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共有產權住房范文1
英國共有產權住房始于1980 年啟動的“共有產權計劃”。當時，經歷二戰后30多年大規模公共住房建設，英格蘭地區住房供需已基本平衡，而經濟增長放緩與保障房建設財政支出增長的困境日益凸顯。為此，英格蘭地區政府推出了以保障房市場化為核心的公共住房政策，主要目的在于：（1）減輕政府的財政負擔和騰出更多的社會住房；（2）減輕部分中低收入家庭負擔和提高住房自有率（莫智等，2010）。
英國共有產權住房計劃主要包括“共有產權”住房和“共享權益”住房，兩者本質上都是按份共有。共有產權住房含“半買半租”性質，購房者擁有不完全的住房所有權，并且其租金較低、帶有補貼性質。共享權益住房是給予購房者一種金融支持，由住房協會向符合條件的購房者提供長期免息的購房權益a貸款，一般占所購住房總價的25%。一旦共享權益住房重新上市交易，則原購房家庭需一次性補交全部免息貸款，并將增值收益按比例返還給住房協會（吳立群和宗躍光，2009）。
經過30年的實踐發展，英國共有產權住房至今已較為成熟。據Graham和Sky（2010）報告統計，2006-2011年，英格蘭地區平均每年建成完工1萬套左右共有產權住房，其中2006-2009年期間年均完工1.24萬套。2004-2009年間，共有5.2萬套共有產權住房被個人申購，約占1979年以來所有共有產權住房供給總規模的30%左右，期間約有1.13萬套被再次出售（年均2260套）。據Clark（2010）對1146位共有產權住戶調查顯示，新近購買共有產權住房的家庭所購買的產權份額平均為41%。
二、英國共有產權住房的實踐與模式
（一）支持對象
在英國，申請共有產權住房的家庭需要滿足以下條件：（1）家庭年收入低于60000磅（人民幣60萬元左右）；（2）首次購房者（或曾經擁有住房，但目前無力購房）；（3）租賃住房協會的住房。符合條件的家庭需要向當地住房協會或當地政府部門申購，申請通過后通常要經過一段時間的輪候才可以購買。
（二）運作方式
1.責任主體
英國共有產權住房由當地的住房協會負責運作，當地政府對共有產權住房的供應和運作方式做出總體規定。具體運作方式則由住房協會根據本地特定情況來定制，包括建設、申請、轉讓和退出等環節。購房者負責對住房私人部分的維修，而住房公共部分則由住房協會負責維修，但費用最終要分攤給每個購房家庭。
2.房源籌集
共有產權住房來源既包括新建住房，也包括二手房，主要由當地住房協會來組織建設或收購籌集，在轉讓和退出環節上，也是由住房協會來具體操作（秦虹，2007）。但在一些城市，共有產權住房也可以是購房者直接從公開市場上購買，但銷售價格參考所在地的房價水平來確定，并同時考慮購房者的支付能力，最終銷售價格一般要比同地段的商品房價格低。
3.申購
購房人根據自身支付能力向住房協會購買一定份額的住房產權，一般在25%-75%之間，并對剩余部分產權價值每年支付2.75%-3%的住房租金，形成由購房者與住房協會按出資比例共同擁有的住房產權共有模式。個人擁有的住房產權份額可動態自由調整，既可以根據自己的收入增加狀況逐步購買住房協會持有的產權，直至完全私有，也可因收入下降等原因向住房協會申請降低自己持有的住房產權份額，直至變為完全向住房協會租賃住房。
4.收益
共有產權在封閉體系內運行和轉讓。購房者可將自己擁有的那部分住房產權出售，出售的對象應當由所屬的住房協會在符合條件的輪候家庭中指定。租賃方面，住房協會規定購房者只能在符合一定條件并征得住房協會和貸款機構同意的條件下才能將住房出租給他人。購房者可對房屋進行修繕，修繕后的住房再次出售時，相應的修繕部分收益歸原購房人所有。
三、英國共有產權住房實施績效
（一）主要成效
