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共有產權房范文1
1、共有產權房供應對象為符合北京住房限購條件且家庭成員名下均無住房的家庭，一個家庭只能購買一套共有產權住房。單身家庭申請購買的，申請人應當年滿30周歲。已簽訂住房購買合同、征收以及拆遷安置房補償協議、有住房轉出記錄等情況的申請家庭不得購買。
2、共有產權房的優先申購；項目所在區戶籍和在項目所在區工作的本市其他區戶籍無房家庭。符合本市住房限購條件的、在項目所在區穩定工作的非本市戶籍無房家庭。對于共有產權房，“新北京人”的分配比例不少于30％?！侗本┦泄灿挟a權住房管理暫行辦法》第九條（申請條件）
3、申請購買本市共有產權住房的家庭，應符合以下條件：申請人應具有完全民事行為能力，申請家庭成員包括夫妻雙方及未成年子女。單身家庭申請購買的，申請人應當年滿30周歲。申請家庭應符合本市住房限購條件且家庭成員名下均無住房。
（來源：文章屋網 ）
共有產權房范文2
【關鍵詞】共有產權房;成本控制;目標成本法
一、對成本控制方法的總結
成本控制是指在項目管理過程中，為達到項目成本降低的目的，項目的管理者采用相應的技術措施和管理方式對過程中的資源消耗和費用支出進行控制?？茖W的管理方式才能降低房地產開發成本，按照有效的管理程序和適當的操作方法去控制開發的各個環節，這不只是簡單的降低各項成本的價格，而是尋找一種新的資源配置方式以使成本降到最低[1]。簡單地說，成本控制的流程分為事前、事中和事后控制，而房地產開發項目成本控制的基本程序如下：
（一）制定成本控制標準（即目標成本）
成本控制標準，亦即目標成本，是實際成本控制的依據和尺度，是指在一定的生產條件下，活勞動和物化勞動的實際耗費所應遵守的數量界限，具體表現有計劃成本、定額成本和標準成本。
（二）監控成本的形成過程
這一環節主要是由實施者執行，對實際發生的成本和費用進行現場監督和控制，將實際成本嚴格控制在目標成本之下。若一旦超過制定的標準，則應立即采取措施加以糾正及控制。這一階段即是成本控制的執行階段。
（三）成本差異的揭示、分析與考核
對比實際發生的成本和目標成本是這一階段的主要工作。目的是極端出成本差異，量化成本超支或結余的數額，綜合差異產生的部位、原因和責任方進行分析，找出成本節約或超支的原因，明確責任方，并依據事先擬定的制度對成本責任部門進行相應考核，并做出相應的獎懲措施。同時，積極發掘過程中的不足之處，吸取經驗。
（四）采取改進措施并修改原來的目標成本
對成本差異分析的目的就是在于制定并落實相關措施，同時在差異分析中找出引起目標成本出現偏差的原因，此時，再根據相關政策修改目標成本。這樣可以在以后的成本控制過程中對成本進行更有效的控制。隨著市場的不斷發展，各國仍舊不斷努力尋求更加有效的成本控制方法。成本控制理論也逐漸形成了幾種經典的成本控制方法：標準成本法、定額成本法、目標成本法和作業成本法。
二、目標成本法在共有產權房項目中的理論適用性
目前目標成本法已經在房地產企業成本控制中普遍廣泛應用，不同的成本管理方法適用于不同的范圍，為了科學的了解開發項目價值的變化，清晰地了解各階段項目成本的構成，企業根據自身的生產技術和組織形式確定適合的成本管理方法。下面就房地產行業現行的目標成本法在我國共有產權房項目中的應用進行理論適用性分析。如前所述，目標成本法是以市場價為主導，顧客為導向，在產品企劃與設計階段運用價值工程原理與產品功能分析，各種市場研究及成本分析等方法以達成目標利潤的目標成本。總的來說，目標控制的程序首先是要確立目標成本，然后將其逐步分解并落實到各相關部門或崗位，并由其根據以往經驗或者搜集到的資料估算該成本的準確性，并做出相應調整和改進，使其最終發揮控制作用。建立健全合理的信息反饋系統的目的是及時反映出現成本差異，并由此采取相應的措施，提高成本控制的效率。另外，目標成本法是否適合項目特點，企業是否具備健全的成本管理體系，公司領導推行目標成本法的決心和員工對目標成本法的熟知程度等，都決定了目標成本控制的成敗。目標成本法比較適合容易按照市場信息來改變產品設計，以市場為基礎進行定價的行業企業。也正是目標成本法與產品實體結合的定價方式，使得目標成本法在房地產項目成本控制中得以廣泛應用。而共有產權房項目作為保障房的一種形式，其目標市場為中低薪層的消費者，在其可行性研究階段甚至是投資立項階段，均已明確確定其目標市場，且共有產權房項目利潤是透明的，共有產權房售價是以市場價為基礎經政府價格主管部門確定公布或審批后的價格。其以市場價為基礎的定價模式決定了目標成本法在共有產權房項目中的快速推廣應用。
三、對共有產權房項目目標成本控制方法簡述
目標成本法最早起源于日本豐田汽車公司。是在產品的設計階段預先限定目標成本，然后依據價值工程原理不斷改進設計產品。同時在建筑設計和施工圖設計等階段，各相關部門共同合作，使成本控制在目標范圍內，這就是目標成本法最初的形式[2]。目標成本法的實施流程如下圖：
（一）目標成本的制定
制定目標成本是實施目標成本管理的第一步，即在充分了解房地產行業，尤其是共有產權房項目的目標市場等基本情況的基礎上，遵循相應的科學性制定成本，進行市場預測，銷售量預測，利潤預測和成本預測。搜集以往歷史資料和當前企業及該項目的現有資料，對所掌握的信息進行加工處理，以供決策者決策。決策者在多種備選方案中選擇最佳的成本方案，再經過專業人員的不斷優化，選擇最佳目標成本，最終確定最優的方案。這是分解和落實目標成本的前提和基礎。
