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［摘要］造價管理作為房地產業裝修工程環節的重要方面。地產商必須做好精細的管理工作，以避免成本過高的情況出現。在傳統成本控制的過程中，主要是通過盡量減少各方面支出來實現的，但是并沒有把服務的項目、內容短期等方面重視起來，就顯得較為被動化。本篇文章主要就造價工程師如何進行房地產業裝修工程的造價管理，進行了探究。
［關鍵詞］造價工程師；房地產業；裝修工程；造價管理
1引言
伴隨社會經濟的不斷發展，房地產行業間競爭更加激烈，企業更加注重工程造價管理環節。工程造價的控制和管理是工程開展過程中重要的管理部分。在建筑過程中方面因為忽略了管理工作，就給工程造價控制環節帶來了阻礙。
2房地產裝修工程造價的特點分析
2.1額度大
一般情況下，可以產生投資效用的工程項目，它們的形體較大，而且造價方面也非常高。特大型工程項目的造價甚至會出現達到百億或者是千億元人民幣的情況。工程造價的大額性對最終的經濟利益產生直接作用，同時也會作用到宏觀經濟方面。從而體現了工程造價的重要性，也說明了造價管理的特殊性。
2.2獨特性、動態性
在房地產裝修工程中，其結構、造型以及內外裝飾方面的要求都是非常詳細的，工程內容、實物形態存在一定程度上的差異性。這就使工程造價吹完個別差異的情況。與此同時，每項工程他們具體所在的地區都是不一樣的，就讓該特征更加凸顯。與此同時，在預計工期時間里面，會有諸多作用于工程造價的動態因素對造價變化產生作用。
2.3層次性
裝修工程造價的層次體現在以下方面：建設項目、單項工程以及單位工程。假如我們將之進行細化，單位工程還可以分成部分項工程，也能夠作為交換對象存在，比如大型基礎工程以及裝飾工程等等，工程造價的層次由此多出了分部工程、分項工程兩個層次。從造價的計算、工程管理層面分析，工程造價其中的層次性也是十分重要的。2.4兼容性兼容性首先體現在其具備的兩種含義，另外還在工程造價構成因素的多樣性中得以體現。在工程造價當中所涉及的成本因素是十分多的。與此同時，盈利的構成要素也十分復雜，資金成本也非常之大。
3房地產業裝修工程造價控制中存在的問題
3.1投資決策時期工程造價控制方面
在建筑工程當中，合理評估工程造價，作為建筑工程中的關鍵方面。投資決策作為工程造價的前期階段，該階段的造價在總造價當中占有一定的比例，在工程項目的決策階段做好工程造價預測環節，能夠推動工程造價控制工作的有序進行。在我國建設工程當中，投資膨脹的現象時有發生，這就很難控制工程具體的工期，從而就讓工程造價不斷增長，這是因為缺乏對于投資決策階段工程造價方面分析的原因，以及大部分工程造價都是在傳統經驗上的來的，這就讓工程造價出現不科學的現象。
3.2工程量清單報價方面
在相關專業人員的研究當中顯示，對工程量清單報價方式進行運用，作為工造價控制和管理的發展趨勢，不但能夠讓工程的工期得到有效保障，提升工程的質量，同時還可以讓投標人、招標人的正當權益得到落實。
3.3設計階段控制力度方面
就現階段而言，我國大部分工程項目的施工設計環節，都是在招投標的基礎上來進行，但是很多設計單位還沒能真正掌握工程運用的技術和相關的工藝，設計過程中通常或許注重技術，而對造價有所忽略，工程量清單也有著漏算、錯算的現象出現，在這個過程中不但會讓工程的造價增加，還會給工程造價管理工作帶來各種阻礙。工程造價控制、管理必須把預先控制、主動的原則重視起來，在事中、事前進行重點管理。要想對工程造價工作進行真正落實，就必須讓工程設計的每個階段得到保障。
4房地產業裝修工程的造價控制
4.1強化工程前期的科學合理設計
