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北京市物業管理辦法范文1
本報訊（記者杜鵑）昨天，記者從市發改委獲悉，本市物業管理費將全面實行新的收費辦法及標準。新的收費辦法中將去除原來不合理收費項目，建立新的價格協商機制，優質優價，促進物業服務收費通過市場競爭形成。與過去的收費水平相比，總體上基本持平，平均水平有所降低。收費辦法及標準從今日起在網上征集市民意見，并有望于今年上半年實行。在廣泛征集市民意見之后，還將舉行聽證會，這在本市尚屬首次。
據市發改委收費處處長王巖介紹，本市共有物業小區3000多個，物業管理公司2100多個?，F行的物業服務收費政策主要是針對居住小區而定。隨著近年來房地產行業及物業管理行業的迅猛發展，這些現行物業服務收費管理辦法，已不能完全滿足物業服務市場發展的需要。
新擬定的《北京市物業服務收費管理辦法》與國家發展改革委、建設部《物業服務收費管理辦法》所確定的原則完全一致，明確了物業服務收費實行明碼標價，同時提倡業主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業管理企業，鼓勵業主自治，鼓勵物業管理企業開展正當的價格競爭，促進物業服務收費通過市場競爭形成。
其中，公寓、別墅等高檔住宅，通過招投標選聘物業管理企業并確定物業服務收費標準的住宅，成立業主大會并與物業管理企業簽訂物業服務合同的住宅，在房屋買賣合同和物業服務合同中已明確約定了物業服務收費標準的住宅，辦公、商用及物業管理區域內配套用房等非住宅的物業服務收費實行市場調節價。不符合上述規定的住宅以及經濟適用住房、房改和安居住宅物業服務收費實行政府指導價。
實行政府指導價的物業服務收費，由政府價格主管部門會同國土房地產管理部門制定基準價格并定期公布，其收費標準可在政府制定的物業服務收費基準價基礎上向上浮動20％，下浮不限。物業服務收費標準向上浮動時，必須經業主大會與物業管理企業協商確定。在物業服務收費政府指導價收費標準中，還確定了有人值守和無人值守的電梯運行維護費用標準；取消了物業管理企業收取的水、氣、熱等各項市政公用設施費用的統收服務費；房屋大修費、中修費也不再向已購房人收取；在一定程度上減輕了業主的負擔，使收費更加合理。從今日起至15日，市民可登錄網站bjinvest.gov.cn或bjpc.gov.cn了解相關信息并提出自己的意見和建議。
北京市物業管理辦法范文2
現將勞動和社會保障部、司法部《關于境外就業和對外勞務合作人員職業資格證書辦理公證等有關問題的通知》轉發給你們，并就本市境外就業和對外勞務合作人員（以下簡稱“對外勞務人員”）辦理涉外證書的有關問題提出如下要求，請一并貫徹執行。
一、北京市對外勞務人員需要辦理《職業資格證書》公證的，由本人執《北京市關于啟用〈職業資格證書〉加強規范化管理等有關問題的通知》（京勞社培發〔1999〕58號）第六條規定的材料到北京市勞動和社會保障局進行審核或鑒定復核。
對于戶口不在本市并長期在京工作的對外勞務人員，需同時提交本人身份證、暫住證原件及復印件。
二、對經審核或鑒定復核合格人員，由北京市勞動和社會保障局將原《職業資格證書》統一換成印有中、英文對照并套印“勞動和社會保障部培訓就業司職業技能鑒定專用章”、“勞動和社會保障部職業技能鑒定中心職業技能鑒定專用章”并在證書照片處蓋有“北京市勞動和社會保障局職業技能鑒定專用章”鋼印的《職業資格證書》（以下簡稱“涉外證書”）。
三、涉外證書內容按《北京市關于啟用〈職業資格證書〉加強規范化管理等有關問題的通知》（京勞社培發〔1999〕58號）規定填寫，并從2000年1月1日起采用打印機打印。
附件：勞動和社會保障部辦公廳、司法部辦公廳關于境外就業和對外勞務合作人員職業資格證書辦理公證等有關問題的通知
（1999年9月16日 勞社廳函〔1999〕121號）
通知
