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國有土地征收補償評估辦法范文1
【關鍵詞】拆遷問題；集體土地；房屋征收評估方法
1.政策背景和相關政策體系
從2001年6月13日國務院公布《城市房屋拆遷管理條例》到2011年1月21日頒布《國有土地上房屋征收與補償條例》，已度過了將近十年時間。這十年可謂是中國城市發展的黃金十年。一方面全國的城市化飛速發展，城市化率從2001年的37.66%到2011年已超過了50%，中國的城市不斷地向郊區的村莊農田擴張；另一方面，城市新區的大規模開發和快速發展也促使著老城區加快改造的步伐，舊城改造工程幾乎始終貫穿著大中型城市這十年的發展歷程當中，成為城市發展更新的一條主線。
中國城市化快速發展的同時，也伴隨著產生了許多的社會問題。其中被廣泛關注的拆遷問題成為這兩年激化社會矛盾、影響社會主義和諧社會建設的一大頑疾。不得不承認，政府在城市化所帶來的巨大利益的誘惑下，對拆遷工作缺乏科學合理的管理。也正因為如此，出臺《國有土地上房屋征收與補償條例》以及《國有土地上房屋征收評估辦法》，對地方政府的拆遷工作做出更與時俱進的規定和指導，就顯得十分的迫切和必要。此外，我們也應該看到，城市化進程未來發展的重點將是在城市周邊的農村區域，而在這方面，國家的政策法規制定還很不健全，多以地方性政策法規為主。因此，集體土地上的房屋征收補償以及評估辦法的規定，將是下一步國家針對城市開發建設工作要重點研究和探討的核心領域。以下是房屋征收補償政策體系的梳理。如圖1.1所示。
圖1.1 屋征收補償政策體系
2.房屋征收評估的特殊性
通常情況下，房地產評估的目的是為交易雙方在房屋買賣、租賃、抵押以及典當等市場交易過程中，提供專業的房屋市場價值評估結果。而房屋征收評估特殊在交易雙方的之一是政府部門。政府為了基礎設施建設、舊城改造等公共利益的實現，需要對國有土地上房屋進行征收。因此，在政府的主導下，在公共利益遠大于個人私利的原則下，房屋征收評估從為一般的純粹市場行為提供服務蛻變成為參雜著政府強制意味和部分福利色彩的半市場或偽市場行為提供服務。
之所以這樣，是因為房屋征收評估是為進行房屋征收補償所提供的一種技術依據，歸根結底還是為了“和諧拆遷”。一些地區的縣市或者鄉鎮，當地政府比較強勢，房屋征收評估標準就相對市場價值低一些；而一、二線的大中型城市，由于近兩年國有土地上的房屋征收通常都涉及舊城改造，情況復雜，按照市場價值評估的結果根本滿足不了被征收房屋所有權人的補償要求。政府為推進工作，只能調高評估標準或者通過增加其他補償條款已使得拆遷工作能夠順利開展。
3.集體建設用地上房屋征收評估的簡單探討
從借鑒新出臺的《國有用地上房屋征收評估辦法》的角度，來探討集體建設用地上的房屋征收評估，首先應對兩種權屬用地的房屋進行比較。按照《中國人民共和國房地產管理法》，國有土地上房屋所有權人擁有70年的房屋所有權。只要是出讓用地上的房屋都允許進行交易，劃撥用地上的滿足一定條件也可以進行交易。因此，可以認為國有土地上房屋所有權人擁有對房屋所有權，包括占用權、使用權、收益權和處置權；而集體土地上房屋（通常為村民宅基地上的民宅）雖然也是所有權，但是卻是不完整的所有權，原因是村民不享有對宅基地上房屋的處置權，即轉讓買賣的權利。
始終爭議不斷的“小產權房”就是指未進行征地手續建在集體土地上的房地產?！靶‘a權”很形象的說明了這部分房產在權利屬性方面的尷尬處境。
集體土地上房屋不能轉讓買賣這一特點，將對房屋征收評估工作產生兩方面的重要影響：（1）目前房地產評估方法中使用最為廣泛的市場法無法運用到集體土地上房屋征收評估當中，因為所有的類似的集體土地上房屋都不能買賣。沒有一個集體土地房屋交易的市場，何來類似房地產的市場價格呢？（2）既然沒有集體土地上的房屋成交價格，我們是否可以借鑒條件類似的國有土地上的房屋成交價呢？兩類房屋的區別正如前面分析，由于國有土地上房屋可以轉讓買賣，而集體土地上的卻不能。從資產的流動性和可變現能力上考慮，兩類房屋作為資產的價格將相差很多。
