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小產權房范文1
[關鍵詞]小產權房 土地管理制度 房產利益
一、小產權房的概念
時展到21世紀，對于農村土地，最熱的爭議點莫過于小產權房的問題。其實小產權房并非法學術語，現行法律法規也未曾正式使用，它只是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。關于小產權房，目前通行的概念主要有三種。第一種：小產權是針對開發商所擁有的初始產權而言。商品房在建成之后售出之前，開發商享有的商品房產權叫大產權，購房人購買商品房之后取得的產權是從這種大產權中分離出來的，故稱為小產權。第二種：產權大小是按照房屋再轉讓時是否要繳納土地出讓金來區分的。不再繳納土地出讓金的叫大產權，還需要補交土地出讓金的叫小產權。這樣，普通商品房是大產權房，經濟適用房就是小產權房。第三種：產權大小按照產權證的頒發機關來區分。國家房管部門發放產權證的商品房是大產權，鄉鎮政府頒發產權證的房屋是小產權ⅰ。從我國目前的法律法規來看，第一和第二兩種情形下的小產權房都是合法的。而第三種情形的小產權房合法與否是目前爭論的焦點問題，本論文所說的小產權房均指第三種小產權房。因此本論文中的小產權房是指在農村集體土地上，由享有該土地所有權的鄉鎮政府或村委會單獨開發或與房地產開發企業聯合開發建設，并由鄉鎮政府或村委會制作房屋產權屬證書的房屋。這種房屋產權證書沒有國家房管部門蓋章，僅有鄉鎮政府或村委會的蓋章以證明其權屬，故稱為小產權。這里的“小”是指產權不完整或者說產權有瑕疵（uncompleted/flawed property right）。
案例1：1999年12月，上海浦東新區龔路鎮龔豐村農民楊某，將自己的兩層私房以12萬元的價格賣給本市市民陳某。2006年，楊某向法院要求法院解除房屋買賣合同，愿意如數返還陳某的購房款。但是法院依據誠實信用原則認為原被告之間簽訂的《房屋買賣合同》系當事人自愿、公平、等價有償基礎上所為的真實意思表示，認為房屋買賣合同有效。2008年重審時仍然維持初判。
案例2：畫家李某2002年在北京通州宋莊鎮辛村店村以4.5萬元的價格買下了當地農民馬某的房屋及院落。2006年底，馬某訴請法院，要求收回房屋。2007年7月10日，法院判決該房屋買賣協議無效，馬某可以收回房屋，但向李某支付18萬多元的房屋補償款。
以上案例中的房屋買賣事實一樣，但產生的法律效力卻截然不同。這就是當今的熱點問題——最具有爭議性的小產權房。
二、小產權房的現狀
小產權房的出現和存在從10多年前就開始了。從賣房者的視角看，其前身是“村民自建房、出租或少量出售為改善生活條件”。但實際情況隨著社會經濟大潮的推動，這部分自建房的性質開始發生了變化。比如在1994年，香堂村就開始公開出售200平米左右的村建別墅，售價當時僅為5萬元一套。當時一些明星，藝術家們為了休閑或養老就到郊區縣購買別墅或農家院，由于他們當時購買大多不是作為第一家居使用，所以也并沒有引起相關部門的注意和重視。然而時間到了2003年左右，由于城市房價普遍偏高，眾多工薪階層也加入購買小產權房的行列，而且他們購買的小產權房大多是作為第一家居甚至永久家居的。受利益驅使，目前加入小產權房開發的房地產商以及樓盤也為數不少。據資料統計，在全國范圍內，小產權房達到全國實有村鎮房屋建筑面積的30%，其中村鎮住宅約50多億平方米。由此可見小產權房在全國之整體發展態勢，其深遠影響不得不引起政府及社會各層的高度重視和關注。
三、小產權房形成原因
小產權房目前是社會熱點問題，其形成原因是多方面的，其折射的社會矛盾是深層次的、制度性的。
1.小產權房產生的根源是我國長期以來實行的土地資源城鄉二元化管理體制。我國法律對城市土地和農村土地實行不同的管理體制，適用不同的法律規定，即通常所說的二元化管理體制。我法律規定城市土地可以通過市場直接進入流通，而農村土地屬于集體所有，只有在政府或國家通過征用的方式才能進入流通。這看起來似乎是對農村土地的特別保護，但實際上是對農村土地自由流轉的一種特別限制。目前農村的這種土地流轉制度不是在我國市場經濟中自發形成的，而是國家在城市化和工業化進程中，為了實現社會資源的集中而構建的一項特殊制度安排。這項制度是以犧牲農村的利益來維持和促進城市的發展的。我國自建國初就確立了農村為城市服務的策略。改革開放30年之后，中國農村和城市之間收入差距越來越大，“三農”問題逐漸成為了我國經濟發展中不得不正視的一個問題。造成這個問題的原因是農村在改革開放經濟建設中沒有自己的市場主體地位，農村和農民仍然服務于城市經濟發展。僅就土地制度而言，為防止農村地產市場對城市地產市場的沖擊，為了維護城市和國家在地產市場的巨大利潤，國家繼續通過嚴格的土地管制制度將農村集體土地固定在農村，日后通過合法途徑征收后轉變為國家所有，繼續城市和國家對農村永遠的剝奪。如今，城市化進程已經可以安排更多的農業人口就業，到了工業回饋農業，城市回饋鄉村的時候了。小產權房合法化以后，許多以傳統農業為謀生手段的農民就可以轉化為城市居民，減少對農村土地的繼續使用，也對我國新農村的建設提供了條件，真正實現城鄉統籌發展。
