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地產開發計劃范文1
(一)依托我市良好的自然環境和“最佳宜居城市”等名片，會同相關部門、友鄰協會、企業及中介機構，組織實施“走出去”戰略，搞好整體策劃和宣傳，全力打造“煙臺地產”品牌。這其中主要抓好以下幾項工作：一是加強與相關部門和當地及駐煙媒體的溝通和聯系，做好正面引導和宣傳，適時進行房地產市場情況和信息披露，通過客觀、準確、適時、適度的宣傳報道，引導開發商理性投資，老百姓理性消費；二是與友鄰協會、中介機構和開發企業合作，根據煙臺的實際，通過各種形式的招商會、推介會、座談會、說明會、展示會和投資會，吸引外來投資和消費。重點引導企業向北京、東北及西部煤炭基地拓展。
(二)協同主管部門，加強對骨干企業的宣傳扶持力度，為做強做大本地企業搞好服務。年內，要配合主管部門利用這次房地產市場調整期，鼓勵和扶持一批信譽好、投資實力強、項目影響力大的企業，并在項目選擇、資金投向、優惠政策等方面予以傾斜，并做好宣傳推廣、引導我市房地產業穩定健康發展。
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(三)解放思想、拓展思路、積極做好為企業發展服務工作。年內，要在人才培訓、外出考察、尋找商機、政策扶持、資金投向、招商引資等方面，本著急企業所急、幫企業所需的原則，積極主動的做好服務工作。還要注意發揮監督咨詢委員會的作用，及時的分析形勢，研究對策，與企業群策群力，共渡難關。
(四)圍繞行業文化建設，積極開展形式多樣的文體活動。年內，擬組織第五屆系統內乒乓球比賽。圍繞國慶60周年擬開展“煙臺人與住房攝影征文比賽”；并根據相關情況，舉辦一些喜聞樂見的文體活動，以此弘揚地產人良好地精神風貌。
地產開發計劃范文2
好房地產開發項目工程管理工作。房地產開發項目是一項周期性較長且較為復雜
的工程，需要做好項目工程管理才能逐步實現房地產經濟、社會、生態和諧的統
一。本文分析了房地產工程的開發管理及其規劃。
關鍵詞：房地產；工程管理；規劃研究
中圖分類號：F293文獻標識碼：A
一、房地產開發項目工程管理的意義
1、房地產開發項目工程管理的意義在于對建筑施工單位在日常施工環節進
行監督與控制，使其嚴格按照設計標準與設計要求進行施工。項目工程管理不僅
僅能對建筑施工單位施工質量進行監督，還能對施工工期進行宏觀的控制，在保
證施工質量的前提下，一定程度上縮短施工工期，降低施工成本。房地產開發項
目工程管理主要包含了4個方面，即項目質量管理、項目進度管理、項目成本管
理與項目安全管理。
2、房地產開發項目工程管理的根本在于提升房地產開發項目的工程質量，
提高房地產項目的實際經濟收益。高質量的房地產開發項目工程管理，能夠有效
促進房地產施工企業嚴格按照設計及施工標準進行施工，保證施工質量，實現房
地產公司獲得最大經濟效益的目的。
3、在實際房地產開發項目施工過程中，由于建筑類型與用途的不同，施工
方案與技術也存在一定的差異。如果沒有房地產開發項目工程管理作為宏觀的調
控手段，不僅會降低施工的質量，也會延長施工工期，不利于房地產公司獲得最
大的經濟效益。
二、房地產開發項目工程管理要點
1、重視項目規劃設計
規劃設計是房地產開發建設的源頭，作為房地產開發建設應該十分重視這一
重要環節。在市場經濟條件下，房地產開發企業要保（持）證自己所開發的產品
適應市場需要，具有一定的競爭能力,就必須具有超前意識。所謂超前意識,就是
要從高起點起步,充分考慮人們對房屋產品和居住環境要求的不斷變化,要從房
屋的使用功能、項目的合理布局、建設造型、建設材料的選用、室外環境的布置、
開發項目的安全舒適程度等多方面考慮。因為,一個房地產開發項目的建設,需要
幾年的時間,但其使用周期卻長達幾十年,甚至上百年。科學的發展、技術進步、
經濟增長、生活水平的提高,使購房人對居住和工作環境及質量的要求不可能停
留在原有的水平上。作為房地產,亦稱不動產,水電氣等配套設施、安全防范設施
設備、綠化布置方案、消防設施設備的配置、垃圾處理方式等諸多細節均要考慮
周全。總之,規劃設計階段,開發建設企業應該請諸多方面的專家,當然也應該包
括物業管理方面的專家,從有利于投資、綜合開發、合理布局、安全使用和國家
有關規劃設計規范的要求等多方面,科學的規劃設計出適合市場需求的合格項
目。
2、不斷規范建設項目合同管理
建設項目合同是指項目開發主體與勘察、設計、施工、材料供應等單位，為
完成一定的建設工程任務而簽訂的一種經濟合同，其內容包括對施工合同、分包
合同、買賣合同、租賃合同和借款合同等的訂立、履行、變更、終止和解決爭議。
在房地產開發過程中，每個樓盤的施工進度、質量和成本決定了資金回收的速度、
企業產品的自有生命周期和企業的獲利空間。項目在開發過程中的施工進度、質
量和成本控制歸根到底都是通過各種合同的履行來實現的。加強對施工前簽訂的
施工合同進行管理，并處理工程量增減、合同糾紛、索賠等事宜。
3、加強施工階段的質量控制
明確質量目標房地產開發項目的質量目標確定與項目投資人的開發項目戰
略和產品策劃定位有關,同時與項目的進度控制、成本控制處于一個相同優先級。
因此,項目開發的質量目標必須適合項目本身的特點。目標過低,會對項目帶來傷
害,失去市場競爭力；過高會造成投入成本加大,綜合開發績效降低。那么,如何
準確地確定質量目標?首先,要進行質量投入的收益和費用分析,要樹立開發項目
全壽命周期成本觀念。適當增加項目的一致成本,減少非一致成本；適當增加預
防成本,大力降低事故成本。
4、加強項目成本管理
