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房地產工程竣工驗收流程范文1
關鍵詞：房地產項目的特點； 監理工作應解決的問題； 提升服務的具體措施
隨著我國改革開放的進程不斷推進, 國家綜合國力不斷提升, 人民物質和文化生活水平不斷提高, 房地產產業正在飛快發展, 各地的房地產項目建設正在如火如荼的進行, 該產業的建設投資在整個國家固定資產投資中所占的比例越來越大, 給整個建設市場帶來勃勃生機。
房地產項目的特點
房地產項目的建設單位是房地產開發商, 但使用者卻是各個單體業主,工程質量的責任主體單位是開發公司、勘察設計單位、施工單位、監理單位, 其合同關系如下圖所示:
房地產開發公司要在開發過程中實現利潤, 就要對項目建設這一環節有自己的要求, 這就使項目在建設過程中存在與其他投資建設不同的特點, 有如下幾點:
1、房地產項目的建設前期準備工作往往不充分, 由于房地產項目受市場因素的影響, 普遍上馬較急, 工程從項目策劃到可研、從施工圖設計到施工招標等都需要在較短的時間內完成。在這個階段容易產生的問題有: a項目定位不準, 造成后期修改使用功能; b 施工圖設計深度不夠, 無法指導施工; c 施工單位選擇不當, 在施工過程中無能力承擔施工任務; d 設備及材料采購不及時, 造成索賠。
2、房地產項目在開工建設中往往報建手續不全, 開發商往往只考慮銷售合同的交房承諾, 在手續不完善的情況下就要求施工單位進場, 而在施工過程中受到上級行政主管部門的檢查時無法過關, 造成工期拖延。
3 、房地產項目在施工過程中對工期要求較嚴, 多數項目合同工期遠遠少于定額工期, 又沒有趕工費用, 使工程的實際施工進度嚴重偏離計劃工期; 另外, 項目的建設資金往往比較緊張, 容易造成施工過程中由于資金不到位而停工或非常緩慢。
4 、為降低工程項目開發成本, 開發商往往會對工程進行分割分包, 造成多家單位與主體施工單位同時平行施工, 增加了現場的協調難度。
5、房地產項目的客戶是多個業主, 各個業主對使用功能和裝飾設計有不同的要求, 因此, 在施工前或施工過程中設計變更增多, 工程變更工作量大。
6、房地產項目在竣工驗收階段容易產生的問題有: a 由于項目開發面積比較大, 集中驗收僅能查出普遍存在的問題, 而對每套住宅的個別質量問題可能漏查( 實行分戶驗收后會消除) ; b竣工資料編制匆忙，容易造成竣工資料編制不全或不符合實際。
一、監理工作應解決的問題
1、規范業主行為, 是“ 三制”良性發展的先決條件, 是工程建設項目實施的必要條件。
2、監理人員要加強合同法、招投標法等法律法規的學習, 依法對合同進行管理。
3、高度重視并加強對工程建設監理合同和工程建設承包合同的深入學習和研究, 這兩個合同是監理工作開展的重要依據。
4、工程款應該嚴格按照合同中約定的支付方式進行支付, 工程計量應按照投標書中的工程量清單中表列序號對照計量, 對工程變更應按照合同中約定的計量、計價方法予以確認。工程預付款的扣除應按照規定予以計算并扣除。目前, 監理工作很難做到這一點, 但是, 隨著投資主體多元化, 監理工程師必須勝任此項工作。
5、加強《水利水電土木工程施工合同條件》和《FIDIC 土木工程施工合同條件》的學習, 這是監理市場化之必須。
6、加強對分包單位資質的審核,嚴禁轉包。嚴格執行監理程序, 填寫“分包單位資格報審表”,并請業主進行認定?？偝邪坛袚职痰呢熑尾I主負責, 工程報驗由總承包商組織并填寫相應監理表格, 報請監理驗收, 監理一般不宜對分包商直接指令。監理要加強對分包商現場情況的檢查, 做到對分包商有效控制。不許承包商對工程進行轉包, 嚴禁分包商再次分包。
7、監理表格要規范化、統一化。目前, 監理行業都有自己的不同的監理表格, 各地區又有各地區的監理表格。監理市場應有一套統一的監理表格,并應有一套與之相配套的監理應用軟件, 正如同財務軟件一樣, 能夠使承包商及時上報, 監理單位及時核定、整理, 并向業主報告, 并能與工程建設其他部門緊密聯系。
8、承包商應加強在監理知識方面的學習, 提高承包商對“監理”的認識,懂得監理程序與要求等, 便于工程項目的實施。
9、應建立一套完整的監理人才大市場, 提供合格的監理工程師供監理單位擇優錄用, 提高工程建設監理的整體水平, 做到人盡其才, 物盡其用,充分發揮監理人員的作用。
二、提升服務的具體措施
1、在工程項目前期, 監理單位要為開發商提供全面優質的咨詢服務,主要工作有: a、 監理介入工程項目招投標的, 可以給開發商提供咨詢服務, 根據項目建設特點, 選擇施工單位, 協助開發商制定合理的施工工期, 編制資金使用計劃, 對存在的風險進行預測,能使開發商合理安排使用建設資金,使工程建設按目標實施; b、認真組織圖紙會審工作: 圖紙會審是工程施工準備階段的重要環節。成功的圖紙會審能在提高工程質量、縮短建設工期、節約工程投資等方面產生較大的影響,在組織圖紙會審前2 周將圖紙分發給各參建單位, 在充分熟悉圖紙的基礎上, 分專業以書面形式對設計中存在的問題及不詳之處整理出來, 在會審時分專業討論, 做好完整記錄, 整理好圖紙會審紀要。這樣能最大化解決設計中存在的問題; c、在工程報建手續不全的情況下, 開發商執意開工的, 監理單位應在施工前以書面形式, 建議補全手續后再開工, 同時協助開發商辦理各項報建手續, 這樣可使工程管理的主動權掌握在監理人員手中, 避免日后行政主管單位檢查時造成被動,鋪平監理的道路。