各省、自治區、直轄市勞動（勞動和社會保障）廳（局）、司法廳（局），國務院有關部門勞動保障工作機構：
為促進國際勞務技術合作與交流，維護我國傳統的技藝和專長在國際上的良好聲譽，現對境外就業和對外勞務合作人員（以下簡稱“對外勞務人員”）辦理職業資格證書公證等有關問題通知如下：
一、對外勞務人員須持印有中英文對照并套印“勞動和社會保障部培訓就業司職業技能鑒定專用章”、“勞動和社會保障部職業技能鑒定中心職業技能鑒定專用章”的職業資格證書，做為辦理職業技能水平公證的有效證件。
二、對外勞務人員原來所持的職業資格證書（含《技術等級證書》、《技師合格證書》以及《高級技師合格證書》）由省級以上勞動（勞動和社會保障）部門審核或鑒定復核后，統一換證，并在證書照片處蓋省級以上勞動（勞動和社會保障）行政部門鋼印。
三、對外勞務人員辦理職業資格證書公證時，應持本人身份證件、涉外證書原件及其復印件和有關證明材料向其住所地具有辦理涉外公證資格的公證處提出申請。經公證處審核無誤后，以證明復印件與原件相符、證書上“勞動和社會保障部培訓就業司職業技能鑒定專用章”、“勞動和社會保障部職業技能鑒定中心職業技能鑒定專用章”（套紅?。约俺肿C人照片處省級以上勞動（勞動和社會保障）行政部門鋼印屬實的方式，出具公證書。
四、各省、自治區、直轄市勞動（勞動和社會保障）部門每季度應將上一季度換發證書情況報勞動和社會保障部培訓就業司，并抄報司法部律師公證工作指導司。
附件：職業資格證書特征說明
一、職業資格證書分為初級技能、中級技能、高級技能以及技師、高級技師，由勞動和社會保障部統一印制。
二、證書內頁第2頁套印中華人民共和國勞動和社會保障部印章。
三、證書內頁和封二、封三、封底采用隔色彩紅印刷。
四、證書內頁和封二、封三、底邊采用LDBZH浮雕印刷。
五、證書內頁使用ZHYZG水印紙。
北京市物業管理辦法范文3
五大問題突出
物業管理迅速發展的同時，也暴露出不少問題。北京市建委主任隋振江在北京市物業管理工作會議上指出，問題主要表現在以下五個方面：
物業服務不規范，整體水平不高。部分物業管理企業還沒有從根本上樹立“為居民服務”、“為業主服務”的觀念，基至顛倒了業主與物業公司的關系，“態度蠻橫、行為粗劣”現象屢見不鮮，保安與業主發生沖突的事件時有發生；其次，物業服務不到位，出現緊急情況不能做到快速反應、及時處理，不能保證群眾正常生活的需要；第三，物業服務收費標準和服務標準透明度不高，個別企業仍然存在多收費、亂收費的情況。
開發遺留問題引發矛盾突出。北京市政協曾對北京市物業管理進行了專題調研，調研報告指出：現有商品房小區發生的物業與業主的糾紛中，相當數量的矛盾起源于開發建設遺留問題。一是規劃變更導致業益受損，也有開發建設單位不按規劃設計要求建設配套設施。二是房屋及附屬設備質量差，水電等配套項目得不到落實，缺項甩項多等。三是建筑權屬不清。由于《物權法》尚未出臺，居住小區物業管理區域內的建筑，如地下車庫、物業管理用房的權屬問題往往引起業主與開發商的爭議。
業主大會成立緩慢。到目前，北京市按照《物業管理條例》的規定成立業主大會的只有511個，比例很低。業主大會不成立，物業市場就不完善，業主的權利很難得到集體支持，維修資金的使用等涉及業主共同權益的問題也無法得到根本解決。問題主要表現為：部分開發建設單位不積極、不配合、不支持，導致成立籌備組困難；二是在政策宣傳、引導上力度不大，許多小區的業主在成立業主大會之初，不了解國家和本市的相關規定，往往是事倍功半；三是指導方式、方法和力度上還存在一定問題，與街道辦事處、社區居委會的協同配合還不夠，離開社區居委會的牽頭組織、協調和制定相應的工作規則，組織工作容易陷入混亂、無序狀態。四是按照法規規定，業主大會的成立需要達到一定的比例條件，一些小區業主參與意識不強，投票比例不高，導致業主大會議事規則、業主公約無法通過，業主大會難以成立。
