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小產權房轉正范文1
中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A
收錄日期：2015年1月17日
一、引言
近幾年，我國住房市場需求旺盛，房價不斷攀升，城市土地價格也隨之上漲，而農村土地價值與城市土地價值相比卻一文不值。在這樣的背景下，一方面部分城市周邊的村集體或農民受經濟利益的驅動，不惜冒著法律風險以“新農村建設”為幌子，興建小產權房;另一方面城市中生活的中低收入人群面對巨額房款，無力實現“住有所居”。由此，小產權房以其價格低廉與城市中低收入人群的住房購買能力正好實現了供需匹配，一時之間使小產權房市場堪稱火暴。目前，小產權房在我國急速擴展，對我國經濟社會造成了巨大影響。
2011年底，國家了《關于農村集體土地確權登記發證的若干意見》文件，明確了相關工作的重大政策問題?！兑庖姟访鞔_規定，對于借戶籍制度改革或者擅自通過“村改居”等方式非經法定征收程序將農民集體土地轉為國有土地、農村集體經濟組織非法出讓或出租集體土地用于非農業建設、城鎮居民在農村購置宅基地、農民住宅或“小產權房”等違法用地，不得登記發證。小產權房是占用集體土地搞非農業建設，并向集體經濟組織以外的成員銷售的商品住宅，國家對這個問題有明確的規定，即城鎮居民不得購買農村的宅基地建房，也不可以購買小產權房。該《意見》之后，國家要求各地對農村集體土地進行確權登記，但是對小產權房的違法用地不允許發證，該行為是政府以強制政策文件的形式進一步明確了小產權房的不合法性，進一步向購房者闡述了小產權房不受法律保護。
但目前政府僅就小產權房不合法性做出了提示，卻沒有對如何處理小產權房問題給出具體的處理辦法。針對小產權房問題，雖然政府意識到了解決小產權房問題的迫切性，但該如何處理小產權房，目前缺乏合理的處理方案。一方面小產權房的大量存在有其客觀原因;另一方面小產權房問題背后涉及復雜的利益問題。不管是清理小產權房，還是“轉正”小產權房，都會損害部分人群的利益，政府難以做到“兩全”，難以判定該不該“轉正”小產權房。因此，本文擬從小產權房“轉正”出發，以研究小產權房“轉正”切實路徑為核心，分析小產權房“轉正”模式。期以設計出合理可行的小產權房“轉正”路徑，來為決策該不該“轉正”小產權房提供建議。
二、小產權房確權
首先，依據非官方統計數據顯示，中國小產權房建筑面積已達60多億平方米，這么大規模的小產權房產生的原因多種多樣。因此，小產權房“轉正”不應“一刀切”，應分類轉正。于是，本文首先設立小產權房“轉正”前提，及小產權房確權標準，確權小產權房才能“轉正”。
其次，根據小產權房相關法律法規，小產權房不合法的關鍵原因在于其土地不合法。因此，對小產權房進行確權，以其用地性質為核心確權標準。我國已建小產權房根據其所用的土地性質分為三類：第一，在國有建設用地上建的小產權房;第二，在集體建設用地上建的小產權房，其中集體建設用地分為：公共設施用地、集體企業用地、農村住宅用地（宅基地）;第三，在農業用地上建的小產權房。為了保障我國18億畝耕地紅線，以及根據農業用地必須農用的土地管制原則，在農業用地上所建小產權房不予確權;根據最新農村土地流轉規定，農村集體建設用地中的集體企業用地可以上市招拍掛，但其用地性質是商務用地，因此在集體企業用地上所建小產權房也不予確權。
另外，小產權房在建設過程中，未辦理“五證一書”，缺乏相關質量監管，現存小產權房存在質量隱患，于是小產權房確權還要對房屋質量進行專業評估。根據目前房屋安全質量評估規定，房屋質量評級為C、D級為“危房”，因此質量評級為C、D級房屋不予確權。（圖1）
三、確權小產權房“轉正”路徑選擇
首先，據國土部門統計，至2007年上半年，全國“小產權房”面積已經達到66億平方米。小產權房的規模巨大，加之小產權房的成本遠遠低于商品房，從房地產經濟角度考慮，如果大規模的小產權房進入市場流通，很可能會對房地產市場造成巨大沖擊，影響我國房地產市場穩定。因此，小產權房“轉正”應該考慮市場承受能力。目前，我國為緩解住房壓力，實行住房“雙軌制”，即商品房系統與保障性住房系統。如果單一的將小產權房轉入“商品房”，大量的小產權房流入二手房系統，商品房供應突增，必然對商品房市場造成影響;如果單一的將小產權房轉入“保障性住房”，商品房需求劇降，同樣會對商品房市場不利。鑒于對我國住房市場考慮，小產權房“轉正”應是商品房、保障性住房多模式路徑發展。
其次，小產權房“轉正”理應補交費用，而小產權房房主部分是社會中低收入人群，因此小產權房“轉正”路徑設置需考慮房主的經濟承受能力。小產權房的“轉正”成本在房主的經濟承受能力之內才能有效地調動房主轉正小產權房的積極性。對于生活經濟壓力較大的房主而言，如果將小產權房轉為“商品房”，“轉正”成本相對較高，他們很可能難以承受。對于處于農村交通地理位置相對較差的這類小產權房而言，將小產權房轉為“商品房”，房主不僅要承受“轉正”成本帶來的經濟壓力，同時如果房屋欲賣出，能否找到買家，能否實現房屋增值利益，這些都會為房主帶來“轉正”困擾。同時，農村交通地理位置較差的這類小產權房，大多是屬于房主自住，不管是轉為“商品房”還是轉為“保障性住房”，都不能調動房主積極性。這類房主只需要保障其房屋產權，以防被拆遷時經濟利益受損。因此，從小產權房的實際情況出發，為調動小產權房房主積極性，必須采取多模式的“轉正”路徑。
綜上，小產權房的“轉正”路徑必須商品房模式與保障性住房模式并存。同時，在農村交通地理位置較差的這類小產權房，情況特殊，沒有轉為“商品房”或“保障性住房”的意義，但需要保護房主的房屋所有權權益。
四、確權小產權房多模式“轉正”程序
（一）商品房模式。小產權房占用土地中國有建設用地與集體建設用地的所有權者不同，所以小產權房轉為“商品房”的程序，二者應不相同。另外，小產權房轉為“商品房”就是將其不完全產權轉為與商品房相當的合法完全產權。因此，小產權房轉為“商品房”程序須以產權“轉正”為核心。
1、房屋所有權證。在國有建設用地上和集體建設用地上建的小產權房均沒有合法的房屋所有權證，而是“鄉產證”或者是與開發者簽訂的購房協議。商品房房屋所有權證則是在購房者支付完所有房地產交易費用之后，并且房地產企業把商品房完整交付給購房者，才能向房地產交易部門申請領取《房屋所有權證》。與商品房拿證的程序相比，小產權房購房者支付了房款，并且使用了房屋，只是因為開發主體沒有按照合法程序對房屋進行開發而沒能使小產權房房主得到房屋所有權證，使房主支付了費用，權益卻沒得到合法保護。因此，從保護小產權房房益出發，將小產權房轉為“商品房”時，房屋交易部門應該頒發《房屋所有權證》。房屋所有權年限以小產權房確權時，房屋質量評估的安全使用年限為準，計時起點為質量檢測時，但從“鄉產證”頒發或簽訂購房協議時間至房屋所有權年限結束時間不超過商品房使用年限70年。