2.小產權房的出現亦是村集體在市場經濟充分發展，在巨大利益的驅動之下不可避免產生的后果。農村小產權房之所以被我國法律認定為非法，最主要的原因是因為這些住房在興建時并未繳納土地出讓金，而這筆高昂的土地出讓金正是城市土地在建商品房時必須繳納的。農村小產權房之所以價格低也正是因為沒有繳納這一筆高昂的土地出讓金，所以小產權房無法獲得國家房產部門的房產證的最終原因也在于此。小產權房不交納土地出讓金，也逃避了各種土地稅費，這樣房價僅僅是由建設成本加出售利潤；另一方面，小產權房在建設中沒有了權利尋租的土壤和條件，腐敗成分減少，相比城市房屋，售價可以降低40%以上。集體土地被征用的價格和土地建成城市商品房的價格之間巨大的差異，使得集體土地所有者受巨大利益的驅動，甘愿冒風險，以超出法律的形式主動進入市場以獲取利益最大化，實現土地增值最大化。所以說，小產權房的出現亦是村集體在市場經濟充分發展，在巨大利益的驅動之下不可避免產生的后果ⅳ。
3.小產權房是農民對現存利益分配格局嚴重失衡的一種挑戰。小產權房是農民對現存利益分配格局嚴重失衡的一種挑戰。小產權房禁而不止折射的正是社會各利益團體對農村將近10萬億的土地財富分配格局的博弈和重塑過程。
我國法律規定，農村土地不能直接進入市場而只能由政府或國家通過征收來實現的。村集體是集體土地的所有者，但卻不是市場主體，沒有處分所有物的權利。通過國家征收的模式，使得國家不僅成了國有土地的所有者，也成了集體土地所有土地的實際處分者。農村集體成員實際上被剝奪了集體土地所有權中最關鍵的處分權。我國《憲法》和《土地管理法》等確認了農村集體土地所有權屬于農村集體所有。根據所有權的一般理論，所有權具有四項權能：占有、使用、收益和處分。其中處分權是所有權的核心。所有者對自己財產的處分是最終實現其所有權價值的重要途徑?！段餀喾ā返?9條也規定，所有權人對自己的不動產或動產，依法享有占有，使用，收益和處分的權利。但我國集體所有制下的農民卻失去了對自己所有物的最終財產處分權。
如果政府限制農村集體土地所有者行使所有權的范圍和方式，讓集體土地只能用于農業耕作，那么就應該取消現在的政府慣用的土地征收、征用制度，嚴格禁止政府將農村征收來的集體土地轉包給開發商用于商品房開發，除非這種征地是出于國防、抗洪、搶險救災之類的重大險情需要；而且在征地費用的分配上也極為不合理。地方政府為什么樂于把成片成片的農村地區給征出去呢？因為地方政府打著為改善村民生活條件的旗號，實際上他們自己獲得了頗豐的征地補償款，占20%～30%；最可憐的農民最終獲得的補償款僅占5%～10%。任何一個有良知的人都不得不為我國農民卑微又悲慘的處境嘆息。
由于城市建設用地的日益緊缺，農村集體土地作為稀缺性資源，逐漸突出其獨特的經濟價值和社會價值。所以說，集體土地進入城市房地產謀取市場高額利潤成為不可避免的趨勢。雖然國家政策對農村土地用途有著嚴格限制，但村集體畢竟也對本集體土地享有獨立的，排他的所有權，而且現在村集體土地上也存在越來越多的鄉鎮企業建設用地及宅基地，這也為農村集體土地進入城市房地產市場留下了一個靈活的缺口。
4.城市自然發展催生了小產權房的出現。我國從1998年開始全面停止實物分房，實行住房貨幣化。目前我國城市居民解決住房問題主要是通過地方政府主導模式，即地方政府壟斷土地供應，開發商壟斷房屋供應，因為政府只向開發商提供建設土地，所有人必須向開發商購買房屋。這種雙重壟斷的典型的刺激投機行為，是導致城市房價一直居高不下的最根本原因。這種失衡一方面造成了城市里中低收入者的住房要求無法得到滿足，另一方面也為城市周邊農村廉價的小產權房的產生和發展提供了機遇，成為催生小產權房迅速發展的首要因素。
城市的飛速發展也催生了不同的住房需要，除了城市中低收入者對廉價住房的需求外，我國老齡化社會的到來也加劇了老年人對退休養老住房的需求。現在的大城市已經不再是老年人養老的最佳場所了，這些老年人也就希望在郊區附近購買一套廉價小產權房養老；還有些商人，由于生意需要辦公地點，他們就購買鄉鎮小產權房作為公司辦事處或辦公地點，有些甚至還把直接購買小產權房賣給員工，一并解決了他們工作和居住的問題，也利于公司的長遠發展。更有一些高收入者想在鄉鎮購買別墅或建度假村之類的，遠離城市的喧囂，滿足了高收入者對寧靜生活的需求。
現在由于農村僅僅依靠農業生產已經難以維持日益發展的社會生活了，農村還有很大一批漂流一族在城市打工。勞動力已經外出務工，農村大量的房屋都在閑置中，閑置的房屋由于多年無人居住，維護，極容易毀損。很多農村人其實都希望出售老房屋。但由于國家政策不允許這些小產權房合法出售，這些房屋就只好閑置，并任其毀損。另一方面，這些外出務工的農村人即使手頭有了些積蓄，基于全國小產權房政策的限制，他們也不能在他鄉的當地購買住房安居樂業。這樣就變成了那邊不能賣，這邊不能買，變成了永遠的蝸居一族，租房一族，無法實現“我想有個家”的愿望。另一方面，城里就業形勢嚴峻，有些大學生就下鄉找工作了。這些大學生持有城市戶口，不像農村居民，在農村還有自己的一塊宅基地可以建房居住，他們只能在城里購買商品房才能實現“居者有其屋”的愿望，他們沒有辦法在農村就地買房甚至結婚安家。這種人為阻斷農村和城市交互發展的做法是社會發展規律相矛盾的。
參考文獻：
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小產權房范文2
天水飯莊的張老板這兩天把鋪蓋搬出了自己的飯館，在臨近的住宅小區買了一套住房，把甘肅老家的老婆孩子都接了過來，過起了和美的小日子。除了日常的經營，他的大部分時間都在自己的新居中陶醉。