2、在工程項目施工期間, 監理單位除按合同要求做好“三控、兩管、一協調”工作外, 還要結合房地產開發項目的實際情況做好下列工作: a、 工程變更處理: 在房地產項目施工過程中, 各個業主可能因自身使用原因而提出對工程的變更, 監理工程師在處理此類變更時必須慎重, 在筆者近10 年的工程監理實踐過程中, 處理了大量的此類問題，在不斷的摸索過程中, 總結出一套行之有效的變更處理方法, 在管理過程中形成了一套變更處理程序,在處理變更時隨工程變更簽證附一張工程變更處理流程表, 該表的簽發程序為: 客戶申請開發公司附變更意見監理工程師出具變更意見工程變更實施。這樣在處理變更時, 監理工程師可以控制工程變更對工程質量、進度及投資的影響, 同時又能尊重業主與開發商的意見。
b、對平行分包單位的管理: 在房地產項目的實施過程中, 經常存在開發商將防水工程、門窗工程、外墻保溫涂料等相對獨立的分項工程, 分包給主體施工單位以外的施工隊伍進行施工, 這樣由于管理對象增加, 給工程質量控制、工程協調工作帶來較大的壓力。有一個大項目, 開發商分包單位達30 多家, 對于這種情況, 監理工程師應在開發商分包前發出書面工作聯系單, 勸導開發商不要擅自違背施工合同的約定, 特別是對地下室及屋面防水、欄桿等涉及使用功能和安全的工程部位不應分包, 對已進場的分包單位加強監理, 加大協調力度, 盡可能不要因此影響施工。對開發商供應的材料、設備、構配件等的質量控制標準應與施工單位供貨的相一致, 并要求供貨單位完成進場材料的報驗手續; c、 開發商一味強調工期, 忽視工程質量，此問題在現階段房地產開發項目中普遍存在。監理工程師應在施工前審核施工單位的《施工組織設計》中的網絡進度計劃時就需注意, 并對可能出現影響工期的風險如雨季、冬季、地基處理等時間留出備用的工期, 監理工程師還應尊重合理定額工期, 提醒開發商尊重事實, 使工程按計劃實施。
3 、竣工驗收階段監理的工作: 在房地產項目施工完成后, 進入竣工驗收階段, 這是對工程質量的最后一道、也是最關鍵的一道控制工序。近年來因工程竣工驗收引起的業主不滿、投訴事件時有發生, 這都是竣工驗收工作不到位或落實不到位引起的。監理單位在工程竣工驗收過程中應起主導作用, 結合日常監理工作中存在的問題, 發現的質量隱患, 組織各專業監理人員進行預驗收, 不能按以往的習慣抽檢, 而是要執行《分戶驗收管理規定》逐戶逐間驗收, 對存在的問題列出清單, 要求施工單位限期整改完畢, 經落實后出具工程質量評估報告, 協助開發商組織竣工驗收, 這樣大大減少了業主的投訴率。
房地產工程竣工驗收流程范文2
【摘 要】房地產工程監理就是監理單位由于受到房地產項目法人的委托，而按照國家所批準的工程項目建設的文件、相關的工程建設法律和法規、工程建設監理的合同以及其它工程建設合同等等，來實行對房地產項目建設的監督和管理。隨著經濟水平的不但提高以及人民生活質量的不斷提升，我國的房地產行業也得到了極為迅速的發展，那么，怎樣把房地產項目工程的建立質量進行提高來為開發商提供較為優質的服務就顯得十分重要了。本文結合房地產建設項目的主要特點，來對監理工作的一個現狀進行分析，并提出了提高房地產項目建立質量的具體措施，具有一定的現實意義。
【關鍵詞】房地產；項目；工程；簡歷；質量；途徑
1 房地產項目的建設特點及現狀分析
1.1 前期準備工作不充分
對于房地產項目建設前期的準備工作來講，通常都不是很充分，造成這一現象的原因就是房地產建設項目是受市場的影響的，就目前而言，房地產項目的一個特點就是比較急，從工程策劃一直到施工圖的設計，再由施工圖的設計到招標的完成，都必須要在很多的時間范圍內來完成。那么，在這一環節上就十分容易產生一些問題，比如：項目的定位不準確，使得工程后期對項目進行修改；施工圖設計的深度不夠，使得對施工發揮不出指導作用；施工單位的選擇不恰當，使得施工過程中對施工任務沒有能力承擔等等。
1.2 開工建設手續不齊全
房地產項目在開工建設的時候，通常會出現報建手續的不齊全現象，對于房地產開發上來講，通常都只是對銷售合同的交房承諾進行考慮，在報建手續不夠齊全的情況之下，仍然要求施工單位進行施工，這樣，就極易造成施工過程中，在上級行政主管部門進行檢查的時候無法過關，從而使得工期延誤。
1.3 施工中合同的工期和定額合理工期相脫節
房地產項目在施工過程中會對工期提出很嚴格的要求，很多工程的合同工期會和定個合理工期相脫節，從而使得部分工程的實際施工進度要和計劃的工期嚴重偏離。不僅如此，房地產工程和其他工程相比較起來，它的建設單位的建設資金在使用上必須要進行更加嚴格的控制，有些資金需要按照工程的進度以及銷售的進度來對其進行保證，而目前有很多房地產建設項目在建設的前期并未預留風險備用金，這樣，就極易使得工程在施工中出現資金鏈的脫節現象。