英國共有產權的成效主要體現在以下幾方面。
1.實現更高的供給效率
相比建造社會租賃住房而言，建造共有產權住房只需政府更少的資金補助（Clark，2010）。據統計，提供一套共有產權住房耗費政府公共資金27000英鎊，而提供一套社會住房將耗費57300英鎊，約占社會住房耗費的一半左右（Graham和Sky，2010）。當將共有產權住房的一部分按市場價格出售的時候，只有租賃的那部分享受租金補貼，但共有產權住房收取的租金比社會住房收取的租金要高。因此，共有產權住房是一種既能滿足中低收入家庭住房需求，又能提供比社會住房更少政府補助的住房方式。
2.騰出社會住房
共有產權住房計劃能使一些收入狀況較好的社會住房申請人轉向為共有產權住房申請人，或通過勸說現有社會住房對象轉變為共有產權住房對象，如此能有效減少社會住房壓力。貧困家庭對社會住房的迫切需求和部分中低收入家庭對自有住房的美好愿望能同時滿足。因此，對現有社會住房住戶來說，共有產權計劃通常是他們優先考慮的選擇。
3.分享住房增值收益
基于資產的財富分配不均通常比基于收入的不均更為嚴重，因此政府尋求通過擴展住房所有權來改善低收入家庭的資產價值和財富分布。擁有住房即表明擁有資產增值機會，很多家庭希望擁有住房，但其收入情況總跟不上房價上漲速度，而共有產權住房正給了他們踏上住房階梯的一個機會。當他們的收入狀況改善后，可通過向住房協會購買更多的住房產權份額、或通過轉讓自己持有的那部分住房產權后再在市場上購買商品房，以獲得更多的住房產權。
4.促進社區多元和可持續發展
共有產權一直被視為城市再生和防止社區兩極分化的一個重要手段（Martin，2003）。政府推行共有產權住房的目標是確保人人享有適當住房，實現其住房類型與收入水平更好地匹配和平衡，鼓勵較高收入人群購買共有產權住房后繼續住在原社區，可提高社區多元化和可持續發展水平。
5.更好地滿足家庭的需求和目標
大多數普通家庭的夢想是在一個合適的地方和合適的年齡期有一套可支付的住房和一個舒適的家。市場經濟中人人買得起住房是不太現實的，而人人獲得部分住房產權是可實現的，因此，共有產權住房正是實現家庭住房夢想的重要橋梁。
（二）存在問題
1.流動性欠缺
英國政府對共有產權住房的管制非常嚴格，也導致共有產權住房流動性不足。共有產權住戶若想將其住房出售，則必須有住房協會指定合適有資格的人選，這個過程至少需8個星期，通常被住戶抱怨不及房地產中介那樣及時高效。共有產權住房也不能出租，若住戶暫時離開，則其住房只能空置，降低了住房的流動性。
2.靈活性不足
共有產權住房管理的靈活性（flexibility）也面臨不足。住房協會通常要對住戶做一系列長達數月的財務評估和測試，以判析住戶的可支付能力，這個過程繁瑣耗時，降低了共有產權住房應有的靈活性。
3.面臨房價下降風險
旨在讓居民和政府共享房價上漲收益的共有產權住房，最大的風險在于房價一旦停止上漲或出現下跌，則使居民和政府一起分擔房價下跌的風險，尤其是個人要承受房價下跌帶來的負資產風險和巨大痛苦。在這種情況下，居民可能降低購買共有產權住房熱情，而由政府承擔建設和持有風險。但不同于個人，政府建設共有產權房的費用由全體納稅人負擔，這表明共有產權房的風險又將最終轉嫁給全體納稅人。
四、英國共有產權住房對中國的啟示
1.利用共有產權住房重塑住房保障體系
我國現行的住房保障體系主要以“租售補改”為核心，包括公共租賃房、經濟適用房、貨幣化補貼和棚戶區舊城危舊房改造等，其產權形態要么是租、要么是售，其存在僅是產權連續譜上的兩個極點，租售補改的供應體系和管理體系也基本上相互分割和獨立（陳淑云，2012）。共有產權住房的創新設計帶來了 “中間產權（intermediate house tenure）”住房的新概念（Munro等，2005；Clarke，2010），它是一種既有租又有售的混合產權形態，它既有“售”的好處，使個人擁有部分住房所有權，又有“租”的好處，享受低租金，并以低門檻幫助個人跨入住房階梯，是一種擁有獨特優勢的住房保障工具，應吸納進來使我國的住房保障體系更加豐富和完善，塑造保障性住房完整的產權結構和形態。