施工階段成本控制的關鍵，一是合理控制工程洽商，二是嚴格審查承包商的
索賠要求，三是做好材料的加工定貨。由開發企業引起的變更主要是進度計劃變
更、設計變更、工程項目變更和施工條件變更?？刂谱兏年P鍵在于開發商，應
建立有關工程簽證的管理制度，明確工程、預算等有關部門、有關人員的職權和
分工，確保簽證的質量，杜絕虛假不實的簽證的發生。為了確保工程簽證的準確，
首先要強調辦理工程簽證的及時性；其次，對簽證的描述要求準確，要求隱蔽簽
證要以圖紙為依據，并且標明被隱蔽部位、項目和工藝、質量的完成情況，若被
隱蔽部位的工程量不能在圖紙上確定，還要標明幾何尺寸及附上簡圖。對施工圖
以外的簽證，必須寫明事由、時間、地點、原始數據或幾何尺寸及照片資料等，
不允許籠統地簽注工程造價和工程量。在簽證發生后應根據合同規定及時處理，
審核應嚴格執行國家定額與有關規定，不得隨意變通。同時要加強預見性，和盡
量減少簽證發生。
三、規劃管理
規劃管理就是對規劃設計過程的管理，房地產開發企業將建筑樓盤的規劃設
計委托給相應設計單位來完成就必然要對規劃設計的成本、進度及目標進行控制
和管理。房地產企業可建立或采用規劃管理系統來對規劃設計進行管理。即規劃
管理應用軟件與規劃設計軟件是相對獨立的“兩套”專業化軟件，前者面向的是
“管理”，后者面向的是“設計”。規劃管理和規劃設計關系非常密切，規劃管理
系統建設的重要目標之一就是提高規劃設計成果審查和管理水平。規劃管理信息
系統與規劃設計關系的核心是：保證規劃設計成果滿足工程項目規劃的要求，通
過計算機提供的各種審查工具，提高規劃設計管理的水平，要做的具體工作包含
以下幾點：
1、開發商對于工程項目的規劃設計要點、原則進行確定，作為管理系統中
輸入要件，在規劃完成后要對規劃方案進行檢驗與評估，適當地采取反饋及修正
的控制方式進行調整，并最終選擇設計方案。
2、規劃管理應盡量減少對規劃設計工作習慣的改變。為了可以在計算機中
自動計算、查詢、分析各種規劃指標，需要將以前面向制圖的規劃圖，改成面向
GIS空間分析的數字化規劃圖。但是，應該盡量減少對規劃設計人員原有工作習
慣的改變，可以只對需要計算的要素提出標準要求，要求規劃設計人員在制作這
些圖層時，按照一定的圖層分層和編碼進行設計，其他要素包括一些修飾性的圖
素可以放寬要求。
3、提出合理的規劃設計分層編碼標準。由于目前許多規劃設計單位都使用
AutoCAD進行規劃設計，因此需要根據上述原則，在已有國家標準、部門標準、
地方標準的基礎上建立一套完整的《規劃圖AutoCAD分層標準》，向有關的規劃
設計單位發放。同時，制定相應措施，保證房地產開發企業及規劃管理部門可以
使用規劃管理信息系統對設計單位提交的規劃設計方案進行審查。
4、通過計算機進行規劃設計成果審查。如果規劃設計單位報送上來的設計
方案符合系統規定的一定的格式標準，規劃管理系統可以將規劃圖導入系統，與
地形圖、管線圖等圖層進行疊加顯示，同時可以對規劃設計方案進行指標計算、
比較，進行查詢、統計、分析等。
結束語
綜上所述，房地產開發企業項目管理與規劃是一項極為復雜，卻十分嚴重的
工作。因此，只有做到各環節緊密銜接、互相配合、協調發展,才能完成項目,
并取得較高的經濟效益及社會效益、環境效益的統一。
參考文獻
地產開發計劃范文3
關鍵詞：商業地產；業態；規劃設計；開發模式；發展趨勢
Abstract: through the to our country commercial real estate development and planning design problems analysis, this paper expounds the must change the traditional way of thinking, we need a real estate development vision to have more business perspective, the only real estate eye or only commercial vision is no good, designers from operation Angle, selection, commercial buildings formats planning position, space combination relations, traffic streamline strategy considering factors, and put forward the our country at present the commercial real estate development necessary out of short line operation of the error, not just the traditional housing development model for commercial real estate development, from the long term investment for business profits considerations, and the effective integration of commercial real estate development strategy and planning design strategy, is the foundation of successful commercial real estate and the future trend of development.