筆者在對哈爾濱哈西地區道里片區“小產權房”的調研中，也印證的以上結論。哈西道里片區現屬于典型的城鄉結合部地區。片區內有三個村屯，分別是金山村、城鄉村和城西村。其中金山村和城西村的村集體都各自集資修建了6-7層的多層樓房。樓房于2004年修建，建筑程度較新。
從筆者對當地一位售樓中介的訪談和租房電話的詢問了解，金山村的小產權房——金山花園（毛坯）平均售價在2900元/平米左右，普通兩居室的房租為1200元/月，如圖3.1（a）所示；城西村的小產權房——鴻翔家園平均售價為2800元/平米，普通兩居室的房租為1200元/月如圖3.1（b）所示。而僅一路之隔的群力新區的房地產樓盤（毛坯）的平均售價在7000元/平米。
根據以上調研數據分析：首先，從市場法角度分析，兩個村的小產權房要比周邊的房地產樓盤低出一半還多，即使考慮到周邊設施和環境因素的修正，這樣的價格差距也是懸殊的。其次，兩個村小產權房的租售比低。兩居按80平米計，租售比約為1：200，國際慣例在1：200到1：300之間，周邊的群力新區樓盤的租售比1：350左右。從房地產評估的收益法角度看，兩個村小產權房相對于國有土地上房屋的價值要低很多。
因此，可以得出結論，從理論上和實際情況上看，集體土地上的房屋都不能夠參照類似條件的國有土地上房屋市場價，同時又不具備集體土地上房屋的交易市場。所以，市場法無法運用到集體土地房屋征收評估上。如果一定要用，也就只有參照違法的、拿不上桌面的小產權房的市場價了。
4.集體土地房屋征收評估的實際情況
目前，集體土地房屋征收評估還未有國家性的政策法規出臺，各地方政府也很少有針對集體土地房屋征收的評估工作專門出臺實施細則的。但是，在各地區的集體土地房屋拆遷管理辦法中可以看出目前的評估方法多采用成本法。下面以北京市為例具體分析。
北京市政府在2003年出臺了《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》，《辦法》對集體土地房屋拆遷管理作出了詳細規定。其中，《辦法》的第十四條中明確規定：“拆遷宅基地上房屋實行貨幣補償的，拆遷人應當向被拆遷人支付補償款。補償款按照被拆除房屋的重置成新價和宅基地的區位補償價確定。房屋重置成新價的評估規則和宅基地區位補償價的計算辦法由北京市國土房管局制定并公布”。《辦法》中按照重置成新價和宅基地區位補償價進行補償的方式，可以看做是采用的成本法。
房屋拆遷中所稱重置成新價，是指用估價時點的建筑材料和建筑技術，按估價時點的價格水平，重新建造與估價對象具有同等功能效用并且在相同成新狀態下的建筑物的正常價格。為此北京市專門出臺了《北京市房屋重置成新價評估技術標準》，《標準》中對平房、中式樓房重置成新價評估有非常詳細的規定，包括估價路線、部件及分值等詳細的估算標準和各類計分表格。重置成新價對房屋本身的價值按照建設成本的方式進行了評估。
房屋區位補償價是指被拆遷范圍內房屋每平方米平均土地使用權價值。宅基地區位補償價的確定，按照市國土房管局《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法實施意見》第六項第二十五條的規定，宅基地區位補償計算公式：宅基地區位補償價=（當地普通住宅指導價-房屋重置成新均價）×戶均安置面積÷戶均宅基地面積。
5.結論
通過對房屋征收政策的梳理，可以看出雖然國家對國有土地上房屋征收評估相繼出臺了一系列政策，但在集體土地上房屋征收評估政策方面的還是空白。為此，在研究借鑒國有土地上的房屋征收評估政策的基礎上，結合兩類權屬土地上房屋的區別，得出結論：市場比較法不適用于集體土地上的房屋征收評估，未來出臺的集體土地上房屋征收評估政策很可能繼續延用當前各地方政府在集體土地房屋拆遷補償中使用的成本法。
參考文獻
[1]《城市房屋拆遷管理條例》
[2]《城市房屋拆遷估價指導意見》
[3]《國有土地上房屋征收與補償條例》
[4]《中華人民共和國土地管理法》