2.利用共有產權圓夾心層的住房夢
我國商品房市場的門檻過高，房價一直高漲，再加上我國住房購買首付款比例要求也過高，導致廣大中低收入者買不起或租不起商品房，另一方面，我國當前住房保障覆蓋面還不夠廣，導致大量夾心層人群既被商品房市場遺棄，又被住房保障忽略，其住房需求得不到滿足。共有產權住房可為廣大夾心層人群帶來福音，它降低了中等收入居民的購房門檻，使其較早跨入住房階梯，實現居者有其屋的理想。英國的共有產權住房正是憑借創新的制度設計，切實實現“夾心層”居民的住房權益。
3.利用共有產權增強保障性住房流動性
盡管英國共有產權住房流動性與商品房相比有其不盡如人意之處，但與廉租房和公租房相比，明顯具有較高的流動性。住戶收入情況變動后可自由調整住房產權比例和權屬，如收入情況改善后可購買全部產權，收入情況惡化后可調整為完全租賃住房，人口遷移或換工作地時還將其共有產權住房折價退還給住房協會，獲得相應增值收益，避免了傳統公共住房固化性對個人就業和遷移的障礙（Lui和Suen，2011）。
4.利用共有產權來實現住房保障建設管理的社會協作
英國負責實施和管理共有產權住房的主體是住房協會，屬于非盈利性的社會組織。與私營機構一樣，為獲得政府投資，它也要像其他住房公司一樣投標申請住房建設貸款，可以采取多種經營方式，但其利潤都要全部用于保障房建設。與政府主導保障房建設管理模式相比，由住房協會來負責保障房的建設管理具有獨特優勢，它發揮了市場化獨立主體的專業化運作優勢，避免了政府的大包大攬和低效管理。
5.利用共有產權提升住房保障效率
首先，英國共有產權住房中政府與個人出資比例關系顯性化，產權和利益分配規則明確，分配和轉讓過程中鉆制度空子和腐敗的可能性大大下降，提高了保障效率。我國經濟適用房與國外共有產權住房有其相似性（如規定個人購買后在向市場轉讓時政府與個人分別獲得55%和45%的增值收益），但因出資比例、產權與制度等方面界定不清晰，其腐敗和低效問題廣受詬?。┯谳Y，2010；呂萍等，2013），因此，應借鑒英國共有產權住房產權制度，向共有產權方向發展改造經濟適用房的升級版。其次，共有產權住房的好處是政府不用像建設公共住房一樣全部出資，政府可騰出預算資金用于更多更緊迫的其余類型的保障房建設上，提高了住房保障資金的使用效率。
參考文獻：
1.莫智 鄧小鵬 李啟明.國外住房共有產權制度及對我國的啟示.城市發展研究.2010.3
2.吳立群 宗躍光.共有產權住房保障制度及其實踐模式研究.城市發展研究.2009.6
3.Graham S， Sky B. The Role of Shared Ownership in the Future Housing Market[R]. 2010
4.Clarke A. Shared ownership： Does it Satisfy Government and Household Objectives？[A] in Monk S， Whitehead C（Eds）. Making Housing More Affordable： the Role of Intermediate Tenures[A]. Willey Blackwell， 2010： 183-200
5.秦虹.英國住房的共有產權制度.城鄉建設.2007.9
6.Martin G. Swamps and Alligators[R]. Joseph Rowntree Foundation， York， 2003.