Keywords: commercial real estate; Type of operation; Planning and design; Development mode; Development trend
[中圖分類號] F407.9 [文獻標識碼] A[文章編號]
1 商業地產的定義
商業地產（BusinessReal Estate）, 顧名思義, 作為商業用途的地產.以區別于以居住功能為主的住宅房地產,以工業生產功能為主的工業地產等按照用途劃分是用于商業用途的物業，包括零售、餐飲、娛樂、健身服務、休閑設施及各類消費場所。商業形態包括百貨商場、大中型超級市場、小型便利店、專業產品賣場、品牌專賣店、倉儲型超市以及包含以上多種業態的商業步行街或城市綜合體。
商業地產，其發展過程不短也不長，有近百年的歷史。建筑從單一功能購物發展到現在的大型多功能的綜合性建筑，以頗具特色和風格的建筑設計、空間布局、環境營造、主題設置、運作理念等手法改變了傳統的商業模式，在多功能的空間中，把購物場變成了娛樂場，把消費者變成了娛樂者，讓原本一次單一乏味的購買行為變成一場休閑、游覽、娛樂的“體驗式消費”活動。[1]
2 現階段商業地產開發現狀及存在的問題
我國商業地產開發總體上可以用“起步晚，發展快”來概括，在中國短短十余年的商業地產發展史中，商業地產的建造規模和體量已取得長足的進步并引起國際建筑業的廣泛關注。我國的商業地產開發起步于2000年前后，之后進入一個快速發展時期，2005年進入第一輪的高峰期，至今仍保持著較高的發展勢頭。但不可否認的是，由于欠缺對商業地產項目的商業職能、交通職能、景觀職能、社會文化職能等高層面的認識，限于傳統地產開發觀念束縛、前期策劃和定位策略缺失、招商困局、資金及高級專業人才缺乏，尤其是專業商業地產建筑師嚴重不足，導致商業地產項目開發成功與否面臨諸多挑戰。在設計商業地產建筑時，建筑師和同業人士往往僅服從于業主的主觀意愿，未考慮（或考慮不周）建筑規模是否適宜，業態是否合理，建筑風格是否匹配，定位是否準確等諸多問題，從而導致了各地已開發完成的商業地產存在著招商乏力、人氣難以聚集、經營不善、空置率高等問題不斷涌現。
2.1 傳統地產觀念束縛
目前我國部分商業地產開發商認為商業地產跟住宅一樣, 抱著“賣完就走”的思路。還有的開發商采取“先開發后招商”的方式，沒有明確的目標,不僅不好招商,而且也增大了后期經營困難及投資業主的投資風險。
2.2 商業定位不準
商業定位是商業地產的核心,定位的準確與否關系到項目的成敗,一個商業項目定位內容包括業態定位、功能定位、商業服務對象定位、
盈利模式定位、產品定位、商業文化定位、營銷方式定位等多方面。每個環節相互關聯,一著不慎,可能會滿盤皆輸。目前我國商業地產定位仿效之風盛行,某個項目成功后,很多開發商紛紛復制該模式,根本不考慮因地制宜和與自身合理的結合點,從而導致失敗的結果。
2.3 招商困局
商業地產對招商資源的競爭將是未來商業地產發展的瓶頸。造成商業地產招商困局的既有內部原因,也有外部原因。內部原因主要是由企業的戰略性管理所決定的,外部原因則是由宏觀社會、經濟環境所決定。目前造成商業地產招商困局的外部環境主要有：宏觀經濟的不確定性因素影響商業地產的招商,國際商業連鎖投機行為給中國商業制造了“空前繁榮”,商業地產的過快發展加劇了商業資源的競爭等。
2.4 資金及高級專業人才缺乏
商業地產是資金密集型行業, 具有開發周期長、資金占用數額大、回籠資金緩慢等特點,而目前國內又沒有一個很好的融資渠道和
變現渠道,這導致商業地產面臨一個資金缺乏的局面。同時,商業地產
是一個集開發、經營、管理等多功能于一體的綜合體,但目前商業地
產從業人員一般是來自地產領域或是零售領域,對商業和地產都精通
的復合型人才十分稀少。
地產開發計劃范文4