[5]《中國人民共和國房地產管理法》
[6]《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》
[7]《北京市房屋重置成新價評估技術標準》
[8]《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法實施意見》
國有土地征收補償評估辦法范文2
建設區域內涉及國有土地上房屋征收補償
（征求意見稿）
因實施諸暨市2021年“三改”專項行動工程項目建設需要，擬對諸暨市暨南街道城新村（局部）城中村改造、暨陽街道孫陳村袁家村（局部）城中村改造、暨陽街道“暨陽印記”項目涉及人民中路、朱公湖新村等局部區域、浣東街道諸中村新東自然村和城東村東山吳自然村城中村改造、浣東街道盛名路以東工業園區、浙江恒久機械集團有限公司（陶朱街道迎賓路8號）、白門至大路楊公路建設工程、紹大線改建工程、G60科創走廊諸暨創新港項目、店口鎮集鎮改造及大唐街道集鎮改造等工程項目建設區域涉及的國有土地上房屋實施征收，按照國務院 590 號令《國有土地上房屋征收與補償條例》《浙江省國有土地上房屋征收與補償條例》《諸暨市國有土地上房屋征收與補償辦法》及房屋征收相關法律法規的規定，制定本房屋征收補償方案。
一、房屋征收目的
為加快實施城市更新、新型集鎮建設、及交通工程項目建設需要，對相關地塊實施綜合改造，并對改造區域內的國有土地上房屋實施征收并補償安置。
二、房屋征收范圍
諸暨市暨南街道城新村（局部）城中村改造、暨陽街道孫陳村袁家村（局部）城中村改造、暨陽街道“暨陽印記”項目涉及人民中路、朱公湖新村等局部區域、浣東街道諸中村新東自然村和城東村東山吳自然村城中村改造、浣東街道盛名路以東工業園區、浙江恒久機械集團有限公司（陶朱街道迎賓路8號）、白門至大路楊公路建設工程、紹大線改建工程、G60科創走廊諸暨創新港項目、店口鎮集鎮改造及大唐街道集鎮改造等工程項目建設區域涉及的國有土地上房屋。（具體范圍以房屋征收紅線圖為準）
三、補償資金情況
項目所需房屋征收補償資金由各相關出資單位籌措解決，并已全部到位。
四、征收補償方式
1.住宅房屋的補償
實施貨幣補償和產權調換公寓房安置（包括市場化安置）兩種安置方式。選擇貨幣補償的按照被征收房屋的評估價再給予15%的貨幣補助。產權調換公寓房安置實行拆一還一”補差價，被征收人也可選擇市場化安置，通過向被征收戶開具《商品房安置購房證明》的形式發放安置房補助，鼓勵被征收戶向房產市場購置商品房用于安置，房產企業憑《商品房安置購房證明》向征收部門結算安置房款的安置方式，并按政策相關規定進行具體結算。
2.非住宅房屋的補償
原則上實行貨幣補償安置。其中用地性質為工業及參照工業類土地上的房屋征收，按照成本法對土地及房屋進行評估，并按評估價值進行補償，再給予15%貨幣補助。用地性質為商業或辦公用房的，按照市場評估價格進行補償，再給予15%貨幣補助。
五、相關政策補助標準
1.住宅房屋
（1）搬家費：按照2000元/戶計發兩次，其中被征收房屋合法建筑面積超過80㎡部分按標準再給予10元/㎡計發兩次搬家費。
（2）臨時安置補助費：選擇產權調換市場化安置或貨 幣補償并自行解決安置用房的，過渡期限為20個月，市區范圍內按照被征收房屋合法建筑面積每月20元/㎡發放（鎮鄉按照當地住宅房屋市場租賃情況確定），計發 20 個月；每戶每月不低于500元。
（3）裝潢補償：按照評估的價格補償，放棄評估的按 照 500 元/㎡補償。
2.非住宅房屋
（1）搬遷費：工業及參照工業類的按被征收合法土地面積200元/㎡計發；用地性質為商業或辦公用房的按被征收合法建筑面積200元/㎡計發。
（2）臨時安置補助費：工業及參照工業類的按被征收合法土地面積200 元/㎡計發；用地性質為商業或辦公用房的按被征收合法建筑面積200元/㎡計發。
（3）職工歇業損失：憑從業人員勞動合同、參保依據 及征收公告前三個月的工資清冊，補助一年期的生活費6000元/人。
