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收益法評估報告范文1
一、資產評估報告亟待規范
通過調查分析，我們發現，資產評估報告摘要很多方面不夠規范，具體表現在以下幾個方面：
1.評估方法表述。資產評估方法是實現評定估算資產價值的技術手段。目前資產評估的基本方法有三種：市場法、成本法和收益法。而在資產評估方法的評估報告中，有的將成本法描述為重置成本法、歷史成本法、成本加和法、成本逼近法；將收益法描述為收益現值法、超額收益法、現金流量折現方法；將市場法描述為現行市價法、市場價格法、市價法、市場比較法、相對估價評估法、市盈率法。對同一評估方法的表述各式各樣。
2.評估目的表述。資產評估目的有一般目的和特定目的，資產評估所要實現的一般目的是資產在評估時點的市場價值，資產評估的特定目的是滿足特定資產業務的需要，特定資產業務包括：資產轉讓、企業兼并、企業出售、企業聯營、股份經營、中外合資、合作、企業清算、抵押、擔保、租賃等，一般情況下資產評估目的指的是特定目的。
調查中我們發現，對評估目的的表述各不相同，與上述評估目的差別較大，如表述為：實物資產的轉讓、中外合資合作、提供價值依據、資產重組、資產核實、為改制提供價值依據、用部分資產投資、用固定資產抵償債務、對外合資合作、共同出自組建有限責任公司、實物資產的出售、受讓實物資產、收購實物資產、資產置換、轉讓車間的資產和負債、出售整個公司、轉讓所屬分公司、出售整體資產、公司收購、股權結構調整、股權轉讓、股權收購、股權與資產置換、增資擴股、股權贈與、項目經營權的轉讓等。
3.評估對象的表述。從一般意義上講，資產評估對象是泛指資產，而在具體資產評估實踐中，資產評估對象的是指具體的資產評估業務中對哪些資產進行評估，這由需要資產評估的資產業務范圍決定，資產業務涉及到哪些資產，這些就成為具體的評估對象。而目前對資產評估對象的描述多種多樣，可將其歸為如下五類：⑴把評估項目描述為“全部資產和負債”。⑵把評估項目描述為“為收購和出售企業，而對企業的資產和負債進行評估。⑶把評估項目描述為轉讓（出售）或部分轉讓（出售）股權所涉及的對被持股公司的評估。由于轉讓股權涉及到按持股比例計算對被持股企業的凈資產收益權，所以這類評估一般是對企業價值評估后，方可得到股權價值。⑷把評估項目描述為整體或部分股權與資產置換所涉及的資產評估項目。由于置換過程中交易的雙方要弄清整體或部分股權所代表的資產的價值，此類項目的評估也屬于企業價值評估。⑸把評估項目描述為企業增資擴股而涉及到的對整體資產的評估。在增資擴股前需要評估企業當前的價值，每股所代表的凈資產的收益權，進一步確定新股票的發行價格。
4.評估增減值披露
資產評估增減值率是信息使用者關注的一項重要指標，目前許多資產評估報告書摘要不能滿足使用者的要求。比如，有些報告只標出了評估價值，無法計算其增值額及增值率；有的披露內容不全，未披露賬面價值或資產原值。
5.評估假設和評估前提條件的說明不規范。同一個資產評估對象如果其基本假設發生了變化，則最終的評估結果很可能會很大的差距。一般情況下，評估報告的觀點和結論是僅僅局限于所報告的假設和限制條件的，如果在報告中沒有對假設和條件的設定進行嚴格的限定，很可能造成評估結果的誤用和誤解。調查中發現，很多報告沒有明確表述假設和限制條件。
上述種種不規范的表述，資產評估行業的業內人士尚還能通過不同的表述進行辨別、理解報告的內容。但對非專業人士來說，便很難理解報告的涵義，更有甚者，有些資產評估事務所或公司可能故意濫用專業術語來掩蓋資產評估報告的真實意義。使公司利益相關者不能準確了解公司有關資產的價值狀況，給相關決策和監管帶來很大的不便，甚至造成決策失誤。
二、原因分析
造成上述種種不規范的原因是多方面的。首先，我國相關規定和制度不全面、不具體。西方發達國家比較重視資產評估報告的規范，國際評估準則（IVS）和美國專業評估執業統一準則（USPAP）都對資產評估報告做出了較為具體的規定。我國對資產評估報告也制定了相應的規定，如1999年3月的《資產評估報告基本內容與格式的暫行規定》，主要是為了使國有資產管理部門能夠較好的了解資產評估情況，便于工作管理，資產評估報告的內容和格式的規定是為了滿足管理部門的要求。規定評估機構應以較少的篇幅，說明評估報告書中的關鍵內容：“摘要”與資產評估報告書正文具有同等法律效力：“摘要”必須與評估報告書揭示的結果一致，不得有誤導性內容等。按這種規定編制的報告不能適應市場經濟發展的需要，它忽視了評估假設、價值類型說明和評估責任界定等一系列問題。顯然對評估報告摘要的要求比較簡單，只有原則性的規定，且與中國證監會的相關規定不一致。
其次，中國證監會關于上市公司信息披露的規定也不夠具體和全面。1997年1月中國證監會關于“公開發行股票公司信息披露的內容與格式準則第1號《招股說明書的內容與格式》（證監[1997]2號）”的通知中，規定招股說明書第18項為資產評估報告。規定資產評估報告具體包括：介紹發行人根據國家有關法規要求，聘請有資格從事證券相關業務的評估機構對其資產進行有效評估的情況，包括（但不限于）下列各項：（1）公司各類資產（按資產負債表大類劃分）評估前賬面價值及固定資產凈值；（2）公司各類資產評估后凈值；（3）各類資產增（減）值幅度；（4）各類資產增（減）值的主要原因；（5）還應該簡單介紹資產評估時采用的主要評估方法，并說明是否進行相應賬務處理。應該說這些條款是最基本規定，或者說是最低要求。