2、土地使用權證
（1）國有土地使用權證。在國有建設用地上建的這類小產權房轉為“商品房”應頒發《國有土地使用權證》，但由于這類小產權房沒有繳納土地出讓金，從政府利益角度來說，這類小產權房“欠”政府土地出讓金及相關稅費。同時，房屋建設過程中沒有報建程序，而房屋使用者卻享受了公共基礎配套設施。
以商品房來講，土地出讓金及相關稅費、房屋建設基礎設施配套費等，最終都是轉化為房價由購房者來承擔。因此，從利益平衡角度出發，房主選擇將其小產權房轉為“商品房”，應由房主承擔須補交的土地出讓金及相關稅費、城市基礎設施配套費等。房主補交了“轉正”的稅費之后，可取得《國有土地使用權證》。土地使用權年限與房屋所有權年限一致。
（2）集體土地使用權證。在部分集體建設用地上建的小產權房轉為“商品房”應頒發《集體土地使用權證》，這類小產權房的土地使用成本雖在建房時補償給了農民或村集體，但未繳納農村土地使用相關稅費、村鎮基礎設施配套費等相關稅費。
同理，從政府利益講，房主須補交土地使用稅費、村鎮基礎設施配套費等相關稅費，才能獲取《集體土地使用權證》，土地使用權年限與房屋所有權年限一致。
3、商品房模式“轉正”程序圖。（圖2）
（二）保障性住房“產權共有”模式
1、保障性住房模式思考。從保障性住房角度來說，保障性住房除了其建設成本與商品房存在差異以外，其功能屬性是不同的。保障性住房主要是用于保障社會中低收入的住房困難人群的居住，因此小產權房“轉正”為保障性住房，理應考慮保障性住房的功能屬性。事實上，居住在小產權房的人不完全能滿足保障性住房申請條件，但本文考慮小產權房可“轉正”為保障性住房，主要是基于以下幾點：第一，購買小產權房的人有部分是社會的中低收入人群，這部分人正是由于經濟的原因，沒有能力購買商品房而迫于無奈購買的小產權房，因此這部分人群的現實情況和保障性住房的保障對象是有共通點的;第二，小產權房“轉正”的“產權共有”模式，小產權房房主不需要補繳費用，而是將補繳的費用轉換為政府持有的產權，但小產權房“轉正”為保障性住房后如果要退出房屋只能以保障性住房性質進行配租或者回購，這樣一來即便小產權房“轉正”了但也很難實現房屋的增值能力。因此，從經濟利益角度來判斷，選擇將房屋“轉正”為保障房的房主，會更偏向于是經濟能力不強的這類房主，即很可能會偏向于是社會中低收入的這類房主，這樣這類房主與保障性住房的覆蓋人群并不矛盾;第三，該模式涉及的社會公平問題，本文確定雙方產權比例的標準是以商品房成本投入為參照，因此小產權房“轉正”后，雖轉為了保障性住房，但其不享受保障性住房的土地劃撥和稅費優待，即保障性住房模式相當于是為房主為社會中低收入人群而設計的一條出路，考慮其經濟能力，以保障性住房形式保障其居住權，但不負責其房屋保值增值。
2、保障性住房模式“轉正”路徑。目前，北京保障性住房“產權共有”試點意見指出房屋產權由個人與政府出資比例為劃分依據，共同擁有房屋產權。因此，本文購房者與政府對小產權房“產權共有”的產權比例，以此意見為依據。
確權小產權房轉為保障性住房，房主不需要補交稅、費，而是將原本需要補交的稅、費轉為房屋產權（政府持有），房主將房屋所有權轉為另一部分房屋產權（房主持有），即政府與房主產權共有。
產權比例的確定依據房主需要補交的這部分稅、費在同類商品房開發成本中所占的比例而定。因而，國有建設用地上建的小產權房，房主應當補交的稅、費相對更多，這類小產權房選擇產權共有時，政府享有的產權比例應相對更高;在部分集體建設用地上建的小產權房，房主應當補交的稅、費相對更低，這一類小產權房選擇產權共有時，政府享有的產權比例相對更低。
房主與政府共有產權的擁有年限以小產權房確權時，房屋質量評估的安全使用年限為準，計時起點為質量檢測時，但從“鄉產證”頒發或簽訂購房協議時間至房屋所有權年限結束時間不超過商品房使用年限70年。（圖3）
（三）小產權房模式?？紤]有部分小產權房位處農村相對較差的交通地理位置，購房者屬于其他村的居民。這類小產權房房主一般為務農人員，經濟收入能力較差，轉為“商品房”會為其帶來嚴重經濟困擾，這類房主不會主動“轉正”其小產權房。如果將這類小產權房轉為保障性住房，這類房屋也發揮不了其保障性作用。在考慮這部分小產權房存在的實際情況之下，這類小產權房可選擇保持原狀，由相關政府部門對這部分房屋的實際情況進行鑒定，鑒定之后頒發房屋所有權證，以保證房主的財產權益。同時，設立獨立的小產權房管理系統，對這類小產權房進行監管。
這類小產權房鑒定標準：第一，用地為部分集體建設用地;第二，位于農村交通地理位置差;第三，購房者屬于其他村農民但房屋是用于自住。（圖4）
五、總結
首先，根據目前小產權房規模及其形成原因的多樣性，確定了小產權房“轉正”應設置條件，即對小產權房進行確權。其次，以小產權房用地性質為確權標準核心，并輔以小產權房房屋質量評估，設置了小產房具體的確權程序。其中，從用地性質角度出發，由于農業用地被占用會嚴重危及我國18億畝耕地紅線，并且根據土地管制原則農業用地必須農用，因此農業用地上小產權房不予轉正。目前，農村集體土地流轉的最新規定，集體企業用地可上市流轉，但其用地性質為商業用地，因此集體企業用地上所建小產權房不符合用地性質要求，不予確權。從房屋質量角度出發，房屋質量評級為C、D級，屬于危房，不予確權。綜上，小產權房用地性質屬于國有建設用地、集體宅基地、集體公共建設用地，并且房屋質量評級為A、B級房屋，均予以確權。
在小產權房確權基礎上，依據我國目前住房供應“雙軌制”，構建了小產權房多模式“轉正”路徑。以商品房、保障性住房、小產權房為“轉正”路徑，分別設計了確權小產權房“轉正”程序。其中，商品房模式以“兩證”（房屋所有權證、土地使用權證）為核心，設計了“轉正”的分步程序;保障性住房模式則以“產權共有”為核心，根據房主、政府雙方擁有房屋財產比重，共同擁有房屋產權;小產權房模式則是在考慮部分房屋的特殊性，經對其交通地理位置、需求屬性進行確認后，對這類特殊小產房頒發房屋所有權證，保障房主房屋財產權。
本文綜合考慮了小產權房形成背景，我國目前住房市場現狀，以多重選擇為核心，設計了多模式的小產權房“轉正”路徑，望能為推動小產權房問題解決提供綿薄之力。
主要參考文獻：
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[2]王克群.小產權房的解決對策[J].廣東經濟，2010.3.
