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個人住房貸款管理辦法范文1
第一條 為加快住房制度改革，支持城鎮居民購買自用經濟適用住房，規范住房公積金個人購房委托貸款管理，維護借貸雙方的合法權益，根據國務院《住房公積金管理條例》和中國人民銀行《個人住房貸款管理辦法》，結合本省實際，制定本辦法。
第二條 住房公積金個人購房委托貸款是指全省各級住房公積金管理中心（或住房資金管理中心，下同）運用歸集的住房公積金，委托指定的商業銀行向已繳存住房公積金的職工發放購買自用經濟適用住房的貸款形式。職工大修理自用住房貸款可參照本辦法執行。
第三條 發放住房公積金個人購房委托貸款時，借款人必須提供擔保。借款人到期不能償還貸款本息的，貸款人有權依法處理其抵押物或質押物，或由保證人承擔償還本息的連帶責任。
第四條 職工個人在購買自用經濟適用住房時，可先向其繳存住房公積金的管理機構申請支取本人的住房公積金儲存余額。購房資金不足部分，可按本辦法的規定申請貸款。
第五條 住房公積金個人購房委托貸款的規模，要按照資金自求平衡的原則，在保證公積金個人合法支取的前提下確定。地市住房公積金管理中心每年應編制貸款規模計劃，經同級房改委員會批準后，報省房改委員會備案。
第二章 貸款對象和條件
第六條 貸款對象為建立住房公積金制度的機關、事業和企業單位的職工。
第七條 借款人須同時具備以下條件：
（一）具有城鎮常住戶口；
（二）本人住房公積金已按規定及時、足額繳存住地所轄住房公積金管理中心一年以上；
（三）有穩定的職業和收入，具備償還貸款本息的能力；
（四）具備支付購買經濟適用住房首期房價款30％的自有資金；
（五）對自有住房進行大修的，應出具自有住房房屋產權證；
（六）有住房公積金管理中心認可的資產作為抵押或質押物，或由有足夠代償能力的單位或個人作為保證人；
（七）住房公積金管理中心規定的其他條件。
第八條 借款人提出貸款申請時，應向住房公積金管理中心提供下列資料：
（一）有效身份證件；
（二）住房公積金繳存情況證明；
（三）單位出據的有關借款人的職業及收入情況證明；
（四）符合規定的購買住房合同意向書、協議或其他有效批準文件；
（五）抵押物或質押物清單、權屬證明以及有處分權人同意抵押或質押的證明；有權部門出具的抵押物估價證明；保證人同意提供擔保的書面文件和保證人的資信證明；
（六）住房公積金管理中心要求提供的其它文件或資料。
第三章 貸款程序
第九條 借款人首先向住房公積金管理中心提出借款申請，并提供本辦法第八條規定的資料。住房公積金管理中心應自受理申請之日起15個工作日內完成審查工作，作出是否準予貸款的決定，并通知申請人和受委托銀行。經審查準予貸款的，由受委托銀行（即貸款人）按照《貸款通則》的有關規定辦理貸款手續。對審查不合格的，住房公積金管理中心應向借款人說明原因，并退還借款人提供的有關材料。
第十條 住房公積金管理中心和受委托辦理住房公積金貸款業務的銀行應按中國人民銀行的有關規定，簽訂《住房公積金委托貸款合同》，明確委托方和受委托銀行的權利和義務。住房公積金委托貸款的風險，由住房公積金管理中心承擔。住房公積金貸款業務必須委托銀行辦理，住房公積金管理中心不得直接發放住房公積金貸款。
第十一條 每個借款人貸款的限額，由住房公積金管理中心核定。最高不得超過借款家庭夫婦雙方退休年齡內所交納住房公積金數額的2倍或夫婦雙方年工資收入數額的4倍。
第十二條 借款人與受委托銀行辦妥劃款手續（即簽訂了借款合同及相應的抵押、保證合同）以后，在申請使用住房公積金貸款購買住房或大修理住房時，由貸款銀行按借款合同的約定，以轉帳方式將資金劃轉到售房單位或大修理施工單位在銀行開立的帳戶。
第四章 貸款期限與利率
第十三條 住房公積金委托貸款的期限，一般控制在3年至10年，由貸款人與住房公積金管理中心根據具體情況確定，特殊情況經批準后，貸款期限可延長到10年以上，但最長不得超過30年。
第十四條 貸款利率按中國人民銀行《個人住房貸款管理辦法》的規定執行。
第十五條 住房公積金委托貸款實行按月歸還貸款本息的辦法。具體還本付息計劃，由借款人與貸款銀行在借款合同中約定。
第五章 貸款的擔保與保險
第十六條 借款人須以所購自用住房及符合《中華人民共和國擔保法》規定的財產和有價證券作為抵押物或質押物，與貸款人簽訂書面抵押合同或質押合同，并按規定辦理相關的登記手續。
第十七條 借款人以房屋作抵押的，在合同簽訂前還須辦理房屋財產保險，保險期限應不短于貸款期限。抵押期內，保險單由貸款人保管；抵押期內，借款人不得以任何理由中斷或撤銷保險。
第十八條 抵押合同自抵押登記之日起生效，至借款人還清全部貸款本息及相關費用時止。在抵押期內，借款人對設定的抵押財產必須妥善保管，負有維修、保養、保證完好無損的責任，并隨時接受貸款人的監督檢查。在抵押期屆滿之前，貸款人不得擅自處分抵押物。抵押期間，未經貸款人同意，抵押人不得將抵押物再次抵押或出租、轉讓、變賣、饋贈。
第十九條 質押合同中，屬動產質押的，自質押物移交于質權人占有時生效；屬權利質押的，自權利憑證交付之日起生效，其中按規定須向管理部門辦理出質登記的，自登記之日起生效。質押合同至借款人還清全部貸款本息時終止。對設定的質押物，在質押期屆滿之前，貸款人不得擅自處分。質押期間，質押物如有損壞、遺失，貸款人應承擔責任并負責賠償。
第二十條 借款人不能足額提供抵押物或質押物，或以購買自用住房作為抵押物而未辦理財產保險的，應有貸款人認可的第三方提供承擔連帶責任的保證。保證人是法人的，必須具有代為償還全部貸款本息的能力，且在銀行開立有存款帳戶。保證人為自然人的，必須有固定經濟來源，具有足夠代償能力，并且在貸款銀行存有一定數額的保證金。
第二十一條 保證人與債權人應當以書面形式訂立保證合同。保證人發生變更的，必須按照規定辦理變更擔保手續，未經貸款人認可，原保證合同不得撤銷。
第六章 借款合同的變更和終止
第二十二條 借款合同需要變更的，必須經借貸雙方協商同意，并依法簽訂變更協議。
第二十三條 借款人在還款期限內死亡、宣告失蹤或喪失民事行為能力，其財產合法繼承人繼續履行借款人所簽訂的借款合同。若借款人無繼承人或受遺贈人，或其法定繼承人、受遺贈人拒絕履行借款合同的，貸款人有權依照《中華人民共和國擔保法》的規定處分抵押物或質押物。
