前言：中文期刊網精心挑選了房產開發企業規章制度范文供你參考和學習，希望我們的參考范文能激發你的文章創作靈感，歡迎閱讀。
房產開發企業規章制度范文1
隨著我國改革開放的和人民生活水平的提高，人們越來越不滿足于只是吃飽、穿暖，而是向更高的目標邁進，房子成了人們渴求的目標。房地產業的發展給我國市場法制建設增加了新的，我國有關主管部門制定了一系列關于房地產開發經營交易的規章制度，可以說我國房地產的法制正在逐步完善。但是許多人在投資購買商品房之前對市場了解不深，缺乏房地產知識，加之商品房銷售管理辦法跟進的不及時，結果在購房中引起一連串的法律，許多問題逐步暴露出來，如虛假廣告、定金圈套、合同欺詐、一房多售、面積縮水、質量低劣、風險轉移、物業管理等問題時有發生。上述問題會給購房者帶來難以估量的經濟損失，因此，本文結合我國有關法律法規進行和，并指出對策和建議，以完善我國的商品房預售制度。
關鍵詞： 預售制度 商品房 對策
隨著我國改革開放的發展和人民生活水平的提高，人們越來越不滿足于只是吃飽、穿暖，而是向更高的目標邁進，房子自然成了人們渴求的目標。房地產業的發展給我國市場經濟法制建設增加了新的內容，我國有關主管部門制定了一系列關于房地產開發經營交易的規章制度，可以說我國房地產的法制正在逐步完善。但是許多人在投資購買商品房之前對市場了解不深，缺乏房地產法律知識，加之商品房銷售管理辦法跟進的不及時，結果在購房中引起一連串的法律問題，許多問題逐步暴露出來，如虛假廣告、定金圈套、合同欺詐、一房多售、面積縮水、質量低劣、風險轉移、物業管理等問題時有發生。上述問題會給購房者帶來難以估量的經濟損失，因此，本文結合我國有關法律法規進行研究和分析，并指出對策和建議，以完善我國的商品房預售制度。
一、商品房預售制度對我國房地產市場發展的有利方面
1、1994年出臺的《城市房地產管理法》在各地經驗基礎上，建立了預售許可制度，并對預售條件、監管作出了原則性規定。各主要城市商品房預售比例普遍在80%以上，部分城市甚至達90%以上。商品房預售許可制度的確立，是與我國房地產市場發展進程緊密聯系的。長期以來，我國城鎮住房總量不足，商品房供不應求，加快建設、增加住房供應是客觀需要。商品房預售制加速了整個建設資金周轉，提高了資金使用效率，降低了資金使用成本。根據測算，以預售方式進行銷售的項目，比現售方式進行銷售的項目的開發動態回收周期約縮短10個月。
2、我國資本市場發展滯后，目前除銀行貸款外基本沒有其他可供選擇的融資方式，商品房預售實際上成為房地產開發融資的重要手段。據統計，目前開發資金來源中，約40%來源于預售獲得的資金。我國房地產市場新建住宅量大，我國房地產市場一直以增量市場為主，房地產開發項目大多是成片、滾動開發，在資本市場不發育的情況下，完全靠開發自有資金，是無法實施項目滾動開發的。目前預售價格較現售約低10%-15%。而一些購房者在接受調查時也表示，預售商品房相對于現售商品房有價格優勢，這也是預售制度為一部分消費者所接受的重要原因。
3、商品房預售制度是給成長中的房地產開發業予以扶持的一項政策，意在降低房地產行業的進入門檻，鼓勵更多企業進入房地產，以便保證的住房制度改革得以成功。可以說，近幾年來，正是得益于這一利好政策的支持，許多開發商從無到有迅速完成了資本原始積累，中國房地產市場也很快地得到繁榮。二、商品房預售對我國房地產市場發展的不利方面
1、預售合同的轉讓導致房價上漲，擾亂房地產市場秩序。
商品房預售合同是由房地產開發企業（預售方）與購房者（預購方）簽訂，由預購方先支付定金或預付款，預售方在合同約定時間內將建成的商品房所有權轉移給預購方的書面協議。商品房預售合同的轉讓是指在商品房預售以后，預購人將其預購的未竣工交付的預售商品房另行轉讓的行為，俗稱“炒樓花”。這種轉讓是商品房預購人將原預售合同的權利、義務轉讓給第三人，使第三人與預售人之間設立新的民事法律關系，而預售合同的內容不發生變化的轉讓形式。
近年來，隨著房產市場的發展，一股“炒房風”日漸興起，其中較為常見的是購房者將自己購買的預售商品房再轉讓，即我們通常所說的“炒樓花”，通過“一炒”、“二炒”，甚至“數炒”。某些商品房在竣工前可能就已經數易其主。
“炒樓花”可以使開發商更快的回籠資金、降低開發成本、減少投資風險，因此具有活躍市場的積極作用。但同時，由于具有很強的投機性，從而吸引了大批求利者進入市場，使得房價飛漲，極易形成“泡沫經濟”，并且最直接的損害房屋實際消費者的利益。面對居高不下的房價，許多購房者只有望洋興嘆！
理性的看待“炒樓花”行為在經濟上的積極、消極作用的同時，還應當關注其帶來的法律風險，這一點對于房屋消費者（最終的購房者）更具有現實意義。消費者在購買“樓花”時面臨以下兩種風險
第一、《城市房地產管理法》第45條雖然規定“商品房預售的，商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉讓的問題，由國務院規定?！钡两駠鴦赵宏P于此問題的規定一直未出臺，最高人民法院頒布的《關于審理商品房買賣合同糾紛案件司法解釋》對此問題也沒有涉及。
第 二、即便承認樓花買賣的合法性，但單純的樓花買賣也很難對房產開發商產生約束力。由于商品房尚未竣工，所以，樓花出賣者所出賣的并非真正的房屋所有權，其轉手的只是商品房預售合同中請求房產商交付房屋的債權；另一方面，樓花出賣者在取得樓花時，往往只向開發商支付了部分房款，因此，在出賣樓花的同時必然將支付剩余房款的債務一并轉讓給房屋消費者。
根據我國《合同法》的規定，合同的債權債務一并轉讓給第三人的，應當經對方同意。也就是說買賣樓花必須經房產商同意，否則將對房產商不產生約束力！無形中消費者陷于被動地位，即使已向賣樓花者支付了部分房款，但是其購房者地位能否確立卻仍掌握在房產開發商手中。隨著近兩年房產市場的發展，法院受理的相關糾紛案件日益增多，其中就出現了利用“炒樓花”的上述風險進行惡性炒作。為獲取房價飛漲所帶來的利益，作為炒房者的房產中介與開發商相互勾結，開發商拒絕承認樓花買賣對自己的約束力，導致消費者面臨著已經支付房款而其購房者的地位卻無法得到承認的尷尬境地，而另一方面炒房者再以更高的價格進行炒賣。
開發商通過“炒樓花”來制造出樓市的虛假緊缺，借機囤積居奇抬高價格；用房屋面積縮水、建筑設計變更、環境描述浮夸等行為來侵犯購房者的權益；更有甚者，把已抵押的房屋再預售，把已預售的房屋再抵押，或者進行房屋重復預售，最后“攜款潛逃” 時有出現消費者交清購房款后卻不能按期入住或者無法按時辦理房產證，甚至買的是無法交付的“爛尾樓盤”的現象。
另外預售商品房再轉讓過程中的差價對轉讓人有巨大的誘惑力，刺激著他們的投機心理。在房地產市場不健全的情況下，帶有投機性的"炒樓花"行為很可能導致房價上漲，擾亂房地產市場秩序，嚴重時還會產生"泡沫經濟"，整個國民經濟的發展。