與他同住一個小區的街坊鄰居們是他小館的主要顧客群，而這些鄰居們白天大都在北京市區上班，只有晚上下班后才會乘坐輕軌到達最后一站，然后再輾轉乘車回到這個位于通州區張家灣鎮的小區。這樣，張老板才會迎來他的第一批客人。
然而，從今年的6月底開始，張老板和他的鄰居們都開始感覺到有些不對了，特別是他們購買的住宅有了一個鋪滿報紙雜志的新名字：“小產權房”。報紙上說，這種房子沒有國家發的房產證，因為是在農民的地上蓋的，甚至還有被拆掉的危險。這到底是怎么回事？張老板慌神了，當初買房的時候，一手交錢一手領房，也沒聽說會有什么問題??？
張老板沒有意識到，一場針對他和鄰居們“小窩”的清理整頓風暴已經來臨，而他們所購買的張家灣鎮“太玉園”小區，作為北京規模最大的“小產權”小區，正處在了風暴的中心。
高房價催生“小產權房”
“從CBD坐地鐵向東，坐到嘈雜喧鬧的四惠站，再轉城鐵八通線。上車就可以倒頭睡覺，因為反正是坐到終點站土城。從城鐵站出來，隨便坐938哪條支線，或者你愿意的話也可以坐‘摩的’一路塵土飛揚就到了。等在臨街小館吃完飯回到家，天也已經黑了，一天馬上就快結束了，剩下的時間就是看電視然后睡覺。”這就是家住太玉園的安靜（化名）對自己每天下班后生活的描述。當你問她為何要選擇這樣忙碌的生活，買這么遠的房子時，她會非常干脆地回答你兩個字：“省錢”。不錯，這就是一切的原因。
安靜雖然是土生土長的“原住民”，但盡管如此，房子的事情依然是她最發愁的。從小在胡同里長大的她，深受住房狹窄的困擾，在上大學之前家里睡的還是上下鋪。大學畢業后，和來自四川的男友也發展到了談婚論嫁的程度。于是，“安家”便被提上了議事日程。單身時還可以和妹妹同住一屋，結婚后小兩口回娘家就沒有房間可住。從此，逼不得已的安靜也就一頭扎進了成堆的房產廣告之中。從她在CBD的公司到她先生工作的中關村，兩地之間的樓盤都是她日夜研究的對象。但對于他們這一對剛剛工作的小白領來說，這些房價高得令人發暈。
一個偶然的機會，安靜在網上看到了通州太玉園小區的情況?！氨冉洕m用房更經濟”的廣告語和真正“平易近人”的房價令她砰然心動?！拔耶敃r就琢磨，還能有這么便宜的房子？都說便宜沒好貨，我就想肯定哪里有問題。后來和他們聯系，人家說的也很明白，就是沒有國家的產權，不能在銀行貸款買，要一次付清?！钡敃r的安靜也已經沒有其他的選擇：“連郊區縣的樓價都漲到五六千了，即使現在咬牙買也得到河北了，想想真的可怕。可能我們真的是只能顧眼前了，兩個人跑到通州去看了看，竟然出奇得滿意。房價當然是最重要的，只是市區的三分之一，盡管和農舍比鄰而居，但交通也可以令人接受?！庇谑?，安靜真的一咬牙，和老公下了鄉，在太玉園搭起了自己的窩。
像安靜夫婦這樣最終選擇了“小產權房”搭建“小窩”的例子并不少見。事實上，從上世紀90年代末開始，在北京周邊的房山、順義、密云、通州等郊區縣，就已經出現了名人買別墅的現象，但那時的消費群體還主要屬于經濟條件較好的階層，買房子是為了度假或者消遣，“小產權”的問題他們并不在乎。而幾乎是在“小產權房”出現的那一天起，大部分都賣得十分火爆。背后的原因也很簡單，無論是名人大款還是像安靜這樣想找個窩的人，“便宜”都是個令人無法拒絕的理由。
然而，緊盯“小產權房”的不僅有“久旱逢甘雨”的購房者，同時也有包括開發商、鄉政府以及市級政府在內的各方利益主體?！叭绻f城里的那些樓盤的價格飛漲，后面有政府支持的話，那也是利益平衡的結果。那么我們買的‘小產權’的各方利益是不是已經平衡了呢？不會再來個大洗牌吧？如果是這樣的話，最倒霉的就是我們這些住戶了?！卑察o在向記者分析“小產權房”現狀的同時，也表現出了內心的憂慮。而她的這些憂慮，也許并不是杞人憂天。
“小產權房”緣何遭整頓？
2007年6月18，建設部新聞發言人《關于購買新建商品房的風險提示》，明確表示“城市居民不要購買在集體土地上建設的房屋”，即“小產權房”，因為合法權益難以得到保護。6月25日，北京市國土資源局局長安家盛表示，北京已經部署開展在全市范圍內調查“小產權”等違規土地開發建設，違規開發建設的要停工停售。消息一經傳出，頓時激起反響一片，小區業主普遍顯現出了擔憂和觀望，有些人還算平靜，有些人卻已經開始琢磨賣房。
業主謝佳來到太玉園小區的物業辦公室門前，徘徊了一陣之后，終于還是沒有進去?！拔移鋵嵤窍雭砜纯从惺裁醋兓?，因為前兩天網上都說政府叫停了小產權，說北京已經開始調查‘小產權’了，而且這兩天感覺小區里也的確人越來越少。青龍頭村拆了85個別墅的事情我也知道，現在就是聽天由命了，但有時還是忍不住跑來看看?！?/p>
和謝佳懷著相同擔憂的小區居民并不在少數，鄭老師傅的孩子為他和老伴在太玉園買了一套八十多平米的房子給他們養老。而七十多歲的鄭老師傅竟然對“小產權房”的事情也有所了解，但除了和謝佳抱有同樣的擔憂之外，他對目前的清理整頓也很氣憤：“政府要真有一天要拆房子，要轟我們走，那我就不走，這就傷了人的心了。我這么大歲數了，我兒子花錢買的房子給我養老，難道要我睡大街上去？”
對于政府處理“小產權房”的行為，一些參與報導的媒體也表示了不同意見?！稏|方今報》資深記者盛大林指出，北京市政府急于“掐死”小產權房的原因是顯而易見的，那就是“小產權房”直接損害了地方政府的利益。他指出，以很低的價格將城郊的農村土地收回國有，然后高價賣給開發商，已經成為地方政府的主要收入來源。很多城市的政府，土地出讓金已經占到財政收入的一半以上。而開發商與村集體的直接合作或者村集體的自行開發，則邁過了地方政府這個“中間商”，這無異于斷了地方政府的“財路”。
小產權房范文3
委托方（以下簡稱甲方）：_____________