為適應股票發行核準制的要求，2001年3月中國證監會關于《公開發行證券的公司信息披露的內容與格式準則第1號——招股說明書》（證監發[2001]41）的通知中，對資產評估報告內容進行了修訂，取消了資產評估報告信息披露的專項規定，只在財務會計信息中有相關規定。在第131條規定了單項價值在100萬元以上的無形資產，若該資產原始價值是以評估值作為入賬依據的，應披露評估結構、評估方法；在第138條規定了發行人在設立時以及在報告期內，進行資產評估并據以進行賬務調整的，發行人應扼要披露上述資產評估所履行的程序和采用的評估方法，資產評估前的賬面值、評估值及增減情況，對增減變化超過30％的，應說明原因。2001年和1997年的規定相比，出于對重點問題的要求，省略了資產評估報告信息披露的專項規定，對具體問題做出了較詳細的規定，而總的披露要求更加不系統不全面，資產評估事務所完全可以在報告中回避相關問題。
第三，資產評估信息披露審查不嚴格。有些披露的報告摘要沒有經過有關部門的嚴格審查，便可較為順利的在報刊披露。有些披露的評估報告摘要并沒有完全按規定執行，不符合披露格式與要求。
三、規范措施
資產評估報告摘要規范問題的解決，表面上看只是文字的表述問題，而實際涉及的內容卻比較多，我們應盡快的加以規范。
首先，資產評估準則的制定機構以及相關的監管部門，要提高對資產評估報告披露不規范及其危害性的認識，會計信息失真和虛假已引起全社會的重視，目前也不能忽視評估信息的真實性，應盡快加強評估信息披露的規范。
收益法評估報告范文2
高級會計師、注冊會計師、注冊資產評估師、土地估價師，房地產估價師，主要從事國有企業改制涉及相關問題研究。現任海南華盈投資控股有限公司副總經理、財務總監，曾任海南會計師事務所部門經理，海南中洲會計師事務所有限公司所長助理、三亞港務局總會計師，海南產權交易所財務總監。社會兼職：中國會計學會會員、中國總會計師協會會員、海南省會計準則咨詢專家、海南省總會計師協會常務理事。
從2004年“郎顧之爭國資流失”到科龍案顧雛軍被抓，到最近安徽古井集團高管窩案，這些案件均為利用改制之便大量侵吞國有資產的大案要案，大部分是由于改制評估不規范引起的。針對這些問題，筆者根據在評估機構和現在單位的工作經驗與教訓，從評估項目核準的角度分析了國有企業改制評估過程中存在的問題，并提出解決問題的對策。
國企改制評估過程中存在的問題
評估是指委托評估機構按照法定標準和程序，運用科學的方法，對被評估資產的現有價值進行評定和估算。企業改制應當對企業的流動資產、長期投資、固定資產、無形資產和負債等進行評估，以評估確認價格作為確定整體產權轉讓或國有資本出資額基準價格的依據。所以說，評估是國企改制的關鍵環節，是一項不可忽視的核心工作。
在涉及國家出資企業的資產流轉、交易等過程中，合理評估相關資產的價值，是國有資產管理的一項重要基礎性工作，是促進公平交易、防止國有資產損失的重要手段。然而，當前國企改制評估過程中存在著一些不可忽視的問題。
(一)不根據資產類別，只籠統委托一家具有資產評估資質的評估機構進行所有資產的評估工作
我國評估機構分為資產評估機構、土地估價機構、礦業權評估機構和房地產估價機構等四類。
土地使用權必須經具備土地估價資格的評估機構進行評估，并按國家有關規定備案。
探礦權、采礦權必須經具有礦業權評估資格的評估機構進行評估作價，采礦權評估結果報國土資源主管部門確認。
按相關部門規定，需過戶的房地產評估仍需要具有房地產估價資質的評估機構評估。
因此，應根據資產的不同類別分別委托不同的評估機構進行評估，并將不同資產的評估結果納入改制企業整體資產評估報告中。
(二)忽視了評估基準日的選擇
上級公司或國有資產監督管理委員會(以下簡稱國資委)往往只重視對評估程序的審查，忽視了評估基準日的選擇，由改制企業自行決定評估基準日，容易出現改制企業惡意選擇評估基準日，操縱評估結果的現象。
例1：A國企改制立項后，企業負責人擅自將某商業網點低價對外租賃并制造房產陳舊的假象，故意將評估基準日推后，要求評估機構參照該租賃價格進行評估，評估機構進行估算時參照了該租賃價格，評估價格只是市場價格的50％。如果從評估報告來看，上述評估是符合有關程序的，但確實造成國有資產流失。幸虧發現該問題并予以糾正，避免了國有資產流失。
(三)資產評估范圍不完整
資產評估的范圍包括改制企業的流動資產、長期投資、固定資產和無形資產等。但是在評估過程往往存在如下幾種情況：
1 對關閉、停業等難以持續經營的企業沒有進行資產評估。根據規定，原則上也應將關閉、停業企業納入資產評估范圍。
例2：B國企在資產評估過程中，沒有對其已停業多年的子公司C企業進行資產評估。國資委聘淆專家評審B國企的評估項目時發現此問題，要求該企業補充進行了C企業的資產評估，B國企評估項目才順利通過了專家評審，國資委對該公司的評估項目進行了備案。
2 對未入賬的劃撥土地使用權未納入資產評估的范圍。
例3：D國企在資產評估過程中，沒有對應入賬的劃撥土地使用權進行評估。幸虧上級公司審核資產評估報告時發現此問題并予以及時糾正，避免了國有資產流失。
3 對專利權、非專用技術、商標權、特許經營權和商譽等極具價值和增值潛力的無形資產按極低的價格評估或不評估也不說明理由。按規定涉及企業的專利權、非專用技術、商標權、特許經營權和商譽等無形資產也必須納入評估范圍，但評估機構卻沒有進行評估，也不說明不評估理由。
(四)評估方法的運用欠妥當
1 企業價值評估方法單一
部分評估機構僅運用重置成本法對企業價值進行評估，往往只評估資產負債表上現有的資產，不評估資產負債表上沒有的資產，漏評商譽等無形資產，導致評估價值往往低于企業的實際價值。
