前言：尋找寫作靈感？中文期刊網用心挑選的上海逆按揭的試點成效，希望能為您的閱讀和創作帶來靈感，歡迎大家閱讀并分享。
一、“逆按揭”的提出 （一）“逆按揭”的定義 所謂“逆按揭”是一個泊來詞，又可以稱為“倒按揭”或者“長者按揭回購”，英文名為（ReverseMortgage）。本文將其定義為：房地產所有權人（業主）在符合一定的年齡條件，依然享有該房地產絕大多數權利的前提下，將該房地產通過抵押等方式，從金融機構獲得一筆大額或長期穩定的收入。用通俗的話來理解就是“年輕的時候貸款買房，年老的時候用房子養人”。 （二）“逆按揭”的目的 “逆按揭”制度興起于荷蘭，發展最成熟的是美國，至今已運行了二十多年，在歐美、日本和新加坡等地，已經是一種比較成熟的養老模式，是當地社會養老保障制度的有益補充。“逆按揭”在不剝奪老年人原有房地產絕大多數權利的前提下，為老年人提供一筆穩定的家庭生活（養老）資金來源，并且通過契約形式明確該房地產未來的供應，是一種利用金融杠桿，既保障市民住房，又確保養老資金，還穩定擴展存量房供應的三全齊美的手段。 （三）“逆按揭”的條件 第一，要有大量屬于私人的可以自由流通的房地產。根據國家統計局的資料顯示，截至2010年末，我國城鎮居民家庭自有住房率為89.3%，其中11.2%的城鎮居民家庭擁有原有的私房，40.1%的家庭擁有房改后的購置房，38.0%的家庭擁有商品房。 第二，要有比較完善的市場條件。市場經濟是契約經濟、法制經濟，較為完備的法律制度能夠確保“逆按揭”過程中各方當事人的利益。改革開放三十多年來，《物權法》、《民法通則》、《合同法》等法律法規相繼頒布，為“逆按揭”創造了可靠的法律環境。 第三，要有比較完善的中介服務制度。我國的中介服務業、金融保險業已經取得了很大的進展，房地產業增加值占GDP的比重已超過5%，個人商業住房貸款規模已經突破四萬億等，表明傳統的房地產中介、金融服務體系已經逐步建立起來。第四，養老保障體系需要完善和補充。我國60歲以上的老年人口已占全國總人數的13.26%，社會已呈現“未富先老”和“空巢家庭”的局面，無論是社會養老，還是居家養老，核心問題是“錢”，實施“逆按揭”就是補償“錢”的有益途徑。 二、“逆按揭”的意義 （一）有利于保障老年人的居住權 “逆按揭”的提出，將比較好地解決老年人的“居者有其屋”和安享晚年的問題，老年業主在原房屋內繼續享受其居住權利的同時，可以獲得一筆不菲的補充資金，從而實現老人理想中的晚年生活。 （二）有利于多渠道提供養老資金 大城市老人退休后的收入只能維系基本生活，很難預防大的風險。以上海為例，退休家庭收入4000元，如果將環線內的1室戶（35平方米）計算，該房屋價值約80萬元，采用“逆按揭”，首付三成，可貸款額為56萬元，以20年計，月按揭款為3600元，這樣，家庭月收入約提高100%，將大大提高生活水平和抵御風險的能力。 （三）有利于盤活房地產市場，增加存量房的供應量成熟的房地產市場，存量房的交易量將超過增量房，一旦“逆按揭”啟動，將會有更多的存量房進入市場，為房地產市場提供可持續交易的房源。 （四）有利于減少家庭財產糾紛和矛盾“逆按揭”的出現，可以最大限度地維護老年業主的合法權益，并通過契約的方式，將該房地產未來的處置加以約定，有關機構可以作為監督履行單位，確保當事人的權益不受損失。 三、“逆按揭”的類型 （一）按抵押程度區分 1.