關鍵詞：商業地產、開發、涉稅籌劃
中圖分類號：D922.22文獻標識碼： A 文章編號：
我們公司是來自一家歐洲血統的商業地產開發商，開發的項目類型既有可出售的SOHO公寓、酒店式公寓、豪華式公寓，又有超強國際一線品牌入駐的商業廣場。鑒于工作過程中遇到的稅收籌劃點，結合我們商業地產項目的實際情況，現將幾方面的稅收籌劃點在此學習探討。
商業地產中房產稅的籌劃技巧
我國《中華人民共和國房產稅暫行條例》（以下簡稱《房產稅暫行條例》）規定，房產稅的納稅義務人是房屋的產權所有人，征稅范圍為城市、縣城、建制鎮和工礦區；計稅依據是房產的計稅價值或房產的租金收入；稅率分別為1.2％和12％。按照房產計稅價值征稅的，稱為從價計征?！斗慨a稅暫行條例》規定，房產稅依照房產原值一次減征10％～30％的余值計算繳納。所謂房產原值是指納稅人按照會計制度規定，在賬簿“固定資產”科目中記載的房屋造價，它包括與房屋不可分割的各種附屬的配套設施。由此可知，合理地減少原值是減少房產稅的關鍵。
1、在與商戶租賃合同簽訂過程中，應注意將用于商場店面租賃的部分與用于存放貨品的倉庫分別簽訂〈房屋租賃合同〉和〈倉儲保管合同〉。
2、在與大型主力店商戶簽訂租賃合同時，應考慮將租金中所含的物業費單獨與成立的所屬物業管理公司簽訂〈物業服務合同〉。
以上兩個技巧都是從簽訂合同的類型來考慮的，因為〈倉儲保管合同〉和〈物業服務合同〉都不需要按照租金繳納12%的房產稅，只繳納5%的營業稅。這樣可以為企業稅減少房產稅的稅負，合理避稅。
3、關于附屬設備的確定。
在房產稅中，財稅地字[1987]第003號文《關于房地產稅和車船使用稅及各業務問題的解釋與規定》第二條規定：“屬于房屋附屬設備的水管、下水道、暖氣管、煤氣管等從最近的探視井或三通管算起，電燈網、照明線從進線盒算起”，這條規定是很含糊的，為納稅籌劃提供了一個空間。
對于中央空調，我國房地產稅規定，如中央空調設備已計算在房產原值之中，則房產原值應包括中央空調設備；如中央空調設備作單項固定資產入賬，單獨核算并提取折舊，則房地產原值不應包括中央空調設備。這說明，在建房時，完全可以將中央空調作為固定資產單獨核算，不計入房地產原值中，從而減少房產稅。
作為與房屋不可分割的各種附屬設備如：中央空調、暖氣、衛生、通風、照明、煤氣等設備，蒸汽、壓縮空氣、石油給水排水等管道和電力、電訊、電纜導線等各種管線，以及電梯、升降機、過道、曬臺等，無論是否計入固定資產，都應作為應稅
房產原值，征收房產稅。
4.關于公共設施的確定
項目建設時，除了筑建廠房、辦公用房外，還包括水塔、變電塔、停車場、露天涼亭、游泳池、噴泉設施等建筑物。對于這些公共設施，如果也算入房產原值的話，則企業將面臨很重的房產稅。其實，按我國稅法規定，房產是指以房屋形態表現的財產；房屋是指有屋結構，可供人們在其中生產、工作、居住或儲藏物資的場所，不包括獨立于房屋之外的建筑物，如廠區圍墻、水塔、變電塔、停車場、露天涼亭、游泳池、噴泉設施等。因此，企業應該把停車場、游泳池等都建成露天的，并且把這些獨立建筑物的造價同廠房、辦公用房的造價分開，在會計賬簿中單獨記載，則這部分建筑物的造價不計入房產原值，不繳納房產稅。
二、商業地產中營業稅的籌劃技巧
1、在與國際一線品牌的優質商戶簽訂房屋租賃合同時，可考慮變租賃合同為投資聯營合同，以商場投資入股，按利潤抽成。 [2002]191號〈關于股權轉讓有關營業稅問題的通知〉中規定：以無形資產、不動產投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不征收營業稅，對股權轉讓不征收營業稅。這樣以優質客戶良好的銷售渠道和客源取得的利潤分成來替代租金收入，合理地為企業節省了5.6%的營業稅及附加。
2、代收費用的稅務處理。房地產開發企業在收取銷售房款時，往往會存在代相關政府部門收取費用的情況，代收費用在滿足一定條件的情況下可不繳納營業稅。
