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房地產價格調控范文1
第一條 為加強我市房地產價格調控和管理，規范價格行為，根據《中華人民共和國價格法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》等有關法律、法規，結合我市實際，制定本規定。
第二條 凡在我市行政區域內房地產業的價格行為，均須遵守本規定。
第三條 本規定所稱的房地產價格是指土地使用權價格、商品房銷售價格、公有住宅出售價格、房租標準、房屋拆遷補償費、房地產開發建設收費、中介收費及物業管理服務收費等。
第四條 房地產的價格實行政府定價、政府指導價和市場調節價。
第五條 市價格管理部門是我市房地產價格調控的主要管理部門。市財政、建委、土地、房產等有關部門應在各自的職責范圍內，配合價格部門，共同做好房地產價格的管理工作。
第二章 土地使用權價格管理
第六條 以基準地價、標定地價、宗地評估價格為依據，形成土地使用權價格。
基準地價由市土地管理部門會同價格管理部門共同制定，經市政府批準后，定期向社會公布。
第七條 以拍賣、招標方式出讓土地使用權時，出讓人應當事前委托由土地管理部門指定的專業機構評估出讓底價，由市土地、物價管理部門共同確認。
第八條 以出讓方式取得的土地使用權，經開發后符合轉讓條件的轉讓價格，可按有關規定自主交易。
第九條 以行政劃撥方式取得土地使用權轉讓的，轉讓房地產時，應按規定辦理出讓手續并繳納土地使用權出讓金；對按規定可以不辦理土地使用權出讓手續的，應將轉讓收益中的土地收益上繳財政。土地使用人轉讓土地使用權應向市價格、土地部門申報成交價格。不得將行政劃撥的土地進行炒賣或變相炒賣。
第三章 住房價格管理
第十條 對經濟適用住房等享受政府優惠政策的新建商品房的銷售價格，實行政府定價。對其他新建商品房屋的銷售價格，實行市場調節價。
第十一條 公有住房出售的價格由市政府批準后執行。出售價格和租金調整實行價格決策聽證會制度。
第十二條 商品房的銷（預）售價格由下列各項構成：
（一）土地使用權取得成本。包括建設用地的征地、拆遷補償、安置和土地出讓金等費用。
（二）勘察設計和前期工程費。
（三）建安工程費。
（四）小區內基礎設施費和公用設施配套建設費。
（五）貸款利息。
（六）銷售費用。
（七）管理費。
（八）稅金。
（九）利潤。
（十）國家法律、法規規定的其他費用。
第十三條 經濟適用住房的價格構成，除銷售費用、國家規定的各項費金和利潤以外，均與本規定第十二條商品房銷（預）售的價格構成相一致。
第十四條 商品房銷售實行整體明碼標價制度。開發企業售房時應標明房屋座落、樓層、朝向、附屬設施、價格、價外收費等。在發生價格糾紛時，由價格部門負責協調或處理。
第四章 房地產業的收費管理
第十五條 對開發企業的行政事業性收費和壟斷行業收費以及房地產業中涉及居民的收費實行目錄管理，每二年公布一次。目錄公布之后出現的新收費，屬行政事業性收費的，由價格、財政部門審核批準后收??；屬經營性收費的，由價格部門審核批準后收取。
第十六條 對房地產開發建設中的土地使用、征地和拆遷、勘察設計與前期工程、建筑安裝、基礎設施和公用設施配套建設等收費，實行審核制度。對住房建設中供水、供電、供氣等附屬設施建設費用實行計量管理，按表計量收費，嚴禁估量或變相多收費。
對房地產開發企業實行收費登記卡制度。
第十七條 對房屋拆遷中的貨幣安置價格，按市政府〔1999〕 30號令規定執行。城市房屋拆遷補償等各項收費按《沈陽市城市房屋拆遷管理條例》及《實施細則》等有關規定執行。
第十八條 物業管理服務收費實行三種價格管理形式。物業管理企業為物業產權人、使用人提供的具有公共性的服務，以及代辦收繳水、電、煤氣、有線電視、電話費等涉及公共性的各項服務收費，實行政府定價或政府指導價。提供特約服務的收費實行市場調節價。
第十九條 物業管理服務收費標準應與物業管理的服務內容、服務質量相適應。住宅小區、別墅、寫字樓、綜合樓、商廈（商業中心）等物業管理服務收費逐步實行等級管理和《收費許可證》制度，其收費標準由市價格管理部門會同市房產管理部門制定。實行招投標機制的物業管理收費，以招投標議定的收費標準為準，按規定到價格管理部門辦理《經營性收費許可證》后方可實行收費。
第二十條 物業管理服務收費須明碼標價。收費項目、標準及收費辦法，應在收費場所的明顯位置公布，增加收費的透明度。
第五章 法律責任
第二十一條 對違反本規定第七條、第八條、第九條規定，不執行價格申報或調價備案制度的，由市價格管理部門責令其改正，沒收違法所得，并處以違法所得五倍以下的罰款；沒有違法所得的，按有關法律、法規規定處罰。