1.4 工程分包情況嚴重
在具體的施工過程中，房地產開發商會為了使開發的成本降低，而采用甲方分包的方法來對工程實行分割，甚至會出現工程材料由甲方供貨的現象，這樣，在工程的施工過程中就有多家和主體施工單位平等的施工單位來對工程進行同場施工，從而就造成了工程協調的工作量加大的現象，進一步使得施工現場的管理難度加大。
1.5 工程設計中的變更過多
對于房地產項目產品的客戶來講，是各個用戶業主，而各個用戶業主對產品的使用以及裝飾設計都會存在不同的要求，所以，許多業主會在工程施工之前以及施工的過程中提出諸多的變更要求，從而使得工程設計變更頻繁，工作量加大。
1.6 竣工驗收階段的問題嚴重
在工程竣工驗收的階段，由于房地產項目通常都是開發面積比較大的，所以，集中驗收就只能夠對普遍存在的問題予以發現，而對每一套住宅的個別質量問題來講，就可能會出現漏查以及抽查力度不夠等等一系列的問題。另外，竣工資料的編制比較匆忙，使得竣工圖紙不能夠把實際的工程情況清晰地反映出來，進而在使用過程中業務部門就會出現無從管理現象。
2 提高房地產項目工程監理質量的途徑
2.1 嚴格進行圖紙會審工作
對于圖紙會審工作作為工程施工準備階段的一個重要環節，如果圖紙會審工作能夠一次成功，就會使得工程質量提高，使建設的工期縮短，并且還能節省工程投資等等。那么，在進行圖紙會審之前，圖紙應該要在一到兩周之前發到施工、監理以及建設單位等等，讓大家分別采用書面的形式來把它整理出來。等到進行圖紙會審的時候，應該采用分專業討論這樣的形式來把圖紙中存在的問題找出來并予以解決；在各專業討論完之后，由總監理工程師和項目設計總負責以及施工項目的經歷來對各專業進行一個匯總工作，并把會議紀要予以整理出來。在會議紀要中要使用統一的格式。這樣做的目的就是要使所提出的問題以及解決方法能夠一一對應，從而把圖紙抓奶哥存在的問題予以最大化的解決。
2.2 監理單位在施工前期接入到工程項目的招投標中
這一措施的主要目的就是為房地產開發商提供相應的咨詢服務，從而能夠更好的按照項目建設的特點來進行施工單位的選擇。另外，監理單位的提前介入還能夠在項目施工前協助建設單位來制定出比較合理的施工工期，從而能夠幫助開發商進行項目資金使用計劃的編織，進一步使得開發商能夠對存在的資金使用風險部位加以明確，進而更加合理的進行建設資金使用的安排。
2.3 對工程開工的程序進行完善
對工程報建手續不夠齊全的情況之下的建設單位來講，如果執意要開工的，監理工程師就應該要子啊工程施工之前采用書面函件的形式來對建設單位進行建議，建議其要把手續補全之后再開工，那么，在這一過程中，監理單位作為建設單位的一個協作單位，應該要對業主各項報建手續的辦理進行積極的協助，從而來使工程管理的主動權能夠始終掌握在監理人員的手中，進一步為后續工程的監管工作得以順利開展打下堅實的基礎。
2.4 對待工程變更必須要慎重
在房地產項目的施工過程中，客戶可能會由于自身使用的原因而提出對工程實行變更的要求，那么，監理工程師在對這一類變更進行處理的過程中必須要十分謹慎，必須要隨工程變更簽證附一張工程變更處理的一個流程表，對于這一流程表來講，其具體的簽發程序是客戶申請、開發公公司工程人員的一個變更意見、監理工程師的一個變更意見、工程變更實施。這樣一來，在進行工程變更處理的時候，就能夠使得工程變更對工程質量、工程進度以及投資的影響在監理工程師的控制范圍之內，而且也對業主和開發商的意見進行了尊重，可謂兩全其美。
2.5 把工程中的分包現象予以減少
對于工程中的分包現象，監理工程師應該要在建設單位分包之前就向其發出相應的書面聯系函，對建設單位進行勸導，勸導其不要擅自和施工承包合同的約定相違背，尤其是對屋面防水、門窗以及欄桿工程等等一些和重要使用功能以及安全工程相關的工程更加不能進行分包。對于甲方公話的材料、設備以及構配件等等的質量控制標準必須要和施工單位的供貨材料相互一致，并且必須要由甲方協助供貨單位來把進場材料的報驗手續予以完成。
2.6 對竣工的驗收管理要加強
在房地產項目施工完成之后，就進入到了竣工驗收的階段，這也是對工程質量的最后以及最關鍵的一道控制工序，那么，監理單位要在這一關鍵的過程中充分發揮出自己的主導地位，在對房地產項目進行驗收的時候，要實行分戶逐項驗收，并針對此設計出一系列的驗收表格，從而來方便監理人員在工程預測驗收階段的檢查。
3 結語：
總之，對于房地產項目工程來講，監理工作是至關重要的，對于相關的監理工作人員來講，必須要在以后的監理工作中不斷提高自身的監理水平，認真把相關的規范以及一些專業知識進行不斷的學習，從而來使自己真正成為一名合格的監理工程師。
參考文獻：
[1]吳富文.如何提高房地產項目工程監理的服務質量.中國建設信息，2007,9.
[2]黃如寶.建設工程監理概論.北京：知識產權出版社，2007.
[3]田金信.建設工程質量控制.北京：中國建筑工業出版社，2007.
