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摘要：在進行房地產造價控制的過程中，項目合同管理能否得到落實，直接影響房地產造價控制的有效性。文章根據房地產以及項目合同管理的特點，分析了項目合同管理在房地產造價控制中的作用，并探討其作用在實際造價控制中的具體發揮，以此來推動房地產行業的可持續發展。
關鍵詞：項目合同管理；房地產項目；造價控制
當前我國的建筑行業正處于一個飛速發展的階段當中，并且隨著用戶對建筑水平以及建筑施工質量要求的不斷提升，房地產建設的成本也在逐漸提高。因此，為了實現對房地產造價成本有效控制，就需要對項目合同管理在此過程中發揮的作用進行深入研究，從而保障房地產成本控制的質量與效率。
1項目合同管理在房地產造價控制的作用
1.1實現合同的規范性
房地產項目建設的過程中，其自身不僅需要滿足項目落實后的經濟效益，也要確保其具備有對應的經濟效益。然而在工程展開過程中，往往會由于環境、氣候等不可控因素的影響，導致房地產項目在項目成本以及建設工期上發生變動，偏離原本的工程預算。而通過對項目合同管理的規范，能夠使工程項目的相關內容實現協調運作。使作為項目合同主要簽訂人員的發包方與承包方，都能夠在遵守并發揮各自義務與權力的前提下，實現對合同中相關內容的嚴格執行。同時，想要確保項目合同在簽訂后的嚴格、規劃、合法、有效，就要在進行制定的過程中，充分考慮項目發包與承包雙方自身的工作職責與資質，以此來使合同的規范性作用得到充分發揮。
1.2明確合同標的物屬性
在簽訂合同的過程中，其標的物主要指的是在進行項目建設時，項目內部所包含的各項建設產品。并且由于工程建設項目以及產品屬于不動產，其往往涉及到多種內容與要素。而合同條款中，也會對建筑工相應的施工建設工期、工程質量、項目造價等內容進行標注，在一些特殊的房地產合同中，還會涵蓋技術專利、文物保護等內容。這也使得房地產的項目合同當中往往有著更大的風險以及更廣、更多的內容。同時由于合同項目中的標的物屬于單體性生產，有著相互之間不可替代的特點，因此為了使項目合同的實施更加順暢，便需要通過項目合同管理來對標的物進行明確，以發揮其對房地產建造以及造價控制的參照作用。
2發揮項目合同管理在房地產造價控制中作用的策略
2.1規定費用項
在進行項目合同簽訂之前，通過對當前施工中的各項主要信息進行提取完成對費用項的規定，能夠使項目的發包方與承包方均能夠了解自身在當前房地產項目中的自身所需要承擔的施工權力與施工義務，以此保持整體工程的順利展開。同時通過對項目合同中的各項條款進行規定與展示，可以有效避免在招標、投標的過程中，因為準備工作過多、合同文件工程信息收錄過多而導致的房地產造價難以控制。而且通過對費用項的規定，來對項目的施工內容、工程清單進行列出，可以使房地產項目在展開的過程中參照材料使用以及單價控制的標準，通過采取相應的工程計價模式與造價方法來實現對房地產造價的科學控制。另外，由于房地產項目在展開的過程中，往往涉及多個費用項，而為了保障工程材料的合理選用，降低房地產項目的建設成本，便需要施工過程中，根據合同中所標定的相關費用項來進行選擇，避免實際費用支出超過工程造價預算。
2.2完善責任制度
責任制度的落實與完善，可以使項目造價管理控制工作的難度大幅降低，避免其受到工程項目建設變動性因素、項目建設周期的影響，實現對項目造價的可控管理。通常房地產項目工程在展開建設內容的過程中，會在項目合同中對工期、質量標準、材料費用、工程變更、設備租貸、竣工驗收等內容進行標注。但是在工程建設的過程中，這些內容會隨著施工環境、人工費用、材料設備市場的變化而受到影響，使得項目費用支出具有較大的變動性。而在對項目合同的責任以及相關內容進行明確時，可以通過對糾責制度的建立，來預估工程風險，并將項目工程展開過程中，容易出現造價變動的各項因素進行明確，而后再根據對市場、環境等內容的考核，來規定實際預算與工程費用的具體差值范圍，以實現對房地產造價風險的規避，同時使后期工程索賠的展開能夠更加便利。例如，濟寧某房地產公司，便在項目合同中對責任方以及其所需承擔的管理義務進行了標明，不僅實現了對房地產造價的有效控制，也有效地規避了因施工方偷工減料所導致的房地產項目造價風險。
2.3提升管理效果
房地產項目具備有工程主體結構龐大、工程體積大的特點，同時在進行施工的過程中，大型工程器械以及建筑設備的應用也更加廣泛，不同施工階段也有著多種施工安全管理要求以及具體的施工內容。而這就使得房地產項目的施工管理難度在不斷增高，也令項目合同在進行制定的過程中需要更長的準備時間。而通過在項目合同制定時，發包與承包雙方對工程項目所進行的全面調查，可以使項目合同管理在進行過程中，實現對工程建設各項數據的收集。同時，利用市場調查，實現對房地產項目展開過程中，材料設備、采購檢修、資源調配、費用核算等工作的穩定性控制，避免外界因素對其產生干擾，并以此為基礎制定對應的價格控制方案。例如，濟寧某房地產公司，便在進行項目管理的過程中，通過展開市場調研，并制定了工序調整、材料替代性使用等措施，來避免外界因素對整體項目產生干擾，實現了對房地產造價穩定且長期的控制。同時，項目合同作為建筑項目施工管理中的合同性文件,能夠在房地產造價控制的過程中發揮參考和促進作用,并保證項目合同的科學、合理制定,降低房地產項目在建造過程中的費用核算風險,提高資金利用率。
3總結
綜上所述，在房地產造價控制的過程中，項目合同管理的落實，能夠起到實現合同的規范性、明確合同標的物屬性等作用，并在此基礎上通過對費用項的規定、責任制度的完善、管理效果的提升，來充分發揮自身的效用，實現房地產行業的可持續發展。
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作者:李繼潮 單位:濟寧安運興財開發建設有限公司