法定代表人：_______
住所：_____________郵編：__________
電話：_____________傳真：__________
開戶銀行賬號：_____
受托方（以下簡稱乙方）：_____________
法定代表人：_______
住所：_____________郵編：__________
電話：_____________傳真：__________
開戶銀行賬號：_____
甲方與乙方按照自愿、平等、誠實信用原則，根據國家相關的產權轉讓政策和規定，經協商一致，雙方達成協議如下：
第一條委托事項
甲方委托乙方辦理______產權受讓項目，并由乙方提供企業產權受讓相關服務。甲方委托乙方提供的服務項目有：
1、在甲方擬受讓產權掛牌期滿后，根據有關規定，乙方組織以協議或競買方式撮合交易；
2、如果甲方競買成功，或協議成交后同轉讓方簽訂產權轉讓合同書；
3、出具產權轉讓鑒證書。
第二條提交的文件
甲方應按照有關規定向乙方提供相關材料，并如實填報有關表式內容。如為復印件，甲方應加蓋證明章。
第三條權利和義務
1、甲、乙雙方應遵守國家法律法規的有關規定，自覺接受政府主管部門監管。
2、需甲方向任何第三方支付的費用，包括清產核資、實地考察、審計、評估、權證變更、媒體公告等相關費用，由甲方自行承擔。
3、乙方應按照國家和我省的有關規定，公開、公平、公正地組織相關各方進行產權轉讓活動，對該公開掛牌項目進行規范操作。
4、甲、乙雙方均具有對對方所提供的相關材料承擔保密的義務。未經對方同意，不得提供給第三方。
第四條甲、乙雙方的承諾
1、甲方向乙方承諾，所提供的與轉讓產權相關的材料（包括原件、復印件）真實、完整。如有不實，將承擔由此帶來的一切經濟責任和法律責任。
2、甲方保證其委托乙方處理本合同所述委托事項已獲得甲方有權機構的批準。
3、甲方在本合同有效期內保證不再與第三方訂立同一標的的受讓委托合同，也不與轉讓人私下接觸、洽談成交。
4、乙方保證其已具備從事甲方委托事項的所有資格及資質。
5、乙方向甲方承諾，按照甲方的要求處理委托事務；需要甲方變更要求的，應當經甲方同意。
第五條委托費用及其支付方式
1、委托費用：根據政府物價管理部門制訂的產權轉讓收費標準，甲方向乙方支付轉讓手續費人民幣合計_____（大寫）元。
2、支付方式：甲方在本合同簽訂后______日向乙方先期支付人民幣（大寫）_____元，作為預付費用；甲方應在產權轉讓合同簽訂后______日內付清余款。
3、若轉讓不成或甲方在委托期限內要求解除委托的，甲方須向乙方支付因委托業務而發生的費用，具體金額根據乙方已完成委托事項的情況由雙方協商確定。
4、產權變更過程中所發生的費用由甲方承擔。
5、若本次委托事項需交納競價保證金，競價保證金由甲方承擔。
第六條合同的期限
本合同有效期自本合同生效之日起至止。
第七條違約責任
1、甲方如在掛牌期間或撤牌后______日內自行進行場外轉讓的，應當向乙方支付委托轉讓產權總價款______%的違約金。甲方如未按本委托合同的約定支付傭金的，每逾期一日，應按傭金總價款的______%，向乙方支付違約金。
2、乙方未經甲方同意，不按照甲方的委托事項和要求進行委托業務活動，并由此而造成甲方損失的，乙方應當賠償損失。
3、甲、乙雙方若違反產權轉讓相關政策規定以及本合同約定，違約方須承擔相應的經濟責任和法律責任。
第八條合同的變更和解除
1、甲、乙雙方經協商一致可以書面形式對本合同條款進行變更。任何一方不得單方面變更本合同條款。
2、甲、乙雙方經協商一致可以解除本合同。任何一方單方面解除本合同的，應承擔由此而給對方造成的損失。
3、任何一方按照本條第二款的規定解除本合同的，應向對方支付相應的費用。具體費用應按照受托方已完成委托事項的情況、或委托方因受托方解除合同導致委托事項成本加大的情況而確定。
第九條爭議的解決方式
甲、乙雙方在履行本合同過程中若發生爭議，應友好協商解決。協商不成的，雙方一致同意選擇______仲裁委員會合同仲裁中心申請仲裁；雙方不愿仲裁的，可依法向有管轄權的人民法院。
第十條其他
上述條款未盡事項的約定：___________
第十一條合同的生效
本合同經甲、乙雙方簽字蓋章后生效。
“合同使用須知”和合同所必備的附件與本合同具有同等的法律效力。
本合同一式______份，甲、乙雙方各執______份。
委托方（甲方）：____受托方（乙方）：_________
（蓋章）（蓋章）
法定代表人（簽字）：__法定代表人（簽字）：___
簽約地點：_______________
小產權房范文4
關鍵詞：小產權；分類處置；耕地保護
中圖分類號：D922.3 文獻標志碼：A 文章編號：1002-2589（2012）24-0099-03
一、小產權房的界定之爭
產權本無大小?！靶‘a權房”并非嚴格的法律概念,它只是一種通俗的說法，因此對于到底什么是“小產權房”也有著不同的解釋。常見的有三種。一是發展商的產權叫“大產權”，購房人的產權叫“小產權”，這是因為購房人的產權是由發展商一個產權分割來的，相對而言，發展商的大，購房人的小。二是國家房管部門頒發產權證的叫“大產權”,由鄉鎮政府發證書的叫“小產權”,“小產權房”實際上沒有真正的產權,此類房屋沒有正式的土地使用證和預售許可證,房管部門也不會對購房合同予以備案。三是所買房屋再轉讓時不用繳納土地出讓金的叫“大產權”,需要補繳土地出讓金的叫“小產權”,依照這種解釋,普通商品房就是“大產權房”,經濟適用房就是“小產權房”。大多數學者在在第二種意義上使用“小產權”這一概念[1]。本文認為，僅以所謂證件的差別來界定小產權房的觀點只看到了小產權房的表象，并未深入到其本質。小產權房問題的實質在于在農村集體土地上建造的住宅向城市居民出售。小產權房需要具備兩個條件。1）在集體土地上而非國有土地上建設住宅；2）在集體土地上建造的住宅并非農民自己用于居住，而是對外轉讓給城鎮居民。
