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小產權房買賣合同范文1
1、一般來說法律是不認同小產權房買賣的，不受法律保護的。以河北省為例，《關于加強小產權房清查整改工作的通知》提到對已辦理用地批準手續的新民居、村莊改造項目，大部分本集體組織村民使用，部分向社會出售的在建項目，對出售部分按照以其他方式非法轉讓土地處理，沒收違法所得，并處罰款，所簽買賣合同無效。
2、小產權房”是一些村集體組織或者開發商打著新農村建設等名義出售的、建筑在集體土地上的房屋，小產權房一般是集體土地建的房子，因房價相對低廉，對購房者有一定吸引力。但小產權房沒有土地證，沒有真正的產權，不受國家法律保護，不具有房屋的所有、轉讓、處分、收益等權利，且不能辦理房屋的產權過戶手續，所以購買小產權二手房的風險遠遠要比收益大得多。
（來源：文章屋網 ）
小產權房買賣合同范文2
出賣人（甲方）：身份證號碼：
買受人（乙方）：身份證號碼：
甲、乙雙方就房屋買賣事項在平等自愿，協商一致前提下訂立本合同條款如下，以資共同遵守。
一、甲方自愿將其村證房位于石家莊市___________區_______________________________________的房屋（建筑面積_________平方米）以人民幣_______仟_______佰_______拾_______萬_______仟_______佰 _______拾_______元整（￥________元）的價款出售給乙方。（含地下室——號——平方米）
二、乙方支付甲方合同保證定金壹萬元，如甲方反悔本合同，雙倍賠償；如乙方反悔本合同，定金不退。
三、本合同簽定時，甲乙雙方都不具備過戶條件。等過戶條件成熟時，甲方應協助乙方辦理房屋產權手續。本合同發生的契稅，土地出讓金等由乙方負擔。其他稅費按有關法律規定負擔。乙方一次性將房款交付甲方。
四、本合同簽訂后，甲方對——的房屋使用、收益、出租、擔保、抵押、買賣、占有等權利一并轉讓給乙方。
五、本合同簽訂后，甲方保證乙方享有同甲方相同的居住權利，乙方保證按期繳納各項物業費用。本合同簽訂后，甲方不得就該房屋與他人訂立《買賣合同》；
六、違約責任
1、甲方應當于2009年月 日交付乙方房屋，甲方如不按合同規定的日期交付房屋，每逾期1天按房價總額千分之一計算違約金支付給乙方。逾期超過____五___個月時，乙方有權解除本合同。解約時，甲方除將已收的房價款全部退還乙方外，并應賠償乙方經濟損失人民幣___四萬______元。
2、乙方全部或部分不履行本合同規定的付款日期及方式的。其逾期部分乙方應加付按日千分之一計算的違約金給甲方。逾期超過___五____個月時，甲方有權解除合同。解約時，乙方已付房價款的_________作為甲方的損失賠償金。
3、如果甲方出售的房屋存在質量問題影響到乙方居住權利的行使，一切責任由甲方承擔，并應賠償乙方的損失。
4、本合同簽訂后，任何一方不得擅自變更或解除合同。如因重大客觀原因導致本合同的解除，甲方應按照市場評估價返還乙方房屋價款，并賠償乙方的房屋裝修費用。
5、如因規劃部門、設計部門的原因導致房屋質量和使用功能的，甲方應當通知乙方，如有補償款發放，甲方應當全額退還乙方。
七、本合同在履行過程中發生的爭議，由雙方當事人協商解決；協商不成的按下述第_________種方式解決。
1、提交______________________________________仲裁委員會仲裁。
2、依法向——區人民法院起訴。
