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摘要：從當前我國房地產企業項目中成本管理中存在的問題、合理有效降低企業成本的管理策略等方面進行綜合分析與闡述，樹立房地產企業的成本管理意識，確保房企投資回報率。
關鍵詞：成本管理現狀；成本管理策略
1引言
2008年次貸危機過后，樓市于2009年啟動，2012年反彈、2015年暴漲，2017年前所未有的密集調控政策，讓整個樓市迅速“涼涼”了。近年國內房地產行業發生重大變化，市場進入“房住不炒”、“租售并舉”和國家將建立長效管控機制控制房地產市場的時代，各大房企的利潤率逐年下滑。從此次調控的力度來看，地產確實很難再有黃金時代了。2012年萬科提出“行業已進入白銀時代”。2018年萬科又提出“收斂聚焦•鞏固提升基本盤”，并喊出“活下去”的口號，一時間讓地產氛圍沉重了起來。根據人民法院官網統計，截至2019年10月27日，2019年全國宣告破產的房企已上達到408家。本輪調控樓市的難主要是內外夾擊的結果。在當前內外部環境不確定性陡增的商業環境下，要確保房地產企業的投資回報率，一方面可以通過產品適當創新、提升配套、改善服務來提升投資回報率，另一方面，通過挖潛成本來爭取利潤空間。
2房企成本管理現狀
當前房企的成本管理存在以下方面的問題：
2.1忽略項目設計階段的成本控制
設計階段是房地產開發項目成本控制的關鍵階段，對全過程的成本影響至關重要。張媛媛、王銀生在房地產項目設計階段的成本控制一文中提到“設計階段對整個項目成本的影響可達75%左右，所以在設計階段運用相應的成本控制手段，在前端合理降低成本就成了重中之重了［1］”。但是，“重技術、輕經濟”的問題往往是許多設計單位都普遍存在的問題。由于很多地產在合同約定中，未對成本問題讓設計單位負相應的責任，高成本隱患在項目的最源頭——設計階段就埋下了。
2.2缺乏系統的成本管理
為了降低成本，取得有競爭力的投標報價，很多房地產企業將工程分解分包給不同的承包人。在一個項目中往往總分包單位少者20多家，多者上百家，總分包單位，分包單位間存在眾多交界面，這對成本的管理提出更高的要求。成本管理需要把項目整體當作一個系統，進行全面的系統性成本管理。目前很多地產商的成本管理人員未能或無法進行系統的成本管理，很多合作方本身成本意識與合作意識也不強，往往僅考慮自身的利益，對成本管理工作的開展造成阻礙。
2.3成本管理的手段落后
當前在房地產項目成本管理中，許多地產在做的成本管理僅是成本管理中一小部分，只是簡單的核算套價，未能在房地產開發的全過程進行成本介入，在項目開發完成后，仍無完整的成本數據，項目是否有利潤、有多少利潤都很難以回答。2.4缺少成本意識在房地產企業中，許多業務部門往往會有“成本管理是成本業務部門的事”這種思想意識，設計部門追求產品設計效果，工程部門追求工程進度和質量，營銷追求產品賣點，而將成本置于非常孤立的處境。成本作為后端部門，被動的成本管理，往往達不到成本管控的效果。
3房企成本管理策略
3.1全面提高成本管理意識
成本管理需要全員參與，為了達到房企成本控制效果，必須對每一個員工灌輸全員參與、全面控制的意識，在房企開發過程中涉及到的每個單位、每個部門每個人都有相應的成本管控職責。全過程控制成本是貫穿于房地產開發項目的全壽命周期中，每項工作的開展都會產生相應的成本，成本管理工作的從項目拿地前就開始，貫穿房企開發的始末。因此在各個階段中的每個工作人員都需要加強成本控制的意識。
3.2加強設計階段成本管控
設計的水平與質量對房企成本管控起著決定性的作用，如上文提到的75%的成本取決于設計階段。為了獲得合理的設計方案，可以通過帶方案競選或者工程設計招標等形式來選擇優秀的設計供應商。并通過限額設計、產品定位、成本適配、客戶敏感點分析等各項成本管理手段，合理降低工程成本，把錢花在客戶敏感點，從而確保產品去化速度，保證投資回報收益。
3.3建立健全成本控制機制
能否提高房企的成本管理水平，首先需要落實“由誰管理”、“如何管理”的問題。然后，建立建全成本管理制度，把項目全過程參與者做為一個有機的整體，建立責任成本管理體系。項目目標的責任成本管理制度能否落地，能否貫徹執行，離不開完善的成本管控組織。房地產開發企業可以通過成立包含設計、工程、成本、財務會、人力及經營等人員的成本管理領導小組，對項目成本進行專業性指導、管理、考核，確保項目成本控制在目標成本內，從面實現項目的投資收益。
3.4以技術人才創新降低成本
技術手段及人才提升是實現房地產項目投資效益的基本保障。建筑工程中材料占比約60%，通過新型材料的研究降低工程成本。新技術的創新，如PC技術短期看對成本是增加的，但從長遠來看，勢必會降低成本，就像早期的鋁模技術一樣，新興的事物的技術成熟后，帶來的效益是顯而易見的。此外，電算化的應用，也極大的促進了成本的管理工作，未來的設計軟件與成本的計算軟件一旦融合，成本工作量必將大大減少，實現成本的有效管理。人員素質的提高離不開長足有效的人才培養機制，企業的長遠發展亦離不開優秀的人才。優秀的人才對成本管理的意識更強，成本管理不只是一味追求低價，而是綜合各方面因素作出的權衡選擇，這就對人才的要求提出了更高的要求。
4總結
在2019年的秋季例會上，萬科作出這樣的判斷“銅鐵時代就像北京的秋天到北京的冬天那么遠”。為了在行業的逆流中求取生存乃至發展，房企在這個“寒冬”中需要全面提升企業的管理水平，轉變思維，通過成本挖潛，調整產品配置，以高綜合性價比產品在市場上爭得一席之地。劉全山、劉東山在《成本管理的三重境界中》提到企業成本管理應做好“順勢、明道、優術、踐行”八字決［2］”。企業成本管理在思想上要“順勢”而為，積極從戰略高度認識科學技術和管理理論的發展趨勢與實踐應用，與時俱進是企業成本管理的首要任務。
參考文獻
［1］張媛媛，王銀生.房地產項目設計階段的成本控制［J］.財會研究，2011，（15）：31-32.
［2］劉全山，劉東山.成本管理的三重境界：歷史演進與啟示［J］.財務與會計，2019，（3）：82-84.
作者:盧文初 單位:福建省建信工程管理集團有限公司