第二十四條 處分抵押物或質押物，其價款不足以償還貸款本息的，貸款人有權向債務人追償；其價款超過應償還的部分，貸款人應退還抵押人或出質人。
第二十五條 保證人失去擔保資格和能力，或發生合并、分立或破產時，借款應變更保證人并重新辦理擔保手續。
第二十六條 抵押人或出質人按合同規定償還全部貸款本息后，抵押物或質押物應返還抵押或出質人，借款合同終止。
第二十七條 借款合同發生糾紛時，當事人雙方應及時協商解決，協商不成的，任何一方均可依法申請仲裁或向人民法院提起訴訟。
第二十八條 借款人有下列情形之一的，貸款人按中國人民銀行《貸款通則》的有關規定，對借款人追究違約責任：
一、借款人不按期歸還貸款本息的；
二、借款人提供虛假文件或資料、已經或可能造成貸款損失的；
三、未經貸款人同意，借款人將設定抵押權或質押權財產或權益拆遷、出售、轉讓、贈與或重復抵押的；
四、借款人擅自改變貸款用途，挪用貸款的；
五、借款人拒絕或阻撓貸款人對貸款使用情況進行監督檢查的；
六、借款人與其他法人或經濟組織簽訂有損貸款人權益的合同或協議的；
七、保證人違反保證合同或喪失承擔連帶責任能力，抵押物因意外損毀不足以清償貸款本息，質物明顯減少影響貸款人實現質權，而借款人未按要求落實新保證或新抵押（質押）的。
第七章 附則
第二十九條 住房公積金委托貸款不得用于購買豪華住房或經營性用房，也不得用于住房的內部裝飾。
第三十條 受委托銀行可根據中國人民銀行《個人住房貸款管理辦法》和本辦法的規定，與住房公積金管理中心制定住房公積金委托貸款和銀行個人住房貸款各占一定比例的組合貸款辦法，以增加住房貸款資金量。
第三十一條 省、地市住房公積金管理中心按照本辦法的規定，制定實施細則。
個人住房貸款管理辦法范文2
關鍵詞:商業銀行 個人住房按揭貸款 風險 防范
近年來,住房按揭貸款在我國發展迅速,商業銀行住房按揭貸款已成為國家解決居民住房消費的重要金融工具,也是居民購房置業必不可少的金融工具。各家商業銀行也都將個人住房貸款視為高收益、低風險的信貸業務而大力發展,隨著這一業務規模的不斷擴大,住房按揭貸款風險逐步顯現,對我國商業銀行個人住房信貸業務進行風險分析并提出防范措施,對保障貸款安全,防止商業銀行金融風險的發生有著巨大的現實意義。
一、我國個人住房按揭貸款的發展狀況
我國個人住房信貸業務的發展經歷了以下幾個發展階段:第一個階段:1995年―1998年為初步發展階段,在這期間,中國人民銀行先后頒布了《政策性住房信貸業務管理暫行規定》、《商業銀行自營住房貸款管理暫行辦法》和《個人住房擔保貸款管理試行辦法》,1998年7月,國務院發出《關于進一步深化城鎮住房制度改革,加快住房建設的通知》,商業銀行也積極調整信貸結構,逐步將個人住房貸款確立為新的業務增長點,完善相關制度辦法,為個人住房貸款業務的發展奠定了基礎。第二階段:1998年―2000年為快速發展階段,在此期間,人民銀行先后下發了《關于加大住房信貸投入支持住房建設與消費的通知》、《關于改進金融服務、支持國民經濟發展的指導意見》以及《個人住房貸款管理辦法》等文件,1999年,人行下發《關于開展個人消費信貸的指導意見》,將個人住房貸款額度從原來的房價款的70%調整為80%。第三個階段:2001年為規范個人住房貸款業務階段,人民銀行針對個人住房貸款業務快速發展過程中出現的部分放松信貸條件、違規發放貸款甚至出現“零首付”等現象,下發《關于規范住房金融業務的通知》。第四階段,2003年至今,通過調整個人住房貸款政策進行宏觀調控階段,銀行業監督管理委員會2004年9月的《商業銀行房地產貸款風險管理指引》,從風險管理的角度要求商業銀行在發放個人住房貸款時應關注借款人的償還能力。目前各銀行的個人住房消費貸款當年不良率基本低于0.5%,住房消費信貸成為資產質量較好業務種類,成為各銀行競爭激烈的業務品種之一。
二、我國商業銀行個人住房按揭貸款存在的風險分析
(一)借款人引發的風險。即由于借款人不遵守合同約定導致銀行利益虧損。引發借方違約的原因十分復雜,主要有:一是依照中國人民銀行頒布的《個人住房貸款管理辦法》規定,商業銀行商品房按揭貸款的最高期限為30年,借款期間,借款人的收入、健康、婚姻等狀況的任何變化都可能對按揭貸款的安全回收產生影響。二是在住房貸款業務中,普遍存在著個人實際信息與商業銀行所了解的個人信息不相符的問題,借款人收人證明水分較大。三是個人住房貸款業務實行浮動利率制度,貸款者在利率上升周期中就可能出現違約現象,同樣會給銀行帶來風險。
(二)銀行自身引發的風險。近年來,住房按揭貸款在我國發展迅速,各家商業銀行也都將個人住房貸款視為高收益、低風險的信貸業務而大力發展;一是為了大量吸引客戶,各銀行都在盡量地簡化貸款審批手續、加快貸款發放的速度,銀行在向客戶提供便利的貸款手續的同時,卻忽視了完善和規范貸款的相關手續,形成了信貸風險。二是少數銀行內部人員利用職權以貸謀私,發放人情貸款或降低貸款條件為關系人辦理“假按揭”,致使貸款損失。三是銀行從業人員法律意識不強,缺乏控制和防范風險的經驗,在業務操作中難免會存在不合規、不合法情況,在合同文本中也難免存在漏洞,對住房貸款資料的審查不嚴,甚至會出現違章違規操作現象,使個人住房貸款合同得不到法律保護,從而使銀行面臨著由操作風險導致的法律風險。
(三)開發商引發的風險。開發商引發的風險是銀行在按揭貸款中的最大的風險源。表現為:一是開發商存在欺詐行為。由于開發商缺乏流動資金。為達到籌集大量資金的目的,開發商會向多人要求提供保證金。開發商收取購房人保證金后,通常向購房人編造保證金是代銀行收取并已存放在銀行。由于購房人不熟悉按揭流程,不了解開發商騙取保證金私自占有的情形,所以會直接向銀行索要,從而在銀行和購房者之間產生矛盾和糾紛,對銀行利益造成不良影響。二是開發商延期交付房產。由于開發商不能按約定準時將樓房交付使用,甚至樓盤“爛尾”,致使購房合同無法履行時,購房者會依據合同法的相關規定要求解除房屋買賣合同,同時會停止向銀行歸還貸款。此時,銀行己將貸款全部發放,由此導致銀行被迫陷入債務糾紛、利益受到損失。三是開發商用“零按揭”的方式套用銀行信用。在銷售中,如果購房者無力支付首付款導致合同無法簽訂或開發商為達到自己的某種利益,開發商會向購房者出具虛假的首付款證明,導致購房者沒有支付任何款項就取得貸款,“零按揭”不但違背了按揭的基本條件,而且增加了銀行貸款的風險。
