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房產轉讓公證書范文1
為加強房地產交易中個人無償贈與不動產行為的稅收管理現將有關問題通知如下：
一、關于加強個人無償贈與不動產稅收管理問題
（一）關于加強個人無償贈與不動產營業稅稅收管理問題
1.個人向他人無償贈與不動產，包括繼承、遺產處分及其他無償贈與不動產等三種情況，在辦理營業稅免稅申請手續時，納稅人應區分不同情況向稅務機關提交相關證明材料：
（1）屬于繼承不動產的，繼承人應當提交公證機關出具的“繼承權公證書”、房產所有權證和《個人無償贈與不動產登記表》（見附件）；
（2）屬于遺囑人處分不動產的，遺囑繼承人或者受遺贈人須提交公證機關出具的“遺囑公證書”和“遺囑繼承權公證書”或“接受遺贈公證書”、房產所有權證以及《個人無償贈與不動產登記表》；
（3）屬于其它情況無償贈與不動產的，受贈人應當提交房產所有人“贈與公證書”和受贈與“接受贈與公證書”，或持雙方共同辦理的“贈與合同公證書”，以及房產所有權證和《個人無償贈與不動產登記表》。
上述證明材料必須提交原件。
稅務機關應當認真審核上述材料，資料齊全并且填寫正確規范的，在提交的《個人無償贈與不動產登記表》上簽字蓋章后退提交人，將有關公證證書復印件留存，同時辦理營業稅免稅手續。
2.對個人無償贈與不動產的，稅務機關不得向其發售發票或者代為開具發票。
（二）關于個人無償贈與不動產契稅、印花稅稅收管理問題
對于個人無償贈與不動產行為，應對受贈人全額征收契稅，在繳納契稅和印花稅時，納稅人須提交經稅務機關審核并簽字蓋章的《個人無償贈與不動產登記表》，稅務機關（或其他征收機關）應在納稅人的契稅和印花稅完稅憑證上加蓋“個人無償贈與”印章，在《個人無償贈與不動產登記表》中簽字并將該表格留存。稅務機關應積極與房管部門溝通協調，爭取房管部門對持有加蓋“個人無償贈與”印章契稅完稅憑證的個人，辦理贈與產權轉移登記手續，對未持有加蓋“個人無償贈與”印章契稅完稅憑證的個人，不予辦理贈與產權轉移登記手續。
二、關于加強個人將受贈不動產對外銷售稅收管理問題
（一）關于加強個人將受贈不動產對外銷售營業稅稅收管理問題
個人將通過無償受贈方式取得的住房對外銷售征收營業稅時，對通過繼承、遺囑、離婚、贍養關系、直系親屬贈與方式取得的住房，該住房的購房時間按照《國家稅務總局關于房地產稅收政策執行中幾個具體問題的通知》（國稅發[2005]172號）中第四條有關購房時間的規定執行；對通過其他無償贈與方式取得的住房，該住房的購房時間按照發生受贈行為后新的房屋產權證或契稅完稅證明上注明的時間確定，不再執行國稅發[2005]172號中第四條有關購房時間的規定。
（二）關于加強個人將受贈不動產對外銷售個人所得稅稅收管理問題
受贈人取得贈與人無償贈與的不動產后，再次轉讓該項不動產的，在繳納個人所得稅時，以財產轉讓收入減附受贈、轉讓住房過程中繳納的稅金及有關合理費用后的余額為應納稅所得額，按20%的適用稅率計算繳納個人所得稅。
在計征個人受贈不動產個人所得稅時，不得核定征收，必須嚴格按照稅法規定據實征收。
三、關于加強對個人無償贈與不動產后續管理的問題
（一）稅務機關應對無償贈與不動產的納稅人分戶歸檔管理，定期將留存的公證證書復印件有關信息與公證機關核對，保證公證證書的真實、合法性。
（二）稅務機關應加強與房管部門的合作，定期將《個人無償贈與不動產登記表》中的有關信息與房管部門的贈與房產所有權轉移登記信息進行核對，強化對個人無償贈與不動產的后續管理。
（三）稅務機關應加強對個人無償贈與不動產的營業稅納稅評估，將本期無償贈與不動產的有關數據與歷史數據（如上年同期）進行比較，出現異常情況的，要做進一步檢查和核對，對確有問題的贈與行為，應按有關規定進行處理。
房產轉讓公證書范文2
1.1 營業稅、個人所得稅：免征
1.2 公證費：當地公正收費標準
1.3 契稅：不論房產什么情況都需要征收全額契稅 其他費用和正常過戶一樣
2、所需材料
2.1 登記申請書原件;
2.2 申請人身份證明;
2.3 房屋所有權證原件;
2.4 贈與協議公證書原件，或贈與公證書和接受贈與的書面文件原件;
2.5 契稅完稅或減免稅憑證原件;
2.6 房屋登記表、房產平面圖二份;
2.7 已購公有住房贈與的，提交補交土地收益證明及補交房屋差價(標準價、優惠價公有住房)證明;
2.8 已購經濟適用住房家庭取得契稅完稅憑證或房屋所有權證滿五年的經濟適用住房或限價商品住房贈與的，提交補交土地收益證明;
2.9 國有土地使用證(整宗房地產);
2.10 整宗劃撥用地或者整幢樓房占用劃撥土地的，提供劃撥土地轉讓批準文件。
3、情況說明
3.1 近親屬和具有撫養、贍養關系的人之間贈與房產，以及發生繼承、遺贈取得房產的，免征個人所得稅。
3.1.1 房屋產權所有人將房屋產權無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹;
