前言：中文期刊網精心挑選了房產銷售論文范文供你參考和學習，希望我們的參考范文能激發你的文章創作靈感，歡迎閱讀。
房產銷售論文范文1
關鍵詞銷售流程人力資源廣告推廣
1銷售流程優化
銷售流程貫穿于銷售的整個過程中，只有每個環節都做到快速運作、毫不脫節，才會真正地提高生產效益。房地產銷售流程中主要環節包括：承接銷售項目、項目整體策劃、銷售準備、銷售策劃、公開銷售、簽署買賣合同、合同處理、執行合同、辦理售樓手續等大項。而每一個大項又包含5個以上的小項，如果包括產權辦理，就更為復雜。每一個項目銜接的好壞，或辦事效率的高低，都會直接影響到整個流程的效率。為此，要想進一步完善整個銷售流程，必須注意以下兩個方面的問題。
1.1模板型與時效型并舉
工業化的大生產，其效率絕對高于手工操作。而工業化大生產的精髓就是規范化操作與標準化生產，即在流水線上按模板化程序進行操作，而這個程序是經過許多優秀的公司或許多年的優秀經驗提煉而出的，它必然代表著當時最先進的生產流程。銷售部門同樣可以推行模板化程序，即建立一整套ISO質量體系，并按照質量體系進行常規運作與管理。這就象要做木桶的每一塊木板，就必須做一個標準的模子一樣。它是整個企業的基礎建設，這部分的投入非常必要。
建立起了一整套比較完善的體系，把每個流程模式化出來，這只等于是出了個粗坯。這個粗坯，一定要經過打磨才能變得精細而完美。這就要剔除一些影響效率并無關大局的不必要部分，才能加速流程，節約資源。對銷售部門來說，即在銷售流程中強調對事負責，而不是對人負責，常規處理過多次的事務，就按標準程序辦事，不用事事請示。而且更要減少不必要的繁文縟節。就如人們常說的警察多了會塞車一樣，中間環節過多，就會滋生互相推委責任，勁往幾處使等等流程痼瘤，長此以往必定象癌變一樣影響到企業的每一個單元，而對整個企業產生致命的打擊。為此，銷售流程必須是模式型與時效型并舉的。不講時效，死搬硬套的模式，是僵化的模式，非但提不高效率，反而會給自己套上層層枷鎖而透不過氣來。但如果只講時效，不講模式，就會如脫韁野馬，跑了許多冤枉路，而達不到既定目標。
1.2均衡發展，共同提高
在銷售流程中的每個崗位都是互動的，某一個崗位功力較弱，都會影響到整個流程的效率。也正如經濟學中所論述的“木桶效應”一樣，必須要調動一切資源去加長那個短的木板，以避免“水土流失”。這就要求在銷售流程中注重每個崗位的均衡發展，實現銷售流程的共同優化。
2節約人力資源成本
實踐上，個別房地產的人力資源成本超過了總成本的50%。為此，一些企業曾嘗試以裁員或減薪來降低成本，但能達到預期效果的卻很少。在更多的情況下卻是工作績效受到了損害，而且還不斷有職員對所承受的壓力及工作負擔發出抱怨。
2.1注重職位設計，把好人員招聘“入口”關
現代管理之父杜拉克曾談到撤消、調整工作乃是削減成本的最有效方法，而且是惟一可能通過其自身變革來產生持久效果的成本節約方法。房地產銷售部門流程復雜、崗位多，一個崗位的設置是否合理，都會影響到企業的經營效益。為此在崗位的設置上，一是要防止以人定崗，以避免機構快速臃腫。二是如前文所述，要盡可能地減少中間環節。如果等“胖了”再減肥，不僅難度很大，而且后患無窮。
房地產銷售部門直接面對市場，工作壓力大，對“績效”的要求非常高，同時，也是流動性最大的一個部門。特別是銷售管理及營銷策劃人員，更要求具有較高的個人素質及良好的團隊合作精神。這就為企業的招聘工作提出了更高的要求。為此，在人員招聘時不僅要常規性地考察應聘者的學歷、專業及從業經驗，更重要的是要觀察與考核應聘者的個人素質，包括：溝通能力、學習能力、應變能力、創新能力與合作精神等，將“關口”前移，從源頭上控制人才的質量。
2.2實行工資與績效掛鉤，提高人力效益
一份適應市場且合理的薪酬計劃，必定要考慮薪酬與績效掛鉤，使激勵變成員工的努力，從而創造出最大的銷售業績。邱吉爾、福特和沃克等專家已經研究過激勵銷售代表的基本模式為：激勵努力成績獎勵滿足。
實踐證明，在銷售部門實行工資與績效掛鉤，讓付出的努力與獲得的薪酬成正比，是提高個人能動性，提高人力效益最為有力的手段。但這需要管理者“兩手要硬”，即在市場調研的基礎上，建立嚴格的制度。對后進者要破釜沉舟，制定只有通過努力才可以達到的銷售指標，讓其沒有退路；對先進者施以重獎，以遞增式的傭金激勵創造優異業績。這樣或許薪酬會增加，但創造出的價值量將會遠遠高于工資增加的幅度。
當然世界上沒有一種完美無缺的制度，工資績效掛鉤可能會造成個別員工只看業務指標，而不顧一切的作法。為此，還必須建立相應的制度對銷售人員的行為進行監控與管理，在激發個人能動性的同時，提高團隊的合作能力與銷售人員的職業道德水平。
2.3建立培訓體系，使員工在不斷地學習中成長
房地產市場快速膨脹，導致營銷人員嚴重缺乏，為了提高人力資源效率，每個房地產銷售部門，都想吸引人才、留住人才，然而“樹欲靜而風不止”，如今房地產銷售部門，人員流動之風非常強勁，主要原因就是很少有公司能提供一套完善的學習體系，從而優秀人才很快會感到“口渴”，而不斷地需要尋找新的“水源”。為此，加強培訓、鼓勵溝通、激勵學習，將學習能力根植入公司的經營中，不僅是銷售部門的一種生存方式，更是搶占市場先機的最大“源泉”。
