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土地增值稅范文1
根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（以下簡稱《條例》)及其實施細則和有關規定精神，現將土地增值稅有關問題明確如下：
一、關于納稅人建造普通標準住宅出售和居民個人轉讓普通住宅的征免稅問題
《條例》第八條中“普通標準住宅”和《財政部、國家稅務總局關于調整房地產市場若干稅收政策的通知》（財稅字〔*〕210號）第三條中“普通住宅”的認定，一律按各省、自治區、直轄市人民政府根據《國務院辦公廳轉發建設部等部門關于做好穩定住房價格工作意見的通知》（〔20*〕26號）制定并對社會公布的“中小套型、中低價位普通住房”的標準執行。納稅人既建造普通住宅，又建造其他商品房的，應分別核算土地增值額。
在本文件之日前已向房地產所在地地方稅務機關提出免稅申請，并經稅務機關按各省、自治區、直轄市人民政府原來確定的普通標準住宅的標準審核確定，免征土地增值稅的普通標準住宅，不做追溯調整。
二、關于轉讓舊房準予扣除項目的計算問題
納稅人轉讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發票的，經當地稅務部門確認，《條例》第六條第（一）、（三）項規定的扣除項目的金額，可按發票所載金額并從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算。對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準予作為“與轉讓房地產有關的稅金”予以扣除，但不作為加計5%的基數。
對于轉讓舊房及建筑物，既沒有評估價格，又不能提供購房發票的，地方稅務機關可以根據《中華人民共和國稅收征收管理法》（以下簡稱《稅收征管法》）第35條的規定，實行核定征收。
三、關于土地增值稅的預征和清算問題
各地要進一步完善土地增值稅預征辦法，根據本地區房地產業增值水平和市場發展情況，區別普通住房、非普通住房和商用房等不同類型，科學合理地確定預征率，并適時調整。工程項目竣工結算后，應及時進行清算，多退少補。
對未按預征規定期限預繳稅款的，應根據《稅收征管法》及其實施細則的有關規定，從限定的繳納稅款期限屆滿的次日起，加收滯納金。
對已竣工驗收的房地產項目，凡轉讓的房地產的建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上的，稅務機關可以要求納稅人按照轉讓房地產的收入與扣除項目金額配比的原則，對已轉讓的房地產進行土地增值稅的清算。具體清算辦法由各省、自治區、直轄市和計劃單列市地方稅務局規定。
四、關于因城市實施規劃、國家建設需要而搬遷，納稅人自行轉讓房地產的征免稅問題
《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第十一條第四款所稱：因“城市實施規劃”而搬遷，是指因舊城改造或因企業污染、擾民（指產生過量廢氣、廢水、廢渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有關主管部門根據已審批通過的城市規劃確定進行搬遷的情況；因“國家建設的需要”而搬遷，是指因實施國務院、省級人民政府、國務院有關部委批準的建設項目而進行搬遷的情況。
五、關于以房地產進行投資或聯營的征免稅問題
土地增值稅范文2
對于房地產開發企業土地增值稅的稅收籌劃，必須緊緊地圍繞著現有惟一的一份土地增值稅優惠政策，即1995年財政部和國家稅務總局聯合的財稅[1995]48號文《關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》（以下簡稱“財稅48號文”）進行，任何偏離該通知的所謂“稅收籌劃”都屬于故意逃稅行為。
以一家民營房地產開發企業A公司為例，2000年A公司分別以5000萬元、3000萬元和2000萬元購得O、P和Q三塊連在一起的土地，計劃作為一個大型綜合性商務建筑開發，其中O地塊計劃作為主體商場、P地塊作為寫字樓，Q地塊作為酒店進行開發，至2005年9月，O地塊主體商場已完成交付出租使用，P地塊寫字樓主體框架工程基本完成，工程成本為8000萬元（工程隊代墊，仍未支付工程款），而Q地塊則一直處于生地狀態。
