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共有產權范文1
一、本合同根據《中華人民共和國合同法》，由嘉興市規劃與建設局、嘉興市工商行政管理局制訂。
二、本合同適用于單位自管房或個人私房（包括房改房）轉讓。
三、本合同中的賣方必須是房屋所有權人（共有權人），所稱房屋是指已取得《房屋所有權證》的房屋。
四、本合同中買賣雙方委托房地產中介公司的，需與公司另外簽定委托合同。委托個人并由人簽定合同的，應提供經公證的委托書。
從事委托業務的房地產中介公司應為經批準具有相應資格的專業房地產經紀機構。
五、本合同[ ]中的內容為并列的選擇項，須根據實際情況選擇打“√”。
六、本合同為房屋轉讓合同示范文本，本合同的部分條款當實際情況未發生或當事人雙方不作約定時，應在條款前空格部位打“X”，以示刪除。除國家另有規定外，任何一方不得以“示范合同印刷內容”為由強迫另一方接受。
七、乙方在簽定本合同前有權要求甲方出示本合同提及的甲方有關證書、證明文件和物業管理規定。
八、本合同條款由嘉興市規劃與建設局、嘉興市工商行政管理局負責解釋。
嘉興市房屋轉讓合同（示范文本）
本合同雙方當事人：_________________________
賣方（以下簡稱甲方）：____________________
地址：____________________聯系電話：
委托人：_______________
地址：____________________聯系電話：____________________
買方（以下簡稱乙方）：
地址：____________________聯系電話：____________________
委托人：_______________
地址：____________________聯系電話：____________________
委托機構：____________________
經辦人：____________________聯系電話：____________________
根據《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》及其他有關法律、法規之規定，甲、乙雙方在平等、自愿、協商一致原則的基礎上，同意就乙方向甲方購買房屋事項達成如下協議：
第一條 房屋基本情況（按房屋所有權證填寫）
1、甲方房屋（以下簡稱該房屋）坐落于嘉興市____________________，房屋結構為__________，房屋用途為__________，房屋建筑面積為 平方米，車庫面積_____平方米。
2、該房屋所有權證號為_____（共有權證號為_____）。土地使用權方式為_____，土地使用權證號為__________。
3、隨該房屋一并轉讓的附屬設備、設施：_______________。
4、該房屋租賃情況______________________________。
第二條 房屋轉讓價格
按建筑面積計算 該套房屋轉讓價格為[人民幣] [ 幣]
總金額（小寫）__________元，大寫__________億_____千_____百_____拾_____萬_____千_____百_____拾_____元整。
第三條 付款方式、時間
雙方約定按以下第_____項以（現金、支票、其他 ）方式支付房款：
1、一次性付款：
本合同鑒定之日起_____天內，乙方一次性將購房款支付給__________。
2、分期付款：
合同簽訂之日起_____幾天內，房屋及相關權屬證明交付時，權
屬證明過戶后_________________________
________________________________________。
3、其它方式：___________________________________
第四條 交房方式：
甲乙雙方約定采用下列第_____種方式交房：
（1）自本合同簽定之日起_____天內，甲方將房屋及房屋鑰匙、房產證、土地使用證等相關權屬證明一并交付給乙方。
（2）其他方式_________________________。
第五條 乙方逾期付款的違約責任
乙方未按本合同第三條約定的時間付款，甲方有權按累計應付款向乙方追究違約利息，自本合同規定的應付款最后期限之第二天起至
實際付款之日止，月息按_____利率計算。逾期付款超過_____天，甲方有權按下述第 種約定追究乙方的違約責任：
（1）乙方向甲方支付違約金共計_____元整，合同限期繼續履行。
若乙方在 天內仍未繼續履行合同，遵照下述第（2）條處
理。 （2）乙方向甲方支付違約金共計_____元整，合同終止，乙方將房屋退還給甲方。甲方實際經濟損失超過乙方支付的違約金時，實際經濟損失與違約金的差額部分由乙方據實賠償。
