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摘 要：針對房地產開發企業的經營特點，提出了土地增值稅相應的納稅方法，在遵循稅法與企業會計準則的前提下，結合稅法的優惠政策，通過對房地產開發企業土地增值稅納稅籌劃方法進行分析，以達到納稅籌劃的效果。本文通過稅收方案的比較，選擇稅負較輕的方案，減少納稅人的現金支出，有利于納稅人增強競爭力，從而實現長遠發展。
關鍵詞：房地產開發企業 土地增值稅 納稅籌劃
納稅籌劃是指納稅人以稅收政策為依據，在對企業發展戰略和經營情況全面分析的基礎上，從多種納稅方案中進行科學、合理的事前選擇和規劃的一種財務管理活動。稅收籌劃不等同于偷稅和避稅，偷稅要受到法律制裁，避稅要受反避稅制約，而納稅籌劃則不然，它是在國家稅收法律允許的范圍內實現納稅人稅負合理化。隨著我國市場經濟體制的日趨完善，納稅籌劃正成為企業經營不可缺少的重要組成部分。因此，房地產開發企業應根據自身情況和現行稅收優惠政策，通過合理選擇和運用納稅籌劃策略，盡可能地節稅，以提高稅后收益。
一、開發方式的納稅籌劃
1、以房地產進行投資聯營
對于以房地產進行投資、聯營的，投資、聯營的一方以（房地產）作價入股進行投資或為聯營條約，將房地產轉讓到投資、聯營的企業中時，暫免征收土地增值稅，對投資、聯營企業將上述房地產再轉讓的，應征收土地增值稅。
2、合作建房
對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅，建成后轉讓的，應征收土地增值稅。例如，某房地產開發企業2010年欲征用甲單位總面積5萬平方米商鋪住宅開發，并且甲單位2011年打算購買其中的1萬平方米商鋪用來出租。
方案一：直接銷售方式
房地產開發公司購買甲單位土地進行商鋪住宅開發，并將其中的1萬平方米商鋪銷售給甲單位，銷售價款為4000萬元，扣除項目金額2800萬元，增值額1200萬元，增值率30%，則銷售甲單位商鋪應繳納土地增值稅330萬元（1100*30%=330萬元）。
方案二：合作建房
甲單位與房地產開發公司簽訂《合作建房合同書》，合同規定：甲單位提供建房用地，房地產開發公司提供建房所需資金，甲單位與房地產開發公司雙方按合建面積20:80的比例分成。按上述規定甲單位應分得商鋪1萬平方米，其屬于按比例分房自用，根據合作建房優惠政策免征土地增值稅。
兩個方案比較，采用合作建房方式，房地產開發企業可節省土地增值稅330萬元，不考慮其他因素，應采用方案二。
3、企業兼并轉讓房地產
企業兼并中，對被兼并企業將房地產轉讓到兼并企業中的，暫免征收土地增值稅。
例如，A房地產開發企業是內資企業，2009年為B公司開發3萬平方米得商業大廈。
方案一：直接銷售商業大廈
A房地產開發企業待商業大廈建成后銷售給B房地產開發企業，銷售額為15000萬元，扣除項目金額為9000萬元，增值額為6000萬元，增值率為40%，則銷售商業大廈應繳納土地增值稅額為6000*30%=1800萬元
方案二：采用兼并轉讓房地產
A房地產開發企業將大廈建成后，首先分立一個C企業，而后，C企業被兼并到B房地產企業，B企業支付給C 企業的交換價款中，非股權支付額不高于股本賬面價值的20%。根據現行稅法規定，C企業通過上述兼并將商業大廈轉移到B企業，不征收土地增值稅，
方案二與方案一相比，A房地產開發企業轉讓商業大廈可節省稅金為1800萬元（1800-0=1800萬元），不考慮其他因素，應采用方案二。
4、房地產的代建房行為
房地產開發公司代客戶進行房地產的開發，開發完成后向客戶收取代建收入的行為，對于房地產開發公司而言，雖然取得了收入，但沒有發生房地產權屬的轉移，其收入屬于勞務收入性質，故不屬于土地增值稅的征稅范圍。
根據稅法規定，如不采用代建房方式開發，則房地產屬于該房地產開發企業，銷售時既要繳納土地增值稅又要繳納營業稅。房地產開發企業可利用代建房方式減輕稅負，但前提是在開發之初就能確定最終用戶，實行定向開發，從而避免開發后銷售繳納土地增值稅。
二、房地產開發費用的納稅籌劃
房地產開發費用，按《實施細則》第七條一、二項規定（即取得土地使用權所支付的金額和房地產開發成本，下同）計算的金額之和的5%以內計算扣除，凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地廠開發費用按《實施細則》第一、二項規定計算的金額之和的10%以內計算扣除，計算扣除的具體比例，由各省、自治區、直轄市人民政府規定。
1、納稅人能夠按轉讓房地產項目計算分攤利息支出，并能提供金融機構的貸款證明的，其允許扣除的房地產開發費用為：利息+（取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本）*5%以內（注：利息最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額）
2、納稅人不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構貸款證明的，其允許扣除的房地產開發費用為：（取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本）*10%以內， 其中利息的上浮幅度按國家的有關規定執行，超過上浮幅度的部分不允許扣除，對于超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。#p#分頁標題#e#
3、財政部規定的其他扣除項目（適用新建房地產轉讓） 從事房地產開發的納稅人可加計扣除）=（取得土地使用權所支付的金額房地產開發成本）*20%
其中，此項加計扣除僅對房地產開發企業有效，非房地產開發企業不享有此項政策，取得土地適用權未經開發就轉讓的，不得加計扣除，扣除項目金額=扣除項目的總額*（轉讓土地使用權的面積或建筑面積 / 受讓土地使用權的總面積）=扣除項目的總金額 * 轉讓比例。.