2、預售資金的監管主體沒有確定，消費者的利益將得不到保護。
我國《房地產管理法》第四十四條第三款規定“商品房預售所得款項，必須用于有關的工程建設?！痹摲蓷l文籠統地規定了商品房預售資金的用途，但并沒有明確規定商品房預售資金監管的主體、監管范圍、監管權限、法律責任等。如果開發商將預售資金挪作他用，消費者的利益將得不到保護。因此，建立商品房預售資金的監管制度對于切實保護消費者利益和維護房地產市場秩序來說意義昭然。商品房預售資金的監管的關鍵是監管主體的確定問題。
商品房預售資金的監管的關鍵是監管主體的確定問題。在這里，兩個因素必須考慮，一個是專業技術問題；一個是法律責任問題。從專業技術因素上講，一方面預售資金的監管必須由具有具備建筑工程專業知識的機構進行，做到有效地防止發展商抽逃資金，以保證工程的順利完成。另一方面，預售商品房具有一定的融資的性質，對融通的資金的監管應該有具有相應知識能力的商業機構參與。例如，2002年8月開始實施的重慶市《市城鎮房地產交易管理條例》規定由工程監理機構和開設預售款用賬戶的商業銀行聯合對預售資金進行監管的新制度。這種做法是可以借鑒的。就監管主體而言，前者具有建筑工程專業上的權威性，能夠對工程質量和工程進度進行準確的判斷，避免發展商抽逃或挪用預售資金；后者是與商品房預售有直接聯系的金融機構，具有金融專業知識。銀行本來就通過商品房按揭貸款加入到開發商與購房者之間的房屋買賣關系，或者以其他貸款形式與開發商建立借貸合同關系。那么，銀行和購房者一樣非常關心著自己的資金的效率與安全，作為自身利益的最佳判斷者，銀行適宜作為商品房預售資金的監管主體。由以上兩者主體共同監管商品房預售資金，能切實保證工程進度，保護購房者的合法權益。
房產開發企業規章制度范文2
200*年，**煙草多種經營工作堅持以“三個代表”重要思想和十六屆四中全會精神為指導，認真貫徹落實省煙草工作會議精神，實施“做精做強主業，做實做好副業”的多元化發展戰略，結合實際，細化管理，優化服務，穩健發展，不斷夯實了多元經營的發展基礎，提高了行業品牌形象，取得了較好的成效。一年來，在省局（公司）和市局黨組的領導下，在全市煙草行業多元化經營戰線上廣大干部職工的共同努力下，實現多種經營稅利**萬元，利潤**萬元?，F將一年來工作總結如下：
一、旅游服務業為龍頭，爭創多元化經營精品?！跋阋纭笔侨≈钠放?。為使“香溢”品牌在**發揮更大的名牌效應，創造更好的經濟效益，我們著重在“香溢旅業”上下功夫，以旅游服務業為龍頭，投資旅店服務，，收到良好的經濟效益。目前，我們共有四家大酒店，其中紫荊花大酒店1-12月中旬，酒店營業總收人788萬元，**香溢實現客房業務收入162萬余元，**大酒店實現營業收1290萬余元，龍泉大酒店投資大酒店尚在裝修之中，預計明年5月開業。通過積極開展重宣傳，抓品牌，樹形象活動，使香溢旅業已經成為我公司多元化經營的精品，不但為公司創造了良好的經濟效益，還為當地解決了大量的就業問題，在**地區具有相當的知名度和美譽。其中紫荊化大酒店2003年被授予**市地市級和**省第五屆消費者信得過單位；**香溢大酒店榮獲**優秀星級飯店和**省餐飲名店稱號，被縣旅游局授予二星級旅游飯店；**香溢大酒店通過強化技術管理，深入開展創四星級活動等，積極做好酒店的品牌宣傳與營銷工作，成功策劃開展了“夏日冰飲節”、“金榜題名謝師宴”、“香溢杯”**地區家鄉菜等一系列主題營銷活動，并積極參加廚師擂臺賽和上海國內“旅交會”，還充分利用廣告和媒介加大對外宣傳力度，提高了酒店知名度，使**香溢大酒店成為當地的一流酒店。
二、以房產開發業為拳頭，提高多元化經營效益。
過去，我公司在多元化經營投資方面，存在著各自為戰，投資分散，檔次不高的狀況。為改變這種狀況，力爭在多元化投資方面有所作為，我們以投資效益高、有發展潛力的房地產業為突破口，整合資源，集中投資。去年在分公司的布置和牽頭下，由分公司和**香溢房地產有限公司合作，以3.84億元的價格成功競拍**電臺區塊土地使用權。由于國家宏觀調控，經濟政策緊縮，如何繼續籌措資金，讓“**香溢”房產這個“拳頭產品”走出困境，已成為公司實行多元化戰略的一大難點。由于房地產業投資風險大，為規避風險，確保公司資產的保值增值，我們采取拿固定回報的形式組織公司員工融資。通過努力，全市六家縣市公司共融資21350萬元，投入**香溢房地產合作進行房地產開發，大大的提高了香溢房產的經濟實力。目前，由**香溢房產投資的**一中商住樓項目、**電臺區塊項目、油竹新區B塊項目已進入全面良性施工階段。
三、以租賃零售業為補充，拓寬多元化經營渠道。
我們一直把盤活公司閑置的房產作為多元化經營的一項重點工作來抓，通過從事零售租賃，不但使公司的固定資產得到增值，還產生了較好的經濟效益。全年，公司租賃收入萬元。其中**縣公司以“香溢中心市場”開發為重點，充分發揮市場的功能和地理優勢，通過調整布局、優化組合、加大投資、改善環境，使年度經營拍賣租賃收入比去年同期增長了15.83％，達到439萬元。同時閑置的庫房、店面、宿舍等進行出租，今年創下了歷年新高，達到32.4萬；**縣公司分別成立了煙華公司和葡萄酒公司，從事白酒和葡萄酒的經營銷售工作。其中慶元葡萄酒公司實行重點市場培育，銷售市場以蘭溪和福建南平為重點，并延伸到福建的武夷山、邵武、松溪、三明一帶，拓展勢頭良好，市場占有率有較大提高。截止12月中旬，今年發出葡萄酒五千余箱，與上年同期相比增長70％，實現銷售收入63.8萬余元，比去年翻了一番。***公司主要經營茅臺“征服”酒和五浪液“百年老店”，雖然剛從事酒業經營，品牌培育效果不明顯，銷售量不大，全年才銷售11萬余元，只有2.5萬的毛利，但通過一年的努力，他們在白酒市場運作方面積累了許多寶貴的經驗，還初步建設了自己的銷售網絡，為今后的經營奠定了良好基礎。
四、以煙葉服務業為載體，為主業經營做好服務。**縣是個煙葉生產大縣，我公司**縣公司以煙葉服務業為多元化經營主打產品，想方設法做好獎售肥料的供應，不但方便了煙民，調動煙農種煙葉的積極性，還拓寬了我公司的多元化經營渠道，創造了良好的經濟效益。為做好肥料供應工作，我們及時、及早地派員到溫州、金華等組織貨源，備足獎售肥料，并把好質量關、價格關。為進一步鼓勵煙農種煙的積極性，我公司在今年肥料進貨價格大幅度上升的情況，還是給煙農每噸優惠200元，并保證憑票供應的肥料價格不變，使廣大煙農真正得到了實惠。今年共組織餅肥200多噸，復合肥340多噸，通過避開進貨高峰、減少公司補貼等辦法，在給煙農每噸優惠200元的情況下，使肥料經營收入還達到了34萬元，不但調動了煙農的種煙積極性，還給公司創造了良好的經濟效益。為做好煙葉代購工作，我們及早落實了收購資金，準備好了收購的服務設施，落實了收購人員，還加強了收購人員的思想教育和培訓工作。為開展優質服務，專門制定了便民措施、收煙守則，完善了規章制度，并將制定上墻公開，以接受群眾監督。將在收購中，煙葉等級質量標準、價格、服務承諾都公開，還為煙農免費提供茶水、防暑藥品等。今年收購煙葉8464擔，從未發生爭吵和錢賬不符現象，整個收購工作緊張有序，得到煙農的一致好評，為明年發展煙業起到了很大的推動作用。