3.1.2 房屋產權所有人將房屋產權無償贈與對其承擔直接撫養或者贍養義務的撫養人或者贍養人;
3.1.3 房屋產權所有人死亡，依法取得房屋產權的遺囑繼承人或者受遺贈人。
房產轉讓公證書范文3
委托人：_____，男/女，_____年_____月_____日出生，公民身份證號碼：_______________
受托人：_____，男/女，_____年_____月_____日出生，公民身份證號碼：_______________
我們(委托人_____和受托人_____)系_____關系。我們欲以_____的名義購買坐落在__________房產一套，因我事物繁忙，不能親自前往辦理，特委托_____作為我的合法人，全權代表我辦理如下事項：
1、簽訂購房合同;
2、交納購房款，繳納稅費及相關費用;
3、辦理銀行按揭貸款手續，簽訂借款合同，抵押合同，辦理房屋抵押登記手續;
4、辦理并領取房屋所有權證、土地使用權證等證件;
5、辦理驗房、入住等房屋交接手續;
6、辦理水、電、天然氣、有線電視、電話、供暖設備等物業手續;
7、辦理與購買上述房產有關的其他一切事宜。
受托人在上述委托權限內所簽署的一切有關文件，委托人均予以承認，并承擔相應的法律責任。
受托人有/無轉委托權。
委托期限:至上述委托事項辦理完畢為止。
委托人：__________
_____年_____月_____日
公證處房產委托書
委托人：
姓名：_____ 身份證號碼：__________
受托人：
姓名：_____ 身份證號碼：__________
我擁有位于__________ [房屋所有權證：__________]的房產，現委托__________為我的人，并以我的名義在期限(____年____月____日至____年____月____日)內，辦理如下事項：
1、全權辦理提前還清上述房產銀行按揭貸款(即贖樓)手續，代為簽署融資擔保協議，代辦抵押登記注銷手續、領取房地產買賣合同或房產證等產權證明。
2、全權辦理轉讓、出售上述房產的有關手續，打印房產買賣合同，代為簽署房產買賣合同及相關文件，受托人代為收取上述房產轉讓的全部樓款或銀行按揭樓款。
3、委托人辦理簽署上述房產的房款資金監管協議及收取資金監管協議中的全部樓款。
4、受托人辦理公證、到國土、房產等有關部門辦理房產過戶手續及簽署、遞交有關文件，辦理水電、煤氣、電話、有線電視/數字電視、物業管理費、繳稅或免稅等一切相關手續。
5、到有關部門辦理與房產轉讓一切有關手續。
6、受托人辦理上述房產解除國土局買賣合同公證書以及簽署一切相關文件。
7、辦理出租管理房產及簽署租賃合同、收取租金，人有權選擇承租方并確定租賃價格。
受托人在其權限范圍及期限內簽署的一切有關合法文件及辦理相關手續，我均予承認。上述房產是指法律規定的本人份額的房產。
受托人(有/無)轉委托權。
委托人：__________
_____年_____月_____日
公證處股權轉讓委托書
委托人：某某，男(女)，某年某月某日出生，身份證號碼：__________
受托人：某某，男(女)，某年某月某日出生，身份證號碼：__________
本人系_____公司的股東，本人占有該公司_____%的股權，因擬以人民幣_____元轉讓上述公司的股權給_____，茲委托_____為本人的人，代表本人處理如下事項：
一、代表本人出席_____公司股東大會，行使表決權;
二、與_____簽訂股權轉讓協議書，并辦理公證手續;
三、辦理工商變更登記手續。
委托期限：從某年某月某日至某年某月某日止。 受托人無轉委托權。
委托人：
房產轉讓公證書范文4
李先生未成年時，其父母就以其名義購置了一處房產給他今后當婚房。李先生成年成家后，經不住妻子的再三請求，瞞著父母在房產證上加上了妻子的名字，使該房從個人婚前財產變成了夫妻共有房產。不久前，李先生婚姻觸礁與妻子離婚，妻子根據約定分得了該房屋50%的產權，李先生的父母為此深受打擊。
律師提醒：
現在很多家長在購置房產時，將房產直接登記在未成年子女名下。在這些家長看來，“娃娃房”的好處很多，可以規避稅費、規避家庭破產風險、提前為孩子準備婚房等。我們有必要提醒這些“用心良苦”的家長們，你們只想到了“娃娃房”的利，卻沒意識到它的弊。
這種做法在法律上風險較大，隱患較多，歸納起來有以下四個方面：
一是父母不能隨意處置房屋，確需處置時手續麻煩。
根據法律規定，父母不能隨意出售、抵押未成年人名下的房屋，必須是有利于未成年人利益，如未成年人出現重大疾病需要錢來治療或生活學習需要時才能處置，處置時必須提供監護人簽名保證其具有監護人資格和出售房產是為了未成年人利益的保證書，且保證書須經公證處公證。此外，父母出售房產所得款項應全部用于撫養未成年人。否則，日后孩子一旦提出異議，認為父母侵犯其合法權益，父母還要承擔賠償責任。
二是父母離婚時易發生糾紛。