第二十二條 對違反本規定第十條、第十二條、第十三條、第十六條、第十七條、第十八條規定，不執行政府定價，擅自制定屬于政府定價范圍內的商品或服務價格的，自立收費項目或自定收費標準的，由市價格管理部門責令其改正，沒收違法所得，并處以違法所得五倍以下的罰款；沒有違法所得的，按有關法律、法規規定處罰。
第二十三條 對違反本規定第十四條、第二十條規定，經營者違反明碼標價規定，由市價格管理部門責令其改正，沒收違法所得，并處以五千元以下的罰款。
第二十四條 對違反本規定第十五條、第十九條規定，未辦理收費許可證進行收費，由市價格管理部門責令其改正，限期辦理收費許可證，并處以五千元以下的罰款；情節嚴重的，處以一萬元以下的罰款。
第六章 附則
第二十五條 執行本規定的各項實施細則和具體管理辦法，由市物價局會同有關部門予以制定。
房地產價格調控范文2
[關鍵詞]房價 貨幣政策 向量自回歸模型
一、引言
我國自1998年住房改革以來,房地產市場爆發出驚人的潛力,市場一片繁榮,房價持續高漲。2003年開始國家出臺了一系列的貨幣政策希望抑制房價的過快上漲,但是效果甚微。2003年時全國商品房均價為2456元/平方米,而2009年已經上漲到4695元/平方米。為什么我國通過貨幣政策對房價的調控并不沒有抑制過快增長的房價?貨幣政策與房價之間又有怎樣的作用機制?本文運用向量自回歸模型(VAR)對房價與貨幣政策之間的動態關系進行實證檢驗。
二、變量選擇和處理
本文選取全國2000年1月到2009年10月月度時間序列數據,共118個觀測值。所有數據來自中宏數據庫和中國人民銀行網站。由于目前國內存在的各種房地產指數在數據采集和編制上存在缺陷,所以整理全國商品房銷售面積和銷售額月度數據換算成全國平均價格來代表房價HP。貨幣政策變量選用貨幣供應量和利率,貨幣供應量采用廣義貨幣供應量M2。銀行間同業拆借利率市場相對于其它利率市場來說交易規模較大,市場化程度較高,采用銀行間30天同業拆借利率作為市場利率R的變量。
實證之前,對原始數據進行如下步驟的處理:①將居民消費價格指數轉換成以2000年1月為基期的定基消費價格指數。②房地產價格、貨幣供應量除以定基的消費價格指數,消除通貨膨脹影響;名義利率剔除通貨膨脹率影響,得到實際利率。③各時間變量除利率外,都運用X12―Multiplicative方法進行季節性調整。④為消除異方差,除利率外,對季節調整方法處理過的數據取對數。取對數后,房地產價格、貨幣供應量、利率分別為LNHP、LNM2、R。本文所有實證檢驗均采用Eview5.0計量經濟學習軟件。
三、貨幣政策對房地產價格動態影響的實證研究
1.平穩性檢驗
在對時間序列建立VAR模型或進行協整關系檢驗前,要對序列的平穩性進行檢驗,用DLNM2、DR、DLNHP分別表示LNM2、R、LNHP一次差分后的變量。平穩性檢驗采用ADF檢驗法,其檢驗結果如下表所示。
表1 平穩性檢驗的ADF檢驗結果
注:(C,T,n)表示檢驗中帶常數項、趨勢項,n為滯后期。C=0表示不帶常數項,T=0表示不帶趨勢項。
由表1的結果可知,各變量LNM2、R、LNHP在5%的顯著水平下存在單位根,即各變量為非平穩時間序列;但各變量一階差分后在1%的顯著水平下無單位根,說明各變量為一階單整,即為I(1)。
2. Johansen協整檢驗
由于單位根檢驗中各變量同階單整,房地產價格、貨幣供應量和實際利率可能存在長期的均衡關系,這種均衡關系可以通過Johansen協整來確定。以房地產價格為解釋變量的協整關系式(括號內數值為t統計量):
ECMt為誤差修正項,從協整方程式(2-1)看出,貨幣供應量和實際利率與房地產價格都長期存在同向變動關系。房地產價格與貨幣供應量的彈性系數為0.6623,即貨幣供應量每上漲1%,房地產價格上漲0.6623%。房地產價格與利率的彈性系數為0.0286,即實際利率提高1%,房地產價格也上漲0.0286%。從長期來看,實際利率對房地產價格的彈性遠小于貨幣供應量對房地產價格的彈性。
3.廣義脈沖響應分析
建立VAR模型后,我們通過建立脈沖函數來刻畫貨幣供應量變化和實際利率變化的沖擊對房地產價格的動態影響。脈沖響應函數用于衡量來自隨機擾動項的一個標準差沖擊對內生變量當前和未來值的影響。它能更好的刻畫貨幣政策傳遞到房地產價格的效率。圖橫軸表示滯后期數(單位:月),縱軸表示房地產價格變量受到其他變量的響應程度。實線表示脈沖響應函數,虛線區間兩倍標準差的偏離線。
①房價對利率的脈沖響應
從圖1的脈沖響應圖可以看到,當期給實際利率一個沖擊后可以迅速作用于房地產價格,產生正向的影響,在第4個月達到最大影響0.89%,隨后影響逐漸減弱,從第17個月開始轉為負向影響,這一負向影響長期保持并一直平穩上升,到36個月時約為-0.14%。
②房價對貨幣供應量的脈沖響應
從圖2可以看到,貨幣供應量M2對房價的影響大體為正向影響,只是在前2個月產生微弱的負向影響,隨后由負變為正,經歷一段持續上升期后在第9個月達到最大值1.2%,隨后房地產價格以緩慢的速度下降,到第36期時其值下降到最大值的一半左右,為0.74%。相對于實際利率的脈沖響應圖,房地產價格對貨幣供應量的脈沖響應程度明顯高于利率對房地產價格的脈沖響應。
