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土地承包管理法范文1
通知
河北、吉林、黑龍江、江西、四川、陜西、云南、浙江省土地（國土）管理局（廳）：
根據國家土地管理局〔1987〕130號《關于開展土地登記發證試點工作的通知》有關開展土地登記發證試點要經國家土地管理局批準的要求，凡完成城鎮地籍調查試點達到登記發證條件后，要報經國家土地管理局同意才可進行登記發證。凡未經國家土地管理局批準，已自行登記發證的，要在接到本通知的一個月內，向國家土地局寫出專題報告說明情況，并補辦報批手續。
土地承包管理法范文2
【關鍵詞】德惠市 農村土地承包 糾紛探索
1.農村土地承包糾紛的主要類型
1.1農村土地承包合同糾紛 此類糾紛一般表現為因訂立、變更、解除和終止農村土地承包合同而發生的自然人、法人與其他組織之間設立、變更、終止的糾紛。此類糾紛比例較大。
1.2土地流轉糾紛 此類糾紛指在農村土地承包經營權轉包、出租、互換、轉讓、入股等流轉過程中發生的糾紛。一般表現為強迫流轉、截留扣繳流轉收益、違法流轉土地等。
1.3因收回、調整承包地發生的糾紛 一是承包期內因自然災害毀損承包地等特殊情形，可以依法定程序在個別農戶之間進行調整。二是全家遷入市區，且轉為非農業戶口的可以收回。三是全戶消亡的承包戶承包地可以收回。四是承包方自愿交回承包地的。
1.4因確認農村土地承包經營權發生的糾紛 農戶土地承包經營權取得一般通過家庭承包合同簽訂，或其他方式承包的登記取得。此類糾紛的原因是承包方能否享有土地承包經營權或對承包合同條文及對國家法律政策的理解不同，或者一方恃強凌弱，明知故犯，有意違約或違法，多為侵權糾紛和承包經營權取得糾紛。
2.農村土地承包糾紛形成的原因
2.1市場原因 土地是一宗特殊商品。近年來隨著物價不斷上漲，CPI指數不斷攀高，資金流向多為不動產市場，農民為規避市場風險，擁有土地成為主要選擇。一些地方由于城市擴張和小城鎮建設占用大量土地，農民因土地而一夜暴富。因此，在市場利益的驅動下，導致了各類糾紛頻出。
2.2政策原因 國家農村分配政策的調整，特別是各項惠農政策的出臺，極大地調動了農民的種田積極性，農民種田由過去的交稅交款變為領取各項補貼。農民生產的比較效益顯著提高，農民取得土地的積極性高漲，這是引發糾紛的一個主要原因。
2.3客觀因素 過去在指導農村土地承包工作多依據一些管理部門以及地方的規章、制度，沒有法律可依，管理農村土地承包缺少規范性法律制度，隨意性大，由此埋下糾紛隱患。自《農村土地承包法》及《吉林省農村土地承包經營管理條例》實施后，又出現了現行法律同過去已執行的規章制度相矛盾的情況，產生糾紛也在所難免。
2.4主觀因素 一是農村土地管理者對《農村土地承包法》 、《土地管理法》及相關法律法規政策缺乏基本了解，無法正確理解和貫徹執行，引發糾紛。二是部分村組集體組織擅自對外發包集體土地，謀求私利，引起群眾不滿。三是因基層組織換屆，村組新任干部隨意毀約終止合同，強行收回土地另行發包，引發糾紛。四是個別職能部門重視不夠，措施不力，監督管理不到位。五是多數村民缺乏必要的法制觀念和合同意識，不按合同規定行使權利和履行義務。部分村民隨意違約，甚至采取搶種、毀苗的違法行為解決糾紛，進而引發新的矛盾和糾紛。
3.處理土地承包糾紛的幾點建議
3.1進一步完善規范二輪土地承包管理制度 為從根本上解決土地糾紛，要正確分析農村土地承包現狀，對各地二輪土地承包沒落實的問題重新排查摸底，分類處理，充分考慮二輪承包后農村人口、耕地數量變化情況，出臺統一的政策，界定承包對象和土地，統一計量標準，核發新的《農村土地承包經營權證》。