由于碰到資金周轉困難，A公司決定出售P地塊及其上蓋主體框架工程，集中資金開發Q地塊，由于所在地段屬于城市黃金地段，P地塊價格幾年來迅速飆升，土地評估價高達1.5億元（不含上蓋主體框架工程成本）。而B公司作為一家國營房地產集團，非?？春肞地塊的發展潛力，決定以評估價1.5億元和8000萬元從A公司購入P地塊土地使用權及其上蓋主體框架工程。進行再開發作為集團總部辦公樓及對外出租使用，并愿意配合A公司進行相關的稅務籌劃。
按照正常的計算方法，在此交易過程中，由于增值額超過扣除項目金額50%而未超過100%，土地增值稅稅額按照增值額*40%－扣除項目金額*5%進行計算，A公司必須繳納土地增值稅2910萬元{[23000-(3000+8000)*1.2-23000*5%]*40%-(3000+8000)*5%}，面對如此高額的稅收負擔，A公司財務人員絞盡腦汁想出了一個自認為可行的稅收籌劃方案:A公司與B公司簽訂一份轉讓土地使用權及其上蓋在建工程的協議，協議總價款為1.5億元（土地評估價），同時上蓋框架工程款由于A公司仍未支付給工程隊，該未付款項由B公司承擔向工程隊支付，A公司的財務人員認為，通過這種稅務安排，該工程款可視為公司開發成本在申報土地增值稅時作為計算增值額的扣除項目，而轉讓土地及上蓋在建工程收入則只為1.5億元，增值額不應超過扣除項目金額50％，公司只需申報土地增值稅315萬元[15000-(3000+8000)*1.2-15000*5%]*30%。
這個方案初看之下覺得有點道理，但只要細究一下就會發現，財務人員是錯誤地理解了土地增值稅條例中有關收入、成本的概念，如果協議轉讓價為1.5億元，則工程成本8000萬元不應作為A公司的開發成本，而是B公司的開發成本，A公司不能作為增值額的抵扣項目進行抵扣，公司通過這種方案的安排是不屬于合理的稅收籌劃而是在刻意逃稅，一旦被稅務機關稽查，A公司將不可避免地面臨巨額稅收補繳和罰款。
面對著上述啼笑皆非的稅務安排方案，房地產開發企業該如何合理地運用土地增值稅的相關政策進行稅收籌劃呢？筆者認為：在正確地解讀財稅48號文的基礎上，以下三種策略可以達到為企業減輕稅負的效果：
1、 合理分攤成本費用。房地產開發企業的成本費用開支有多項內容，不僅包括土地的征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費等，而且還包括與房地產開發項目有關的銷售費用、管理費用和財務費用。房地產開發成本作為銷售收入的扣除項目，必定影響房地產企業增值額的大小，由于房地產開發企業一般均同時進行幾處房地產開發業務，企業可根據各處房地產開發的征收時間的先后進行延后征收、根據開發后用于出租的房地產不屬于土地增值稅征收范圍的規定，合理分配各個房地產開發項目之間的開發成本，從總體上達到減少和延后稅負的目的。
2、 靈活運用合作建房方式免征土地增值稅的規定。財稅48號文規定對于一方出地，另一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅。如果房地產開發企業自身有土地，但資金緊張，可以與有意愿購買該房產的其他企業采取合作建房的形式，聯合進行房地產開發，將本為房地產轉讓的行為改為合作建房的方式，從而達到免征土地增值稅的目的。
3、 充分運用以房地產進行投資、聯營、公司合并和分立免征土地增值稅的規定。財稅48號文規定對于以房地產進行投資、聯營的，投資、聯營的一方以土地（房地產）作價入股進行投資或作為聯營條件，將房地產轉讓到所投資、聯營的企業中時，暫免征收土地增值稅。對于被兼并企業將房地產轉讓到兼并企業中的，或者公司在分立過程中，將房地產轉讓到分立企業中的，暫免征收土地增值稅；對投資、聯營企業、兼并企業、分立企業將上述房地產再轉讓的，則應征收土地增值稅。房地產開發企業可通過先將擬出售的土地或房產分立為一個獨立公司，再將該公司股權出售于有意向受讓者；或將擬出售的土地或房產與有意向的受讓公司合資成立一家新公司，再將新公司的股權轉讓給有意向受讓公司的方式實現銷售，從而達到減稅的目的。