4.預測方差分解檢驗
Sims于1980年依據VMA(∞)表示,提出了方差分解方法。方差分解(variance decomposition)是通過分析每一個結構沖擊對內生變量變化(通常用方差來度量)的貢獻度,進一步評價不同結構沖擊的重要性。表2就是基于VAR模型對房地產價格方差分解的結果。
表2 房地產價格的預測方差分解
從上表可以看出,房地產價格HP本身對其貢獻率最大,但隨著時間的增加貢獻能力在逐漸減弱,到第36個月時下降到59.8959%。其次,貨幣供應量M2對房地產價格的貢獻率在逐漸增加,從第2個月的0.0401%,到第36個月上升到36.2236%。利率對房地產價格的貢獻程度一直較低,在前12個月其貢獻率緩慢上升到4.7118%,隨后再下降,到36個月時下降到3.8805%。
四、實證結論
首先,從協整方程來看,利率、貨幣供應量都與房價長期存在同向變動關系,這與當前的房地產市場的實際情況吻合。其次,從脈沖響應圖來看,利率的沖擊對房價的影響前16個月為正向影響,雖然隨后房價對于利率的沖擊產生負向影響,但是響應數值很小,很難在實際中發揮實質的作用。貨幣供應量的沖擊對房價的影響一直為正,說明貨幣供應量的上漲能促進房價的上升。最后,方差分解來看,貨幣供應量對房價的貢獻率要遠遠大于利率對房價的貢獻。
總體上看,貨幣供應量對房價有較好的促進作用,近幾年房價的不斷上漲和所處的寬松的貨幣供應政策是分不開的。利率對房地產價格的調整效果不明顯,主要原因有以下幾點:
1.目前我國利率調整的幅度較小。中國長期以來奉行的是低利率政策,從2004年10月29日央行九年來首次加息到2007年12月21日止,央行已經連續加息八次,且每次加息幅度均為0.27%。但不可否認的是扣除CPI上漲率的實際利率仍然很低。
2.房地產市場剛性需求很大。從1998年國家全面停止住房實物分配實行貨幣化分房政策之后,人民的住房需求被釋放出來。對購房者來說,上調利率并未能降低居民的購房欲望。利率的變動主要影響居民的購房成本,普通購房者一般采用按揭的方式進行購房。若5年以上的住房商業貸款利率從原來的5.0%上調至5.31%,此住房按揭20年,總貸款40萬元,以等額本息還款方式還款,每月的還款額從3346.8元上升到3463.8元,每月還款額增加90元,所以利率的上調對需要購房的居民來說影響并不大。
3.房地產業的高利潤,開發商對利率不敏感。有專家計算過,加息3厘房地產凈利潤僅下降1.16%,房地產也作為暴利行業,每次加息幅度0.27%對開發商的利潤空間影響不大。相反房地產會把上漲的開發成本轉嫁給購房者。
參考文獻:
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房地產價格調控范文3
關鍵詞：房地產；價格；調控
一、引言
房地產行業是我國當前發展最快的行業之一，已成為國民經濟的支柱型產業。但是由于各種市場因素與非市場因素，我國房地產市場開始出現了泡沫現象。為了控制我國局部地區房地產市場價格的大幅度上漲和泡沫，政府需要加強房地產調控，采取抑制泡沫蔓延的政策措施。
二、房地產市場泡沫
美國著名經濟學家查爾斯·P·金德伯格認為：房地產泡沫可理解為房地產價格在一個連續的過程中的持續上漲，這種價格的上漲使人們產生價格會進一步上漲的預期，并不斷吸引新的買者。隨著價格的不斷上漲與投機資本的持續增加，房地產的價格遠遠高于與之對應的實體價格，由此導致房地產泡沫。那么我國的房地產市場是否存在泡沫？應該是局部存在的。近年來，北京、上海、深圳、杭州4個城市房價均突破了2萬元/平方米。以上海為例，靜安區：新福康里，十年前，每平方米6000元；十年后，5萬元；長寧區：景博花園，十年前，每平方米4000元，十年后4.5萬元；閔行區：上?？党?，十年前，每平方米3000元，十年后，1.6萬元。這十年間所有的樓盤漲幅最低在5倍以上，最高超過10倍，房屋價值的增值遠遠超過人們收入的增長。
三、房地產價格
最近幾年，由于房地產業所產生的巨大經濟效益，幾乎各地政府在對待房地產開發項目問題上都持以支持態度，給予政策與經濟上的扶持。這些措施使得房地產業發展很快，成為國民經濟的支柱產業。但是由于房產發展過度快速，房價大幅度增長以致許多地區的房價已經遠遠超過了普通民眾的購買能力。房地產價格是指在房屋建造、建設用地開發以及經營過程中，凝集在房地產商品中活勞動與物化勞動價值量的貨幣形式，②房地產價格的高低不僅影響著居民的購買力和政府的一部分財政收入，也影響著房屋的供求狀況，它是房地產交易中重要且決定性因素。
房地產作為一種特殊的商品，其價格除了具有一般商品價格的特點外，還具有自己的獨特之處，包括因素復雜性、形式多樣性、個別性、影響廣泛性、國家調控性等。在此，就著重選擇介紹其較典型的三個特點：