三、商業銀行個人住房按揭貸款風險防范措施
針對目前我國個人住房按揭貸款業務的狀況,為保持個人住房按揭貸款業務的健康發展,強化個人住房按揭貸款業務的風險管理,應重點采取以下防范措施:
(一)加強風險防范的意識,嚴把貸款審批關。由于我國個人住房按揭貸款起步晚,個人住房按揭貸款對風險的認識不夠深刻、全面,且風險防范意識較低,對風險的管理不夠重視。因此,有效控制個人住房按揭貸款風險,一是要從思想上給予重視增強風險防范意識。二是在行動上嚴把貸款審批關,從源頭上防控風險。由于按揭申請人獲得貸款的成功率較高,假個貸、假按揭案件時有發生,必須嚴把貸款審批關,嚴格審查按揭人資質,嚴格執行首付規定,以防止出現為爭攬客戶,競相降低標準等各種違反信貸準入原則的現象,從源頭上防控風險,確保新發放貸款的質量。
(二)健全和完善銀行內部控制制度。完善內部控制制度主要在于健全和完善“審貸分離”制度。 “審貸分離”其基本的內容是把貸款的評審工作與貸款的發放和回收工作分開。不得集中在同一個部門辦理。真正形成審貸、放貸、檢查相互監督、相互制約的分離機制。但是從貸款管理的全過程來看,現行的“審貸分離”管理體制仍有欠缺,有待于進一步健全完善。
(三)建立有效的商業銀行激勵機制。不論是提高商業銀行的競爭力, 還是對經營風險實現控制, 人的因素都起到至關重要的作用,信貸風險管理本質上是對人的管理,信貸風險管理人員的綜合素質在銀行信貸風險管理中起關鍵性的作用。所以通過建立科學、合理、切實可行的人才吸引、培養、開發、激勵、保全的整體性戰略,保證人員配備的真正到位,也是減低商業銀行經營風險、提高商業銀行綜合實力和競爭力的重要保障。
(四)加快個人住房按揭貸款證券化進程。個人住房按揭貸款證券化是指商業銀行將住房按揭貸款匯聚重組為抵押貸款群組,由證券化機構以現金方式購入,經過擔?；蛐庞迷黾壓笠宰C券的形式出售給投資者的融資過程。個人住房抵押貸款證券化作為銀行避險工具,其主要作用有:一是 有利于拓寬商業銀行的融資渠道;二是有利于降低商業銀行的經營風險;三是有利于提高商業銀行的盈利能力;四是有利于加強商業銀行的資本管理;五是有利于完善中央銀行的宏觀金融調控六是有利于推動我國資本市場的發展;各商業銀行應該積極發展個人住房按揭貸款證券化、發行抵押貸款債券、引進抵押貸款投資者,以降低銀行的經營風險。
[參考文獻]:
(1)陳冉,銀行個人住房按揭貸款風險控制研究[D].電子科技大學,2006.4
個人住房貸款管理辦法范文3
關鍵詞：個人住房貸款業務 風險 防范 對策
當前，我國商業銀行面臨著資金流動性泛濫以及盈利壓力困境。為了擺脫困境，各商業銀行紛紛調整信貸結構，將個人住房貸款業務作為業務的發展重點和新的業務增長點。但是，商業銀行個人貸款業務的發展因風險管理滯后面臨著兩難的困境。一方面，從銀行來講，雖然銀行充分意識到信貸政策應向個人住房貸款業務傾斜，但由于缺乏有效的風險識別技術和風險控制措施，影響了商業銀行個人住房貸款業務的發展。另一方面，從社會來講，居民通過個人住房貸款業務可以改善居住條件，提高生活水平，但由于部分購房者對房地產市場的炒作，以及不法機構和個人利用一些政策、法規的不成熟及銀行操作中的違規進行投機，嚴重影響了商業銀行個人住房貸款業務的正常發展。因此，探討與揭示商業銀行個人住房貸款業務中存在的各類風險，結合理論分析與實踐，總結出一系列的風險防范措施顯得尤為迫切。
個人住房貸款的特點及風險特征
根據中國人民銀行1998年5月公布的《個人住房貸款管理辦法》的相關內容，商業銀行個人住房貸款就是指貸款人向借款人發放的用于購買自用普通住房的貸款。一般以中長期貸款為主，借款人在約定的期限內按月或按年歸還貸款本息的一項資產業務。個人住房貸款具有三大特點：貸款對象特殊且用途專一，對象是具有完全民事行為能力的自然人，只能用于支付其所購住房的房款；貸款期限長，五年至三十年為主；償還方式特殊，按月歸還貸款本息。正是由于上述特點，個人住房貸款呈現出分散性、隱蔽性和滯后性等風險特征，給貸款實際管理工作造成了一定的困難，也阻礙了進一步發展該項業務。
個人住房貸款業務中的風險因素
（一）征信系統不發達與借款人還款能力導致的風險
商業銀行對于借款申請人資信的調查通?？刹捎玫氖侄魏苌?。例如上海地區目前僅能通過上海資信有限公司的資信網以身份證索引其資信情況。而上海資信有限公司成立于2002年，目前建立的個人資信記錄僅856萬條。這些記錄大都是在滬各大商業銀行有過借款記錄或申辦過貸記卡的人士的檔案。公用事業費項目現在也僅包括電信費一個項目。沒有貸款、貸記卡或電信買卡充值的客戶一般都沒有建立信用記錄，對于這些客戶，銀行放款是相當盲目的，由此就會產生來自借款人道德的風險。
（二）開發商經營不善導致的風險
一些房地產開發企業由于經營管理失誤，造成其已銷售期房不能按時交業主使用，致使購房人與開發商發生爭執或要求解除購房合約，而且往往很難在短時間內得到解決。一旦出現這種情況，使用個人住房貸款業務的客戶往往會暫停償還銀行貸款，從而將客戶與開發商之間的矛盾轉嫁到銀行身上。另外，開發商開發手續不完備，在尚未取得商品房預售許可證的情況下，銷售房產，回籠資金，造成所簽購房合同無效，從而波及借款合同的履行。
（三）非真實交易造成的風險
一些中小型開發商銷售緩滯，資金周轉出現困難時，就設法同十幾戶甚至幾十戶虛擬購房人簽訂售房合同，并據此向商業銀行申請住房按揭貸款，以達到回籠資金的目的。一些二手房中介機構聯手評估機構、借款人抬高房屋成交價格，達成降低首付的目的，從而增加了銀行的貸款風險。中介機構協助借款人虛構買賣交易，套取銀行按揭貸款，將資金挪作他用，以規避銀行資金政策投向的限制，增加銀行貸款資金的風險。
（四）商業銀行自身管理薄弱導致的風險
1.決策風險。目前，各家銀行都十分重視個人住房貸款業務，市場競爭漸呈白熱化狀態，無序現象突出。不少金融機構還沒有完全樹立科學發展觀和正確的經營理念，在外部市場和內部考核的雙重壓力下，片面追求指標、搶占市場，放寬貸款條件，降低客戶準入門檻。并且在決策的制定過程中，不對客戶的資質進行細分，造成執行決策的人，對所有的借款人都使用同樣的標準。銀行的決策者在面對市場與風險的選擇上，往往會選擇市場，這必然加大了經營的風險。