如果父母離婚，當初以孩子名義購置的房屋歸屬往往會引起法律糾紛。如果房產不作為夫妻共同財產來分割，那么該房產應屬承擔撫養孩子義務的一方與孩子共同居住，現實中可能會由此引發撫養權爭奪局面。
三是父母今后想收回房屋困難，且無法控制子女成年后擅自處分房產。
如果子女成年后不履行贍養父母的義務，父母想收回房屋將會遇到很大的法律障礙。實踐中除本案提到的情形外，也有子女成年后將房屋出賣，不讓父母居住的情況。
四是子女如婚后發生意外，其配偶有權繼承婚前財產。
如果子女在婚后不幸去世，其配偶、孩子和父母同為第一順序繼承人，有權繼承逝者的所有財產，包括婚前財產。這意味著，父母為子女在未成年時購置的房產，也將作為子女的遺產分割和繼承。
律師建議：
要規避以上這些法律風險，可以采取的措施有：
一是房產可以登記為父母與未成年子女共有，并進行公證。
公證書約定子女未成年時和父母共有的房產，在父母生前，權益屬于父母所有。這種辦法可以讓子女既擁有房產，又不至于在遇到意外情況時房產被作為遺產分割。
二是進行房產份額變更。
直接到房產交易中心做房產份額變更，減少子女名下的房產份額，最少可變更為1%。這種方法主要是應對房產稅，即使子女成年后以自己名義所購房產超標，需要征收房產稅時，至少和父母共有的房產部分，計稅量將極其有限。
房產轉讓公證書范文5
論文關鍵詞 繼承 繼承公證 非完全民事行為能力人
繼承公證，是指公證機構依據當事人的申請和法律規定，依法證明繼承人的繼承行為真實、合法的活動。繼承公證作為公證處的基本公證項目之一，是每個公證人員最為熟悉的公證業務，在公證實務中遇到的問題自然也會相應較多。下面我想就其中幾個問題和大家作一簡單的探討。
一、繼承公證的正名
我們知道，繼承公證的名稱經歷了從“繼承”公證到“繼承權”公證的轉變，雖是一字之差，在實務操作上也無任何改變，但卻涉及到公證證明對象和公證工作理念的轉變。我的理解是，“繼承權”公證是確認并證明繼承人對遺產享有繼承權的活動，強調的是對繼承人繼承權的確認，公證證明的對象是“繼承權”；“繼承”公證是依法證明繼承人的繼承行為真實、合法的活動，強調的是對整個繼承過程中一系列相關行為的證明，公證證明對象是“繼承行為”。通過繼承公證實務我們可以知道，在辦理繼承公證的過程中，我們第一步要做的就是根據當事人提供的相關材料，審查當事人是否具有繼承權，其次再根據其他材料和當事人真實意思表示，對遺產作出相應處分；如果有繼承人提出表示愿意放棄繼承權的，則相應一并辦理相關放棄繼承權的手續。因此不難發現，對繼承人繼承權的確認只是整個公證操作中的一個環節，包含于整個繼承的過程之中，是“繼承行為”的前提條件之一，因此把繼承公證改名為“繼承權”公證實無必要。其次，“繼承”一詞在法學上是指公民死亡或被宣告死亡后，按照法定程序將被繼承人生前遺留的財產和可以繼承的債權、債務轉移給繼承人的一種民事法律行為，而根據公《證法》第2條的規定，公證是公證機構根據自然人、法人或者其他組織的申請，依照法定程序對民事法律行為、有法律意義的事實和文書的真實性、合法性予以證明的活動，其證明對象之一就是民事法律行為，因此將繼承人承受被繼承人遺產行為的公證命名為“繼承”公證本身就有其科學性和合理性。而“繼承權”是公民依照法律規定或死者生前所立的合法遺囑取得被繼承人遺產的權利，是法律已經賦予繼承人的權利，無須公證機構對其重復確認，因為公證機構本質上屬于證明機構，行使的國家的賦予的證明權，卻要去行使于法無據、只能由人民法院才能行使的確認權，似乎有越俎代庖之嫌。因此我認為，原來的“繼承”公證這一名稱，更符合我們公證的性質和公證的職能，建議予以保留。
二、非完全民事行為能力人的后公證保障
自然人的限制民事行為能力和無民事行為能力可以統稱為非完全民事行為能力。在我們辦理繼承公證的過程中，繼承人之中如果存在限制民事行為能力人或者無民事行為能力人，就必須為其保留應有的遺產份額，以維護其合法權益，可以稱之為法律對非完全民事行為能力人的“前法律救濟”。然后，公證機構似乎“功成身退”，無意再對繼承之后如何更好地保障非完全民事行為能力人的權益繼續介入，而法律對此也無明確的相關規定?？梢韵胂螅诶^承公證之后，已經分割完畢的遺產對其他繼承人來說處于一個尷尬的共有狀態，因處分共有財產需要全體共有人的同意，鑒于其中一個或幾個共有人民事行為能力上的瑕疵，實際上排除了其他健全繼承人對遺產進行完全處分的可能，限制了繼承權作為一種財產權給繼承人帶來實際物質經濟利益的效用，降低了財產的使用效率，可以說給繼承人造成了看不見的隱形的損失。當然，法律之前的規定基于的是對社會弱勢群體的保護，對社會公平正義的維護，從而在某種程度上舍棄了對效率價值的追求，對此我們無可厚非，但其實可以假設一種特定情況，當繼承的遺產對一個父母雙亡，無配偶、子女的非完全民事行為能力人來說是其唯一財產，而在其又身染重病需要醫治之時，就不得不涉及對繼承遺產進行處分的問題，否則如果由其他繼承人墊付相關費用，顯然也是對其他繼承人的一種不公平。因此，我們需要對非完全民事行為能力人進行“前法律救濟”的基礎上，對其進行“后公證保障”，允許其監護人或者其他繼承人在某些特殊情況下，在保障非完全民事行為能力人利益的基礎上，對整個遺產包括屬于非完全民事行為能力人的那部分財產份額進行一并處分，并辦理相關公證，一方面提高財產的使用效率，另一方面也更好地保障所有繼承人的合法權益。