八、其他約定九、本合同自雙方簽字或蓋章之日起生效。本合同未盡事宜雙方可以簽定補充協議，補充協議與本合同具有同等法律效力。
九、本合同一式5份，甲乙方各執一份，見證人各一份。
甲方： 乙方：
小產權房買賣合同范文3
買受人：__________（以下簡稱乙方）
甲、乙雙方就房屋買賣事項經過多次協商，一致同意訂立合同條款如下，以資共同遵守。
一、甲方愿將自有坐落__________市__________路__________號房屋__________間，建筑面積__________平方米售賣給乙方。
二、甲方出售給乙方的房屋東至__________，南至__________，西至__________，北至__________（附四至平面圖一張）。其房屋包括陽臺、走道、樓梯、衛生間、灶間及其他設備。
三、上列房屋包括附屬設備，雙方議定房屋價款人民幣__________萬元，由甲方售賣給乙方。
四、房屋價款乙方分三期付給甲方。第一期，在雙方簽訂買賣合同之日，付人民幣__________萬元；第二期在交付房屋之日，付人民幣__________萬元；第三期，在房屋產權批準過戶登記之日付清。每期付款，甲方收到后出具收據。
五、甲方應自本合同簽訂之日起__________天內將房屋騰空，連同原房屋所有權證等有關證件，點交乙方，由乙方出具收到憑證。
六、在辦理房屋產權轉移過戶登記時，甲方應出具申請房屋產權轉移給乙方的書面報告。如需要甲方出面處理的，不論何時，甲方應予協助。如因甲方的延誤，致影響產權過戶登記，因而遭受的損失，由甲方負賠償責任。
七、本合同簽訂前，該房屋如有應繳納的一切稅收、費用，概由甲方負責。本合同發生的過戶登記費、契稅、估價費、印花稅由乙方負擔。其他稅費按有關法律規定，各自承擔。
八、甲方如不按合同規定的日期交付房屋，每逾期一天按房價總額的3‰計算違約金給與乙方。逾期超過3個月時，乙方得解除本合同。解約時，甲方除將已收的房價款全部退還乙方外，并應賠償所付房價款同額的賠償金給乙方。
九、乙方全部或部分不履行本合同第四條規定的日期給付房價款時，其逾期部分，乙方應加付按日5‰計算的違約金給與甲方。逾期超過3個月時，甲方得解除本合同。解約時，乙方已付的房價款作為賠償金歸甲方所有。
十、甲方保證其出賣給乙方的房屋，產權清楚，絕無其他項權利設定或其他糾紛。乙方買受后，如該房屋產權有糾葛，致影響乙方權利的行使，概由甲方負責清理，并賠償乙方損失。
十一、交屋時，乙方發現房屋構造或設備與合同約定的不符，經鑒定屬實，甲方應于1個月內予以修理，如逾期不修理，乙方得自行修理，費用在房價款中扣除。如修理仍達不到合同約定的要求，乙方得解除合同，解約時，甲方除返還全部房價款外，并按本合同第八條規定承擔違約責任。
十二、房屋所占用的土地（包括庭院圍墻等）所有權屬于國家。乙方取得上述房屋占有相應比例的土地使用權，并依照國家法律的規定繳納土地使用稅及其他有關費用。
十三、本合同的附件與合同有同等法律效力。
十四、本合同一式4份，甲乙方各執1份，另2份分別送交房產和土地管理機關辦理產權過戶登記手續。
立約人：
甲方：____________（簽章）
乙方：_____________（簽章）
小產權房買賣合同范文4
原告王玉祥與被告李海娟排除妨害糾紛一案，原告訴稱：2011年原告因拆遷安置，取得了位于如皋市如城鎮大殷小區包括訟爭房屋101幢204室在內的房屋三套。原告拆遷安置取得的三套房屋均系農村集體土地上的房屋，無房屋產權證，也即習慣所稱的小產權房。2012年11月原告之子未經原告同意將原告安置房中的101幢204室出借給被告使用，原告多次催告被告歸還房屋，被告均拒不歸還。被告非法占有、使用原告的房屋，侵犯了原告的合法權益，且給原告造成了損失?，F訴至法院，要求被告立即從如皋市如城鎮大殷小區101幢204室遷出，將房屋恢復原狀，并賠償原告房屋租金損失5600元。