五、今后工作目標
1、繼續重視引進人才，合理建構管理組織。明年，要健全公司管理制度，充分發揮公司員工的主觀能動性。通過企業文化建設，增強團隊凝聚力、戰斗力，提高員工工作效率。從而提高公司的整體實力。
2、做大做強房產業，做好做精旅店業。對房產業，明年要以衢州一中商住樓項目、**電臺區塊項目、油竹新區B塊項目三大項目建設為契機，做大做強“香溢”品牌，使“**香溢”房產成為**甚至**的房產龍頭企業；旅店業要以龍泉酒店為重點，同時做好**酒店的創星工作，不斷提高各“香溢”酒店的檔次，強化服務質量。
房產開發企業規章制度范文3
【關鍵詞】國內房地產；盤點；展望
一、經濟背景
目前我國的房地產業還處于發展的初級階段，仍存在一系列的問題，如管理混亂、生產率低下、技術含量低、建造周期長、資源浪費等，這些問題導致房地產的成本居高不下。同時，很多房地產開發者按照自己的方式進行項目的計劃和開發，因此無法形成規?；慕洕?，不能合理控制商品的品質和成本。
一般地說，因為技術水平低和規模小，那么進入房地產市場幾乎沒有什么壁壘，任何公司都能夠自由進出房地產整個市場，從而顯示出壟斷競爭市場格局的本質特征。所以，巨額利潤就吸引了越來越多的公司進入到房地產業，他們中的部分企業甚至根本不了解房地產行業，并且規模和技術水平嚴重阻礙了其進一步發展。在通常情況下，一個開發商只能對一座樓盤進行處理，所以無法樹立自己的品牌。當前政府意識到了這些問題并且已經采取相關的調控措施，但是這類公司的數量還處于上升階段。
然而，伴隨著管理和技術的發展、市場結構的變化，國內房地產市場逐漸從粗放經營轉變到集約經營。通過競爭的方式，房地產公司進行著資產的重組，并不斷使得其經營范圍得到擴大。只有達到一定的經濟規模，才會有效減少生產成本，那么才能有效降低房屋的價格。地產商就能投入更多資金改善環境和有關設施，住房品質也將達到一個新的水準。經過不斷激烈的市場競爭，很多房地產公司正在向高技術化、大規?；姆较虬l展。很多有著現代化管理技術、豐富市場經驗、高水平設計建造技術、雄厚資本的房地產公司，能夠通過核心競爭優勢來實現長遠的發展。而伴隨著不斷提高的市場集中度，房地產市場會從壟斷競爭逐漸演化為寡頭壟斷。
二、當前國內房地產業的狀況
1.當前商品房屋銷售價格仍然呈上升的趨勢
從中國房產信息集團所提供的全年均價來看，在北京2010年新建商品住宅均價已達到20328元／平方米，其漲幅居處于四大一線城市的首位；而上海全年均價達22261元／平方米，可以說是全國房價最高的城市，全年均價同比漲幅為40％；廣州2010年均價也突破萬元大關，達到11579元／平方米，同比上漲23茗；深圳均價也已站在2萬元以上，達到20596元／平方米，同比漲幅為33％。隨讓從2011年開始，國家采取一系列的措施來控制房價，并取得了良好的效果，但是房價仍然比較高，并有繼續上漲的趨勢。
2.當前房地產行業仍存在旺盛的市場需求
為了有效應對國際金融危機，國家采取了一系列措施來實現房地產市場的健康穩定發展，這些措施對于活躍市場、提振信心、促進住房消費、解決低收入家庭在住房方面的困難中具有重要的作用。從2009年開始，商品房在銷售面積方面的增幅持續增加，房價也出現了同比漲幅不斷走高的狀況。很多城市的商品房出現價格上漲、銷售猛增的情況，受到市場變化的影響，全國房地產在信貸方面也有了較快增長的趨勢。
3.當前房地產仍存在持續增長的開發投資
自從改革開放以來，我國的國民經濟就獲得了較快的發展。近幾年來我國的國內生產總值更是達到了較高的水平。隨著我國經濟的不斷發展，房地產業是和國民經濟有著密切聯系的重要產業，所以也獲得了突飛猛進的發展。當前房地產行業中仍存在持續增長的開放投資，其不但促進其房地產行業的發展，也進一步促進了國民經濟的進一步發展。
三、國內房地產業的發展
在當前的國內房地產發展中還存在一些問題，這些問題阻礙了房地產行業的健康穩定發展，也制約著國民經濟的進一步發展，所以在國內房地產的發展過程中我們應做到一下幾方面：
1．形成一定的經濟規模
國內存在很多的房地產公司，房地產行業的競爭越來越激烈，而要想在房地產行業取得成功，就應擁有大量資本和先進的技術。擁有與債權人、銀行、政府和其他利益相關者之間的良好關系。而在實際的操作過程中，絕大部分房產開發商只擁有少量的有限資金，并且規模也不是特別大。相對于大集團而言，他們沒有什么競爭的優勢。針對房地產公司所存在的這種情況，房地產行業應進行一定的自我調整，從而找出能夠實現自我的可持續發展之路。
我們能夠進行預見的是，在未來的發展中必然會出現幾個大房產商占據這個行業中的大部分市場份額的局面，到那時就會出現一系列的集團公司，而市場的競爭格局也會從一般性的壟斷競爭逐漸轉變為寡頭競爭，從而進行房地產市場的重組。所以當前的房地產業管理者應當對所面對的局勢保持清醒的認識，以能夠及時、科學的對戰略加以調整，來對外部環境變化進行適應。其中很多的房地產開發商會通過重組、購并、合作等方式來實現自身的發展和壯大，這部分開發商大都擁有大量的資源和資本，在未來行業、世界的競爭中獲得優勢地位，甚至能夠形成較大的公司集團，從而對行業中的市場絕大部分份額進行占據。
2．努力減少信息不對稱的情況
如果開發商可以清楚地向顧客表明自身房屋在品質方面是優于其他房屋品質的話，開發商就能夠贏得市場或進行房屋的高價出售房屋。然而在市場中還存在大量的開發商，對于怎樣區別房屋質量的優劣，以及怎樣對真假信息進行分辨是十分困難，這部分開發商在房地產的發展過程中會逐漸被淘汰。所以開發商應努力看清自己的長遠發展方向，并及時找出適當的房地產市場信號。開發商應努力使顧客獲得對其服務質量和房屋品質的信任，因此開發商應使用適當信號，在其廣告中進行真實信息的披露，確保那些低品質的開發商對高品質的開發商發出的信號望塵莫及。
此外，政府應該建立健全相關的法律制度，實現法律體系和系統的完善。這樣規章制度有利于實現房地產市場的公平競爭，并切實維護消費者的合法權益。政府還應建立一整套完善的信息披露系統，減少信息不對稱情況的發生。這樣才能避免開發商擁有絕對的信息而做出損害消費者利益的行為，也只有這樣才能實現房地產市場的健康、穩定、可持續發展，更好的發揮其在國民經濟增長中的作用。參考文獻
[1]謝伏瞻.住宅產業:發展戰略與對策[M].北京:中國發展出版社,2000
[2]任志強.泡沫與市場宏觀調控[N].中國房地產報,2003—5—15(9)
[3]劉賀冉.國內房地產業發展現狀及原因[J].現代營銷,2011（4）.