2.內部操作環節的風險。隨著個人住房按揭貸款業務量的急劇增加，為了加快辦理的速度，銀行會忽視貸款操作的嚴謹性，從而造成相關法律文本和手續的缺漏，如合同要素填寫錯誤、漏填、隨意修改，從而影響合同本身的法律效力，在法律認定時產生糾紛。對借款人的身份審核不嚴，造成貸款合同及相關法律文本由他人代簽或偽造簽名，形成無效合同。在抵押登記手續未完善前發放貨款，使得貸款擔保無法落到實處。
（五）法律法規的不健全給按揭業務帶來的風險
2005年1月起實施的《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》出臺，給逾期貸款的催收和執行帶來了很大的法律風險。該規定對于債務人變賣、拍賣抵押物設置了限制條件，使得抵押物雖然被查封，卻不能自由轉讓，造成銀行抵押權實際被懸空了。即便是可以達到處置條件的房產，銀行也普遍感到過程漫長，耗時耗力。且根據有關法律規定，銀行處分抵押房地產所得金額，應在扣除補繳土地使用權出讓金（針對劃撥、集體土地而言）后依下列順序分配：支付處分抵押房地產的費用；扣除抵押房地產應繳納的稅款；償還抵押權的債權本息及支付違約金。而通常歸還貸款本息前還應支付訴訟費、拍賣費及房產過戶費。剩余的款項才能用于歸還貸款，最后未必足以收回全部本息。
（六）商業銀行外部經濟環境變化產生的風險
1.房地產行業波動風險。由于個人住房貸款還款期限長，使得房地產業與總的經濟趨勢和宏觀經濟周期變化的關系非常密切。當房地產泡沫破裂，公眾購房欲望受挫，房地產價值大幅貶值，對銀行貸款資金回收在很大程度上構成了威脅。經濟的蕭條，使得原來一部分借款人失業，沒有了還款來源，造成不良貸款。
2.利率變動風險。目前個人住房貸款采用浮動利率。從1997年到2004年，利率一直處于下降趨勢，未能對借款人的還款造成影響。而2004末至今多次調高貸款利率，使借款人的每月還款金額加大，每月還款負擔加重，某種程度上貸款違約率也會增加。
3.流動性風險。流動性風險具體表現為：個人住房貸款的資金來源主要是居民的儲蓄存款，屬于短期資金來源。而個人住房貸款的期限普遍較長，目前又缺乏及時融入現金的手段和渠道，使得商業銀行始終面臨資金流動性風險的問題。
商業銀行個人住房貸款風險的防范對策
（一）盡快建立完善的個人信用體系
政府應將建立完善的信用體系作為當前一項重大工程來抓，聯合金融機構、政法部門、工商部門、司法機關、人事單位、戶籍、社會醫療機構、稅收部門、公用事業單位、各物業公司等相關企事業單位，共同完善、健全信用體系，讓信息使用者能對被查詢人的資產、信用、健康等涉及還款能力和風險承受能力進行全面評估。逐步建立全社會范圍內的完整的個人信用體系。
（二）建立對房地產公司、中介公司以及評估機構的制約機制
1.嚴格對一手房開發商的審核。對于一手房開發商資質及信用狀況除要求其提供營業執照、開發資質證書、財務報表、法人資格證明等材料外，還可以通過工商、稅務等渠道了解其有無拖欠貸款或其他信用問題。還應加強對開發商開發手續完備性進行審查，開發商提供所開發項目的“五證”是否齊全、有效、合法以及項目土地、房屋有無設置第三者抵押權。開發項目是否適銷對路，期房會否造成“爛尾”現象等。對于一些優質合作伙伴，可建立優質客戶數據庫，為他們提供如降低保證金額度、上門服務、提高手續費比例等優惠政策。而對于那些資質不太高的開發商，應降低其推薦個人住房貸款的成數，以防止風險，必要時，應中斷與其的合作。
2.加強對二手房合作企業的管理。應對中介合作機構進行清理，停止與一些注冊資本小，操作不規范、誠信度不高的中介機構的合作，尤其是那些自身沒有房產交易，僅提供融資配套服務的服務機構。要重點支持那些優質、大型、注重品牌的房產中介，對他們也可提供適當的優惠政策，用政策優惠來促使他們規范自身行為。
3.提高對評估公司的要求。評估機構應由銀行指定，而非二手房經紀公司引進。并且應對評估公司的資質有所要求。銀行應當與評估機構簽定責任制合同，對于其評估的房價明顯虛高造成銀行資產風險的應由其承擔相應責任。必要時還可要求其開立保證金帳戶。
（三）加強銀行自身管理
個人住房貸款管理辦法范文4
在貨幣政策趨緊的條件下，在衡陽市房地產市場快速發展的帶動下，2007年衡陽個人住房貸款業務自年初以來其增長速度卻顯著加快，月平均增速達到8.74%，12月份環比增速為22.37%，達到年內的最高值。
從貸款總量來看，12月末，個人住房貸款余額為10.33億元，比年初增長66.74%，高于全市貸款總額增幅54.89個百分點，這一比例也超過全國購房貸款增幅33.14個百分點。在全國個人住房貸款增速回落的情況下，第四季度衡陽市個人住房貸款新增1.75億元，是上季度新增貸款的8.9倍。從貸款結構來看，2007年末，公積金個人住房貸款與商業銀行自營性個人住房貸款增長24.15%和45.40%，同比分別多增12.62%和35.30%。從貸款銀行來看，中國銀行增長101.66%，在房貸市場所占份額上升了7.65個百分點，達到了24.23%。農業銀行增長77.50%，市場份額上升了3.76個百分點。國有商業銀行個人住房貸款業務都有不同程度的增長，而城市商業銀行由于歷次法定準備金率的上調收縮了不少的流動性，資金緊張不得不從房貸市場中有所收縮，導致其出現負增長，但是由于城市商業銀行2007年所占市場份額只有2.15%，對房貸市場影響不大。
二、衡陽市個人住房貸款業務快速增長的原因分析
個人住房貸款市場與房地產市場之間的聯動效應是很明顯的，分析房地產市場變化因素的影響必然是分析個貸市場發展濃墨重彩的一筆。從衡陽市房地產市場相關情況來看，影響個人住房貸款快速增長的原因主要有以下幾個：
（一）市場主體的預期因素
1.價格預期
