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摘要:隨著政府相關政策的出臺，我國的房地產開發行業進入體系化發展新常態，其發展環境得到一定的改善。但是房地產企業在開發過程中依然會遭遇較大的風險，因此房地產開發企業需要加強其成本核算工作，并根據市場經濟環境的變化在國家相應政策的指導下合理管控成本，提高自身的財務管理水平和效果，促使企業獲得更好的發展。對房地產開發企業而言，切實有效的成本核算工作可以提高企業整體的管理水平，從而使企業的市場競爭力得到提高，對企業后續發展極其有利。
關鍵詞:房地產開發企業;成本核算;問題及策略
一、房地產開發企業成本核算內容
房地產企業開發成本主要指相應房建項目在達到可使用狀態前所產生的各種成本和費用，主要可以分為以下三個方面:
(一)土地、土建、設備費用
土地、土建、設備費用是房地產開發建設成本的主要內容，最高可以占全部開發成本的80%，其中占比最高的就是土地費用。土地成本主要包括交換成本、動遷成本、租賃及批復成本，其大小是衡量房地產開發項目能否順利推進以及能否獲得預期收益的最重要的經濟標準。房地產開發企業在進行某個房地產項目的開發前需要根據相應土地的面積和容積比率測算預估土地成本，從而得到將來開發產品的單位土地成本，從而判斷相應開發項目的可行性。
(二)配套及其他費用支出
在房地產開發企業中，配套及其他費用主要包括水電費、燃氣費、公共設施建設費等，但由于某些因素的影響，這部分費用企業很難完全收回。在房地產開發成本中公共設施建設費用受外界因素影響較大，其主要由行政事業單位或壟斷企業收費，且其收費標準較高，同時又存在較大的隨意性。一般情況下可以占相應項目整體投資的10%～15%。利用科學合理的方法減少這一部分費用是房地產開發企業減少開發成本、提高經濟收益的重要途徑。
(三)財務費用和籌資成本
房地產行業的項目建設周期較長、投資金額數量較多，在運營開發過程中面臨較大的投資風險。因此，大多數房地產開發企業一般都是選擇銀行借貸的方式進行融資，必然使其企業承擔高額的利息費用。這部分成本的計算方式直接影響開發成本的計算和企業運營成效。
二、房地產開發企業成本核算方面存在的問題
(一)成本核算意識較弱
房地產開發企業在發展過程中，其成本核算與控制具有可塑性強、精確細致、全面規范等特點，科學有效的成本核算不僅可以提高企業的財務管理水平，還可以提高企業的經濟效益。但就目前情況看，部分房地產開發企業受短期利益的蒙蔽，對成本核算工作的關注度較小，企業成本核算工作的規范性、準確性、科學性減弱，導致核算賬目較為混亂，企業難以正確把握財務管理的著力點，房地產企業的成本核算成效必然受到影響。
(二)成本核算口徑不統一
房地產開發企業在拿到地皮后，要以自身的實際情況和所處的外部環境為基礎確立開發目標，并以開發目標為核心實施相應的成本核算工作，然后依照核算結果對相應費用進行分配和歸集。雖然國家為了提高房地產開發企業成本核算工作的精準性和有效性出臺相應的政策，但就目前情況看，我國房地產開發企業在成本核算方面依然存在口徑不一的現象。此現象的出現主要受房地產開發企業項目開發周期長、成本核算內容繁雜、財務人員水平不一等因素的影響。
(三)成本核算對象不明確
房地產開發項目本身涵蓋的成本核算內容較為繁雜，項目開發成本核算的對象無法與企業經營管理實現有效的對接，導致房地產開發企業產品的開發節奏無法順應產品的業態形式。在房地產開發企業中其項目開發以片為主要單位，產品類型囊括了別墅、商業地產等多種形式，因此企業一般采取分期開發的形式，但是會計準則中并未對成本核算對象進行明確，企業成本核算工作的準確性無法得到保障。另外，部分房地產開發企業在工程竣工后無法對工程進行結算，拖慢了小區配套設置建設進程，在一定程度上對成本核算周期產生影響。
三、房地產開發企業加強成本核算工作的策略
(一)加強企業成本核算意識
房地產開發企業在加強成本核算方面可以從以下五個方面入手。第一，企業可以積極引入較為先進的財務管理理念，并對外招聘專業的高素質人才，為成本核算工作的開展奠定堅實的理論基礎和人才基礎。第二，企業還明確成本核算在房地產項目開發過程中的重大價值，為企業成本核算工作的開展營造良好的氛圍。第三，企業要根據實際情況設立成本核算體系，并制定相應的工作制度，明確各個部門及員工在成本核算工作中所承擔的責任，引導每個職能部門都參與到成本核算工作中，為材料、固定資產、成本核算、利潤核算等其他核算工作提供保障。第四，相關人員要以財務管理機制為基礎，科學合理地確定成本核算目標，避免出現核算重復、核算遺漏等問題，保證核算類目的準確性和科學性，在成本核算工作的有效推進中不斷加強企業的成本核算意識。
(二)統一成本核算口徑
房地產開發項目的完成周期較長，其核算內容也比較復雜，企業要想提高成本核算質量、改善成本核算現狀需要將其納入財務管理范圍，并按實際需要對成本管理進行動態監管。同時，相關人員還要根據財務管理要求對成本核算口徑進行統一，以便為開發成本的分配提供依據。財務人員可以根據企業成本核算要求制作相應的成本核算明細臺賬，用統一口徑記錄項目開發過程中花費的所有費用，為后續成本結算工作提供依據。在此過程中，財務人員需要對各項成本費用進行分配和歸集，并制定項目成本核算明細表，確保同一項目的成本核算口徑相統一。比如，在按照占地面積對公共配套設施費用、土地拆遷補償費用、征地費用等進行成本核算工作時要確保成本分配與歸集的科學性，為相應房建項目的順利完成提供有力保障。
(三)明確成本核算對象
房地產企業在開展成本核算工作時可以將相應房建項目中的每個單項作為成本核算對象。當項目周期較長、規模較大時，企業要以該項目中的某一特性為基礎，將整個項目進行劃分，然后針對每個部門開展成本核算工作，保證成本核算的結果能完整反映整個項目的成本信息。而當某大型房地產開發企業同時開展多個開發項目時相關人員要對這些項目進行詳細分析，從而找出其共同特征。然后利用此特征將相應項目進行整合，逐步開展成本核算工作，不僅可以減輕會計人員的工作難度和工作壓力，還可以提高企業的成本核算水平。
(四)有效落實內部審計監督制度
第一，房地產開發企業要根據自身實際需求設立完全獨立的內部審計部門。審計部門主要負責對財務管理和成本核算工作的監督，當發現成本核算工作出現失誤時審計部門要向相應負責人及時反映成本核算當下的情況，勒令有關部門重新開始進行成本核算工作，增強成本核算結果的可靠性。第二，房地產開發企業要不斷對審計制度進行優化，提高審計制度的靈活性和可持續發展的能力。相關人員要根據項目開發特點不斷對審計內容進行更新和優化，提高審計有效性，為成本核算工作提供保障。
四、結語
本文以房地產開發企業的成本核算工作為中心，首先講述房地產開發企業成本核算的內容，然后分析房地產開發企業在成本核算方面存在的問題，最后提出房地產開發企業加強成本核算工作的策略，希望對房地產企業的成本核算工作有所幫助。
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作者:羅鵬群 單位:阿克蘇信誠城建房地產開發有限公司莎車縣分公司