房產開發企業規章制度范文4
一、房地產開發過程中稅務籌劃的概念及主要意義
國家對于房地產行業的稅收主要有營業稅、企業所得稅、房產稅以及土地增值稅等稅收項目。房地產開發過程中的稅務籌劃是房地產行業減少房地產開發中所繳納的國家稅務方面的費用而采取的一種新型有效地措施，相關納稅人應該結合國家稅收的相關政策，采取相關的措施對繳納的稅收上進行必要的管理，減少企業所要繳納的稅收上的費用，實現企業獲得最大利潤的最終目的。
二、房地產開發過程中企業進行稅務籌劃的重要性
（一）房產開發稅務重，企業籌劃中有很大空間
通常情況下，從事房地產開發的企業稅務上的負擔都比較重，從項目準備到銷售過程以及后期進行的物業管理的整個過程中有契稅、企業所得稅、房產稅等十余項稅務負擔。此外，房地產行業進行交易的資金比較多，相應繳納的稅款也非常多，在對稅款的計算過程中，采用不同的方法進行計算就會產生不同的稅務結果，并且每個結果之間的金額有著非常大的差距。因此，房地產開發商繳納的稅款在我國的稅收中占有很大的比例。對此，房地產開發的企業要對稅務進行適當的籌備和策劃，減少繳納的稅款，減輕企業在稅收上的經濟負擔。
（二）要充分的利用國家所制定的政策進行籌備和策劃
從事房地產開發的企業要充分的依靠政府的各種政策和制度，謀求企業的發展。當前，我國對房地產的開發和發展方面制定了非常多的法律和規章制度，企業要想在房地產市場的競爭中占據著優勢地位，就要充分的發揮國家相關政策的重要作用，結合企業自身發展的狀況對所要繳納的稅款進行籌備和策劃，減少企業發展中的風險減少到最低，減少企業所要繳納的稅務。
（三）完善我國房地產開發行業的稅務制度，為企業謀求長遠的發展
房地產開發行業在當前社會中得到健康快速的發展，在發展中需要依靠比較好的法律制度進行發展，充分利用市場發展規律中的公平原則以及健康發展的原則，在合法的范圍內，最大程度的提高企業獲得的利潤，利用稅務方面管理政策出現的漏洞，盡可能減少企業所要繳納的稅務金額，促進房地產開發企業的發展，完善我國的稅務管理體制。
三、房地產開發的企業稅務籌備和策劃中采用的方法和策略
（一）在準備的環節進行稅務的籌備和策劃
對繳納的稅務進行籌備和策劃是當前企業在管理中采用的一種新方法，它對從事房地產開發的企業提出了更高的要求，需要房地產開發的企業從整體的角度考慮問題，在房地產開發的企業在創建的初級階段就要對企業相關的注冊地點、企業出資的方式、企業的性質以及企業的人員結構等方面進行重視，在企業從事經營的初級階段就要對這些方面進行籌備和策劃，以減輕企業在稅收中所要繳納的稅款。
（二）在資金進行籌劃的過程中對稅務進行籌備和策劃
房地產開發的企業的性質為資金比較密集的產業，當房地產企業在籌備相關的資金進行建設的過程中，要充分的考慮到是否能籌備和收集到足夠資金，還要對資金進行籌備和收集所需要的成本進行分析，采取相關的計劃盡可能減少資金在籌備過程中所需要的成本，加強對債務上的資本以及股權上的資本進行分配，對資本進行合理的分配，采用科學合理的方法進行籌備資金方面的工作，盡可能的降低借款中所需要付出的利息等方面的費用，防止在進行籌備和收集中出現更大的稅務負擔，盡可能的減少企業借款中所付出的成本，把借款中的風險減小到最低。
（三）在進行開發的環節對稅務進行籌備和策劃
從事房地產開發工作的企業在開發過程中所涉及到的范圍非常的廣泛，此外，在房地產開發企業在繳納的稅款中數量非常多，扣除的方法也有很多的種類，并且每個種類中有著非常大的差異，國家的稅收過程中有著非常大的差距，對相關的土地稅收上沒有制定統一的標準進行征收，使得因為分立的原因而造成房地產權方面的轉移不會征收相關的土地增值稅，除此在外，國家對土地方面的稅務在制定過程中還有著細致的劃分。房地產企業可以從這些方面對土地方面繳納的稅款進行相關的管理，以實現減少房地產開發企業所要繳納費用的目的，減輕企業稅收中的負擔。
（四）在企業進行經營的主要銷售環節中對稅務進行籌備和策劃
在企業的銷售經營環節對所要繳納的稅務進行策劃的主要方法是對企業法人方面進行相關的設置，房地產開發企業可以配置相應的子公司進行管理，配置能夠獨立的進行核算工作的二級法人，讓他們對房地產開發以外的行業進行經營管理，將其所應當繳納的部分稅務從所要繳納的營業方面的稅務中分割出去，讓相關的業務對稅收方面的優惠政策進行充分的認識，采用各種各樣的方法減輕企業所要繳納稅款方面的負擔。
四、房地產企業進行稅務籌備和策劃工作中要注意的問題
（一）政府機關制定的政策措施在企業發展中產生了非常大的影響
政府機關對房地產開發方面所制定的政策和措施對房地產行業所要繳納的稅款有著非常大的影響。當今社會，房地產行業得到快速的發展，人們對住房上的需求也越來越大，房地產開發在市場中的競爭變得非常的激烈，當地的政府制定的房地產相關的政策對其產生了非常大的影響。政府要充分的發揮其在房地產行業發展中的宏觀調控作用，制定相關的政策措施對房地產行業進行適當的調節，對房地產企業的開發給予鼓勵和支持，給予相關的政策充分的調動其積極性和主動性。企業也要充分的利用國家政府給予行業發展的優惠政策，減少所要繳納的稅收費用，使企業盡可能的獲取更多的利潤。
（二）把工作的重點放在了追求利益，忽視了稅務籌劃中的問題
企業是以盈利為目的的企業法人，在企業的發展中企業采取的相關措施就是為了獲取更多的利潤，企業在采取相關的措施進行稅務籌劃工作的同時，雖然明顯的減少了企業所要繳納的稅收，但是這一方法的實施中存在著很多問題，比如，在對稅務進行籌劃的過程中增加了工作人員的工作量，在這一方法的實施過程中所花費的額外費用遠遠的超過了企業在稅務中獲取的相關收益?？偠灾?，單方面的從減輕稅務方面的收益會對企業發展帶來了非常不利的后果。房地產開發企業要采用科學合理的方法，既要注重減稅方面的活動又要對經濟方面的各項稅務進行合理的轉嫁，權衡各項收益之間的關系，對企業的管理方面的體制進行不斷地優化和完善，建立最優化的稅務籌集和策劃方案。
（三）稅務籌備和策劃有著非常強的適應性，要針對具體情況進行具體分析
房地產開發企業在對繳納的稅務進行籌備和策劃的過程中，因為過程非常的復雜，企業不能直接的對其他企業生產模式進行直接使用，也不能在固定的生產模式中止步不前。企業要充分的認識到企業的稅務籌備策劃要結合相關的稅法進行，同時，對于稅法概念和策劃與會計方面相關制度要進行適當的分離。企業會計制度方面工作的重點是讓投資的一方對企業的真實經營情況以及獲利的情況進行相關的了解，而國家制定相關的稅法是為了對經濟和社會方面的發展進行適當的調節和規范，兩者之間不能等同。
房產開發企業規章制度范文5
房地產信貸風險，指房地產信貸領域中的一種“不確定性或信息不對稱”.指經營房地產信貸業務的金融機構，由于決策失誤、管理不善或客觀環境變化等原因導致其資產、收益或信譽遭受損失的可能性。
從理論上講，房地產金融市場的建設應該與房地產業和房地產金融的發展同步，加上政府的宏觀調控，房地產金融風險在一定范圍內是可控的。但當前我國的情況卻是，房地產信貸投向不合理、房地產信貸的外部環境不完善等問題，種種情況阻礙了房地產信貸的健康發展，也造成了大量的金融風險。尤其是房地產融資渠道過于單一，單純依靠銀行房地產貸款，使得大量的信用風險和市場風險聚集在銀行，這給房地產金融業甚至整個金融體系的穩定健康發展帶來了很大隱患。
因此，分析我國房地產信貸風險的表現的原因，積極尋求房地產信貸風險防范和控制的方法對策，建立起適應我國當前社會經濟發展和房地產業現狀的新型房地產金融體系以及借鑒發達國家金融風險管理的經驗和我國理論界、金融界和房地產業人士的理論和觀點，研究適合我國國情的房地產融資方式，具有較高的理論價值和現實意義。