據當地的報紙公布的房地產數據披露，2007年衡陽住房價格實現快速拉升，從第一季度住房均價每平方米1665元到第二季度每平方米1758元，上漲了5.58%，然而到第三季度的每平方米1921元，卻比第二季度上漲了9.27%，第四季度房價漲速有所下降，卻突破2000元關口，達到每平方米2103.5元，比第三季度上漲3.7%，比上年同期上漲11.4%，而同期全國70個大中城市房價只比第三季度上漲了2個百分點。年內快速攀升的房價，讓購房的老百姓應接不暇，無所適從，而居民對市場的盲從心理更是造成房地產市場上的“恐漲”氣氛，“價格還會漲”的預期把一部分居民推上了房價上漲的快車道，在“早買房少吃虧”的心理作用下房貸市場也比往年少了幾分寧靜。
2.收入預期
2006年以來，衡陽市城鎮居民可支配收入進入一個快速上升的時期，2006年城鎮居民可支配收入突破9000大關，達到9154元，增幅達11.07%，2007年居民收入繼續保持快速的增長態勢，城鎮居民人均可支配收入突破萬元大關達到10680.69元，同比上升16.54%，扣除物價上漲因素上漲11.74%。同期居民儲蓄存款大幅增長，2007年12月末，居民儲蓄存款584.81億元，比年初增長12.40%，居民儲蓄存款的大幅增長，也從一個側面反映了居民收入的增長。在缺乏投資途徑，房價攀升的情況下，居民收入(或預期收入)的增長必然會推動資產相對增值的房地產市場的繁榮。
3.通貨膨脹預期
物價和房價是互為聯系的。2007年全國消費物價指數CPI從1月份開始一路上揚，在11月份達到全年最高的6.9%，12月份雖然有所回落，但是也達到了6.5%，為全年的第二高位。物價上漲造成了通脹預期的加重，推動房價的繼續上揚。相對于資產價格的貨幣貶值，一定會推動人們自覺或不自覺地去“以幣求房”，以規避辛辛苦苦積累起來的貨幣資產“縮水”風險，而購房，在銀行按揭貸款的放大作用下，恰好能夠最大程度地滿足這種規避貨幣貶值的需求。
（二）市場主體的投資或投機因素
1.居民的投資或投機行為
2006年底衡陽城鎮居民人均住房面積就已達到26.24平方米，90%以上的居民擁有自己的住房，而擁有單元配套住房的城鎮居民達83.5%，就是說目前城鎮居民的住房需求是滿足住房的升級換代，而非過去大部分需求是解決“三代同堂”或一家人共居一室的窘迫狀況之需求。2007年10月，衡陽市有關媒體對市民購房意向、購買決策能力等內容進行了一次問卷調查，從問卷結果得知，隨著房價的快速上漲，投資比例已占衡陽市住房總需求的15％，雖然只占總需求的小部分，但是這一部分投資者給市場帶來的“示范效應”也許是空前的。在價格上漲的心理預期下，居民的住房需求帶有一定的盲目性，那種買貴不買賤，買漲不買跌的心理一定程度上左右著居民的住房需求，害怕價格上漲將使一部分居民在自身實力不夠的條件下求助于金融機構按揭貸款。同時衡陽市二手房交易活躍，價格急劇攀升，其中僅第三季度二手房價就環比上漲8.4%，地段、樓層、結構等都較好的樓梯房達到了2000元左右的單價，電梯房也賣到了2700元左右/平方米。二手房轉手就可獲得的看得到的財富效應也使一部分居民產生投機行為，從而對銀行貸款產生巨大的需求。
2.開發商的投機因素
開發商明顯的囤地和捂盤行為造成房地產市場上“供不應求”的假象，造成眾多購房者非理性需求，從而在非理性需求的拉動下，個人住房貸款規模也被節節推高。從調查中我們得知，2003～2006年購置土地與完成開發土地之比最高沒有超過50%，說明從2003～2006年購置的土地有一半以上沒有完成開發。這種明顯的土地囤積行為在2007年更甚，2007年，衡陽市購置土地面積達146.58萬平方米，為近幾年來之最，但是商品房竣工面積大大小于2006年，說明2007年衡陽市房地產業完成開發土地面積至少不會超過2006年很多，開發商囤積土地，坐等土地漲價現象可見一斑。在2007年房地產漲價風潮中，衡陽房地產開發商的腰包急劇膨脹起來，在未來房地產價格上漲的預期下，開發商加大了拿地的力度，但是卻縮小了供房的速度，從2003～2007年，衡陽市房地產竣工面積與施工面積之比總體上是不斷縮小的，2007年更是達到了近幾年的最低點14.68%，大量的房產處于在建工程階段，這實際上是一種變相的捂盤行為，直接造成了市場上“量減價漲”現象。
三、防范個人住房貸款風險的對策建議
在市場主體預期因素、投資和投機因素的作用下，衡陽市房價快速上漲，個人住房貸款快速發展，房地產市場蘊藏的風險一時不會顯現，但是當房地產市場出現
逆轉或調整時，個人住房貸款市場不可避免地會出現風險。因此，政府需要加強對房地產市場和金融市場的監督管理和調節，維持一個健康穩定的市場環境。金融機構也必須高度重視，從防范市場風險的發生和減輕其影響入手，促進個人住房貸款業務的健康發展。
1.調整信貸政策以平抑房地產的投資性與投機性需求。向市場表明政府對房地產價格走勢的態度，向市場發出強烈的調整信號，有利于購房者特別是投機者形成對未來房地產價格較合理的預期，從而降低投資性與投機性需求，有助于使價格理性回歸。而在房地產價格限制于合理范圍不產生劇烈波動的情況下，商業銀行住房貸款業務的市場風險也就失去了爆發的根本條件。
2.調整房地產稅收政策以打擊投機性購房。在稅收政策上對兩者進行區別對待：對自住型消費在交易稅費上給以優惠，允許個人貸款本息支出在一定套型面積（如120m2）、一定總價比例范圍內抵扣個人所得稅，而對投資型(包括投機型)則應課以投資所得稅，對其購買、持有、轉讓環節加大課稅比例，特別是調整住房轉讓環節的稅賦比例。通過征收房地產交易所得稅、營業稅，可以有效地降低投機者“炒房”收益，抑制房地產投機性需求。開征物業稅可以增大房屋的空置成本，也能起到抑制房地產投機的作用。
3.加強土地供應的控制，抑制土地投機。一方面，嚴格執行土地儲備制度和土地出讓“招、拍、掛”制度，增加土地出讓的透明度。政府根據土地市場行情適時收購土地或增加土地出讓，以便調控土地供應增量。另一方面，可以通過房地產稅收制度，引導土地持有者合理提高土地使用效益。政府必須嚴格執行土地閑置稅、土地增值稅等相關規定，在必要時無償地收回開發商閑置過久的土地，提高土地投機的成本，打擊囤地捂房行為，刺激低度開發土地轉讓或出租，以調節土地供給、盤活存量。第三，地方政府不要單純把土地出讓作為生財之道，必須從房地產利益鏈中有所退卻，支持發展基于非營利目的的各種開發項目，關注民生問題的解決。