（二）目標成本的分解
確定目標成本之后，應根據房地產企業自身狀況及共有產權房項目的現實情況，將目標成本進行進一步的分解---包括橫向和縱向的分解[3]。而不同的企業有著不同的分解方式，至于具體采用什么方法分解及具體的細化程度，就要充分結合該項目及企業的自身特點。橫向分解是指將具體的目標成本客觀地分解到各個職門和崗位，形成各個職能部門和人員的責任成本，各部門和人員作為目標成本的具體實施者，并在自身的責任范圍內對目標成本進行控制，并對其執行的結果負責，其主要依據是企業內部的組織架構；縱向分解主要是按照企業的工作分解結構，將目標成本具體分解到每項作業當中，從而就為每一生產階段提供了成本控制的基數，目標成本縱向分解最終是將目標成本分解到各個核算科目和作業內容當中，這樣目標成本就有了歸集的標準和依據。
（三）目標成本的控制
目標成本管理體系的重點在于對目標成本的控制，對目標成本的控制是為了實現期望的成本目標，在項目成本形成過程中，通過統計數據、分析差異、反饋活動、改進措施等一連串的工作，完成對目標成本的監督和控制?？刂频倪^程可以簡要描述如下：在項目實際過程中，定期收集統計實際成本的數據資料，并進行匯總，與計劃成本進行比較，并分析兩者之間產生差異的原因，報給上級職能部門，并及時采取相應措施加以糾正。同時，對當前階段成本出現的差異及時處理，以減少后續工作對成本的影響，從而確保目標成本的實現。
（四）目標成本的分析和考核
對目標成本的過程控制中，可以對未來成本進行預測，從而可以及時采取措施，使目標成本始終保持在可接受的范圍內，保證目標成本的實現。在項目結束之后，根據目標成本的執行的具體情況，和執行過程中整理的各種資料，對目標成本分解后的責任成本相關人員進行評價和考核，并對每一作業內容的成本執行效果進行考核，落實獎懲措施，有則改之無則加勉，有利于加深企業目標成本管理的水平。上述四個方面構成了目標成本管理的基本流程。
四、結論
從理論方法上講，上述介紹的四種成本控制的方法，均可適用于共有產產權房項目中，但成本控制作用和所帶來的成本降低成本卻各有不同。最為合理有效的控制方法，從根本上講是取決于該方法帶來的成本下降和付出的代價。因此，房地產開發企業要根據共有產權房項目的特性、管理水平等，綜合考慮成本控制方法的優劣，并加以選擇。
作者:彭圓圓 單位:南京工業大學土木工程學院
參考文獻
[1]徐靜，趙建明，譚章祿.煤炭企業成本控制方法的分析與選擇[J].煤炭經濟研究，2005，09:43-45+54.
共有產權房范文3
一、共有產權住房典型模式
在我國，共有產權住房的發展并不久遠，綜合全國各城市的實踐經驗，有三種模式最具代表性，即淮安模式、上海模式和北京模式。
1.淮安模式
2007年7月26日淮安市《淮安市市區保障性住房建設供應管理辦法》，明確提出要將經濟適用住房使用的土地改劃撥為出讓，實行政府指導價，并與市場接軌。這實質上終止了傳統意義上的經濟適用房的供應，用共有產權住房取而代之。根據共有產權住房產權構成比例的不同，將共有產權住房分為兩種：一是個人擁有70%產權，政府擁有剩余的30%產權；二是個人與政府各占住房產權的50%。
與以往保障性住房類似，共有產權住房也為購房者設置了門檻?；窗补灿挟a權住房公布之初對不同產權構成比例的購買有明確規定。其中，購買個人擁有70%產權共有產權住房的條件是家庭人均月收入300 元以下，具有市區城鎮常住戶口8 年以上，家庭人均住房使用面積在10 平方米以下；購買個人擁有50%產權共有產權住房的條件是享受政府最低生活保障且人均住房使用面積不足10 平方米的困難家庭。但是，2007年初的淮安住房均價即已達到2500元/平方米，以一個剛達到購買70%產權住房要求的三口之家為例，要擁有一套50平方米的共有產權住房平均至少需要12年的全部收入。這顯然不符合實際。因此政策頒布之初，符合條件的購房者寥寥無幾。政府相關部門后來意識到了初設條件的苛刻，因此放寬了申購條件，把人均收入放寬到了700元/月，在實際操作中，甚至放寬到800元/月。幾乎剛好售完首批推出的300套共有產權住房。
淮安對于共有產權住房的退出機制給出了明確規定。在五年內，共有產權住房的政府產權部分不收租金，業主可以原價購買政府產權部分，得到完整產權。當業主的生活水平高于政府規定的享有共有產權住房條件時，可以繼續使用住房，但需要為政府所有部分支付相應市場化租金。五年以后，如果轉讓住房的話，則只能得到自己所有份額的收益，政府得到剩余部分，并且政府有優先購買權。
2.上海模式
上海共有產權住房可以追溯到2009年年底，彼時率先在閔行和徐匯兩個區進行共有產權住房試點，翌年于全市鋪開，官方稱為共有產權經濟適用房。上海對于產權的擁有份額較淮安更為靈活，購房者根據支付能力的大小，可購買共有產權住房60%-70%不等的產權，同時政府持有剩余部分。
上海根據城市人均收入水平，不斷調整共有產權住房的準入門檻。其中最為明顯的當屬人均可支配收入條件，該項已經從試點之初的2300元/年，調到2900元/年，之后又調整為3300元/年。在2013年更是進行了大幅放寬，由原來人均3300元/年一次性提高到了5000元/年。根據2013年公布的《上海市共有產權保障住房（經濟適用住房）準入標準和供應標準》，規定共有產權住房申購家庭人均住房建筑面積應在15平方米以下（含15平方米），對于3人及以上家庭，人均年可支配收入應該低于6萬元（含6萬元），同時人均財產應該低于15萬元（含15萬元）；對于2人及以下家庭人均年可支配收入和人均財產標準按前述標準要上浮20%，即人均年可支配收入低于7.2萬元（含7.2萬元）、人均財產低于18萬元（含18萬元）。