一、我國房地產企業信貸風險現狀
（一）目前我國房地產企業信貸風險的種類
1、財務風險
財務風險是指公司因籌措資金而產生的風險，即公司可能喪失償債能力的風險，房地產開發企業高負債經營隱含財務風險，我國房地產開發企業在房地產開發過程中，以銀行借貸融資為主，自有資本金占項目總投資的比例普遍在30%以下，部分企業甚至在20%左右。由于房地產開發企業良莠不齊，隨著房地產市場競爭日益激烈，監管力度不斷加大，開發貸款門檻提高，房地產開發企業資金鏈條日趨緊張，一旦資金鏈條斷裂，風險就會暴露。
2、經營風險
經營風險是指由于房地產投資經營失誤，造成實際經營成果偏離期望值并最終產生難以歸還商業銀行貸款的風險。房地產貸款的經營風險主要存在于非住宅房地產貸款之中。由于房地產具有不可移動的特征，房地產投資與其他投資相比而更具有不可逆轉性，一旦開始投資就難以撤回。如果在開發過程中出現由于決策失誤或資金鏈中斷而停工，就會造成“爛尾樓”和“半拉子工程”,套牢開發資金。同時房地產的流動性較差，在投資完成之前基本不具備變現能力，改造和變更設計用途難度較大，處置起來非常困難，資金回收的可能性小，所以房地產項目停工后往往一擺就是兒年甚至上十年。除此之外，目前越來越多的“圈地”、“炒地皮”以及施工企業被迫墊資現象更加劇了房地產金融的經營風險，因而房地產業經營風險遠遠高于其他行業。我國房地產開發資金高度依賴于商業銀行，房地產業的良好發展前景也使得商業銀行不可能放棄對房地產業的信貸投入，這種相互依存的關系使商業銀行房地產貸款的總量必然伴隨房地產業的發展而迅速增加，導致房地產貸款的經營風險越來越大。
據統計，我國廣東省部分金融機構房地產開發貸款新增額已占超過各項貸款新增額的70%以上。這種增長過快的趨勢如不加以適當控制，一旦引發風險，后果將不可預料。事實上，我國己經發生了由于房地產不良貸款占比過高而導致銀行支付危機的情況。
2010年海南發展銀行的倒閉就是一個典型的案例，2009年建設銀行廣東恩平支行由于房地產開發貸款不良貸款比例過高而導致不能有效兌付，出現擠兌風險，建設銀行總行撥了50億元，才解決了支付危機。歷史和現實都表明，經營風險是當前我國房地產金融面臨的最大風險。
3、欺詐風險
欺詐風險是指在目前房地產市場信息不充分、監督管理欠嚴密的情況下，開發商的開發行為與銷售行為不規范甚至為其經濟利益惡意欺詐銀行及擔保方的風險。開發商的欺詐風險也是目前房地產金融機構和擔保方面臨的最大的風險，它可能帶來的損失也是最大的。以2009年為例，四家國有銀行房地產開發商貸款質量差異明顯，其中農行和中行的不良貸款率相對偏高，分別達到16%以上和12%以上，工行和建行的不良貸款率則相對較低，維持7%左右。四大行匯總的房地產開發貸款不良貸款率在10-11%之間。
在房地產開發貸款上，央行了《關于規范住房金融業務的通知》（簡稱195號文），規范了房地產開發企業向商業銀行貸款的條件，形成地產商、銀行共擔風險的安排。然而，大多數情況下，房地產開發企業由于受到利益動機的驅使，加上一些銀行為了爭奪客戶，采取各種變通措施，使得房地產開發貸款存在許多違規之處，比如：以流動資金貸款來頂替開發貸款；高估地產項目價值，以盡爭取盡可能多的開發貸款：
提前啟動銀行按揭貸款程序：利用建筑施工企業墊資的方式降低自有資金投入；開發商“走穴”銀行信貸資金，一種是資金用途轉移，二種是銀行信貸資金被用于房地產滾動開發，三種是從甲地轉移到乙地經營。由此可見，房地產開發貸款風險之大不言而喻。
4、市場風險
市場風險是指由于房地產市場狀況變化的不確定性給房地產開發投資進而給房地產貸款帶來的風險。我國房地產金融的市場風險也主要存在于非住宅房地產金融之中。由于房地產業發展具有明顯的周期性，與宏觀經濟周期密切相關，其波動周期且略超前于經濟周期的波動，這種波動周期的超前性導致房地產投資風險難以預測。在經濟高漲時期，房地產投資收益明顯較高，居民支付能力的提高加大了對改善居住條件的需求，需求的擴大帶來房價的看漲，從而出現房地產開發商由于對市場的樂觀預期和高額利潤而大量開發房地產，商業銀行為爭奪市場而將信貸資金大量投向房地產業的現象。一旦國家房地產業景氣指數下降，市場供給過剩或需求不足，致使房價大跌，巨額的本金和利息損失使房地產企業出現經營困難甚至破產倒閉，繼而導致銀行大量壞帳產生。而且房地產業的不景氣也會使得抵押物難以變現，更加增大了商業銀行不良資產的清收難度。
（二）商業銀行制度和經營行為風險
目前我國房地產貸款發展迅速，已成為商業銀行的一個新的增長點。但也存在著一些不容忽視的問題，商業銀行和其他金融機構存在經營行為不理性、不科學、不規范等問題，給這項新的業務的可持續發展帶來了潛在的隱患與現實風險。從商業銀行自身的角度來看，存在的問題突出表現在以下幾方面：
1、銀行內部管理滯后
各行大多采用經辦行內部審批這種效率較高的審批體制。在這種體制下，房地產貸款的調查、審批、發放、貸后管理均在支行內部進行，支行行長集審、貸權力于一身，缺乏有效的制約，易出現道德風險和決策風險。再者，銀行貸后管理薄弱。由于客戶繁多，貸后管理在實際操作中只能采用電話方式，銀行很難及時追蹤借款人經濟狀況的變化，無法對個人住房信貸的各種風險因素進行跟蹤監督和控制。往往是一筆業務不能按期還本付息時，信貸人員才上門催收，貸后管理演變成了不良貸款的催收。
2、銀行出現違規放貸現象
一些銀行為了爭奪客戶，采取各種變通措施，降低房貸門檻，甚至違規操作。有的變相對“四證”不齊全的項目發放開發貸款；有的以流動資金貸款替代房地產開發貸款；有的放松個人住房貸款的條件，降低首付比例，擅自延長還款期限；有的以個人住房貸款的名義發放個人商業用房貸款，有的繼續向項目資本金達不到項目總投資30%的開發項目發放住房開發貸款。
3、銀行進行抵押貸款時存在隱患
有的房產所有人串通第三者，先通過合法的形式將房產租給第三者，在向銀行進行抵押貸款，從而導致銀行即使實現抵押權，在房產所有人與第三者約定的租期內也不能受償。有時房地產開發商以未結清建設工程款的房產進行抵押，或串通建筑公司出具未結清建設工程款的虛假證明。在這種情況下，拖欠工程款的“優先受償權”將“優先”于抵押的“優先受償權”,從而導致房產抵押風險。還有一種情況是抵押率偏高?，F在銀行支持的房地產項目，貸款與土地房屋抵押率一般設定為80%,有些銀行迫于市場競爭的壓力，為爭奪市場份額，自行提高抵押率。
4、房地產開發和個人住房信貸嚴重依賴銀行貸款商業銀行為房地產融資及服務所提供的金融工具過于單一，致使房地產開發和個人住房信貸嚴重依賴銀行貸款。“中國房地產企業70%的資金來自銀行”的說法在房地產也根本不成立，在房地產開發過程中，以流動資金貸款交納土地出讓金，取得“四證”,申請開發貸款，建筑施工單位墊資修建，提前啟動商業銀行按揭貸款程序，資金鏈一貫而下，房企信貸資金又何止七成？再加上個人房貸按揭，相信整個行業的負債率將遠遠超過70%,這給銀行信貸帶來了巨大風險，一旦開發后續工作無法按預期進行，或者開發商的資金鏈出現斷裂，以往所貸出的資金將立即處于高風險的狀態中，房地產業的風險就會轉化為銀行的風險。雖然這些貸款都有房子作抵押，但銀行要的是還本付息，不是要房子，最終手里拿到一大堆房子對銀行來說也意味著失敗。
5、銀行信貸資金挪用現象依然存在