二、有關小產權房的現行立法規定及其評析
《土地管理法》第43條規定：任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地；但是，興辦鄉鎮企業和村民建設住宅經依法批準使用本集體經濟組織農民集體所有的土地的，或者鄉（鎮）村公共設施和公益事業建設經依法批準使用農民集體所有的土地的除外。第62條規定：農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準。農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。由此可見，我國現行《土地管理法》允許在集體土地建造住宅并可以進行出賣和出租，并無出賣、出租對象的限制，也無不得向城鎮居民出售的規定。
1999年國務院辦公廳《關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》中規定,農民的住宅不得向城市居民出售,也不得批準城市居民占用農民集體土地建住宅,有關部門不得為違法建造和購買的住宅發放土地使用證和房產證。2004年國土資源部頒布的《關于加強農村宅基地管理的意見》第13條規定:“嚴禁城鎮居民在農村購置宅基地,嚴禁為城鎮居民在農村購買和違法建造的住宅發放土地使用證?！边M一步重申了禁止城市居民到農村購買宅基地和小產權房的政策。由此可見，直接導致小產權房問題產生的法律依據并非《土地管理法》，而是有關政策規定。在《土地管理法》未作明確規定的情形下，政策為何要禁止在集體土地上建造的住宅向城鎮居民轉讓？禁止小產權房交易的目的在于耕地保護[2]。誠然，耕地保護關系到國家的糧食安全，關系到社會的生態效益，關涉社會公共利益?；诠怖娴男枰?，國家對私權進行限制也具有某種正當性。但是基于公共利益的需要對私權進行的限制要遵循比例原則。所謂比例原則指的是為達成某種政策目標所需要的手段應當與目標相一致、成比例。申言之，手段（對私權的限制）應為達成政策目標（耕地保護）所必需，凡是無助于促成政策目標（耕地保護）的實現的手段（對私權的限制）則不具有正當性。目前，集體經營性建設用地直接入市，與國有土地“同地、同價、同權”已經成為中央和地方各級政府的共識和改革創新的方向，為十七屆三中全會文件所肯定。既然，集體建設用地直接流轉無害于耕地保護目標的實現，同屬于“建設用途”的住宅和宅基地的轉讓當然也不會導致耕地流失，這是一個顯而易見的邏輯。因此，禁止城鎮居民購買農村宅基地或住房，與耕地保護目標的實現無涉，不符合行政法的比例原則。
三、小產權房的利益分析
小產權房范文5
關鍵詞：小產權房；房地產市場；政府監管
中圖分類號：D9
文獻標識碼：A
doi：10.19311/ki.16723198.2017.14.059
1 小產權房的產生背景及特征
1.1 產生的背景
在我國改革開放初期，小產權房屋就開始出現，只是當時的數量較少，還沒有引起政府重視。近幾年來隨著中低收入階層的住房需求迅速增大，小產權房如雨后春筍般迅速發展，規模和面積迅速增大。盡管小產權房并沒有獲得我國法律認可，而且購買小產權房屋后，并不能獲得房a證明，面臨著較大的交易風險。但由于小產權房在價格與入住條件等方面存在著絕對優勢，滿足了大部分中低收入階層的需求。筆者認為，小產權房在我國的產生背景可以歸納為以下幾點。
1.1.1 城市化的快速發展
我國城市化的快速發展，是現代市場經濟快速發展的必然結果，這也使得大量農村剩余勞動力轉移到城鎮和非農產業就業上來，這在一定程度上解決了城市化發展對勞動力的需求，但也加劇了城市的各種負擔。首當其沖的就是對住房的需求，隨著需求的增加，房價也一路飆升。大量的中低層次消費者只能依靠購買價格相對低廉的小產權房來解決住房問題。
同時，小產權房的存在也可以實現多方的利益化。首先，小產權房的存在使得購房者得以用低廉的價格在房價極高的城市周邊解決住房問題；其次，小產權房也讓作為土地使用者的農民或農村集體獲得了更高的經濟利益；最后，小產權房雖然并不合法，但是它也為政府解決了大部分中低層居民的住房問題，緩解了政府壓力。
1.1.2 城鄉二元經濟結構
城鄉二元經濟結構是指以城市現代大工業生產和農村傳統小農經濟兩種經濟并存的經濟結構。由于大部分公共服務和基礎設施上農村與城市間存在較大差距，這就造成城市和農村貧富差距過大、地區發展不均衡等問題。同時在城鄉二元土地產權制度背景下，小產權房在城市與農村的交界地區快速發展起來。
1.1.3 城市房價過高
近年來，城市的房地產價格大幅上漲，大部分中低層收入家庭普遍負擔不起如此高昂的房價。然而，國家近幾年加大了對農村建設的投資力度，在農村住房改造以及基礎設施建設的過程中，農村一些集體組織挖掘出一條新的“致富通道”，為了獲取更高的經濟利益，這些農村集體組織開始在農村集體用地開發建設小產權房屋，而這也正好迎合了低收入階層人群對于低價房屋的需求，甚至一部分人群將小產權作為第一住所使用。這種行為讓當地村委會看到了小產權房的利潤巨大，小產權房也因此被大規模地開發建設。