（一）因素復雜性
房地產價格受多種因素影響，包括經濟因素、政治因素和文化因素。其中經濟因素包括市場供求、利率、社會發展水平等。例如需求是市場的根本推動力，而一直居高不下的市場需求使房價開始非理性增長；再如銀行貸款政策也推動了房價上漲，據調查結果顯示，目前90%以上的購房者在購買房屋時選擇的并不是一次性付完全部房款，建筑商與購房者的很大部分集資渠道是來源于銀行，銀行對房地產產業的貸款放松政策也是房價上漲的很重要原因。
（二）影響廣泛性
房地產價格具有廣泛而深厚的社會影響力，與經濟發展、人民生活息息相關。房地產價格是反映國民經濟水平和人民生活水平較為現實性的價格之一，也是國民經濟各部門進行生產經營活動的前提條件。因房地產行業的之高利潤性，其在許多地方已成為了支柱產業，自然為當地政府的財政收入和經濟發展做出很大貢獻。其次，房地產的價格也會影響到其他社會福利、公用事業等社會諸多方面的發展波動。
（三）國家宏觀性
目前，許多房地產開發商通常采用所謂的囤地和房價的壟斷手段來達到利潤最大化。由于房地產處于當前社會當中又具有一定的不穩定性，因此房地產市場往往容易出現價格失控的現象。房地產行業中的各種投資行為以及壟斷房價影響著房屋的供求關系，導致房地產成為一種稀缺資源而在價格上持續漲潮。為了穩定價格，推動房地產事業，保證人民的生活質量，國家必須運用公權力來對房地產市場進行宏觀調控。其中，對房地產價格的規制管理就是一種重要手段。
四、房地產價格調控
房地產市場交易價格是國家進行價格管理的主要對象，為了加強對房地產價格的管理和調控，我國已經制定出臺了許多相關行政法規和規章，如《中華人民共和國城市房地產管理法》、《商品住宅價格管理暫行辦法》、《經濟適用住房價格管理暫行辦法》等。房地產價格管理的范圍相當廣泛，凡是在流通領域內，以各種方式進行的房地產交易活動以及房地產估價活動均屬于房地產價格管理的對象。③
（一）房地產價格調控的目標
自2009年經濟復蘇以來，房地產作為國民經濟發展基礎產業和支柱產業的作用更加明顯，它可以帶動其他相關產業的發展，拉動GDP增長，改善人民的生活水平。但長期以來，我國的房地產市場在價格管理方面存在著嚴重的不足和缺陷，表現在商品房價格體系和結構不合理、市場銷售價格行為不規范等。因此，運用房地產宏觀調控經濟手段中的價格政策，可以直接或間接調節和控制房地產市場的變化。價格政策是指通過調控土地出讓價格、制定經濟適用房的價格政策，以及調整收費的品種與比率來影響市場。④
1、穩定房地產價格
房地產行業本身的特性決定了房地產價格具有不穩定的特性，并且它也因為受到例如國家政策、國民經濟發展水平、市場供求情況等外界因素的影響而不斷發生變化。房產不單純是消費品，短期的供求關系和未來繼續上漲的預期將共同決定房價。房地產價格能反應一定階段內的房地產市場的綜合情況，它的變化也能體現國家宏觀經濟的運行狀況。穩定房地產價格，避免價格的大幅度劇烈波動能夠保證市場資源的有效配置，保障居民切身利益，最終要老百姓買得起房。
房地產價格調控范文4
改革開放以來，隨著經濟的持續發展，我國房地產業也有了飛速發展。房地產業的發展對推動經濟增長起著重要的作用，同時，由于一些不利因素的影響，也給我國國民經濟和生活帶來負面效應，主要體現在房地產價格泡沫上，與此同時，國家貨幣政策的也要對此做出相應的調控，以此來保證整體經濟的平穩發展，平衡國民生活體系。
【關鍵詞】
房地產；價格泡沫；貨幣政策；調控
1 我國房地產業的現狀分析
當前，房地產經濟在中國的經濟發展中占據著很重要的地位，并且所占份額在不斷加大，已經逐漸成為居民財富的重要組成部分。房地產開發投資的增長速度也要明顯快于固定資產的增長速度，而且它的投資額比重在整個社會經濟中也在不斷加大，這種情況在近幾年顯得尤為明顯，在它的速度和數量增長的同時，價格上漲問題也是人們普遍關注的熱點。當一種資產在交易的過程中連續漲價，價格已經背離原有的價值，并在上漲到一定的難以承受程度時，必然發生陡然暴跌現象，經濟也由繁榮轉向衰退，就好似氣泡一樣破滅。而房地產泡沫則指的是在虛擬需求的基礎上，由房地產投機等一些負面因素引起的房地產價格持續上漲，使房地產價格偏離理論價格，明顯大于其實際價值的一種現象。房地產泡沫就是房價過高，并且遠遠超出了它的實際價值和大多數人的購買能力，這種現象目前在我國尤為明顯，具體體現在房價收入比上。房價收入比指的是一套住房的總價格占一個家庭年收入的比例，這是判斷房地產價格的一項重要指標，在世界各地均普遍采用，世界銀行的判斷標準為 5 ：1，而我國已遠遠超過了這個指標，達到 10-15 ：1，這是一種嚴重失衡的表現，應當引起重視。另外目前還存在的情況就是，商品房的空置率較高，一些房地產開發商為了謀取暴利，盲目開發高檔住宅和別墅群，而忽視了主要需求部分——普通民眾的住房需求，這就在一定程度上造成經濟適用房的欠缺，這種開發比例的失調，會使得房價不斷攀升，更加大房產泡沫的現象，不僅不利于房地產行業的發展，由于普通民眾的住房需求得不到滿足，大眾心理會產生負面情緒，也會阻礙社會的和諧發展。