業主自律機制不完善，對業主委員會缺乏有效的監督、管理。在實踐中發現，一些業主大會成立后，作為執行機構的業主委員會有權無責，缺乏監督和約束；業主委員會往往超越職權開展活動，個別小區業主委員會成員濫用權利，，損害多數業主利益，引起業主之間意見不一致，影響居民生活的安定。
老舊居住小區的長效管理機制沒有建立。老舊小區由于建設年代久，配套設施嚴重不足，房屋及設施設備失修失養嚴重。由于居民認識不統一、交費狀況不理想等因素，改造后的小區良好狀況難以得到長期維持。
對癥下藥建和諧
之所以存在以上問題，有關業內人士指出原因有以下幾點：
物業管理作為一個新興行業，相關的法規體系、管理體制和工作機制尚不健全。
物業管理法律關系復雜，涉及開發建設單位、物業管理企業、業主個人、業主大會及業主委員會、社區居委會等多個法律主體。既有開發遺留問題、建管銜接等前期物業管理問題，又有共用部位及共用設施設備的權利權屬、處分及收益，以及物業服務合同問題。
配套政策不完善。雖然《物業管理條例》已頒布實施，并出臺了一些配套政策文件，但全面貫徹實施條例的物業管理辦法還沒有出臺，對日新月異變化的市場缺少快速應對機制，對規定、辦法的實施缺乏操作性研究。
對物業管理企業監督不力，主要表現為對物業管理企業違法行為的監督檢查和處罰力度不夠。客觀上，存在各區縣人員編制少、執法力量薄弱等因素，但主觀上，受到“企業受處罰就會甩手不干”的影響，在處罰時畏手畏腳。關于物業管理與社區建設的結合的精神落實不到位，與街道、居委會的協調配合還不夠，還不能及時、有效、完全地化解矛盾和糾紛。
隋振江指出，物業管理涉及面廣，社會影響大。作為城市管理的一個組成部分，物業管理，尤其是居住區物業管理，與廣大人民群眾的切身利益息息相關，關系到人民群眾合法權益的發展和保障。針對存在的問題，北京市將從以下個方面開展工作：
首先，完善業主自律機制，轉變物業管理體制。物業管理如果不能與社區建設有機地結合起來，很容易造成管理體制上的不順，矛盾解決渠道的不通暢，容易削弱政府部門的管理和監控力度，降低工作效率，并有可能引發社會不穩定因素。為此，北京市建委正在研究制定業主大會成立指導規則等政策文件，充分發揮街道、社區的作用，將業主組織有效納入到社區民主自治的范疇，加強對成立業主大會的組織、指導，加強對業主委員會活動的指導、監督，確保物業管理與社區建設的有機結合。
北京市物業管理辦法范文4
北京物業管理產業發展現狀
北京市物業企業的主題，不管從項目個數或管理的建筑面積上都占據絕對優勢（2007-2009年項目數量和管理建筑面積見表2）。但是，近年來商業類地產開發比例趨于上升，今后北京市的商業物業存在著很大的發展空間。總之，北京市物業管理產業還處于發展初期，趨向于勞動密集型產業，目前大部分工種所需要的人員并沒有要求較高的專業知識和技能。北京市物業管理企業規模的擴大和數量的增長，提供了更多就業崗位，為解決北京市就業問題，乃至為維護北京市的社會穩定起到了一定的積極作用[2]。
北京物業管理產業戰略環境分析
北京市物業管理的戰略環境分為宏觀環境和微觀環境，宏觀環境主要包括政治與法律環境、經濟環境、社會文化環境和技術環境，微觀環境主要包括競爭環境。政治與法律環境。北京市物業管理處圍繞《北京市物業管理辦法》制定了近40個政策文件，這套政策主要是解決三大問題：一是政府要認清物業管理產業目標，運用專業化管理實現北京市住用安全這個終極目標；二是物業公司應該提高尊重業主的財產權利意識，加強物業法規學習，更好地為業主服務。三是業主和物業公司之間能站在法制的平臺上平等對話。經濟環境。北京市物業管理正逐步推向市場，進行專業化的物業管理。北京物業管理產業的服務范圍逐步擴大，不僅包括住宅物業和商住物業，還包括學校、醫院、政府辦公大樓、市政道路等公共物業區域。更多的公共物業推向市場將給北京所有物業管理企業帶來新的機會[3]。社會文化環境。北京市小區業主對居住環境的要求向舒適、和諧的高層次轉變，業主認識到良好的物業管理使房產保值以至升值。物業管理向綜合小區管理轉變，吸引越來越多技術型人才和專業型管理人才進入這個行業，從業人員的整體素質不斷提高[4]。技術環境。國家建設部推出了住宅產業化的一系列政策，促進北京市住宅產業向集約型、質量型轉變，物業建設向智能化發展。網絡化、智能化管理服務成為當前和今后一段時期物業管理企業競爭制勝的關鍵所在和基本管理服務手段。