回頭看前面所述案例，A公司如何運作該項目才能達到土地增值稅稅負最小化，同時雙方合作又成功呢？根據上述所列策略我們逐一進行分析如下:
【策略1】
由于O地塊作為主體商場已開發完成并用于出租使用，因此其不屬于土地增值稅征收范圍，而整個項目又是在同一地點由同一工程隊開發的群體開發項目，因此 A公司可合理地將開發成本項目中的某些公共費用如拆遷補償費、前期工程和設計費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用，進行合理的調控，按照能使P地塊分攤到最大開發成本的分攤方法進行分配，從而加大P地塊計算土地增值稅的增值額扣除項目，達到節稅目的。
【策略2】
由于B公司購買P地塊是作為集團總部辦公樓及對外出租使用，A公司以P地塊以及上蓋主體框架工程，B公司以投入資金2.3億元再加上后續完成整個項目的資金的方式雙方合作建房，同時B公司同意A公司將2.3億元付清P地塊未付工程款8000萬元后剩余1.5億元作為Q地塊開發資金使用，P地塊開發完成后B公司獲得絕大部分的房產，而A公司僅象征性地獲得小部分房產以構建合作建房按比例分房自用的模式，通過這種安排符合財稅48號文對于一方出地，另一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅的規定。但是，運用這種方法進行籌劃時，房地產開發企業應注意，土地是沒有過戶的，B公司在合作建房過程中是無法保證其合法權益，但到了開發完成后，雙方均辦理了相關的房產權屬，反過來，A公司可能面臨著被B公司要求追回其用于開發Q地塊的1.5億元資金的風險。因此，這種稅收籌劃方式僅僅可用于雙方互相信任的基礎上。
【策略3】
A公司采用分立方式將P地塊和上蓋框架工程單獨設立M公司，M公司總資產為2.3億元、負債為8000萬元，凈資產為1.5億元，分立后B公司再以1.5億元收購M公司的所有股權。根據財稅48號文的規定，在交易過程中A公司是暫免征收土地增值稅的，而且進一步對這個方案的整體稅負進行分析，我們可以看到：①根據財稅[2002]191號《財政部、國家稅務總局關于股權轉讓有關營業稅問題的通知》，分立過程中發生的土地使用權、不動產所有權的轉移行為，不征收營業稅；②根據財政[2003]184號《財政部、國家稅務總局關于企業改制重組若干契稅政策的通知》，企業依照法律規定、合同約定分設為兩個或兩個以上投資主體相同的企業，對派生方、新設方承受原企業土地、房屋權屬的，不征收契稅。③根據國稅發［2000］119號文《國家稅務總局關于企業合并分立業務有關所得稅問題的通知》的規定，被分立企業應視為按公允價值轉讓其被分離出去的部分或全部資產，計算被分立資產的財產轉讓所得，依法繳納所得稅；分立企業接受被分立企業的資產，在計稅時可按經評估確認的價值確定成本。因此A公司應就資產轉讓所得繳納企業所得稅3960萬元[（15000-3000）*33%]，但同時M公司作為分立企業在計稅時可按經評估確認的土地價值1.5億元確定成本，因此若M公司在項目完成后進行再出售的（上述案例是作為集團總部辦公樓及對外出租使用，則只影響固定資產賬面價值數），則間接使M公司可抵減土地增值稅4320萬元（12000*1.2*30%）、企業所得稅2534.4萬元[（12000-4320）*33%]。根據以上分析，本方案A公司在繳納所得稅3960萬元后卻帶來了M公司稅負的抵減6854.4萬元，A公司在籌劃土地增值稅的同時，也帶來了A和M公司整體稅負的減少。因此選擇該方案無疑最適合A公司的最大利益。
土地增值稅范文3
土地增值稅是對轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物的單位和個人，就其所取得的增值額而征收的一種稅。增值額是納稅人轉讓房地產所取得的收入減除稅法規定的扣除項目金額后的余額，土地增值稅按照納稅人轉讓房地產所取得的增值額和稅法規定的四級超率累進稅率計算征收。
在累進稅制下，收入的增長預示著相同條件下增值額的增長，土地增值稅的稅率從30%-60%，共設四個級次，增值額越大，其適用的稅率也就越高，相應的應納稅額也就會增大。檔次爬升現象會使得納稅人的稅負急劇上升，因此如何合理、合法地分散收入，便成了降低稅負的關鍵。在房地產行業中，分散收入的常用方法有：