收益現值法是企業價值評估中最科學的且在國外普遍運用的評估方法。收益現值法在合理預計資產能夠創造的未來收益的過程中，已將上述無形資產考慮在內，真正體現了企業的整體價值。按規定涉及企業價值的資產評估項目，以持續經營為前提進行評估時，原則上要求運用兩種以上方法進行評估，并在評估報告中列示，依據實際狀況充分、全面分析后，確定其中一個評估結果作為評估報告使用結果。
2 單項資產和負債評估方法不恰當
一些評估師在對某些資產進行評估時方法選擇不恰當，引用的評估假設不妥，扭曲了資產價值。(1)不適當地對債權作了巨額的評估減值，甚至擅自對債權評估為零。(2)對于長期股權投資的評估，部分評估機構按照母子公司合并會計報表進行評估，不符合《資產評估操作規范意見(試行)》第四十九條和第五十條規定，應以子公司單獨進行評估后的凈資產計到母公司長期股權投資項目下反映。(3)房屋、機器設備等固定資產僅運用重置成本法進行評估，只考慮了重置成本和成新率，而忽視了固定資產的性、地域、市場狀況、使用效益等，很難真實地反映評估對象的公允價值，條件允許時應運用現行市價法或收益現值法對固定資產進行評估。
錯誤地高估了負債。對債務作了大幅度的清查增值，但沒有對無法支付的債務進行處理，按清查后賬面值確認債務的評估值，從而高估了債務。
上述評估方法導致嚴重低估了改制企業的凈資產，容易造成國有資產流失。
(五)改制企業提供資料不齊備
改制企業提供評估資料時，存在資料不完備、不齊全，資料前后矛盾的現象，甚至故意提供了虛假情況和資料，難以真實地反映改制企業的全貌，容易漏評資產或虛增負債，造成國有資產流失。
例4：E企業在接到國資委清產核資資金核實批復文件后，沒有依據批復文件的要求，按照國家現行的財務、會計制度的規定，對公司本部及子企業進行賬務處理。評估機構從而無法利用清產核資和審計的結果進行評估，影響了報告的準確性。
例5：據報道，中國輕騎集團有限公司原董事長張家嶺也是下屬企業輕騎置業有限公司的原董事長，在輕騎置業公
司改制評估時，與輕騎置業公司總經理、副總經理等共謀，向評估機構提供虛假資料，隱瞞公司土地收益3520萬余元，并將該收益私分給張家嶺等人作為購買輕騎置業公司的自然人股東資金。張家嶺認購100股，占公司股份的10％。最終，張家嶺因多項罪名于2009年2月11日被濟南中級人民法院判處無期徒刑。
針對國企改制評估
存在問題應采取的對策
針對國企改制評估過程中存在的問題，依據《國有資產評估管理辦法》(國務院令第91號)和《企業國有資產評估管理暫行辦法》(國務院國資委令第12號)的規定，筆者認為應重點做好以下工作：
(一)做好評估項目委托工作
為減少評估機構與改制企業在評估服務中存在的利益沖突，不能由改制企業自行委托評估機構，而應當由國資委委托評估機構，對改制企業進行評估。委托評估機構時應做好：
1 應按照公開、公平、公正、透明和擇優的原則，嚴格選聘有資質、有信譽、有業務勝任能力的評估機構開展改制評估工作。不得聘請近3年內有違法、違規記錄的評估機構和評估師，不得聘請同一中介機構開展清產核資專項審計與評估工作。
2 應按資產類別分別委托有資質的評估機構進行相應評估，由資產評估機構將不同資產的評估結果納入改制企業整體資產評估報告中。
3 委托單位應與評估機構簽訂《評估委托書》，并由委托單位支付評估費用，減少評估機構與改制企業在評估服務中存在的利益沖突。
(二)認真選擇評估基準日
國資委應當根據評估目的和改制企業的實際情況，合理選擇評估基準日。評估基準日與改制行為決策日相距太遠，或期間資產、負債、市場狀況發生變化，國資委應當要求評估機構調整評估基準日。
(三)慎重審核評估范圍
改制企業應對所有資產都要全面、徹底地進行清查，做到不重不漏，做到賬物清楚，不留死角，特別是對關閉停業等難以持續經營的企業、未入賬的劃撥土地使用權和專利權、非專用技術、商標權，特許經營權和商譽等無形資產均應納入清查范圍。評估機構應當對改制企業清查的資產進行審核后評估，特別是劃撥土地使用權和專利權、非專用技術、商標權、特許經營權和商譽等無形資產必須納入評估范圍。如果評估機構認為沒有無形資產或沒有價值的也應補充說明。
要審核評估范圍與經濟行為批準文件確定的資產范圍是否一致。
(四)重視評估方法的合理性審核工作
評估師應當根據評估對象、評估目的、所選擇的價值類型和資料收集情況等因素，在與國資委和改制企業協商并獲得有關信息的基礎上，運用適當的評估方法。
1 正確運用收益現值法對企業價值進行評估。收益現值法是指通過將被評估企業預期收益資本化或折現以確定評估對象價值的評估方法，它的評估思想最能反映企業價值評估的原理。因此，應當按照《企業價值評估指導意見》的要求，正確運用收益現值法對企業價值進行評估。
2 對涉及企業價值評估的項目原則上要求運用兩種以上的評估方法進行驗證，使國有企業多年形成的特許經營權、商譽等無形資產得到充分體現，有效提升評估報告的質量。
3 慎重審核單項資產的評估方法和評估假設。注意審核債權巨額的評估減值或評估為零是否符合規定；審核長期股權投資的評估方法是否符合規定；審核能否運用現行市價法及收益現值法評估固定資產；審核評估時是否已將無法支付的債務按規定處理；關注那些清查后大幅度增值的債務的評估。
(五)督促改制企業提供評估資料
委托方應督促改制企業向評估機構提供真實、完整的資料；加強對企業負責人、相關工作人員的思想教育，要求其明辨是非，以正確的方法、飽滿的熱情配合評估機構開展評估工作；加強與評估機構、改制企業的溝通協調，及時發現和解決評估中存在的問題。
(六)建立專家評審制度