小產權房轉正范文2
法律是社會關系的穩定器，法律安定是社會秩序安定的保障。在小產權房屋問題上，相關法律、政策及解釋的不確定性是公眾面前的最大問題。前段時間，小產權房屋轉正問題初見曙光，城鄉建設部和地方政府不斷釋放小產權轉正的信號，一些法院也傾向于從寬解釋小產權的法律地位。深圳市頒布的《關于農村城市化歷史遺留違法建筑的處理決定》則大幅提升了小產權轉正的社會預期。然而，國土資源部官員在幾天后的簡短表態，徹底擊碎了小產權房屋購買者的轉正美夢，似乎一夜之間又回到了從前。不斷變化的政策和政策解釋，無疑加劇了小產權房屋購買者的擔憂，沒有購買小產權房屋的人們則竊喜沒有掉入小產權的陷阱。
但如果完全把小產權政策的頻繁變化歸咎于城鄉建設部或行政機關的執法活動，無疑是不甚公平的。我國法律法規其實從未公開承認小產權的大門，行政機關作為法律的執行者應該嚴格執行法律，不能逾越法律規定承認小產權的地位。在這個意義上，小產權房屋地位的不確定主要是立法而非執法問題。當然，行政執法機關的執法活動存在失誤，相關執法活動時緊時松，讓人不知所從。嚴格地說，行政機關執法只是實現法治的手段之一，即使行政機關沒有執法，也絕不說明大家可以背離法律規定，私下進行小產權房的建設和交易。然而，我們至今也沒有充分的理由說明小產權房在倫理上缺乏正當性。
我國農村土地大都屬于村民集體所有而不是國家所有。如果要求先完成對集體土地的征收，再由國家將土地出讓給開發商，這就意味著國家最終通過征收集體土地而得到利益。村民集體組織自愿將土地轉讓給開發商違反了法律規定，在倫理上卻又難以指責。法律規定與社會正當性之間存在明顯的沖突，這才是降低執法效果的根源。在法律沒有得到修改時，如果行政機關明確確認小產權的法律地位，允許或者放任小產權房屋交易，這才是更可怕的問題。這就意味著，如果不修改法律，就幾乎沒有辦法根治小產權房屋的問題。
無論民眾如何評價，立法者在小產權房屋的轉正問題上始終猶豫不決。有的學者認為，貿然轉正小產權房屋將帶來一系列難以估量的復雜社會問題，18億畝的耕地紅線政策將被突破，國家無法有效實施城鄉發展規劃，還將失去出讓土地使用權帶來的巨大收益。有的學者更是提出，禁止小產權轉正有助于維護農民對自有住宅的所有權，初步解決了返鄉農民居無定所問題，有效地對抗了金融危機帶來的沖擊，如此等等。然而，我們也不應忽視相反的意見。
這些反對意見或可歸結為，既然農村土地屬于村民集體所有，既然農民擁有住宅的所有權，也當然有權對外轉讓房屋。農民是否居無定所不該成為國家優先考慮的問題，小產權轉正也未必當然沖擊18億畝耕地的紅線政策。這種相反意見無疑合乎于民事權利自由處分的原則，也得到了許多人尤其是小產權房屋購買者的支持。在現有政策和尊重民事權利自由處分原則之間，提出更有智慧、更加靈活的立法解決方案，是打破小產權僵局的重要視角。如果說小產權問題是我國獨有的問題，破解這一難題既要借鑒國外經驗，也要重視發掘我國傳統上的習慣法資源。
小產權房轉正范文3
關鍵詞 小產權房 土地流轉 對策
中圖分類號：DF521 文獻標識碼：A
一、“水岸江南”事件引發小產權房危機
2010年7月15日，國土部通報掛牌督辦違法案件情況。上半年，全國共發現本期發生的違法用地行為2.2萬件，涉及土地面積11.7萬畝，同比上升14.1%。其中，在第二季度被公開掛牌督辦的北京市懷柔區楊宋鎮出售集體土地建小產權房，國土資源部已責令開發商停止對外銷售，對尚未銷售的和2007年12月30日以后新建、續建的房屋予以拆除，責令退還對外出租待建土地，并落實了對相關責任人的黨紀、政紀處理和行政處罰 。
事實上，小產權房成為輿論的焦點，也是矛盾的必然。一方面是農村土地流轉制度的日漸催生；另一方面則是城市居民面對高房價“鋌而走險”，小產權房的前途究竟如何，一直讓人們猜測不斷。一種觀點認為對于違法占有耕地建成的小產權房等情況惡劣的，極有可能施以嚴厲的處罰措施。對于絕大多數的小產權房業主而言，小產權房終會轉正，只需假以時日 ；另一種觀點則堅決反對小產權房合法入市，認為小產權房“轉正”一旦開閘，可能會打亂合理城鄉規劃，增加城市建設的成本和難度。極大沖擊房地產市場，影響房地產市場平穩發展，同時使侵占農村耕地現象更加猖獗 。在兩種觀點的交鋒中，前一種觀點一直占據上風。然而，隨著14部委高規格聯合調查引發的“水岸江南”事件的出現，在地下默默發展了十多年的小產權房再次被推到了輿論的風口浪尖上，并引發了人們對于小產權房命運的擔憂。
二、小產權房的發展成因與現狀
小產權房在各地以舊城改造、城中村改造、新農村建設等名義存在已久，發展到今天已呈難以遏制之勢。即便無產權，小產權房也仍以燎原之勢，遍及全國，尤其在發達城市的產區，小產權房市場異?；钴S。
據國土部門不完全統計，目前全國小產權房面積已達66億平方米 。一些機構、專家的抽樣調查顯示，珠三角地區小產權房的數量驚人，深圳這樣的城市小產權房（農民房）占城市住房總面積的比重可能高達40%至50% 。在西安，小產權房主要集中在城郊和城鄉結合部，許多小產權房都是以城中村改造的名義進行，村委會拿出一部分土地，以城中村改造的名義和開發商合作建設或自己建設，在安置了本村村民之后將剩余房子拿出來銷售 。在南京，城郊的小產權房從2000年左右就出現了。2007年前后，市場上大約有將近200個小產權房項目，有的村組開發的項目現在已經住進了幾萬人 。在天津，不僅近郊地區有小產權房在銷售，遠郊地區也開始有所分布。由于其價格相比同地段商品房每平米至少低2 000元左右，吸引了不少購房者的目光。據有關部門統計，在天津，郊縣地區小產權房銷量已經占到整個市場的20% 。在珠三角，城市化、城鎮化進程速度相對較快，程度（水平）相對較高，由此直接促進和造就了城郊和城中村的小產權房以規模化的方式不斷蔓延和拓展。在珠三角地區，農民宅基地的出租甚至出售早已形成了一個龐大的灰色市場。
從以上數據不難看出，小產權房已不是一個區域性問題，而是一個全國性問題，其影響力已經觸及國計民生，社會安定，必須謹慎對待，及時處理。然而，一刀切式的強行拆除，顯然不能從根本上解決問題，相反可能滋生更多的民生矛盾。因此，必須對小產權房進行有區別的性質界定和政策處理。
三、農村土地流轉制度改革背景下的治理對策
由于小產權房問題直接牽扯到農民小產權房購房人的利益，影響房地產市場的規范發展，更是社會和諧、社會主義新農村建設以及城鄉統籌發展必須面對和解決的實際問題，因此必須盡快處理。目前，農村土地流轉改革試點進入一個新階段，與之相關的《土地管理法》也是修改在即，在此背景下，解決小產權房問題，可從宏觀政策法規和微觀具體措施兩方面尋求對策。