7.陳淑云.共有產權住房：我國住房保障制度創新.華中師范大學學報（人文社會科學版）.2012.1
共有產權住房范文2
公有住房租賃證不能辦個人產權。使用權房只有住房使用證的證明，這是由產權單位發放的，證明持證人擁有合法使用權的一種權利證書，但這不是房產產權證，不屬于產權辦理。使用權房在原則上銷售后成為了私有財產，可以自由處分，但仍無法辦理產權。
公有住房不能辦理房產證，公有住房是國有住宅，公房使用者在法律允許范圍內，對公有房屋享有占有、使用、部分收益和有限制處分的權利。一般個人只有承租權而沒有所有權，因此，不能用公有住房使用證去辦理產權證的。
對于已購公有住房的再次銷售問題，從一般原理看，由于公有住房進行銷售后就進入了私有領域，私人所有的財產，權利人可自由處分，所以已購公有住房可以自由買賣這是一般原則。但是在現實中由于很多已購公有住房是通過福利和改革受益的結果，所以在目前各地對已購公有住房的銷售還有一定的限制。
（來源：文章屋網 ）
共有產權住房范文3
共有產權房，并不是一個新鮮的事物。國際上，英國政府于2005年推出的“新居者有其屋計劃”，開始實施共有產權房制度；鑒于英國的成功實踐，2009年3月6日，美國政府正式宣布啟動名為“居者有其屋”的第二代房屋援助計劃，也開始了推進。國內，從2010年3月江蘇淮安開始試點以來，上海、山東、甘肅等地也先后開始嘗試這種共有產權保障房的建設。
國內探索與國外實踐根本不同的是，國外的實踐，雖然有保障房的性質，但在本質上卻是市場體系的一部分，是完全市場化運作的。我國則將其定義為保障房的性質，在具體運作中，計劃色彩、行政色彩濃厚。如果不與市場接軌，隨著深入推進和時間拉長，共有產權房的可持續發展問題、產權分配問題、上市交易問題、牟利和尋租問題等，都將成為困擾。
以英國為例，其市場化運作的特征，至少有以下幾個方面：
第一，在購房主體資格方面，英國沒有限制，凡是英國公民，均可申請，只是限定購房者首期可以購買的產權比例，必須在25%—75%之間自主確定。同時，在可以選擇購買的房屋對象上，英國也沒有指定小區，不限制購房的范圍，從而最大程度上以人為本。
第二，在共有產權房資金運作方面，開始，英國是政府撥付一定啟動款項，由住房協會按照基金的形式來專業運作；后來，英國政府放寬了，銀行、信托甚至個人都可以參與。當然，時至今日，住房協會仍是主體。
第三，購房者獲得完全產權沒有具體的時間限制，但在購得完全產權之前，政府會向購房者收取共有產權部分的租金，租金的價格是完全市場價，購房者從政府手中購買剩余的產權，也完全按照市場價。
第四，在共有產權房的處理方面，只要征得共有產權主體的同意，在沒有取得完全產權之前，不僅允許賣，也可以將住房全部甚至部分出租給他人。當然，價格必須是市場價，也必須尊重共有產權方的優先購買權和承租權，收益也需要按照享有的產權比例進行分配。
第五，在共有產權房的維修義務方面，英國明確規定，不論購房人擁有房屋多大比例的產權，房屋的一切維修費用均由購房人承擔，房屋內部的維修由購房人自己委托專業機構來進行，公共部分可以由住房協會來維修，也可以委托專業機構來維修。
而在我國的實踐中，因為將其性質定位保障房，則有很大的不同。在購房主體方面，基本限定為中低收入群體；在可購買的房屋方面，基本限定為政府指定小區；在可以購買的產權比例上，購房者可選擇的空間很?。辉诠灿挟a權房資金運作方面，基本上是政府直接參與；在共有產權房的處理方面，可以住，可以賣，而不允許出租；在對待共有產權的權益方面，購房者基本上不需要支付任何租金，只是設定了一定的期限來還清政府款項，甚至不需要承擔利息；在政府的共有產權房資金來源方面，基本上都是從土地出讓金中拿出一部分來實施；而關于房屋的維修義務，似乎還沒有明確規定。