1.將可以分開單獨處理的部分從整個房地產中分離。假定某房地產開發企業準備出售一幢房屋以及土地使用權，房屋的市場價值是500萬元，其所含各種附屬設備的價格約為100萬元。如果該企業和購買者簽訂合同時，對房屋價格和附屬設備的價格不加區分，而是將全部金額600萬元以房地產轉讓價格的形式在合同上體現，則相同條件下的增值額無疑會增加100萬元，相應地應納稅額也就會增大。但是如果該企業和購買者簽定合同時，僅在合同上注明500萬元的房地產轉讓價格，同時簽訂一份附屬辦公設備購銷合同，則問題迎刃而解，不僅可以使得增值額變小，從而節省應繳納的土地增值稅稅額，而且由于購銷合同適用0.3‰的印花稅稅率，比產權轉移書據適用的0.5‰稅率要低，還可以節省不少印花稅，可謂一舉兩得。
2.分散收入的另一種做法是分多次簽訂售房合同。當所開發的住房初步完工但還沒有安裝附屬設備以及進行裝璜、裝飾時，房地產開發企業便可以和購買者簽訂房地產轉移合同；當附屬設備安裝完畢或裝潢、裝飾完畢后，房地產開發企業再和購買者簽訂附屬設備安裝及裝璜、裝飾合同，這樣該房地產開發企業只就第一份合同上注明的金額繳納土地增值稅，而第二份合同上注明的金額屬于營業稅征稅范圍，不用計征土地增值稅。營業稅的稅率比土地增值稅的稅率要低得多，這樣就使得納稅人的應納稅額有所減少，達到了降低稅負的目的。
二、增加扣除項目金額法
上面已經講過，增值額的大小直接影響著納稅人稅負的高低。增值額是納稅人轉讓房地產所取得的收入減除稅法規定的扣除項目金額后的余額，適當地增加扣除項目金額可以有效地降低增值額。
稅法規定的扣除項目共有五項：取得土地使用權所支付的金額、房地產開發成本、房地產開發費用、與轉讓房地產有關的稅金以及財政部確定的其它扣除項目。其中財政部確定的其它扣除項目主要是指對從事房地產開發的納稅人，允許按取得土地使用權時所支付的金額和房地產開發成本之和，加計20%的扣除。從中我們可以看出，若想適當地增加扣除項目金額，只能從房地產開發成本和房地產開發費用兩方面著手。
1.房地產開發成本指的是納稅人開發房地產項目實際發生的成本，這些成本允許按實際發生數扣除。它主要包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費以及開發間接費用等。如果納稅人能夠在稅法允許的范圍內，最大限度地擴大成本的列支比例，就可以達到節稅的目的。
2.房地產開發費用是指與房地產開發項目有關的銷售費用、管理費用和財務費用。稅法規定，納稅人能夠按轉讓房地產項目計算分攤利息支出，并能提供金融機構的貸款證明的，其允許扣除的房地產開發費用為：
利息+（取得土地使用權支付的金額+房地產開發成本）×5%（注：利息最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額），否則應按下式計算扣除：
（取得土地使用權支付的金額+房地產開發成本）×10%
由此可見，如果納稅人的借款數額較大時，按第一種方式計算扣除比較有利于納稅人節省稅款。如果納稅人的借款數額較少，則利息支出也相應較少，這時，納稅人可以采取故意不按照轉讓房地產項目計算分攤利息支出，或不能提供金融機構的貸款證明等方法，使稅務機關按照第二種方法計算扣除金額，從而達到節稅的目的。
三、利用稅收優惠政策法
1.按照稅法規定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額的20%時，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目金額20%的，應就將全部增值額按規定計稅。根據此項規定，從納稅籌劃的角度考慮，如果納稅人想要降低稅負，就應綜合考慮增值額增加所能帶來的收益和放棄起征點的優惠所增加的稅收負擔兩者之間的關系，從而選擇適當的開發方案，避免因增值率稍高于起征點而造成稅負的增加。下面分別說明這兩種情況下的籌劃策略。
第一種情況：享受起征點的稅收優惠。假定某房地產開發商建成一批商品房待售，除銷售稅金及附加外的全部允許扣除項目的金額為500；
則當其銷售這批商品房的價格為x時，相應的銷售稅金及附加為：5%×（1+7%+3%）x=5.5%x.