對重大項目的評估實行專家評審，邀請相關行業的專家對重大項目的評估方法、評估范圍及評估程序進行綜合評審，專家發現評估報告中存在的問題，應要求評估機構修改或說明原因后重新提交專家評審，專家認可后要對評估項目的質量做出評價。國資委根據專家評審結果對評估項目核準。
(七)引入公眾監督機制，建立評估公示制度
為了防止漏評重評，維護國有資產權益，保護職工和債權人的合法權益，提高評估結果的透明度和公信力，評估機構在出具正式評估報告前，其草案必須在企業辦公場所和職工宿舍區公示一周，自覺接受有關各方的監督。評估機構對公示中提出的意見要調查核實，及時對評估報告作適當的修正后重新公示一周，無異議后才能出具正式報告。
(八)把好評估項目的核準關
國資委對項目進行核準時除關注上述七項對策外，還應審查如下實體要件：
1 評估項目所涉及的經濟行為是否獲得批準；
2 評估結果的使用有效期是否明示；
3 評估依據是否適當；
4 改制企業的法定代表人和財務負責人是否就所提供的資產權屬證明文件、財務會計資料及生產經營管理資料的真實性、合法性和完整性做出承諾；
收益法評估報告范文3
【關鍵詞】 評估方法；評估結果；企業價值評估
在評估界，關于不同評估方法評估的結果是否具有可比性，大致有兩種觀點：一是“趨同論”，一是“不同論”?！摆呁摗闭J為，在某些條件滿足的情況下，不同評估方法評估的結果具有可比性，甚或可以對不同結果采用加權平均法來求取最終評估結果。“不同論”認為，評估方法不同，評估結果必然不同，那么，評估結果就不具有可比性。本文認為，在任何理論研究中，持有不同的觀點，是很正常的，觀點交鋒可以推動理論研究的深入和發展。但在資產評估中，資產評估理論是用來指導評估實踐的。如果在理論上有一些東西比較模糊，會導致實踐上的迷失與困惑，造成評估資源的浪費，并有可能帶來評估風險。本文持“不同論”的觀點，并就有關問題論述如下。
一、幾點理由
本文認為，不同評估方法評估的結果不具有可比性，其理由如下：
（一）不同評估方法運用的前提條件不同，決定了評估結果不可能具有可比性
目前公認的資產評估基本方法有三種：市場法、成本法、收益法。本文先從三種方法的產生及優缺點來分析。
從資產評估的交易假設、公開市場假設來看，市場法是三種方法中最容易滿足這兩種假設的方法，因此，市場法是資產評估中最早出現的評估方法，也是最能夠直接體現資產價值并能被當事人接受的評估方法。但市場法也有缺點，比如：有的資產找不到或難以找到可比參照物，如某些自制設備、某些專門訂制的成套設備和大多數無形資產等；有的資產沒有市價，如在產品、構筑物等。在這些情況下，市場法就無能為力了，于是，成本法出現了。可以這樣理解，成本法是在市場法不能充分發揮作用的情況下產生的，或者可以這樣講，凡是能夠采用市場法的，都采用市場法，市場法不能發揮作用的地方，便采用成本法。這樣就印證了本文要說明的問題：不同評估方法評估的結果不具有可比性。由于市場法和成本法是在不同的條件下、各自不同的領域發揮不同的作用，其評估結果當然是不可能具有可比性的。也許有人會說，成本法采用的成本，從某種意義上講，它也是市場價格的反映，只不過市場法是直接從市場上取得價格，而成本法則是通過變通的方式或間接的方式取得市場價格，所以，從這個角度看，市場法與成本法評估的結果可以具有可比性或“趨同”。本文認為，正是因為一個是“直接”取得市場價格，一個是“間接”取得市場價格，因此，運用評估方法的前提條件完全不相同了，就決定了兩種方法的結果不可能具有可比性。 成本法的優點是克服了市場法的不足，但成本法本身的主要缺點是在評估時只能考慮資產現時狀況下的價值，而不能充分考慮被評估資產的未來獲利能力，這是成本法的致命弱點。在這種情況下，收益法應運而生。收益法的運用要滿足幾個主要條件：一是評估對象必須是持續經營（指企業）或繼續使用（指具體資產），二是必須有未來收益，三是必須能夠單獨計算出收益。收益法的著眼點與市場法和成本法不同，市場法和成本法的著眼點在現在，而收益法的著眼點在于未來。由于著眼點是未來，因此，運用收益法要考慮的假設與市場法和成本法相比，有所不同。而評估假設不同，評估方法運用的前提條件就發生了很大的變化，這樣，評估結果就不可能具有可比性。
（二）在企業價值評估中，評估對象的具體情況不同，客觀上只存在一種相對最為合理的評估方法，而不是各種評估方法都同樣合理
企業價值評估是資產評估中技術性比較復雜的評估，涉及面廣，難度較大?，F以擬上市公司的評估為例。公司上市前需要對其資產進行評估。如果將擬上市公司分為資金密集型企業和技術密集型企業兩類，則評估方法的選擇就會不同。
1.資金密集型企業
資金密集型企業是指產品成本中物化勞動消耗所占比例較大或資金有機構成較高的企業。 其特點是：投資大，占用資金多，現代化技術裝備程度高，容納勞動力相對較少，勞動生產率較高，如鋼鐵、機械制造、汽車、石油化工、電力等，均屬于資金密集型企業。
如果被評估企業是一家較大型的資金密集型制造企業，那么，可選用的評估方法大致有收益法、成本法（在公司上市以前，市場法難以采用）。如果采用收益法評估，可能存在兩個問題：
（1）評估價值不真實。當該企業的未來收益情況（有收益，但收益率并不高）并不能足以體現該企業的價值（或稱內在價值）時，企業的內在價值可能會大大低于采用成本法評估出來的價值（或稱外在價值）。