4.推進經濟適用房和廉租房建設，完善住房保障制度。要按照國務院《關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》的統一部署，以及《經濟適用住房管理辦法》、《廉租住房保障辦法》的有關要求，從“構建和諧社會”出發，建立健全的住房保障體系。政府可以通過經濟適用房和廉租房的供給平抑市場上的房價，而住房保障制度的完善，使人們預期在不同的收入狀況都能擁有適當的住房，不用擔心因為無法追趕上飛速上漲的房價而失去購房的機會，從而減弱房地產價格上漲帶來的“追漲”的羊群效應，減少房地產市場的投機氣氛。
5.從金融機構的角度來看。首先，加強貸前審查，加強對開發項目的合規性、開發商的資質等的審查，嚴格市場準入。同時加強對借款人資格的審查，嚴查信息真實性；其次，嚴格個人住房貸款操作規程，完善貸款相關手續，防范“假按揭”等風險的發生；第三重視貸后管理，銀行應對已發放貸款的還款情況進行監控和跟蹤，對發生的有可能影響貸款正?；厥盏那闆r及時發現并處理，對逾期貸款應加強催收，在必要時尋求法律支持。
個人住房貸款管理辦法范文5
關鍵詞：公積金貸款；管理風險；規避方式
住房公積金貸款作為政策性住房金融的主體，已成為職工個人購房貸款首選的貸款方式。很多城鎮居民通過使用住房公積金貸款購買了自住住房，改善了長期困擾人們的居住條件。但是，近年來，隨著我國房地產市場的不斷繁榮，住房公積金貸款信用規模不斷擴大，貸款時間的推移，貸款逾期率也不斷上升，貸款風險不斷增強。對此住房公積金管理中心應不斷地加強，管理風險與規避方式顯得格外重要。
一、住房公積金貸款管理風險的形成
住房公積金貸款與商業住房貸款既擁有共性的經濟風險和管理風險，同時又有其自身獨特的經濟風險和管理風險，而管理風險是目前各房改資金管理中心較為突出的風險。
（一）運行體制帶來的管理風險
國務院頒布的《住房公積金管理條例》，條例明確規定房改資金中心不能直接辦理金融業務，應當委托住房委員會指定的商業銀行辦理住房公積金的金融業務，個人住房貸款只能以委托方式委托商業銀行辦理，并由房改資金中心承擔風險。也就是同一貸款業務的委托方與受托方是兩個不同的利益主體，受委托銀行是以獲取最大利潤為經營目標的經濟實體，雖有手續齊備的合同要求和約定，但仍無法回避自身利益的驅動，和在運作過程中產生的問題及利害沖突之間的矛盾。
1、受委托銀行自身的風險及利益。在受委托銀行在自營業務與委托業務之間，存在將風險較小、利潤較高的貸款項目留下，而將風險相對較大的項目以委托貸款方式留給房改資金中心，大力推薦商業貸款，甚至出現對只做住房公積金貸款的開發商不給予按揭簽約的現象，這樣，房改資金中心一方面失去了資質較好的開發商，另一方面又失去了資信較好的客戶，無形加大了住房公積金的貸款風險。
2、住房公積金貸款辦理程序繁瑣。面對住房公積金貸款的低利率的沖擊，加之住房公積金貸款與商業銀行住房按揭貸款相比為業務受委托銀行所帶來的利益不均衡，購房者選擇商業銀行按揭貸款其利息全歸受委托銀行所有，若購房者選擇公積金貸款，受委托銀行只能收取5%作為手續費，且失去了許多貸款客戶。正是由于受委托銀行自身利益的驅使，往往對住房公積金貸款的客戶采取一些消極拖辦和誤導的手段，抵制或影響住房公積金貸款業務高效、快速發展。而其自運營的商業貸款比住房公積金貸款辦理要快的多，并且程序簡捷。當然無論是對開發商還是借款戶來說，都希望資金快速及時到位，懼怕住房公積金貸款的遙遙無期。有些開發商甚至還打出實行商業貸款給予優惠，或用先貸商業貸款以后再轉公積金貸款等等方式。使許多客戶由公積金貸款轉為商業住房貸款，繼而使房改資金中心失去了許多優質客戶，無形加大了住房公積金貸款風險。
3、房改資金管理中心貸款數據統計信息化建設滯后。由于我國許多地方房改資金中心的信息化建設嚴重滯后，沒有建立健全和更新，致使許多職工根本不知道自己的個人信息。而受委托銀行力爭主導地位和強調自己的網絡優勢，往往會采用其通暢、便捷的程序，進行貸款人員信息登陸和計息扣款，而房改資金管理中心統計信息滯后，貸款程序無法正常運行，雙方數據無法統一。而且房改資金中心的住房公積金貸款客戶群體，業務發展趨勢以及經營狀況等重要商業秘密都無法對外保密，既不利于市場的競爭，還加大了住房公積金貸款風險。
4、房改資金管理中心在貸款資金的回收方面處于被動地位。由于《住房公積金管理條例》第6條規定：“受委托銀行不承擔住房公積金貸款的風險”，受委托銀行基于節約成本考慮，對貸款的回收力度不夠，貸款發放到位后，銀行既不能及時通知客戶還款，也不實行跟蹤服務，導致客戶逾期還款比比皆是，甚至對逾期戶不及時還款視而不見。而房改資金管理中心因貸款業務審核后就不再直接面對借款人，受委托銀行又與房改資金管理中心信息交流不夠，致使有些貸款逾期戶根本不知貸款已逾期，還有原準備一次性預還多月貸款本息的客戶，因受委托銀行以計算機程序不便、不暢等多種推托為由拒絕，由此也形成了逾期還款。由于住房公積金業務承辦銀行是由政府或住房委員會指定的，即使受委托銀行不按合同約定履行收貸職責，房改資金管理中心也無力對銀行進行制約和追究，處于承辦銀行和住房公積金貸款職工之間的被動局面，沒有保護廣大職工的利益。
（二）政策取向和金融市場形成的管理風險
由于政策取向的特殊性決定了個人住房貸款的服務對象主要是廣大的中低收入城鎮職工、居民，同時也決定金融管理風險。
1、借款人的還款能力下降的風險。由于住房公積金貸款作為政策性住房金融，借款人中相當一部分職工收入不穩定，償債能力有限，甚至有的單位瀕臨破產，職工隨時會面臨著下崗或買斷工齡，嚴重影響貸款償還能力。直接關系到住房公積金貸款的安全性、風險性，如遇央行利率上調，職工的還款負擔還會加重，逾期率就會上升。
2、存貸不掛鉤導致資金缺口的風險。我國許多城市在住房公積金配貸時，只注重借款人的還款經濟能力以及是否滿足貸款的其他條件，卻很少評估借款人對住房公積金的貢獻率，住房公積金配貸既無最低儲蓄年限（僅一年）要求，也無最低存款額限制。從現在現階段看，這種信貸方法似乎有利于解決和改善居民的住房，刺激居民的有效消費需求，擴大住房公積金信貸規模。但從長遠看，今后可能會導致資金缺口，而且加大住房公積金儲蓄長期融資的風險。