潛在的進入者。對于北京物業管理行業來說，除了政府核準資質外，進入幾乎不存在明顯的壁壘，發展商、承包商、房地產中介公司、酒店業、渠道運營商都是潛在的進入者。北京市物業管理行業的利潤率較低，對新進入者缺乏吸引力，物業管理市場對新進入的品牌也需要相當長的認知和接受過程，新進入的物業管理企業很難對現有企業構成威脅。替代品的威脅。北京市正在大力推動城市社區建設，完善社區服務體系，北京市物業管理已取代舊有的房屋管理體系，促成了社區管理體系的變革，沒有受到替代品的威脅。購買方的議價能力。北京市現行物業管理模式較落后，業主對物業管理認識不成熟，單個業主常以拖欠或拒交管理費進行對抗，當大多數業主有組織的進行議價時，其議價能力相當強。供應方的議價能力。北京市物業管理行業除了水、電、煤氣等少數壟斷部門外，其余服務供應者的討價還價能力較弱。物業管理行業勞動力總體素質不高，勞動者的討價還價能力處于弱勢地位。行業內部現有競爭者的爭奪。北京市物業管理行業內企業數量較多，規模普遍較小，造成行業極度分散。物業管理行業的固定資產投資相對較少，物業管理企業退出障礙小。
北京市物業管理的戰略選擇
北京物業管理實施精細化服務戰略有助于整個行業服務質量的普遍提高和物業管理企業的成本控制。實施精細化服務戰略，打破北京物業管理壟斷及服務產品同質化，搭建市場競爭平臺，讓物業服務的消費主體（即業主大會）購買服務，從而培植新興服務市場，促使物業管理內容的細化與創新，實現物業資源要素的優化配置[5]。精細化物業服務戰略的關鍵在于準確，包括5個職能化戰略：服務標準、人力編制、服務流程、服務計量和服務成本控制。北京物業管理產業必須能順應低碳經濟發展這一歷史潮流，抓住契機，倡導低碳物業管理，引導物業管理企業經營管理模式向低碳物業管理模式轉變，提高物業管理對可再生能源、資源的循環利用率，增強廣大居民環保意識，為建設低碳北京提供支持[6]。具體做法：研究出臺《北京市物業管理“低碳”導則》；熟練掌握低碳節能設備的安裝、使用和維護；對建筑垃圾含碳的回收，統一進行科學再利用；加強“雙綠化”（即社區綠化和屋頂綠化）；為業主樹立節能環保的學習榜樣，提供低碳的專項服務；提供低碳的生活氛圍及理念，把低碳融入到居民生活的方方面面，使業主自覺做到“生活需要低碳，低碳是為了更好的生活”。
規?；x擇主要是針對目前北京市物業服務企業的發展現狀而提出的。當前，北京物業管理企業規模偏小，多數企業品牌知名度不高。根據北京市住房和城鄉建設委員會物業管理處提供的數據，2007-2010年北京市一、二級物業企業數量所占比率很低，其中，一級比率不足4%，二級比率也不足9%。與國外知名物業服務企業差距較大，產業帶動作用有限。2007-2010年北京市平均每個物業管理企業管理的項目不足2個，2010年平均只有1.3個，也就是說多數物業服務企業只管1個物業項目，部分有點規模的才管2個及以上項目。2007-2010年北京市平均每個物業管理企業管理面積分別為12.29、12.31、10.14和10.23萬平方米。2010年，北京市114家一級物業的管理面積也只是剛達到一級資質規定的管理面積要求。同時，根據中國物業管理企業100強排行榜，北京市本區登記位居前10位的物業管理企業在管物業總建筑面積（包括在管本市物業和外地物業的總建筑面積）總計2,197萬平方米，由此計算北京市物業管理行業發展集中度（CR10）為5.19%，遠低于深圳物業管理行業發展集中度（CR8=23.6%）?；谝陨戏治?，目前北京市物業管理企業管理規模過小，造成人力資源的浪費，不能產生規模效益，致使北京市多數物業管理企業缺乏發展后勁，無力進行品牌建設，難以提高物業管理服務水平。另外，目前企業規模狀況不太可能出現由于物業管理面積增大導致規模不經濟的現象。例如，新加坡兩家物業服務公司的管理面積分別達到3,500萬平方米以上，中海物業管理有限公司管理面積5,000萬平方米，都創造了諸多規模化效應，因此，現階段北京市物業管理產業走“智慧化”發展戰略，必須先走規?；瘧鹇?，力爭在“十二五”期間物業管理行業發展集中度（CR10）達到20%。#p#分頁標題#e#