百分之百的逆按揭,即業主將其房地產所有權全部抵押給金融機構，待“逆按揭”合同期滿后，金融機構即可對該房地產進行處分。這種方式能讓業主獲得最大的利益，但繼承人一無所有。 2.非百分之百的逆按揭,即業主將其房地產的一部分價值抵押給金融機構，待“逆按揭”合同期滿后，繼承人可根據約定與金融機構處理該房地產，或繼承人向金融機構償還貸款后取得所有權，或共同處分后獲得各自利益。 （二）按領取貸款方式區分 1.一次性領取，即簽訂“逆按揭”合同后一次性提取全部“逆按揭”貸款，由業主全權支配。 2.分期領取，可分為按月、季、年或者其他約定的期限支付給業主，又可以分為：無固定期限計劃、定期計劃和組合貸款計劃。 （三）按自由度區分 1.按正常的利率和時間，即按約定的利率和期限進行領取，非經雙方同意不得修改，這對雙方均存在一定的風險。 2.“透支戶口”方式，即允許業主自己控制款項發放的時間和金額數目，其好處是只有被提取金額的部分會被計算利息。 三、上海實行“逆按揭”的條件 （一）上海大多數市民擁有住房 截至2009年，上海79.2%的市民擁有私有產權房屋，數量龐大的“私有住房”，為“逆按揭”提供了堅實的物質基礎。 （二）上海的老年人口呈持續上升趨勢 據第六次人口普查顯示，上海市65歲以上老人約有233萬，較10年前增加了約100萬，將領先全國10年進入老齡化社會，龐大的老齡人口為“逆按揭”提供了保障條件。#p#分頁標題#e# （三）“獨居老年家庭”比例逐年上升 目前上海60周歲以上的“獨居老年家庭”(指獨立居住的老兩口家庭和獨居老人家庭)比重為38.9%，他們以退休金、養老金為主要經濟來源，僅14.7%獲得子女補貼和贍養費，14.3%需動用積蓄來補貼自己的日常開銷。而依靠政府補貼、出租住房收益的比重僅在3%左右，依靠商業保險收益的更是不到1%。 （四）現有的養老保障體系和醫療體系不足以維系現有的生活水平和意外風險 上海退休職工的養老金與上海經濟發展水平和國際金融中心的地位很不適應，很多老年人“守著金飯碗，過著簡樸生活”，而“逆按揭”是提高老年人生活水平的一種嘗試。 （五）生活觀念的改變所起到的積極作用 一個開放思變的上海人，主動破除“養兒防老”“但存方寸地，留于子孫耕”的傳統理念，最容易接受“逆按揭”方式。 （六）有利于規避物業稅和遺產稅負擔 隨著市場經濟法制體系（稅收體住房保障系）的進一步完善，房地產持有環節的物業稅和個人遺產流通環節的遺產稅必將建立。屆時，一個普通的上海雙獨家庭，至少將擁有三套以上的住房（自有住房，雙方父母的住房遺產，雙方祖父母、外祖父母的住房遺產等），與其承擔多余房屋的稅收，還不如在生前用作養老，以減輕孩子們眼下的負擔。（七）完善的法律和金融體系的支撐“逆按揭”作為一項有利于國民生活的房地產和金融衍生產品，必將越來越得到各方面的理解和支持。 四、“以房自助養老”實踐與體會 （一）實踐概況 2007年4月，上海市住房公積金管理中心曾經試點“以房自助養老”方式：規定65歲以上的老年人，可將自己的產權房與公積金管理部門進行房屋買賣交易，老人可一次性收取房款，然后該房屋再由公積金管理中心返租給老人，租期由雙方約定，租金與市場價等同，老人可按租期年限將租金一次性付與公積金管理中心。試點兩年后，因為相應者寥寥無幾，故悄然停止。 （二）實踐中存在問題的分析 1.并非真正意義上的“逆按揭”。