關于退出機制，上海規定購房人可以在取得共有產權住房房產證的5年后將房屋出售。政府擁有優先回購權，并且要按其擁有的產權份額收回所對應的轉讓收入。
3.北京模式
北京的共有產權住房出現得相對較晚，2013年10月23日，北京市住建委了《關于加快中低價位自住型改善型商品住房建設的意見》，北京的自住型商品房政策正式出臺。政府明確規定，自住型商品房的價格是周邊同地段商品房價格的70%，建設所用土地通過“限房價、競地價”的方式出讓。該類住房的面積以90平方米為主打戶型。符合之前購買限價房規定的家庭皆可購買。
對于自住型商品房的退出機制，北京市政府明確規定購買此類住房5年內不得上市交易，之后交易獲得收益的30%上交政府財政。
4.各模式對比分析
要充分了解共有產權住房的利弊，需要對其進行對比分析，表1是對前文各模式共有產權住房特點的匯總及優缺點分析。
二、共有產權住房制度建設
雖然各地的共有產權住房政策相繼推出，并且得到了國家層面的支持。但從前文的分析可以看出還存在很多不足之處。筆者認為可以從以下幾個方面對實踐現狀進行完善。
1.完善法律法規，建立共有產權住房法律保障體系
作為一個法治國家，任何制度或政策的推行都應有法可依，以法律保障和約束行為。目前各地推行的共有產權住房政策并沒有合適的法律可依，行政色彩濃烈。以共有產權住房的影響力及其發展趨勢，將其規范化管理提上法律議程已經是勢在必行。首先，應該通過法律形式確定共有產權住房的管理機構，賦予相應機構統一管理權力的同時對其進行必要的監督，防止政出多門、互相扯皮現象的發生；其次，規范化購房準入制度，防止自住型商品房的權力尋租；最后，統一合理的標準確定轉讓溢價分配，杜絕利用共有產權住房投機牟利。
2.多元化共有產權住房供應渠道，增加受惠群體
目前共有產權住房的供應形勢主要有兩種，一是以北京、上海等城市為代表的普通商品房配建供應；二是以淮安等三線城市為代表的集中建設供應，該方式是目前很多地區采用的形式。兩種供應方式有利有弊，前者易于給共有產權住房業主造成物業費負擔上的壓力，且開發商更傾向于偷工減料，顯失公平。后者則造成城市貧富分布不均，不利于社會管理和穩定。因此，一個城市的共有產權住房供應方式應該實現多元化，根據城市區域特色，合理安排共有產權住房位置。同時，可以參照公共基礎設施的建設，將共有產權住房的建設視為準公共產品，引入BT或BOT模式。此外，可以通過其他現有住房轉化增加供應。如現今棘手的小產權房，可以通過土地國有化處理轉化為共有產權住房，在增加共有產權住房的供應同時，也解決小產權房的去向問題，可謂一石二鳥。
3.層次化住房保障體系，明確定位共有產權住房受眾
我國住房保障體系由于發展較為短暫，在制度建設和發展方向上還有很多亟需改善之處，各類保障性住房的受眾層次顯化就是其中一個重要方面。就目前來看，住房保障體系無非三個層次，即社會底層群體保障房、由低收入轉中等收入群體保障房、中等收入群體保障房。但各個地方政府并沒有科學合理的收入劃分制度，在各層次間出現了“夾心層”，社會不公現象明顯。所以，政府應該通過受眾的明確劃分，將共有產權住房合理定位在住房保障體系當中。“走對路子，找好位置”，使得共有產權住房政策不致虎頭蛇尾，設計與落地脫節。
4.重視共有產權住房的建設質量，保障住房品質
傳統的經適房無論是配建還是集中供應，都存在開發商為了追求更大的利潤而降低建設標準的情況。要解決這一問題，任重而道遠。首先，政府主管部門要把控從選定開發商到驗收的每一個環節，保證建筑質量；其次，通過充分評估企業的開發利潤，在充分市場調研的情況下，給予企業適當的補貼。
5.完善共有產權住房制度，強化保障作用
共有產權住房制度在我國的發展處于初級階段，機制設置還有很長的路要走。要強化其保障作用，首先，個人與政府的產權分配應該更加靈活，便于合格購房者能根據自己的經濟實力購買不同比例的產權；其次，突破傳統思路，擴大購房者的選房范圍，政府主要以貨幣形式給予補貼，與購房者共享產權。
6.引入多元資本，助力共有產權住房建設
首先，與金融資本的結合是房地產市場發展的大勢所趨，共有產權住房的建設與運營也不例外。共有產權住房的購買者很多屬于上升階層，政府可以適當松動銀根，鼓勵銀行放松對共有產權住房的貸款限制。其次，可以研究開發企業持有共有產權住房部分產權的可行性，以獲取增值收益的條件引入民間資本。
筆者認為，隨著經濟體制改革的不斷深入，市場在資源配置中的基礎性作用不斷強化，共有產權住房在全國范圍鋪開是大勢所趨。當務之急，政府應該在試點基礎上權衡利弊選擇最佳的推廣模式，總結過往其他類型保障性住房可取之處與經驗教訓，進行科學合理的制度設計，實現共有產權住房的社會價值。
參考文獻：
1.陳明.共有產權經濟適用房：保障性住房建設的新探索――淮安市經濟適用房建設的實踐及其得失.北方經濟.2008.19
共有產權房范文4
一、英國共有產權住房制度
（一）發展歷程
1.共有產權住房有共有產權（shared ownership）和共享權益（shared equity）兩種形式
英國的共有產權住房有兩種模式，一種是共有產權（shared ownership，以下簡稱SO），一種是共享權益（shared equity，以下簡稱SE）。這兩種模式是低成本自有住房（Low-cost home ownership）的主要形式，均屬于中間住房（Intermediate tenures）。
2. 1980年代以來，多項低成本自有住房計劃涵蓋了共有產權住房