（3）_____________________________________________。
第六條 甲方逾期交房的違約責任
除不可抗拒的因素外，甲方未按本合同第四條約定的時間交房的，乙方有權按累計已付款向甲方追究違約利息，自本合同規定的最后交付期限之第二天起至實際交付之日止，月利息按 計算。逾期交付超過_____天，乙方有權按下述第 種約定追究甲方的違約責任：
（1）甲方向乙方支付違約金共計_____元整，合同繼續限制履行。
若甲方在 天內仍未繼續履行合同，遵照下述第（2）條處理。
（2）甲方向乙方支付違約金共計_____元整，合同終止。乙方實際經濟損失超過甲方支付的違約金時，實際經濟損失與違約金的差額部分由甲方據實賠償。
（3） 。
第七條 甲方保證該房屋交接時沒有產權糾紛和拖欠任何費用（如水電、煤氣、有線電話、物業管理費等相關費用），保證已清除該房屋原由甲方設定的抵押權。如交接后發生該房屋交接前即存在的產權糾紛和財務糾紛，由甲方承擔全部責任，甲方轉讓該房屋之前，確認該房屋承租人已放棄優先購買權，并取得房屋權共有人同意。（乙方對該房屋的各項基本情況均做了充分了解。該房屋轉讓后，如發生破漏、開裂等問題由乙方承擔維修責任。）
第八條 關于產權登記的約定
自本合同生效之日起，乙方在三個月內向房地產權登記機關申請辦理房地產權屬轉移手續，甲方積極給予協助。如因甲方過失造成乙方不能在 天內取得房地產權屬證書，視為甲方違約，乙方有權退房。甲方必須在乙方提出退房之日起 天將乙方已付款退還給乙方，并向乙方支付違約金_____元整。
第九條 該房屋轉讓交易發生的各項稅費由甲乙雙方承擔。
第十條 房屋轉讓后該房屋所屬土地使用權利、義務和責任依法
隨之轉讓。
第十一條 其他約定事項______________________。
第十二條 本合同空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力。本合同中未規定的事項，均遵照中華人民共和國有關部門法律、法規和政策執行。
第十三條 甲、乙一方或雙方為境外組織或個人的，本合同應經該房屋所在地公證機關公證。
第十四條 本合同在履行中發生爭議，由甲、乙雙方協商解決。協商不成的，甲、乙雙方同意采用以下第_____種方式解決。
1、由[嘉興仲裁委員會] [_______________仲裁委員會]仲裁。
2、向人民法院。
第十五條 本合同自________之日起生效。
1、甲、乙雙方簽字。
2、經__________公證（涉外房屋轉讓必須公證）。
第十六條 本合同一式_____份，其中甲乙雙方、房屋權屬登記部門及契稅部門各執一份。合同未盡事項，甲乙雙方可另行約定，其補充約定經雙方簽章后與本合同具有同等法律效應
甲方（簽章）_______________乙方（簽章）
委托人_________________委托人
（簽章） （簽章）
簽定日期：_____年__月__日
共有產權范文2
一、共有產權住房典型模式
在我國，共有產權住房的發展并不久遠，綜合全國各城市的實踐經驗，有三種模式最具代表性，即淮安模式、上海模式和北京模式。
1.淮安模式
2007年7月26日淮安市《淮安市市區保障性住房建設供應管理辦法》，明確提出要將經濟適用住房使用的土地改劃撥為出讓，實行政府指導價，并與市場接軌。這實質上終止了傳統意義上的經濟適用房的供應，用共有產權住房取而代之。根據共有產權住房產權構成比例的不同，將共有產權住房分為兩種：一是個人擁有70%產權，政府擁有剩余的30%產權；二是個人與政府各占住房產權的50%。
與以往保障性住房類似，共有產權住房也為購房者設置了門檻?；窗补灿挟a權住房公布之初對不同產權構成比例的購買有明確規定。其中，購買個人擁有70%產權共有產權住房的條件是家庭人均月收入300 元以下，具有市區城鎮常住戶口8 年以上，家庭人均住房使用面積在10 平方米以下；購買個人擁有50%產權共有產權住房的條件是享受政府最低生活保障且人均住房使用面積不足10 平方米的困難家庭。但是，2007年初的淮安住房均價即已達到2500元/平方米，以一個剛達到購買70%產權住房要求的三口之家為例，要擁有一套50平方米的共有產權住房平均至少需要12年的全部收入。這顯然不符合實際。因此政策頒布之初，符合條件的購房者寥寥無幾。政府相關部門后來意識到了初設條件的苛刻，因此放寬了申購條件，把人均收入放寬到了700元/月，在實際操作中，甚至放寬到800元/月。幾乎剛好售完首批推出的300套共有產權住房。
淮安對于共有產權住房的退出機制給出了明確規定。在五年內，共有產權住房的政府產權部分不收租金，業主可以原價購買政府產權部分，得到完整產權。當業主的生活水平高于政府規定的享有共有產權住房條件時，可以繼續使用住房，但需要為政府所有部分支付相應市場化租金。五年以后，如果轉讓住房的話，則只能得到自己所有份額的收益，政府得到剩余部分，并且政府有優先購買權。