要對非完全民事行為能力人進行“后公證保障”，首先就要確定其監護人。我國《民法通則》第十六條第一款規定，未成年人的監護人按父母、祖父母、外祖父母、兄姐、其他近親屬的順序進行確定。而對于精神病人來說，如果殘疾證上注明了監護人的，則確定該人為其監護人；如果未注明或者沒有殘疾證的，則依據《民法通則》第十七條第一款的規定，按配偶、父母、成年子女、其他近親屬等順序選擇監護人。而對于在現實生活中還有一些游離于未成年人和精神病人之外的成年人，他們同樣缺乏獨立辨別是非和處理自己事務的能力，屬于限制民事行為能力人和無民事行為能力人，如植物人、老年性癡呆的病人、智障人士、殘疾人、腦萎或腦中風患者等等，由于他們既不是未成年人也不是精神病患者，無法適用監護制度的相關規定，因此可以告知其近親屬向人民法院申請，經人民法院特別程序宣告其為限制民事行為能力人或無民事行為能力人，然后再由法院為其從近親屬中指定監護人。因為公證機構只有法律賦予的證明權，并沒有人民法院才具有的確認權和自由裁量權，因此在這一過程中，公證機構不便參與其中，從而承擔不必要的風險。當監護人確定之后，根據《民法通則》第十八條第一款的規定，監護人非為被監護人的利益，不得處分被監護人的財產的規定，可以要求監護人和遺產的其他共有人向公證機構申請辦理“為被監護人利益保證書公證”，保證書中應明確遺產的內容、繼承人的情況以及各自所占遺產的份額、監護人和其他共有人為被監護人利益的保證以及其愿意承擔相關的法律責任等內容。然后按照遺產性質的不同辦理不同的公證，如遺產為銀行存款、股權等動產，則可由監護人和其他繼承人攜帶產權證明（如存折、股權證明書）、監護證明、繼承公證書、為被監護人利益保證書公證書等材料向銀行提現，并將現金向公證處申請辦理提存公證，由公證處根據繼承份額將提存金額予以分配給繼承人，留下被監護人的份額，再根據監護人提交的相關用途證明（如被監護人生病住院，則需提交其病情診斷證明、醫療費開支憑證等證明），在確定確是為未被監護人的利益的前提下允許監護人使用該提存款。而當遺產是房屋等不動產時，肯定需要將上述房屋出售才能對遺產予以分割，因此，除辦理上述“為被監護人利益保證書”公證之外，還需要對監護人、其他繼承人與第三人簽訂的房屋買賣合同進行公證，并重點審查房屋的轉讓價格，因過低的轉讓價格不僅僅損害的是被監護人的利益，也會損害其他繼承人的利益。房屋的價格一般不能低于房屋的評估價格，同時可向房屋中介、房管部門了解該房屋所處地段的房屋市場價的情況，力求最大限度地保障被監護人的利益。同時，也要求將房屋轉讓款向公證處辦理提存，由公證處根據繼承遺產的份額將轉讓款分配給其他健全的繼承人，留下非完全民事行為能力人即被監護人的份額，并根據監護人提供的為被監護人利益使用用途證明允許監護人使用該提存款。由此可見，“后公證保障”并不是對“前法律救濟”理念的顛覆，而是通過在特定情況下對整個遺產、包括對非完全民事行為能力人遺產份額部分的一并處分，達到維護其他健全繼承人的利益、同時保護非完全民事行為能力人的合法權益的各方利益最大化的共贏局面，是一種公平原則的體現和傳承。
三、對繼承財產的正確把握
在對當事人的真實身份、是否有繼承權、民事行為能力等各方面進行審查之后，接下來要做的工作就是對被繼承人的遺產情況有一個比較全面的把握。一般來說，產權人的認定是比較直觀的，我們只需看房產證、存折上的名字就可以確定，但一旦涉及夫妻共有財產等問題時，情況就會變得復雜。關于遺產中夫妻共同財產的認定，有幾點還是值得我們注意的：
（一）工齡購房的夫妻財產認定
關于夫妻一方在享受本人工齡和已死亡配偶生前工齡優惠后所購公房是否屬于夫妻共同財產的問題，根據《最高人民法院關于在享受本人工齡和已死亡配偶生前工齡優惠后所購公房是否屬夫妻共同財產的函的復函》的規定，夫妻一方死亡后，如果遺產已經繼承完畢，健在一方用自己的積蓄購買的公有住房應視為個人財產，購買該房時所享受的已死亡配偶的工齡優惠只是屬于一種政策性補貼，而非財產或財產權益。夫妻一方死亡后，如果遺產沒有分割，應予查明購房款是夫妻雙方的共同積蓄，還是配偶一方的個人所得，以此確認所購房屋是夫妻共同財產還是個人財產；如果購房款是夫妻雙方的共同積蓄，所購房屋應視為夫妻共同財產。
（二）繼承或受贈與所得財產的夫妻財產認定