正是沒有市場化運作，一些問題便隨之而來，將人群限制在中低收入群體，可選擇的購買比例較小，受惠的群體也就有限；不能很好處理共有產權一方的權益，從而導致購房者購得完全產權的積極性不高，進而影響了政府共有產權資金的保值增值和可持續投入；政府指定小區，不僅不方便購房者，而且實際上讓小區打上了“窮人區”的標簽，也影響了房產的保值增值；只能自住、出售不能出租，影響了共有產權房的使用效率，甚至導致私自出租和免費供他人借?。痪S修義務不明，也可能導致不打算購買完全產權者不夠愛惜房產。
共有產權住房范文4
[關鍵詞]經濟適用房 發展 模式
一、經濟適用房的概述
經濟適用住房是指已經列入國家計劃,由城市政府組織房地產開發企業或者集資建房單位建造,以微利價向城鎮中低收入家庭出售的住房。它是具有社會保障性質的 。具有經濟性和適用性的特點。經濟性,是指住房的價格相對同期市場價格來說是適中的,適合中等及低收入家庭的負擔能力。適用性,是指在房屋的建筑標準上不能削減和降低,要達到一定的使用效果。和其他許多國家一樣,經濟適用房是國家為低收入人群解決住房問題所做出的政策性安排,另一種出租為主的住宅政策稱為 。
二、經濟適用房的幾種模式
1.經濟適用房“日照模式”
全國聞名的經濟適用房“日照模式”具體表現在以下四個方面:
(1)是經濟適用住房補貼資金,直接從政府土地出讓收益中列支,不再單獨拍賣經濟適用住房用地。拍賣經濟適用住房用地,由于區位不同、地面附著物不同,同樣數量的土地,每年拍賣的價格不一樣,補貼標準不能科學把握,差別較大。
(2)是建立經濟適用住房補貼退出機制。規定“利用經濟適用住房補貼購買的住房,5年內上市交易的,全額退回補貼;超過5年、不滿6年上市交易的,按照補貼總額的90%退回購房補貼,每增加一年遞減10%;15年以后(含15年)上市交易的,不需向政府退回購房補貼”、“未按規定退回經濟適用住房補貼的,不予辦理房屋產權交易手續”。退回的補貼納入經濟適用住房補貼基金,用于向其他低收入家庭發放住房補貼,提高資金使用效率。
(3)是在申請條件方面增加了“申請人具有市區常住戶口5年以上、夫妻雙方平均年齡30周歲以上”和“本人居住父母名下房屋并且父母有兩處以上房屋的,不享受本辦法規定的經濟適用住房貨幣補貼”的規定。
(4)是對申請人中號購房面積和范圍作了限定。規定“可以在市區內的房地產市場自主選擇購買套型建筑面積90平方米以內的商品房,不得購買集體土地上的房屋、村居安置房?！?/p>
據統計,2003年,該市參加申請經濟適用住房補貼的有6013戶,中號572戶,中號率為9.5%,被舉報查實取消資格的有7戶。當年拍賣經濟適用住房用地50畝,政府凈收益3000萬元,平均每戶補貼52447元,實際發放補貼2963萬元。2004年,經過資格審核,剔除超收入、購買商品房、參加單位集資建房的,參加經濟適用住房補貼電腦選號的有4767戶,中號572戶,中號率為12%,被舉報查實取消資格的13戶;2004年國家宏觀調控凍結農轉非用地,市政府從其他土地出讓金中列支3000萬元,平均每戶補貼52447元,實際發放補貼2932萬元;2005年,參加選號的有3513戶,中號612戶,中號率為17.4%,平均每戶補貼53918元。
2.江蘇省淮安市經濟適用房共有產權模式
(1)共有產權模式的定義,淮安市經濟適用房均采用出讓土地方式,與市場接軌,其房價執行政府指導價,一般低于同區段、同期樓盤市場銷售價格的5%～10%。由購房人和政府按出資比例構成共有產權,目前實行兩種比例一是7:3共有產權房,即個人擁有70%產權,政府擁有30%;二是5:5共有產權房,即個人、政府各占50%產權。7:3的共有產權房的比例是根據經濟適用房(以下簡稱:傳統經濟房)的價格與同期、同類地段普通商品房價格之比,并選擇多點計算取平均值確定的(這一比例根據每年的具體情況測算確定,實行動態機制)。
