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地產工程師工作經驗總結范文1
0引言
房屋面積測算的主要任務包含成套房屋建筑面積測算、共有建筑面積的測算、分攤。目前各地方房屋面積測算執行的主要標準為《房產測量規范》GB/T17986.1-2000和地方性的計算細則。本文總結多年來面積測算實際工作經驗，在《房產測量規范》相關規定的前提下，對房屋共有面積的理解，給出合理的共有建筑面積分攤方案，對房產測繪工作起到指導性作用。
1 共有建筑面積計算與分攤現有依據
《房產測量規范》中對共有建筑面積的內容、計算方法和分攤方法做出了簡單的規定，隨著房地產的發展，新型的建筑設計不斷出現，特別是綜合性建筑設計，現有的計算依據已不能滿足要求。規范中明確房屋面積計算基本單位為“幢”，分攤計算按住宅、商住和多功能綜合樓分別處理，但并沒有對“幢”給出界定標準，共有建筑面積如何劃分沒有明確的規定，即如何界定幢共有建筑面積、功能區共有建筑面積、層共有建筑面積等。加之我國南北建筑差異巨大，理解不盡相同，同一建筑物的分攤方法不同，得出不同的計算結果。下面以一棟具有代表性的商住樓，用不同的分攤方法進行計算，對計算結果進行分析，給出科學的貼近實際使用功能的共有建筑面積分攤計算方法。
2 案例計算分析
2.1案例說明：該樓為6層商住樓，由主樓和1層裙房組成，主樓1層和裙房均為商業用房，1層樓梯間與商業用房不通，裙房與主樓由伸縮縫分開。應用面積計算軟件繪制的分層分戶圖如下：
2.2 共有建筑面積分攤計算：
方案一：主樓和裙房按一幢計算，一層樓梯間面積全部分攤給住宅（俗稱誰使用誰分攤），外墻作為幢共有面積分攤。
方案二：主樓和裙房按一幢計算，一層樓梯間由一層商業和住宅共同分攤（誰受益誰分攤，同時兼顧連帶關系的原則），二層以上樓梯間由住宅分攤，外墻作為幢共有面積。
方案三：主樓和裙房按二個計算單元計算，一層樓梯間由主樓一層商業和住宅共同分攤（誰受益誰分攤，同時兼顧連帶關系的原則），二層以上樓梯間由住宅分攤；主樓外墻由主樓共同分攤；裙房作為獨立計算單元計算，只分攤自己的外墻面積。
2.3 數據分析
從上表數據統計看出，三種不同分攤方案，各類房屋分攤系數差異較大，最終計算的建筑面積不同。
分攤計算結果顯示，方案一住宅的分攤系數最大，是因為一層的樓梯間面積28.22O全部分攤給了住宅，商業僅分攤了外墻面積。方案二的分攤方案考慮了上述問題的存在，但忽略了幢的劃分是否合理，裙房和主樓為相同的功能區，與住宅共同分攤28.22O樓梯間。方案三的分攤就很好的解決了幢（計算單元）、功能區和誰受益誰分攤兼顧連帶責任，共同承擔的原則。從計算資料也反映出計算結果與總建筑面積的一致性，如裙房分攤后的建筑面積（99.70+78.86+79.95）=258.51O與總建筑面積相等，說明分攤前后的總建筑面積一致。
3 幢的劃分
幢系指一座獨立的，具有不同結構和不同層數的房屋。實際分攤計算中，可按下列劃分：
a）結構和功能不同的房屋，可分別設幢；
b）底部一層或幾層為獨立使用的整體，上部為多個塔樓組成的房屋，可按一幢處理，但塔樓應按多個功能區處理；若底部具有獨立的權屬分割界線，且可獨立使用，與相應的塔樓對應，可分別設幢；
c）僅地下室（半地下室）相連，地上為多幢獨立的房屋，按多幢處理，地下室可獨立設幢；
d）僅以連廊相連的房屋，按多幢處理。
4 共有建筑面積的計算與分攤
共有建筑面積根據其服務對象可分為幢共有建筑面積、功能區共有建筑面積、層共有建筑面積和其它共有建筑面積；按分攤與否分為可分攤的共有公共面積和不可分攤的共有公共面積。
4.1 可分攤的共有建筑面積
a） 一般包括：幢內的電梯井、管道井、樓梯間、室外樓梯、垃圾道、變配電室、設備房、公共門廳、門廊、門斗、過道、地下室公共設施用房、值班警衛室等，以及其它在功能上為整幢、功能區、某一層或幾層服務的公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計算。
b） 共有建筑面積還包括套與公共建筑之間的分隔墻，以及外墻（包括山墻）水平投影面積扣除套內墻體以外的剩余墻體的建筑面積。
c） 幢內共有的突出屋面的水箱間、電梯機房、樓梯間等共有建筑面積。
4.2 不可分攤的共有建筑面積
a） 獨立使用的地下室、半地下室、變配電房、水泵房、車棚、車庫等；建在幢內或幢外為他幢和多幢服務的警衛室、管理用房、公共設施用房等。
b） 專用于人防工程的地下室，以及為人防地下室服務的公共設施。
c） 層高在2.20 m（含2.2 0m）以上的技術（結構）轉換層、避難層（室）、架空層以及架空層中用作公共休憩、綠化等公共空間部分建筑面積。
d） 住宅區內的消防通道、獨立建筑物之間的架空通廊建筑面積。
e） 無明確使用功能的、空置的備用設備用房。
總結：
科學的嚴謹的技術操作規范是面積計算的有力保證，本文是近十年來沈陽市房產測量實際工作的經驗總結，為沈陽市的房產面積測量工作提供依據，并制定地區性操作細則以作為規范的補充。文中有不當之處，望界內同仁批評指正。
參考文獻：
[1] 《房產測量規范》GB/T17986.1-2000
[2] 呂永江 《房產測量規范與房地產測繪技術》―房產測量規范有關技術說明