房地產工程竣工驗收流程范文3
【關鍵詞】工程結算；審核；方式
1、工程結算審核概述
工程結算審核并不同于工程決算審計，人們對工程結算、工程決算、工程結算審核以及工程決算審計的概念模糊不清，甚至是混為一談。一旦混淆這些概念，可能會使得工程結算審核人員，使得業主只能以審計部門的決算審計結果作為工程結算的依據，這樣對于雙方都是不公平的。為了提高工程結算審核工作的準確性，必須清楚區分工程結算審核與工程決算審計。
工程結算審核主要目的就是對工程結算中不符合施工合同、相關政策文件、計價收費標準以及工程量計算原則等內容進行審核、比對以及查證，進而對工程造價進行嚴格有效的管理與控制。為確保工程結算審核工作的有序開展，審核人員應該對以下內容進行審核，如施工合同是否與國家相關法律法規以及招投標文化相符；變更、簽證手續是否真實有效；工程量是否計算準確、及時；單價確定是否合理合法；各項取費標準是否符合要求等。
2、結算審核存在的問題分析
2.1、當前建設工程結算審核存在的問題分析
（1）結算審核管理體系不健全
當前我國很多房地產企業的結算審核管理都處于一種不夠成熟的階段，一般都是對建筑工程項目中的一些子項目進行結算管理，難以對整個工程的造價進行控制和管理，最終導致工程建設過程中的結算審核的數據不夠準確，不能真實反映工程建設過程中的各種費用消耗，因此不能對工程造價進行科學有效的管理。結算審核體系不夠健全，一方面由于人員的認識存在誤差造成，另一方面，在各種體系的建設過程中往往存在對工程了解不夠、對各種結算知識運用不到位的問題，從而導致結算審核管理工作不能滿足房地產企業的生產需要。
（2）結算審核管理和結算人員的專業素質比較差
在當前的結算審核管理工作中，結算審核管理人員的綜合能力素養比較差，當前在很多中小房地產企業中，企業管理人員對結算審核工作的重視程度不夠，使得結算工作流于形式。房地產企業的結算審核管理人員的責任意識不夠，因此在進行結算審核管理時沒有按照嚴格的結算審核管理流程進行，沒有對工程施工現場進行相應地考察，導致房地產企業在工程結算審核的編制以及審核上存在一些漏洞。
2.2、建筑工程結算審核的企業定額體系標準建設存在問題
在當前的建筑工程結算審核過程中，由于沒有比較健全的定額體系，導致工程結算存在準確性問題，對企業的發展具有十分嚴重的影響，在實際的管理過程中，由于工作人員對結算審核管理工作的認識不足，導致結算工程出現了問題。
3、提高工程結算審核準確度的方式
3.1、整理、審查結算資料，確保資料的真實性
結算資料包括：工程竣工驗收報告及竣工圖、施工合同及協議、工程報價書或投標預算書、設計變更通知及現場簽證、雙方約定的材料單價等書面材料?？⒐D一定要有建設單位和監理單位相關人員在圖簽欄內簽字，并加蓋竣工圖章，否則就不能作為竣工圖進行結算。施工合同及施工協議應注意審查簽字和印章是否完整。設計變更通知必須是由原設計單位下達的，必須要有設計人員的簽名和設計單位的印章，若由現場監理人員或施工方提出的不影響結構設計的局部小變動也可屬于變更之列，但必須要有建設方負責人及設計人員的簽字認可方能生效。
3.2、深入研究施工合同及協議條款
（1）確定工程結算范圍及取費標準
施工合同及協議書中約定的承包方式決定了工程結算范圍。例如：總價包干方式的工程，結算范圍是設計變更和現場簽證等工程量的增減，對原合同預算價內的工程量不做調整；固定單價方式的工程，結算范圍是依據竣工圖按實結算。
（2）確定施工工期及獎罰條款
工期也是影響造價的主要因素，工期的確定及獎罰條款是建筑工程合同中的重要條款，工期的提前或延遲都會引起工程造價的變化。在實際工作中，審核人員要根據施工合同、協議書及簽證記錄，認真分析造成工期延誤的原因，向造成工期延誤的一方提出索賠，維護雙方合法權利。
（3）確定合同其他條款及實施情況
合同條款很多，結算時應逐條核對并納入工程結算中，如：材料供應方式，若有甲供材料則應計取材料采購保管費；若合同簽定了工程質量獎罰條例，就應根據驗收證明按合同相應條款計算獎罰費用；如果甲方有外包工程，則應查看合同對工程配合費的約定等，這些都是影響結算造價的重要因素。
3.3、認真負責進行工程結算審核
（1）工程量計算審核
結算工程量的審查除按合同約定的結算方式確定結算范圍外，應依據竣工圖、設計變更通知和現場簽證等資料，并按規定的計算規則對施工方報送的工程量進行審查。對于按竣工圖實際工程量結算的工程，應全面審查施工單位報送的工程量，特別是重點審查工程量較大、價格高以及容易重復計算的項目。對簽證工程量的審核，還應審查簽證事項的真實性、合理性，應秉著客觀公正的態度審核，既要實事求是，也要避免工程量重復計算。
（2）定額子目套用的審查
主要審查施工單位結算書中選用的定額子目與該工程項目特征是否一致，代換是否合理，有無高套、錯套、重套的現象。例如：某廣場景觀綠化工程中，地面是鋪火燒面花崗巖石材，面積1687m2，結算中套用的定額子目是花崗巖板零星項目（綜合單價182.49元/m2），施工方利用高套定額，修改定額名稱的方式增加結算造價，該項目正確的定額子目應為花崗巖板樓地面（綜合單價155.53元/m2），經審核該項目核減45482元。因此，審核人員應對定額子目的套用是否正確一定要認真細致核對，除了注意看定額子目包含的工作內容，還應注意看各章節定額的編制說明，熟悉定額中同類工程子目的劃分界線，力求做到公正合理。
（3）材料價格審核
審核重點應在：①材料價格是否按合同的計價依據和計價方法確定。②主材價格的取定是否符合當時的市場行情，若雙方已書面約定某些材料的單價，則結算時應按約定的價格計取。③對于因市場價格波動導致的鋼材水泥及特殊貴重材料價格變化較大，應按合同或協議條款計算發生的差價。④若合同價格已計算風險費，則風險范圍內引起價格變化的因素均不再調整。⑤對于變更、簽證增減工程量的材料價格取定，原投標預算書中已有的材料，按投標預算書的材料單價計算，投標書中沒有的材料，按合同中相應條款計算。
結束語
總而言之，在工程結算審核中，針對不同地域不同要求的工程，審核人員必須堅持公平公正、實事求是的原則，選擇最適合該工程結算審核的方法進行，以提高工程結算審核的準確性和快速性。
參考文獻：
[1]王秀紅.淺談如何提高工程結算審核質量[J].中小企業管理與科技（下旬刊），2011，06：60.