2.上海模式
上海共有產權住房可以追溯到2009年年底，彼時率先在閔行和徐匯兩個區進行共有產權住房試點，翌年于全市鋪開，官方稱為共有產權經濟適用房。上海對于產權的擁有份額較淮安更為靈活，購房者根據支付能力的大小，可購買共有產權住房60%-70%不等的產權，同時政府持有剩余部分。
上海根據城市人均收入水平，不斷調整共有產權住房的準入門檻。其中最為明顯的當屬人均可支配收入條件，該項已經從試點之初的2300元/年，調到2900元/年，之后又調整為3300元/年。在2013年更是進行了大幅放寬，由原來人均3300元/年一次性提高到了5000元/年。根據2013年公布的《上海市共有產權保障住房（經濟適用住房）準入標準和供應標準》，規定共有產權住房申購家庭人均住房建筑面積應在15平方米以下（含15平方米），對于3人及以上家庭，人均年可支配收入應該低于6萬元（含6萬元），同時人均財產應該低于15萬元（含15萬元）；對于2人及以下家庭人均年可支配收入和人均財產標準按前述標準要上浮20%，即人均年可支配收入低于7.2萬元（含7.2萬元）、人均財產低于18萬元（含18萬元）。
關于退出機制，上海規定購房人可以在取得共有產權住房房產證的5年后將房屋出售。政府擁有優先回購權，并且要按其擁有的產權份額收回所對應的轉讓收入。
3.北京模式
北京的共有產權住房出現得相對較晚，2013年10月23日，北京市住建委了《關于加快中低價位自住型改善型商品住房建設的意見》，北京的自住型商品房政策正式出臺。政府明確規定，自住型商品房的價格是周邊同地段商品房價格的70%，建設所用土地通過“限房價、競地價”的方式出讓。該類住房的面積以90平方米為主打戶型。符合之前購買限價房規定的家庭皆可購買。
對于自住型商品房的退出機制，北京市政府明確規定購買此類住房5年內不得上市交易，之后交易獲得收益的30%上交政府財政。
4.各模式對比分析
要充分了解共有產權住房的利弊，需要對其進行對比分析，表1是對前文各模式共有產權住房特點的匯總及優缺點分析。
二、共有產權住房制度建設
雖然各地的共有產權住房政策相繼推出，并且得到了國家層面的支持。但從前文的分析可以看出還存在很多不足之處。筆者認為可以從以下幾個方面對實踐現狀進行完善。
1.完善法律法規，建立共有產權住房法律保障體系
作為一個法治國家，任何制度或政策的推行都應有法可依，以法律保障和約束行為。目前各地推行的共有產權住房政策并沒有合適的法律可依，行政色彩濃烈。以共有產權住房的影響力及其發展趨勢，將其規范化管理提上法律議程已經是勢在必行。首先，應該通過法律形式確定共有產權住房的管理機構，賦予相應機構統一管理權力的同時對其進行必要的監督，防止政出多門、互相扯皮現象的發生；其次，規范化購房準入制度，防止自住型商品房的權力尋租；最后，統一合理的標準確定轉讓溢價分配，杜絕利用共有產權住房投機牟利。
2.多元化共有產權住房供應渠道，增加受惠群體
目前共有產權住房的供應形勢主要有兩種，一是以北京、上海等城市為代表的普通商品房配建供應；二是以淮安等三線城市為代表的集中建設供應，該方式是目前很多地區采用的形式。兩種供應方式有利有弊，前者易于給共有產權住房業主造成物業費負擔上的壓力，且開發商更傾向于偷工減料，顯失公平。后者則造成城市貧富分布不均，不利于社會管理和穩定。因此，一個城市的共有產權住房供應方式應該實現多元化，根據城市區域特色，合理安排共有產權住房位置。同時，可以參照公共基礎設施的建設，將共有產權住房的建設視為準公共產品，引入BT或BOT模式。此外，可以通過其他現有住房轉化增加供應。如現今棘手的小產權房，可以通過土地國有化處理轉化為共有產權住房，在增加共有產權住房的供應同時，也解決小產權房的去向問題，可謂一石二鳥。
3.層次化住房保障體系，明確定位共有產權住房受眾
我國住房保障體系由于發展較為短暫，在制度建設和發展方向上還有很多亟需改善之處，各類保障性住房的受眾層次顯化就是其中一個重要方面。就目前來看，住房保障體系無非三個層次，即社會底層群體保障房、由低收入轉中等收入群體保障房、中等收入群體保障房。但各個地方政府并沒有科學合理的收入劃分制度，在各層次間出現了“夾心層”，社會不公現象明顯。所以，政府應該通過受眾的明確劃分，將共有產權住房合理定位在住房保障體系當中。“走對路子，找好位置”，使得共有產權住房政策不致虎頭蛇尾，設計與落地脫節。
4.重視共有產權住房的建設質量，保障住房品質
傳統的經適房無論是配建還是集中供應，都存在開發商為了追求更大的利潤而降低建設標準的情況。要解決這一問題，任重而道遠。首先，政府主管部門要把控從選定開發商到驗收的每一個環節，保證建筑質量；其次，通過充分評估企業的開發利潤，在充分市場調研的情況下，給予企業適當的補貼。