根據法律規定在夫妻關系存續期間繼承、受贈得來的財產均為夫妻共有財產。但在實務中我們要注意《物權法》、《繼承法》的特別規定，《物權法》第二十九條規定：“因繼承或者受遺贈取得物權的，自繼承或者受遺贈開始時發生效力”，《繼承法》第二條也規定：繼承開始的時間為被繼承人死亡的時間。比如，甲乙為夫妻，后甲死亡，甲遺有房產一處，沒有遺囑，乙于一年后和丙結婚。兩年后甲的繼承人辦理繼承手續，依照法律規定甲的遺產由乙繼承，現在乙和丙對該繼承標的物是否構成共有？依照上述法律規定可以得知，乙繼承的遺產是應為乙的個人財產，案例中雖然乙在和丙婚后辦理的繼承手續，但是取得甲遺產的效力要追溯到甲死亡之時，所以該房產不屬于乙和丙婚姻存續期間繼承所得，不屬于夫妻共有財產，而是乙的個人財產。
房產轉讓公證書范文6
關鍵詞：不動產交易；公證必要性；延伸服務
中圖分類號：DF524 文獻標識碼：A 文章編號：1674-0432（2013）-06-0305-4
我們都在呼吁物權立法中，將公證審查作為不動產登記的前置程序，由公證機構替代登記機關對不動產產權變更進行實質審查。目前有關不動產登記公證業務中，不動產繼承公證事項是公證機構的主要業務，而不動產的轉讓、贈與等公證事項公證機構很少涉足。這也從一個側面反映了我國公證機構現有的審查方式在不動產登記中的有限作用。筆者認為公證機構現有的服務還不足以有充分的理由將不動產轉讓列為法定公證事項，如果我們不轉變服務觀念，改變審查和辦證方式，我們在不動產登記領域將會丟失更多的陣地。
1 我國不動產交易存在的問題
近年來，我國房地產市場日趨活躍。但是，房地產市場不規范問題在不少地區也比較突出，有的地方的消費者投訴中，屬房地產交易糾紛的超過60%。據中國消費者協會統計，2001年全國房地產投訴案件比上年同期增長13.2%，投訴比例占各行業的前幾位。①
目前，我國不動產交易產生的糾紛主要集中體現在：（1）房屋產權有瑕疵，比如夫妻一方擅自轉讓房產或者子女擅自賣掉父母的房產；（2）為逃避稅收使用“陰陽合同”；（3）房屋質量不合格，墻體開裂、房頂漏水或者建筑材料不合格、以假充真、以次充好；（4）不合理分攤房產面積，房屋面積“缺斤少兩”；（5）買賣雙方彼此不信任，賣方不按時辦理過戶手續或者買方不按時支付房款等等。房地產交易糾紛的增加暴露出目前房地產界的誠信缺失，房地產市場面臨誠信危機。
目前，我國的房地產交易糾紛率居高不下，其原因不能簡單地歸結為購房者自身的粗心，也不能歸責為購買人為節省中介費而省去求助法律專業人員。我國目前房地產市場存在的這些問題除了和我國現行的商品房屋預售制度有關外，主要是我們國家對事關民生民計、事關社會安定的房地產交易環節采取了放任的態度，缺乏嚴謹和統籌考慮的制度安排，忽視了公證制度的作用，甚至是排斥公證制度的介入。②我國房地產管理部門既把持著不動產登記，也擔負著房地產市場的監督和管理。由于房地產管理部門的行政機關的特性，使得管理部門不能直接參與到當事人的房地產交易中去，加之管理部門的監管缺乏長效機制，這種管理更多的是一種事后的糾錯。
我國房地產市場是個新興的市場，目前存在的問題也是法國房地產市場初期存在的問題。法國意識到了房地產交易的安全性對社會和諧穩定的影響，意識到了房地產交易中所涉及的方方面面的專業性問題對普通百姓造成的困惑，因而在制度安排上讓公證對房地產交易這“私權自治”領域予以適度的干預。這種制度已顯示了充分的優越性，根據中國公證協會2006年6月赴法國考察報告中提示的數據，法國公證行業每年辦理的公證文書達500多萬件，但僅有0.01%引起爭議，這也就是說法國房地產交易發生糾紛的概率在萬分之一以內，也就是全年房地產交易不足500件會產生糾紛。③
2 不動產交易實行法定公證的必要性
從中法兩國有關不動產交易的情況對比表明，不動產交易實行法定公證是解決我國房地產市場目前存在的問題的一種有效手段。筆者認為公證制度在不動產交易中的優勢除了公證制度特有的預防糾紛、保留證據等一般功能外，更主要是：
2.1 公證是國家對社會經濟進行間接調控和適度干預的有效手段
公證是伴隨著商品經濟的發展而發展起來的，其產生的根源就是國家為了克服商品經濟的無序競爭而產生的對社會經濟適度干預的需要。
與其他市場經濟調節手段相比，公證制度具有獨特的優勢：稅收、利率等經濟杠桿具有宏觀性，無法對市場主體的交易行為直接產生作用；而公證制度是在市場主體思想表示一致的前提下，經市場主體申請而具體地介入到市場主體的契約行為中，公證人站在國家法律和社會公共秩序的立場上，對市場主體的契約行為進行審查，使市場主體的行為符合國家法律。在當事人“意思自治”領域，作為公權力的行政機關和司法機關無法直接進入，而公證制度特有的制度設計很好地解決了這一問題，并實行了國家對當事人“意思自治”領域的適當干預。由于房地產交易合同的達成與履行、物業的查驗和權屬交割涉及到法律、稅收、建筑、環保及銀行等諸多的專業知識和技能，一個普通的老百姓一生中不可能多次買賣房地產，因而不具備豐富的交易經驗，但房地產交易所涉及的財產金額對普通老百姓或家庭而言又是十分重要的。
因而，房地產問題是關系到國計民生、涉及到社會安全的重要問題，國家應該采取適當方式對房地產交易行為進行適當干預，切實維護房地產交易安全，而在眾多手段中，公證制度無疑是最合適最有效的手段。