面對客戶與市場，是銷售部門最大的特點，客戶的感知能力、客戶的審美能力，客戶的維權意識等都在不斷地提高，市場的變化更是令人目不暇接，要想在變化中游刃有余，就是要不斷地學習，而絕不能迷戀于“傻瓜機”式的舊有模式放不下。為此，企業不僅要建立一整套適應市場變化、有效且實用的培訓體系，同時還要讓每一位員工都要有危機意識，擔心自己的發展跟不上企業的發展步伐，這樣的學習才是有效的學習，也只有這樣，培訓才不會是領導積極、員工被動的“扔錢”。
2.4塑造良好的企業文化，增強員工的向心力和凝聚力
企業文化是立足于企業核心價值觀的行為。所以企業的發展戰略，一定要在核心價值觀的指引下，才能避免弱點，發揮優勢。
塑造良好的企業文化，就是通過不斷地溝通，讓企業的價值觀與員工形成共識，并融入每一位員工的行為之中，讓它變成工作或生活中的一部分。此外，還要激勵那些有企業價值觀的成員，這樣才能形成一股風氣，從而在塑造深植人心的企業文化的同時，增強員工的向心力和凝聚力。
當今世界的許多大企業都把客戶利益放在第一位，把股東利益放在第二位，這就是以“客戶至上”為核心價值觀的企業文化，這種企業文化使企業的生命周期得到了有效的延續。同樣的道理，房地產市場競爭升級，使房地產企業的發展依賴于強大的客戶群體來支持，如果客戶的利益得不到體現，客戶就會轉而成為競爭對手的客戶。銷售部門作為掌握客戶和面對客戶的終端，就要更加重視客戶的終身價值以及開發商的利益，以專業的質素，熱情的服務，時刻把客戶的利益放在第一位理念，在努力保持和開拓客戶資源的同時，樹立企業的品牌。
3創新廣告推廣模式
近兩年，隨著市場競爭的加劇，房地產企業的廣告投放量明顯增加，廣告費用普遍占到銷售額的4%～5%，而個別企業更是接近10%。廣告費用，成為眾多房地產商的一塊心病。創新廣告推廣模式，有效提高廣告的效益，成為節約銷售成本的重要措施。
3.1廣告應起到橋梁作用
只有有效地溝通，才能讓買賣雙方理解，才能達成成功的交易，而溝通的重要橋梁就是廣告宣傳。作為“搭橋”的銷售部門，不僅要了解開發企業的品牌、發展戰略，產品性能、營銷策略等等，同樣要了解市場，了解客戶的所思所想。
達到知已知彼之后，廣告的策劃就需要在堅持原則的基礎上，學會向開發企業妥協，向消費者妥協，只有這樣才能繼續溝通，才能達成共識以制造共贏的局面。妥協并不是讓別人牽著鼻子走，而是通過不斷地溝通，找出一個盡可能獲取最大回報的最佳通道，這樣的廣告或許得不到創意獎，但它卻是切實可行的。
3.2建立廣告效果監控體系，提高廣告投入效益
一份沒有評判的考卷，如果再做一次，你肯定會犯同樣的錯誤，因為你根本不知道錯在哪里。同理，一個幾十萬元的廣告投放出去，如果沒有效果的監控，損失將會成倍增加。為此，建立廣告效果的監控體系是必要的，也是必須的。當然建立這個體系是個比較龐大的工程，單靠銷售部門是完成不了的。而銷售部門卻具有面對客戶的最大優勢，可以通過與客戶的溝通了解廣告的反映。比如建立一份合格的“銷售日報表”，絕不僅僅是每天成交了幾套單元，銷售額與銷售面積是多少，還應該有電話及訪客的數量，對產品的反映，對廣告的反映等一系列問題，而且要通過對這些數據的統計分析，從中發現市場的契機與正確的廣告訴求點，這樣以后才能在市場中拿到更高的“考分”。
3.3廣告投入要為“品牌”這個綱服務，“綱舉才能目張”
在經濟戰中，最激動人心的場面是廣告戰。而房地產商所有的廣告都要圍繞“品牌”這個綱來進行。
下棋有句行話：“善弈者，謀勢；不善弈者謀子?！敝\勢即是做“品牌”，即通過整合各種資源，真正讓“品牌”體現客戶價值的實現。這樣“品牌”就能成為每一次廣告，每一個推廣的催化劑。銷售部門對于“品牌”的把握相對來講難度較大，因為對于企業、產品宏觀的把握可能沒有開發商那么準確。為此，許多銷售部門可能更注重某一階段性的銷售業績，或某一階段性的廣告推廣效果，而忽略對于“品牌”的保養、維修與維護，從而造成后續乏力的局面，這值得銷售部門引以為戒。
3.4跳出舊框框，尋找新思路
廣告推廣說起來容易做起來難，很多企業真是“成也廣告，敗也廣告”，第一個“標王”倒下了，第二個“標王”還是倒下了。所以，廣告推廣非常容易形成定性的思維。銷售部門雖然不是廣告的設計者，也不是廣告的決策者，但銷售部門是擁有客戶和信息的“搭橋者”，可以給發展商或廣告公司提出具有創新的建議。
房產銷售論文范文2
【摘要】大家平時都懂得房地產開發經營行業最長可達3-5年，而物業管理工作則長達100年左右。從延長物業壽命、完善使用功能來看，物業管理項目就是房地產的第二次開發。我在文章中針對物業管理和房地產開發行業之間的互補關系談點自己的看法，可供同事們批評指正。
【摘要】物業管理；項目；綜合業務；消
物業管理項目就是房地產的第二次開發，這種說法似乎有自己的道理。它說明一個問題，物業管理和房地產開發存在著一定的互補關系。具體地講；有了物業管理項目的發展就有房地產事業的正常消費。房屋是一個耐用的不動產，是所有消費商品中壽命最長的一個種類。它在長期的使用過程中需要維護和保養，有居住主人不斷接受服務的需求，同時，還有時時刻刻美化環境的功能。而且這些工作不是房產經營事業可以獨立完成的，而是要物業管理機制的綜合服務才能完成。這不是簡單的維修和保養，而是一種長期的、綜合性質較多的服務。所以，要想做好物業管理工作，就必須遵循以下幾個原則：