1.2 特征概括
1.2.1 數量大，范圍廣
我國小產權房不僅數量龐大，而且其分布也十分廣泛。無論是在北京、上海、廣州、深圳這樣的大城市，還是在洛陽、菏澤這樣的中小城市都隨處可見。根據2013年全國工商聯提供的一份大會發言中我們得到的調研數據顯示，累計已經超過7.6億平方米。然而現如今小產權房面積已猛增至66億平方米，有8000多萬的人口在居住。例如北京，小產權房占據所有市場樓盤總量的20%以上，在北京四環以外，就是小產權房，可是北京都已經發展到五環、六環了，房山縣、順義縣也都改名為房山區，順義區了，這也變相的使小產權房的不利位置轉變成為了非常有利的位置。在深圳，小產權房建筑可以占據深圳總建筑面積的半壁江山了。在有著“天下第一莊”之稱的石家莊，據不完全統計，石家莊正在銷售及潛在供應的小產權房面積近360萬平方米，然而2011年石家莊商品住宅數量也僅僅只有427.56萬平方米。可見小產權房的開發建設規模巨大。
1.2.2 形式繁多，難以管制
小產權房在全國各地的存在形式多種多樣，主要包括舊城改造、建設城中村、城中村改造等等，使得今天國家對小產權房難以管制。盡管國家的相關法律法規及規范性文件都已經明確指出，小產權房是不合法的，但是大部分群眾仍然抱著總有一天小產權房會轉正的僥幸心理，準備購買小產權房，這樣既有房子住又可以節省開支，何樂而不為呢？政府為了抵制小產權房，先后各種政策，但是仍然有大量城中村、城郊村鎮打著建設社會主義新農村的旗幟建設小產權房。由于這些小產權房所處位置“隱蔽”，建筑規模較小，所以其建筑面積很難統計；而且，小產權房屋未辦理國家土地使用手續、未經建設許可和出售許可，買賣雙方僅憑“購房協議書”無法保障小產權房的質量和安全，國家也很難直接進行管制。
1.2.3 利益驅使，主體眾多
小產權房以其低廉的價格博得了幾乎囊括所有收入階層人們的喜愛。在北京、深圳等大城市，小產權房的主要需求群體就是外來務工人員和收入較低的群體，這些群體對小產權房的需求十分巨大，幾乎有50%的外來人口住在城中村。而在其他中小城市，例如長春、太原，在小產權房的需求者中就包括了許多低薪階層、公務員、大學畢業生等人群，當然也不乏許多靠倒賣小產權房而獲利的私營業主。小產權房的供給者主要包括村委會、鄉鎮政府、私營業主、企業家等，由于缺少正規辦理各項許可證的渠道，缺少辦理正規手續的步驟，使得這些供給者能夠自定價格，達到個人利益最大化，因此小產權房在我國的猖獗與這些主體的個人利益得到實現有極大關聯。
雖然小產權房近幾年發展速度迅猛，但因其缺乏生存環境，而且在政府已經明文規定禁止小產權房的建設，并且出臺一些政策對小產權房屋進行改造，并且房地產價格也在理性回歸。在這樣的發展趨勢下，小產權房合理化已不再遙遠。
2 小產權房現存問題
小產權房在一定程度上緩解了一些城市中收入偏低人群的住房問題，增加了農民的收入。但也給社會帶來了非常嚴重的影響，其影響主要體現在以下幾個方面。
2.1 小產權房存量大
我國在北上廣深等一線城市就業的大部分人群，因為買房的壓力過大，大多都會把目光投向小產權房，價格的低廉吸引了相當多的一部分人，不僅是在我國一線城市存在這類現象，在我國其他地區也同時存在此類問題，而正是因為大家對小產權房的追捧，和一些開發商借此機會鉆法律空子大肆地建造小產權房等諸多因素，導致現如今小產權房存量過盛的局面尤為突出。
2.2 沖擊房地產市場秩序
首先，小產權房的出現抑制了大產權房的市場交易。面對高額的商品房，很多人對買房產生了恐懼。小產權的供應使消費者們重新燃起了買房的熱情，也讓很多因高價無法購買房屋的消費者解決了燃眉之急。但對于開發商來說，小產權房的供應也使得正規商品房的銷售量驟減。
其次，法不責眾的消費心理被不斷強化。在一些關于小產權房的問卷調查中發現，有些調查把小a權房持有者動機取向分為金錢價值影響、基本住房改善、自然宜人環境、工作生活需要、認知興趣實現等五類動機。問卷結果明確顯示，大多數小產權房持有者在金錢價值取向的動機強度最高，很多持有者懷有“跟隨多數，法不責眾”的心態。
2.3 小產權房不合法
小產權房是對現行法律的公開違反，從諸多層面都違反了我國《憲法》和《土地管理法》，我國《憲法》第十條規定：農村和城市郊區的土地除由法律規定屬于國家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有，任何組織或者個人不得侵占、買賣或者以其他形式轉讓土地?！锻恋毓芾矸ā返诹龡l規定：農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設。法律法規上對小產權房的明文規定清晰可見，但還是有大多數的買賣者抱著“法不責眾”的心態，視法律法規于不顧，這也嚴重影響了法律的嚴肅性和權威性。
2.4 土地亂用現象嚴重
小產權房的供應，從源頭上講可分為兩種：一種是擅自在集體建設用地上違法建造的房屋，另一種則是未經農用地轉用審批，直接占用農用地違法建造的房屋。一部分農村集體組織在利益的驅動下，違背農村土地使用規劃，扇子占用農民耕地進行小產權房屋開發建設，使得農村耕地面積大幅度減少，土地利用規劃失控。
3 小產權房問題成因
3.1 政府相關部門監管不力