在相關的實踐中顯示，房地產項目工程方案設計會在很大程度上作用于工程造價。設計就必須注重科學合理性，才能實現保質保價。所以讓工程前期設計更為科學化，讓測量數據更加精確，做好施工階段的簽證工作，努力減少重大變更的現象，能夠推動控制造價工作的有效進行。首先是要努力提升房地產開發企業前期設計階段的技術，才能為后面工作提供前提。其次是要注重建立競爭機制，科學運用招投標方式，讓工作的隊伍得到保障。最后是注重設計部門對業主、施工現場的服務環節，把設計方案做到最好，注重經濟性、合理性，從而更好實現工程造價目標。
4.2對材料設備采購的控制
在房地產裝修項目當中，材料供應投資在施工時期所占份額達到了三分之二，所以，對材料以及設備采購進行有效控制，作為工程造價控制的關鍵。如安裝工程由于系統多，材料設備的種類也多，其價格高低直接影響到工程的造價，所以嚴格控制材料價格是降低造價的有效手段。其中，材料的選型也相當重要，如某型號的一臺熱水泵，若選用進口產品報價為14352元，而選用同樣滿足設計要求的國產泵報價僅為4800元。因此對重要設備及金額大、數量多的材料，盡量采用招標競價方式，經評比后，擇優選擇中標單位。對于市場比較透明的通用材料，可以由專業工程師通過市場信息或充分利用公司己有的數據庫，詢價時貨比三家，合理確定材料價格。其次是招標文件作為供應商投標以及簽訂合同的基礎，在對招標文件進行編寫的時候，要對技術規格的制定進行完善，對服務內容進行明確。第三是要注重控制進場材料質量方面。開發商要把控好承包商的工作，及時了解具體的施工進度，落實設備材料的采購工作，落實供應商的銜接環節，比如，卸貨和接貨以及搬運等諸多環節。
4.3設計時期管理策略
設計時期的造價控制的質量對建筑工程造價工作的更好進行產生直接作用。工程方案的設計工作作為事前工作的內容，在設計的過程中，會對工程施工的工序要求以及材料標準和使用工藝等方面進行確定，這些都要在大量投資的基礎上進行，一旦出現設計變更，就會產生成本大幅度增加的情況，所以，方案設計的時候必須注重經濟性、合理性原則，要努力讓該方面的造價工作更加細化，從而為以后的造價工作提供前提。而具體的控制措施首先就涉及到質量方面。設計過程中必須把溝通工作做好，因為設計方案是需要具體施工人員來落實的，另外具體的施工狀況只有施工人員是最了解的，要對施工圖預算進行科學的控制，對設計變更進行嚴格把控。其次是對于應用招投標方式方面的管理和控制。每一個設計時期的實際設計方案都能夠在招投標的基礎上來進行，這樣就可以讓方案設計質量得到保證。根據相關資料顯示，項目設計階段的產出能夠在很大程度上形象總投資的經驗數據。也就是說，項目設計階段直接影響到項目工程造價的全部過程。比如，在城市中心區在對住宅小區進行裝修的時候，就可以按高檔樓盤的要求來進行；比如，在城鄉結合部進行樓房裝修的時候，我們就可以將其作為普通商住小區來裝修。另外，在投資估算的階段，我們還要充分分析同類地區相鄰項目的具體情況。
4.4施工時期管理策略
對于施工階段的造價控制管理工作而言，從施工管理作為第一步，特別要追蹤建筑工程中的重點工程、易產生變更情況的工程，努力讓建筑工程造價出現不良作用的情況得以避免。另外還要對造價核算中所計算的具體工程量進行管理，選擇具體的控制的方式是要在造價控制管理人員充分分析建筑工程內部情況的基礎上進行的，必須對工程的基本施工情況有一個完全的把握，特別是要做好隱蔽工程量的相關記錄，并對各種類型的現場簽證工作進行落實。在工程施工過程當中，施工材料的價格能夠直接作用于造價管理工作，所以施工階段的造價控制還涉及到管理工程施工材料的采購、使用方面。
4.5結算時期管理策略
工程結算工作作為對合同執行的路好情況、投資最后的收益情況進行評測的最后內容。而工程造價控制的重要內容就是評測工程造價工作，在該時期中，造價控制工作人員檢查工程量以及核算方法、程序，并進行上報，就是他們最重要的工作內容。在比對設計方案的時候，如果有不符的情況出現，就要及時在結算中扣除該部分金額。同時還要評測現場簽證以及工程材料付款和各項開支等方面是否真正得到落實。