原告提供了搬遷安置合同、交房通知單，證明原告王玉祥系該訟爭房屋的所有人，該房屋系農村集體土地的安置房，屬于小產權房，安置人于2012年11月15日將房屋交付給原告。對于原告主張的租金損失，原告未能提供相應證據予以證明。
被告辯稱：原被告之間并非借用關系，而系房屋買賣關系，且因該房屋系小產權房，故不屬于人民法院的受案范圍，請求法庭駁回原告的。
被告為證明雙方系買賣合同關系，提供了三份錄音，并申請兩名證人闕文萍、闕文梅出庭作證。
經審理查明： 如皋市如城鎮大殷小區101幢204室系原告王玉祥所有的農民集中居住安置房，無產權證，即俗稱的“小產權房”。2012年11月，被告李海娟從原告之子處取得房屋鑰匙，后裝潢居住至今。
二、案情分析
本案的爭議焦點一：原被告雙方之間是否存在房屋買賣合同關系。
第一種觀點：原告認為，原告在拆遷的時候確實有過買賣房屋的意向，但后來雙方對于房屋的價格等具體事宜沒有達成合意，而且被告也沒有向原告支付房款，雙方之間不存在買賣合同關系。被告辯稱雙方存在買賣合同關系，對買賣合同成立的舉證責任在被告。被告提供的錄音，也只能表明雙方曾有買賣房屋的意向，并未談及價款及交付等具體事項。關于證人陳述的內容，大部分是聽被告本人陳述，并非自己親眼所見、親耳所聽，也僅能證明雙方曾有買賣房屋的意向，但是就價款一直存在爭議。且被告居住以來，一直未能給付原告任何款項。
當事人訂立合同，采取要約、承諾方式。一方當事人發出要約，要約內容必須具體明確，另一方當事人作出承諾，承諾到達要約人時生效，承諾生效時合同成立。從原被告雙方的陳述及所提供的證據看，雙方曾有房屋買賣的意向，但是就房屋價款等合同的實質性內容一直未能達成一致意見，雙方之間未能產生一組有效的要約和承諾。且從買賣合同的法律特征看，買賣合同是出賣人轉移標的物的所有權于買受人，買受人支付價款的合同。買賣合同屬于諾成合同，買賣合同自雙方當事人意思表示一致，即雙方達成協議之時起成立。從被告提供的證據來看，雙方就房屋的價款一直未能達成一致，未形成買賣房屋的合意。對于被告辯稱的雙方一開始談好價格是178000元，因未能提供證據予以證明，本院難以認定。且被告主張雙方采取口頭協議的方式形成房屋買賣關系，如依被告所說雙方是買賣關系，既然被告已經實際占有該房屋，就應該支付對價，但被告一直未能給付原告“購房款”，不符合買賣合同的特征，被告的該項主張，本院難以采納。故本院認定原被告雙方之間不存在房屋買賣關系。
第二種觀點：被告于2012年11月取得房屋鑰匙，之后進行裝潢入住，原告辯稱被告是未經原告同意從原告之子處取得鑰匙，其子不屬于房屋共有人，無權處分房屋。經查，被告占有的房屋與原告居住的房屋系對門，裝潢基本在同一時間段，原告稱其不知道被告入住，顯然不符合常理。原告在應當知道被告未經其同意取得訟爭房屋的鑰匙入住后，并未提出異議，可以視為其對兒子無權處分行為的追認。且從被告提供的錄音證據和申請出庭作證的證人證言可以看出，雙方確實產生過買賣房屋的意向，雖沒有簽訂書面合同，但是被告在取得房屋后，進行裝修并入住，被告是以所有的意思對房屋進行占有，而并非原告所說的借用。被告提供的錄音證據與證人證言中，均多次涉及房屋買賣和價款的問題，各項證據可以相互佐證，形成完整的證據鏈，證明原被告雙方之間系房屋買賣關系。