1．管理服務必須保持經常性
房地產作為一種耐用品，實際上經常需要連續不斷的保護和保養的不動產之一，這才是房產的全部壽命。因此，房地產服務流量和外部的管理及服務流量等三大要素才能共同構成完整的物業管理事業。這說明物業管理不僅是房地產的消費、使用時不可缺少的工作項目之一，而且是需要經常性的輔助房產壽命的唯一行為。
2．要認識物業管理在房地產開發中的實際作用
物業管理要與房地產開發事業并排起步才好，這有助于把握市場動向。對于所有的開發商來說，把握市場動向相當重要。隨著城市基礎設施的逐步完善，各類樓盤的硬件在不斷改善，這需要我們如何把握消費群的心理需求已成為問題的核心。而這恰好是物業管理機制的發展機遇。只要物業管理者與消費者面對保持緊密聯系，隨時傾聽使用者的評價，時常對房產經營市場進行調研定位，改進設計有服務類型，才能塔好物業管理工作和房產市場之間的橋梁。
3．要讓物業管理早期介入優化、完善房屋建造高階段
規劃設計原本就是房地產開發源頭，物業管理工作能否早期介入規劃設計階段，需要完成以下兩個工作，一方面要把規劃設計功能形成一個完整、舒適、便利的工作項目之一。另一方面在市場經營中房地產開發企業要保持良好的競爭實力。就是要以高的要求充分考慮客戶對房屋產品和居住環境變化的需求。站在尊重科學的發展立場上，遵循現代技術的進步規律，以經濟實力的逐漸增長為出發點，把人們生活水平的提高和對居住、工作環境及質量的要求當成工作的核心，千萬不能忽視物業管理工作的社會意義。
4．通過物業管理工作促進房產銷售
物業管理已越來成為投資者選擇的一項重要指標之一，隨著生活水平的日益提高，人們對居住的觀念有了很大提高，對居住的安全、文明、舒適以及它給工作和生活帶來便利而著想。當然其中最大的問題還是要求物業管理和服務工作的一步到位。
房產銷售論文范文3
論文關鍵詞 商品房 預售 消費者 權益
一、商品房預售制度概況
關于房屋預售之條件,我國《城市房地產管理法》第44條已有明確詳細之規定。其一,已交付全部土地的使用權出讓金,并取得土地使用權證書,土地使用權也必須未經抵押。對此而言,是基于我國的基本土地制度,即私主體{公民或法人}并無土地之所有權,惟有土地使用權之用益物權。其二,持有建設工程規劃許可證,房地產開發商如果違反城市規劃自建商品房并將其預售,真正受到損失的將會是善意購買人。其三,按提供預售的商品房計算,房產開發商投資開發建設的資金應達到工程建設總投入的四分之一以上,并已經確定施工進度和完成交付之期限。此項規定之意義在于敦促房開商盡快完成工程建設,以實現土地利用價值以及消費者之消費目的。其四,業已和金融機構簽訂預售款監管協議。此為必不可少之實質要件,只有契約的約束,才能在房開商和消費者之間形成一種特殊關系,在不動產并未完成之前形成約束力。豍最后,已經向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記,取得商品房預售許可證明;向境外預售商品房的,還應當同時取得向境外銷售的批準文件。這是房屋預售之形式要件,我國物權變動才債權形式主義,惟已辦理登記之公示,不動產所有權之變動不可稱之已發生。
在房屋預售的特征方面,有以下幾點值得注意。首先,房屋預售是一種附加期限的交易行為。即商品房買賣雙方在契約中約定了一個期限,并把這個期限的到來作為房屋買賣權利義務發生法律效力或失去效力之根據。其次,房屋預售具有較強的國家干預性。由于商品房的預售不同于房屋的實質性買賣,真正的房屋交易尚未形成。國家因此加強了對商品房預售市場的規范。我國對商品房預售的條件資格及程序作了規定,而且還要求在預售合同簽訂后向當地房地產管理部門辦理登記備案手續。
二、房屋預售制度對消費者權益之影響
(一)房屋預售流弊甚多目前“國五條”打房重拳已祭出有日,各地紛紛頒布自己的實施細則,而究其房產市場緣何持續過熱,商品房預售制度自應是重要推手。在房屋預售制度之下,房地產開發商不僅能以低成本使用銀行資金、無息占用購房者的預繳款以及承建商的墊款,而且也不需承擔房屋的存貨成本。豎所以開發商所謂“期房價格低”只是假象,實際上房地產開發商在使用各種策略讓房價持續上升。而預售制度更大的危害在于,當開發商提前拿到預收款,提前收回大部分乃至全部成本之后,他們就沒有了后顧之憂,便通過囤積居奇等方式步步推高房價上漲,而房價的上漲又為開發商更方便地收取下一個項目的預收款創造了條件,因為在房價上漲過程中,在買漲不買跌的心理推動下,人們未來房價增值的預期會推動房價屢創新高。中國房屋預售制的潛在風險:風險轉嫁給消費者和銀行;通過“炒樓花”等制造樓市虛假緊缺,借機囤積抬高價格;逐步提高房價慢慢賣,造成期房價格低的幻覺等。
(二)消費者購買預售房的法律風險鑒于房屋預售合同雙方顯然在經濟狀況和信息咨詢方面處于不對等的地位,而相關職能部門的管理并不完全配套,在具體執行過程中也難免會受到利益等諸多不可控因素之影響。另一方面,購房者顯然缺乏相應的認知能力和辨別能力。這就使得房地產開發商的“道德風險”大量存在,消費者則無可避免地成為承受風險更大的一方。這些風險主要有如下幾個方面:
1.開發商的銷售資格瑕疵房開商隱匿其并無開發資質或無商品房預售許可證,而徑行銷售期房。購房前必須要檢驗開發商的“五證”,其中包含:土地使用權證、建設工程規劃許可證、建設用地規劃許可證、開工證、商品房銷(預)售許可證。這些證書就是用來證明開發商、銷售商資格的關鍵憑據。若不能提供以上證件,預購人完全有理由質疑其身份的合法性問題,有足夠理由拒絕其提出的所有要求。大體來說,此等開發商本身資質就不是太好,誠信度十分缺失,如此一來一旦預購人已履行了房款價金債務,通常情況下難以取得預定房屋之所有權。而在合同被法院宣告為無效時,更是只能請求返還本金及同期銀行貸款利息而已(至于締約上過失責任,則另當別論)。而尤為重要之處的在于,購房人在法院作出判決之前,惡意欺騙的房開商極有可能早已攜款潛逃或者以將房款“釜底抽薪”,于是即便判決書上白紙黑字,其宣告的權利也絕無實現之可能性。豏購房人仍務必須留心的是,以上證書中所列的項目名稱、單位名稱、建筑面積是否有出入,有無和消費者訂定預售合同之時的名稱相同。若非如此,我們極有上當受騙之虞,蒙受經濟損害,甚至于要承擔更為嚴苛的法律責任。概言之,作為善意購房者,我們有必要盡到合理的注意義務。
2.動產本身合法性瑕疵除了房開商有可能隱匿資質,其所售之不動產本身的合法性問題,也不可大意。在急于售房套現之利益心驅使之下,一部分并不合法的不動產常常被房開商拿來預售,以至于預購人購房后不能正常取得不動產之所有權的情形屢見不鮮。故而消費者在購買此類不動產時更應尤其留意以下風險。首先,放開企業在集體土地上建設的不動產,《中華人民共和國房地產管理法》等有關法律法規有明確規定,嚴禁在集體土地之上進行商品房的開發建設和銷售經營,集體土地也只能在征收為國有土地之后,通過出讓方式開發商投標競標得到建設用地使用權之后,方可在此土地之上進行商品房開發建設。是故,若知道此預售不動產所用土地性質是集體土地,消費者切勿與房開商簽訂預售合同。其次,有些房產開發商純粹投機炒房,并無房開企業之法人資格。惟有其具備企業法人資質,獲得有關國家 機關的許可取得營業執照,才能進行不動產的開發建設和銷售經營。而那些并無房產開發資格者建設的房屋,由于并未土地管理部門登記備案,其預售之房屋將來很可能無法辦理不動產權屬證書,消費者購買此類房產之風險,自不恃言。
3.宣傳廣告之瑕疵關于商品房銷售廣告之法律效力,應作如下理解。商品房廣告乃房開商向消費者“自我推薦”的一種方式,其法律地位可視同向消費者發出之要約邀請,于情于理都實為難以將其視作承諾,因此房開商并非因發送此類宣傳廣告單而就當然要受其內容之約束。由于開發商為了市場競爭和盡快吸引消費者之購房興趣,而早日銷售房產以保障資金循環,于加快施工進度及早使得土地物盡其而言,也自有其正面作用。因此在不違背公序良俗和誠實信用之基本原則的情況下,對所售物業進行適當宣傳是完全合情合理的。豐購房者若對其宣傳要約邀請有足夠興趣,就應該再與銷售方進行實質性磋商,就其廣告單上所宣傳物業之實質性條款達成合意,然后訂立正式的商品房預售合同。
4.單方面變更設計方案此乃期房和現房的根本區別所致,由于預售之不動產標的在消費者訂立合同時尚非存在,因此就極有可能出現將來交付的房屋和預售合同中約定的設計方案不同的情形。開發商此種做法實際上已構成根本違約,但現實中房開商提供給購房者的定型化合同(格式合同)在違約責任方面通常對消費者并不有利,如僅規定開發商返還已支付房款價金及利息。因此購房者在因房開商單方面變更房屋設計而解除商品房預售合同時,往往已經喪失了選擇其他房屋的機會,或者要面對房產市場已經價格大漲的窘境,是故在這種履行利益之外的信賴利益之損失很難在預售合同中找到救濟手段,損害賠償的請求權基礎不甚明了。
5.預售中的定金風險定金乃保證合同目的之實現的很好的擔保手段,但在實務中也往往成為糾紛之所在。如在消費者交付了定金之后,卻由于某種原因無法申請到銀行的貸款,某些開發商往往就會從中作梗,僅退還已付購房款而不退還定金,但此種手法其實毫無法律依據。理由在于,實在無法期望所有預購房者都能順利申請到銀行的按揭貸款。為預先防范此類糾紛,購房者在與開發商的預售合同中應作如下約定:倘若非因購房者一方的原因無法申請到銀行按揭貸款時,應返還已付購房款和定金。之于是否應當合理扣除少許手續費,自有商議的余地。
三、行政機關對于商品房預售中的消費者之保護
鑒于房開商和消費者之間的“信息不對稱”和房開商在利益面前的巨大“道德風險”這就使得房屋預售方面的法律漏洞更有可能被房開商一方所利用。因此,政府加大對房地產市場的干預力度勢在必行,涉及到普通老百姓的切身利益的,關乎民生和穩定的商品房銷售法律、政策應當向購房者一方傾斜,普通消費者也應增強保護意識,這樣房地產市場才能長期有序穩健發展。
第一,過立法對房地產開發公司的成立資格和條件進行嚴格把關,盡可能保證房開商資產雄厚、信譽良好。并通過市場杠桿和行政行為維護不動產開發市場環境之規范、秩序之穩定,極力將資信不良的房地產開發商“拒之門外”。