2.2 公證機構的權威性、中立性和專業性，是維護交易安全的有效保證
“公證是公正的代名詞”，公證的主要職責在于賦予那些非以司法途徑作出的法律行為的公信力。④公證制度從本質上將就是一種為申請人提供特定（法定）事項或者行為，并植入社會公共信用的裝置，使申請人可以較小的代價（公證費用）獲得一種國家意義上的證明⑤。
公證機構的中立性、公證員的高法律素養以及公證程序的嚴謹性是公證制度公信力的根本保障，也是公證信用的根本源泉。公證機構通過審查當事人的主體資格、意思表示、標的物的狀況、交易風險等情況，可以有效地消除其中的不法因素，以預防和減少糾紛發生，從而保證整個交易安全有序地進行。我國目前房地產交易市場存在的問題大部分都在公證機構的審查范圍之內，而這些問題又恰恰是購買人容易忽視的或者是購買人自身無法解決的。如果實行法定公證制度，這些問題都可以通過公證機構的專業人員進行解決。
2.3 公證可以解決交易信息不對稱問題，降低當事人收集交易信息的成本
隨著市場經濟的高度發展，越來越多的交易在“生人社會”中進行的，此時市場交易安全面臨的最大問題就是信息不對稱問題。這種信息不對稱主要表現在：
一方面交易雙方所處的交易地位不同，掌握的信息也不同，掌握信息多的人比掌握信息少的人在交易中能獲得更多的安全感；另一方面由于市場主體追求利益最大化的本性，交易主體經常會有意隱瞞對自己不利的信息或者故意提供對自己有利的虛假信息，以便獲取不當利益。要解決信息不對稱問題，當事人就要更多地收集交易相對人和交易標的有關信息，這就需要付出相應的成本。這種信息不對稱問題在房地產交易中尤為明顯，房地產轉讓房一般都是房地產開發商，有關轉讓房屋的許多信息都掌握在開發商手中，這種信息不對稱主要表現為房地產開發公司虛假廣告、房屋面積縮水、房屋質量缺陷以及土地使用權或房屋本身多次抵押、重復抵押等問題。如果實行法定公證制度，公證機構將充分利用法律賦予的核實權代替購房者向開發商、政府管理和登記部門等機構查詢、核實，全面收集所交易房地產的有關信息，讓購房者進行充分地選擇，這樣既可以避免購房者遭受到不公平交易，而且可以減少購房者查詢和收集信息所要支出的時間成本和經濟成本。
2.4 公證可以改變購房者在交易中的弱勢地位
目前，由于我國房地產市場正處于供不應求階段，再加上樓盤銷售信息不透明，許多開發商囤積居奇，謀取巨額利潤，在與開發商的搏弈中，購房者處于明顯的弱勢地位。面對開發商提供的格式合同、不合理要求或霸王條款，購房者無法說不。在行政權力無法介入到每次具體的交易中時，國家可以把不動產交易列為法定公證事項，讓公證機構這種代表權威、中立和專業的社會公共力量對開發商的優勢地位進行適當限制，以提高或改變購房者的弱勢地位。面對開發商的不合理要求和交易中的各種隱患，公證機構可以通過拒絕公證制度來促使開發商糾正，而不必把購房者直接推向與開發商博弈的最前線，從而有效地改變購房者的弱勢地位。
2.5 公證可以規范房地產中介機構的經營行為，減少不必要的糾紛發生
目前，我國房地產市場的混亂在一定程度上和房地產中介機構有關，房地產中介機構營利性決定了其在房地產中介活動中的唯利是圖的本性。在房產交易活動中，中介機構只注重交易成功收取傭金，根本不會去考慮這次交易是否存在糾紛，買賣雙方的權益是否受到損害。尤其是在經濟利益的驅動下，許多公證機構利用委托公證轉賣房屋賺取差價、指使交易雙方簽訂陰陽合同或者指使交易雙方辦理假贈與幫助當事人偷稅、漏稅。這些行為的存在不僅危害到國家稅收管理，而且引發了一系列有關房產交易價格的糾紛，造成房地產管理秩序混亂。如果引入公證制度，公證機構不僅會認真審查房產權屬、房屋質量等方面的問題，而且會認真審查交易雙方的真實意思、完善合同條款，同時告知簽訂陰陽合同或假贈與合同的不利后果。通過公證機構的審查，不僅可以有效地打擊房地產中介機構的不法行為，而且糾正房產交易中的各種不法行為或隱患，能切實有效最大限度地預防和減少糾紛發生。
3 我國公證機構在不動產交易中審查的局限性及存在的問題
我們都在呼吁把法定公證制度作為不動產登記的前置程序，由公證機構代替登記機關進行實質審查。在《物權法》草案征求意見階段，公證行業和部分專家學者為不動產登記實行法定公證進行了呼吁，許多文章都從公證制度的作用或者公證機構進行實質審查的好處等方面對不動產登記實行法定公證制度的意義，引起了立法機關和社會各界的關注，但最終被立法機關以增加交易成本和不便民等理由否定。⑥
我們應該看到，除了目前我國的公證行業存在的問題影響著立法者的決心和選擇外，公證機構在不動產交易中的“粗線條”審查方式和“坐堂辦公”的工作方式體現不了公證制度的應有價值，成為公證機構“就地收錢”“增加交易成本”最好的口實。
房產交易過程本質上是合同的達成和履行過程，是房產物業的權屬轉移過程，而整個過程要涉及到法律、稅收、建筑、環保及銀行等諸多方面。法國不動產交易整個過程以公證人主導，由公證人完成對交易雙方的主體資格審查、交易房產的權屬情況調查、房產權屬交割以及物業本身各方面情況的查驗，其證明和服務的是整個交易過程。