上世紀以來，英國住房自有率快速提升，逐步成為占主導地位的住房形式。隨著住房價格的不斷上升，人們擁有資產的愿望越來越強烈。為了滿足無力在市場上購買住房，但又不符合社會租賃住房的“夾心層”的住房自有愿望，政府采取了新的低成本住房自有政策。共有產權和共享權益住房是兩個重要類型（見表1）。
共有產權住房（SO）開始于1980年代，共有權益住房（SE）開始于1990年代。此后，多項低成本自有住房計劃均涵蓋了這兩種形式（見圖1）。
（二）發展規模
1.1990年代以來，共有產權住房得到較快發展，但占住房總存量的比例仍不足1%
自90年代開始，包含共有產權住房和共享權益住房的低成本自有住房新增供應逐步增加。但在住房總存量中，共有產權住房仍不足1%。主要有兩個因素助推了共有產權住房數量的增加。
2.購房者條件的放寬助推了共有產權住房規模的擴大
低成本住房計劃最初一直是面向公務員、教師、警察、護士、公交司機等中低收入的關鍵工作者（Key workers）。但后來，供應對象擴大為家庭年總收入6萬英鎊及以下的首次購房家庭，這是一個非常寬松的條件。如表3所示，6萬英鎊超過了年平均家庭收入約4萬英鎊的水平，基于相當于較高收入家庭收入水平。
3.將提供可支付住房作為住宅項目規劃批準的前置條件助推了共有產權規模擴大
共有產權住房的增加和英國規劃政策有很大關系。1990年開始實施的《城鄉規劃法》第106章節（S106）以及相配套的《規劃通告》、《規劃政策指引》中規定，如果住房開發項目超過一定規模（這個規模是25戶或者1公傾，在倫敦內城則是15戶或0.5公頃），開發商要提供一定比例的可支付住房。尤其是在房價高、住房供需矛盾大的地方，這個要求更強烈。如果開發商不這樣做，項目很難通過地方政府批準。配建可支付住房成為住房項目規劃得到批準的重點前置條件（Material considerations）。由于共有產權住房的購買者收入要比社會住房住戶高，為了使項目更好銷售，開發商更愿意配建共有產權住房。在英格蘭，S106條款下的共有產權住房（SO）占可支付住房比例由2001/02年的13%，提高到2007/2008年的38%。
（三）兩種模式的運作機制比較
1.運作機制不同，本質相同
共有產權住房（SO）是購房者先購買房屋價值的部分份額，一般在25%-75%之間，購買部分購房者可以應用傳統抵押貸款。剩下的部分由住房協會購買，購房者需要給住房協會支付租金，租金水平是比市場租金低的優惠租金。也就是說，對于購房者沒有購買的部分，是享受了政府的租金補貼的。隨著購房人支付能力的提高，購房人可以逐步購買剩余份額，直至獲得全部產權。所購住房可以是住房協會開發、建設、持有的住房，也可以是在公開市場上購買的住房。
共享權益住房（SE）是購房者應用自有資金和傳統抵押貸款購買一部分產權，一般在20%-50%之間，剩下的部分通過權益貸款購買。購房者直接取得了房屋全部產權。權益貸款可以是住房協會、政府、開發商或者私人金融機構提供，也可以是幾方聯合提供。權益貸款部分有的收利息，有的不收利息，有的利息隨時間增加而增長。一般在出售房屋時，要歸還權益貸款本金并支付房屋增值收益。購房者一般是在公開市場上購買住房。
兩種共有產權模式運行機制不同，但本質是相同的，都體現為“共享資產增值收益，共擔資產縮水損失”。不同的是，分享權益的依據一種是共有產權契約，一種是權益貸款合同契約。
2. SE比SO的靈活度大
由于SE的購買者直接取得了全產權，然后通過權益貸款合同分享資產增值收益。因而，相比SO，SE抵押、出售等方面的限制更少，處理起來法律關系更加明晰。此外，權益貸款的提供者不僅僅限于政府、住房協會，還可以是市場主體。SE靈活運用了市場機制，充分發揮了市場的作用。
3. SO基本采取了封閉運行模式
SO的購房者取得完全產權后，如果要出售住房，住房協會有優先購買權。未取得完全產權時，如果要轉讓，也只能在住房協會指定的有資格的購房人中間轉讓。因此，SO基本采取了封閉運行的模式。同時，SO通常是土地批租物業（Leasehold property），也就是說，達到一定年限，房屋所占土地所有權仍歸住房協會所有。這種模式保證了保障房源的不流失。
（四）兩種模式的購房者特征比較
選擇SO和SE同時應用，并且制度設計變動不大的時期（2000.4-2005.3）進行比較。圖3是這段時間兩種住房的發展規模。
1. SO的購買者年青人多、單身多，SE的購買者年齡稍大，結婚成家的多，SE購買者收入略高于SO
SO的購買者年齡在30歲以下的占46%，SE為35%，30-49歲之間的SO為47%，SE為60%，對比而言，SO的購買者年青人多。從家庭類型看，SO單身購買者顯著較高，占40%，SE購買者家庭型居多。從購買者收入來看，大多集中在15000-45000英鎊之間，SE的購買者收入略高于SO。
2. SO的購買者多來自于“臨時居所”和私人租賃部門，SE的購買者多來自于社會租賃住房部門和私人租賃部門
共有產權購買者之前的居住方式主要是家庭、朋友的“臨時居所”、私人租賃住房以及社會租賃住房。 SO來自于“臨時居所”、私人租賃的居多，SE來自于私人租賃、住房協會租賃的居多。
3. SE購買者所購房屋比SO稍大，房價壓力小的地區更為突出
倫敦所在的南部地區是英國房價較高的地區，北部地區是房價相對較低的地區。從兩個地區共有產權住房購買者看，SE購買者所購房屋比SO稍大。在倫敦，SE購買平房的比例占到71%，SO為50%；北部地區更突出，SE購買平房的比例占95%，SO為62%。從臥室數量也可以得到同樣的結論，在倫敦，55%的SO購買2個臥室的住房，而50%的SE購買3個臥室的住房。在北部地區，48%的SO購買2個臥室的住房，而63%的SE購買3個臥室的住房。