5.完善共有產權住房制度，強化保障作用
共有產權住房制度在我國的發展處于初級階段，機制設置還有很長的路要走。要強化其保障作用，首先，個人與政府的產權分配應該更加靈活，便于合格購房者能根據自己的經濟實力購買不同比例的產權；其次，突破傳統思路，擴大購房者的選房范圍，政府主要以貨幣形式給予補貼，與購房者共享產權。
6.引入多元資本，助力共有產權住房建設
首先，與金融資本的結合是房地產市場發展的大勢所趨，共有產權住房的建設與運營也不例外。共有產權住房的購買者很多屬于上升階層，政府可以適當松動銀根，鼓勵銀行放松對共有產權住房的貸款限制。其次，可以研究開發企業持有共有產權住房部分產權的可行性，以獲取增值收益的條件引入民間資本。
筆者認為，隨著經濟體制改革的不斷深入，市場在資源配置中的基礎性作用不斷強化，共有產權住房在全國范圍鋪開是大勢所趨。當務之急，政府應該在試點基礎上權衡利弊選擇最佳的推廣模式，總結過往其他類型保障性住房可取之處與經驗教訓，進行科學合理的制度設計，實現共有產權住房的社會價值。
參考文獻：
1.陳明.共有產權經濟適用房：保障性住房建設的新探索――淮安市經濟適用房建設的實踐及其得失.北方經濟.2008.19
共有產權范文3
【關鍵詞】共有產權房;成本控制;目標成本法
一、對成本控制方法的總結
成本控制是指在項目管理過程中，為達到項目成本降低的目的，項目的管理者采用相應的技術措施和管理方式對過程中的資源消耗和費用支出進行控制?？茖W的管理方式才能降低房地產開發成本，按照有效的管理程序和適當的操作方法去控制開發的各個環節，這不只是簡單的降低各項成本的價格，而是尋找一種新的資源配置方式以使成本降到最低[1]。簡單地說，成本控制的流程分為事前、事中和事后控制，而房地產開發項目成本控制的基本程序如下：
（一）制定成本控制標準（即目標成本）
成本控制標準，亦即目標成本，是實際成本控制的依據和尺度，是指在一定的生產條件下，活勞動和物化勞動的實際耗費所應遵守的數量界限，具體表現有計劃成本、定額成本和標準成本。
（二）監控成本的形成過程
這一環節主要是由實施者執行，對實際發生的成本和費用進行現場監督和控制，將實際成本嚴格控制在目標成本之下。若一旦超過制定的標準，則應立即采取措施加以糾正及控制。這一階段即是成本控制的執行階段。
（三）成本差異的揭示、分析與考核
對比實際發生的成本和目標成本是這一階段的主要工作。目的是極端出成本差異，量化成本超支或結余的數額，綜合差異產生的部位、原因和責任方進行分析，找出成本節約或超支的原因，明確責任方，并依據事先擬定的制度對成本責任部門進行相應考核，并做出相應的獎懲措施。同時，積極發掘過程中的不足之處，吸取經驗。
（四）采取改進措施并修改原來的目標成本
對成本差異分析的目的就是在于制定并落實相關措施，同時在差異分析中找出引起目標成本出現偏差的原因，此時，再根據相關政策修改目標成本。這樣可以在以后的成本控制過程中對成本進行更有效的控制。隨著市場的不斷發展，各國仍舊不斷努力尋求更加有效的成本控制方法。成本控制理論也逐漸形成了幾種經典的成本控制方法：標準成本法、定額成本法、目標成本法和作業成本法。
二、目標成本法在共有產權房項目中的理論適用性
目前目標成本法已經在房地產企業成本控制中普遍廣泛應用，不同的成本管理方法適用于不同的范圍，為了科學的了解開發項目價值的變化，清晰地了解各階段項目成本的構成，企業根據自身的生產技術和組織形式確定適合的成本管理方法。下面就房地產行業現行的目標成本法在我國共有產權房項目中的應用進行理論適用性分析。如前所述，目標成本法是以市場價為主導，顧客為導向，在產品企劃與設計階段運用價值工程原理與產品功能分析，各種市場研究及成本分析等方法以達成目標利潤的目標成本。總的來說，目標控制的程序首先是要確立目標成本，然后將其逐步分解并落實到各相關部門或崗位，并由其根據以往經驗或者搜集到的資料估算該成本的準確性，并做出相應調整和改進，使其最終發揮控制作用。建立健全合理的信息反饋系統的目的是及時反映出現成本差異，并由此采取相應的措施，提高成本控制的效率。另外，目標成本法是否適合項目特點，企業是否具備健全的成本管理體系，公司領導推行目標成本法的決心和員工對目標成本法的熟知程度等，都決定了目標成本控制的成敗。目標成本法比較適合容易按照市場信息來改變產品設計，以市場為基礎進行定價的行業企業。也正是目標成本法與產品實體結合的定價方式，使得目標成本法在房地產項目成本控制中得以廣泛應用。而共有產權房項目作為保障房的一種形式，其目標市場為中低薪層的消費者，在其可行性研究階段甚至是投資立項階段，均已明確確定其目標市場，且共有產權房項目利潤是透明的，共有產權房售價是以市場價為基礎經政府價格主管部門確定公布或審批后的價格。其以市場價為基礎的定價模式決定了目標成本法在共有產權房項目中的快速推廣應用。