（4）停業停產損失補助；依據被征收單位有效的營業 執照、稅務登記證及納稅證明，按被征收房地產的評估價值的 6%給予補助。
（5）機械設備的補償：按照評估的價格進行補償，可以拆裝的補償拆裝搬遷調試費用。
（6）裝潢補償：按照評估的價格補償。
六、簽約及搬遷期限
房屋征收工作計劃在2021年4月下旬開始實施至2021年9月下旬結束，為期半年，其中在公告規定的簽約搬遷截止日前簽約并搬遷完畢的發給按時簽約搬遷獎，按合法房屋征收建筑面積550元/㎡計發（其中工業及參照工業類用地的除外）。逾期簽約或搬遷的，不再計發按時簽約搬遷獎。
國有土地征收補償評估辦法范文3
【關鍵詞】國有土地；制度；房屋征收；保證
中圖分類號：D922.33 文獻標識碼： A
自《房屋征收條例》出臺和實施以來，我國在國有土地上房屋征收補償方案方面存在的不足正在不斷的體現出來，并因此而導致了大量征收糾紛的出現，在一定時間內已成為社會矛盾的熱點，對于和諧社會的構建帶來了極大的影響。因而為了確保《房屋征收條例》得到有效的實施，筆者結合自身工作實踐，提出以下幾點探究性的分析。
1.國有土地上房屋征收制度保證的根本前提
為了確保國有土地上房屋征收得到制度上的保障，就必須始終堅持民主決策的基本原則，切實加強對社會穩定風險評估，才能實現合法征收，也是房屋征收的根本前提。
1.1始終堅持民主決策的基本原則
民主決策是《房屋征收條例》中提出的國有土地上房屋征收原則。即在廣泛聽取民意的同時，還應征詢房屋被征收人所提出的意見，盡可能地確保房屋征收行為的支持率得到有效的保障和提升。因此房屋征收決策的民主性、透明性、科學性。
1.2切實加強對社會穩定風險評估
任何工作的開展都具有一定的風險，而為了工作成效的提升，就必須加強對風險的評估，才能更好地采取有效的措施，盡可能地降低因風險而帶來的損失。因此對于房屋征收工作的開展更應如此。所以為了確保房屋征收的合法性，得到被征收人的支持，就必須加強對其風險的評估。否則就會引發諸多導致社會和諧被破壞的現象發生。所以在做出征收決定，作為政府職能部門，必須組織專家加強對房屋證書開展而可能的導致社會穩定風險的評估，對存在的風險因素進行分析的同時提出相應的措施予以解決，當發現由于征收可能對社會穩定帶來重大影響時，就必須否決征收決定，最大化的確保政府征收決定的科學合理性。與此同時，還應加強與人民群眾的溝通，對民情民意有一個全面的掌握或了解，著力實現政府工作的社會化，廣納諫言，以最大化的確保房屋征收工作得到有效的制度保障[1]。
2.國有土地上房屋征收制度保證的主要措施
2.1人性化的征收國有土地上的房屋
目前，人性化已成為政府部門為人民群眾服務水平高低的重要指標，因此在國有土地上征收房屋時，除了要嚴格按照《房屋征收條例》第十七條之相關規定的基礎上，還應確保征收過程的人性化，基于此，筆者提出以下幾點人性化的征收措施。一是從提高征收補償靈活性入手，既能選擇采取貨幣的方式對被征收人進行補償，同時也能采用房屋產權置換的方式進行補償，所以作為政府部門，還應為此提供置換產權的房屋，同時還應房屋產權置換過程中，新舊房屋之間的差價，若征收房屋的價值低于所置換房屋的價值，則應要求被征收人向政府補差價，反之，則應由政府向被征收人補差價，并盡可能確保所提供的房屋與被征收房屋的地段相同或相近，總之，必須征得被征收人的同意。二是結合實際采取針對性的補償方式，例如被征收人由于房屋被征收而搬遷時所產生的搬遷費應有征收部門進行支付，對于置換房屋產權的被征收人，在置換之前，被征收人由于房屋被征收而臨時安置時所產生的搬遷費應有征收部門進行支付，或為其提供周轉房，以此最大化的確保被征收人因為房屋征收導致的利益損失降低最低甚至不損失，體現補償方式的多元化；三是對于生活條件上存在困難的被征收人而言，若其與住房保障條件相符，在享受上述個性化服務的同時，還應將其優先享受住房保障，在促進其居住條件改善的同時進一步彰顯房屋征收的人性化[2]。
2.2市場杠桿下評估和確定補償價值