房地產工程竣工驗收流程范文4
探究
華玉冬
天津二建建筑工程有限公司 天津 300000
摘要：隨著我國經濟和人口的增長，國內房屋建設工程的數量和規模也在不斷增加，各項施工技術也得到了根本性的提升。但也正因為施工技術的革
新和提升，導致相關管理工作落后，給建筑行業的發展造成了阻礙。本文即是對房建工程中施工技術和階段管理進行研究，首先介紹了當前我國房建工程
管理發展的現狀，并闡述了施工技術管理、施工階段管理的具體方法，以期能為相關工作提供參考。
關鍵詞：房建工程；施工技術；施工階段；管理
近幾年我國建筑工程行業發展迅速，尤其是以房屋建造工程為主，這
也使得國內很多房地產公司得以快速發展。但國內部分地區存在房建工程
質量不達標的情況，嚴重威脅群眾的生命和財產安全，并且還會導致大量
施工材料和人力的浪費。因此國內學者對施工技術、施工階段的管理研究
在逐漸深入，以求更好地保證房建工程的整體質量。
一、當前國內房建工程管理工作的現狀
房建工程是目前國內施工項目當中的核心內容，其在建設項目中也具
有自身的特點。工程管理一直是房間工程中必不可少的環節，其不僅關系
到施工周期，而且對施工質量也具有直接影響作用。在最近幾年當中房地
產行業的發展勢頭最大，雖然在2015 年時有所減緩，但對于住房的剛需仍
然導致房地產開發項目的增加，隨之而來的質量問題也越來越突出。我國
房建項目的施工特點是采用分包制，而承包公司本身還可以將工程細化，
并繼續承包給其它公司，這樣可以使社會中施工力量得以靈活運用，當卻
也為管理工作埋下了隱患。各種小型施工單位自身的管理制度落后，并且
對質量管理工作重視度不足，偷工減料的情況時有發生，而也由于承包單
位數量過大，導致統一管理工作無法有序開展，影響整體管理的質量[1]。
二、強化房建工程施工技術的措施
（一）土石方施工技術的強化
房建施工時土石方施工技術尤為主要，其中的基坑挖掘施工更是整個
房建工程的基礎。在挖掘土石方時，一定要注意對邊坡的固定和維護，并
且在基坑底部建設必要的排水系統，以排水溝、水泵等為主，在雨季時可
以避免基坑下水大量的淤積，影響房屋工程地基施工周期。在邊坡防護過
程中，不僅要搭設支架防護，而且對于邊坡每天的光照時間也應該進行控
制，避免基坑周圍短距離內邊坡水分流失過大的問題，防止出現開裂的情
況。另外，為了滿足不同房建工程的需求，需要在基坑的底部建設不同規
格的墊層。
（二）鋼筋施工技術的強化
鋼筋是房屋工程的重要承重材料，并且當前世界各地絕大多數房建工
程均是采用了鋼筋混凝土結構。想要強化鋼筋的施工技術，首先就必須保
證施工材料的質量，鋼筋本身受腐蝕、銹蝕等問題的影響較大，因此在施
工前采購鋼筋時應該嚴格把控材料的質量。同時，在施工過程中必須對操
作順序進行明確，嚴格遵照我國施工標準進行，結合工程實際情況設計相
應的鋼筋施工方案，從而保證這一施工技術的有序開展[2]。
（三）混凝土施工技術的強化
鋼筋是房建項目的承重結構，而混凝土則是樓體的主體結構，其不僅
需要輔助鋼筋承載重量，而且對房屋內的人和物品也起到了承載的作用。
在施工時，必須進一步對混凝土預制構件的質量進行檢查，檢查內容包括
構件載重能力、密封性、構件搭建結構設置合理性等。在構件澆筑完成后
還需要對其中軸線位置進行比對，保證構件的大小符合工程需求。
三、房間工程不同施工階段的管理措施
（一）準備階段的管理
施工前準備階段的管理工作主要包括兩個方面，其一是建設單位施工
材料前期管理工作，其二則是施工前設計圖紙管理工作。其中施工材料前
期管理工作主要指的就是施工原料、人員以及設備的采買和培訓，其中施
工原材料的購買則需要采購和管理部門共同開展，其中采購部門負責原材
料的購買和運輸，管理部門則需要全程跟蹤采買的過程，對原材料采買的
地址、公司、合格證等進行實時記錄，并上網審核該原料生產企業的資質
[3]。同時，在原材料運輸入庫過程中，管理人員也需要配合采購人員進行
材料的交接，并在交接的過程中二次檢查材料的質量，其中涉及的材料則
主要包括原材料、半成品、永久性設備等。人員的培訓則需要統一開展，
就房建工程的施工技術進行講解，并且進一步核查工程參與人員的資格證
書，對于專職技術崗位中無證者給予清除，保證整體施工質量。
施工圖紙的管理則包括了圖紙的審核、技術交底等，其中圖紙的審核
則由施工方、投資方以及設計院三方共同開展，就工程圖紙中存在的疑問
進行解決，同時施工單位還需要與設計院溝通，了解各項施工技術需求，
并與自身技術進行對比，如自身無法滿足可采用轉包或修改圖紙的方式，
保證工程的安全、穩定施工。
（二）施工過程的管理
在房建工程施工過程中涉及的管理項目種類較多，首先是要對承包商
自身的質控工作進行管理，了解該施工單位的質控工作流程，并對其自檢
系統的合理性進行檢查，保證質控工作在施工期間能夠發揮應用的作用。
其次，對施工的各個環節要開展全程質量跟蹤管理，這項工作需要基于各