2 引起房地產價格泡沫的因素和結果分析
在房地產業的形成和發展中，房地產價格是供應和需求的關系直接作用的結果，而房地產價格泡沫的存在一般認為是房地產的過度投資和社會心理因素引起和推動的。
在房地產業發展的初期，市場機制并不完善，此時的房地產業并沒有一個合理均衡的價格標準，尚處在發現價格的階段，也就是尋找到一個符合住房實際價值的價格以實現均衡的階段。隨著人口和人們收入的增加，對住房的需求也不斷加大，就會刺激房地產投資的速度和數量，很多人買房是為了投機而非居住，一些投資商使用暗箱操作的手段，低價獲取國有土地使用權，用來進行開發投資以謀得利益，這在很大程度上會引起房地產價格泡沫。回顧我國房地產業的發展史，每一次房地產價格膨脹的背后，都是由于經濟的高速發展而產生的。近年來，中國經濟受到全球金融危機的影響后，已在開始逐步復蘇，也會進一步繁榮我國房地產經濟。因為隨著經濟的發展，工業用地、商業用地等的需求就會有所增加，人民的收入也會增加，購房需求就會增加，從而刺激房地產的市場。這種房地產投資過熱的現象在近幾年尤為顯著，并呈現逐年加快的趨勢，這其中，住宅投資的增長更為明顯，從地域上來看，東部地區投資過熱的現象高于中西部地區。
另一個影響房地產價格泡沫的因素就是社會心理因素，在很大程度上，人們決定是否買房并不是根據當前的收入和需求來判定的，更多的是根據房地產價格的發展和未來預期能有多少收入來決策的，表現為用貸款融資的方式來購房，有調查數據顯示，我國個人住房貸款額在近幾年一直呈現大幅上漲的局面，這是因為房地產價格的不斷攀升，人們認為未來它仍會繼續上漲，為了避免以后價格持續上升因此就盡可能提前購房，這種心理預期的作用在一定程度上增加了住房需求量，使房地產價格上漲從而脫離其實際價值，出現房地產價格泡沫的現象。
這兩類因素對房地產價格泡沫都起著明顯的作用，而當這種價格持續攀升的現象高到個人乃至整個社會無法長期承受的時候，一旦未來遇到某種突發事件的沖擊，就會出現泡沫破滅的過程，我們無法判斷泡沫到底累計到何種程度才會破滅，這種泡沫累計的程度上差別很大，從世界各國的房地產泡沫經歷中就不難發現這一點。而一旦出現泡沫破滅，不僅會對房地產行業造成極大破壞，同時也會對社會心理造成破壞，帶來的后果就是投資下降，市場結構失調，資源配置失衡，而且會斬斷房地產開發與消費的資金鏈條，帶來經濟的衰退，進而引發金融危機。
3 貨幣政策對房地產價格泡沫的影響
在房地產經濟快速發展的時代，它的價格波動是中央銀行調控貨幣政策的一個重要考慮因素，而貨幣政策也應該成為調控房地產價格泡沫的有效手段。當今社會房地產價格與其實際價值之間的巨大偏差，給全國經濟金融的發展和民生的改善帶來極大的負面影響，使當局在制定貨幣政策時陷入到一個兩難的境地。當中央銀行調控房地產價格的力度過大時，就會與它在預先設定的貨幣政策下的價格有較大差異，將會對價格穩定造成較大沖擊，不利于我國經濟的平穩發展，因此在進行貨幣政策調控時，要兼顧著物價穩定和經濟增長兩個方面平穩調控。反向的信貸政策能有效抑制我國房地產價格泡沫的局面，且這種方法的效果也是非常顯著的，控制流動性過剩也能有效阻止房地產投資的過度膨脹。如果擴張信貸政策，放任流動性，則會在很大程度上加快房地產投資的增長，極易引起房地產泡沫。同時，提高外資進入我國房地產市場的標準，能有效抑制境外機構和資金在我國從事炒房，能將我國房地產市場的發展推動到健康、持續的發展階段。另外，調控貨幣供應量也能有效抑制房地產價格泡沫的局面。
4 結語
通過對我國目前房地產市場的現狀分析，不難看出現階段我國房地產行業存在的價格泡沫問題，而產生這種泡沫現象的原因，有房地產過度投資和社會心理因素兩大方面，針對這樣的現象，國家要制定出相應的貨幣政策來調控房地產市場，使我國房地產業走向健康穩定的方向，更好的帶動國民生活發展和社會經濟的進步。
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房地產價格調控范文5
關鍵詞：房價高企 實際匯率 資產最優選擇 貨幣流通過剩 市場利率
房地產價格高企的現狀
房價高企問題已不單是一個經濟問題，而且是一個民生問題和社會問題，正成為被大眾關注的焦點問題（高興佑等，2012）。本文通過全國商品房平均銷售價格指標來衡量房價高企的程度，2003-2010年，全國商品房平均銷售價格由每平米2359元上漲到6000元，上漲幅度高達154%，對于這么高的房價是否超過大多數居民的承受能力和實際購買力呢，這就需要用房價收入比指標來衡量。房價收入比，也即商品房單套平均價與居民平均家庭年收入的比例，國際上公認的合理比值是4-6之間，高于6難以形成買方市場（李振國等，2012）。而我國2003-2010年全國城鎮房價收入比都高于6，2009年甚至達到了8.03，這說明老百姓對高房價的承受能力在下降，房價多為賣方所操縱。對于北京、上海等一線城市，房價收入比更高，北京房價收入比從2003年的比值為8上升到2010年的17.4，北京家庭需靠17.4年的平均收入才能購買居住面積處于中間水平的商品房。由此可見，一線城市的房價之高使居民不堪重負。