式中，5%為營業稅；7%為城市維護建設稅；3%為教育費附加；
這時，其全部允許扣除項目金額為：500+5.5%x.
根據有關起征點的規定，企業享受起征點稅收優惠的最高售價應滿足：x-（500+5.5%x）（500+5.5%x）=20%即：x=1.2（500+5.5%x）
解以上方程，得x=642.40；
此時，全部允許扣除項目金額=500+5.5%×642.40=535.33
也就是說，開發商只有將其銷售額控制在642.40以內，才能享受到免征土地增值稅的稅收優惠，否則將全額征稅。
第二種情況：如果企業想通過提高售價達到增加收益的目的，則當增值率略高于20%時，即應適用“增值率在50%以下，稅率為30%”的規定。沿用上例，假定此時的售價為642.40+y（式中y為提高的售價）；相應的允許扣除項目金額應當提高5.5%y（為銷售稅金及附加的增加額）；
這時，全部允許扣除項目的金額=535.33+5.5%y；
增值額=（642.40+y）-（535.33+5.5%y）=107.07+94.5%y；
企業應交納的土地增值稅=（107.07+94.5%y）×30%=32.12+0.28y
若企業欲使提高售價帶來的收益超過因突破起征點而新增加的稅收，就必須使y>32.12+0.28y
即y>44.61.
此時的售房價格最少應為642.40+44.61=687.01
也就是說，只有售房價格高于687.01時，企業才能達到通過提高售價獲取更大收益的目的。
2.利用稅收優惠政策進行土地增值稅稅收籌劃的另一個方法就是靈活運用不同的建房方式。
（1）合作建房方式。稅法規定，對于一方出地一方出資的雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅。但如果建成后轉讓的，則屬于征收土地增值稅的范圍。根據這一條政策，可做稅收籌劃如下：
假定某房地產開發企業購得一塊土地的使用權準備修建住宅，則該企業可以預收購房者的購房款作為合作建房的資金，這樣從形式上就符合了一方出土地、一方出資金的條件。一般而言，一幢住房中土地支付價所占比例應該比較小，這樣房地產開發企業分得的房屋就較少，大部分由出資金的用戶分得自用。在該房地產開發企業售出剩余部分住房前，各方都不用繳納土地增值稅，只有在房地產開發企業建成后，轉讓屬于自己的那部分住房時，才就這一部分繳納土地增值稅，從而達到降低稅負的目的。
（2）代建房方式。主要是指房地產開發企業代客戶進行房地產的開發，開發完成后向客戶收取代建房收入的行為。對于房地產開發企業來說，由于房地產的產權自始至終是屬于客戶的，沒有發生轉移，故其取得的收入屬于勞務性質的收入，應當征收營業稅，而不是土地增值稅的征稅范圍。
土地增值稅范文4
我國的土地增值稅是指單位和個人轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物并取得收入時應當繳納的稅款，以土地自然增值或漲價利得為課征對象，為資本利得稅之一種，更靠近直接稅。在我國稅法中，資本利得稅并非獨立稅種，完全置于所得稅名下。將土地增值稅從所得稅中獨立、并立乃至重復征收，當時有其立法目的，即“主要是國家運用稅收杠桿引導房地產經營的方向，規范房地產市場的交易秩序，合理調節土地增值收益分配，維護國家權益，促進房地產開發的健康發展”，故可謂是一種政策性工具。
土地增值稅課征長期不順暢，直接傷害了法律的尊嚴，甚至造成了納稅人輿論上的分裂。在土地增值稅的課征上，出現了稅收政策、稅收法規與稅收行政管理三者的不和諧：在稅收政策上是作為政策性工具運用；在稅收法規上欠缺細化與操作性；在稅收行政管理上難免低效率。土地增值稅屬于地方稅，由于地方利益也招致各地執法不統一。
土地增值稅課征的低效率，也受制于課征對象的法律與技術復雜性。調整國有土地使用權、地上建筑物及其附著物法律關系的物權法目前也不成熟，更涉及確權、估值等程序與技術難題。土地增值稅操作難度大，征收成本高；土地增值稅清算需要審核大量跨若干年度收入、成本和費用情況，這些加劇了稅收行政成本、遵從成本與執法風險，導致納稅人與稅務機關雙方卻步。