〈營業稅暫行條例實施細則〉第十三條規定，價外費用不包括同時符合以下條件代為收取的政府性基金或者行政事業性收費：
（1）由國務院或者財政部批準設立的政府性基金，由國務院或者省級人民政府及其財政、價格主管部門批準設立的行政事業性收費；
（2）收取時開具省級以上財政部門印制的財政票據；
（3）所收款項全額上繳財政。
由此可見，盡管〈營業稅暫行條例實施細則〉中規定，房地產企業的價外費用包括：“補貼、返還利潤、獎勵費、違約金、滯納金、延期付款利息、賠償金、罰金”等。均應按照規定繳納營業稅，但如果同時符合上述三個條件的是不需要繳納營業稅的。
三、商業地產中土地增值稅的籌劃技巧
1.代建房屋的籌劃點。若房地產企業在開發之初就能確定最終用戶，符合代建房的條件，其收入可按“服務業――業”稅目繳營業稅，而避免開發后銷售繳納土地增值稅；同時，若企業不符合代建房條件，不論雙方如何簽定協議，也不論其財務會計帳務如何核算，應全額按“銷售不動產”稅目繳納營業稅。如：全部結算收入為1000萬元，代建手續費330萬元，不符合“代建房”要求則應納營業稅1000×50%=50萬元：若符合則應納營業稅330×5% =16.5萬元。2.合作建房的籌劃點。稅法規定，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉讓的，再按規定征收。企業應用足用好這一優惠政策。3.隨著裝修費在房款中所占比重逐年遞增，若企業與購房者簽定合同時稍加變通則可取得意想不到的效果。若房地產公司事先設立一家裝修公司，同時與客戶簽定兩份合同：一份房屋銷售合同，一份房屋裝修合同，則只需就第一份合同注明金額繳納土地增值稅，第二份合同不用交納土地增值稅，稅基和稅率減少，從而減輕了稅負。4.我們的外資地產公司，為了提高開發產品的質量、品質與檔次，與很多的國際化團隊合作，支付境外勞務費，包括工程設計費、項目交通、標識、內裝、照明、景觀、綠色認證、可持續發展、幕墻、機電等咨詢費。這些境外咨詢和設計勞務在支付時，不論勞務是否發生在境內，都由我公司代扣代繳這一部分的企業所得稅、營業稅及附加，代繳的稅款，如果我們與境外公司簽訂的是含稅價的合同，就可以計入開發成本中，在計算土地增值稅時按扣除項目進行抵扣，可以使企業少納土地增值稅。由于我公司這部分代扣代繳的稅額較大，在利用這一稅收籌劃技巧時，給公司節省了很大一塊土地增值稅的稅收。綜上所述，稅收籌劃的目標不僅僅是降低企業某一稅種或者整體的稅收負擔，還在于提高企業的稅收凈利潤以及企業價值的穩定增長。房地產銷售活動的金額大，涉及面廣，處理也較為復雜，房地產企業一定要結合自身的條件和外部的銷售環境合理開展稅收籌劃。而且稅收籌劃作為企業的一項經營管理活動，不僅要耗費成本，也存在一定的風險性。房地產企業在進行稅收籌劃時，事先要進行必要的成本收益分析，并注意風險的防范與控制，進行綜合性的考慮。只有這樣，才能夠充分發揮稅收籌劃的作用。
參考文獻：
地產開發計劃范文5
【關鍵詞】房地產；項目開發；策劃；規劃設計
一、前言
隨著我國經濟發展，人們的生活水平不斷提高，居住上一個規劃合理、配套設施齊全又舒適的生活小區要求越來越高。所以要做好項目開發的規劃設計至關重要，其好壞直接影響到后期的營銷和推廣。
二、房地產前期的策劃
前期策劃首先要解決的是市場的定位問題，如樓盤定位、產品定位、價格定位，即明確項目開發的方向與目標。前期策劃必須以開發商為決策主導，設計單位和營銷策劃單位緊密配合完成。因此，策劃要盡可能收集與所策劃項目有關的經濟技術信息、資源信息、人才信息，利用自身的技術知識和經驗，綜合分析項目的技術內容，預測房地產項目的經濟前景，為開發商的房地產項目提供科學依據和參考方案，提出具有較高科學水平和參考價值的咨詢報告和意見。