影響房地產價格高企的宏觀金融因素分析
（一）低估的人民幣實際匯率的合理調整
按照購買力平價理論，前些年我國人民幣對國外主要貨幣如美元的實際匯率是較低的，這樣中國對外的出口就高于從國外的進口，從而表現為對外貿易項目10年來的順差，人民幣實際匯率的升值成為必然，但我國人民幣名義匯率的調整是采取有管理的浮動制度，為了實現經濟增長和充分就業的目標，我國被低估的人民幣名義匯率因受到管制而上升緩慢，僅從2007年底的1元人民幣兌換0.13美元升到2011年底1元人民幣兌換0.15美元。所以人民幣實際匯率調整就必須依靠除名義匯率之外的中外兩國的商品價格的變動，根據間接匯率標價法下，購買力平價公式e=EP/P*（其中，e被設為人民幣實際匯率，E被設為人民幣名義匯率，P*被設為國外商品總體價格水平，P被設為國內商品總體價格水平）（奚君羊，2008），E上升緩慢，中國出口商品折算成外幣價格相對便宜，這樣就出現出口大于進口的順差，國內商品和資源減少，甚至于供不應求，從而使國內商品和資源價格P上漲得更快，與之相對的是貿易逆差國卻因進口多過出口，P*不易上漲，最終，人民幣實際匯率上升，完成了自我的均衡性調整。實際的數據也反映出了這一點，我國消費價格指數CPI在2007-2010年平均每年上漲3.6%，同時全國70個大中城市房價指數2006-2010年平均每年同比上漲5.96%，這也是購買力平價的作用結果。
（二）保值增值資產的最優選擇
我國的人民幣實際匯率過去10年來的低估，造成我國居民持有國外資產是不利的，因為他們需要按低估的人民幣實際匯率，用較多人民幣兌換較少外幣，而換得的外幣在國外的購買力不強，購置的國外資產受部分國家經濟低迷的影響，其收益也不高，甚至投資風險很大，如美國次級債券和希臘垃圾債券等，特別是2007年來美國兩波量化貨幣寬松政策增發了貨幣2.3萬億美元，降低了我國居民所持有美元資產的實際價值。而且基于我國人民幣實際匯率升值預期的考慮，持有國外軟貨幣如美元等資產是不夠理性的，這樣我國居民就可能考慮持有更多的國內資產，由于我國對外進出口順差，國內商品和資源開始減少，變得稀缺，再加上廉價勞動力供應短缺，這就使得國內資產的保值有了穩定的基礎。但我國居民在優化選擇國內保值增值資產時，卻選擇了購置房產，并推高房價，這里的主要原因在于我國城鎮化率在迅速提高，從2006年的43.90%到2011年的51.27%（見表1），而且這種趨勢在隨后的10多年還會延續，對于每提高1個百分點的城鎮化率，就要從農村轉入1370萬人口到城鎮，對房產的需求量是巨大的，所以購置多套房產成為我國居民理性投資的選擇。當然我國居民也可選擇持有貨幣存款和股票投資等，但近年來我國一年期人民幣儲蓄存款最高基準利率為3%，若扣除近年來的通貨膨脹率（以消費價格指數CPI上漲率衡量）（見表1），我國居民拿的仍然是負利率，所以存款是不劃算的。至于股票投資，則由于其目前普遍風險大和收益低，對股票投資顯得過于消極，所以過多的投資都集中于地產，使得房地產價格高企。
（三）人民幣的貨幣供給相對過剩
我國人民幣實際匯率過去10年來的低估，造成我國對外的出口大于從國外的進口，從而表現為對外貿易項目的順差，因此我國的外匯儲備增長迅速，再加上我國實質上仍在執行人民幣釘住美元的匯率制度，人民幣與美元之間的匯率在相當長時期內浮動幅度較小，而美國2007年來兩波量化貨幣寬松政策增發了貨幣2.3萬億美元，使美元幣值下降，成為軟貨幣，這樣，大量美元為了尋求保值增值，就會流入中國，兌換成有貨幣升值預期的人民幣，并投資于中國收益高的資產如房地產，這樣我國的對外資本項目也是順差，從而我國的外匯儲備由2007年末的15282億美元達到了2011年末的32400億美元（見表2），由此導致的2011年末外匯占款達到25.36萬億元人民幣，外匯占款引發的新增人民幣供給量再疊加上2008年4萬億人民幣救市資金所創造出的成倍派生存款，使得我國貨幣和準貨幣（M2）的供應量從2007年末的403401億人民幣劇增到2011年末的851590億人民幣（見表2），這就加重了人民幣的流通過剩，通貨持續膨脹，人民幣的購買力一直下降，我國居民出于對生活支出成本預期劇增的顧慮，會選擇不斷減少消費量，并更多地把貨幣儲蓄轉化為實物投資，以保證持有資產的保值增值，這就會因投資需求過高，而推高包括中國房地產在內的投資品價格。
（四）人民幣的銀行存貸款利率過低