雖然國務院針對小產權房問題已做出部署，要求國土資源部和住建部成立專門領導小組，負責對小產權房屋的全面摸查和清理。但是，政府有關部門并沒有從根本上解決小產權房屋問題，政府未能有效控制城市高昂的房屋價格，至少在價格方面，小產權房依然有著自己的生存空間。而且，政府在小產權房屋開發建設的過程中，存在著一定的行政不作為現象，首先，政府未在小產權房屋出現之前做好防范治理工作；其次，現如今，小產權房屋已成氣候，面對經濟利益，大部分農村基層干部對小產權房的開發建設“亮綠燈”，甚至積極為開發商提供土地、優惠政策等支持開發；最后，由于政府并沒有對小產權房屋采取嚴格的排查，大部分中低收入階層的群眾抱著僥幸心理購買小產權房屋，有需求就會有供給，這也無疑變相為小產權房的開發提供了群眾基礎。
3.2 房價虛高
近年來，我國房地產業迅速崛起，為我國城市建設水平的提高和城市居民的住房條件的改善起到決定性作用。由于政府把主要精力集中在推動城市住房市場化上，使得城市農村之間的房價差距也迅速拉大，城市房屋再經過媒體新聞層層炒作，導致我國城市房價虛高。城市房地產價格過高，普通群眾因為住房問題無法解決，導致大家把目光紛紛移向了價格低廉的小產權房。
3.3 土地法律不健全
農村土地產權制度有諸多缺陷。我國農村土地的設置并不明確，雖然我國農村土地名義上是農村集體所有，但是對于集體的概念，并沒有明確的解釋說明，這也就導致，在有機會利用土地賺取高額經濟利益時，每一位農民都希望獲得利益，又不愿意為土地損失負責。因此，帶來的結果必然是，小產權房的不合法。土地不僅是一種資源，也是一項重要的財產。雖然，農村土地的擁有者――農村集體組織和土地開發商是農村土地開發的貢獻者，但是經濟利益的誘惑，使得農民對土地有強烈的占有意識、經營意識，而小產權房屋則是成為了為農民和土地開發商帶來經濟利益的有效途徑。
3.4 土地規劃不完善
從2006年至今，我國對新農村建設的腳步從未停歇，解決不完善的土地規劃所帶來的問題是一項艱巨的任務，需要慢慢推進，不能急于求成。我國部分地區，在缺乏用地建設規劃的情況下，對土地盲目開發，也沒有相關部門的審批手續，這些因素就給小產權房留下了很大發展的空間，未經土地正規轉化就把農業用地私自作為建設用地使用，在農業用地上建造房屋，并將除自居房屋以外，其他多余的房屋出售給城鎮居民，一些村民和村干部發現利潤極其可觀，便抵擋不住金錢帶來的誘惑，大肆的建造一些住宅作為小產權房進行買賣。甚至，有一些村干部，以各種“合理”的名義建造小產權房屋，對外出售為自己帶來經濟利益。這種隨意占用農業用地進行小產權房建設的行為，嚴重影響了我國土地利用規劃制度的完善。
4 小產權房合理化的對策建議
4.1 改進政府監管制度
首先，政府應加強對相關行政部門人員的思想培訓，提高工作人員對小產權房的認知程度。部分鄉鎮政府借以新農村建設的名義，輔助開發商建造小產權房，很大程度是自身意識薄弱，對于小產權房的認知高度不夠，所以政府應采取相應規制的培訓，提升行政人員意識。其次，政府應嚴格對土地利用進行管控。在土地利用的審批程序上嚴格把控，不得出現未經審批就可隨意占用耕地建造房屋的現象。再次，也要宏觀調控好城市商品房的價格波動，使房價趨于平穩。最后，政府應加大對住房保障體系的建設，同時予以回購部分小產權房屋用于保障性住房，或者政府承租后向受保障對象出租。這不僅促進了小產權房的合理化趨勢，也大大提高了小產權房的利用率，解決不少因為買房難而生活壓力大的部分群眾，不管是從社會建設角度考慮，還是從民生角度考慮，此做法都非?？尚?。
4.2 調整房地產市場結構
2016年我國重要的經濟問題之一就是房地產市場問題，現在我國房地產高庫存、低銷量現象極為嚴重，即使在這樣嚴峻的情形下，房價一直飆升，便導致了小產權房的增多。作為嚴重的影響因素來說，房地產市場應有節制的利用土地，不能盲目建造，應配合當地政府部門，根據所在地區的發展情況調整好房屋價格，以清除部分庫存為主，進行自我結構的重新整合，開創社會與自身共贏的新局面。
4.3 健全土地法律規制
小產權房的合法化將會是健全我國土地法律規制的重要一步。我國近期提出的“統籌城鄉發展”、“形成城鄉經濟社會發展一體化新格局”等戰略，意在打破城鄉壁壘，縮小城鄉差距，促進農村和城市生產要素合理分布、協調發展。
首先，必須從法律上明確農村土地產權主體。如今，我國農村土地所有權主體模糊，還沒有實現土地使用和保護的責任制。而且，在農村土地使用過程中各主體間的利益摩擦和相互間的權利爭奪，所以在加快制度改革時，確權很重要。
其次，要將使用權作為農民土地財產權利的中心，在政策法規的制定過程中，要深入研究農村土地使用權制度，猿峙逋戀匚鍶化，完善農村土地收益權和處置權。
最后，要改革和完善我國現行的土地征收制度，禁止以國家征收的名義進行商業開發，損害農民的利益。將農用地分等級劃分，并制定相對應的征收標準，必須做到征收土地整個過程公開透明，最大程度維護農民合法權益。
4.4 完善土地利用規劃
首先，土地的利用要遵守法律規定，符合土地利用規劃。其次，在房地產市場土地供應量大大增加的情況下，要充分注意集體土地的特殊性，對于集體土地的開發，要符合當地的發展環境、征求組織成員意見。最后，要通過完善土地利用規劃，縮小城市農村之間的壁壘，城市土地利用規劃標準要充分結合鄉鎮、農村的集體土地規劃情況，以嚴格的標準進行土地利用規劃與審批，以免導致集體建設用地的成為現代化建設的工具。
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小產權房范文6