房地產項目管理開發產品的規劃、設計要盡可能超前，但也不能過于超前，要掌握區域客源的預期接受度。比如地塊確定要造住宅，應依據地塊的特點，結合大量市場調研的資料，確定住宅類型，比如是多層、高層或其它物業形態等。再依據產品類型進行小區規劃、風格的確立，與周邊樓盤作比較時一定要有自己超前且較為鮮明的特點，同時，也要讓市場能夠接受。
另外一點是策劃與創意之間的關系，策劃需要創意，但策劃不等于規劃。策劃要有一點新東西，但過分追求“新、奇”，則效果可能不好，甚至適得其反，這方面是有不少教訓的。策劃需要創意，但策劃更強調科學、周密地統籌安排，創意則可能使這種安排更合理或某個環節得到優化，但決不是策劃的全部。
開發商尤其要注意整合資源利用外腦、內外結合，不要過于迷信自己過去的老經驗。過去的盤子成功了，不代表將來的盤子也一定能成功，市場是不斷變化的，還有很多是開發商自己不熟悉的、沒有關注的，而外腦則可以更客觀地、不受約束地思考、評價投資方案。房地產開發商要重視策劃、理解策劃，策劃專家是開發商的好參謀；要以營銷的視野看策劃，而不是以推銷的想法去賣房子。在策劃階段要注重以下三個方面：
（1）市場調研
市場調研是指把與市場相關的市場、銷售、客戶等信息收集起來，加深認識并進行分析和監控，進而解釋信息間的內在聯系及相互關系變化的規律。這個過程為項目建設及定位提供決策參考依據。
（2）功能策劃
功能策劃源于對生活知識及經驗的積累，沒有定式。除我們已知的功能之外，仍然可以通過綜合功能不同特征發展新的功能形式。
對于具體地塊來說，功能策劃除考慮自我需要之外，還應考慮地塊周邊功能的相互作用影響，或借勢增強周邊功能，或突出互補功能，還要考慮經濟效益因素。功能策劃的細節考量，需要對現有具體功能的配置，基本規模、投資、對場地要求及交通狀況等因素有良好的知識儲備。
整個策劃過程基于理性的定性及定量分析基礎之上。初步判斷可以定性為主的專家式論證，決策判斷應以市場調研的論證（定性及定量綜合）為基礎。
（3）產品風格形象定位
結合市場調研的情報，確立差異化定位目標后，就可以論證產品的風格定位，也是產品的形象識別系統的確定。最后通過設計單位在建筑造型藝術性的創新或原汁原味的塑造來實現。
三、房地產開發規劃設計的要點
1、總體開發設想
房地產商在拿到項目用地后，結合政府對于項目用地的控制性詳細規劃，地塊未來的發展方向，周邊配套設施、其他項目的定位、物業種類等等因素。在結合自身企業的發展規劃來制定本地塊的項目定位。而在實際操作中主要從以下幾個重要環節著手：①企業現金流測算與把握；②政府的控制規劃；③項目的土地條件；④銷售的速度；⑤客戶的群體的調查；⑥房屋的單價、總價構成；⑦開發商擅長的開發類型；⑧開發商要求的利潤和品牌，結合以上7點，基本能把項目定位問題解決。而后在根據政府要求的建設周期、項目所在地的市場行情、公司的現金流等等指標，制定合理的開發周期。
2、道路系統規劃
路網是一個城市發展的骨架，只有便捷合理的路網設計才能提升整個城市的通暢感和品質感，居住小區或是城市綜合體也同樣遵循這一理論。設計合理使用便捷的路網系統設計是項目規劃設計的要點之一。目前，國民經濟發展良好，人們生活水平普遍提高，私家車增長較快，一家一部車，甚至一家幾部車，車輛的增加不僅僅給城市道路帶來較大的壓力，同時也對居住小區提出了較高的要求。為了使小區內行人安全，行車對人無干擾，路網規劃時設計人車分流道路系統，即車行道路系統和人行道路系統分開，汽車入小區后直接下地下車庫或是地上停車位，減少車輛在小區內道路上行駛。隨著汽車數量的日益增長，不僅對小區的道路系統要求設計合理，同時對小區的停車車位數量要求滿足汽車的增長。為此，政府相關部門也在居住區開發設計時對小區車位數量的設置做了明確規定，基本上是每120m2要配置一個車位。居住區道路系統規劃設計除了人車分流設計外，還應對步行系統的無障礙設計、系統的可達性等等做詳細合理的系統設計。