4. SE和SO購買者都傾向購買距離工作地點近的住房，SE傾向更強些
共有產權住房主要是面向有一定支付能力的有工作的家庭，因此，購買者都傾向于選擇距離工作地點更近的住房。SE的購買者的傾向性比SO更強些。
5. SO和SE不是市場上價格最低的住房，SO比SE價格還要稍高
通過共有產權住房的價格與首次購房家庭購買的住房價格對比發現，SO和SE的價格比首次購房者所購住房價格高。原因是首次購房者不一定買離中心城區特別近的住房，因此，即使是通過市場購房，住房價格不見得高。而共有產權住房的購房者傾向選擇離工作地點近的住房，因此，即使是通過共有產權方式購買，價格也不見得低。通過對比，SO的購房者所購房屋價格比SE要高些。
6. SO購房者比SE購房者的房價收入比高
由于共有產權住房購買者所購住房價格相對較高，而收入比首次購房家庭要低，因此，房價收入比高。SO為5.5，SE為4.5，而首次購房者僅為2.7。
7. SO購房者比SE購房者承受的住房成本高
每月的住房成本包括按月歸還的抵押貸款、房租、權益貸款費用、物業費、維修費等住房支出。住房成本占月收入的比例，SO為32.5%，SE為26.3，而首次購房者僅為13.8%。
（五）正反兩方的意見
1.贊成方認為：共有產權房幫助“夾心層”實現住房自有，增加了社會租賃住房供應量，還有助于社區融合發展
一是，幫助公務員、教師、警察、護士、公交司機等關鍵工作者（Key workers）以及其他支付能力不足的工人實現了住房自有的夢想，讓這些家庭也有權享受資產增值。并且，相對于私人租賃市場，這種居住方式更加穩定、體面、有保障。
二是，使住房協會在較少的政府補貼下，可以建造更多的社會住房，解決更多家庭的住房問題。
三是，有助于社區融合發展。在高收入階層社區里有共有產權房，或者在社會租賃房社區里有共有產權住戶，均有利于發展混合社區，減少低收入階層的過度集中。
四是，增加住房總的供應量，以及空出更多的社會租賃住房投入使用，減少社會租賃房排隊人數。如果這類住房供應量不斷增加，很可能會影響房價。
2.反對方認為：政府財政補貼應該用于住房最困難家庭，而不是滿足住房自有
一是，共有產權住房是滿足一部分“夾心層”的住房需求，他們往往不是住房最困難的家庭。政府拿出這么多或明或暗的補貼幫助這些家庭不是最有價值的。政府補貼應當優先滿足社會租賃住房需求。當前的社會環境下，政府可支付住房補貼應當集中提供給可負擔的租賃住房，而不是滿足住房自有需求。
二是，如果共有產權住房是住房協會建造，出售是為了回籠資金，增加資金流動性，以便建造更多的社會住房，這是可以理解的。但如果僅僅是花了政府的補貼，幫助部分家庭從公開市場上購買住房，這是政府資金的一種流失。
三是，共有產權住房在各種住房形式中所占比例非常小，并且沒有廣泛應用，也沒有顯著提升住房自有率，也沒有顯著降低房價。這種住房形式雖然沒有過多的壞處，但大多數情況下，只是一個政治噱頭。因為，社會住房輪候名單上排隊的家庭依然有增無減。
四是，對于參與共有產權計劃的家庭，由于其收入水平不高，他們欠債、拖欠、房屋收回的風險都很大，抵押貸款往往不愿涉及這一領域。
五是，共有產權住房滿足了一部分“夾心層”的住房自有愿望，但這部分人是收入水平相對較高的家庭，有一部分家庭根本連最便宜的共有產權住房也無力購買，也不符合社會住房標準，又形成了新的“夾心層”。這些“夾心層”應該通過私人租賃市場解決住房問題。因此，提高私人租賃市場住房環境，保護租房者利益是當務之急?；蛘?，如果一定要發展共有產權住房，還可以通過中間租賃住房（Intermediate rent）、先租后買（Rent to HomeBuy Schemes）的方式來滿足這部分“夾心層”的需求。
二、對我國的啟示
（一）共有產權住房是解決“夾心層”住房問題的一種制度選擇
共有產權住房是解決“夾心層”住房問題的一種途徑。這部分“夾心層”無力從市場上購買住房，也不符合社會租賃住房的條件。這些家庭的成員或部分成員都是有工作的，他們有些是關鍵工作者，有些是工資水平相對較低工作者。共有產權住房制度可以滿足這部分家庭擁有自有住房的需求，讓他們有機會分享資產增值的收益。
（二）發展共有產權住房的同時，不能放松公共租賃住房發展
在各國的住房制度安排中，與住房自有、私人租賃、社會租賃相比，共有產權形式均是“小眾”。比如，2011年的英國，住房自有率為65.3%，社會租賃住房占17.3%，市場租賃住房占17.4%，而其他形式住房不足1%。共有產權住房是滿足有部分支付能力的家庭逐步獲得住房產權的制度安排，過低收入的家庭是無力進入共有產權住房的。因此，在發展共有產權的同時，決不能放松租賃型保障房發展。
（三）需要設計共有產權住房與公共租賃住房相互轉化機制
從英國共有產權經驗可以看出，是否購買共有產權住房，以及購買什么位置、什么價格、什么戶型的房子，購房者有自己的選擇。當由政府建設、分配共有產權住房時，需要注重與實際需求的匹配度。距離過遠、房型過小或者其他不可預料的原因，都很可能造成空置。因此，需要設計共有產權住房與公共租賃住房的轉換、銜接機制。如果共有產權房銷售不出去，可以轉為公共租賃住房。同樣，公共租賃住房在滿足某些條件時，也可以轉換成共有產權住房。
（四）政府對共有產權住房的政策支持可以是多種形式