（一）宏觀政策方面。
1、深化征地制度改革，讓農民共享土地增值利益。在現有的土地制度和法律框架沒有得到根本改變的情形下，可嘗試暫時建立一個有效的土地收益分享機制，讓政府、集體、土地開發商和失地農民均能分享到城鎮化和工業化的成果。具體措施是，對公益性項目用地（如城市綠地、水庫等），仍由國家統征后劃撥（無轉讓收入），但應提高補償標準（由全體受益人或納稅人共同負擔補償費）；對商業性項目用地（如房地產開發等），允許集體土地逐步進入一級市場，讓集體經濟組織代表農民作為市場主體一方，直接參與市場交易。
2、深化土地流轉改革，破除用地違法性。自20世紀90年代進行土地流轉改革試點以來，各地紛紛出臺政策，探索改革新模式，不少地方實際上已經讓農民的集體土地直接進入到建設用地市場中。據報道 ，雖然法律仍然認為屬于違法，但實際上，珠江三角洲集體所有的土地占所有建設用地的50%。尤其是廣東省人民政府在2005年6月23日，以省政府令的形式了《廣東省建設用地使用權流轉問題管理辦法》，規定自2005年10月1日起，廣東省內的農村集體建設用地可以直接進入市場，并與國有土地同地、同價、同權；因轉讓、出租和抵押地上建筑物、其他附著物可導致住宅用地使用權轉讓、出租和抵押。這個方案徹底解決了“小產權”房交易的違法性，并取得了一定的成效。
3、改革農戶宅基地制度，引入土地置換機制。目前農村宅基地使用存在諸多問題：農戶宅基地不能異地置換，選址往往局限于自然村或村民小組，導致村莊農宅零星分散、雜亂無章；對“一戶一宅”折舊建新標準缺乏明確界定，導致老宅不拆新房亂建；農民建在集體所有的宅基地上的住宅不發房地產證，不能自主買賣、抵押，變成不可交易的“死產”，一些已經在城鎮務工經商和安居樂業的農民不肯放棄無償宅基地的權利，繼續在農村建房，造成財產閑置和土地浪費。因此，可考慮學者馮媛媛的建議，即國家明確農戶宅基地指標可以在縣域范圍內異地置換使用，即符合“一戶一宅”新建住宅條件的農民，可以帶宅基地指標到相關部門辦理異地建房手續，有條件的農戶也可帶宅基地指標到縣城或中心鎮換購一套經濟適用房 。
有了上述政策支持，小產權房的土地來源就能得到一定程度的控制。一方面集體經濟組織不會輕易為了蠅頭小利，與開發商進行違規操作；另一方面，農民對土地使用的監督也會更加積極。最終，將使農村土地的流轉與利用進入一個良性循環。
（二）具體措施方面。
宏觀政策方面的調控是對“小產權房”問題釜底抽薪的徹底解決辦法，但是由于時效性差，起不到立竿見影的作用。而解決“小產權房”問題卻刻不容緩，如果再繼續放任自流，不僅會嚴重擾亂我國經濟和社會的穩定，還會加重人們法不責眾的心理，嚴重損害黨和政府的威信和執政能力。所以，在宏觀調控政策出臺之前，必須先行政命令來澆滅“小產權房”蔓延的勢頭。
1、時間點的確定。
即應該確立以某個日期為準，當即停止進行有關“小產權房”規劃、建設和出售等所有一切活動。只有先劃定一個確定的時間，才能為今后合理的處理“小產權房”問題提供空間與時間的銜接，才能對分類處理“小產權房”問題提供有效而明確的界限。只有將“小產權房”問題由動態化為靜態，處理起來才能以靜制動。梳理小產權房發展過程中的相關新聞可以發現，自2007年起，國家各部委開始加強對小產權房交易的監管。2007年6月，原建設部發出風險提示，提醒購房者以城鎮居民身份到農村購買農村住房，不符合現有土地管理制度的規定；2007年12月 國務院常務辦公會明確要求城鎮居民不得到農村購買宅基地、農民住宅或小產權房；2008年7月國土部下發通知，要求盡快落實農村宅基地確權發證工作，但明確指出不得為小產權房辦理任何形式的產權證明；2009年9月國土部下發《關于嚴格建設用地管理促進批而未用土地利用的通知》，再次向地方政府重申，堅決叫停各類小產權房；而在此次“水岸江南”事件中，國土部督查公告將2007年12月30日定為分界線，對尚未銷售的，和2007年12月30日以后新建、續建的房屋予以拆除，此前銷售的已建成房屋，待全國小產權房處理政策出臺后一并處理。
由此，筆者認為，該時間點的確定可以“水岸江南”事件中國土部督查公告為參考，確定為2007年12月30日，既有利于判定小產權房交易雙方的主觀狀態，又與類似案件的處理時限相統一，避免個案差異。
2、類型化視角下的區別處理。
首先，對于占用耕地和違反城鎮規劃的“小產權房”，正在建設當中的要予以拆除；建好未售的要予以沒收；建好已售且入住率較低的，要退還購房者全部房款后，予以沒收；建好已售且入住率較高的，應向受益方收取土地補償金，并暫時予以保留，等待社會保障性住房到位后進行集體搬遷；對于沒收的“小產權房”，進行整改后可以暫時作為政策性租賃房或廉租房使用，其收益應用于補貼失地農民和該房的日常維護以及基礎設施的修建。
其次，對于未占用耕地但違反城鎮規劃的“小產權房”，正在建設當中的要予以拆除或沒收；對于建好的并嚴重影響城鎮規劃的房屋要堅決予以拆除，損失由原開發商和鄉、村政府共同承擔；建好未售對城鎮規劃影響不大的要予以處罰，并嚴禁其變相的銷售，但允許其進行租賃經營；建好已售且入住率較低還不符合建筑規范的，退還購房者全部房款后，予以整改，整改合格后，允許以租賃方式經營，整改后仍不合格的，要強行拆除；建好已售且入住率較高還符合建筑規范的，退還購房者部分房款后，要以長期租賃方式來經營，收益用于賠償城鎮規劃修改和改善“小產權房”周邊生活環境。
最后，對于既未占用耕地又沒有違反城鎮規劃的“小產權房”，正在建設當中的可以監督其在符合建筑規范的前提下繼續施工并完工，嚴禁其進行變相銷售，但允許其進行租賃經營；建好已售且符合建筑規范的，要退還居住者的全部購房款并允許以長期租賃方式來經營，不得再對城鎮居民進行變相的銷售。對于這類型“小產權房”，國家還可以根據實際情況對其進行有計劃分類別按步驟的回收作為商品房或社會保障性住房，使其轉化為合法化住房。
基金項目：湖北工程學院2011年度科學研究項目（湖北省農村土地流轉制度創新與政策研究）（r2011021）
（作者：湖北工程學院政治與法律學院副教授）
注釋：
趙瑩瑩.水岸江南小產權房被查處.北京晚報，2010-7-15
陽瑞雪.關于小產權房合理性與可行性的思考.商業時代，2008（28）
萬晶.小產權房“轉正”口子不宜開.中國證券報，2009-6-16
朱寧寧.購房人博弈政策預期 小產權房逼宮政府進退維谷.法制網， 2009-08-05.
石志勇.有“產”無“權”，“小產權房”路在何方.新華網，2007-08-16，.