(2)共有產權模式在退出機制上,個人可以申請購買全部產權,自房屋交付之日起5年內購買政府產權部分的,按原供應價格結算;5年后購買政府產權部分的,按屆時市場評估價格(不含房屋裝飾、裝修的費用)結算。出售時與此類似,7:3共有產權房,出售所得(評估價)的70%歸個人,30%歸政府;5:5共有產權房則個人、政府各得50%。
(3)共有產權的建設方式為集中建設和分散建設相結合,以分散建設為主,集中建設為輔。分散建設是指,通過土地上市掛牌條件,分散安排在市區商品住宅開發項目中的共有產權房,由政府統一回購、供應。分散建設的總量為當年住宅總量的10%左右,在具體安排上,對基準地價低或原地回遷安置量少的地塊適當多安排。這樣可以避免困難群眾的過度集中。
(4)共有產權模式下政府產權部分的資金來源為,拆遷安置戶購買公有產權房的出資,屬公共事業拆遷的,納入項目預算安排,屬非拆遷戶購買共有產權房的政府出資部分,由政府預算適當安排,并逐年增加。共有產權房的屬性分析。
三、常州經濟適用房模式
常州將經濟適用房保障方式由“補磚頭”改為“補人頭”,對符合經濟適用房補貼的保障對象,每戶發放補貼8萬元,在市場上購買商品房作為經濟適用房。用貨幣補貼方式解決掉經濟適用房建設問題后,常州開工了4個廉租房和公共租賃房項目,約4000戶。
常州模式特色在于:
1.將廉租房的管理管活了。將三類對象納入廉租房惠及體系。一是貧困家庭。二是低收入家庭。人均收入在上年常州市人均可支配收入的80%以下,且無房,在常州市居住三年以上的戶籍居民均可以申請。三是新就業人群。常州也在積極探索逐步拓寬公共租賃房保障對象的辦法。在廉租房建設方式上,一是采取大規模集中建設,二是低成本從市場收購商品房,三是選取小規模地塊的“插花”建設,避免因為選址位置偏而沒人住的問題。
共有產權住房范文5
的確，近年來保障房的分配不公現象屢見報端，諸如保障房變成公務員與事業單位人員的“福利房”，開寶馬住經濟適用房的消息層出不窮，而許多中低收入者卻只能望房興嘆，原來為保障弱勢群體住房需求的政策發生變質。盡管社會對保障房分配公平的呼吁越來越強烈，但仍然問題頻出，其根源是什么呢？
先申請后建設可減少尋租
筆者認為，主要是分配方式出了問題，我們現在的保障房建設分配過程，是由政府先規劃，再由開發商建設，建設完以后再進行分配，讓符合條件的居民申請，再按照資格排候。這樣的分配方式，讓許多高收入者和關系戶鉆了空子，他們通過各種方式擠進申請人隊伍，最后便有了官員住保障房、開豪車住保障房的現象，在現有體制下，這種尋租現象是難以杜絕的。那么，我們不妨把制度設計反過來，先申請后建設，即地方政府在進行規劃的同時，就向社會征集符合條件的民眾，同時征詢他們對戶型的要求，根據要求建完之后再分配給申請人。
從銷售的角度來說，這叫做銷售前置，只有這樣才可以杜絕不公平分配，還可以避免“先造后分”的諸多弊端，比如各方面成本的積壓，因為房子建成后，每空一天，成本就增加一天，政府的壓力也會很大，同時因為先申請，就可以保障每戶都有人住，杜絕了棄購、棄租的現象；其次，房子建成后，一些有身份有資源的人看到房子會去爭，但如果是先申請后建設，大家還沒看到房子，相對來說，他們的積極性就會大幅減弱。