例如，某房地產開發公司與某單位于1997年3月正式簽署一寫字樓轉讓合同，取得轉讓收入15000萬元，公司即按稅法規定繳納有關稅金（營業稅稅率5%，城建稅稅率為營業稅稅額的7%，教育費附加征收率為營業稅稅額的3%，印花稅稅率為0.05%）。已知該公司為取得土地使用權而支付的地價款和按國家統一規定繳納的有關費用為3000萬元；投入房地產開發成本為4000萬元；房地產開發費用中的利息支出為12000萬元（不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出，也不能提供金融機構證明）。另知該公司所在省人民政府規定的房地產開發費用的計算扣除比例為10%
1、確定轉讓房地產的扣除項目金額：
（1）取得土地使用權所支付的金額為3000萬元
（2）房地產開發成本為4000萬元
（3）房地產開發費用為：（3000+40000）* 10%=700萬元
2、轉讓房地產有關的稅金為：15000*5%+15000*5%*(7%+3%)=825萬元
3、轉讓房地產的扣除金額為：3000+4000+700+825=8525萬元
4、轉讓房地產增值額為：15000-8525=6475萬元
5、應納土地增值稅額=6475*40%-8525*5%=2163.75萬元
如果進行納稅籌劃，那么企業的增值稅核算為：
1、確定轉讓房地產的扣除項目金額：
（1）取得土地使用權所支付的金額為3000萬元
（2）房地產開發成本為4000萬元
（3）房地產開發費用為：（3000+40000）* 10%=700萬元
2、轉讓房地產有關的稅金為：15000*5%+15000*5%*(7%+3%)=825萬元
3、從事房地產開發的加計扣除為：（3000+4000）*20%=1400萬元
4、轉讓房地產的扣除項目金額為：3000+4000+700+825+1400=9925萬元
5、轉讓房地產的增值額為：15000-9925=5075萬元
6、增值額與扣除項目金額的比率：5075/9925=51.13%
應納土地增值稅額=5075*40%-9925*5%=1533.75萬元
兩種方案應納土地增值稅差額=2163.75-1533.75=630萬元
可以看出如果開發房地產主要依靠負債籌資，利息費用所占比例比較高，可提供金融機構證明，據實扣除；反之，主要依靠權益資本籌資，利息費用很少，則可不計算應分攤的利息，這樣可以多扣除房地產開發費用，對實現納稅籌劃有很大的意義。
三、銷售的納稅籌劃
房地產企業紛紛打出精裝修房的策略，來吸引購房者的目光。對毛坯房的納稅籌劃關鍵在于遵循稅法與企業會計準則的前提下，對毛坯房進行精裝修再進行銷售，以此盡可能減輕企業的納稅負擔。根據稅法規定，土地增值稅實行預征制度，因此這部分裝修收入在預征時要按一定的預征比例繳納土地增值稅。例如，某開發商開發一個住宅項目，為此支付的土地出讓金為3.5億元，含借款利息400萬元，可售面積為10萬平方米，單價19000元/平米，假設開發過程中各項費用支出為開發成本的30%，其他應交稅金為營業稅（含城建，教育附加）5.5%，如果毛坯房出售，那么總銷售金額為19億元
其土地增值稅為：
1、取得銷售許可證預征稅費：190000*2%=3800萬元
2、項目結算清繳時：
不含息建造成本=35000+50000-400=84600萬元
扣除項目金額=84600*130%+19000*5.5%=120430萬元
增值額=190000-120430=69570萬元
增值率=69570/120430=58%
應繳土地增值稅=69570*40%-120430*5%=21806.5萬元
如果改為精裝出售，精裝標準為2000元/平米，銷售單價上調至21000元/平米，那么總金額為21億元
其土地增值稅為：
1、取得銷售許可證預征稅費：2100000*3%=6300萬元
2、項目結算清繳時：
不含息建造成本=35000+50000-400+20000=104600萬元
扣除項目金額=104600*130%+210000*5.5%=147530萬元
增值額=210000-147530=62470萬元#p#分頁標題#e#
增值率=62470/147530=42%
應繳土地增值稅=62470*30%=18471萬元
兩種方案應繳土地增值稅差額為21806.5-18471=3065.5萬元
可以看出如果為精裝銷售，雖然在土地增值稅預征中要增加2500萬元的資金壓力，但這畢竟是“預征”，在項目結算清繳土地增值稅時卻能夠節省稅費達3065.5萬元。因此適度加大建造成本，提高房屋售價，使增加的建造成本得到補償，可以降低土地增值稅的增值率，在項目開發建設前，良好的納稅籌劃可以使得土地增值稅適用于較低稅率，從而達到少繳土地增值隨的目的，而不應該僅僅從銷售單價上考慮。
納稅籌劃的市場空間很大，理論空間更大，每個納稅人都應該加強對納稅籌劃的關注，以實現企業的長遠發展。
參考文獻：
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