房產銷售論文范文4
關鍵詞：房產測量；質量檢查
Abstract: The statutory measurement as a legally binding, surveying and mapping data measurement properties related to the property management department after verification, can be used for housing property registration, this time only then has certain legal effect. The current real estate sales, mainly on the basis of the construction area as a basis of sale and valuation standards, the housing area and real measurement results directly purchase groups and vendors and economic interests are closely related, so, whether the real measurement data is scientific and reasonable and the property right registration quality as well as the interests of all parties are closely related. In real measurement process, quality inspection work is key link, whether the quality inspection work in place, with the real measurement results associated with quality. The main work of measurement properties will be briefly introduced, at the same time, content related to work and points for attention are analyzed and compared with similar, and puts forward the corresponding countermeasures and measures to improve the measurement quality, with a view to the housing survey work in the reference and guidance.
Keywords: real estate survey; quality inspection
中圖分類號：
1.房產測量的意義
2000 年 2 月 ，國家質量技術監督局了 《房產測量規范》（17986-2000）（以下簡稱《規范》）。在《規范》中，提出了質量檢查的基本要求，規定了檢查驗收的項目及內容。
首先，房產測量能夠為產權人提供一定的法律保障與維護。房產測量的結果與數據一經相關審核批準部門確認并下發證書后便具備了一定的法律效力，在處理產權糾紛方面，房產測量能夠提供重要的證據。房產測量的數據與購房群體的經濟利益密切相關，其房產測量的整個期間、測量結果以及準確度都要有嚴格的標準和科學性，是產權產籍管理部門為產權人提供法律保護的重要依據同時也為調處房屋所有權和土地使用權的糾紛、審核違章建和違章占地提供了可靠的憑據。其次，城市要進行規劃與建設，也要以房產測量的數據為重要依據。房產測量按照國家有關部門制定的房地產測繪技術標準和有關屋及其用地的有關信息和資料，分析與研究房屋的現狀以及產權歸屬，了解城市房屋的分布與土地占用情況以及面積等，便于房產產權管理部門進行管理與控制，為房產管理工作提供數據依據。同時房屋所有權以及土地使用權相關證書的發放也要以上述數據為依據，同時房地產的檔案也是在此基礎上建立。綜上所述，無論是城市土地的利用與開發，還是城市的規劃與建設都離不開房產測量的數據與成果。再者，要檢測建筑的房屋是否在面積上達到預定的數目，也要通過房屋測量去驗證與核查，這是防止房屋買賣面積縮水的重要依據。現在，房價不斷增高，很多開發商為了取得更大的經濟利益，甚至在房屋建筑的面積上打主意以欺騙購買者，進行房產測量能夠防止上述現象的發生，保證買賣雙方的利益，使房地產市場健康的發展。
2.房產測量的基本工作流程
（1）接受與審核房產測量的要求申請，并相應對申請的材料做必要的審核與檢查。
（2）做好房產測量的準備事宜。對申請材料閱讀并了解，了解具置以及基本狀況，對測量進行方案的制定與確定，對必備的設備進行專業的檢查。進而，與申請方確定測量具體時間，并要求其做好相應的準備事宜。
（3）外業測量。利用 GPS、電子全站儀、手持激光測距儀等測量設備完成房產分丘圖和房產分戶圖的數據采集。