三、對共有產權房項目目標成本控制方法簡述
目標成本法最早起源于日本豐田汽車公司。是在產品的設計階段預先限定目標成本，然后依據價值工程原理不斷改進設計產品。同時在建筑設計和施工圖設計等階段，各相關部門共同合作，使成本控制在目標范圍內，這就是目標成本法最初的形式[2]。目標成本法的實施流程如下圖：
（一）目標成本的制定
制定目標成本是實施目標成本管理的第一步，即在充分了解房地產行業，尤其是共有產權房項目的目標市場等基本情況的基礎上，遵循相應的科學性制定成本，進行市場預測，銷售量預測，利潤預測和成本預測。搜集以往歷史資料和當前企業及該項目的現有資料，對所掌握的信息進行加工處理，以供決策者決策。決策者在多種備選方案中選擇最佳的成本方案，再經過專業人員的不斷優化，選擇最佳目標成本，最終確定最優的方案。這是分解和落實目標成本的前提和基礎。
（二）目標成本的分解
確定目標成本之后，應根據房地產企業自身狀況及共有產權房項目的現實情況，將目標成本進行進一步的分解---包括橫向和縱向的分解[3]。而不同的企業有著不同的分解方式，至于具體采用什么方法分解及具體的細化程度，就要充分結合該項目及企業的自身特點。橫向分解是指將具體的目標成本客觀地分解到各個職門和崗位，形成各個職能部門和人員的責任成本，各部門和人員作為目標成本的具體實施者，并在自身的責任范圍內對目標成本進行控制，并對其執行的結果負責，其主要依據是企業內部的組織架構；縱向分解主要是按照企業的工作分解結構，將目標成本具體分解到每項作業當中，從而就為每一生產階段提供了成本控制的基數，目標成本縱向分解最終是將目標成本分解到各個核算科目和作業內容當中，這樣目標成本就有了歸集的標準和依據。
（三）目標成本的控制
目標成本管理體系的重點在于對目標成本的控制，對目標成本的控制是為了實現期望的成本目標，在項目成本形成過程中，通過統計數據、分析差異、反饋活動、改進措施等一連串的工作，完成對目標成本的監督和控制?？刂频倪^程可以簡要描述如下：在項目實際過程中，定期收集統計實際成本的數據資料，并進行匯總，與計劃成本進行比較，并分析兩者之間產生差異的原因，報給上級職能部門，并及時采取相應措施加以糾正。同時，對當前階段成本出現的差異及時處理，以減少后續工作對成本的影響，從而確保目標成本的實現。
（四）目標成本的分析和考核
對目標成本的過程控制中，可以對未來成本進行預測，從而可以及時采取措施，使目標成本始終保持在可接受的范圍內，保證目標成本的實現。在項目結束之后，根據目標成本的執行的具體情況，和執行過程中整理的各種資料，對目標成本分解后的責任成本相關人員進行評價和考核，并對每一作業內容的成本執行效果進行考核，落實獎懲措施，有則改之無則加勉，有利于加深企業目標成本管理的水平。上述四個方面構成了目標成本管理的基本流程。
四、結論
從理論方法上講，上述介紹的四種成本控制的方法，均可適用于共有產產權房項目中，但成本控制作用和所帶來的成本降低成本卻各有不同。最為合理有效的控制方法，從根本上講是取決于該方法帶來的成本下降和付出的代價。因此，房地產開發企業要根據共有產權房項目的特性、管理水平等，綜合考慮成本控制方法的優劣，并加以選擇。
作者:彭圓圓 單位:南京工業大學土木工程學院
參考文獻
[1]徐靜，趙建明，譚章祿.煤炭企業成本控制方法的分析與選擇[J].煤炭經濟研究，2005，09:43-45+54.
共有產權范文4
一、經濟適用房定價存在的兩個問題
1.做地成本與土地結算價格倒掛
隨著征拆遷成本的大幅度上升，產生兩難問題：一方面政府為考慮中低收入家庭的承受能力，強化經濟適用房的保障功能，需要將土地價格控制在較低水平（1200元/平方米）；另一方面，土地成本高于結算價格，做地主體資金平衡困難。由于經濟適用房銷售價格控制在3000元/平方米，政府根據銷售價格來控制土地結算價格，杭州市九堡、下沙、三墩北大型居住區的土地結算價格均為1200元/平方米（均攤到建筑面積，下同），丁橋、長睦居住區為980元/平方米。而根據項目單位的測算，實際做地成本已經在1700元/平方米以上，土地成本與土地結算價格之間出現嚴重的倒掛，經濟適用房土地供應的難度增加。
2.項目成本與銷售價格倒掛