首先，人民幣的1年期存款基準利率多年來維持在3%左右，而人民幣1年期貸款基準利率則在6%左右，存貸款利率過低，使得存款人減弱對存款的偏好，而傾向于投資理財，同時貸款人的貸款成本低，會通過獲得貸款資金，來進行收益高的經營項目投資，這樣用于理財投資的資金量就會過大。其次，根據收益的資本化理論模型，也即P=C/R（P為房屋的市場價值，C為住房年租金，R市場年平均利息率）（黃達，2009），伴隨著近幾年全國住房年租金C的持續上漲，又由于市場年平均利息率R過低，所計算出來的房屋市場價值P會不斷增值，這就吸引了大量理財投資的資金進入房地產，并持續推高了房產的價格。最后，高價買入房產的投資者，要確保自身利益，就期望不斷抬高房租，并使房產繼續增值，又由于受城鎮化進程中的產業群、就業機會和公共設施均向城鎮地區集聚的影響，租房存在剛性需求，房租上漲的同時，買房的價格也跟著上漲，最終形成了房價高和房租高的循環式交替。
抑制房地產價格高企的調控措施
（一）科學合理地安排匯率制度
2012年，美聯儲推行第三波貨幣量化寬松政策，決定每月購買400億美元抵押貸款支持證券，同時，美聯儲仍繼續將聯邦基金利率保持在0-0.25%的超低區間。這就使得我國持有的3.24萬億美元的外匯儲備遭受貶值的損失，而且以后掙取更多的美元外匯，損失會更大。因此，我國不應過于低估人民幣匯率，應該調高它，避免國內資源或產品過度流入國外，使得國內資源、產品、房地產等供應充足，消除其漲價的源頭。另外，我國應該落實有管理的浮動匯率制度，要以外匯供求來決定合理匯率價格，消除外匯供給過剩和外貿順差現象，同時，我國要摒棄人民幣盯住美元的匯率安排，實行從一籃子貨幣的角度看匯率，合理確定人民幣同一籃子貨幣的匯率關系，要使我國人民幣兌換外幣后，在國外的購買力更強，以期增加國外資源、產品和設備的購置，擴大對我國房地產等行業開發的物資供應水平。
（二）重新優化配置資產投向
通過逐步調高我國被低估的人民幣匯率，使得我國居民更愿到國外投資，持有國外房地產、實物資產及金融資產，可以把國內流通過剩的資金分流到國外，減輕我國房地產和消費品價格上漲的壓力。在國內要積極開拓我國居民的多元化投資渠道，這就需要落實非公有制36條，讓政府引導民間資本投資經營基礎產業、政策性住房建設、社會公用事業、金融服務和國防科技工業等領域，同時，還要準許國有企業把非核心資產打包出售給民營資本，把房地產資金池的過剩民間資金引向有前景的實業投資上。此外，要推動國有和民營企業加強自主創新和轉型升級，進行高端電子信息、新能源汽車、半導體照明、高端裝備制造、節能環保和新能源等戰略性新興產業的培育和發展（澹臺等，2011），由于這些產業的利潤增長點遠遠超過房地產市場的利潤預期，所以可以通過降低房地產投資需求的方式抑制高房價。
（三）有效抑制人民幣貨幣供給相對過剩
我國高房價是由貨幣推動的，而要抑制投資性購房需求就要從源頭控制人民幣供給量，消除人民幣供給的相對過剩，這樣對外就必須調高人民幣匯率，特別要調高人民幣對軟貨幣美元的匯率，避免美聯儲超發的幣值下降的美元通過按匯率兌換人民幣的途徑，把大量熱錢涌入我國的房地產。對內則要實行緊縮性的貨幣政策，繼續提高存款準備金率，減少商業銀行貸款量，緊縮貨幣供給量，以抑制物價和房價上漲，同時，大幅度提高商業銀行存款的基準利率，使投資于房地產的資金有一部分回流到儲蓄存款和債券投資。由于購房者的資金有70%左右來自信貸，可以說，沒有信貸就沒有我國的房地產。要遏制炒地炒房，就要切斷這些炒家的資金鏈（高興佑等，2012），因此，就必須要求商業銀行嚴格房地產信貸政策，大幅度上浮房貸利率，并提高購房的首付比例。
（四）實質性推進利率市場化改革
一方面，放松利率管制，實行有差別的利率政策，對于有發展前景的實體經濟，要保證低利率的資金充足供應，而針對高風險的房地產等投機行業，則應按各類房地產開發和投資的風險溢價程度不同，合理地制定能夠彌補信貸風險的利率水平，只有這樣才能既確保銀行的利益，又優化配置房地產行業的信貸資金，并通過改善房地產供給數量與結構和抑制房地產的投機需求，來抑制房地產價格高企。另一方面，推進信貸資產證券化，拓展投資者的理財渠道，分流房地產領域的過剩資金，使其能投資于已經證券化的信貸資產，并使得銀行系統也回籠這部分資金，減少市場上的貨幣供給量，從而達到緩解房地產價格高企的壓力。
參考文獻：
1.高興佑，高文進.我國房價虛高的成因、危害及治理路徑分析[J].湖南財政經濟學院學報，2012（4）
2.李振國，徐光輝.我國高房價的成因及對策探析[J].湖南財政經濟學院學報，2012（2）
3.奚君羊.國際金融學[M].上海財經大學出版社，2008
房地產價格調控范文6
摘要近年來我國的房地產行業發展十分迅速，房地產市場價格持續攀升，給人們的生活造成了眾多的壓力。了解房地產市場價格變化的影響因素可以有效地對房地產價格進行調控，盡量保障房地產行業的平穩增長。本文主要是對當前房地產市場價格變化原因進行分析，并就房地產市場價格調控提出合理的建議。關鍵詞房地產市場價格變化原因探究