（4）進行內業數據整理，繪制房產分丘圖和房產分戶圖，完成有關的面積計算。
（5）進行質量檢查，開展各種測量資料的整理工作并建立檔案。
（6）出具房產測量報告，供申請方辦理房屋所有權證使用。
3.房產測量的工作內容
在實際工作中，房產測量主要包括以下三項工作內容：
3.1 房產分丘圖測量與制圖
房產分丘圖測量首先利用電子全站儀布設導線或采用 GPSRTK技術，在測區內布設圖根控制點，測定圖根控制點的坐標；然后利用電子全站儀測設界址點房角點及碎部點坐標，并繪制測量草圖。 內業采用 專業的CASS 等測繪工具與軟件，從電子全站儀中讀出各點位坐標，展點后，繪制出房產分丘圖，并在圖上注記各種房屋權屬信息。
3.2 房產調查及房產分戶圖測量與制圖
在通常狀況下，房產調查一般與分戶圖同時進行與跟進。所謂的房產調查，主要是對房產的所有人、產別以及結構、所在的位置以及使用、建筑時間等進行多方面的、詳盡的調查與了解。而分戶圖的測量要運用專業的工具，比如手持激光測距儀，對所以的房屋進行每間每戶的實際測量與調查，并繼而形成比較簡單的測量圖紙并記錄相關的測量數據。內業根據測量草圖和測量數據繪制出房產分戶圖。
3.3 房屋建筑面積的計算及公用面積的分攤
如果是私人住房或者是工程使用的房屋，在通常狀況下，就只是計算房屋的總共的建筑面積即可，而如果房屋是開發商的商品房，就要進行必要的公用面積的分攤計算，對各種公用面積的土地進行相應的分攤計算，供各購房戶辦理分戶房屋所有權證時使
用。
4.房產測量質量檢查的重點及方法
房產測繪成果實行二級檢查一級驗收制度。 無論是一級驗收還是二級檢查，都應對各項工作質量檢查的重點進行詳細檢查，以保證房產測量成果的質量。
4.1 房產分丘圖測量
房產分丘圖作為房產管理用圖，主要表示房地產要素和房地產編號，包括產別、結構、層數、建筑年代、建筑面積、丘號、房屋門牌號等。對于房產分丘圖測量，首先應通過外業檢查各圖根控制點的相對關系是否準確，檢查房屋等地物間的相對關系是否準確，檢查各種房地產要素是否有漏測漏繪，符號表示是否正確。繼而由內業對房產的編號進行檢查與核準，同時檢查丘號幢號的編排是否不重復，不能出現與原有重復的現象，同時，對于各種標準標記也要檢查位置的正確性。隨之將新的測繪房產分丘圖與原有進行詳細的比對，確定是否有房屋拆遷未被標出，防止房產登記出現混亂狀況；最后一項工作，是核查房屋是否在土地權邊界的范圍之內，以此來確定房屋產權與土地使用權保持科學的一致性。
4.2 房產調查和房產分戶圖測量
對于房產調查，主要檢查房產調查表房屋座落、產權人、產別、層數、所在層次、建筑結構、建成年份、用途、墻體歸屬、權源、產權糾紛和他項權利等基本情況信息是否漏填，與現場狀況是否一致。對于房產分戶圖測量，首先應對房屋測量草圖進行檢查，檢查各原始測量數據是否正確、有無漏測、涂改；檢查房屋外廓總長與室內分段測量（含墻厚）之和的較差是否超限。其次進行外業檢查，察看房屋外部形狀是否正確，面積計算的范圍是否正確，陽臺走廊是否封閉，房屋開門處是否漏繪。最后對部分房屋邊長進行抽樣測量，抽樣比例不少于 10%。
4.3 房產分戶圖的繪制、房屋建筑面積計算和公用面積分攤
房產分戶圖作為房屋所有權證的附圖，主要表示房屋權界線和樓梯、走廊等部位以及門牌號、所在層、室號、房屋建筑面積和房屋邊長等。
現在，大部分的房產測繪部門都配備比較縣級的測繪工具以及軟件，這些工具與軟件比較專業且具有很強的針對性，能夠對房屋分戶圖進行繪制并計算房屋的面積，同時能夠對分攤面積進行自動的分攤與測算。所以，首先要檢查繪制完成的房產分戶圖，確定其邊長與實際測量的邊長保持一致，檢測戶室、樓梯、走廊、設備房是否繪制齊全完整，戶與戶之間、戶與公用部位之間的產權分界是否明確且正確。 其次，對功能區域進行檢查，檢查設置是否合理，墻體的厚度是否符合標準。再次檢查戶室所屬功能區的定義是否正確，樓梯、走廊、設備房等公用部位的分攤定義是否符合《規范》的規定。最后，檢查房屋的門牌號、結構、層數、指北針等屬性是否正確。
5.結束語
要不斷加強與完善房地產產權產籍的管理工作，各個地區的房產管理部門已經在努力建立比較完善的房產地理信息系統，但是，要進行系統信息的建立，首先要有準確科學的房產測量數據與成果，這就對房產測量部門的工作有了新的要求，房產測量部門要始終注重測量的效率與質量，并制定相應的測量程序與質量規定，繼而按照相關要求進行測繪工作并保證測繪的質量。并且，要不斷提高相關測量人員的整體素質以及專業的技術水平。這要做到上述諸多方面，才能夠真正保證房產測量的效率與質量，從而為房產管理部門、開發商和廣大購房戶提供可靠的依據與數據成果。
參考文獻
李旭陽. 淺議房產測量與質量檢查[J].華章.2011(06)
余金富，雷鵬. 淺談房產測量檢查的關鍵細節[J].測控技術裝備.2012(12)
房產銷售論文范文5
中圖分類號：F293.3
文獻標志碼：A
文章編號：1000-8772(2015)25-0038-02
從1988年以來，我國的居民住房制度經歷了很大的改革變動，我國的房地產行業在這幾十年的過程中經歷了從無到有的發展。全國各地的房地產發展都經歷了很大的改變，內蒙古是我國的經濟發展大省，近幾年的內蒙古的房地產發展的變化也較為明顯。