（2）不動產如何評估。由于該企業是較大型的制造企業，可以設定占有大量的有形資產特別是不動產，這些不動產的價值如何評估，如何在評估報告中反映，就會成為一個問題。在《企業價值評估指導意見（試行）》（2004） 第十七條中規定：“注冊資產評估師應當與委托方進行溝通，獲得委托方關于被評估企業資產配置和使用情況的說明，包括對非經營性資產、負債和溢余資產狀況的說明。注冊資產評估師應當在適當及切實可行的情況下對被評估企業的非經營性資產、負債和溢余資產進行單獨分析和評估”。這段規定說明，在企業價值評估中，需要單獨評估的資產只包括非經營性資產和溢余資產。 而在《資產評估準則――不動產》（2007）中，專門設置了“第五章企業價值評估中的不動產評估”。 可見，在進行企業價值評估時，不動產是有可能要單獨進行評估的。那么，不動產在什么情況下要單獨評估？為什么要單獨評估？單獨評估后其評估價值如何處理？這些問題都有待探討。由此可見，采用收益法對資金密集型企業進行企業價值評估，是存在一定難度的，同時也存在一定的風險。
在這種情況下，采用成本法評估，可能能更方便、全面、合理地反映該企業的整體價值。
2.技術密集型企業
技術密集型企業是指技術裝備程度比較高，所需勞動力或手工操作的人數比較少的企業。如果擬上市公司是一家技術密集型的創新型企業，可以設定該企業是沒有多少有形資產的，該企業的價值更多的是體現在無形資產上或表現在未來獲利能力上，在這種情況下，采用成本法則不能反映該企業的真實價值，采用收益法才能更全面、合理地反映該企業的整體價值。
由此可見，如果被評估企業分別是資金密集型和技術密集型，那么，其評估方法只有一種是相對最為合理的。
需要說明的是，以上舉例的前提是對擬上市公司的評估，如果是公司并購，則要依后面的內容來認定。
二、幾點建議
（一）在理論研究方面可以繼續探討，但在行業規范及教科書方面則要慎用
在評估方法與結果的關系方面，無論是“趨同論”，還是“不同論”，都是學術探討與觀點的展示，是需要而且值得大家討論的。討論得越充分，大家對這個問題的認識會更清楚。但建議在業界達成基本共識之前，關于“趨同論”的觀點，在行業規范及教科書方面，一定要慎用①。
（二）在評估實務中，最好不要將兩種以上的評估結果采用加權平均的方法得出
前已述，每種方法都有自己運用的前提條件，也都有各自的優點及不足。在特定的評估目的、評估假設、評估對象下，總是存在一種相對最為合理的評估思路及評估方法。這在做評估方案時就要事先加以考慮。即使采用兩種以上的方法，其目的也不應該是在評估后期采用加權平均法所用，而是要滿足評估當事人或評估報告使用人的特定需求。如果將兩種以上的評估結果采用加權平均的方法得出，不僅在理論上講不通，而且受評估師的主觀判斷及個人素質的影響較大，同時也會讓評估報告使用人搞不清楚評估結果的真實含義。
（三）在評估實務中，評估方法的采用要事先征求委托方或評估報告使用人的意見
在評估實務中，評估機構一定要將評估思路及評估方法不同會導致評估結果不同的道理事先告訴委托方或評估當事人，使他們對評估方法與評估結果的關系有一個大致的了解。評估方法的采用，除了要遵循特定的評估目的、評估假設、評估對象的具體情況外，還要充分征求評估委托方或有關當事方的意見。比如，在公司并購中，如果委托方或評估當事人需要得到被并購公司未來獲利能力的價值，特別是投資價值，則可建議采用收益法；如果評估當事人需要得到被評估資產和負債的明細資料，則可建議采用成本法。向委托方或評估當事人主動說明評估方法與評估結果之間的關系、充分征求委托方或評估當事人的意見、向其推薦相對最為合理的評估方法并說明其理由，是評估機構和評估人員的義務和責任。
（四）在評估實務中，評估機構一定要事先制定包括評估方法在內的評估預案
比較大型的資產評估項目，特別是企業價值評估，一定要先做好評估預案，包括評估方法的采用。根據評估目的、評估假設、評估對象的具體情況以及委托方或當事人的基本意圖，選擇出最為合理的一種評估方法。如果這種方法能夠達到本次評估目的的要求，則盡量回避采用兩種以上的評估方法。如果委托方或評估當事人需要評估機構采用兩種及以上的評估方法進行評估，那么，評估人員也有義務事先向對方講明兩種及以上評估結果的經濟含義以及在評估報告中的處理辦法。本文認為，兩種及以上的評估結果在評估報告中的處理辦法大致也就是三種。
一是在評估報告中將不同的評估結果分別加以反映，并說明每種評估結果的經濟含義，讓評估結果使用人自己去加以分析、判斷及使用。這種方式的優點是評估結果多樣化，可供評估結果使用人充分選擇使用；不足之處是如果評估結果使用人并不具有理解各種評估結果經濟含義的專業能力，則可能導致他們無法使用或正確使用評估結果；這種處理方法也不能滿足某些法定評估業務（如：國有企業改制、公司上市、公司設立等）的要求，因為法定評估業務的性質要求評估機構給出一個確定的金額，而不是幾個金額供選擇；還有一個不足之處是，評估方法運用越多，評估機構與被評估單位所花費的成本開支就越大，如果評估結果沒有起到應有的作用，就極大地浪費了社會資源。
二是將不同結果進行加權平均。這種方法看起來是將各種評估結果充分運用了起來，又進行了加權，看似合理，但由于采用加權平均法，主觀意圖太強，理論上不容易講清楚，受評估師個人素質影響太大，評估的風險很大，因此，加權平均法最不值得推薦。
三是由評估師選擇相對最為合理的一種評估結果在評估報告中加以反映。這種方式的好處是，有利于評估結果使用人使用評估結果，特別是那些對評估專業并不熟悉的人使用評估結果；需要探討的是，既然在最后只使用一種評估結果，那么，為什么不事先在做評估預案時就制定出相對最為合理的一種評估方法呢？需知多采用一種評估方法，無論對評估機構，還是被評估單位，都是一筆巨大的成本開支。
綜上所述，在評估實務中，如果能夠做到事先制定出相對最為合理的一種評估方法，則兩種以上的評估方法就會很少出現在評估實務中，所謂評估結果的“趨同”也就沒有多少機會出現了。