不論購房者是和政府共有產權、還是和住房協會共有產權、或者由政府引導和開發企業共有產權，沒有政府的政策支持，是不可能做到的。這種政策支持體現在政府的租金補貼（如SO住房協會持有的低租金部分）、權益貸款的利息補貼、以及規劃管制（開發住宅小區配建可支付住房）等。因此，發展共有產權住房，政府的政策支持可以有多種形式。
（五）應當隨房地產形勢變化靈活設計共有產權住房實施規則
共有產權房范文5
為了做好××縣安全生產“十二五”規劃(以下稱《規劃》)研究和編制工作，特制訂如下工作方案。
一、編制《規劃》的重要意義
“十二五”時期是實現國務院確定的“到2020年，全國安全生產狀況實現根本性好轉”目標的關鍵時期?！笆晃濉逼陂g，全縣安全生產總體水平有所提高，安全生產狀況持續改善，為“十二五”
時期安全生產工作奠定了良好基礎。但當前全縣安全生產形勢依然嚴峻，傷亡事故總量偏大，安全生產基礎依然薄弱、安全科技創新、應急救援等支撐體系尚不健全?！笆濉睍r期又是全面建設和諧社會的關鍵時期，做好這個階段的安全發展戰略、安全發展思路、安全發展目標及安全發展重點，并制定相應的政策措施，對促進全縣安全生產形勢持續穩定好轉、推動國民經濟社會又好又快發展具有十分重要的戰略意義。
二、《規劃》編制工作的指導思想、總體目標、基本思路和編制原則
(一)指導思想
以科學發展觀統領全局，堅持安全發展、科學發展理念，堅持安全第一、預防為主、綜合治理、標本兼治，深入開展安全生產執法、治理和宣傳教育行動，全面加強法制體制機制、保障能力和安全監管隊伍建設，全面推進安全質量標準化建設，強化責任制落實，依靠科技進步，提高本質安全水平和事故應對能力，推動安全保障型社會建設，促進安全生產狀況根本好轉。
(二)總體目標
到2015年，規范的安全生產法治秩序基本形成，安全監管與執法能力明顯提高，安全生產法規標準體系、技術支撐體系、應急救援體系、培訓體系和宣傳教育體系進一步完善，企業安全生產主體責任有效落實，生產安全事故和職業病得到有效防范。全縣億元gdp生產安全事故死亡率比2010年下降38.28%以上，控制在0.32以內。工礦商貿從業人員十萬人生產安全事故死亡率比2010年下降20.85%上，控制在6.01以內。煤礦百萬噸死亡率比2010年下降62.64%以上，控制在1以內。道路交通萬車死亡率比2010年下降19.50%以上，控制在4.3以內。到2015年，新發塵肺病病例年均增長率、重大急性職業病危害事故及硫化氫、一氧化碳、氯氣、磷化氫等主要急性職業中毒事故控制在省、地的控制指標內，主要慢性職業中毒得到有效控制。
(三)基本思路
安全生產“十二五”規劃工作的基本思路是：以鄧--理論、“三個代表”重要思想為指導，全面貫徹落實科學發展觀，以堅持安全發展，提高本質安全水平，加強安全生產監督和管理，增強事故預防與應對能力，加快安全生產形勢穩定好轉進程作為安全生產“十二五”規劃主線，立足于全縣安全生產領域發展實際，堅持以科技興安、安全興納、強化監管、協調發展為前提，全面分析新型工業化發展對安全生產的新問題和新挑戰，認真研究實現全縣安全生產穩定好轉和到20根本好轉等戰略目標對安全發展和安全生產工作提出的新要求，著力解決關系安全與發展的關鍵問題，著力加快推進安全基層基礎“雙基”建設工作，研究提出“十二五”期間全縣安全生產領域發展的方針、總體目標、任務和政策措施，使之成為指導全縣安全生產未來五年安全發展的行動綱領。
(四)編制原則
堅持安全發展。堅持從全縣實際出發，遵循自然和經濟社會發展規律，科學分析新型工業化發展格局對安全生產帶來的新機遇和新挑戰，進一步理清安全生產領域的發展思路，創新安全發展模式，抓住重點，突出難點，探索安全管理有效途徑和方法，在安全發展前提下推動全縣經濟社會全面協調可持續發展。
堅持以人為本。工作重點是防范人員傷亡事故發生、著力完善應急體系建設，工作重心逐步向職業危害防治工作轉移。既不要帶血的gdp，更不能以犧牲人的健康為代價來發展。
堅持統籌兼顧。注重安全生產與國民經濟和社會發展的統籌，實現安全發展與社會和諧的有機統一，按照綠色發展、安全發展的要求，實現安全效益、經濟效益、社會效益、生態效益的有機統一，為全縣實現全面建設和諧社會、小康社會的奮斗目標打下堅實基礎。
堅持開拓創新。著力實施科技興安戰略，按照科技興安、科技興納、科技創新的要求，實現科技創新與制度創新、管理創新相結合，努力推進安全科技“產學研”機制建設，加快安全技術支撐體系建設，進一步加強安全生產“三項建設”，著力推行安全質量標準化建設，為安全管理、安全監管、事故應對和應急救援等方面提供有力保障。
堅持注重實效。安全生產“十二五”規劃編制堅持做到深入總結“十一五”規劃實施的經驗和不足，承前啟后。以調查研究為基礎，進一步深入基層、深入企業，采取多種方式了解企業和基層情況，多方面、多渠道聽取社會各界對安全生產規劃編制的意見和建議，全面了解社會各界的安全發展需求，扎實有效地開展安全生產規劃編制工作。
三、規劃體系總體架構
××縣安全生產“十二五”規劃分三個層次：一是全縣安全生產總體規劃;二是重點行業領域專項規劃(如煤礦安全生產專項規劃);三是各鄉鎮安全生產規劃。
全縣安全生產總體規劃為指導性規劃，深度達到綱要要求，主要作用用于闡述縣委、縣政府和國家、省、地的戰略意圖，主要內容是提出全縣安全生產的總體思路、總體目標、基本任務、戰略重點、政策導向等。是貫徹全縣國民經濟和社會發展總體規劃、國家、省、地安全生產規劃精神，指導全縣安全生產工作的行動綱領。
專項規劃和鄉鎮規劃主要以煤礦、道路交通和重點區域特點進行涉及安全生產領域的關鍵問題、重要環節、重點工作為編制對象編制規劃，是總體規劃的細化和落實。