一、房地產發展以及發展模式
1.房地產市場的基礎情況
在經歷了2008年至2011年這四年的快速發展時期后，的房地產市場進入了緩慢發展的時期，特別是在2013年后內蒙古給城市的房地產行業指標都有所下降，對內蒙古的經濟發展影響也是較為明顯的。
（1）房地產開發銷售
根據內蒙古住房廳和建設廳的調查報告現實，針對2013年全年房地產行業下滑的態勢，政府部門進行了相應的調控操作，并且取得了一定的成效。次年，內蒙古各地市縣的房地產市場綜合發展勢頭較好，各項指標呈現升溫狀態。2014年的1—7月份自治區房地產開發投擲達到了613億萬元，較去年同期增長了69億元，同比增長率達到了14.31%。整個區內的住房銷售面積達到了962.3m2，商品住房的銷售額達到了443.36億萬元。區內的商品房的平均售價為4212元/m2，環比增長不明顯，同比增長為6.64%。從這些數據我們就可以看到，內蒙古的房地產市場呈現持續回收的狀態，預計2015年的房地產形式將全面好于往年。
（2）區內稅收和信貸
房地產稅收主要會出現在房地產的三個環節，即開發、銷售和保有。根據相關的數據報告，內蒙古全區房地產稅收同比增長率為22.3%，占當地地稅收入的6%。
從近幾年內蒙古房地產發展態勢來看，區內的信貸增長較快，個人房貸形式區域平穩增長態勢。
2.內蒙古房地產的發展模式
近幾年我國經濟高速發展，作為我國的經濟發展大區，正在逐漸成為我國的政治、經濟、文化、體育和金融高速發展的典型大省，內蒙古的房地產需求已經出現了不斷上升的市場需求力度。但是，我國多數省市的房地產發展模式都是模仿其他省市或項目的，的房地產框架依然如此。的房地產發展可以說已經進入了不斷完善的階段，但是，還是與我國“北上廣”地區的房地產發展仍然有一定的差距，主要的差距是房地產項目設計、銷售理念、經驗、建設成本控制等多個方面?！氨鄙蠌V”等的房地產發展模板并不一定適用于的房地產發展方向，因此，我們應該從內蒙古房地產的實際情況出發，建設符合自治區的特色建筑，形成一套獨特的房地產開發模式。
二、房地產行業發展中存在的問題
1.區內房地產整體形勢不是很樂觀
當地房地產市場的運行很不穩定，住房的供應很不科學合理，個別地市縣出現了住房供應大于需求的表現，從而出現眾多的空房。因此，房地產的市場持續應該進一步得到規劃，住房開發、房地產銷售、二手房中介和物管服務等一些環節仍然經常出現侵害消費者合法權益的現象出現。住房產業化的整體水平較低，其品質有待進一步的提升。
2.城市化總體程度不是很高，有效住房的需求受到影響
最佳的城市化發展是工業與城市化的結合體，兩種發展要素互相協調共同發展。的土地城市化速度明顯快于人口城市化的速度。這一典型問題主要是受到內蒙古當地的歷史、人文、體制和發展方式等一些因素的影響。主要是以草原為主，以往人們多數過著游牧的生活，隨著內蒙古城市化建設的發展，并且在不斷的加快速度，在土地城市化的同時沒有考慮到人口城市化的因素，從而造成了人口與現有房地產行業出現沖突的現象。
3.房地產不良信貸的增加，信貸風險不斷增大
隨著房地產不斷的發展，大量資金不斷的融入，內蒙古的金融支持著開發商和投資商的資金運轉，但是這種需求缺乏剛性的支撐，長時間以后導致經濟蕭條現象的出現，民間借貸的鏈條隨之斷裂，隨之民間借貸鏈條的斷裂，房地產投資方和開發商的資金就會出現兩種狀態，既：套牢、撤離，最終導致當地房價直線下降。
三、完善當地房地產的市場調控，促進房地產平穩發展的建議
1.的當地政府應該繼續貫徹和落實國家各項有關于房地產的相關政策，把更多的調控自己投入到中小企業的發展中，從而讓當地經濟更好、更快、更平穩的發展。應該順應當地經濟結構轉型的發展的方向，讓更多的投資回歸到實體經濟當中，同時讓投資者看到實體經濟的重要性。經濟基礎穩定牢固發展的實體產業，是提升社會經濟和改善人民生活水平，應對房地產行業外部沖擊的有效保障。
2.全面推進大中小城市的整體發展，逐漸解決城市結構不科學合理的現象。如果在人口城市化和土地城市化的過程中，不能進行科學的分配，那么就會導致出現一二級城市出現住房供不應求，而三四線城市的住房無人購買的兩個極端現象。內蒙古小城鎮建設是內蒙古城市化過程中的特色表現。可以說是小城鎮體系是發展的重要組成部分，建設過一批批具有發展機制、城鄉統籌活動、吸納游牧民等優勢的特色發展城市。鄂爾多斯可以說是這一建設方式下的典型城市。
3.地市縣的政府部門應該做好房地產市場的監管力度，防止房地產信貸風險的出現。要采取積極的態度對房地產市場進行合理的調控，從而讓房地產行業保持一個平穩發展的態勢。同時，還應該根據目前的情況，判斷出房地產未來發展的走勢。
結束語
在的城市化進程中，房地產行業具有極大的推動力。但是，我國的房地產發展集中區還是處于我國的東部，內蒙古地區的房地產行業想要得到蓬勃的發展，就應該結合當地城市房地產的實際情況，結合人們的住房需求，構建一個符合的房地產發展框架。
參考文獻：
[1]劉冰.壽光市房地產發展現狀與對策研究[D].咸
陽:西北農林科技大學碩士學位論文,2014.