就在各地嚴查“小產權”房時，濟南傳來消息，已率先“開炸野樓盤”。與此同時，所謂的“大產權”房價開始了新一輪上漲，有的幅度甚至在千元以上。在我國，土地有全民和集體兩種所有制形式。不知政府強行拆除建在集體所有制土地之上的“小產權”房是否有法律依據。政府一直致力于宏觀調控以期降低房價，房價卻越調越高。而“小產權”房價格低廉，是否可以考慮通過合理的方式對“小產權”進行整改，讓它成為高價房市的一個補充。
本文對“小產權”房熱銷的原因、購買小產權房存在的風險以及合法化出路作了分析，旨在引發大家進一步思考和探討。
什么是“小產權”房？簡單地說，就是在大、中城市市郊、郊縣或者鄉村，未經合法審批程序私自開發建造的房屋。這些房屋沒有經過土地征用和審批程序，減少了房地產開發過程中的許多中間環節，也省去了土地出讓金、增值稅以及房地產開發交易方面的很多稅收費用，因而房屋銷售價格低廉。鄉村集體經濟組織為了便于出售這樣的“違法房屋”對外打出“小產權”或“集體產權”的旗號。
“小產權”房熱銷的三大原因
可以說，中國房地產市場有多長的歷史，“小產權”房就有多長的發展史?？蔀槭裁吹浆F在才出現“小產權”房的熱銷呢？
首先，房價在宏觀調控背景下“越調越高”，而法律手續殘缺的“小產權”房價格低廉。在價格對比懸殊的情況下，鋌而走險購買“小產權”房成為多數購房人無奈的選擇。
其次，“小產權”房經過了十多年的發展，早期的“小產權”房依然存在，造成城市郊縣村民組織認為“小產權”房違法、但不受法律追究。隨著越來越多的違法“小產權”房被建設和銷售，無論是建設者還是購房人都堅信“法不責眾”。
第三，房價在宏觀調控連續失利的情況下，民眾對監管部門的信任度大大降低。廉租房、經濟適用房都走了樣，合作建房得不到地方政府的認可和支持。民眾迫切的住房愿望和商品房的天價形成強烈沖擊，“小產權”房也因此被民眾視為政府解決住房問題的未來希望。
一邊是遙不可及的商品房房價，一邊是價格低廉的違法“小產權”房存在的風險，購房者“兩害相權取其輕”。一旦“小產權”房被相當規模的人群所購買，并由此牽涉到城市郊縣農村集體經濟組織的利益，政府就很難簡單地作為違法建筑處理。
購買“小產權”房的五大風險
“小產權”房的唯一優勢就是價格低廉。以北京、上海、廣州等中心城市為例，市內房價10000元/平方米左右；而郊縣的“小產權”房3000元/平方米左右。但是，購買“小產權”房的風險卻是極高的。“小產權”房低廉價格的背后潛藏著人身和財產安全的危機。
第一，“小產權”房沒有合法產權證，難以上市交易。鄉村集體組織建房是違法違規開發耕地建房，一般只經過鄉鎮政府同意，沒有合法的土地使用證和房屋建設許可證，這樣的房子沒有產權證。如果集體要求收回房產或者因為政府規劃，要求拆除“小產權”房，購房人補償要求將得不到法律支持。
第二，房屋質量沒有保障。由于沒有合法的開發建設手續，房屋建設的質量監督缺位，房屋質量得不到保障，購房人一旦發現質量問題難以解決。
第三，一旦發生糾紛，購房人的權益難以實現。沒有合法的產權和銷售手續，沒有房地產部門的監督，發生合同爭議時，購房人的合法權益無法保障。
第四，“小產權”房物業管理是難題。由于是在城鄉結合部，“小產權”房社區多是村委會組織人員看護，物業管理不規范，違法收費和治安問題都很突出。
第五、“小產權”房住戶的水電等公用設施不配套，子女上學成問題。多數城鄉結合部都是土政策，水電費等收取很不規范。
合法化出路：納入“合作建房”體系
建設部近日要求各地停止“小產權”房的開發建設和銷售，但是，民眾擔心的是這個“禁令”能否令行禁止。同時，對于十多年發展起來的“小產權”房市場的客觀存在該如何處理？
房價不斷上漲的根本原因在于地方政府縱容開發商投機炒作土地和房價。房地產是地方政府財政收入的主要來源，是地方經濟增長的“支柱”和“亮點”。官員的政績出自房地產，GDP（國內生產總值）增長來自房地產。開發商高達60%的利潤有一半貢獻給了地方政府，宏觀調控增加的稅費都轉嫁到了房價上，這樣房價自然越調越高。
經濟適用房和廉租房為何發展不起來？一是政府沒有足夠的經濟實力；二是開發商不希望、并給政府施壓；三是民眾不認可。因為經濟適用房不適用，廉租房不廉價，反而成為滋生腐敗的根源。合作建房為何叫好不叫座？一是政府不支持，合作建房發展了，政府將損失很多利益；二是開發商不支持，分明是搶他們的飯碗；三是組織實施措施不當；四是銀行不配合。根本原因是合作建房有利于民眾，不利于地方政府、開發商和銀行。
當經濟適用房、廉租房、合作建房一再讓民眾失望后，民眾將希望寄托在了“小產權”房上?！靶‘a權”房如何合法化？如果和商品房一樣，履行所有房地產開發報批程序，那么，價格自然大幅上漲，也就失去了存在的基礎。鑒于此，政府應該立法鼓勵“合作建房”，把“小產權”房納入合作建房體系是解決“小產權”房問題的較好辦法。
“合作建房”的好處是減少了房地產開發環節的地價炒作和商品房交易稅費，因而價格比較低。目前的情形是“小產權”房沒有土地使用證和房產證，購房者權益得不到保障。既然如此，可以現有的“小產權”房居住小區為單位，“購房者”聯合起來達成合作建房協議，補交土地出讓金，辦理合法的房產手續，爾后組建自己的業主委員會。這樣既解決了“小產權”房的合法化問題，又避免了商品房正常開發程序的高房價。
“小產權”房的購房者已經客觀形成了一個群體，注冊一個現成的“住房合作社”，依法補辦土地房產證。這當然需要地方政府出臺政策支持，并給予有關稅費的減免優惠。這樣，“小產權”房就變成了“合作建房”，并由此開創合作建房的新思路。
董正偉 北京市中銀律師事務所律師
案例背景
“小產權”房從熱銷到熱查