類影響因素的分析，就是說必須要對房建工程中影響施工質量的因素進行
總結，對涉及的施工環節要重點管理和監督。并且嚴格控制各施工環節間
的交接工作，只有上一道施工工序檢驗合格之后，下一道工序才能開始施
工。第三，對施工過程中存在的圖紙變更現象高度重視，對變更環節是否
影響施工質量進行監督，每一個變更申請均需要在設計院人員的審核后方
可通過，只有在設計院人員同意更改后方可下達變更設計指令[4]。第四，
對各道工序均要嚴格把控，在此過程中要求質控人員先要進行自我檢查，
如未發現質控工作問題方可對施工工序和產品進行檢查，待確認合格之后
方可向監理人員遞交檢查報告，最后由監理人員將質檢報告與合同款項進
行對比，確認施工工作是否符合施工合同的需求。
（三）竣工驗收的管理
施工產品也就是房建工程的最終結果，對這一內容進行管理時要注意
竣工驗收工作、工程竣工質量評價報告的書寫。在開展房建工程竣工驗收
時，必須建立獨立的檔案對工程數據進行整理和收集，這樣可以時施工過
程檔案和竣工檔案相互區分，保證數據收集的準確性。在竣工質量檢查時，
不僅要對整體質量進行檢查，而且必須根據合同當中規定的施工環節進行
細化檢查，要求不論施工量大小，都應對每個環節充分考量，其必須滿足
設計圖紙上的施工效果和質量。另外，管理人員還需要在工程竣工后與投
資方進行聯系，協助施工單位和投資方進行工程項目的交接，記錄交接時
房屋的質量情況，為后續維權提供數據參考[5]。
結語：房建工程是當前項目建設當中的重要組成，如果其不能保證高
質量施工，必然會給群眾和投資方帶來較大的損害。因此，必須加強房建
工作施工技術，對土石方、鋼筋以及混凝土等施工技術進行強化，并且還
需要深入探討施工準備階段、施工中和竣工驗收時的管理，保證整體質量
安全。
參考文獻：
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導刊，2015（34）：102-103.
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術：引文版，2016（05）：111.
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理的探討[J].工程建設標準化，2015（04）：29-31.
房地產工程竣工驗收流程范文5
【關鍵詞】建筑面積；房產面積不同；質量控制；驗收計劃
1、竣工驗收建筑面積與房產面積的不同
本文所說的竣工驗收建筑面積，是指《建筑工程建筑面積計算規范》中所規定的，在建筑工程造價管理方面起著非常重要的作用，是計算工程量的主要指標，也是建設工程項目最重要的經濟技術指標，與房產面積有較大的區別，主要表現在以下四個方面:
（1）成果用途不同
竣工驗收建筑面積成果主要用于規劃竣工驗收，審查建設單位是否按規劃許可執行、是否存在違規行為，可作為房產測量時建筑功能性質確定的依據，但不能作為產權登記的依據。房產面積成果主要用于房產產權、產籍管理、房地產開發利用、交易、稅費征收等方面。
（2）執行的標準規范不同
竣工驗收建筑面積測量執行《建筑工程建筑面積計算規范》GB /T5 0353 - 2005,而房產測量執行《房產測量規范》( GB /T 179 86-2000)，兩個規范的部分計算標準不一致，計算結果也可能不一致。
（3）作業行為的方式不同
竣工驗收建筑面積測量是建設工程規劃核實工作的重要內容，根據建設單位的委托，對規劃紅線范圍內的所有建筑(包括規劃許可和未經規劃許可的建筑以及不登記產權的某些建筑)進行實測，并不以建設單位的要求為準，帶有強制行為。而房產面積測量則只針對建設單位委托的需要登記產權的某些建筑進行測量，不登記產權的可不測量，具有自愿行為。
2、加強建筑面積測量管理的主要措施
建筑面積測量是核算建設項目各層的建筑功能、建筑面積，反映了建設項目的建設規模及建設工程是否存在違規及違規的程度，建筑面積直接影響容積率的計算，其測繪成果是規劃管理的重要依據，直接關系到國家、建設單位、人民的根本利益。測繪單位必須提供真實、準確、可靠的測繪成果，對其提供的測繪成果的真實性負責，并將承擔因質量問題而引起的法律責任因此，建筑面積測量的質量就顯得更加重要，必須從以下方面來加強管理，提高產品質量。
2. 1高素質的工作人員
工作人員素質的高低直接關系到面積測量的質量，所以要求從事建筑面積測量的工作人員應具備高尚的職業道德、優良的工作作風和扎實的技術能力，并能嚴格遵守國家法律法規，以積極、熱情、耐心、周到的態度為建設方服務。自覺抵制建設方的饋贈等不良現象，杜絕“吃”、“拿”、“卡”、“要”行為，從而防止在測量過程中不能完全按規定作業的行為或擅自改變規劃相關技術指標的現象發生。應充分發揮專業技術骨干的帶頭作用，培養互幫互助、共同進步的良好氛圍，全面提高建筑面積測量隊伍的技術水平。
2. 2先進的測繪手段