本案的爭議焦點二：是否應該支持原告的訴訟請求，判令被告從訟爭房屋中遷出。
第一種觀點：不管是雙方之間是否存在買賣合同關系，原告的訴訟請求都應該得到支持。一、如果雙方之間不存在買賣合同關系，則被告對房屋的占有屬于無權占有，占有的不動產被侵占的，占有人有權請求返還原物，對妨害占有的行為，占有人有權請求排除妨害。二、如果雙方之間房屋買賣合同成立，因為本案訟爭房屋是所謂的“小產權房”，根據國務院辦公廳2007年下發的《關于嚴格執行有關農村集體建設用地法律和政策的通知》第2條規定：“關于宅基地農村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮居民不得到農村購買宅基地、農民住宅或'小產權房'”。以及【1999】39號《關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》第2條規定：“農民集體土地使用權不得出讓、轉讓或出租用于非農業建設；……農民的住宅不得向城市居民出售，……”。 “小產權房”是禁止買賣的。依據《合同法》第52條第5款的規定，雙方之間的買賣合同屬于無效合同。無效的合同自始沒有法律約束力，因該合同取得的財產，應當予以返還，故被告應當從訟爭房屋中遷出。
第二種觀點：應當裁定駁回。一、因農村集中居住房的開發建設及銷售，涉及政策因素較多。對房屋開發主體資格、購買人的主體要件、土地使用權、房屋產權性質等有很多政策性的規定尚待明確。因此，法院不能按照普通的房屋買賣合同及所有權爭議予以受理，不屬于人民法院受理民事案件的范疇。二、因原告所取得的訟爭房屋是拆遷安置房，未發放產權證，難以證明原告的主體資格。故應當裁定駁回。
小產權房買賣合同范文5
[關鍵詞]經濟法；小產權房；法律
[中圖分類號]D922.29 [文獻標識碼]A [文章編號]1005-6432（2014）16-0112-02
伴隨著社會經濟的發展，人們居住條件的改善需求呈逐漸增加的趨勢，在這種背景下，一些和小產權房相關的問題便得以顯現。經濟法作為國家從整體經濟發展的層面出發，對我國社會公共性的經濟活動進行干預、管理以及調控的法律規范，其在小產權房問題的調整方面有著重要的作用。本文從經濟法的層面出發，對小產權房法律問題進行研究分析。
1 小產權房的定義以及存在的原因
1.1 小產權房的定義
小產權房的概念開始于20世紀90年代我國的民間，該概念主要是用來表現小產權房在權利上存在的缺陷[1]。從學術研究的層面來看，在小產權房的定義上也沒有統一，本文所研究的小產權房指的是：經過或者沒有經過我國各級政府或者村組織審批、認可，在集體土地上所進行的大規模商品化建設后，向本集體經濟組織以外的購房者進行銷售的房屋。
1.2 小產權房存在的原因
從我國小產權發展的歷史來看，導致小產權房存在的原因主要是：在城市化進程不斷加速的情況下，以我國所實施的城鄉二元分割下的土地管理體制為基礎的農民集體與地方政府的利益之間所進行的博弈[2]。同時，在房價的持續上漲這一經濟因素的影響下，政府的宏觀調控存在一定的問題等多個方面的因素導致了小產權房的存在。
2 小產權房存在的法律問題分析
無論是普通法系國家還是大陸法系國家都沒有小產房法律問題處理方面的先例，因而使得我國在小產權房方面的法律問題處理上缺少一定的域外經驗可供借鑒[3]。同時加之我國法律學術研究與實踐本身在小產權房產生后對小產權房治理的法律研究也相對較少，使得小產權房在治理過程中所要面對的法律問題較多。