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收益法評估報告范文4
一、供給側結構性改革與資產評估專業服務、機遇與挑戰
（一）資產評估機構在供給側結構改革中的服務
我國資產評估專業目前廣泛服務于國家創新發展戰略、國有經濟的戰略重組等，隨著我國經濟新常態發展的需要，資產評估服務將廣泛地參與到供給側結構性改革中，助力我國的經濟轉型發展。如表（1）所示。
（二）供給側結構性改革資產評估機遇
隨著我國經濟新常態下的供給側結構性改革的實施，作為服務于經濟轉型的資產評估行業，將迎來良好的發展機遇。新的機遇常常意味著資產評估行業業務量將迎來多樣性增長、資產評估機構的營業收入規模將持續提高。為應對此類情況未來的發生，未雨綢繆，有資產評估機構開始超常態規模化擴張、搶占發展制高點。當面臨行業發展的時候，常常會忽略品質的要求，應注重能力的測評。
（三）供給側結構改革資產評估挑戰
從目前評估行業的發展環境看，極容易陷入短期收益陷阱，如有評估機構大量吸收業務合伙人、對項目風險評價不足、盲目滿足委托方估值要求等，實際上陷入這樣的境地后，很可能因為利益因素難以協調，難以平衡收益和風險。
收益的增長依托于業務拓展，風險的管控依賴于執業質量，這兩個方面和諧共存、互相影響、互相推進。業務的適度拓展有利于增強評估機構向心力、提升公司品牌，從而有更多的精力專注于執業質量的進一步提高；執業質量的不斷改善有利于強化評估機構核心競爭力、鑄造公司品牌，從而有更多的機會延伸業務拓展的廣度和深度。收益和風險是評估機構健康、持續發展的兩個基石，應根據評估機構的實際情況恰當地平衡兩者的關注度。
在供給側結構性改革的新時期，面對大量的收益機會，需要冷靜地思考風險問題。資產評估行業發展機會的增加、收益的增長實際意味著市場要求資產評估機構承擔更多的責任、履行評估機構應盡的義務。資產評估行業兩個重要的市場是國有企業改革和資本市場建設，資產評估專業服務在其中發揮了重要的作用。任何行業的健康發展都需要市場化和政府監管，市場化給了市場參與主體充分的自主決定權與發展的自由，純粹的市場化會導致市場混亂，政府監管給市場參與主體充分的保護，政府監管的不恰當會導致資源浪費、效率下降，只有市場和監管適度的融合才能促進行業的健康發展，該交給市場決定的事監管不要介入，該由政府監管的事情不能放任市場自主選擇。
《關于加強和改進企業國有資產監督防止國有資產流失的意見》中，明確了國資改革中防止國有資產流失的內部監督、外部監督、社會監督三方面的具體內容，將建立統一的信息公開平臺，公開相關信息，接受社會監督。證監會今年以來強調將切實履行“兩維護、一促進”的核心職責，維護市場公開、公平、公正，維護投資者特別是中小投資者合法權益，促進資本市場健康發展，將形成全方位、多層次稽查執法體系，證監會職能及工作重點正逐步從審核審批向監管執法轉變，工作重心正逐步從事前把關向事中事后監管轉移，事前審批（行政許可）、事中監管（自律監管、日常監管）與事后稽查執法，將形成互相獨立又互相關聯的證券市場監管體系。根據WIND統計，截至2016年5月25日，滬深交易所共發出559件問詢函，與去年同期相比增長了3倍，問詢函涉及的重要內容是并購重組，并購中的估值問題成為問詢重點。
隨著《資產評估法》列入我國人大會議程進行審議，資產評估行業將迎來行業發展的里程碑事件?！顿Y產評估法》的通過，一方面能夠更好地明確資產評估的法律地位，保障資產評估從業機構、從業人員的執業權益；另一方面能夠通過法律監管為行業的健康、持續發展提供保護手段。隨著監管的加強，資產評估機構將更多地關注收益和風險的平衡，少數只重視短期收益而忽視風險的評估機構將面臨法律的制裁。
二、供給側結構性改革資產評估執業風險分析
（一）資產評估現狀分析
筆者梳理了證監會2012年至2015年年度檢查公告、2016年5月立案稽查文件中對資產評估執業中的問題說明，歸納了資產評估行業執業中的風險。如表（2）所示。
從證監會近三年對資產評估機構處罰公告中的措辭看，均涉及用語“未勤勉盡責”。2016年5月證監會的對6家會計師事務所評估機構立案稽查的文件中，首次提及了勤勉盡責定義：勤勉盡責指歸位盡責、勤勉履職，涉及兩個方面的內容，歸位盡責是資產評估機構和人員，要清楚地明確自己在經濟行為中的職能和責任，不要不到位、不要越位，并盡心去做，這是關于執業意識方面的要求；勤勉履職是資產評估機構和人員，要獨立、客觀地執行自己在評估執業中應該遵守的規范要求，該做的要做到位、不能做的不要做。
從證監會公告的具體問題看，勤勉盡責主要包括四個方面的內容：一是獨立性缺失，如第33條，迎合委托人需要，執業程序“走過場”，相關報告“量身定做”；二是執行準則不到位，具體細分為未進行必要的現場調查、未收集充分的評估資料、未按照相關業務規則執業、未確定合理的評估假設等，如第23條，部分評估項目關鍵評估參數的選取缺乏合理依據；三是職業懷疑不足，如第29條，未對委托方、評估對象提供的評估資料進行獨立分析、調查與判斷，直接以此為依據進行評估測算；四是職業判斷不合理，如第31條，評估過程中重要假設不合理、參數選用不恰當、公式設置不正確。
（二）資產評估風險界定與分類
資產評估風險指源于業務經濟行為本身的重要性、特殊性、重監管，或者因為資產評估機構和資產評估師執業能力與業務需要不匹配，而可能導致的資產評估機構、資產評估師出具了重大遺漏的評估報告，或者因為資產評估機構和資產評估師主觀意愿，而導致出具了虛假記載、誤導性陳述評估報告，由此可能產生的各項處罰或損失。前者是主觀非主動行為、后者是主觀意愿行為。