先進的測繪手段決定著質量和效益，同時降低勞動強度，提高勞動效率。對比較規則的建筑可采用手持測距儀進行邊長測量，對突出懸空部分、弧形、曲線等不規則的建筑宜采用全站儀漫反射測量。外業完成后，采用功能完善的軟件進行內業處理，保證繪制的面積實測圖美觀、面積計算正確、統計報表準確。
2.3經常性的技術培訓與交流
建筑面積測量除滿足標準規范的要求外，還涉及規劃管理部門的一些政策方面的要求，特別是各地方規劃管理部門出臺的一些面積測量的解釋性文件。為了避免作業人員依靠自己對規范和相應的解釋性文件進行理解操作，容易造成建筑面積核算、測算、審核的人員之間的不統一理解以及同一城市不同的測繪單位、同一測繪單位不同的從業人員之間不統一的情況，導致標準不一致，直接影響了測繪產品質量的統一性。這就要求對建筑面積核算、測算、審核人員進行經常的技術交流和培訓，使得統一標準、統一認識、統一理解。還應針對隨時出現的新情況、新問題快速做出反應，提出統一的解決方案。
2. 4標準化的工作流程
針對建筑面積測量的特點，建立標準化的工作流程，從而規范外業操作和內業處理，用完善的質量檢查體系杜絕面積測量可能產生的錯誤。例如:統一外業草圖的規格和必須體現的內容，統一邊長測量和影像數據采集的方法，明確現場巡視核對的部位，要求現場填寫建筑層數、建筑功能分布情況、設計變更情況、有無特殊建筑、有無封閉情況等，使外業測量成果詳細可靠;內業根據對邊相等的原則進行配平，并與設計邊長比較，分層繪制建筑面積實測圖，采取完善的軟件進行邊長標注、面積計算、面積統計;實行作業人員自檢，檢查人員檢查、驗收人員驗收的質量三級檢查驗收制度。
2. 5嚴格的質量檢查體系
建筑面積測量成果實行質量三級檢查驗收和外業巡視檢查制度。檢查驗收過程中要重點關注以下方面:與設計資料進行比較，檢查建筑功能的區分是否合理，建筑樓層是否遺漏，對應邊長度是否合理，計算原則是否準確，繪圖邊長與實測邊長是否一致。在檢查過程中發現疑問應及時與作業人員溝通求證，當內業不能解決時要責成小組及時到外業核對。外業巡視檢查人員負責對建設工程項目進行外業巡查和抽檢，特別是隱蔽環節，杜絕作業人員弄虛作假，防止不合格產品的出現。所有成果均應按照質量管理要求進行自檢、檢查、驗收，質量自檢、檢查、驗收、督察過程中發現的質量問題必須及時采取有效措施進行整改，直至合格為止。對違反操作規程以及存在弄虛作假，從而導致測量成果失真，應嚴格進行經濟處罰和行政處分。
2. 6功能強大的面積計算軟件
建筑面積測量除在外業進行實地測量外，大部分工作就是繪制面積實測圖、長度標注、面積標注、功能標注、面積統計等。大量的工作，使得內業數據繁多，計算量巨大，這就需要功能完善的軟件，并且要求軟件能快速進行長度標注、面積標注、功能標注、面積統計以及面積圖打印、面積報表輸出，全部實現自動處理，不需要人工干預，能極大提高工作效率，保證產品質量。
2. 7完善的動態更新機制
建筑面積測量的技術性和政策性很強，但建筑面積領域的法律法規不夠完善。隨著我國建筑市場的發展，建筑的新結構、新材料、新技術、新的施工方法層出不窮，規范跟不上建筑形態的千變萬化，使得許多新問題無法可依，無據可查，這就需要完善的動態更新機制。動態更新機制是測繪單位和規劃管理部門適應不斷變化的市場和不斷更新的建筑花樣的有力武器。對出現的新情況，從業人員必須如實上報，絕不能一個人說了算。測繪單位和規劃管理部門應及時總結在建筑面積核算或測量工作實踐中出現的新情況、新問題，以便及時修改和完善相關規定，為工作人員提供指南。
2. 8測繪風險的防范
建筑面積測量成果一經規劃管理部門認可，就具有法律效力，任何一個缺陷都可能帶來較大的影響，不僅給測繪單位和測繪人員帶來風險，也會給利益相關各方帶來不同的風險。這就要求測繪工作人員首先要轉變思想觀念，樹立依法測繪的思想，強化風險意識和法律意識，充分認識到測繪風險是關系到測繪單位生存發展和自身利益的重大問題。其次是提高產品質量，減小風險。最后是自覺防范和控制風險發生，為防止建設單位弄虛作假，在測繪過程中一定要采集影像數據，特別是發現存在有意的違規行為，應在報告中進行相應的描述，以提醒規劃人員在進行竣工驗收時現場核實，從而減小產品的質量風險。
房地產工程竣工驗收流程范文6
【關鍵字】保修期、住宅質量、房屋維修、維修管理、物業管理
1.背景
據中國消費者協會統計，2008年住宅質量問題投訴數量為16642件，2009年為12954件，2010年為11878件[1]，這些還不包括投訴無門，不了了之的投訴。如何應對大量的客戶對住宅質量的投訴，是房地產開發企業需要著手解決的一項重要工作?，F有住宅（文中主要指商品房）的設計、建造、驗收和保修主要依據國家及地方規范和行業標準。盡管我國已經制定了相關法律法規，但在實際住宅建造過程中存在著不按規范施工，監理單位質量把控失責，住宅存在設計缺陷等原因，交付后的住宅存在一定的質量問題；同時有些問題是先天設計導致，無法在房屋維修中完全修復。對于一些小型的建設單位來說，雖然安排了施工單位對住宅保修期內的質量問題進行修理，但由于部分問題難以修理，物業公司又不承擔保修期內的房屋維修工作，使得業主的利益難以得到保障，導致業主維權和投訴的報道屢屢見諸報端。