隨著市場經濟時代的到來和不斷的發展，我國很多行業的發展得益于市場的杠桿作用和調節作用。因而在對國有土地上的房屋進行征收時，必須嚴格按照《房屋征收條例》中的第十九條之規定的相關內容對被征收房屋的補償價值進行確定，最大化的避免出現只補房而不補地的傳統貨幣補償中的不足，通過市場的杠桿作用對房屋的價值完全體現出來。與此同時，在通過市場確定房屋的補償價值時，還應嚴格按照《房屋征收條例》中有關被征收房屋價值評估之相關規定進行科學的評估，若被征收人對評估價值不認可，則可向評估機構申請進行復核評估，若對復核結果仍不認可，則可以向評估專業委員會對其進行鑒定，并由所在地的縣一級的住建部門制定相應的評估辦法，同時還應向社會廣泛的公開征求意見，最大化的確保房屋的補償價值得到科學的確定，確保房屋被征收人能在同等區位中以市場價夠得類似住房，保證房屋被征收人的合法權益。
2.3實行補償決定與強制搬遷相分離
政府作為征收房屋的主體，因此在嚴格按照《房屋征收條例》的相關規定下，有權作出被征收房屋的補償決定，若房屋被征收人沒有在規定期限內提請復議或行政訴訟時，那么該補償決定的法律效率就會生效，但是房屋被征收對象拒絕執行時，人民政府可以向人民法院申請對不成決定強制性的執行。但為了保護房屋被征收人合法的權益，應嚴格按照《房屋征收條例》中提出的實行補償決定與強制搬遷相分離的規定，人民政府在向法院申請強制執行時應接受司法的審查，若審查后發現補償決定的程序違法和法律缺乏適用性以及根據錯誤等，即使房屋被征收人沒有提請復議和行政訴訟時，同樣應補償決定撤銷，利用司法審查對錯誤的補償決定進行完善和改進。
2.4被征收人行政訴訟權利得到保障
《房屋征收條例》對征收決定法定條件、作出決定的程序等均作了詳細的規定，如果對不符合規定條件的項目，政府作出征收決定，或者作出的征收決定程序違法，或者征收決定損害了被征收人的合法利益，作為被征收人可以依法提起行政訴訟，要求法院對征收決議予以撤銷。如果政府不能提供充足的證據和法律依據來支持作出的征收決定，法院就會作出撤銷征收決定的判決。此外被征收人最關心的就是補償安置結果，征收決定作出之后，就需要與被征收人就補償安置問題進行協商，經過協商達成一致意見時，應及時簽訂補償安置協議，并全面履行。若無法達成協議，在征收決定規定期限后由政府作出補償決定[3]。
3.結語
綜上所述，《房屋征收條例》為國有土地上房屋征收提供了良好的制度保證。因而為確保房屋被征收人的合法權益得到有效的保護，就應以合法征收為前提，在堅持民主決策的基本原則的基礎上，切實加強對社會穩定風險評估，人性化的征收國有土地上的房屋，利用市場杠桿下評估和確定補償價值，實行補償決定與強制搬遷相分離，保障被征收人行政訴訟權利，最大化的實現房屋征部門收與被征收人的雙贏。
【參考文獻】
[1]吳海洋.淺析國有土地上房屋征收與補償工作[J].現代交際，2013，12:16.
國有土地征收補償評估辦法范文4
一、依法征收是做好房屋征收補償工作的前提
嚴格依照《征收條例》等法律法規開展征收工作，既是維護公共利益、被征收房屋所有權人合法權益的需要，又是順利開展征收和保護征收從業人員的需要。故此，以依法征收為主線，嚴格執行征收條件和程序，有序地實施征收工作尤為重要。
首先要符合六個征收前置條件：1.符合公共利益的需要；2.符合我市國民經濟和社會發展規劃；3.符合土地利用總體規劃；4.符合城市規劃；5.符合專項規劃； 6.如以保障性安居工程建設、舊城區改建名義申報，則該項目應當納入市國民經濟和社會發展年度計劃。其次，征收程序要不含糊：征收申報、初步審定、調查登記、擬定方案、組織論證、征求意見、公布修改情況、組織聽證、風險評估、作出決定、公告、通知停辦手續一步也不能少。再次，補償程序要到位：確定評估機構、簽訂評估合同、提出分戶價格、公示評估結果、提供評估報告、復核評估報告、組織技術鑒定、訂立補償協議、作出補償決定、申請強制執行、公布補償情況、公布審計結果每個環節都要到位。
二、解釋到位是做好房屋征收補償工作的橋梁