我國稅制正處于統籌改革之中，房地產稅制、資本利得稅制與流轉稅制采取何種組合模式，正處于研究之中。房地產企業抱怨土地增值稅稅負過重，地方政府擔憂土地增值稅的強力推行影響地方經濟，稅務機關征管成本過高，人民指責低效的土地增值稅影響公平負擔。我們惟有期望，重新回到稅收法定主義的立場。
法定原則要求稅法的確定性。稅收法律規范應當明確納稅的時間、納稅的方式以及稅額的確定。土地增值稅在立法上缺乏確定性，如如何判斷土地增值稅納稅義務發生時間，土地增值稅成立的法定構成要件為何，預征與清算的關系等均存在疑惑，這些疑惑無疑留下稅收規劃空間來推延納稅義務發生時間與滿足稅收構成要件的滿足。
對土地增值稅的質問與憤怨還將長期持續。我們應該回到稅收法定主義的起點，完善土地增值稅立法上的確定性。筆者建議，中央政府應該啟動對土地增值稅的立法檢討，對于土地增值稅是繼續保留更新、予以完全廢止還是尋求新稅種替代，應將土地增值稅置放于我國稅收體系的整體化上來考慮。
土地增值稅范文5
一、清算條件
（一）主動清算
符合下列情形之一的，開發企業應主動向主管稅務機關申報土地增值稅稅款清算：
1、房地產開發項目全部竣工、完成銷售的；
2、整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的；
3、直接轉讓土地使用權的。
開發企業申請注銷稅務登記的，應在完成土地增值稅稅款清算并結清應補(退)稅款后，方可辦理稅務登記注銷手續。
（二）通知清算
符合下列情形之一的，主管稅務機關可通知開發企業申報土地增值稅稅款清算：
1、竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓（含視同銷售）和自用以及用于出租的房地產建筑面積之和占整個項目可售建筑面積的比例在85%（含）以上的；
2、取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；
3、有關規定的其他情況。
二、納稅申報
符合本通告第一條“主動清算”條件的房地產開發企業，按規定須在滿足清算條件之日起90日內到主管稅務機關辦理清算手續。對于符合主動清算條件，但至今尚未按規定進行土地增值稅清算申報的房地產開發企業，須自本通告之日起45日內主動到主管地方稅務機關辦理土地增值稅清算手續，逾期不辦理的，主管稅務機關將按《中華人民共和國稅收征收管理法》的有關規定依法處理。
符合本通告第一條“通知清算”條件的房地產開發企業，主管稅務機關通知其清算時應出具《稅務事項通知書》，開發企業應在收到《稅務事項通知書》之日起45日內，進行土地增值稅稅款清算申報。
三、清算申報提交資料
開發企業在進行土地增值稅清算時，須向主管稅務機關如實報送下列資料：
（一）《土地增值稅納稅申報表（一）》及其相關附表，包括加蓋印鑒的紙質報表和相應的EXCEL格式的電子報表；
（二）項目竣工決算報表、竣工驗收證明；
（三）取得土地使用權所支付的地價款憑證、國有土地使用權出讓或轉讓合同；
（四）銀行貸款合同及貸款利息結算通知單；
（五）項目工程建設合同及其價款結算（書）單；
（六）《商品房預售許可證》、《房產權屬準予登記通知（證明）》、商品房購銷合同統計表等與轉讓房地產的收入、成本和費用以及分期開發分攤的有關證明資料；
（七）無償移交給政府、公共事業單位用于非營利性社會公共事業的憑證；
（八）預繳土地增值稅完稅憑證和轉讓房地產繳納的有關稅金合法有效憑證；
（九）主管稅務機關要求報送的其他資料。
土地增值稅范文6
計算土地增值稅是以增值額與扣除項目金額的比率，即增值率的大小按照相適用的稅率累進計算征收的，增值率越大，適用的稅率越高，繳納的稅款就越多。合理的增加扣除項目金額可以降低增值率，使其適用較低的稅率，從而達到降低稅收負擔的目的。