一種是資金用途轉移。一些開發商營業執照的經營范圍，往往還包括建筑材料、物資經營等項目，銀行實際操作中很難把關。他們有的還通過關聯建筑企業轉移挪用房地產開發資金；二種是銀行信貸資金被用于房地產滾動開發。有的房產開發項目房產銷售已接近尾聲，而銀行貸款卻分文未還，售房款被開發商貸款挪用于新的開發項目；三種是從甲地轉移到乙地經營。一些房地產開發商盡管是在本地注冊及融資的，但項目與資金的使用卻一直在外，使銀行鞭長莫及，無法實施有效的管理。這些銀行信貸資金挪用現象，造成基層行一些項目貸款不能按期收回，從而加大了商業銀行房地產開發貸款的經營風險。
二、我國商業銀行信貸風險的成因
（一）商業銀行信貸風險管理缺乏獨立性
目前，普遍實現了股權結構的多元化，各商業銀行銀行也已基本按現代企業制度要求建立起較為完善的公司治理架構和運行機制。大部分商業銀行實行的是董事會領導下的行長負責制。行長負責全行全面業務發展及管理工作，而信貸風險管理則是作為行長行政管理的內容之一，由行長領導下的某一職能部門承擔。對風險管理重視一點的銀行，會成立單獨的風險管理部門負責全行信貸業務的風險控制；而大多銀行則是將風險管理列入信貸管理部門中，由該部門的一名或幾名員工兼任，銀行風險管理缺乏獨立性。
即使是成立有單獨風險管理部門對信貸風險進行管理與監控的銀行，其風險管理工作實際上也難以確保正常開展。這是因為，風險管理部門負責人一般由行長任命，員工則由風險管理部門的負責人提名，行長任命。換言之，負責風險管理工作的所有人員，其人事關系均由行長決定，從而造成這些人員在履行風險管理職責時只對行長負責，唯行長命令是從，在風險管理方面喪失了獨立性，行長負責制與風險管理獨立性的要求存在矛盾和偏差。
（二）商業銀行信貸風險管理發展水平嚴重滯后高居不下的不良貸款數額和令人堪憂的信貸資產質量，己經日漸成為我國商業銀行可持續發展道路上的絆腳石。我國商業銀行信貸風險管理主要表現為以下幾點問題：
1.信貸風險測量方法簡單
在信貸市場風險測量方面，由于我國利率和匯率長期以來管制嚴格，商業銀行沒有面臨較大的利率和匯率風險，因此，信貸市場風險測量水平仍相當落后。對利率風險和匯率風險的監管多采用重新定價缺口和累計頭寸法等最為常見和最簡單的方法。簡便采用的量化的信貸風險管理方法也多是針對單個借款人信貸風險的測量與管理，對于信貸組合風險則缺乏有效的定量測量與分析工具。將過于簡單的信貸風險測量方法運用于信貸風險識別與評估，顯然在有效性和精度上要大打折扣的，在風險管理的源頭就存在失真的問題無疑不利于商業銀行信貸風險的防范和管理。
2.信用評級薄弱
現代銀行信用風險的量化管理是建立在信用評級基礎之上的。因為不同的貸款客戶存在著種種差異，銀行面臨的信用風險是有區別的，在計算信用風險加權資產時自然不能等同對待。論文格式因此，銀行信用風險加權資產乃至資本充足率的計算結果能否準確反映銀行真實的經營管理狀況，很大程度上取決于信用評級功能的有效發揮。
信用評級的方法有兩種，即外部評級和內部評級。外部評級的有賴于專業化信用評級的有力支持，在我國，由于專業化的信用評級體系的缺失，采用此法的可操作性差。而就內部信用評級而言，目前，我國銀行大都有自己的信用評估系統，但評級結果主要用于授信管理等少數領域，風險的識別、評估功能無法有效的發揮，并不能滿足信用風險管理工作更深層次的要求。
3.信用風險模型管理空白
長期以來，定性分析在我國信貸信用風險管理中所占比重過大，定量分析技術的研究與應用有所欠缺，更談不上信用風險管理模型的運用。直到上世末東亞金融危機以后，我國商業銀行才越來越重視風險的識別與監控，并意識到對信用風險狀況只用“高、中、低”做出評價未免過于籠統，沒有說服力。目前，不良貸款比率作為我國商業銀行信貸信用風險量化的重要指標之一，雖然計算簡單、形式簡易，但至少用比例這一數字形式給了我們一個有關信用風險的“位置感”.如果能在進一步以信用評級為基礎，運用風險量化模型計算銀行的風險資產狀況，使之與資本金相匹配，就得到了巴塞爾委員會要求的資本充足率，則又給了我們一個有關信用風險的“安全感”.但從目前銀行風險管理的現狀看，信用風險度量模型的應用仍是空白。
4.信貸管理方法簡單落后，難以防范風險
限于起步較晚，我國商業銀行信貸管理方法還比較落后：還沒有建立自己的客戶信用評級體系，對借款客戶資信情況的判斷往往是憑感覺、靠關系，缺乏統一的標準；在信貸客戶的選擇方面也只是臨時起意，沒有一個明確而持續的信貸投放政策，缺乏清晰的指導；對客戶的借款申請進行審批時，操作流程不暢，往往評審委員還沒有對借款的情況進行詳細了解，就要做出自己的決議，缺乏有效的溝通；貸款發放后，借款人的資金流動情況、借款人支付利息的情況、歸還貸款的情況、貸款到期情況等，都要由信貸人員自己去柜臺找會計人員查詢，費時費力，有時還容易遺忘，造成不好的后果。
例如：錫州商業銀行至2010年期末，該行關聯交易余額分別為29584萬元、8667萬元（其中保證金5867萬元）和8802.91萬元，全部關聯交易余額占本行報告期末資本凈額的比例為20.99%.雖然該行披露這些關聯交易五級分類形態均為正常，但從關聯人身份特征看，關聯自然人全部為該本行的內部人及關系人，關聯法人全部為該行董事、監事、高級管理人員或內部人及其近親屬控制的關聯法人企業，毫無疑問，這會給該行信貸風險管理帶來不可預知的風險。
（三）信貸風險地區集中度高
商業銀行的地區風險集中度高，以錫州商業銀行為例，截至2010年6月末，該行不良貸款至本期末余額為42185萬元，各區的分布情況為：錫山區17950萬元，占不良貸款比例為42%;惠山區14994萬元，占不良貸款比例為36%;濱湖區2421萬元，占不良貸款比例為6%;新區3689萬元，占不良貸款比例9%;城區3131萬元，占不良貸款比例為7%.
從2010年錫州商業銀行不良貸款區域分布的季度變化情況看，錫州商業銀行的不良貸款主要集中在錫山和惠山二區，合計要占到全行不良貸款余額的75%-80%.
（四）信貸風險行業集中度高
商業銀行的信貸資金投放往往集中于一個或幾個行業領域，而一旦這些行業陷入困境，那么銀行所面臨的信貸違約風險將明顯加大。以錫州商業銀行為例，截止2010年年末，該行行業貸款投放前五位客戶累計投放信貸212.93億元，制造業（66%）和租賃與商務服務業（14.74%）就占到80%強，信貸投放行業集中明顯。
因此，制造業企業的貸款風險狀況對該行資產質量情況有最直接和最重要的影響。該行貸款客戶中該行業企業不良貸款比例較高，觀其原因主要是化工印染、紡織加工兩行業受國家宏觀調控、行業風險、區域競爭日益加劇等的影響較大，再加上一些紡織企業自身規模小，在競爭激烈的行業和地區條件的限制下，仍盲目擴大投資，結果往往使企業陷入困境，致使貸款出現風險。另外，由于之前該行未將所有政府、村委貸款合理分至公共管理和社會組織、居民服務和其他服務業中，在本季末該行將這類貸款全部按要求分至該兩個行業中，導致不良貸款數較上季和年初有較大幅度的提高，主要是上世紀末的一些實業公司、農服中心等的一些不良貸款。
商業銀行的風險集中主要是由兩個方面造成的：一是農信社經營的地域限制。這種地域限制主要表現為農信社在機構設立和業務經營上嚴格按照鄉級或縣級行政區域分割，貸款一般都發放給相對同質的客戶，而且同質借款者的違約風險具有高度相關性，信貸業務的高度集中使得信貸資產無法有效分散。二是經營規模的限制。單個商業銀行的資產負債規模較小，資金實力薄弱，容易引起單戶貸款占貸款總額的比例升高，風險集中。
以錫州商業銀行為例，截止2010年年末，該行前十名貸款客戶年末貸款余額累計13.94億元，占貸款總額的5.98%,占資本凈額的62.19%.