而我國的不動產交易以當事人自我為主導，自己要完成上述事宜，公證機構的介入只是限于起草合同、查驗房屋權屬等內容，是整個交易過程中的一個點。我國目前這種膚淺、粗獷的公證方式確實無法體現出實行法定公證的意義，也無法讓當事人心甘情愿地進行公證消費，主要表現在：
3.1 審查范圍太窄，審查深度膚淺，無法體現出公證員的專業水平高于其他房地產從業人員
在辦理房地產買賣合同公證時，大多數公證機構的審查范圍僅注重或者僅限于審查房屋的權屬問題，比如有哪些產權人、共有人是否一致同意、房產是否已抵押以及當事人雙方簽名屬實等這幾項事務。
我國有較為完善的不動產登記制度，要查明房屋的權屬是否存在瑕疵等并不困難，這些事務不僅不動產登記部門自己能做到，就是有一般法律常識的人也能做到，這樣的公證有何現實意義可言。其實對于購房者而言，除了房屋權屬問題關系自己切身利益外，房屋的周邊環境和房屋本身的質量問題更應值得關注。從目前的情況來看，有關房屋的建筑質量、空氣質量以及通風、采光、環保等問題的糾紛在房產糾紛中的比重越來越大，而有關房屋產權的糾紛因不動產登記制度的完善正在逐步減少。如果公證機構還在僅僅局限于審查房產的權屬問題，這種連具有一般法律常識的當事人自己都能審查清楚的事情，當事人何必又再去花一筆不菲的公證費請公證機構審查。如果公證機構能將房屋的建筑質量、空氣質量以及通風、采光、環保等問題也納入自己的審查范圍內，不僅體現了公證機構高水平的專業水準，而且又能從根本上預防房屋權屬和質量糾紛產生，更好地保證了交易安全，這種服務收費才能讓當事人心服口服。
3.2 重證明輕調查的“坐堂”辦公，無法體現公證機構的水平和專業成果
《公證法》賦予公證機構的核實權而不是調查權，將把提供充分證據的意義轉移給了公證申請人，這本無口厚非。但許多公證員往往忽視了公證申請人舉證范圍和公證機構主動核實范圍的關系，認為申請人提供什么公證機構就核實什么，將許多本應該由公證機構去核實等問題推給申請人，讓申請人自己各部門開各種證明，公證機構僅限于核實證明的真偽而出具公證書。
比如，在審查房屋權屬時就有兩種審查方式：一種是公證員親自到不動產登記部門去查詢不動產登記薄；另外一種就是公證員讓申請人自己去不動產登記部門查詢、開證明，公證員僅僅核實該證明的真偽。再如，在審查所交易房屋的出租情況時，也有兩種審查方式，一種是公證員到房屋現場去實地查看，找到該房屋的承租人，告知房屋買賣的情況并讓承租人簽署放棄優先購買權聲明；另一種就是讓房屋轉讓方自己去跟承租人協商，讓承租人自己到公證處來簽署放棄優先購買權聲明，有的甚至是讓房屋轉讓方直接提供承租人的放棄優先購買權聲明。
請問，上述兩個例子中的第一種審查方式難道就違反了《公證法》的規定了嗎？如果我們采取第二種審查方式，我們有理由讓申請人支付數千元或上萬元的公證費嗎？在不動產交易中，有關房屋的通風、采光、通行問題以及有無重大缺陷問題需要我們公證員去實地查看實地感受。
如果我們抱著被動核實的觀點，坐在辦公室中辦理公證而不去實地查看實地感受，讓轉讓方提供證據或證明的話，我們自己都不知道轉讓方該怎么樣提供或者提供哪些證明（證據）才能符合公證的要求。
3.3 配套服務缺失，無法充分顯示公證制度的特殊魅力
隨著社會經濟的發展，公證員的社會地位發生了很大的變化，公證員不在僅僅局限于中間證人的角色，公證人可以接受公證申請人的委托代為辦理一些與公證事項有關的事務，比如代為辦理產權過戶、稅收交納等。在不動產交易中，公證機構是雙方最信任的中間人，比其他任何機構更具有中立性和權威性，公證機構完全可以利用這一優勢為當事人提供延伸服務。
目前，我國公證機構在房地產交易中僅僅起到審查雙方主體資格和標的物權屬情況、起草合同、證明簽字屬實等內容而已，缺乏相應的配套服務。在許多時候，如果僅僅是對房地產買賣合同進行公證，即使違約條款制定得再詳細再完備也無法解決雙方的相互信任問題。此時，公證機構可以充分利用提存和委托兩種手段，讓購買方先把購房款提存到公證機構，公證機構再根據轉讓方的授權去辦理房屋的產權變更登記，最后再把已經過戶好的產權證和購房款分別交付給購買方和轉讓方。這種配套服務不僅有效地消除了雙方的不信任心理，更主要地是保障了交易的順利進行。
4 我國公證機構在不動產交易中延伸服務面臨的困境
我國不動產登記制度采取行政登記的模式，行政機關把持著房產交易的核心環節，整個房產交易程序以行政機關為主導，留給公證機構的活動空間非常有限。在現有的條件下，公證機構要在不動產交易中延伸服務會受到以下幾個方面的制約：
4.1 缺乏法定公證支持，公證機構的審查力不從心
這是公證機構在不動產交易領域中面臨的最大困難。公證機構要拓展審查的范圍和深度，提供延伸服務必然會延長公證時間，增加公證成本。在缺乏法定公證的支持下，公證機構如果完全按照法國不動產公證的審查模式，必然不為多數當事人所接受。
4.2 目前房地產市場正處于供不應求狀態，購房者往往處于弱勢地位，轉讓方或房產開發商會把應由其承擔的公證成本轉嫁到購房者身上