《征收條例》實施后，各地積極派員參加住建部和住建廳組織的培訓。同時，借助廣播、電視、報紙、網絡等媒體；采取橫幅、板報、政策解答等形式，廣泛宣傳《征收條例》的相關規定，解釋征收與拆遷的不同之處，讓廣大群眾理解《征收條例》的新規定，支持政府的房屋征收工作，服務我市工業化、城鎮化建設，取得了良好的效果。如《國有土地上房屋征收與補償條例實用問答》、《國有土地上房屋征收與補償條例釋義》、《國有土地上房屋征收評估辦法》等書籍，從更細、更深、更實用、可操作性的角度來研究學習，并擬出政府、征收部門、受委托單位的工作職責，征收程序圖、補償安置方案制定流程圖以及征收過程中所需的一系列規范性文書，為征收工作的實際操作打下堅實的基礎。同時，公布建設項目規劃和建成后的效果圖，讓群眾憧憬美好的未來，增強建設美好家園的貢獻感，達到征收人與被征收人思想上的溝通，讓群眾理解、支持征收工作。
三、高位推進是做好房屋征收補償工作的關鍵
房屋征收工作難度大，需要解決的問題多，只有堅強的領導作后盾才能順利推動。在房屋征收過程中，各地主要領導親力親為，通過電視講話，現場巡查，召開動員會、推進會、調度會等形式，甚至親自掛帥包戶做動遷，顯現出政府的堅強決心和表率作用，有力地推動了房屋征收工作。同時，實行社會穩定風險評估。在作出房屋征收決定前，征收部門都能結合本地實際和征收項目的個性，進行社會穩定風險評估，對可能出現的風險進行識別，在征收過程中盡可能做到規避風險，征收條件不具備或風險系數高的項目實行暫緩。
四、專業隊伍是做好房屋征收補償工作的基礎
從調研的情況看，沒有開展征收工作的縣征收機構、人員、編制、經費基本上未落實；開展緩慢或力度不夠的縣基本上屬于征收從業人員財政撥款未落實、勁頭不足、牢騷滿腹；但征收工作開展好的玉山縣在《征收條例》頒布后，馬上就成立了房屋征收補償辦公室，機構級別為副科，在編22人全部解決財政撥款，征收項目一個接一個，征收工作人員精神振奮。可見，一個專業性強、勇于擔當、敢于吃苦的房屋征收團隊是成功的力量所在。
五、補償合理是做好房屋征收補償工作的保障
為了制定出科學合理、操作性強的征收補償方案，則要改變往日“先結婚，后戀愛”的做法，工作人員要逐一登門入戶，充分了解被征收戶的房屋狀況、基本要求、思想動態、家里的特殊情況等，在做到“胸有成竹”的基礎上，依據相關法律法規，制定出扎根實際、便于操作的房屋征收補償方案。如：玉山、德興、萬年、波陽等縣由于充分吸納了被征收群眾合情合理的意見和建議，遵循了市場規律，補償方案凸顯出客觀、公正、惠民等基本特性，為整個征收工作的順利開展奠定了堅實基礎。同時，還制定了《房屋征收補償信息公開制度》。確保房屋征收的相關法律、法規政策常年向社會公布；房屋征收決定、房屋征收補償方案、房屋征收補助獎勵政策和標準、補償決定在征收范圍內公布；房屋調查結果、初步評估結果、分戶補償情況等能在征收范圍內向被征收人及時公布。如凡是支持配合征收工作，按時完成搬遷的被征收人應當給予諸如階段搬遷獎、快速搬遷獎、安置房公攤面積差獎等，讓先搬者多受益，晚搬者少受益。做到拆官拆民一個樣、拆富拆窮一個樣、拆生拆熟一個樣，杜絕“多叫的鳥兒多吃食”等不公平現象的發生。
六、安置到位是做好房屋征收補償工作的后盾
為做好征收工作，各地都能多方籌措資金，做到錢不到帳、安置房不開工就不正式啟動房屋征收。實行補償款專款專用，全額撥入征收辦的專戶，由征收辦統一把關，做到即簽即付，使被征收人放心，沒有“打白條”的現象。針對安置房未完工的情況，采用先給予貨幣補償，待安置房建好后再購買的辦法，有效地觶決了被拆遷人的后顧之憂。
安置到位還要體現公平公正。在征收的執行過程中，應嚴格按照政策標準，奉行公平、公正、公開，合情、合理、合法的原則，做到一碗水端平、一把尺子量到底的工作方法。嚴格落實拆前拆后一個樣、拆大拆小一個樣、拆官拆民一個樣、拆富拆窮一個樣、拆生拆熟一個樣的征收準則，杜絕“先簽約吃虧，后簽約受益”、“多叫的鳥兒多吃食”、私情補償等不公平現象的發生，從而贏得被征收戶的充分信任和積極配合。