（五）信貸管理內部控制制度不完善
2002年，中國人民銀行頒布《商業銀行內部控制指引》，取代《加強金融機構內部控制的指導原則》，我國商業銀行內部控制制度建設和風險防范進入了一個歷史性的嶄新階段。在人民銀行的推動下，各商業銀行根據中國人民銀行有關內部控制制度建設的規定，結合自身的實際情況，分別制定了內部控制制度和操作規程。目前，各商業銀行已初步建立對分支機構的信貸授權制度、對客戶實行統一授信制度、實行審貸分離制度、對貸款進行新的分類、建立了商業銀行信貸內部監督制度和實行貸款終身追索制度等。但是，我們也應該清楚地看到，我國商業銀行內部控制系統建設還存在相當的問題，許多制度的整體執行情況并不理想，主要表現在以下幾個方面：
1.對信貸管理內部控制的認識和理解存在偏差
多數銀行并沒有真正理解內部控制的內在含義，把內部控制等同于各項規章制度，認為內部控制就是各項工作制度和業務規章的匯總，有了規章制度，銀行就有了內部控制。實際上，內部控制應該是商業銀行為了實現經營目標，通過制定和實施的一系列制度、程序和方法，對風險進行事前防范、事中控制、事后監督和糾正的動態過程和機制。雖然，銀行各項業務離不開規章制度，但是，規章制度充其量只是內部控制的一部分，而不能代替內部控制機制。由干這種認識的偏差，使得一些銀行并未建立起有效的內部控制機制。
2.內部組織結構不科學、部門之間相互牽制不夠（1）雖然基本上都建立了對分支機構的信貸授權制度，但部分銀行缺乏嚴格的授權管理和集體決策程序，在對各分支機構及部門的管理上授權不清、責任不明，甚至出現濫用權力、濫授權現象。有些分支機構權力過大，有些部門身兼數責，部門內部各崗位之間職責不清，內部權責脫節，內部核查走形式，減少和預防差錯的能力被削弱。
（2）雖然實行了審貸分離制度，并在制度上落實貸款“三查”制度，但從組織結構上看并不徹底，“貸前”調查和“貸后”調查不是由兩個部門來貫徹執行，商業銀行仍停留在客戶經理既做“貸前”調查，有做“貸后”調查的階段。
（3）各商業銀行往往根據貸款種類和產品設置信貸內部職能部門、劃分業務領域，但這種內部機構設置方法與商業銀行信貸資金經營的內在規律相違背，容易造成內部各信貸部門相互扯皮，不利于加強信貸風險管理。
3.內部控制缺乏有效性和獨立性
（1）內部控制缺乏全面性和及時性。盡管有了一系列規章制度，但制度不健全、不系統、不配套、不及時。有的制度不夠全面，對信貸過程中的一些環節存在控制盲點；有的制度不夠系統，缺乏配套的業務操作規程；有的制度較之業務發展明顯滯后，早已不適應業務發展的需要。
（2）缺乏獨立性。盡管我國商業銀行大多設立了內部審計部門，但在實際工作中往往是內部控制的建立者和執行這是同一部門，操作人員和核對人員是同一人，內部檢查流于形式，內部牽制制度執行不力。有的銀行內部審計部門甚至直接受各級行行長的領導，獨立性不強，審計工作不超脫，查處力度不夠，大大削弱了監督部門的作用。
（3）內部控制制度貫徹執行不徹底，大多流于形式。盡管制定了一系列的內部控制制度，但“有章不循、有規不依”的現象依然嚴重。一些商業銀行的行長或其分支行機構負責人長官意志嚴重，業務的審批和授權隨意性較大，甚至濫用職權，業務處理上經常出現反向運轉的狀況。有的企業或個人要貸款，不是先向信貸部門提出申請，由信貸員進行信用分析，一級一級地審查上報批準，而是直接先找主管領導，由領導一級一級向下指派，具體經辦人員再具體進行辦理。這種操作上的“逆向”運作，使得經辦人員不能夠認真履行自己的職責，造成必要的審批和經辦過程“走過場”,為拘私舞弊和假公濟私創造了可乘之機，同時也使金融資產面臨較大風險。
三、商業銀行防范房地產風險的對策
（一）商業銀行應調整房地產開發貸款的內在結構控制開發貸款總量擴張，并不意味著不放款，而是要合理調整結構，實行差別政策。要結合各地區發展水平、房地產市場的發展現狀和潛力、房地產的價格水平和供求狀況、居民居住水平和購買能力，商業銀行自身應對房地產貸款結構進行合理調整。
1、優化貸款客戶結構
有資料顯示，全國現有房地產開發企業25000多家，一、二級資質的開發企業加起來還不到14%,大量實力較差的開發商充斥市場，這些企業實力弱、經營水平差，抗風險能力極低，一旦房地產市場遇冷或政府出臺更為嚴格的信貸政策，它們將再無生存空間，所貸款項極有可能無法收回，從而給銀行帶來又一筆不良貸款。因此，當前各銀行應重點拓展并支持在全國、跨地區或一定區域內經營實力雄厚、經營業績優良、發展潛力大的房地產優質客戶，這樣既有利于商業銀行優化貸款客戶結構和降低貸款風險，也是打造房地產民族品牌和培育大型開發龍頭企業的需要。
2、優化貸款項目結構
銀行應該謹慎選擇房地產的貸款項目，并進行詳細的可行性研究。首先選擇地理位置較好、市場銷售前景看好的房地產項目發放貸款。
對大戶型、大面積、高檔商品房和別墅，不管是前期的貨款投人，還是后期的按揭服務，商業銀行應該適當限制，相應提高其個人住房貸款的貸款利率和貸款成數水平，縮短貸款期限；對于一些炒作過度的樓盤的投入一定要充分論證其產品銷售市場后方可進行。
優先支持適銷對路的符合中低收入家庭購買能力的住宅項目、城市舊區改造項目、城市經濟適用房工程，對廣大群眾需要的經濟適用房采取下浮利率，進一步擴大這些項目個人住房貸款的覆蓋面，擴大住房貸款的受益群體。
合理參與寫字樓項目，謹慎參與商住樓項目。從而使房地產信貸資金結構實現從高端客戶到中、低端客戶，從商品房到商務樓，從開發資金、流動資金貸款到按揭貸款的科學分布，避免房地產信貸資金集中于一點，從而使房地產信貸資金形成更能抵御風險的結構。
（二）銀行應科學設計業務流程，完善貸后管理機制在設計業務流程時充分考慮風險控制因素，并強調風險控制體系應該能夠根據市場變化情況不斷進行修正。貸款管理前臺與后臺應該職責明確，相互獨立又相互制約。前臺負責調查借款人和項目的實際情況，撰寫調查報告并對調查報告的真實性負責；后臺負責材料的審核以及貸款的分析和判斷，貸款審批人員通過對申報材料的審核，科學合理地分析貸款項目的可行性、風險性，做好對企業貸款條件中企業資質和投資項目質量的評價，獨立做出貸或不貸的判斷并對決策的準確性負責。前臺的行為要對后臺負責，后臺的決定也要客觀獨立。
對房地產開發貸款，要針對項目進度合理掌握貸款的發放，禁止開發貸款一次性開發到位。當開發商賣樓所得款項超過貸款額時，再把全部貸款撥付給開發商；加強對房產項目的工程進度、銷售情況、資金使用的動態監控，及時做好預警工作；監督開發貸款的實際用途，防止資金被用于地皮或樓盤投機炒作，而不是真正用于房產開發；建議房地產開發項目在完成總投資75%且符合銷售條件時開始回收房地產開發貸款。
對于個人住房貸款，要對借款人的真實借款目的進行監督，防止用“假按揭”為開發商套取貸款；要加強對抵押物的管理，防止抵押物被惡意銷售，保障銀行對抵押物的所有權和處置權；對借款人的經濟狀況進行及時監督，特別是對那些收入下降、失業導致還款能力下降的個人，一旦發現問題，必須對其真實的經濟狀況進行實地調查，并與保險公司聯系，啟動保險程序；對個人住房貸款借款人拖延辦理《房屋他項權利證書》無法落實抵押登記的，要利用保證金的制約作用督促其及時辦理有關手續，嚴防債權“懸空”.