保障房是一項民生產品，事先征詢申請人的戶型要求，可以最大限度地滿足申請人的愿望，比如有的人需要兩居，有的人需要一居，有的人希望廳大一些，有的人希望房間或廚房大一些，每個人對戶型的要求是不一樣的。政府在篩選申請人的時候，可以制定一個保障房意向需求調查表，申請人填好后進行匯總，比如A類戶型達到了1000戶，就可以劃地開始建，但簽字以后要先交一定的費用，老百姓買經濟適用房價格很低，也會愿意交這筆錢。這樣一來可以緩解政府的資金壓力，二來可以大大降低經濟適用房棄購的幾率。前幾年，在廣東、河北等地，都出現了經濟適用房沒人買的現象，要么是房子很差，戶型不符合要求，要么是價格很高，前期調查工作沒做好。通過先申請后建設的方式，這種情況就不會出現，還可以為政府節省事后審核的人力、物力。
“共有產權”難以清除牟利空間
可能正是因為注意到分配不公的問題，日前，住建部起草的《基本住房保障條例》（草稿）已經完成。由最初設想的《保障房法》降格為國務院條例，背后肯定有諸多考慮，但無論如何，現在保障房管理總算有法可依。
在草稿中，引起最多關注的是關于“共有產權”的條款，草稿第29條規定：“配售的政府投資的保障性住房，由購房人和直轄市、市、縣人民政府對配售的保障性住房按份共有。承購人產權份額按照保障性住房價格占購房時同地段相似的普通商品住房價格的比例計算；其他產權份額由直轄市、市、縣人民政府所有。購房人和政府各自的產權份額比例，應當在購房合同中載明?！?/p>
據一位參與草稿討論的專家介紹，共有產權的規定是為了清除購買型保障房的牟利空間，“在共有產權的模式下，如果購置人一方有意出售保障房，只有兩種選擇，一是優先轉讓給共有產權人，也就是地方政府，其獲得的只是自己份額產權的變現，從而實現了政府的優先回購權；二是向政府購買共有部分的產權來獲得完全產權。這兩種方式都能最大限度地制約保障性住房的牟利空間?！?/p>
然而，在筆者看來，這種想法是不現實的，因為只要允許保障房交易，就一定存在牟利空間，只要商品房價格上漲，保障房的價格肯定也會上漲。根據江蘇淮安、上海等地“共有產權”模式的經驗，共有產權房的購買人隨著收入的增加，可以申請購買政府部分的產權。按規定，自房屋交付之日起5年內購買政府產權部分的，按原供應價格結算；5年后購買政府產權部分的，按屆時市場評估價格結算。
若房價處于上升通道，保障房的價值同樣會上升，交易就會有牟利空間，因此除非急需用錢，購房者不會按照原有價格賣給政府，而會捂在手里，等到五年以后再賣，而且購房者勢必盡快贖回產權，政府也將會盡快從共有產權房中剝離產權；而房價一旦步入下行通道，政府的麻煩就來了，市民絕不會以原供應價去贖回產權，而且可能該交的錢也不交了，哪怕房子不要也不交了，因為交錢是虧的，那又何必呢？這樣絕大多數經濟適用房將由政府持有，增加了政府的財政壓力與風險。與此同時，也將令政府保障房政策變味。所以，通過共有產權的方式根本不能達到清除牟利空間的目的。
本不該通過保障房牟利
所謂共有產權，其具體操作是中低收入住房困難家庭購買經濟適用房時，按個人與政府的出資比例，共同擁有房屋產權。經濟適用房的用地由劃撥改為出讓，將出讓土地與劃撥土地之間的價差和政府給予經濟適用住房的優惠政策，顯化為政府出資，形成政府產權。
由此，我們可以看出，所謂“政府產權”是人為虛化出來的，因為根據國家經濟適用房政策相關規定，用于經濟適用房建設的土地實行“劃撥”，而現在卻要將其性質改為“出讓”，這樣就虛化出土地價差來，并以虛化的土地價差加上本應給予的“優惠政策”作為籌碼，在經濟適用房中占有產權。本來對于土地政府是不應該收錢的，現在把土地變成有價值的，就把土地的性質改了。
毫無疑問，保障房的本質是民生保障產品，是不應該通過這個產品牟利的。比如，一套經濟適用房價值50萬，市民占30%的產權，政府占70%產權，現在因為價格上漲，房子的價值變成了80萬，那么政府就可以獲得21萬的增加值，而這21萬本該屬于購房者。
共有產權住房范文6
為加強對全縣范圍內已建成并投入使用的公共租賃住房（含廉租房，下同）的管理，規范租金收繳使用，根據《》等有關規定，結合我縣實際，制定本辦法。