[2]于淼.遼寧省縣域房地產發展問題研究[D].沈陽:
沈陽建筑大學碩士學位論文,2011.
作者簡介：李濱（1970-），男，內蒙古呼和浩特人，經濟師，從事房地產登記工作研究。
房產銷售論文范文6
關鍵詞:房地產業;指標法;綜合指標值;綜合指標測度
中圖分類號:F293.3文獻標識碼:A
中國房地產業從1988年房改到取消福利分房,再到現在房地產業全面繁榮,走過了20年的歷程。這20年間,中國住房條件發生了翻天覆地的變化,現在80%以上的家庭擁有了自己的房產,在城鎮人口大量增加的前提下,城鎮人均住房面積從1978年的不足7m2升至27m2。但怎樣保持房地產業健康有序地發展,不僅事關民生,也是關系著我國宏觀經濟持續穩定的發展。這就有必要對房地產業的宏觀運行指標進行測度,然后根據結果及時采取相應的調控政策,把可能的危機控制在萌芽狀態。
一、房地產業宏觀運行狀況指標的選擇
房地產業涉及諸多職能,主要表現為供給職能和投資職能。所以,反映房地產業運行的指標可分為供給類指標、需求類指標、投機價值指標。
1、供給類指標。供給指標主要監測供給是否過度沖動,是否出現投資過熱。監測的依據可與整個宏觀經濟的發展進行比較,主要指標可以是:房地產投資占GDP的比重、房地產投資增長率與GDP增長率之比、房地產貸款占全部貸款的比重、房地產貸款增長率與全部貸款增長率之比、房地產空置率。
2、需求類指標。需求指標主要是監測真實需求情況,可以從需求與價格的關系來衡量,主要指標可以是:房地產價格的增長率與居民收入增長率之比、房地產價格增長率與GDP增長率之比、房價家庭收入比。
3、投機價值指標。房地產投機需求是客觀存在的,投機需求是與投機價值相關的,反映投機價值的指標可以是房地產銷售價格與租金的比值,即租售比。這類指標還包括:住宅空置率、房價升幅與GDP升幅的比值等。
二、房地產業宏觀運行狀況綜合指標值的確定
由于反映房地產業宏觀運行狀況的指標眾多,需要運用數學的方法綜合這些指標值,得出一個能直觀反映當前房地產業運行情況的綜合指標值。
1、指標標準值區間。為了反映房地行業的運行狀況,需要確定一個標準值做參考。這里可以參考國外以及我國之前行業運行狀況反映的指標值,確定在房地產業健康發展時,各個指標的標準值區間――(底限標準值,高限標準值)。
2、指標指數的計算
首先,把指數分為5個區域,即低速區(指數
其次,根據指標實際值與各區域標準值的比較,判斷指數處于哪個區域。
計算指數值:
對于健康區、高速區、危險區:
單項指標指數=區域低限指數值+
對于低速區、嚴重危險區:
單項指標指數=
3、綜合指標指數值
綜合指標指數值=∑單項指標指數×權重(指標權重根據情況確定,概略時可取平均)
這樣,通過綜合指標指數值能比較準確地反映各個指標體現的房地產業宏觀運行情況。比如,綜合指標指數值為2.3,則說明該地區房地產業發展過熱,需要引起政府和相關企業注意。
三、結論
總而言之,房地產業涉及眾多行業的發展,已經成為我國的支柱產業。保持房地產業健康穩定的發展已經成為國家保持經濟發展的重要一環。同時,作為房地產企業和金融機構也需要對行業的運行狀況保持持續的關注,以便及時針對市場變化作出相應的對策。本文通過指標法計算綜合指標值來檢測房地產行業的運行狀況是當前眾多方法中比較客觀和直接的方法。
(作者單位:重慶大學建設管理與房地產學院)
主要參考文獻:
[1]劉玉峰,張亮.我國房地產經濟泡沫的形成機理與區域性特征[J].重慶建筑大學學報,2004.4.
[2]袁曙民.房地產經濟泡沫經濟研究[D].山東:山東大學碩士學位論文,2007.