江平.《物權法》的核心還有三個難題.焦點房地產網，2007-03-22
小產權房轉正范文4
小產權房是中國土地制度城鄉土地二元結構的產物，伴隨著改革開放與城市發展，它滿足了城市部分中低收入者的住房需求，隨著城市化發展，城市的擴張，越來越多農村被新建城區包圍，農村的土地增值優勢愈發明顯，但是小產權房存在眾多問題，涉及農民、集體和國家的利益，如何妥善處理小產權房的去向成了當下丞需解決的問題。
概念
城鄉土地二元結構明確表示，城市里的土地歸國家所有，農村的土地歸農民和集體所有。小產權房沒有房屋所有權證、國家土地使用權證、契稅證。這里所說的小產權房指的不是農民房，而是在集體土地上蓋的出售給本村外的居民居住的房子。
特點
1.銷售不合法
我國1999年頒布的《關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》規定，農村的住宅不得買賣，也不能發放房產證。此后國家也先后強調小產權房不得違規炒賣，任何買賣小產權房的行為都不受法律保護。
2.價格低廉
農村土地在流轉和使用時，并沒有經過國家“招、拍、掛”的過程，沒有繳納土地出讓金和相關稅費，有些小產權房甚至沒有報建手續，不用像商品房銷售那樣繳納營業稅等各種稅費，這使得小產權房在建設和流轉上節約了時間和成本。
背景
1.城鄉土地二元結構制度的產物
依據《憲法》規定，“城市的土地屬于國家所有。農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬于國家所有的以外，屬于集體所有”。即我國實行的是城鄉土地二元公有制結構，國家和集體土地的產權主體不同。然而依據《土地管理法》和國家在1999年的通知稱，嚴禁在集體土地上建設和炒賣住宅。農民對土地沒有完全處分權。只能占有、使用和收益，產權不完整。但是國家卻有高度集中分配土地的權力，《憲法》明確提出“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規定對土地實行征收或者征用并給予補償”。本來集體土地不能通過招拍掛程序實現買賣流通和建設，政府卻可以通過征收或者補償等方式變相把集體土地“國有化”，出售給房地產開發企業，獲取高于給農民幾十甚至上百倍的補償費作為土地出讓金，充實地方財政。政府從兩頭壟斷了土地市場，進行居間交易，在此情形下，集體土地所有者為了追求利潤最大化，違背法律規定，也在自己土地上建起了商品房出售給他人，所以小產權房問題首先是歷史遺留問題，也是我國制度對集體土地不確權導致的。
2.城市化進程導致住房需求的增加
隨著城市化的發展，大量農村剩余勞動力轉移到城市，2000年我國城鎮化率從36%到2010年的50%，意味著過去的十年，城市化發展帶動近2億人從農村轉移到城市，帶動了住房產業的發展。
3.城市商品房價格不斷上漲導致需求形成價格分水嶺，小產權房獲得一定市場份額
城市化進程從農村轉移到城市的勞動力知識結構和受教育程度偏低，多數處在社會低收入階層，他們構成了小產權房需求群體，另外一部分小產權需求群體則是外面一些小城市過來的人群，這兩部分人群多數處于社會的夾心層，而城市居住成本高，他們只能選擇在一些城中村租住廉價房，對于越漲越高的商品房價格，只能望房興嘆，小產權房低廉的價格，是吸引他們的主要原因，需求不斷，因而小產權房建設也從沒停歇。
4.小產權房存在的核心原因是――利益
國家現在雖然出臺了集體土地拆遷的文件，但是具體細則還需要地方擬定，各地的賠償方案也會不同。由于集體土地與國有土地同地不同價，出于利益誘惑，集體土地所有者也配建起了小產權房，用于出售，由于小產權房售價遠低于周邊商品房價格，以至于有一些開發商也鋌而走險，投入到小產權房的建設和交易中。小產權房牽涉到國家、集體、個人的利益，不能平衡各方利益問題，小產權房就不能從根源上得到控制。
現狀
1.全國小產權房竣工面積及占比
小產權房占據我國住宅市場相當比例，由于小產權房竣工面積沒有確切的數據記載，而且對于小產權房這個概念也各有偏差，本文所指的小產權房是農村集體土地建設用于對外出售的房子，不包括農民自己蓋的用于出租的房子。
價格
小產權房價格低廉，流轉手續簡單，但不受國家法律保護。北京最大的小產權房太玉園均價在5000元/平米左右，而周邊的商品房價格在15000元/平米左右，深圳龍華、沙井的小產權房價格一般在3000-6000元左右，而同區域的商品房價格則在12000元以上。
購買者
購買小產權房的人，不少是在城里買不起房的年輕人，或者來城里謀生的外地人，他們無法購買價格高昂的商品房，也有因為戶口和社保問題無法獲得購買資格。近年商品房價格上漲較快，特別是一線城市，個人收入與房價差距拋離得越來越遠。
深圳市一手住宅均價從2007年開始迅速攀升，與在崗職工收入形成鮮明對比，房價收入比在2007年的時候達到15，在經濟危機后有所回落，但近年仍在13這個界限以上，意味著深圳一般工薪家庭購買一套89平米的商品住房，不吃不喝也需要13年以上的時間。而國際一般水平是6-7之間，遠遠高于國際一般水平。
影響
1、小產權房在一定程度上緩解了住房壓力，在高房價背景下對解決中低收入人群的居住需求也起到積極作用。小產權房進入房地產市場，住房供應增加，加大市場競爭，在一定程度上拉低商品房價格，制約商品房價格上漲。小產權房扮演重要的多贏角色，它既滿足了部分低收入群體的住房要求，也為農民帶來了高收益；它給城市化進程帶來了繁華，某一時期也穩定了社會秩序。
2、小產權房違反了國家法律法規。集體土地交易和小產權房流轉都是不受法律保護的，集體土地的權屬性注定了小產權房所有者沒有完全處分權。而中低收入者對低價房的需求反過來刺激一些城中村大量建造小產權房，利益鏈不斷循環和延伸，違法違建的小產權房更加難以杜絕。
3、小產權房沒有經過統一規劃，脫離了政府的監管，開發單位資質沒有，在產品質量上也沒有嚴格管理，進入市場將影響市場產品的整體質素，小產權房開發得不到銀行貸款支持，預售資金監管存在風險，而且它后期沒有有效的物業管理，安全得不到保障，不能切實維護居民安全與利益。
4、小產權房屬于違法建筑，它占用了土地資源，不符合政府對城市的整體規劃，不利于城市均衡發展。
處理情況
1、北京
北京作為小產權房清理試點城市之一，今年6月以來，北京市集中開展清理整治利用集體土地違法建設銷售小產權房工作，初步清理出79個違法占地項目，對在建項目將責令停工、停售，查封工地，查封已建未售房屋。北京市政府還成立了以國土局、住建委等權威職能部門組成的工作領導小組，對鄉鎮違法占地項目進行清理，還把責任主體落實到各區政府。
2、深圳