四、組織領導
(一)領導小組
成立“十二五”規劃編制工作領導小組，負責統一領導、協調和組織推進“十二五”安全生產專項規劃以及重大問題研究工作。領導小組成員如下：
組長：××(縣人民政府縣長)
副組長：××(縣人民政府副縣長)
成員：××(縣政府法制辦副主任)
××(縣安監局局長、安委辦主任)
××(縣煤管局局長)
××(縣公安局局長)
××(縣環保局局長)
××(縣交通局副局長)
××(縣海事處處長)
××(縣國土局局長)
××(縣鄉企局局長)
××(縣建設局局長)
××(縣質監局局長)
××(縣農機中心負責人)
××(縣教育局局長)
××(縣經貿局局長)
××(縣林業局局長)
××(縣水利局局長)
××(縣工商局局長)
××(縣旅游局局長)
××(縣電力公司經理)
××(縣交警大隊隊長)
××(縣運管所所長)
××(縣消防大隊隊長)
領導小組下設辦公室在縣安監局，負責規劃編制的日常協調工作，由××同志兼任辦公室主任。
(二)編寫小組
成立“十二五”規劃編制工作編寫小組，承擔“十二五”規劃編制工作。
組長：××(縣人民政府副縣長)
副組長：××(縣安監局局長、安委辦主任)
××(縣政府法制辦副主任)
成員：陳中華(政府辦)、何健(安監局)、柏云(安監局)、王家華(煤管局)、張先舉(公安局)、張騰(交通局)、左祥(國土局)、豐奎(鄉企局)、鄧云(建設局)、李隆銀(質監局)、林波(農機中心)、張鋒(公安局交警大隊)、楊學松(公安局消防大隊)、郭峰(交通局運管所)、王強(交通局海事處)、朱天奇(教育局)、嚴文芬(經貿局)、劉興平(林業局)、賈剛(水利局)、趙杰(工商局)、黎勇(旅游局)、羅文(電力公司)。
由縣安監局組織協調編寫工作。
五、編制要求、工作安排、時間安排
(一)規劃編制要求
一一加強與《××縣國民經濟和社會發展“十二五”規劃》和《畢節地區安全生產“十二五”規劃》的銜接，密切關注全縣國民經濟和社會發展“十二五”規劃的制定以及確定的發展方向和重點，《規劃》的發展目標和方向要符合全縣國民經濟和社會發展“十二五”規劃。
一一科學合理的編制方法。采用先進的編制方法，包括滿足未來發展需求的新型工業化所依靠的先進技術，以及實現這些目標所選擇的路徑，引領安全生產領域科技發展方向、創新軌跡、環境變化、量變與質變等，既有目標又有實現目標的路徑選擇，使安全生產“十二五”規劃目標更加清晰，實際與目標結合更加緊密，更加系統，更加具有可操作性。
一一建立規劃咨詢與論證機制。根據《規劃》的特點，多渠道、多形式調查研究和廣泛聽取社會各界意見和建議，征求縣安委會成員單位、安全生產領域有關專家，科研機構的意見。
(二)工作安排
1、各鄉(鎮)人民政府、縣安監局、煤管局、公安局(含交警大隊、消防大隊)、交通局(含運管所、海事處)、國土局、質監局、鄉企局、建設局、農機中心、教育局、經貿局、林業局、水利局、工商局、旅游局、電力公司等單位和部門，要編制安全生產“十二五”專項規劃，作為《××縣安全生產“十二五”規劃》的子規劃;《××縣人民政府辦公室關于印發××縣人民政府安全生產監督管理責任實施細則的通知》(納府辦通〔2009〕164號)中其他縣直有關部門要把安全生產工作納入本部門“十二五”規劃的重要內容，在本部門的“十二五”規劃中用專節表述安全生產“十二五”規劃內容。機改革后，撤銷或合并的縣直有關部門，其安全生產“十二五”規劃的編制任務，由職能劃入后的部門負責承擔。
2、報請縣政府將《安全生產“十二五”規劃》列入《××縣國民經濟和社會發展“十二五”規劃》重點專項或子規劃。
3、報請縣人民政府、給予編制資金保障，撥出專項資金保障編制工作的順利完成。
(三)時間安排
第一階段，動員和前期準備階段。
2010年1月5日前進行“十二五”規劃工作動員，下發《××縣安全生產“十二五”規劃編制工作方案》，開始組織規劃編制研討工作、基層調查調研以及考察學習等活動，1月20日編制初步《規劃》(草案)上報地區。
第二階段，安全生產重大問題(項目、措施)研究階段。
2010年2月一2010年4月組織開展《規劃》的安全生產重大問題(項目、措施)研究，具體安排為：2010年2月確定“十二五”規劃前期重大問題研究方案及相關課題，并確定第一批重大工程項目和措施。2010年4月前完成前期安全生產重大問題(項目、措施)研究工作。
第三階段，規劃編制階段。
安全生產“十二五”規劃編制步驟：2010年5月前完成提出“十二五”規劃思路，確定基本框架;2010年6—10月起草安全生產“十二五”規劃(草案)。
第四階段，論證銜接階段。
2010年1—12月，與《國民經濟和社會發展”十二五”規劃》綱要、《國家安全生產“十二五”規劃》進行銜接，組織縣安委會成員單位及安全生產領域有關專家進行論證，廣泛征求社會各界的意見;2010年12月底前修改完成“十二五”規劃(草案)并報縣委、縣政府和地區安監局審查。
第五階段，規劃報審階段。
2011年1月一2011年4月，根據縣委、縣政府和地區安監局審查意見，補充論證、修改和完善《規劃(草案)》，報經縣委、縣政府審定后，2011年6月前。
共有產權房范文6
Abstract: Based on the matrimonial property ownership registration, it explored how to apply for housing matrimonial property ownership registration.