2.住宅保修期內房屋維修制度的完善
2.1 基本概念
在房屋維修工作中主要涉及以下基本概念：
（1）建設工程質量保修。建設工程質量報修是指建設工程竣工驗收后在保修期限內出現的質量缺陷（或質量問題），由施工單位依照法律規定或合同約定予以修復。
（2）保修期。保修期是指建設單位在住宅交付使用后，對業主承擔保修責任的期限，其期限主要由《建筑工程質量管理條例》、《房屋建筑工程質量保修辦法》等規定。
（3）保修責任。施工單位承擔保修責任的前提是住宅質量問題應當發生在保修范圍和保修期以內，具體質量問題是否屬于保修范圍由《房屋建筑工程質量保修辦法》第十七條所規定。
2.2 房屋維修制度的發展
2.2.1 福利房時代的房屋維修制度
在福利房時代，房屋維修工作主要由各市房管局負責。如青島市1994年共有四區14個房管所，其主要任務就是收房租和修房子，處理對象主要是公有住房[4]。之后各地陸續建立了房屋維修中心，從整個城市的角度來管理房屋維修工作，如1999 年上海市房屋土地資源管理局成立了上海市房屋維修監督中心，承擔全市房屋維修、應急工作的管理、指導和監督職能[5]。此類模式的維修對象以公房為主，隨著房改特別是公有住房出售速度的加快，房管部門的管理費、房屋修繕費嚴重不足，具備政企不分，效率低下，人員老化，經營規模萎縮等特點。同時并沒有太多針對房屋維修的法律法規規定房屋維修的范圍和內容。
2.2.2 商品房時代的房屋維修制度
（1）由建設單位負責房屋維修
自進入商品房住宅時期之后，我國陸續頒布了《商品房銷售管理辦法》[2]和《商品住宅實行質量保證書和住宅使用說明書制度的規定》[3]，要求建設單位向業主提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》，并承擔保修責任。
（2）由建設單位委托物業公司負責房屋維修
建設單位也可以委托物業公司負責房屋維修，由物業公司負責牽頭施工單位進行維修，必要時委托其他單位進行保修，并由原有施工單位承擔相應責任。
3.物業委托模式下的房屋維修制度
為了解決上述問題，尤其是為了維護業主的合法權益，筆者所在公司根據國家有關法律、法規，在實踐中積極探索了物業委托模式下的房屋維修制度，取得了一定的成效。
受地產的書面合同委托對各小區保修期內的住宅進行房屋維修工作。筆者結合自身經驗認為，房屋維修工作本質上的服務對象是住宅和業主，在這其中建設單位主要負責保修責任，實際操作可由物業公司代為處理。
為了更好地為業主服務解決房屋維修問題，筆者結合房屋質量工作的經驗，參與制定了房屋維修制度流程。
筆者較贊成物業委托下的房屋維修。建設單位出資委托物業公司進行房屋維修工作，目前已有越來越多的大型房產公司采用此模式操作，而且較為奏效。當然另一個關鍵之處在于建設單位、物業公司與施工單位簽訂了三方協議。在這種情況下，若原有施工單位不進行保修或保修質量不好或出現重大搶修時，能夠及時地引入第三方施工單位，為業主解決處理房屋維修問題；其次也能依據三方協議對施工單位進行經濟方面的制裁，以保證今后的房屋維修；另外，從業主的角度來說，業主只需要與物業公司打交道，而不需要處理錯綜復雜的各參與方之間的關系，便于為業主服務。
4.現有房屋維修制度下的維修實踐
本文以筆者實際操作的2個房屋維修實例為例，來分析筆者所在公司現行的房屋維修制度如何能較好地為業主解決問題
由于筆者所在公司已經建立了相對完善的房屋保修制度，因此在實際中確實為業主處理好了房屋維修問題。其中一方面按照傳統模式，讓施工單位為業主維修問題；另一方面在施工單位拒絕維修或聯系不上的情況下，能夠及時夠調用第三方施工單位進行處理，保證業主的利益，物業公司也能借助三方協議對施工單位進行經濟處罰。
5.結論與展望
目前，房屋維修工作還亟待發展，筆者認為主要表現為以下幾點：
（一）房屋維修制度的普及推廣。住宅保修期內的房屋維修工作還是一個全新的課題，雖然國內很多大型的房地產企業已經開始按照類似的模式進行操作，但一些小型的房地產公司卻無法投入很多的人力、物力去顧及這些問題。
（二）房屋維修技術提升。房屋維修是一項對施工技術和經驗要求較高的工作，從業人員應具備相應的專業能力、溝通技巧。今后建造房屋運用的新技術、新材料則會越來越多。
參考文獻
[1]中國消費者協會. 二一年全國消協組織受理投訴情況分析 [EB/OL]. http：//.cn/web/xfts/newsShow.jsp？id=50618 [2011-08-08].
[2]中華人民共和國建設部. 商品房銷售管理辦法 [Z]. 2001-06-01.
[3]中華人民共和國建設部. 商品住宅實行住宅質量保證書和住宅使用說明書制度的規定 [Z]. 1998-05-12.