主觀非主動風險可以分為兩類：第一類為經濟行為風險項目。此類風險是基于業務經濟行為本身的原因，如重要性項目（國資混合所有制改革項目、國資企業收購民營企業、去產能目的國資轉讓給民資、國資境外并購、國資職工持股項目等）；特殊性項目（無形資產評估，高科技企業、互聯網公司估值，金融企業評估等新業務）；重監管項目（上市公司重大資產重組、上市公司股權收購、非上市公眾公司重大資產重組等）；第二類為技術風險項目，主要是因為承接業務的資產評估機構、機構內業務部門或資產評估師，執業能力與業務技術需要不匹配，可能導致出現執業重大過失而引起報告重大遺漏的項目。
主觀意愿行為風險也可以分為兩類：第一類為資產評估機構為了獲取經濟利益，主動或被動地接受委托方或相關方的不符合評估規范的要求，而出具虛假評估報告或誤導性評估報告；第二類為資產評估機構因為收費低、工作時間短、態度不端正等原因，導致必要的評估程序未履行、計算公式錯誤等現象，而出具了虛假評估報告或誤導性評估報告。
收益法評估報告范文5
二、《資產評估準則－機器設備》第十九條：“…注冊資產評估師應當對機器設備的權屬相關資料進行必要的查驗”，在設備評估實務中。企業自行建造的設備，無發票、購置合同等權屬證明，企業外購設備提供的購置合同、發票真假難辨可信度差，對設備的權屬證明的真實性難以判斷，建議評估準則中應對評估機構出具的評估報告僅對評估對象的價值發表專業意見，而對產權有無瑕疵、法律糾紛等不承擔任何相關責任。
三、《資產評估準則－不動產》第二十一條：“注冊資產評估師在利用其他評估機構出具的不動產評估報告時，應當對其不動產評估結果進行必要的分析和判斷，合理加以利用”，在實際工作中，如引用其他評估機構評估結果，是否要先在報告中分析其評估結果是否合理，如有分歧，如何解決？同時如出現責任問題，資產評估師是否要承擔責任。
四、《資產評估準則－不動產》第二十八條：“運用收益法評估不動產時，有租約限制的，租約期內的租金宜采用租約所確定的租金，租約期外的租金應當采用正常客觀的租金”，比方說一個大型商場如果分幾百個柜臺出租，其租期、租金及租金增長率各不相同，如按本條規定操作，工作量非常大，是否可合并為按市場價來推算。并且如果是關聯方之間租賃，其租金一般為非市場價，租約所確定的租金與市場價的差異，對評估值的影響非常大，按準則采用租約所確定的租金進行評估是否合適，是否可采用市場價來推算不動產市場價值。
五、《資產評估準則－不動產》第十一條：“當不動產存在多種利用方式時，應當在合法的前提下，以最優利用方式進行評估”，在實務中最優用途與實際用途沖突如何處理？實際用途與法定用途沖突如何處理？最典型的例子：住宅樓的底層車庫，一面臨街，產權證用途為住宅，現在作為商鋪使用，采用按實際用途進行評估，是否合理，與法定用途沖突如何解決？
六、《資產評估準則-機器設備》第十六條的規定“因客觀原因等因素限制，無法實施現場調查的，注冊資產評估師應當采取適當措施加以判斷，并予以恰當披露。”我們在實踐中遇到有些企業已將一些舊設備變賣，資產處置損失已帳務處理，稅務機關要求企業提供舊設備的評估報告，我們無法實施現場調查，是否可以依據本條的規定將無法實施現場調查這一情況進行披露，報告是否可出。
七、抵押貸款為目的機器設備評估應否計算設備基礎及安裝費？在假設繼續使用的情況下，機器設備的重置價應包括這部分成本。因抵押貸款為目的機器設備評估，若債務人不能如期償還債務，銀行行使權利，抵押的機器設備的轉讓價值存在兩種可能：企業整體轉讓，不需搬遷設備的，設備基礎及安裝費存在價值。否則轉讓的只是設備的價值，這時設備基礎及安裝費沒有價值，反而還需要拆卸費用。問題是我們該如何操作，是否設定假設前提就可以了。
八、《資產評估準則－機器設備》第二十二條“了解機器設備的實體性貶值、功能性貶值和經濟性貶值以及可能引起機器設備貶值的各種因素，采用科學的方法，合理估算各種貶值”，怎么樣才能合理估算各種貶值，采用什么科學的方法確定成新率，在實務中難操作，是否有指引？比如：某紙箱廠紙板生產線購置于上世紀80年代，已使用了二十多年，至今仍正常使用，據了解，該設備是企業主要的生產線仍可以長期使用，按照我們的評估經驗，已使用二十多年的可使用的設備，成新率一般在15％～20％，該設備的成新率該如何確定？
九、實務中運用收益法評估企業價值遇到的主要問題及相關建議
（一）企業歷史數據對未來預測的適用性問題。企業在經營中要面對的是整個社會包括國際的環境，社會經濟形勢的變化往往是難以預計的，如現在對國際經濟造成重大影響的金融危機，對不同的企業造成的影響是不同的，在這種情況下，如依據過去的趨勢預測未來，不一定恰當。
（二）企業的發展前景。作為評估師，不可能是一個全能的專家，對生產經營企業的業務，其客戶關系、銷售渠道等等，我們更多是門外漢，且市場也沒有現成的較全面的信息提供給你，難以掌握較全面的信息，對企業發展前景的預測的可信度就會大打折扣。
（三）其他參數，主要是折現率（資本化率）的選取，這方面似隨意性很大，主要靠經驗，甚至，可能為了某個預先給定的結果而調整折現率。
十、相關建議
收益法評估報告范文6
資產評估機構在進行評估作價時，往往采用與審計方法相同或相似的程序，如監盤、函證、抽樣、測試等。而審計機構在審計時，需要采用公允價值測試資產價值，并據以計提資產減值準備或確定公允價值變動損益等，這與評估并無很大區別。這樣，就使評估與審計結下不解之緣。如何在實際操作中處理好評估與審計的關系，直接影響到評估和審計的效率與質量。筆者根據數次評估同時進行審計的實踐。認為評估與審計存在著分工協作、在業務報告中相互包容的需要。