房地產金融業務的經營主管部門，風險、法規、審計等部門要加強對基層行貸后的監管和指導，幫助經辦行發現問題制定措施，發揮整體內控的聯動效應；以風險管理為核心，加強組織結構中的監督職能，完善會計控制制度，實現內部控制中的“四只眼睛”原則（貸款的發放與審核的權限分授予不同的主體）；定期由銀行信貸風險管理部門或審計部門對貸款管理的各個環節進行檢查和審計，發現有章不循或違規操作時，要嚴肅追究當事人的責任。加強對因機構撤并移交的貸款管理，要求接管行要指定專人以清收為主負責貸后管理，實行考核責任制。
（三）建立健全規范的個人和企業信用體系
建立個人和企業信用體系，就要在各金融機構內部建立信息資源庫，利用信息共享平臺，減少信息互通的阻礙。通過資源共享走向信息集中，最終完成個人和企業信用體系的建立。
1、建立個人和企業信用檔案
通過“一人一碼”和“一企業一碼的對應方式，將個人和企業信用資料鎖定在一個固定編碼中，以供銀行備查。個人信用檔案應該包括個人身份、固定收入來源、銀行賬戶、額外收入、其他資產的構成和變動、個人保險等。企業信用檔案則主要包括企業資產規模、所屬產業發展前景評估、企業關聯單位的往來情況等。還要掌握借款人的特殊情況，如是否存在先期債務、有無不良使用歷史等。
2、建立多層次的個人和企業信用調查制度
個人信息的調查只依賴信用調查公司是遠遠不夠的。應當以政府為主導力量，依托稅收、財政、審計等部門，在個人信用調查公司的幫助下，對使用信用卡、個人支票、住房消費信用的用戶進行信用評估，并利用銀行系統的技術和信息支持，建立起一個多層次的個人信用調查制度。對于企業，則可以通過工商管理部門、會計和法律事務所、專業評級機構來進行信用評估。
3、建立個人和企業信用信息共享平臺
銀行系統需購置必要的設備，加強軟件的開發和推廣，盡快在全國范圍內實施各商業銀行個人和企業信用檔案聯網，運用計算機及網絡實現信息的共享。但是共享并不是開放全部客戶的全部資料，而是有針對性地對申請住房抵押貸款的個人信息進行披露，比如，只對申請人以前的信用還款記錄、是否有可靠的還款來源以及收入是否足夠還貸款等信息進行確認。對于企業，則公開的透明度可以更大，特別是一些上市公司本來就具有向社會公眾公開商業機密以外的經營信息的相關責任。
結論
房產開發企業規章制度范文6
關鍵字：產權產籍；管理問題 ；創新觀念
中圖分類號：F293.33文獻標識碼：A
房地產產權是指權利人根據法律對其擁有的房產享有的權利，包括占有權、使用權以及支配權，在法律概念上它是排他性的絕對權。權利人對房產享有權利的同時需要承擔義務，包括主動登記房產，繳納房產稅等稅費，不定期對房產進行修繕養護。產籍是對取得房產相關資料的總稱，包括圖紙，賬簿，冊子等，產權產籍管理作為基礎工作，涉獵的范圍較廣，因為管理過程中面臨的問題也較多，創新產權產籍管理理念是規范房地產行業的當務之急。
一 、產權產籍管理之間的關系闡述
產籍管理是基于產權管理的
在房地產權屬管理過程中，產權申報登記，房地產測繪等相關產權管理工作是需要優先開展的工作項目。在產權申報，測繪等管理過程中收集到的資料以及檔案即成為產籍資料，由此可見，產籍管理工作是基于產權管理展開的。產權管理工作的優劣直接決定了產籍管理工作能否取得成功。如果產權登記等產權管理工作不存在，那么產籍管理工作便無從談起。
產權管理工作是依據產籍管理工作進行的
產籍資料主要是記錄產權的初始狀態以及變化情況，具備檔案的屬性，它起源于產權管理，同時為產權管理服務。在產權出現糾紛，問題等情況下，需要依靠產籍管理，查詢資料得到證明，依據產籍資料，同時嚴格遵守國家法律，對產權糾紛做出公平的判決。產籍工作沒有科學化，產權管理工作便不能有序的進行。
產權產籍管理工作相互作用
產權產籍管理的對像不同，前者是對權屬以及變化的管理，后者是對資料的歸集管理，因此，它們之間的工作程序與方法也不盡相同，但是它們之間仍然有著密不可分的關系。實際上，產籍歸屬于產權管理，屬于產權管理工作的一部分，在實際工作過程中，它們應該需要保持高度的一致，采取集中統一下的分級管理，采取六字方針“誰受理，誰管理”。產權管理是產籍管理的基礎，產籍管理的科學化為產權管理工作保駕護航。
二、 產權產籍管理問題淺析
（一）產權資料收集工作沒有得到應有的重視
隨著我國城市化進程不斷加快，活躍的房地產產業帶來了更多的產權產籍管理工作，涉及的工作范圍不斷擴大。產權管理工作不斷增多，例如城市改造，老舊建筑物的拆遷，房產繼承、買賣、抵押等房產交易活動，同時在一系列的房產交易活動中，都涉及到房產資料的收集、整理、記錄和變更，產籍管理工作也日漸增多。但是，在實際產權變更過程中，產籍管理人員并沒有參與其中，所有的產權資料的收集工作都在產權登記部門，因此產籍與實際產權常常發生矛盾，存在分歧，甚至出現漏登記的情況，產權產籍管理工作面臨較大的風險。
（二）管理部門重視證件的發放，輕視實際的管理工作
在實際的產權產籍管理工作中，房屋產權登記工作是各級房產登記部門的工作重心，證件發放后，疏忽日常管理工作，不及時辦理各類產權注銷，轉移以及變更手續，造成產權統計存在疏漏。例如，在房屋拆遷過程中注銷登記滯后辦理或者根本不予辦理，等新房建成之后直接辦理產權登記，一房多證的現象層出不窮，再如，房屋產權轉移過程中，管理部門沒有及時掌握產權轉移情況，產權交易人怠于辦理轉移登記手續，使得國家稅收流失，房產管理工作便失去了主動性，給實際管理工作帶來困擾。
房屋面積統計標準不一
確認房屋面積不僅是房產持有人重視的，還是產權管理工作中難以把握的一點。在實際管理工作中，經常出現以下兩種情況，一種是商品房面積計量存在較大爭議，另一種是房屋產權在證件驗證與更換過程中，房屋面積與原來的面積不一致。出現以上兩個問題的主要原因是房屋面積測量以及計算過程中存在較多的變化，各個地方政府相關部門對于房屋面積的計量標準不一，房地產管理部門、實際測量部門以及房產開發商都有自身測量的辦法，遵守的政策以及法律法規也不一而足，導致房屋面積統計沒有統一標準，產權管理工作存在較大的糾紛。
產權產籍管理工作隊伍建設不足
當前產權產籍管理體系中，專業人才比較欠缺，缺乏復合型人才。隨著房地產市場不斷白熱化，不論是產權產籍管理工作的內容還是專業要求都有了很大的提升，那么必然對管理工作人員有了更大的要求。目前的管理人員與時代的要求還是存在一定的距離。產權產籍管理部門的工作人員平均年齡較大，學歷不高，缺乏一定專業素養的同時，對新鮮事物也不容易適應，工作理念較為落后，總是被動接受管理工作，理論知識以及專業水平都較為欠缺，不能熟練掌握現代化的管理水平，給產權產籍管理工作造成較大阻礙。
三、新時期下如何運用創新觀念應對產權產籍管理問題
（一）加強房屋產權證與土地所有權證的管理
隨著我國社會主義建設步伐的不斷加快，房屋產權證與土地所有權證頻繁出現撞車事件，主要是因為房屋、土地歸屬于兩個不同的管理部門在管理與執行國家法律政策的過程中存在偏差，過于強調自己部門的權力，同時管理部門之間溝通不暢，只顧自己操作，從而各個實行證件發放。所以，這一問題的有效解決主要依靠兩個主管部門堅持依法辦事，部門之間保持有效的溝通，建立有效的信息溝通機制，甚至可以將此問題信息化，共享彼此的資源，保證產權產籍管理工作科學化、系統化。
（二）建立統一的房屋計量標準
因為有關部門忽視了將房屋測繪與面積計算規范化這一問題，造成產權產籍管理工作出現較大偏差。因此，需要管理人員認真對待房產面積確認這一問題，堅決杜絕政出門多，各自為政的現象，必須要加強面積確認的合法性，建立統一標準。目前，國務院有關部門針對這一問題作出了明確規范，出臺了如《房屋測量規范》、《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規則》等政策。各個管理部門應該嚴格遵守國家規章制度，測量計算房屋面積，如果出現異議，應該上報上級部門，在相關部門作出解釋之后對房屋面積重新進行測量和計算，使得產權產籍管理工作規范化。
加強政府管理職能，實現長效管理
針對城市產權產籍管理，我國已經出臺了相關的法律法規，建設部門也頒布了具體的行政規章，實際上，城市房屋產權產籍管理是有法可依的，因此針對城市產權產籍管理主要是要解決違法管理的問題。解決這一問題就要求房屋產權產籍管理部門務必要強化管理職能，嚴肅執法，違法必究。產權產籍管理部門務必要引導房屋所有權人步入法律軌道，切實考慮他們的利益，保障其合法權益。產權產籍管理的最大目標是追求房屋產權證與房屋實際情況一致，同時它也是衡量產權產籍管理工作的標準。如何實現這個目標，需要有關部門堅持長效管理，加強工作人員的業務素質，保持高度敬業愛崗精神。
四、結語
產權產籍管理無論對于企業還是個人來講都意義重大，房產是現代人財產的重要組成部門，管理工作做到位既有利于國家也有利于人民，因此產權產籍管理工作的好壞對于社會的穩定、國家的稅收收入都有重要意義。產權產籍的有效管理是經濟社會發展的前提條件，為國家經濟建設提供重要依據。
參考文獻
[1] 李紅海.房地產權屬檔案管理亟待解決的幾個問題[J].房地產行政管理，2006（11）