3、配套公共服務設施系統規劃
為提高項目的附加值，增加銷售賣點，為后期客戶帶來便捷、舒適的生活氛圍，項目配套公共服務系統的規劃設計顯得尤為重要。人們的生活不僅僅只是買個房子睡個覺，還需要買菜，購物，娛樂等等一系列的其他活動。而項目的公共配套正是為了解決這一系列需求而設置，因此，房地產開發在項目前期規劃設計時應根據項目地塊居住人口的數量，合理設置公共配套服務設施，要求數量合適，分布合理，以便方便每位小區居民，同時在規劃設計時應考慮后期管理和經營的相關問題。
4、綜合管網的規劃
綜合管線的規劃是將小區的各種管線進行綜合，如果規劃出現問題，小區將停水、停電甚至無法居住，由此可見此項工作的重要性。小區的管線涉及到雨水、污水、強電、弱電、燃氣、供熱、智能等等，而各種管線的進口、接口的位置規劃以及與市政綜合管網的連接都是擺在設計師面前的問題。良好的規劃設計，不僅為房地產商降低開發成本，還為后期的各種管線的驗收，小區的順利交房打下基礎。
5、綠化與景觀系統規劃
如今社會人們在解決溫飽問題之后，對于居住環境要求在不斷的提高。具有優美宜人的園林景觀幾乎成了人們評判居住小區是否高檔的重要標準。為此，在居住區項目規劃設計時，房地產開發商應要有所取舍，可適當增加建造成本，降低建筑密度，盡最大可能增加項目綠地的面積。我們知道，小區的建筑密度高，意味著建筑占地面積大，綠地面積就要減少。其實在同一地塊容積率一樣的情況下，可以通過增加建筑物的高度來減少建物的占地面積，以增大小區綠地面積，提高了小區景觀品質，同時在建筑單體布置時要多結合景觀設計師的想法，盡力為后期景觀設計多留發揮的空間。
6、生態與節能規劃
鑒于響應國家節能減排政策，為居住居民后期生活質量著想，生態節能設計規劃也是當前房地產規劃設計的要點之一。項目規劃設計時適當從現代、科技、生態等方面考慮，嘗試使用新能源、新型科技技術增加居住的舒適度、降低開發成本等等。
7、建筑設計規劃
建筑單體的規劃設計可以說是房地產規劃設計重要要點之一，建筑單體是項目總體規劃理念的展示體，建筑立面風格、外墻顏色是該項目的規劃理念、產品定位、公司實力的展現。建筑戶型設計的優劣直接關系到項目的銷售，資金的回籠，企業的發展。
（1）建筑立面、色彩的規劃設計。建筑單體的立面造型變化多樣，色彩可以豐富多變。而在規劃設計時，房地產更多應重點關注外立面的造型、色彩是否符合項目的總體定位和總的規劃理念。
（2）建筑戶型規劃。建筑戶型的設計相對立面和顏色顯得更為重要，因為它是居民每天都使用的對象，它的舒適與否直接影響到居民的生活質量。
地產開發計劃范文6
西安是西北重鎮和歷史文化名城，文化根基深厚，結合文化創意理念打造特色鮮明旅游地產是發展西安乃至西部旅游經濟的有效途徑之一。豐富厚重的歷史文化資源、潛力巨大的城市化空間、逐漸成熟的旅游消費市場和大手筆的國際大都市戰略的制定等都為西安旅游地產的開發提供了良好的契機。
一、旅游地產與文化創意
旅游地產也稱旅游景觀地產，指依托周邊豐富的旅游資源，借助旅游度假為目的的開發營銷模式，以求全部或部分實現度假休閑旅游功能而開發建設及經營運作的房地產項目。
文化創意是以文化為依托，借助于新興高技術手段，創造出具有文化內涵的產品或活動?；谖幕瘎撘庖暯莵黹_發旅游地產主要應建立一個文化核心，圍繞這一核心展開旅游產品的設計，從而在旅游、地產、文化三個產業的最佳關聯點上得以最高的產業聯動效益。
二、基于文化創意的西安旅游地產開發優勢
（一）歷史文化資源豐富
西安素以古都聞名海內外，歷史文化資源更是得天獨厚。 在現代旅游地產的開發項目中，許多是借歷史文化的遺留來打造文化主題鮮明的大型主題公園，西安在此類旅游地產開發項目層面具有難以比擬的優勢。如以唐代休憩文化為核心主題的大唐芙蓉園，雖然耗資13億、占地1000畝，但在開園后的短短幾年時間就帶了可觀的經濟收入，更為廣大市民提供了城郊休憩的好去處，經濟與社會效益兼具。