試點的最大不同點在于，采用“售后返租”的模式，從一開始就剝奪了老年人對于房屋的所有權。老年人選擇“售后返租”還不如把房子直接賣了來得更劃算。故兩者相比較，“逆按揭”更容易保護老年人的合法權益。 2.選擇實踐的對象不準確。選擇的對象是80歲以上的老年人，膝下往往子女眾多，絕大多數不會同意老年人參與這個方案，容易引發家庭房產糾紛。 3.宣傳力度不夠。與轟轟烈烈的住房保障房地產市場比較，公積金管理中心幾乎沒有在媒體上做過宣傳，僅僅是試點而已。4.方法簡單，缺乏競爭力。“租房養老”也是目前比較流行的一種養老手段，并不影響老年人將住房留給子孫后代。比較“以房自助養老”方式，更容易為各方所接受。 （三）實踐的啟示 “以房養老”已經受到社會各方的重視，將成為未來房地產、金融、社保、養老體制改革的重要內容，有待于專業機構繼續開發和研究，對推行“逆按揭”還是有所借鑒的。 五、上海推行“逆按揭”的建議 （一）準確定位目標客戶群體 “以房自助養老”的實踐經驗，就是必須認真做好對客戶細分市場的研究。“逆按揭”的對象，不是所有的老年人，而是老年人中的“丁克一族”或者“資產豐厚、收入困乏”的那部分人。他們的共同特點是：擁有房產且無遺產糾紛，希望能夠得到更多收入以提高生活水平。適用的起點年齡設定在60歲以上，即退休后的人員，這也符合國際通行慣例。 （二）銀行、保險、專項基金（包括公積金、社?；鸷推渌穑?、中介商等各類機構參與，充分發揮各自的優勢 以美國為例，全國擁有125所以上的“逆按揭”貸款人公司，均為美國退休老人提供免費的“逆按揭”咨詢服務。 （三）豐富的產品選擇 如同銀行理財產品和保險產品一樣，應當有不同的產品服務于細分市場不同的客戶。除了筆者已經提到的“百分之百逆按揭”“非百分之百逆按揭”“一次性提取”和“分期提取”等大的分類外，可以根據業主的年齡、身體狀況、居住情況（外省市、境內或者境外）、物業狀況、抵押物業處置情況（如抵押物業是自用還是自行出租，或者交由中介機構出租）等，推出不同回報率的產品，還可以根據產品本身的要求研究衍生產品，包括參與“逆按揭”的大型金融機構的證券化、“逆按揭”本身的保險和再保險等。 （四）可靠的法律保障 “逆按揭”合同是一個附期限或附條件兌現的長期合同，期間存在各種因素的影響，需要一個穩定可靠的法律保障，包括合同的簽訂、履行時確保業主（老年人）的合法權益、如何在合同終止時確保放款人的合法權益，如何變現、如何在開發衍生產品時確保各方當事人的權利等。在已推行“逆按揭”的西方發達國家，很少有“逆按揭”專門的法律，他們認為“，逆按揭”本身就應當遵守現有的法律體系。筆者認為，“逆按揭”作為一個契約行為，我國已經“有法可依”，關鍵要做到“有法必依”和“執法必嚴”。#p#分頁標題#e# （五）必要的宣傳和政策扶持 “逆按揭”作為新生事物，在西方發達國家推廣時也會受到一些阻力，包括認為“逆按揭”是救助窮困潦倒的老人們、“逆按揭”利率跑不贏CPI、子女繼承觀念等。以上的這些阻力，在東方文化影響下的香港和新加坡表現得更為明顯。在住房保障和養老保障體系尚且不夠完善的今天（將持續很長的日子，歐美發達國家迄今也沒有很好解決），“逆按揭”作為一個破解“住房流通”“養老困局”“守著金飯碗，過著苦日子”等難題的好方式，理應得到重視，應當通過積極廣泛的宣傳，以改變人們的觀念。此外，考慮到“逆按揭”具備一定的公共性質，政府也應當給予相應的政策扶持，以鼓勵其發展。