3、國民經濟狀況和金融市場變化而帶來的風險。城鎮職工、居民個人住房公積金貸款的一個突出特征就是貸款期限長，在長期的貸款期限內，社會經濟狀況和金融市場必然會不斷發生變化。如發生通貨膨脹等，由于個人住房公積金貸款實行相對固定利率，這就會使住房公積金蒙受貶值的風險。同樣數額的個人住房貸款，如果貸款期限延長一倍，住房公積金貸款的期限最長可達20年，從機會成本的角度來看，容易產生市場風險，并其風險將增加一倍以上。同時，住房公積金貸款業務的單一性使它缺乏銀行通過多項業務組合分散風險和規避風險的機制，更加劇了其風險性。
4、地方政府行政干預行為帶來的風險。地方政府為拉動住房消費，許多地方對房改資金管理中心下達個人住房公積金貸款任務目標，過分強調住房公積金貸款數量增長，往往忽視住房公積金貸款質量，加大了產生不良住房公積金貸款的可能性。
二、住房公積金貸款管理風險的規避措施
住房公積金貸款管理風險是客觀存在的，理應正視和竭力規避，避免出現大的風險損失，根據上述風險的分析，規避住房公積金貸款管理風險，應積極采取應對措施。
（一）確立房改資金管理中心主導地位
解決住房公積金貸款的制度性風險的根本途徑在于消除委托與受托兩個利益主體的利益沖突。首先必須強化房改資金管理中心主體地位，采用房改資金管理中心自營模式，可以實現責、權、利的統一，既能有效地消除委托方式中的利益沖突，又能做到了職責分明。運作高效，徹底改革和完善我國個人住房公積金貸款的委托運作機制。使委托方始終居于主體地位，可以自主選擇受托人，同時也應該將選擇住房公積金業務承辦銀行的自交給房改資金管理中心，對受委托銀行敷衍應付辦事不力和操作失誤，而導致住房公積金住房貸款出現的風險，應由受委托銀行承擔，或由房改資金管理中心實行優勝劣汰，充分保證住房公積金貸款管理風險的規避，體現房改資金管理中心的主導地位。
（二）建立貸款風險監管體系
建立貸款風險監管體系，將風險管理系統納入個人住房貸款全過程中，并授予該體系應履行的功能：一是對個人信用情況進行相應的時實評估，特別應能防范惡意超貸的情況；二是實現對個人住房貸款貸前審核與貸后監察結合的功能，實現全過程的監督管理，三是實現個人住房貸款高風險的預警功能，并給出響應的規避建議；四是實現會商制度的建立，房改資金管理中心與受托銀行定時對預警高風險的情況進行會商，特別是對金融、房地產市場、社會就業與家庭收入變動信息的應急響應，以期協同規避，對已發生逾期的應協助盡快催收；五是建立個人住房貸款風險基金，實現個人住房貸款風險化解損失的規避功能。
（三）采取相關配套政策措施
1、建立以政府為主體減輕中低收入職工住房貸款負擔的貼息和擔保制度，可采取政府扶持（實行貸款貼息政策）、社會參與的辦法，組建住房置業擔保公司，為借款人提供信用擔保，既減輕了這部分低收入職工的債務負擔，又化解了金融風險。
2、房改資金管理中心按《住房公積金管理條例》規定和相關財務管理辦法的規定，在增值收益中按比例提足貸款風險準備金，并制定嚴格核銷壞賬制度和程序，認定后及時核銷壞賬、呆賬。
3、進一步完善住房保險，在個人住房擔保中介機構尚未發育成長起來的情況下，應由保險公司把財產保險和人身保險結合起來，開拓住房保險新業務，既降低保險費用，減輕借款人的負擔，又提高借款人的還款能力。
（四）采取相關配套還貸措施
房改資金管理中心和受委托銀行應跟蹤服務和提高服務質量，減少因服務質量帶來還貸風險。
1、建立便捷的還款方式，利用銀行網點和資源，辦理還款儲蓄卡或一卡通，實行通存通還，自動劃款等便捷的方式，在時間和地點上方便借款人還款。
2、受委托銀行貸款放款后，及時通知借款戶月還款額和其帳戶余額情況，使借款人知道每月實際應還多少錢，什么時候還，做到心中有數，經濟上有準備，敦促貸款人養成良好的還款習慣，減少不必要還款糾紛。
（五）加強貸款抵押審查力度
住房抵押貸款是當前住房公積金貸款運營管理的重要環節，嚴格抵押審查，對降低貸款風險，資金的安全運營提供了重要保證。具體審查程序應做到：
1、認真審查抵押房屋的合法性及被抵押的合法性。
2、要求售房單位到期及時辦理產權過戶手續，并做出連帶責任承諾，與產權抵押登記部門協議確保抵押手續完整到位。
3、控制抵押率，規避抵押物市場價格變動的變現風險。
4、切實執行擔保法，對不按照合同清償債務堅決依法拍賣抵押房產。
住房公積金作為一種政策性住房資金，取之于民，用之于民，在發放個人住房貸款時實行低存低貸的政策，符合我國的基本國情，也有力地推進了城市住房制度改革和發展，是解決和改善職工住房的政策性融資途徑。住房公積金貸款的風險貫穿于貸款審核、發放和回收整個的管理過程之中。因此，必須建立包括個人住房貸款全過程的風險管理體系，進一步加強房改資金管理中心貸款程序性方面的制度建設，使貸款的調查、審查、審批、催收、內部稽核、違規操作責任追究等全部管理流程化、規范化、制度化。積極汲取商業銀行貸款風險管理方面的經驗，用法律和制度等管理手段，有效規避住房公積金個人貸款的管理風險，以保障住房公積金貸款的管理風險降到最低的限度。
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個人住房貸款管理辦法范文6
2007年美國的次級抵押貸款危機(簡稱次貸危機)爆發?；诋斀袷澜缃洕鹑诘木o密聯系,美國經濟在全球的引領位置,次貸危機不僅給美國,也給世界其它地區帶來了極大的震動。我國房地產市場近年來迅速增長，如何加強管理，避免類似美國次貸危機的發生,是我國房地產業和金融業面臨的重大而緊迫的問題。本文從個人住房消費信貸風險管理的角度,對該問題進行探討。
一、消費信貸
消費信貸是指商業銀行以消費者的信用為基礎，按照銀行的有關貸款規定，向消費者發放的用于購買耐用消費品或個人消費支出不足時給予的貸款。它是消費者在其收入約束內，實現對商品和勞務超前消費的一種借貸行為，實質是適度的超前消費。消費信貸具有以下幾個基本因素：
1.貸款對象。消費信貸的貸款對象是自然人。按照我國規定，貸款對象是具有完全行為能力的自然人。銀行為了控制風險，消費信貸往往具有附加條件，比如貸款人要有穩定的工作和預期收入。
2.貸款機構。在我國，消費信貸的提供者是各類商業銀行。商業銀行從事消費貸款活動，屬于其眾多業務中的“零售業務”。
3.貸款用途。用于個人或者家庭的最終消費，如住房貸款、耐用消費品貸款等。生產性消費、經營性消費、集團性消費等則不屬于個人消費信貸的范疇。