（二）曲江文化創意產業繁榮
西安曲江文化創意產業園區位于曲江新區與雁塔區的交匯之處，集合了廣告、網絡、廣電、旅游、設計、出版等諸多行業，在文化資源的集成、整理、提煉，文化創意理念的形成、產出過程中，形成集群式發展模式，具有強大的區域向心力，帶動曲江乃至整個西安市的文化創意產業的發展，尤其在深刻挖掘唐代歷史文化的基礎之上打造了一個又一個旅游地產精品，使每一個旅游地產上都刻著文化的烙印，文化品牌效應極為突出，是西安文化創意旅游產業的一張名片。
（三）文化氛圍濃郁
作為文化古都，西安的文化氛圍濃郁且充滿活力。第一，西安高校數量僅次于北京、上海，而其中藝術類院校知名度較高，具有巨大的藝術創作潛力，而城市的旅游地產文化創意開發正是需要這樣的新生的力量；第二，西安科研隊伍龐大、研究水平較高，尤以歷史文化科考民俗專家居多，能夠在文化產業化的進程中把握建設和發展的方向；第三，西安擁有西部最大的書城，每天均吸引大量市民前來閱讀和購買書籍，使得城市居民整體文化素質較高，在耳濡目染、潛移默化之中，也形成了西安特有的城市民風，為以旅游體驗為主的消費奠定了穩固的基礎。
三、開發策略
（一）深挖文化價值打造內涵豐富的觀光型旅游地產
西安漢唐文化資源優勢突出，因此以挖掘漢唐文化為核心的觀光型旅游地產顯得尤為重要。在文化創意的過程中，首先要明確有哪些文化要素可以用來轉化為產業動力，在旅游地產的打造中，也要明確如何設計開發項目才能突顯核心的主體文化，真正做到以文化內涵為吸引，打造高端的觀光型旅游地產而非單憑投資巨大、規模龐大來招徠游客。目前西安市正在緊鑼密鼓地策劃、建設各類大型的文化主題公園類旅游地產，雖然在一定程度上彰顯了不同歷史時期的文化特質，但也僅限于利用古遺址復原，立標牌闡釋，建塑像紀念等等的普遍方式，顯然在文化的內涵表達上欠缺力度。因此，應加大對秦漢唐文化的深刻挖掘，請專業的文化人士來構思地產項目的主體設計，不求規模宏大，但求內涵豐富，能夠形成文化形象品牌鮮明的觀光型旅游地產。
（二）展現文化風格打造格調高尚的休憩型旅游地產
城市休憩是目前都市人休閑度假的新訴求，不一定要驅車前往很遠的目的地，而是在城郊甚至室市內要有適合周末休憩的好去處。如目前大受歡迎的溫泉度假產業，是集景觀、文化、配套設施為一體的產業，西安溫泉資源豐富，尤其是轄區內臨潼溫泉既有純正的水質資源優勢，又有秦代帝王、唐代帝王文化優勢，同時又具有距離西安市區較近的區位優勢，因此，臨潼具備進行具有文化風格的高端休憩型旅游地產。結合臨潼的自然與人文資源優勢，將歷史文化巧妙融入溫泉度假項目之中，從度假村的建筑外觀到大廳、浴池、茶座、客房、娛樂設施等的設計都應結合唐代宮廷文化來進行，突出高品位的設計和開發格調，真正向游客展現唐代宮廷的沐浴文化，使游客在度過輕松假日的同時，更能享受到純正的皇家風范， 而不僅僅是來泡個澡，喝個茶，而是在難得的周末時光享受了一場“文化大餐”。
（三）利用高科技手段打造現代感十足的體驗型旅游地產
盡管西安的主打城市名片是文化古都，但在以年輕人為主流的都市旅游發展中，時尚、動感、活力的標簽也是必不可少的，因此，結合文化創意理念，利用高科技手段打造具有現代感的體驗型旅游地產勢在必行。 近年來西安逐步完成了大唐不夜城、大唐西市、雁塔新天地的建設，但傳統與現代的融合比較流于表面，尚未形成獨特的時尚文化街區和地標。因此，應該借鑒上海、北京等大都市的開發設計理念，融合國際前沿科技元素，在數控、LED、新能源等層面開發出時尚、動感的創意街區。如在大雁塔商圈開發的秦漢唐文化旅游區內，以高科技手段打造的“天幕”頗受古城人民喜愛，每天均吸引不少市民及游客觀光駐足，對大雁塔旅游景區和商圈具有較強的拉動消費作用，并提升了古城西安的城市形象，真正顯現了城市的時代感。