隨著人工費用、建材價格、建筑節能等各類成本大幅度上升，經濟適用房銷售價格長期低于建設成本，價格控制偏低導致建設標準偏低。從杭州市1999年到2011年經濟適用房項目的銷售均價來看，2007年以前經濟適用房銷售均價都在每平方米3000元以內。2007年以后銷售價格有所上漲，每平方米價格仍控制在3200元以內，而經濟適用房開發成本已大大超出3000元/平方米。建筑成本增加體現在四個方面。一是建筑材料、人工費價格上漲較快。依據2011年杭州市公布的工程造價信息來看，房地產項目開發造價比2010年增長9%，其中材料成本上升導致造價上浮約7%，人工成本上漲導致造價上漲2%。二是容積率大幅度提高，建安成本增加。隨著經濟適用房中高層項目的增加，地下設施、消防等成本增加較多。三是建筑節能要求提高。如外墻保溫材料要求標準提高，每平方米成本增加100元。四是融資成本高，財務費用大幅度增加。依據杭州市物價局對2011年建設單位申報項目的成本核準，成本價格在4020～4400元/平方米之間，建設成本與銷售價格之間倒掛現象嚴重。
二、共有產權模式下定價改革思路
借鑒美國、英國、新加坡和我國香港地區公共住房的定價原理，依據當前杭州經濟適用房定價存在的問題，從經濟適用房土地供應、開發建設、項目銷售等流程設計三階段定價方案，如圖1所示。明確政府在經濟適用房定價中的權利，強化經濟適用房在解決城市中低收入家庭住房問題中的保障功能。
三階段定價方法的基本思路為，第一階段：由政府作為價格審核主體，在做地企業和經濟適用房開發商之間依據成本定價法確定經濟適用房的土地項目結算價格，如實反映土地成本。第二階段：房地產企業作為開發建設主體，在政府和房地產開發商之間依據成本定價法確定經濟適用房的項目結算價格，如實反映項目建設成本。第三階段：由政府作為經濟適用房產權共有人，在政府和保障對象之間確定經濟適用房的項目銷售價格，根據保障對象支付能力確定共有產權比例。
經濟適用房三階段定價法所要實現的三個目標：一是保障做地企業的資金平衡，消除土地結算價格和土地成本倒掛現象；二是保障房地產企業在經濟適用房開發中存在合理的利潤，激勵其參與積極性，消除銷售價格和項目結算價格倒掛現象；三是消除經濟適用房定價空間不匹配的問題，實現經濟適用房價格呈現合理的空間梯度分布，確定不同區位價值地塊上的經濟適用房具有相應的價格，實現經濟適用房保障功能的公正性。
三、經濟適用房的三階段定價流程
1.第一階段：土地結算價格
土地結算價格（P1）：依據征收土地和拆遷補償等所支付的征地和拆遷安置補償費，拆遷中各類舊建筑物的回收殘值應沖減成本后確定。在此階段，政府作為價格審核主體，依據真實的做地成本，確定做地主體和建設單位之間的土地結算價格。目前，經濟適用房土地大部分位于大型居住區內部，因此經濟適用房做地成本主要通過成本均攤的方式確定。其通常做法是，將整個區域內土地開發總成本均攤到經營性用地面積上，再按經濟適用房用地面積進行均攤，確定土地結算成本。
P1=（土地開發總成本/經營性用地面積）×經濟適用房用地面積
需要注意的問題：一是區位選擇問題，避免選擇征地成本過高的區域，造成經濟適用房土地成本大幅度上漲；二是考慮項目間的平衡，經濟適用房用地成本不能差別過大，過大會造成后期銷售成本差別大，影響保障對象的心理感受，造成社會輿論壓力；三是要加強做地成本監督，加強激勵，盡可能壓縮成本。
2.第二階段：項目結算價格
項目結算價格（P2）：由政府作為開發建設主體，依據項目建設成本和利潤確定經濟適用房的項目結算價格，保證開發商的適度利潤，減少其市場風險。經濟適用房定價的第一階段是政府和開發商之間在項目開工前確定項目結算價格。項目結算價格仍然使用當前的成本定價方法，給予開發商合理的利潤空間（3%）。在第二階段可以從兩個方面進一步控制經濟適用房的開發成本，降低第二階段的項目結算價格。首先，控制項目利潤率。第一階段定價的主體是政府和房地產開發企業，采用成本定價方法，給予企業合理的利潤空間（3%），減少企業面臨的市場風險，選擇經濟適用房建設的長期合作伙伴。其次，政府可以引入大型公共工程的建設管理模式，降低項目運行成本。
3.第三階段：項目銷售價格
由政府作為住房產權所有人，在項目結算價格P2的基礎上，增加經濟適用房建設中的減免費用、土地出讓金和企業合理利潤率，計算經濟適用房項目銷售價格，并依據經濟適用房保障對象的可支付能力確定產權購買比例。第三階段經濟適用房的定價綜合“可支付能力定價法”和“市場定價法”，來確定政府和消費者之間的項目銷售價格。確定經濟適用房項目合理的市場價格，可以采用成本導向型和市場導向型方法。如何確定經濟適用房項目的銷售價格是三階段定價法的關鍵問題。P3是在項目結算價格（P2）的基礎上進行核算，需要加上土地出讓金和其他政策減免費用。由于經濟適用房項目的定價需要每個項目逐一定價，在此僅給出定價的構成條款和方法。
P3=P2+土地出讓金+政策減免部分
在項目結算價格的基礎上加上土地出讓金和政策減免部分，在此過程中，為了保障經濟適用房項目銷售價格，應當不增加土地出讓中的政府溢價部分。這樣不僅可以保證經濟適用房的價格與限價房和商品房拉開差距，保證經濟適用房價格低于商品房的價格，同時也體現了經濟適用房的保障功能。此外，借鑒淮安、蘇州、如皋等已經開始實行共有產權的城市，其項目的銷售價格通常與同地段、同品質商品房的價格水平較為接近。因此，在確定具體經濟適用房項目合理價格也可以參考周邊商品房的價格水平，通常要低于周邊商品房的價格（70%左右）。