安置到位還要體現優先保障，只要被征收人符合住房保障條件，就可按簽約拆除先后順序優先享受保障性住房。如玉山縣七星街棚戶區改造項目安置保障性住房24戶，解放中路棚戶區改造項目安置保障性住房5戶，萬年縣安置保障性住房4戶。
七、和諧征收是做好房屋征收補償工作的保證
在征收過程中，以維護群眾利益為出發點和落腳點，從制定征收補償方案到補償安置等每一個環節都應滲透這一理念，堅持“剛性政策，柔性操作”，用換位思考和“五心”（接待群眾要熱心、調查摸底要細心、說服動員要耐心、簽訂合同要有公心、心中擁有廉潔心）的工作方法開展征收工作，主動為被征收戶排憂解難，有的為被征收人搬家、有的向被征收人賀喜、有的為被征收人送醫就診等。通過溝通，干群關系融洽了，征收工作的負面影響降低了，征收工作在和諧穩定的社會氛圍中有序推進。如萬年縣林業局棚戶區改造項目，變政府主導為引導，由被征收人自行開展動遷，由于有一戶情況特殊，不配合征收工作，其它被征收人則每戶籌了2000元給予其補助，從而終于實現了順利征收。同時，選定評估機構民主，各地征收部門能嚴格按照《征收評估辦法》的規定，有的采用每戶送達選定評估機構征求意見表的形式，由被征收人協商確定評估機構；有的采用搖號選定的方式?？傊加妹裰鞯姆绞?、少數服從多數的方式選定評估機構。
八、部門配合是做好房屋征收補償工作的靠山
國有土地征收補償評估辦法范文5
關鍵詞：房屋征收與補償；公共利益；評估標準
財產權，作為公民的一項基本權利，是神圣不可侵犯的。然在特定的條件下，財產權并非絕對雷打不動，因公共利益的需要，國家在某些情況下可以對私有財產進行征收、征用并給予補償，由而出現了相應的征收與補償規定。貴陽市在舊城區改造過程中，房屋征收過程是最艱難、也是存在爭議最多的階段。在拆遷過程中的自傷甚至自焚事件屢見不鮮，諸多激烈的動遷矛盾，足以說明動拆遷本身就存在一些或大或小的問題，這些問題處理不當演變成矛盾激化，成為釀成極端事件的原因。
《國有土地上房屋征收與補償條例》的出臺改變原有的《城市房屋拆遷管理條例》中一些不合理的規定，強調了私權保護，增加了對城市房屋征收中的被征收人的保護，同時，貴州省人民政府辦公廳印發《貴州省國有土地上房屋征收補償住房保障辦法（暫行）》《貴州省國有土地上房屋征收評估機構選定辦法（暫行）》《貴州省國有土地上房屋征收停產停業損失補償指導意見》，這些無疑具有進步意義，然貴州省貴陽市作為西南地區較大的省會城市，作為少數民族人口較多的城市，對房屋征收與補償的研究，對于維護貴州地區民族團結，維護民族社會穩定，保護公民私有財產等具有重要意義。
貴州省房屋征收與補償的現狀及面臨的問題。以貴陽市為代表的貴州省在舊城建設改造的過程中，對征收決定、公共利益、征收程序等方面解釋欠缺，不能夠準確把握條例精神，補償方案不太完善，補償性決定多不被市民所接納，同時，司法強拆，面臨嚴峻挑戰，如果沒有有效的程序或制度為前提，會導致侵權、濫權，滋生腐敗。因此，貴州省在房屋征收與補償上面臨的一系列問題急需解決。
一、公共利益的界定與把握
基于公共利益的目的，是房屋征收補償的動因。這不僅與《憲法》、《物權法》所規定的基于公共利益的目的而征收公民的私有財產是相一致的，而且在某種程度上能預防拆遷泛濫現象的產生。在貴州省貴陽市房屋征收與補償的現實案例中，公共利益的限定詞"國家安全"在具體操作中應當歧義不大，但將"促進國民經濟和社會發展"作為公共利益的一個點，明顯會出現誤讀。此標準指的是什么，怎樣的征收才體現現實的符合國民經濟和社會發展的目的？對于貴陽而言，不管是投入開設一家企業工廠，抑或是修建一個公共場所，甚至于開發一個小區，紙面上看是有利于促進國民經濟和社會發展的行為，將如上一切"促進國民經濟和社會發展"的行為都界定成為“公共利益”，對此概念把握，不僅沒有起到有效的限定作用，反而使得"公共利益"的界限模糊或是模糊。
二、市場價格認定存在的問題