2012年5月25日，《深圳市土地管理制度改革總體方案》出臺，正式啟動，該“方案”中兩個重要的關注點，其中一個就是小產權房確權問題。該方案公布的幾個月后，深圳大鵬新區一處建面超10萬平米的小產權房，被深圳政府沒收，納入到了保障房體系，首例小產權房“轉正”。在對待小產權房問題上，上海和北京態度較為堅決。而深圳，則顯得比較反復。早在2004年，深圳就提出土地國有化的概念，但是仍有很多小產權房能拿到房產證，順利“轉正”，引起新一批違建，導致違建屢禁不止，最后這個改革也就不了了之。2009年12月1日，政府出臺了《深圳市城市更新辦法》，辦法明確了城市區域，包括城中村等，都必須遵守城市更新涉及的綜合整治、拆遷、重建等活動。意味著拆遷、舊城改造有法可依。
出路
小產權房難以解決，原因眾多，其中涉及個人、集體和國家的利益，要平衡這些利益和妥善處理小產權房問題，才能確保社會穩定。
1、循序漸進，逐步深化，不能一刀切
小產權房是中國城鎮土地二元結構缺陷的產物，也是改革發展與城市高房價的產物，對既有的歷史遺留問題，認識到它對社會進程的阻礙，也能認識到它過去與未來對社會發展所發揮的作用，所以在處理小產權房問題時，需要分別對待，分類處理，努力減少社會資源浪費和平衡各方利益，促進社會和諧發展。
2、努力深化財稅制度改革和戶籍改革
房地產調控2年多，房價快速上漲得到有效遏制，但目前房價遠高于居民能接受的范圍，部分房源掌控在投資客手里，未來不排除房產稅推出的可能。改變小產權房的格局，還需要推進戶籍制度改革，逐步開展，平穩過度。走城鄉統籌發展的道路，讓農村的生產要素和城市的工業產品在農村和城市之間互相自由流通，加大對農村經濟、教育、醫療的投入，這樣才能慢慢改變我國城市化率低下和城鄉差距大的狀況，努力縮小農村和城市的差距，讓更多農民能分享到改革開放的成果。
3、小產權房轉性
小產權房轉性，變成保障房或者廉租房，可大大節約社會資源，避免強拆造成的社會資源浪費，滿足中低收入群體的住房需求，也能短期內維護在商品房和保障房雙軌制運行下社會的穩定，也為房地產調控的過渡贏得時間。
小產權房轉正范文5
近年來，由于城鎮化進程的加速和高房價的刺激，“小產權房”發展勢頭十分迅猛。十八屆三中全會提出加快建立城鄉統一的建設用地市場以來，外界對“小產權房”解禁的議論紛紛，但中央部委卻加強了對“小產權房”的清理速度。在熱銷和非法并存、存量和風險同在的情況下，對遺留“小產權房”的清理研究更具意義。
一、遺留“小產權房”清理情況
時至今日，國家尚未出臺針對遺留“小產權房”具體的處理措施，因此，各地對于遺留“小產權房”的清理工作更具探索性、參考性和借鑒性。通過比較和歸納，筆者總結了各地目前運用最多的兩種針對遺留“小產權房”的清理方式。
1.打擊遺留“小產權房”
在各地的實踐中，打擊的方式可分為兩類。一類是對于遺留“小產權房”一刀切的拆除方式，如“濟南市2007年宣布依法整治違法違章建筑，提出力爭用2年左右的時間，分階段依法清理已發生的違法違章建筑”。另一類是有針對性的打擊，打擊的對象主要根據遺留“小產權房”的危害或建筑階段區分：就危害程度看，列入打擊范圍的遺留“小產權房”的種類包括侵占耕地的“小產權房”、違反城市規劃的“小產權房”以及存在嚴重質量問題的“小產權房”。如深圳規定對存在嚴重安全隱患，嚴重違反城市規劃，占用農田、一級水源保護用地及公益事業用地的建筑予以拆除。又如鄭州對于違反土地利用總體規劃擅自建設的“小產權房”，要“限期拆除新建的建筑物和其他設施，恢復土地原狀?！?。就建筑階段來看，主要打擊對象為在建和待售的遺留“小產權房”。如從北京市從2012年開始著手清理在建在售“小產權房”，主要措施有“責令停工、停售，查封工地，拆除售樓處，查封施工機械，遣散施工隊伍。對在售項目將責令停售、拆除售樓處，查封已建未售房屋等”。但對于已售出的“小產權房”，國土局并未做出相關處理。
2.遺留“小產權房”部分合法化
就目前實踐來看，合法化的途徑主要有三種。
第一，通過補繳土地出讓金和相關規費，允許“小產權房”辦理土地證及產權證。如南京宣布“對2003年8月之前的集體土地房地產項目，符合房屋質量標準并通過規劃審查的，在落實查處責任的前提下，可依法補辦建設和土地等手續?！?。
第二，通過改變土地性質，直接賦予“小產權房”合法地位。如深圳經過1992年、2004年兩次農村城市化改造，農村集體土地轉為國有土地，全市農業戶口人員全部轉型為城市戶口居民，從而使遺留“小產權房”一次性確權。
第三，通過國家征收或罰沒的方式，對不符合條件但己入住的小產權房，依照《物權法》中用益物權的規定，按“租賃”的方式進行產權管理，即將遺留“小產權房”納入保障房體系。如北京于2010年11月開始，在昌平區海落村開展了在集體土地上建公租房的試點工程。為部分遺留“小產權房”轉為公租房、廉租房提供了可能性。
二、清理遺留“小產權房”中存在的問題
盡管清理遺留“小產權房”勢在必行，但由于各種主客觀原因，清理“小產權房”注定是一條曲折而漫長的道路。筆者根據各地區清理遺留“小產權房”過程中產生的問題及面臨的難點，總結出以下共性問題。
（一）法律存在模糊空白
1.基于“小產權房”界定
這種模糊主要表現在兩方面，一是類型模糊，二是時間模糊。類型的模糊性在于并沒有明確的法律條文定義“小產權房”，各主管部門根據自身的理解對其劃定了范圍。如國土部定義“小產權房”為“占用集體土地搞建設，并向集體組織以外的成員銷售的商品住宅?！蓖瑫r，法律也未說明宅基地建筑物的具體權能。宅基地的使用權的不可流轉性和房屋的可流轉性往往構成矛盾。時間的模糊性在于“小產權房”存在多久屬于“歷史”范疇。如南京和深圳分別規定在2003年8月前和1999年3月5日前的“小產權房”為歷史遺留問題。然則在此時間標準之后已建成和已入住的“小產權房”該如何處理？“這種由地方政府權力主宰分別認證的模式容易導致先建得利，后建吃虧的不公平現象”。以時間分類的另一缺陷就是容易形成以公權力謀取私權利的權錢尋租腐敗。
2.基于遺留“小產權房”清理方式
目前，針對遺留“小產權房”的清理方式僅存在于一些地方性法規。并且以清理在建、待售的“小產權房”為主。針對已入住的“小產權房”，大多地區采取緘默或中立的態度。這種做法既無助于遺留“小產權房”問題的解決，又使開發商和村集體在短期利益未知風險的誘導下加快“小產權房”的建設速度。
（二）缺少平衡利益途徑
基于針對遺留“小產權房”目前運用最多的兩種清理方式來看，都會對遺留“小產權房”所覆蓋的眾多相關利益方帶來不同程度的利益影響。筆者認為，在無法實現帕累托效應的情況下，遺留“小產權房”存廢影響利益關系最大有兩大問題。
1.拆除已入住“小產權房”時居民的安置補償問題
針對遺留“小產權房”購房者的安置問題，一般而言，由于“小產權房”的違法性，在拆除遺留“小產權房”時不予補償。但考慮到許多已入住的“小產權房”都屬于購房者唯一房產。從以民為本的角度出發，應對這類購房者予以一定的補償或做好其安置工作。其次政府在“小產權房”形成的過程亦負有監管不力的責任。另外從七彩星城了解到的情況看，如果政府采取簡單的拆除行為，91.24%的購房者表示不能接受。