通過三階段定價方法可以強化政府在經濟適用房定價中的主導地位，第一、二階段定價法使得做地主體和房地產企業能夠獲得穩定的利潤，激勵其長期參與經濟適用房的開發與建設；第三階段定價法能夠使得經濟適用房定價更加反映區位價值，引導保障對象公正合理地選擇居住地。好地段的經濟適用房的價格應當和差地段的經濟適用房價格有一定差距，實現政府在經濟適用房定價中的統籌作用，引導中低收入家庭公平合理地選擇居住區域。通過在第三階段中引入共有產權銷售模式，允許購買不同比例的經濟適用房產權，可以保障居民具有一定的支付能力。
4.共有產權分割比例的確定
共有產權范文5
關鍵詞：私有產權；公有產權；市場環境；效率；公平
中圖分類號：F014.1 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2014）08-0099-01
一、私有產權和公有產權
根據產權主體及主體作用范圍的不同，產權可以分為私有產權和公有產權兩大類。
私有產權是指產權主體或是一個自然人或是有限的自然人的集合，其擁有對經濟物品多種用途進行選擇的排他性權利，即產權主體決定所有權權利行使的決策并由其自身承擔后果。與之相對應的是公有產權，公有產權的權利歸屬于共同體的所有成員，即共同體的每一成員都有權分享同樣的權利，但其中的任何一個人都不能分割公有財產并據為己有。共同體作為整體排除共同體外的其他人員對共同體內的任何成員行使權利的干擾。
私有產權和公有產權性質上的不同導致它們在不同的市場條件下各有優劣。
私有產權的優劣
私有產權的本質特征在于排他性。排他性是指產權主體權利的行使具有壟斷性，任何其他個體無法干預產權所有者資源如何使用、收益如何享受等方面的決策，也無法分享其權利行使帶來的收益，從而產權主體能夠有效阻止其他個體進入其所擁有的特定財產權利領域，保護產權主體自身財產權利，使其得到行使權利的所有收益。
因此，在私有產權存在的情況下，成本和收益最大程度上集中于產權主體，外部性大大降低，從而在考慮到個體利益最大化的基礎上，產權主體能做出使現期價值最大化的資源安排決策，進而在整個社會的層面上，私有產權的存在使資源流向效率最高的使用者，促進了整個社會產出的增長，最大限度地促進了社會利益的實現。
然而，私有產權并不具有絕對的制度優勢。
首先，私有產權忽視了分配公平對個人和社會福利水平的影響。私有產權默認了人們在初始資源稟賦上的差異，而初始資源稟賦會影響到社會成員的談判能力，初始稟賦較少的社會成員談判能力較弱，從而在財富分配過程中只能得到較少的一部分，導致社會分配不公，收入差距加大。
其次，同一制度安排在不同的市場環境下往往有不同的效率表現。即使僅從效率的角度來考察，私有產權也不是在所有市場條件下都具有效率優勢。完全競爭市場是私有產權發揮效率優勢的前提，在完全競爭的市場條件下，既不存在信息優勢方也不存在信息劣勢方，買賣雙方均擁有交易所需的全部信息，從而不管是在交易前還是交易后，私有產權都能起到激勵作用，避免了逆向選擇和道德風險問題。然而在競爭程度較低的市場中，買賣雙方并不擁有交易所需的全部信息，總有一方處于信息優勢地位而另一方處于信息劣勢地位，在這樣的市場條件下，信息優勢方可以利用信息優勢采取機會主義行為從而達到在交易中獲利更多的目的，而信息劣勢方則會竭盡所能制定約束條款避免交易損失，導致交易效率降低，資源配置水平下降，從而引起整個社會的經濟效率下降。因此，在非完全競爭市場，私有產權并不具有絕對的制度優勢。
三、公有產權的優劣
公有產權的本質特征在于公共性，即非排他性。公有產權制度中的生產資料、生產條件、生產過程和生產結果都歸共同體全體成員所有，而不屬于任何成員個人，更不屬于非共同體內成員。雖然公有產權排除了個人通過擁有物質生產資料占有他人勞動成果的權利，但是由于產權界限不清晰，對于共同體內的個體成員，其在交易過程中付出的成本與收益往往并不對等。即相比于私有產權制度，公有產權存在外部性問題。個體成員可以獲得運用公共生產資料進行生產得到的全部收益，而成本則由共同體內全部成員共同負擔。如此看來，公有產權制度的應用降低了資源配置效率，并導致了共同體中的個人機會主義行為。
然而，公有產權并不具有絕對的制度劣勢。
首先，公有產權制度在一定程度上有助于社會分配公平。公有產權使所有生產資料、生產條件、生產過程和生產結果歸共同體全體成員所有，減小了人們在初始資源稟賦上的差異，使共同體內的每一個成員有平等分配財富的權利。另外，公有產權制度賦予了國有和集體企業吸納就業的職責，就業的增加也促進了社會分配的公平。