我國《憲法》中規定集體土地使用權是可以轉讓的，而《土地管理法》卻規定農民集體所有的土地使用權不得出讓或者不得轉讓用于非農業方面的建設。這就使得小產權房處于法律效力層次方面的立法困境，即一方面《憲法》確認其所具有的合法性，而另一方面《土地管理法》卻認為其違法，《憲法》的法律效力是高于《土地管理法》的。同時，從我國現有的立法情況來看，農村集體土地所有權主體是農民集體，而如何對農民集體行使所有權進行具體的細化所存在的法律問題，導致農村集體土地所有權主體存在著名存實亡的境地，主要表現在這些地方的農村集體土地所有權的行使者實際上是村民委員會，而村委會很難確保其所代表的是農民集體的利益。居民在房價過高的背景下，買了小產權房以后，由于小產權房法律保護方面的缺少，使得法院在對小產權房買賣發生糾紛進行處理時就要面對司法方面的問題。這是因為小產權房買賣合同的標的不僅僅只有房屋，通常還包括了宅基地使用權，而我國法律規定只有農民才能享有宅基地的使用權，這就使得法院通常會判決該買賣合同無效。但是，我國現行的《合同法》中所確定誠實信用原則等，又可以說明小產權房的買賣雙方是在自愿平等的基礎上所做出來的真實意思表示，因而該房屋買賣合同是有效的。
簡而言之，小產權房存在的法律問題的處理，需要結合我國現有法律規定的實際情況，以小產權房的情況為基礎靈活地應對[4]。
3 基于經濟法層面的小產權房法律問題解決策略
從經濟法層面的小產權房法律問題的解決策略來看，主要是針對現有的情況，根據不同的實際情況采用不同的處理方法。
3.1 小產權房合同的處理
在小產權房合同的處理上分為兩類，一類是非法的小產權房合同，這種指的是由于標的物本身違法，導致的該小產權房合同應自始無效，這類的小產權房合同所涉及的房屋本身應有行政機關，同時不應給予補償[5]。另一類小產權房，由于符合城市發展規劃的要求，并且房屋質量合規，在補辦各類手續以及補繳包括土地出讓金差價等各類費用的情況下轉化為合法的房屋所有權，可以參考現有的城鎮經濟適用房、限價房的現有政策進行處理，將這部分小產權房納入住房保障體系之中。
3.2 小產權房本身的處理
對于不符合我國城市發展規劃的小產權房，同時還包括雖然符合城市發展規劃但是建筑質量不合格的小產權房應該堅決拆除[6]。由于拆除此類小產權房給購房人造成的經濟損失，應當由開發該類小產權房的村委會、出賣單位及違規審批單位以及購房人等共同承擔。
3.3 市場調控的優化
從我國的實際情況來看，我國政府不但要讓我國的居民實現買得起房子的愿望，同時還應對房地產市場調控進行優化，只有這樣才能從小產權房產生的原因上入手，從根本上解決小產權房所面臨的法律問題。這就需要從市場的角度出發，根據小產權房所在區域的不同情況，采取不同方法來解決小產權房所面臨的法律問題，進而有針對性的解決問題。
綜上所述，基于經濟法層面的小產權房法律問題的解決是一項動態的系統化工程，需要多方面的共同努力才能夠完成[7]。從我國現有的情況來看，小產權房法律問題的解決還有很長的路要走，這就決定了基于經濟法層面的小產權房法律問題的解決策略，需要從社會實踐出發不斷地進行動態的調整，只有這樣才能從根本上促進小產權房法律問題的有效解決。
參考文獻：
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[5]黃澤勇.小產權房國有化：治理小產權房的可選途徑[J].西華大學學報（哲學社會科學版），2012（10）.
[6]蘆一峰，王蓓.小產權房問題與解決對策研究――以現行法律制度為視角[J].中南財經政法大學研究生學報，2011（1）.