2.繳納出讓金或罰金的比例問題
遺留“小產權房”現象的形成并非因開發商、購房者或是政府任一方的單獨行為造成。雖然其中開發商需要承擔主要責任，但南京七彩星城的調查數據顯示：89.69%的購房者在知道“小產權房”的購房風險的情況下購買了“小產權房”，并且其行為影響了處于同一收入水平但未購買“小產權房”者的公平收益以及其對于“小產權房”的價值判斷，而政府監管的缺位對于“小產權房”的形成也負有不可推卸的責任。因此，如何界定政府、開發商、購買方等利益相關方的權責范圍，合理分配出讓金及罰金比例，使清理行為更加公平值得思考。
三、清理遺留“小產權房”的對策
遺留“小產權房”問題的產生不在一夕之間，其問題的解決也不可能一蹴而就。筆者認為，應從完善法制建設、實現利益均衡、加強溝通管理及強化監管力量四方面入手，解決清理遺留“小產權房”過程中產生的問題。具體對策和建議如下。
（一）完善法制建設
“小產權房”的產生和蔓延與相關法律制度的不完善息息相關。缺少統一的尺度不僅不利于抑制“小產權房”的產生，更使執法監督難以入手。因此，筆者認為法制首先需要解決的問題主要有以下三點。
1.明晰“小產權房”的定義
究竟什么是“小產權房”？其判斷標準和特征是什么？如何界定其不合法性和可能存在的合法性？這也是遺留“小產權房”分類、摸底、清理的前提和基礎。筆者認為，定義遺留“小產權房”重點和難點在于明晰對買賣主體的限制。具體而言，一是明確農民對宅基地的所有權和宅基地的使用權及其上所建房屋使用權的關系；二是定義農民購得或分得的，用于自住的房屋若有空余從而從事經營（包括出售和出租）的行為。
2.明晰遺留“小產權房”的分類清理標準
筆者認為，“小產權房”應根據土地性質分為耕地“小產權房”、宅基地“小產權房”和其他集體建設用地“小產權房”三類。
（1）對于占用耕地的“小產權房”一般采取堅決拆除的方式處理，但如耕地無法復墾、拆除成本較高且拆除可能造成眾多人口失去唯一住所的，可以通過補繳土地出讓金完成國家征收，或給予一定的善后補救。但對于占用耕地而“轉正”的“小產權房”，必須“遵循城鄉建設用地增減掛鉤的原則，將農民新居建設和集體建設用地整理復墾，將節省出來的農村建設用地指標有償轉移給‘小產權房’‘合法化’的地區”。
（2）宅基地上建筑的“小產權房”，一方面基于購買方和出售方的意思表達清楚，并對雙方利益起到帕累托改善的效果，另一方面相對于占用耕地和違反城鄉規劃而言，又沒有給集體土地利益帶來負外部性。再者治理零星的個人行為需要付出極大的行政成本，因此建議不對已存在的此種行為施以公權力制約。但同時政府應嚴格落實“一戶一宅”的原則，限制宅基地轉售的空間。
（3）針對其他集體建設土地上建筑的“小產權房”，若未違反城鄉土地利用規劃、房屋質量通過審查的，可以依相關程序予以確權，或通過國家征收的方式轉為廉租房、經適房。對于嚴重違反城鄉規劃、質量不過關的建筑采取拆除的措施，同時做好相應的思想工作和補救方案。
（二）實現利益均衡
鑒于對于遺留“小產權房”的清理不可能達到帕累托改善，因此此處的利益均衡主要指在各利益相關方利益增減的絕對差值最小的情況下，適當保障弱勢群體的利益。使由清理遺留“小產權房”可能造成的社會損失和社會沖突最小化。
1.針對拆除已入住“小產權房”時居民的安置補償問題
對于明顯違反法律規定“小產權房”，在合同手續齊全的情況下，退還部分房款或提供貨幣補償成為可行的選擇。另一種選擇則是在補交時下商品房與集體建設用地建房的差價的前提下，購房者在復建的村民住宅房中獲得一定面積的拆遷安置。對于選擇貨幣補償的購房者，政府可優先向其提供公租房服務。對于嚴重違反城鄉規劃、侵占耕地、房屋質量不合格或合同手續不齊全的，且拒不拆遷的“小產權房” 依法拆除，不予補償。
2.針對繳納出讓金或罰金的比例問題
小產權房轉正范文6
關鍵詞 小產權房 集體土地 所有權 法律規制
中圖分類號：D920.5 文獻標識碼：A
一、小產權房概述
所謂小產權房是指地處城郊，由鄉鎮和村委會組織開發，建在集體所有土地之上的，沒有繳納土地出讓金等費用，沒有國家房管部門頒發的產權證，出售給集體組織成員以外人員的商品性住宅。 在我國，小產權房在各地以舊城改造、城中村改造、新農村建設等名義存在已久，發展到今天已呈難以遏制之勢。小產權房問題便受到社會各界的廣泛關注并引發了激烈討論。而理論界與實務界對有關小產權房的法律屬性如何，其究竟是否合法、能否購買或轉讓？眾說紛紜，見仁見智。其中，持肯定態度的學者認為，小產權房本身是符合法律和憲法精神的，不存在“非法”的問題，相反，應該盡快修改我國的《土地管理法》及相關法律，重新界定小產權房的法律地位。正如王軼教授所言：“無論是從《憲法》還是新《物權法》還是其他相關法律的角度，鄉產權房都是否違規都值得商榷”，政府國土部門“叫停鄉產權房建設與銷售的做法也缺乏必要的法律依據?！?筆者認為，當前我國正在落實科學發展觀，破解城鄉二元體制，如果能使小產權房合法化，不但可以保障農民和城鎮居民的合法權益，而且對構建和諧社會大有裨益。
二、小產權房的法律問題分析
（一）小產權房的法理分析。
1、集體土地使用權取得受限。
現有的集體土地使用權主要是一種限制性物權，這種限制性主要表現為對主體的限制，由于集體土地所有權的團體性、社區性，加上國家對農村土地的保護政策，使得集體土地使用權的主體范圍主要為集體組織的內部成員。在大多數情況下，擁有社員權是取得集體土地使用權的必要條件，而購買小產權房的人卻不具備社員權，這是小產權房問題的根源之一。
2、集體土地所有權缺乏處分權。
依照物權理論，所謂財產所有權，是指所有人依法對自己的財產享有的占有、使用、收益和處分的權利。集體土地所有權作為一種特殊的所有權，即體現了與國家土地所有權所不同的地位，集體土地所有權所缺乏的核心權能，即處分權。
（二）有關小產權房的法律沖突。
小產權房的核心問題是集體土地上面的建設用地使用權和宅基地使用權能否進入土地交易的一級市場自由流轉的問題，即集體作為土地的所有權人是否對土地擁有充分的處分權能的問題?！掇r村土地承包法》第34條規定：農村土地轉讓權屬于“承包方”（即“農戶”），而不屬于“發包方”（即“集體”），“承包方有權依法自主決定土地承包經營權是否流轉和流轉的形式”。可見，《農村土地承包法》承認農戶的農地轉讓權，而《土地管理法》第63條則否認農戶的農地轉讓權，兩部法律存在著明顯的沖突和矛盾。依《物權法》規定農村土地承包權可以依法轉讓，對于轉承包的對象沒作限制，也就是說城市居民下鄉承包農村土地是不受限制的。事實上，前些年已經有了許多這樣的成功例子，城市居民下鄉為農村經濟帶來了新的經營模式，產生了新的活力。 但是，下鄉經營的城市居民中，有一部分人有解決居住問題的要求，這是順理成章的事情，但卻受到了法律的限制，也就是說這兩項規定在具體執行當中會遇到互相抵觸的情況。承包權可以轉讓，應該包括可以向城市居民轉讓，那就應該允許他擁有置業的權利?！锻恋毓芾矸ā返?2條規定：“村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準。農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。”這說明村民有權出售自己的房屋，但又規定不可出售給“城市居民”和只能出售（轉讓）給本村村民，這在法律邏輯上是說不通的。