如果沒有法定公證的支持，公證機構的審查往往會加重轉讓方或房產開發商的責任，如果購房者提出公證，轉讓方要么取消本次交易將房產另行轉讓給其他不提出申請公證的購房者，要么有關房屋的檢測費、鑒定費甚至是公證費等所有因公證所產生的費用都要由購房者承擔。
4.3 與房產交易有關的行政部門態度直接影響著公證機構提供延伸服務的效果
與法國不動產交易以公證機構為主導不同，我國的不動產交易以行政機關為主導，公證機構提供延伸服務必然得到與房產交易有關的行政部門的認可。比如查詢不動產登記資料，有些地方的房產管理部門把公證機構排除在可查詢人員的范圍之外。再如，房地產管理部門規定與不動產有關的委托書需要經過公證才能使用，但是當轉讓方委托公證員辦理產權變更登記手續時，公證機構一般不會而且也沒有必要對該委托書另行公證，因此，當公證員持該未經本公證機構公證的委托書為轉讓人辦理房屋產權變更登記手續時，不知道房產管理部門是否認可。
5 公證機構提供延伸服務的探索
雖然目前所處的環境不允許公證機構對所有房地產交易像法國公證人那樣進行審查。但是，公證機構不能因此就放棄對不動產交易公證中提供延伸服務這一課題的探索。我們應該以申請人的實際需要為出發點，在現有條件允許的范圍內，盡量提供組合式服務，開展試探性的延伸服務，積累經驗，激發社會需求，推動不動產登記實現法定公證。筆者認為，目前，公證機構應該做到：
5.1 加強與各行政部門溝通，做好協調工作，為公證機構拓展更大的服務空間
在缺乏法定公證的支持下，公證機構在不動產交易中的活動空間取決于行政部門的態度。公證機構應加強與當地行政部門進行溝通，對公證機構查詢不動產檔案、代轉讓人辦理產權過戶以及交納稅收等問題的可行性和操作程序進行探討，在形成共識的基礎上，公證機構應盡量為申請人提供更多的服務。這樣既能有效地保障交易安全，又能有效地減輕交易雙方的負擔和成本。
5.2 公證機構要轉變觀念，要整合現有的公證手段，盡量為申請人提供組合式服務，增加公證文書的含金量
公證機構本身就是一個比其他任何部門或組織更具有權威性和公信力的中間人，公證機構完全可以充分利用中間人這一身份提供更多的服務，比如在不動產交易中，公證機構除了可以為當事人起草合同并對合同進行公證外，還可以將委托和提存兩項手段融合在合同公證中，讓受讓方把房款提交到公證機構，然后由公證機構根據轉讓方的委托代為辦理房屋的產權變更登記、交納稅收等，最后公證機構把新的產權證交付給受讓方，把房款直接支付給轉讓方。
此時，我們大可不必要求交易雙方另行申請辦理提存公證，收取提存的公證費用，這也是法國不動產交易的做法。通過這種組合式服務，能將不動產交易中更多的環節納入自己的服務之中，擴大了自己的影響，而且也充分顯示了公證機構在保障交易安全上的獨特優勢。
5.3 公證機構應當提高自身的業務素質，從細節入手，拓寬審查范圍和拓展審查深度，盡量為申請人提供更多的信息
“細節決定成敗”。在法國，公證人除了要學習法律外，還有學習稅收、建筑有關方面的課程，法國公證人出具的公證書多達上百頁，內容除了所交易不動產的詳細情況（如產權證明、質量證明、四周規劃、物業等）外，還有有關交易雙方的權利能力、婚姻及夫妻財產所有制情況、資信情況等。而我國的公證書最多不會超過十頁，內容也很少涉及到房屋本身的質量、四周的規劃、交易雙方的婚姻及夫妻財產所有制情況、資信情況等。這些內容的審查本身也是保障交易安全的重要組成部分。
因此，我們應當改變我們的工作方式，加強實地察看與核實，圍繞不動產交易的各個環節拓寬審查范圍和拓展審查深度，深入到每個細節中去，盡量為雙方提供更多的與交易有關的信息。
5.4 要做到詳細的告知和提醒
由于我國目前的不動產交易公證是建立在自愿的基礎上的，公證機構就不可能完全不顧申請人的意愿強制按照自己的審查模式進行公證，增加申請人的成本。公證機構向申請人詳細告知不同的審查方式帶來的不同法律效果，當申請人不愿意去做檢測或其他增加成本方式對房屋質量進行審查時，公證機構應當告知其不利后果，讓申請人自己決定。但是這絕不是說公證機構就可以僅僅對房產買賣合同進行一般性審查，公證機構還是應當對房屋狀況進行實地查看，通過走訪核實為申請人提供更多的交易信息，切實保護交易雙方的知情權和選擇權。
參考文獻
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[3] 上海中法公證法律交流培訓中心網站.在歷史的傳承中發展——2006年6月中國公證協會赴法培訓考察團報告.http：///57f98bad6d3b52a8/8d746cd557f98bad/5728538653f276844f20627f4e2d53d15c55/view？set_language=zh.
[4] 張文章.公證制度新論.廈門大學出版社，2006年9月第2版，第2頁.
[5] 張文章.公證制度新論.廈門大學出版社，2006年9月第2版，第3頁.