其次，同一制度安排在不同的市場環境下有不同的效率表現，公有產權在一定市場條件下較私有產權更具有效率優勢。在競爭程度相對較低，壟斷程度較高的市場結構中，由于信息不對稱，存在信息優勢方和信息劣勢方，私有產權不能通過成本和收益相對應而實現激勵，從而信息優勢方會利用信息優勢牟利，導致逆向選擇和道德風險問題。在這種情況下，公有產權組織的企業由于處于政府的直接監督之下并具有實現社會責任的目標，即使處于信息優勢，其利用機會主義行為牟利的可能性相對于私有產權大大減小，從而其提供的產品和服務的質量將更具有保證，同時在壟斷的結構下公有產權更能發揮規模經濟的優勢。
四、結論
由以上分析可以看出，私有產權和公有產權并沒有絕對的優劣。由于信息和激勵問題的存在，在以競爭為主的市場條件下，私有產權的制度安排具有更大優勢；而在以壟斷為主的市場條件下，公有產權的制度安排具有更大優勢。此外，一個社會對效率和公平的偏好也會影響其對私有產權和公有產權的選擇。因此，在決定采用私有產權或公有產權時，應根據各個行業以及整體社會的具體情況采取不同產權制度安排。
參考文獻：
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共有產權范文6
一、企業國有產權登記工作的產生和完善
為了規范并加強國有資產的管理、摸清家底、確定權責，1990年7月，國務院下發《關于加強國有資產管理工作的通知》(國發[1990]38號)，要求各省區各直屬部委把國有資產管理作為治理整頓和深化改革的一項重要工作來抓，并確定由財政部和國家國有資產管理局行使國有資產所有者的管理職能，國家國有資產管理局專職進行相應工作。
我國的企業國有產權登記工作自產生之日起就一直處在自我改革和自我完善當中，從最初的只是簡單地要求摸清家底，到現今的要求及時、真實、動態、全面反映。企業國有產權登記工作依據的法律制度文件多次修訂、更新、替換，從最初的1990年《國有資產產權登記管理辦法(試行)》(國家國有資產管理局、財政部、國家工商局，國資綜字[1990]第66號文)，到2012年《國家出資企業產權登記管理暫行辦法》(國資委令第29號，以下簡稱29號令)，所涉制度文件數量繁多，單是國務院國資委成立以來，已經累計出臺了5個國資委令，35個規范性文件和4個工作指引。這也說明企業國有產權登記工作的多樣性和實效性，產權登記工作人員和管理者在實際工作發現問題、提出問題、解決問題、不斷地形成新的制度規范，使之更加完善更新符合實際工作需要。
二、企業國有產權登記工作的意義
首先，企業國有產權登記工作是國資委和所出資企業代表國家實施產權管理的基礎性工作。完整的現代產權制度主要包括四個方面：第一是產權界定制度，第二是產權配置制度，第三是產權運營制度，第四是產權保護制度。只有將產權界定即企業國有產權登記的基礎性工作做好，才能實現后面三項工作的運轉和完成。其次，企業國有產權登記工作能為國家進行國有企業的改革發展、調整國有經濟布局與結構提供有力的決策依據。企業國有產權登記工作以出資人管理為職能定位，目的是全面和詳盡地了解和掌握國家出資企業及其對外投資企業產權的情況和數據，全面和詳盡地了解和掌握國有資本在不同級次、不同的組織形式、不同地域、不同行業的分布情況，對國有產權流向、企業產權變動原因、產權配置效率等信息做一個完整的動態記載和深層次分析。再次，企業國有產權登記工作是維護經營者的合法權益、促進提高企業經營效益的前提條件。企業國有產權登記是國家以《產權登記證/表》(注：只向國家出資企業核發《產權登記證》，母公司以下只核發《產權登記表》)這種法律法律憑證的發放，作為其對企業擁有股權的法律標志，同時也可視為國家將該部分的國有資產依法授予企業經營，這樣才有利于資本運作和產權流動。
三、現行產權登記辦法的新特點
(1)產權登記對象擴大化。29號令實施之前的辦法(以下簡稱舊辦法，主要是指國資委《企業國有資產產權登記業務辦理規則》(國資發產權[2004]315號)，下同)規定：產權登記對象的范圍是國有企業和國有絕對控股企業。29號令(以下簡稱新辦法)則將產權登記對象的范圍進一步擴大為：國家出資企業、國家出資企業擁有實際控制權的境內外各級企業及其投資參股企業，主要有以下幾種類型的企業：一是國有獨資企業，二是國有控股企業(包括擁有實際控制權的企業)，三是上述兩類企業的參股企業，四是國家出資企業所屬事業單位視為其子企業。
(2)產權登記規則統一化。舊辦法對境外企業沒有規定，新辦法則將產權登記規則統一化，境內外應登企業遵循同一登記規則，且在登記材料等方面，對境外應登企業更加嚴格，除了應按境內應登企業提交相應的文件外，還應提交公司申請報告、上級監管企業或有關部門批準設立企業的書面文件及相關資料、以個人名義注資的，提交授權委托法律文件等。