條例與辦法給人感覺是房屋征收在以后就不會"低于市場價"，但是我們觀察到對"市場價格"之類限制詞類似房地產的認定，貴陽市不同地段的同類房屋市場價格相差大，事實上就為征收與補償留下了較大的操作空間。而對于產權調換的補償方式，若征收后原地被改建為公共設施場所，周邊又無房可供被征收人回遷，這個規定就成為"一紙空文"。貴陽舊城改建牽扯到的是一攬子計劃，要有現成的住房可提供，才能保障被征收人的回遷權利，但貴陽市房屋征收與補償在實際操作中往往能做到的可能性很小，所以公民的產權調換缺乏強有力的法律保障。即使貴陽市居民選擇進行產權置換，但如果是從生活環境、交通、地段等資源相對較好的區域轉到較差的區域，反過頭來又給居住生活帶來諸多不便，這就讓居民的生活質量不升反降。另外條文和辦法中征收房屋"不得以營利為目的"的規定，言辭顯得過于不清晰。征收房屋的具體成本是多少，賣地收入又是多少，超過多少屬于營利的范疇，倘若這些問題得不到解決，此規定注定是不能操作。
三、評估機制存在的漏洞
貴陽市房屋的征收與補償，伴隨而來的是如何衡量房屋的價值，這就需要去評估。然而，在貴陽市現實的評估只會去考慮房屋的實際造價，地理位置等因素以及現在的市值，將來的升值空間等等，這只是一種客觀的評估，一座房屋所承載的遠不止這些，它還包括一個人或一戶人家的精神寄托以及之前所包括的人生規劃，這些遠遠不能用現有的評估機制區衡量，精神的歸宿在一定程度上遠勝于物質的補償。
針對貴州省貴陽市房屋征收與補償面臨的問題，我們可以從如下幾方面入手：
（一）在法律上對公共利益的概念實行類型化
公共利益在概念上雖難以界定，但可以通過使其類型化形式彌補其無法具體定義的缺陷。從方法論視角來看，類型化指的是通過對擁有共同特征的案件事實進行抽象，然后進行歸類，進而使不確定定義和一般條款得到具體化的過程。通常來說，不確定定義不宜具體概念化，但可以通過條例或辦法，以不同類型化對典型的公共利益范疇做出列舉。公共利益，這個較為廣泛的概念，作為一個不確定的因素，必須以實行類型化的方式才能在特定的情況下確定其準確的利益形態，進而使用最準確最恰當的解釋方法。
（二）賦予被征收人價格評估的復核權
在征收過程中，被征收人若是能夠取得一個較為滿意的征收價格，的確可以減少征收過程中的阻力，雙方都會比較愉快，但是評估若遠遠超過被征收人預想的狀態，或是達不到一種中和的狀態，無疑會傷害到被征收人。這時，站到公平正義的角度，我們需要解決這一問題――賦予被征收人價格評估的復議權。結合貴州省實際情況，多家參評，當被征收人對評估價格評估有異議，可以尋找其他評估機構進行評估，最終取較高評估價格。通過這種方式，可以減少被征收人精神上的壓力，也可以減輕征收者征收上的阻力。
四、彌補規范的不足，補充原則性條款
雖然條例和辦法規定國有土地上房屋征收只能是基于公共利益，并通過列舉方式展示了幾種屬于公共利益的情形，但正如上文分析的一樣，在界定與把握公共利益方面仍然存在著模糊和不確定性，要謹防打著"公共利益"的幌子進行的商業開發。在條例中或是司法解釋中補充一些原則性條款，通過這種方式彌補條例的不足。例如堅持以省為特色，堅持以人為本，加以合理安置為原則，出臺多樣靈活的安置辦法，讓被征收人的安置選擇權得到充分尊重。此外，還要在糾紛解決中不斷完善的司法救濟制度，不僅要對政府征收行為的合法性進行審查，還要對政府行為的合理性進行判斷，遵循司法終局的原則，最終使被征收人的權利能得到法律保護。
參考文獻：
[1]于宏偉.國有土地上房屋征收與補償條例焦點問題解析[M].北京：法律出版社，2011.
國有土地征收補償評估辦法范文6
1、被征收固定資產價值的補償費用，包括：無法搬遷的土地、房屋、廠房、辦公樓等建筑物和地上附著物，以及確因搬遷而發生損失的機器設備而產生的補償等；
2、因征收造成的搬遷和臨時安置補償費用，包括搬遷前期費用和搬遷過程中發生的停工費用、機器設備調試修復費用以及物資的拆卸、包裝和運輸、解聘員工補償費等費用；
3、停產停業損失補償費用，以實際情況而定，一般既包括實際經營損失，也可酌情包括預期經營損失；
4、基于拆遷政策發生的獎勵費用，包括速遷費、拆遷獎勵費等。
【法律依據】