（三） 小產權房的法律風險。
1、土地所有權人利益受損。
目前法律并不允許其在集體土地上進行房地產開發，集體土地征用為國有土地是房地產開發的前提條件，而農民獲得的征地補償在土地收益分配中只占了很少一部分，大部分的土地收益被當地政府部門和開發商瓜分了，這實質上是一種“打貧濟富”的不合理的分配模式，在這過程中，農民受到一定安置，拿到一些補償款，卻永遠失去了土地，由于土地的利用具有很大的不可逆轉性，必然會帶來大量耕地流失，而耕地流失之后農民生活保障問題將會受到威脅。目前，國家尚未出臺相關的法律來規定農村集體組織和農民之間關于土地用途改變所帶來的收益增長的分配問題，從集體組織和農民個體之間的關系來看農民個體一般處于劣勢地位，其權益更容易受到傷害。因此，由于大量開發小產權房引起耕地的流失而造成農民生活保障受到嚴重威脅，將成為開發小產權房帶來的最為嚴重后果之一。
2、購房者權利無法保障。
因小產權房開發及買賣違反了國家法律的強制性規定，故小產權房買賣合同當然被定性為無效合同，這一點在大量的法院判例中已得到證實。這樣一來，購買人無法獲得產權登記或過戶登記，不能成為房子的所有權人也無法再行轉讓，如果房子出現質量問題，也很難維護自身利益，若以后遇到國家征收，按規定也只補償給所有權人即村集體和村民。此外，這些小產權房很可能因違法而被強行拆除或沒收?？傊徺I人的利益將難以保障?？梢韵胂?，那些購買了小產權房的人，隨著城鄉規劃的修改，將面臨隨時被拆遷的危險。除非他們能夠通過集體投票或者集體抗爭，阻止城市擴張，或者阻止城鄉規劃法的實施。否則，在房屋拆遷的過程中，政府、集體土地所有者與購買人之間將會爆發嚴重的沖突，新一輪的社會矛盾將會被激化，整個社會將會因此而付出沉重的代價。
三、解決小產權房問題的對策
（一）恢復集體土地所有權的民法屬性。
所有權本有絕對性和對抗力，所有權人有權排除任何他人的不法干預和侵害，集體土地所有權當然也不例外。
1、摒棄現行土地開發制度，完成農民開發權的回歸。
“土地一級市場的國家壟斷制度”是農民地權受到損害的主要原因，這一制度侵害農民利益的“死穴”在于過分強調國家利益而忽略了農民利益，同樣一塊土地，當其屬于農民所有或農村集體所有的時候，法律禁止其用于工業化、城市化；但同樣是這塊地，一到政府手里，就可以用于任何用途了。由此看來，政府禁止農民轉換土地用途，恐怕不是為了保護耕地、維護糧食安全，而是為了把轉換土地用途，獲得增值收益的利益留給自己。因此，政府查禁小產權房，是陷入一種利益沖突之中，即政府動用強制性權力，讓農民作出犧牲以增加政府利益。所以應該嚴格限制國家的農村地權，盡量把開發土地的利益還給農民。
2、賦予農民宅基地處分權，實現其土地財產功能。
土地是農村社會經濟生活的基礎，是農民最基本和最重要的生產、生活資料。農民個人在政治和經濟上的身份與其地權具有十分緊密的聯系，而地權在農民權利中屬于基礎性的權利。國家、地方政府或農村基層組織對農村社會經濟生活產生的影響，很多方面都是通過對地權實施影響而實現的。具體來說，賦予農民地權其實就是賦予農民對宅基地的實際處分權，而準確的說應該是把這項本屬于農民的權利交還回來。
（二）健全小產權房管理的法律法規。
國家提出禁止小產權房主要出于保護耕地的目的，那么允許宅基地流轉會不會給18億畝耕地“紅線”造成威脅？殊不知，正因為集體土地的所有權主體不清晰，農民的土地財產權利不完整，農民無法從法律上以一個合格的主體身份保護自己的土地，才導致地方政府的嚴重違法征地行為，這才是威脅到我國耕地保護的真正原因。 實際上很多農村小產權房是在農村宅基地上建設的，而不是占用耕地。正在進行的社會主義新農村建設運動中，部分村委會將原有的宅基地進行統一的規劃、集中起來建房，不損失耕地總數又多建房，除了用于自住的以外還可以出售，其穩定的經濟來源可以實現農民的生活保障。再者，正當的基本的生活應當受到國家的保障，高房價造就了小產權房這一衍生物，小產權房的問題牽扯著我國最低收入群體住房問題。因此，小產權房的合法化主要是解決因房價瘋漲買不起大產權房的人群的利益，未來的法規應當對關系到社會保障、國計民生的問題給予傾斜，相反若把小產權房作為投資行為，則不應予以保護。因此，小產權房合法化后，出臺相關合理的限制性法律條款是必要的，旨在對小產權房進行規范化管理，避免和根除其自由發展出現的土地無序占用、國家土地收益流失、物業管理混亂、違規拆遷等諸多問題，使小產權房導入有序健康發展的軌道。 因此，筆者建議：其一，加強對小產權房購房者的身份限定，主要針對中低收入人群；其二，加大保障性住房的建設，即小產權房必須是經濟適用房、兩限房等具有保障性、經濟實用性的房屋；其三，完善稅收政策，小產權房交易雙方要向國家補繳一定的稅費，以保證國家利益不受損失。對于已經在農村集體建設用地和村民宅基地上建設的小產權房，在補辦相關手續補交相關費用之后，應當給予相應的正式產權。
（三）現有小產權房的分類管理。
小產權房最大的問題是沒有產權，沒有法律意義上的權屬保障。因此，慎重處理、規范小產權房的產權問題是重中之重。一是對在城鄉結合部或城市近郊已建設或在建或未出售空置的小產權房，可將其中一部分具備基本條件的轉為經濟適用房或限價商品房，按照經濟適用房和限價房的有關政策向符合購買此房條件的居民出售；對已出售并已居住的小產權房，如果買賣雙方符合經濟適用房、限價房條件的，也可視為經濟適用房或限價房，以解決此類房屋的權屬認定問題；二是對已出售并已居住多年的暫予以保留的小產權房，可按現行政策規定，轉變房屋土地性質，做好土地變性和征用手續，補交土地出讓金和相關稅費，將小產權房轉正為“大產權房”，即國有土地上開發建設的國有產權房，做好房屋登記工作，統一現有市場上的住房交易價格，規范交易秩序，這樣做有利于小產權房的徹底解決。希望國家有關部門通過對小產權房形成的反思，盡快通過立法解決農村集體建設用地的流轉問題，實行國有建設用地和集體建設用地“統一市場”，逐步達到“同地、同權、同價”，以確保農村集體用地流轉后，農民的社會保障能夠得到基本保證，使農村集體建設用地有法可依、使用有序、管理規范、農民滿意。
（作者：鄭州市惠濟區人民法院書記員，法律碩士）
注釋：
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