關鍵詞:夫妻共有房產;權屬登記;現狀;申請
Key words: Wife Total matrimonial property; ownership registration; the status quo; application
中圖分類號:F293 文獻標識碼:A文章編號:1006-4311(2010)24-0144-01
1現階段我國對夫妻共有房產所有形式的分類
1.1 共同共有即夫妻雙方不分份額的享有和行使房屋所有權。包括:①夫妻在婚姻關系存續期間所得的房產;②一方的個人房產但夫妻雙方約定為共有的。夫妻對共同所有的房產享有平等的處置權,任何一方都不得無視他方而擅自處理。根據《城市房屋權屬登記管理辦法》第十一條:共有房屋的權屬登記,由共有人共同申請。因此夫妻雙方作為共有人,應當共同到房屋權屬登記機構申請房屋權屬登記。
1.2 一方所有包括①一方的婚前房產,含結婚前或離異喪偶再婚前取得的房產;②一方在婚后單獨繼承或受贈的房產;③夫妻在婚姻關系存續期間所得的房產,但雙方約定為一方所有的。此類房產,只需夫或妻一方申請登記。日后轉讓或抵押時,也只需一方簽字,不必取得對方的同意。
1.3 按份共有即夫妻雙方按約定的份額對房產行使所有權?！痘橐龇ā返谑艞l賦予了夫妻雙方對婚前婚后房產,在不違背法律的前提下,約定歸一方所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有的權利。因此,夫妻雙方可以通過產權比例協議等書面約定將夫妻財產法定共同共有變更為按份共有,但這類房產登記時申請人應提交書面產權分割比例協議。
2我國夫妻共有房產權屬登記的現狀
根據《城市房屋權屬登記管理辦法》第十三條之規定,共有的房屋,由共有人共同申請;那么對于夫妻共有房產,夫妻雙方作為共有人都應到房屋權屬登記機構申請登記。但是,由于我國封建社會歷史較長,家庭成員相互之間法律權利意識淡薄,傳統的倫理道德風俗等因素影響較深。長久以來,配偶間的房屋權屬登記大都以一方的名義進行登記確權,典型的是夫妻以共同財產購買房屋時,通常按申請人即夫或妻一方的申請,在房屋權屬證書上只將夫或妻一方作為權利主體加以記載,而全國各地的登記機構一般大都不強求當事人必須以夫妻共有房產的形式申請房屋權屬登記。
3夫妻共有房產如何申請房屋權屬登記
3.1 夫妻共同出資建造或購置所得的房產對于夫妻在婚姻關系存續期間共同建造或購置的房產,建議在用地和工程批準文件或買賣合同中就將夫妻倆人的名字都寫入建造人或購買方中,以便在后續的房屋權屬登記中進行登記。因為,在實際操作中,夫妻共有房產申請登記時,有時并非夫妻雙方都到場,若遇到一方隱瞞真實婚姻狀態,為將房產登記為一方所有,發表自己未婚的假聲明。對于申請人的婚姻狀況,登記機構又很難認定其真偽,很可能發生將本為夫妻共有的房產登記為一方所有。鑒此,為更好的保護共有人的合法權益,最好在房屋權屬登記前,就將自己的權利寫入相關的證明文件中。夫妻共同建造的房屋,應由夫妻雙方共同到登記機構申請房屋權屬初始登記,并提供土地使用權證、建設工程規劃許可證、結婚證、雙方有效身份證明、規劃認可書等登記要件。夫妻共同購置二手房的,應由夫妻二人和賣方當事人共同到登記機構申請房屋權屬轉移登記,并提供買賣合同、完稅證、原房屋所有權證、結婚證、雙方的有效身份證明、共有協議、房產證配圖等登記要件。夫妻共同購置商品房的,也須購買方夫妻和售房企業共同到登記機構申請房屋權屬轉移登記。夫妻雙方無法親自到登記機構申請轉移登記的,須出具書面的授權委托書委托第三人代為登記。
3.2 夫妻一方或雙方通過法定繼承所得的房產夫妻雙方須提供原房屋所有權證、房產繼承公證書、結婚證、雙方的有效身份證明、房產證配圖等登記要件到登記機構申請房屋權屬轉移登記。
3.3 夫妻雙方受贈所得的房產夫妻雙方以贈與方式取得的房產,應由贈與人和受贈人即夫妻雙方共同到登記機構申請房屋權屬轉移登記,夫妻雙方須提供贈與公證書、結婚證、完稅證、雙方的有效身份證明、房產證配圖等登記要件。若是遺贈取得,則由受遺贈的夫妻雙方申請登記,并提供遺贈公證書、接收遺贈公證書、結婚證、夫妻雙方的有效身份證明、完稅證等登記要件。
3.4 婚前房產約定為夫妻共有的夫妻雙方須共同到登記機構申請房屋權屬變更登記,并提供原房屋所有權證、公證的書面約定或夫妻雙方共同到登記機構書寫并簽章的約定、結婚證、雙方的有效身份證明、房產證配圖等登記要件。
3.5 其他在夫妻關系存續期間所得的房產如:法院判決、裁定所得的共有房產等須由雙方當事人共同到登記機構申請房屋權屬轉移登記,并提供法院判決書或裁定書、雙方當事人即原產權人和夫妻倆人的有效身份證明、原房屋所有權證、完稅證、房產證配圖等登記要件,若為受讓方單方即夫妻倆人申請轉移登記的,應提供法院出具的協助執行通知書等登記要件。