小產權房買賣合同范文6
關鍵詞：小產權房、合同效力、產權登記
小產權房是近幾年來隨著我國城市房價過快上漲，新農村建設等過程中衍生出的一種新的房產存在形式。由于我國城市房地產迅速增長，普通的城鎮居民的工資增長速度無法追趕房價增長速度而只能“望樓興嘆”，為了解決基本的住房問題，越來越多人將視線集中在價格低廉的小產權房，小產權的存在在一定程度上緩解了社會的矛盾，解決了影響社會穩定的住房問題。但同時，由于小產權房的先天不足也引發了學者對其合同效力的廣泛爭議。
筆者認為小產權房合同的效力不應簡單一刀切似得認定為有效或無效，應分情況認定。
一、小產權房向城鎮居民轉讓的合同效力
目前該種情況，在實踐中普遍的認定為合同無效。而在理論上，國內較多的學者對合同的效力持肯定態度。筆者持合同無效論，主要基于以下幾個理由：
（一）違反我國相關法律規定
《中華人民共和國城市房地產管理法》第37條第6項規定：“未依法登記領取權屬證書的房地產，不得轉讓。”根據這一規定得知，轉讓的房產必須是依法登記且具有完整權屬證書的。而小產權房是建立在農村集體所有的土地之上，其存在注定不能取得完整產權，根本無法進行登記領取權屬證書。
（二）違反我國房地一體主義
我國《物權法》第146條規定：建設用地使用權轉讓、互換、出資或者贈與的，附著于該土地上的建筑物、構筑物及其附屬設施占用范圍內的建設用地使用權一并處分。該條規定的主要是指國有建設用地流轉原則，它表明房地產所有權轉讓之時，房產之上的土地所有權也隨房一起轉讓，該原則的實行，避免了我國房產交易市場出現混亂局面，維護了房產市場的穩定。對于這一原則對集體土地上的房屋買賣同樣適用。而小產權房恰恰違反了這一原則，根據我國土地管理法的相關規定：農民集體所有的土地使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設。故小產權房流轉中城鎮居民根本無法取得土地的所有權，使得房地分離，較易產生糾紛。
二、小產權房向其他集體經濟組織成員轉讓的合同效力
針對這一情形，實踐中多數判定為合同無效，但筆者認為合同應認定為有效，主要基于以下理由：
（一）基于公平正義原則
國家將一部分土地劃分歸為集體所有，是為了保障農民最基本的生存及生活居住權，體現了國家對弱勢群體的保護傾向。但與此同時，這也恰恰是限制了農民應享有的同城鎮居民一樣的權利，“農民與城鎮居民”，對稱謂及身份的區別本身就是違反公平的體現，為了農民的身份，他們無法享受房屋及土地所帶來的升值利益，他們與國家一樣擁有土地，但無法同國家一樣買賣土地，獲取收益，從另一層面上講他們不是被保護著，而是被禁錮在了這片土地上。
（二）維護農民合法收益權
基于我國現有規定及我國國情，允許小產權房在市場隨意流轉勢必將造成我國房產市場的混亂，引發各方利益矛盾沖突。但完全限制小產權房的流轉則是對公平原則的違反，農民對土地可以占有、使用，因無處分權而無法像城鎮居民一樣獲得房屋升值所帶來的利益，在目前我國現實情況之下雖不能立即實現同城市房地產一樣的大市場，但筆者認為可以嘗試在各集體經濟組織之間開拓一個獨立的小市場，允許各集體經濟組織之間的房屋進行自由流轉，使集體經濟組織的成員也能收獲房產所帶來的利益。
三、房屋合同無效后的利益平衡
由于小產權房的交易不在少數，其中涉及多方之間的利益，易引發多種矛盾。因此，在解決小產權房的問題中，平衡好各方之間的利益則顯得尤為重要。
（一）責任比例的確定
實踐中多數情況下是因房價的不斷增長使得賣方反悔而向法院主張房屋買賣合同無效，小產權房交易之時必然是雙方合意的結果，但賣方因利益驅使，違反當初協議，這是對誠實信用原則的違背，但是否能因賣方對誠實信用的違背而判定賣方承擔主要責任呢？筆者認為這是不妥的。小產權房買賣合同簽訂之時，雙方都明知這一行為在我國存在違法情況，即都存在過錯，雙方過錯大小應相同，不能因為房價的大幅增長而讓賣方承擔更重的過錯責任，因此，筆者認為在合同無效的情況下雙方仍是承擔相同的過錯責任。
（二）實際操作