北京市物業管理產業發展的對策與建議
北京市物業管理辦法范文5
近日，北京市發展和改革委員會和北京市國土資源和房屋管理局公開征求對《北京市物業服務收費管理辦法（征求意見稿）》和《北京市物業服務收費政府指導價收費標準（征求意見稿）》的意見再次引起媒體和業主的關注，由于物業管理費關系到眾多北京業主的切身利益，筆者對此次征求意見的“政府指導價”和現行的物業收費進行了比較，發現如果真的按此“政府指導價”收費，業主在綜合管理費，物業共用部位、共用設施設備日常運行、維護費，綠化養護費，清潔衛生費，秩序維護費五項基本收費上，經濟適用房的業主支出沒有變化，普通住宅小區的業主則將多支出19%.
北京市普通居住小區現行的物業收費執行的是1977年物價局和國土房管局196號文的規定，標準中分為甲類、乙類、一般住宅三種情況?，F將筆者進行比較的情況加以說明：
一、綜合管理費：
目前執行的196號文上稱為“管理費”，甲類、乙類、一般住宅分別為每年每建筑平方米3.50元、2.82元、2.40元，加上5.5%的稅費，折合每月每建筑平方米0.31元、0.25元、0.21元。
此次“政府指導價”統一標準為每月每建筑平方米0.32元（含稅）。
二、物業共用部位、共用設施設備日常運行、維護費，綠化養護費：
目前執行的196號文上該費用相對應的項目包括：化糞池清掏費、房屋公共部分小修費、小區共有設施維修費及相關稅費。化糞池清掏費和小區共有設施維修費，甲類、乙類、一般住宅相同，分別為每年每建筑面積0.30元和1.00元；房屋公共部分小修費，甲類、乙類、一般住宅分別為每年每建筑平方米1.83元、1.37元和0.91元。這些費用加上稅費，甲類、乙類、一般住宅分別為每月每建筑平方米0.27元、0.24元和0.20元。
此次“政府指導價”統一標準為每月每建筑平方米0.31元（含稅）。
三、綠化養護費
目前執行的196號文上該費用為每年每建筑面積0.55元，綠地率超過30%的可上浮20%，加上5.5%稅費，綠地率30%以下的，每月每建筑面積0.05元，綠地率30%以上的每月每建筑面積0.06元。
此次“政府指導價”統一標準為每月每建筑平方米0.07元（含稅）。
四、清潔衛生費
該費用196號文沒有統一規定，區、縣物價局的標準按每月每戶計算，除密云、順義為5元外，其它區縣為1.5-3元。按國家甲類、乙類、一般住宅標準：每戶面積在56-102建筑平方米之間，取中位數計算，每戶80建筑平方米3元清潔費，加5.5%稅后每月每建筑平方米0.04元，比經濟適用房現行的標準每月每建筑平方米0.05元還低。
此次“政府指導價”統一標準為每月每建筑平方米0.08元（含稅）。
五、秩序維護費
目前執行的196號文上該費用叫做保安費，每戶年月3-5元，如果我們取甲類住宅（面積范圍83-102建筑平方米）中位數每戶90建筑平方米繳納5元保安費計算，加5.5%稅后每月每建筑平方米0.06元；取一般住宅（面積范圍56-64建筑平方米）中位數每戶60建筑平方米繳納3元保安費計算，加5.5%稅后每月每建筑平方米0.05元，與現行經濟適用房收費持平。
此次“政府指導價”統一標準為每月每建筑平方米0.11元（含稅）。
綜上所述，取現行標準高的計算，上述五項收費共計每月每建筑平方米0.75元（含稅），此次“政府指導價”統一標準為每月每建筑平方米0.89元（含稅），上漲幅度19%.
