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摘要：阜新作為經濟發展落后的小城，近年來房地產業發展迅速，房屋供給過剩，庫存積壓嚴重。房地產清庫存已成為阜新市經濟工作重點之一。通過加快農村人口城鎮化進程，增加新市民購房需求；尋求經濟新增長點，提高人口吸納能力；政策支持鼓勵個人購房；完善土地供應計劃，減少土地過量供給等措施能有效加快阜新市房地產清庫存的步伐。
關鍵字：房地產；清庫存；阜新市
一、阜新市房地產業發展中存在的問題
1．房地產庫存持續增加，創歷史新高
阜新市地處遼寧省西部低山丘陵區，為沈陽經濟區重要城市之一。全市總土地面積為10445為平方千米，總人口4186.2萬人，轄二縣五區。目前，全市共有房地產開發企業25家。2017年底，全市實有住宅建筑面積651.46萬平方米，實有商業建筑面積175.95萬平方米，人均住房面積18.02平方米，戶均住房套數0.87套，人均擁有商業建筑面積3.78平方米。截至2017年底，全市房地產累計庫存154.9萬平方米，按2015年至2017年全市商品房月平均銷售面積1.59萬平方米計算，消化目前已有庫存預計需要5年左右時間。這種現象在全省各市中普遍存在，化解房地產庫存壓力已刻不容緩。
2．房地產開發數量超出庫存消耗速度
過去的十五年間，由于經濟高速發展，人民生活水平加速提高，可支配收入不斷增加，使得城鎮居民改善性住房需求不斷被催生。另外，隨著“三農”政策的不斷推進，占阜新市總人口數近一半的農村人口的生活質量不斷提高。加之城鎮化與工業化的推動，大量農村人口進城務工，并逐漸在城市安家立業，由此增加了房地產的剛性需求。阜新市房地產市場一度呈現出供不應求的態勢。在此背景下，房地產開發商的投資規模不斷增加。阜新地區從2009年至2016年間，房地產投資規模從2.83億元增加至10.9億元，增長3.85倍，呈直線上升趨勢。同期，阜新地區施工房地產項目面積也從45.2萬平方米增長到73.06萬平方米，增加了1.62倍，而同期阜新地區在售商品房面積卻呈現下降趨勢。房地產開發項目數量不斷增加而在售商品房數量不斷下降，必然導致房地產庫存不斷加大。
3．房價下降空間有限，需求刺激不足
由于房地產產業的高速發展，加速了產業投資的增長，直接導致建筑材料價格上漲，提高了房地產產業投資成本。阜新地區2005年商品房均價為1800元/平方米，2009年漲到2540元/平方米，漲幅達61.5%。2013年，阜新市商品房成交量再創新高，成交均價高達3500元/平方米。2016年開始，由于增長性剛需比例降低，商品房庫存明顯增加，以致成交價格小幅下降，但仍維持在3400元上下。雖然類似阜新市的中小城市商品房價格與一線城市的房價相比并不高，房價可繼續攀升的空間也較小，但其消費水平有限，居高不下的房價仍然是限制購房需求的首要因素。
4．人口流失嚴重，購房需求下降
一方面，由于阜新市經濟發展滯后，就業環境受限，導致原駐人口大量流向經濟發達地區，加之外來流入人口數量有限，以致商品房需求不足。而近幾年，外出求學的青年人回鄉就業的數量越來越少，空巢現象明顯增加，無法消耗過剩房產庫存。另一方面，阜新市是依靠礦產資源立市的城市，由于近幾年礦產資源日漸枯竭，導致經濟發展后勁不足，不能充分發揮城鎮化進程的輻射作用，農村人口城鎮化步伐放緩。同時，阜新市位于遼寧省西部，距離經濟發達城市較遠，不能對高科技人才形成有力的吸引，也不能對發達城市溢出人口形成有力承接。人口是消耗過剩房產的主體要素，人口的匱乏必然會造成房產需求不足。
二、阜新市房地產清庫存的必要性
1．房地產清庫存是城市經濟發展的需要
近年來，阜新市經濟穩定增長，房地產功不可沒，而且將繼續扮演經濟支柱性產業的角色。阜新市房地產行業開發投資占城市GDP比重平均在15%左右，對地區經濟發展作出了巨大貢獻。從行業關聯角度看，阜新市房地產市場的蓬勃發展帶動了房地產相關行業的協同發展，如建筑、裝修、建材等行業，并對阜新地區經濟整體發展、失業狀況改善作出了間接的貢獻。從房地產行業角度來看，有效降低房地產庫存，促進有效供給的形成，能夠改善房地產市場供求矛盾，促進房地產產業的健康發展，使其為繁榮地方經濟繼續做出貢獻。
2．房地產清庫存是新形勢的需要
供給側結構性改革已成為各地區經濟工作的重點，其內容為“三去一補一降”，即去產能、去庫存、去杠桿、補短板、降成本。其中去庫存就包括房地產去庫存。近年來，阜新地區商品房的庫存居高不下，這不但阻礙了城市房地產市場的健康發展，也成為城市發展的障礙。2016年以來，阜新市政府已把房地產清庫存作為重要的經濟工作來抓。
三、對阜新市房地產清庫存的四點建議
1．加快農村人口城鎮化進程，培養新市民購房需求
加強體制創新，促進農村人口城鎮化。首先，加快戶籍制度和住房制度的改革步伐，為進城工作的農村人口提供戶口遷移的便利條件及購房鼓勵政策，為其子女在居住地入學提供便利條件，使教育資源優勢成為房地產市場新的推動力。其次，推動城鄉要素自由交換制度建設，推進農村住房等財產抵押、擔保、轉讓等便民政策試點，提高農民進城購房的支付能力。再次，加強農村社會保障體系建設，實現城鄉社保無縫對接，減少城鎮化過程帶來的負面效應。
2．尋求經濟新增長點，提高人口吸納能力
阜新市經濟發展較為滯后，經濟轉型，尋找新經濟增長點，實現經濟跨越式發展，是提高阜新市人口吸納能力的首要途徑。阜新市作為東北老工業基地的代表城市，資源幾近枯竭，經濟發展后勁不足。實現經濟轉型，尋找新的經濟發展突破口已成為阜新市城市發展的唯一路徑。阜新市可以通過大力發展第三產業及現代服務業，提高產業集群建設，夯實城市的產業基礎，以此改善城市的就業環境。同時，阜新市政府可以通過就業激勵政策的出臺和實施，吸引和鼓勵大學生返鄉就業及周邊城市人口遷居落戶。阜新市農業人口居多，可以通過特色農業的產業化建設轉移當地農村勞動力，為城市房地產的需求注入新的活力。
3．政策支持，鼓勵個人購房
可通過放寬住房公積金貸款政策，擴大公積金覆蓋范圍，逐步將農民工、個體商戶列入公積金繳納范疇。同時，通過鼓勵各商業銀行對中低收入者和農村進城的新市民提供低息信貸金融支持等政策，全面提升居民對商品房的實際購買能力。
4．完善土地供應計劃，減少土地過量供給
住房用地供給量過大，是商品房庫存過大的重要因素之一。政府可通過科學制定土地供應政策，調整地區土地供應計劃，力爭實現房屋建設用地與當地居民人口規模動態匹配，從供給側化解去庫存壓力，合理限制商品房開發用地的供應。多舉措、全方位的市場調節和政策支持，必將從根本上對中小城市房地產清庫存帶來實效。
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作者:戴昕哲 單位:阜新高等?？茖W校