一、租金收繳范圍。
租金收入是指公共租賃住房承租人已取得公共租賃住房租住權（含非住宅）一定期限的使用權，按照租賃合同約定向縣住建局支付的租金，具體包括：廉租住房、公共租賃住房（共有產權房屋）租金收入，租金滯納金、違約金、利息等收入（以下簡稱“租金收入”）。
二、租金收繳方式。
（一）政府投資建設、購買的公租房租金和經營性收入按國家有關規定，專項用于保障性租賃住房項目的支出以及管理、維修、設備更新、物業服務補貼和彌補發放租賃住房補貼資金的不足部分?？h住建局負責全縣公共租賃住房租金的收繳工作。
（二）收繳公共租賃住房租金統一使用政府非稅收入發票，由縣住建局在縣財政局領取，根據承租戶住房合同簽訂情況統一由住戶繳存到財政專戶，實行專賬管理。
（三）政府、企業共同投資建設的共有產權公共租賃住房租金由企業代收，上繳縣財政賬戶，專項用于共有產權公共租賃住房維護、管理，由縣財政局全額撥付至縣住建局賬戶，用于公租住房維護管理。
三、對象審查和租金收繳標準。
（一）公租房保障戶資格審查工作實行每年一審。由縣住建局負責組織相關單位定期實施，年審結果計入配租檔案，并進行公示。已享受公租房的配租家庭，應按年度向原申請機關如實申報家庭人口、收入及住房狀況等情況。審核機關應每年對已享受配租家庭的收入、住房狀況等情況進行審查。共有產權的公共租賃住房對象審查由企業自行負責審查，縣住建局每半年核查一次。
（二）租金收繳實行按年收繳。
按照《X縣廉租住房和公共租賃住房并軌運行管理實施辦法》第十四條的規定收取租金。通過輪候實物配租公共租賃住房后，根據保障對象的支付能力實行差別化租金管理，民政局確定的第一類和第二類家庭確定為中低收入家庭，房租按照每平方米X元進行收取，新就業、外市縣調入人員和外來務工（第三類）申請人按照每平方米X元進行收取。已入住的保障對象因收入提高等不再符合保障條件的，應騰退公租房，確無其他合適住房，暫時不能騰退的，要按同地段住房市場租金標準收取租金。
有下列情形之一的公共租賃住房保障家庭，可以免收或減收租金：
X.傷殘等級在X至X級無勞動能力的；
X.承租人的贍養人死亡，承租人或承租人的贍養人正在監獄服刑；
X.享受城鎮最低生活保障的零就業家庭；
X.孤寡老人、重大疾病救助對象（喪失獨立生活能力的人）；
X.承租人家庭發生災難性事故或者家庭主要人員突發重大疾病急需救治造成生活困難的。
以上人員憑有關證明材料到縣住建局提出申請，經審核公示后，報縣人民政府研究批復，減免租金。
四、租金使用管理。
（一）公共租賃住房租金收入，按照政府非稅收入管理規定收繳，專項用于償還政府投資的公共租賃住房建設貸款本息和公共租賃住房的維護、管理以及租金補貼、物業管理、維修、設施更新等支出。
（二）公共租賃住房維修項目在X萬元以上X萬元以下的，由縣住建局報請縣政府研究后，由縣住建局組織實施，驗收合格后由縣審計局審計結算，以縣審計局結算清單及相關資料憑票報賬，維修項目及維修資金等資料備案存放，做好歸檔。
（三）公共租賃住房零星維修，單筆支出在X萬元以內的由公共租賃住房管理單位（縣住建局）組織實施，憑票報賬。
維修項目及維修資金等資料備案存放，做好歸檔。
（四）公共租賃住房維修項目在X萬元以上的，通過公開招投標，組織中標企業實施維修。
（五）縣住建局要建立公共租賃住房租金收支備查臺賬。
五、監督管理。
（一）縣住建局是收繳政府購買、建設、納入管理的公共租賃住房租金收繳的責任主體。共有產權企業是政府投資共有產權公共租賃住房租金收繳的責任主體。要按照規定及時繳納公共租賃住房租金。
（二）對不按規定使用財政票據、違反“收支兩條線”管理規定，以及截留、擠占、挪用租金的行為，將嚴格按照有關規定處理。