稅法準予納稅人從轉讓收入額減除的扣除項目包括五個部分：取得土地使用權所支付的金額；房地產開發成本；房地產開發費用；與轉讓房地產有關的稅金；財政部規定的其他扣除項目，主要是指對從事房地產開發的納稅人可按取得土地使用權所支付金額和開發成本之和，加計扣除20%。
房地產開發費用即期間費用是不以實際發生數扣除。除上述利息費用外，房地產開發的銷售和管理費用，按取得土地使用權所支付的金額和房地產開發成本之和的5%以內計算扣除。納稅人可以把期間費用轉移到房地產開發項目直接成本中去，但事后轉移是行不通的，是一種偷稅行為，這需要事前籌劃，進行組織人事及行為準則等方面的準備。因為屬于公司總部人員的工資、福利費、辦公費、差旅費、業務招待費等都屬于期間費用的開支范圍，它的實際發生數對土地增值稅的計算沒有任何意義，而屬于每一個房地產項目的人員發生的這些方面的費用都應列入開發成本中，可以在計算土地增值稅時扣除。這就為稅收籌劃提供了一個方向，即在組織人事上把總部的一些人員下放或兼職于每一個具體房地產項目中去。例如，總部某領導兼某房地產項目的負責人，在不影響總部工作的同時參加該項目的管理，那么此人的有關費用于情于理都可以分攤一部分到房地產開發成本中去。期間費用少了又不影響房地產開發費用的扣除，而房地產的開發成本增大了。也就是說房地產開發公司在不增加一分錢的開支情況下，可以增大增值稅允許扣除項目金額。
二、分散收入法
在確定土地增值稅稅額時，很重要的一點便是確定出售房地產的增值額。而增值額是納稅人轉讓房地產所取得的收入減去規定扣除項目金額后的余額。若能設法使得轉讓收入變少，從而減少納稅人轉讓的增值額，顯然是可以節省稅款的。
在房地產行業中，分散收入一般常用方法是分多次簽訂售房合同。當所開發的住房初步完工但還沒有安裝附屬設備以及進行裝潢、裝飾時，房地產開發企業便可以和購買者簽訂房地產轉移合同；當附屬設備安裝完畢或裝潢、裝飾完畢后，房地產開發企業再和購買者簽訂附屬設備安裝及裝潢、裝飾合同，這樣該房地產開發企業只就第一份合同上注明的金額繳納土地增值稅，而第二份合同上注明的金額屬于營業稅征稅范圍，不用征土地增值稅。營業稅的稅率比土地增值稅的稅率要低得多，這樣就使得納稅人的應納稅額有所減少，達到了降低稅賦的目的。房地產開發企業開發并轉讓精裝修房時，就可采用此方法進行土地增值稅的稅收籌劃。
三、利用稅收優惠政策進行稅收籌劃
根據我國《土地增值稅暫行條例》規定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。如果增值額超過扣除項目金額20%的，應就其全部增值額按規定計稅。同時稅法還規定對于納稅人既建造普通標準住宅又搞其他房地產開發的，應分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準確核算增值額的，其建造的普通標準住宅不能適用這一免稅規定。四、利用土地增值稅的征稅范圍進行籌劃
準確界定土地增值稅的征稅范圍十分重要。判定屬于土地增值稅征稅范圍的標準有三條：一是土地增值稅是對轉讓土地使用權及其地上建筑物和附著物的行為征稅；二是土地增值稅是對國有土地使用權及其地上建筑物和附著物的轉讓行為征稅；三是土地增值稅的征稅范圍不包括未轉讓土地使用權、房產產權的行為。根據這三條判定標準，稅法對若干具體情況是否屬于土地增值稅征稅范圍進行了判定，房地產企業可以根據這些判定標準進行合理的稅收籌劃。
稅法中對房地產的代建房行為是否征稅做出了具體規定，房地產的代建行為是指房地產開發公司代客戶進行房地產的開發，開發完成后向客戶收取代建收入的行為。對于房地產開發公司而言，雖然取得了收入，但沒有發生房地產權屬的轉移，其收入屬于勞務收入性質，故不屬于土地增值稅的征稅范圍。房地產開發公司可以利用這種建房方式，在開發之初確定昀終用戶，實行定向開發，以達到減輕稅負的目的，避免開發后銷售繳納土地增值稅。