本文中的“包容”，即是資產評估與審計相互包含與容納的涵義。
一、資產評估與審計穿插操作中出現的問題
當企業委托同時進行資產評估與審計時，這一“同時”往往不是從同一起點日期開始平行進行的。但資產評估與審計，往往需要在同一時點對同一項資產同時進行評估作價與審計調整。而當所得出的“評估價值”與“審計核實數”(以下簡稱“審定數”)不相一致而形成“撞車”時，會使委托單位無所適從。
資產評估與審計都需要對債權、債務實有數額進行認定，但兩者認定的結果往往不相一致。資產評估與審計都需要確定各類實物資產的實際價值，但兩者認定的結果也往往不相一致。例如，新會計準則應用指南用了很長篇幅敘述非同一般的控制下企業合并時資產公允價值確定的原則和方法。而采用資產評估確定固定資產的價值時自有一套方法。審計中用補提折舊或沖回已提折舊的方法核實固定資產凈值，用計提減值準備來沖減實物資產賬面價值，但實際上這樣做并不能真正反映實物資產的價值狀況。至于冷背、變質存貨的變價。實物資產的盤盈等價值的確定，審計中的方法也不如資產評估中的方法可靠。
因此，資產評估與審計需要協作，既可避免“撞車”，還可各自棄短就長，從而得到比較理想的效果。
二、資產評估、審計同時進行時協作與分工的總原則
1、協調時點
審計的報表截止日與資產評估的基準日宜采用同一時點，這樣，被審計、評估單位某日的資產與負債可以成為審計與評估統一的對象，便于進行協作。
2、數據銜接
無論是資產評估報告使用審計結果，還是審計報告使用資產評估的結果，都必須妥善處理數據的銜接問題。資產評估應以審計的“終點”為評估的“起點”，即在已得出的“審定數”基礎上進行評估：而審計則應以評估的“終點”作為審計的“起點”，即在已得出的評估價值的基礎上進行審計。出具報告時，如評估人員不認同審計結果，可以在評估過程中調整；如審計人員不認同評估結果，可在審計過程中調整。但評估人員與審計人員在進行這樣的調整時，都應當慎重。
3、分工協作
當資產評估在采用資產基礎法評估企業的整體價值時，資產負債表中的貨幣資金、應收款項、債券投資、待攤費用、遞延所得稅資產、長期待攤費用等不具實物形態的各資產項目，以及全部負債等由審計負責查驗核實其具體數額，如無特殊情況存在，應包容審計的結果。
固定資產、存貨等實物資產，商標權、專利權等無形資產，股票投資等權益性資產，應由審計查驗核實數量或原始成本(賬面價值)，其實際價值的確定則由評估負責。審計時應充分考慮與包容評估結果。實物資產及有價證券中凡是清理盤點時數量減少或已無實物形態的，均應在審計中予以減值處理。
當資產評估與審計分別由兩家中介機構承辦時，評估機構可在審計時派員參加審計過程，其中如果評估只涉及實物資產和上市證券，則可由審計和評估機構分別派員，聯合確認所評估資產的數量或歷史成本。
三、具體操作
(一)實物資產的同時審計與評估
1、審計實物資產的主要工作是進行實物盤點。盤盈及賬外的實物資產，可評估作價計入資產。
2、折舊項目審計時，均不作補提或沖回的審計處理，累計折舊額(重置價值與評估價值的差額)的最終認定也應由評估完成。
3、在建工程項目審計時，有實物形態的，或按成本繼續保留余額，或轉入固定資產項目，實物交由評估最后確定價值：無實物形態存在又不能為以后經營帶來直接經濟效益的，審計時應報批核銷，不作評估。
4、存貨的成本差異、進銷差價、跌價準備等調整賬戶，固定資產、在建工程的減值準備賬戶，審計時般將其作為一個總賬科目，其金額轉入相關被調整科目。企業還在持續經營的，商品進銷差價賬戶可不作變動，留待資產評估時再根據存貨估價作適當調整。
5、存貨中的在途存貨，即“材料(商品)采購”、“物資采購”項目，審計時如發現已逾期但供貨方并未實際發貨，應轉入“其他應收款”項目進行審計處理。
固定資產清理項目可參照在建工程的方法進行審計與評估。
(二)無形資產，股權投資的同時審計與評估
1、如果無形資產的財產權利還存在，應列入評估；如果相應的財產權利已不存在，則應在審計中核銷。
2、股票投資、債券投資以及其他股權投資審計時，應實際盤點實有股數并與賬面記錄核對，如發生盤盈盤虧，查明原因后按賬面成本或面值調整投資額并列入審計盈虧，爾后轉入評估。
當這些投資的價值確定需要利用所投資單位的審計報告，甚至需要對所投資單位實施審計時，評估可以使用審計的結果。對于上市的股票、債券，則應按證券市場價格通過評估確定，也可以通過審計與評估的雙方機構協商確定。
(三)債權、債務的同時審計與評估
債權、債務的審計評估，除債券投資外，均應由審計負責實施。
四、審計、評估報告的相關揭示
在資產評估與審計使用雙方的工作結果時必須在審計報告與評估報告中作明確揭示：
(1)在審計先于資產評估前進行時，審計報告可在說明段作類似如下內容的說明：“本次審計采用了先審計后評估的方法，本報告中列舉的固定資產、存貨等實物資產的審定數，是以實地盤存數與賬面成本價為基礎得出；無形資產、股權投資則以清查核對后的賬面價值計算。上述資產的實際價值將由資產評估確定”。而后完成的評估報告中可在計價原則和計價方法段作類似如下內容的說明：“應收款項、貨幣資金、長短期待攤費用、遞延所得稅資產，以及負債各項目、資本公積外的所有者權益各項目……的評估價值，除有特殊情況的個別子細目以外，均以同一基準日的審定數為準”。
(2)在資產評估先于審計進行前時，在審計報告中應作這樣的說明：“在我們實施審計程序的同時，委托方還委托××資產評估機構(或本所)對被審計單位的實物資產、無形資產……進行了評估，本報告披露的上述資產的價值，均采用了評估報告的相關數據”。
五、存在的問題