4.貸款條件。貸款條件是指在貸款過程中貸款的金額、期限、利率的限定，是消費過程中貸款申請人和貸款機構都十分關心的基本要素。金融機構往往要通過各種途徑和方法，對貸款申請人的信用狀況進行評估，然后決定貸款額度、期限和利率。
5.貸款的審查與風險防范。一方面，銀行需要建立起個人消費信貸登記制度，對消費者的申請資料進行審查核對，確保資料的真實性;另一方面，在整個貸款和回收過程中，始終需要進行風險的防范，確保貸款質量。
二、個人住房消費信貸
個人住房消費信貸是金融機構向消費者提供融資，以幫助其購買或建造住房、進行住房裝修或維修，從而達到提高居民生活水平、刺激消費、啟動經濟新的增長點的目的。同其他貸款相比，個人住房抵押貸款具有以下特性：
1.貸款對象的特定性。中國人民銀行頒布的《個人住房貸款管理辦法》規定:個人住房貸款的貸款對象是具有完全民事行為的自然人。
2.貸款用途的專一性。個人住房貸款是為了配合我國住房制服改革，拉動內需，支持城鎮居民購買自用房，促進國民經濟增長而推出的業務，其用途只能用于支付所購買住房的房款。
3.貸款期限的長期性。中國人民銀行頒布的《個人住房貸款管理辦法》規定貸款期限最長不能超過30年。
4.分散性。個人貸款筆數多、金額小。
三、個人住房消費信貸風險管理
1.消費信貸風險理論
(1)信用脆弱理論。信用的脆弱性，可以從信用運行特征來解釋。信用是聯系國民經濟運行的網絡,這個網絡使國民經濟各個部門環節相互依存、共謀發展，但這個網絡上的任何一個環節即使是偶然的破壞都勢必會引起連鎖反應，信用良好的銀行或企業也會因此受到牽連而陷入信用混亂之中。信用的連鎖性和依存性是信用脆弱、產生風險的一個重要原因。
(2)預期收入理論。普魯克諾在《定期放款與銀行流動理論》中提出的預期收入理論認為:任何銀行資產能否到期償還或轉讓變現，歸根結底是以該資產所投資的項目或借款人的未來收入為基礎。如果未來收入可以加以分析估算并有保障,那么即使是長期性放款，通過分期還款的形式，也可以保持該資產的贏利性、流動性與安全性;反之，如果未來收入沒有保證，即使短期貸款，也有可能發生壞帳，產生到期本息不能收回的風險。因此，商業銀行除了發放商業貸款以及投資有價證券作為二級儲備金外，還可以對一些未來收入有保障的項目和個人借款，發放中長期貸款，如項目貸款、設備貸款、住房抵押貸款和耐用消費品貸款等。
(3)信息不對稱理論。根據申農的信息論，信息是用來消除某種不確定性的東西，不確定性實質上就是一種信息不完全的狀態，而作為不完全信息重要表現形式的不對稱信息是風險形成的根本原因。在商業銀行信貸活動中，商業銀行與借款人、商業銀行內部的信息不對稱，是信貸風險產生的根本原因。
借款人作為資金的使用者，對資金的實際用途、使用資金的負責和努力程度、資金使用的損益等情況擁有完備的信息；而作為資金提供者的銀行，處于資金使用信息的劣勢。借款人可利用自己的信息優勢，從自身利益最大化出發，違反合同規定，隱藏資金使用的真實信息，將資金投資于高風險的領域，有可能造成銀行資金本息不能按期歸還，產生信貸風險。
信息不對稱情況同樣存在于商業銀行內部上級行與下級行、管理者與信貸員之間。信貸員作為信貸活動的具體執行者，對信貸項目的風險、收益、償還概率以及自己在信貸工作中的努力程度，具有較完備的信息，而管理者由于信息來源渠道的間接性和獲取信息成本的存在，處于信息的劣勢。因此，人信貸員可能為了實現自身效用的最大化，不按委托人的意愿行事，如在信貸工作中勾結借款人，虛報調查材料，貸款審查中徇私，對貸款使用的監督和催收不積極等，從而使信貸風險產生或加劇。
2.個人住房消費信貸風險管理
個人住房消費信貸風險是指銀行個人住房消費貸款不能按期收回，造成信貸資金損失的可能性。由于個人住房消費信貸的發放和收回之間存在著一定的時間間隔，在此期間內各種不確定因素的影響，導致借款人不能按期還貸，造成銀行貸款不能收回，消費信貸風險由可能性轉變為現實性。這種風險是客觀存在的，除來自借款人和銀行外，消費貸款一旦發放，還面臨著自然災害、市場變化、經濟政策改變等風險因素的作用。
四、加強我國個人住房消費信貸風險管理的措施建議
我國個人住房信貸風險防范體系的基本框架可以描述為：個人信用制度的風險預警機制，貸款銀行內部風險管理機制，貸款保險擔保和消費信貸證券化的風險分散機制以及體現政府參與和保障作用的風險監管機制。這四個方面內容的有機統一、相互協調形成“四位一體”的風險防范體系。為了避免美國次貸危機在我國重蹈覆轍，需要加強對個人住房消費信貸風險的管理。
1.建立和完善個人信用制度及體系。在市場經濟發達的西方國家，信用是一個人在社會中生存的“通行證”。我國的住房貸款當前面臨著個人信用制度的“瓶頸”制約。建立個人信用制度，一方面,可以降低銀行事前風險控制的成本;另一方面，可以通過信用制度的獎罰機制，有效降低消費者的“道德風險”,使“信用抵押”比沒有保障的房產抵押來的更有效。具體措施包括:
(1)建立個人賬戶體系嚴格依靠法律手段實施以儲蓄實名制為基礎的綜合性信用賬戶，并結合個人收入申報制等有關稅收政策,使個人作為“立信”基礎的貨幣資產具有真實的衡量標準。
(2)建立一個設置科學、機制靈活、管理方便的個人信用管理機構，是建設個人信用制度的基本前提。
(3)注重與國際行業標準接軌，建立科學嚴謹的個人信用評價指標體系。
(4)建立網絡化的信息交換制度。現代信息技術的應用和以分行為單位的數據集中的實現，為個人信用評估動態調整提供了條件?？梢岳訌娿y行同業間的信息交流，實現信息共享、資源共享從而簡化消費信貸受理環節，降低交易成本。
2.完善貸款銀行內部風險管理體制。從銀行內部,要加強內控管理，規范業務操作，嚴格個人住前審批,完善貸后管理機制,全力控制個人不良貸款持續增加的局面。對重點、優質客戶實行客戶經理制,落實責任,為其提供差別優質服務、特色服務;對不守信用者,則要采取措施強化其信用觀念。
3.建立良好的住房信用風險分攤機制。雖然市場經濟下的主體是企業，但是政府在個人住房貸款風險管理上，也可以發揮一定的作用。在住房信用分攤上，一方面，可以通過政府的手段進行分擔，如建立健全政府中介擔保服務；另一方面，通過金融工程的理論的應用，創新保險品種，有效防范貸款風險。