房地產市場價格變化對人們的生活以及社會經濟發展有著十分重要的影響，房地產市場價格逐漸上漲造成我國的房地產市場難以控制，人們的壓力逐漸增加。國家需要進一步加強房地產市場的宏觀調控，更好地保障房地產行業的健康有序發展。房地產市場價格變化作為當前房地產行業發展中存在的主要問題，應該引起足夠的重視，不斷完善房地產行業的規劃和管理，避免房地產市場價格上漲過快。
一、房地產市場價格變化的原因
房地產市場價格受到多方面因素的影響，加強房地產行業的價格控制工作必須需要了解房地產價格的影響因素。房地產價格的控制工作不僅僅需要對房地產行業進行管理，同時也需要對與房地產行業有關的因素進行合理的控制，確保房地產行業各項工作的順利發展。房地產市場價格變化的原因主要有以下幾個方面：（一）建筑成本
房地產建筑成本主要包括建筑過程中所需要施工成本以及建筑材料成本等等。在房地產建筑建設的整個過程中土地費用是需要考慮的重要因素，這包括建筑建設的土地取得費用和土地開發費用，如果一個地區的土地價格比較高，那么一定程度上會增加房地產的整體價格。房地產建筑的建設費用也不容忽視，這不僅僅包括建設過程中的施工費用，同時也包括一些建設材料的費用。如果建筑項目的建筑難度大，建筑水平高，那也同樣會提高房地產價格。同時一個小區內的公共基礎設施齊全，或者是相應的設施都比較完善，將會直接促進房價的上漲。
（二）市場導向
市場導向是影響房地產價格的重要因素，在實際的房地產銷售工作中由于受到人們的需求影響會對銷售價格進行相應的調整，消費需求是影響房地產價格的重要因素。近年來人們的生活水平逐漸提高，經濟收入也有所增加，對于住房的需要逐漸增加。同時受到傳統觀念的影響，房子是家的象征，我國人們的房屋需求量逐漸上升。社會對于房子的需求預期不斷增加，導致開發商不斷提高房子的價格，雖然我國現在已經逐漸對當前的房價進行調控，但是由于需求的不斷上漲也難以對房價進行合理的控制。房價還一直要上漲，這就是人們的想法，因此人們的預期認為房價只會漲不會跌，因此人們買房的熱情不減，房價就不會停止漲幅。
（三）投機作用的影響
房地產行業的投機作用也是影響價格上漲的重要原因之一，經濟學理論中指出有效需求是消費需求和投機需求的總和，投機需求的產生一定程度上會增加房地產行業泡沫的產生，目前我國的房地產市場中投機需求對于房價的上漲起到重要的促進作用。由于消費者對于房地產市場的預期存在一定的不合理因素，導致判斷失誤，造成投機需求的不斷增加，最終造成房價的不斷上漲。
二、房地產市場價格調控建議
房地產市場價格變化受到多種因素的影響，近年來我國的房地產市場價格不斷上漲，但是人們的消費需求并沒有降低，大量的資金涌入房地產市場，這不僅僅影響我國經濟的發展，同時也一定程度上影響我國的消費結構和人們的生活水平。隨著社會經濟的發展，房地產行業也做出了重要的貢獻，但是日益上漲的房地產價格需要進行合理的調控，維持房地產行業的持續平穩發展。
（一）穩定房地產價格
房地產價格不僅僅能夠反映出我國當前經濟發展的現狀，同時也能夠反映出當前人們的生活需要，因此通過合理的方式穩定房地產價格，可以一定程度上改善人們的消費結構，推動其他社會經濟的發展。通過穩定房地產市場價格，可以有效地促進市場資金的合理配置，保障大多數百姓能夠買得起房。
（二）建立相對公平的房地產市場經濟秩序
由于我國的房地產市場缺乏相對合理的秩序，導致一些不合理的現象出現，一定程度上促進了房地產價格的上漲，一定程度上影響了房地長行業的健康發展。今后需要建立相對完善的法律制度，規范房地產行業的發展，對于一些房地產商的壟斷行為進行嚴厲地整治，避免這種現象的出現。對于房地產市場的投機行為進行合理的控制，避免房地產市場價格的不斷上漲，通過規范房地產行業的發展，逐步形成相對合理的市場秩序，減少不公平競爭，保障房地產市場價格的平穩增長。
（三）規范房地產信貸市場
房地產市場價格的上漲一定程度上是因為信貸機構的大范圍放貸導致的，通過規范信貸機構的放貸行為可以一定程度上降低房地產的需求，這樣可以一定程度上控制價格的上漲。政府需要進一步加強調控，對于一些商業銀行的住房貸款工作進行一定的限制，一定程度上提高首付的比例，加強房地產貸款的管理，建立相對嚴格和規范的信貸準入機制，信貸損失。
三、結語：
近年來我國的房地產市場價格逐漸上漲，一定程度上影響了我國的經濟發展和人們的生活。造成房地產市場價格上漲的原因是多方面的，通過建立相對完善的房地產市場秩序，減少房地產價格逐漸上漲的趨勢。國家應該進一步加強房地產行業的宏觀調控工作，通過加強信貸管理工作，減少房地產行業的投資和需求，減少房地產行業的投機行為，保障房地產行業的健康發展。
參考文獻：
[1]李蘭.我國房地產市場價格調控分析.當代經濟管理科學.2012（8）.