4.6對施工單位信譽評級制度進行建立
通常而言，房地產項目在施工建設階段，企業一般都是利用邀請招標、分包的方法來選擇具體的施工成員。在操作中，仍然存在業績欠缺的企業掛戶、項目被分包給缺乏信譽單位的現象，從而就阻礙了企業管理工作的正常進行，也給協調工作提升了難度，由此帶來了工程成本增加的情況。所以，房地產開發項目就可以把招投標的方法科學利用起來，注重對單位信譽評級制度進行建立，對他們以往的業績進行充分的調查以及分析，從而更好開展項目的協調環節。首先是把建設單位的信譽評級接進行建立。從勘察單位、設計單位、施工單位以及監理單位等入手，開發項目者要注重從多個階段對入圍單位的信譽進行分析，從而提升隊伍質量。另外，還要對本企業開發投資的建設項目的單位進行充分的考查，把“項目入圍候選名冊”建立起來，促進后期工作的更好開展。還要注重進行網上追蹤，公開信譽良好的建設隊伍，提升他們的知名度。那些信譽差且生產質量不能得到保障的隊伍，是堅決不能采用的，要讓房地產工程的質量、造價得到保障。
4.7注重完善工程項目的監理制度
房地產工程項目在施工的過程中要以監理工程師為中心來進行工作，并逐漸落實監理監督的制約機制。第一，在招投標的階段，就要對監理資質以及業績等方面進行有效控制，充分分析隊伍；第二，施工時期要進一步落實督查例會以及檢查、崗位工作考核等方面工作，做好監理、質量把關、安全把關等工作；第三，注重各開發項目都要有注冊監理工程師，以提升管理的質量，并讓質量監測方式更為合理且科學。如果沒能對上述環節進行落實，就要根據具體的情況重對施工現場進行操作。以上三點可以有效控制成本，讓產生施工企業亂要價、隨意索賠的現象得以盡量避免，從而把控制造價方面工作做好。
4.8決策時期管理策略
首先是工程項目建設規模的決策管理。任何工程項目都有一個工程規模大小的決策時期，假如選擇的工程規模過小，就會讓大部分建筑資源出現浪費的情況；而反之則會出現與市場需求的狀況不相契合的現象，這樣就會阻礙企業的經濟效益的實現，所以，必須充分分析市場、技術、環境等各個方面的因素，從而對建筑規模進行合理的選擇。其次是對于建設地點的決策。在對建設地點進行確定的時候，必須對資源運輸狀況、具體的交通環境和地質方面的情況進行認真分析，對于造價控制來說，我們還要注重選擇交通便利、距離施工材料貨源近的區域，從而才能讓材料運輸以及搬運費用得到降低。最后是對于技術方案的決策。技術作為建筑工程造價中的關鍵方面，不但對建設成本產生直接作用，還會對竣工后的使用成本產生影響，所以，在選擇技術方案的時候必須對適用性、安全性以及經濟性等方面進行充分考慮。
4.9重視施工時期的合同管理環節
合同管理的重要性在工程全過程中都有所體現，是各個階段更好約束各方的一種方式，并讓各自權利、義務得以充分體現。施工合同又主要涉及到：總價合同、單價合同、成本加酬金合同。在合同當中，建立合同條款是非常關鍵的，是控制造價的重點。施工中開發商的造價管理人員必須認真了解合同條款，不只是要注重承包商的具體索賠內容方面，把合同條款運用起來，以減少工程造價方面出現問題的現象，還要注重施工過程方面的管理，努力讓承包商索賠現象減少。部分開發商不講究責任心，經常運用費率招標的方法進行，也就是成本加酬金合同，從而加大了風險，所以，就要在實際情況的基礎上去進行判斷，選擇最佳合同形式。
5結束語
總而言之，要想把房地產裝修工程的造價管理工作做好，我們就必須認真對待上述內容中的每一個環節，做好各個階段的工作內容，最大程度上保障建設資金的投資效益，從而提升企業競爭力。
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作者:湯潤 單位:上海曉月文化創意有限公司