為何上漲卻說下降？
此次物業費調整前的宣傳同三年前一樣，只不過3年前說的是下降40%，這次說的是略有下降，為何筆者算的上漲了，宣傳卻說下降了？原因是此次“政府指導價”剝離了業主自用部分的中、小修費，防范了物業公司共用部分中修費的重復收取，取消了去年9月就應依法停收的每戶每月1元的所謂“代辦費”。
市發改委收費管理處處長王巖先生也承認了過去物業服務收費“存在重復繳費問題”，這就引發了一個主管部門知道“存在重復繳費問題”為何不糾正或糾正不利的問題，同時也引發了重復繳費是否應退還的問題，欠費業主要不要補繳這部分本來就不該收的“重復收費”和“不合法收費”。
業主將從“政府指導價”中得到的實惠
從196號文到現在，業主繳納的物業費大多包含了業主自用部分的中、小修費，但卻有為數不少的業主在自用部分進行維修時還要另行向物業公司繳納維修費或所謂的“材料費”。這筆費用甲類、乙類、一般住宅的業主分別每月每建筑平方米要繳納8.35元、6.86元、5.03元，如果按“政府指導價”，將不用繳納這筆費用。
1999年1月1日以后購房的業主繳納的公共維修基金已包含了共用部分的中修費，但仍有物業公司繼續收取這部分費用，甲類、乙類、一般住宅分別每月每建筑平方米為5.30元、4.57元、3.51元，如果按“政府指導價”，將不用繳納這筆費用。
電梯、水泵的大、中修費、折舊費由于是按部、臺計算，也有物業公司進行重復收費的，具體數字要根據各個小區的具體情況計算，筆者只能略過，如果按“政府指導價”，物業公司將不法再騙收這筆費用。
196號文規定了物業公司可每戶每月收取1元的“各項費用統收服務費”，去年9月1日《物業管理條例》實行，該費用應停收，但很多物業公司仍然收取，如果按“政府指導價”，這筆費用將不能再收取。
“政府指導價”將無人駕駛電梯收費單列，按此辦法，使用無人駕駛電梯的小區業主可比現在少繳40%的電梯運行費。
“政府指導價”的服務標準比196號文時有提高，增加了清洗外墻、物業公司統一著裝、計算機管理等要求。
北京市物業管理辦法范文6
北京將出臺物業管理收費標準最新規定，醞釀出臺的新規定將全面涉及備受業主和物業公司關注的焦點問題。記者昨天獲悉，市發改委與市國土資源和房屋管理局經過長達三年的研究與論證共同擬定了《北京市物業服務收費管理辦法（征求意見稿）》和《北京市物業服務收費政府指導價收費標準（征求意見稿）》，對本市范圍內由物業公司管理的各項物
業收費作出明確和詳細的規定，發改委將從明日起至本月15日在全市范圍內公開征集市民意見，并隨后就物業收費的有關細節舉行價格聽證會。
新規定一旦實施，一些普通居民住宅的物業費用將會有所下降。市發改委收費管理處處長王巖對記者說，首先是公共維修基金已經支付的費用將從物業費中剔除，“這將是一個較大的結構性變化。”他說，從1999年開始購房者在買房時需要繳納公共維修基金，而物業收費中還包括其中的費用，造成了重復收費。具體的費用包括：電梯和水泵的中修和大修，房屋的中修和大修?！敖窈蟮奈飿I收費中將不再包括這兩大項的費用?！绷硗猓乱幎ㄟ€明確了一些高層建筑中無人駕駛的電梯運行收費以及規定物業公司在代收煤、水、電、氣等費用時也不再收取委托費。