3.2積極探索農村土地承包經營權流轉模式 農村土地承包經營權流轉是家庭承包責任制的延續與完善，流轉必須建立在穩定的家庭承包基礎上。要積極引導、規范農村土地使用權依法、有序、合理、有償流轉，從源頭上避免新的土地承包糾紛。
土地承包管理法范文3
1 《實施辦法》的框架結構和主要內容
1.1 框架結構?！秾嵤┺k法》一共有十九條。一是涉及總則類的規范有4條，如，第一條、第三l、第四條、第十七條等；這類條文對分則條文的實施具有指導作用，是普遍適用的。二是涉及各類行為主體的職責規范的有9條，如，第五條、第六條、第十一條至第十七條等。三是涉及檔案規范的有5條，如，第二條、第七條至第十條等，主要對河南省農村土地承包經營權確權登記頒證檔案的定義、歸檔范圍與保管期限、歸檔要求、整理細則作了具體的要求。
1.2 主要內容。
1.2.1 關于承包地確權檔案的定義?！秾嵤┺k法》第二條規定：農村土地承包經營權確權登記頒證（以下簡稱承包地確權）工作中形成的，對國家、社會和個人有保存價值的文字、圖表、聲像、數據等各種形式和載體的文件材料的總稱，是承包地確權的重要憑證和歷史記錄。
1.2.2 關于對歸檔范圍與保管期限的規定?！秾嵤┺k法》第七條規定：承包地確權檔案主要包括綜合管理、確權登記、糾紛調處和特殊載體類，其保管期限分為永久和定期。具有重要憑證、依據和查考利用價值的，應當永久保存；具有一般利用保存價值的，應當定期保存，期限為30年或者10年。
1.2.3 關于對歸檔要求的規定?！秾嵤┺k法》第八條規定：凡需歸檔的文件材料要確保真實有效，做到字跡工整、數據準確、圖樣清晰，簽字蓋章、日期等具有法律效用的標識完整齊備，使用的書寫材料、紙張和裝訂材料等應符合檔案保管的要求。第十二條規定：縣（市、區）級國家檔案館負責存放一套當地完整的承包地確權檔案（包括紙質檔案、電子檔案），紙質檔案必須是原件。
1.2.4 關于對整理細則的規定?！秾嵤┺k法》第八條、第九條和第十條規定：承包地確權紙質檔案應按照《文書檔案案卷格式》和《歸檔文件整理規則》的標準進行整理。形成的工作底圖、地塊分布圖等，按照《技術制圖復制圖的折疊方法》中圖紙的折疊要求整理歸檔。
確權登記類中具體涉及農戶的有關確權申請、身份信息、確認權屬、實地勘界、界限圖表、登記和權證審核發放等文件材料，應當以農戶為單位“一戶一卷”進行整理組卷。
特殊載體類文件應按照國家相關檔案業務規范標準進行分類整理。電子文件和使用信息系統采集、貯存的數據以及航空航天遙感影像需用不可擦寫光盤等可靠方式保存。
2 確權登記頒證檔案整理細則
本整理細則主要針對承包地確權工作中“確權確地”檔案的整理，對于“確權確股”和“確權確利”檔案的整理，各地可根據實際情況參照此細則執行。
2.1 綜合管理類。綜合管理類文件材料整理標準按照《〈歸檔文件整理規則〉實施細則（試行）》執行。
2.2 確權登記類。
2.2.1 綜合文件材料。按照《〈歸檔文件整理規則〉實施細則（試行）》標準，以“村”為單位，按“件”整理。
2.2.2 “一戶一卷” 文件材料。確權登記類中涉及農戶的文件材料，參照《文書檔案案卷格式》（GB/T9705-2008）標準，按“一戶一卷”整理歸檔，采用軟卷皮裝訂，以案卷號排列次序裝入盒內保存。
（1）涉及農戶需要歸檔的文件材料有13種：農村土地承包經營權登記簿（承包地塊示意圖）、承包方調查表、承包地塊調查表、農村土地承包經營權公示結果歸戶表、承包合同、包方代表聲明書、身份證復印件、戶口本復印件、委托書、委托人身份證復印件、公示無異議聲明書、農村土地承包經營權登記申請書、其他對權屬確定有憑證作用的文件材料。
（2）卷內文件排列?！耙粦粢痪怼保?案卷封面（軟卷皮）―卷內文件目錄―農村土地承包經營權登記簿 ―承包方調查表―承包地塊調查表―農村土地承包經營權公示結果歸戶表―承包合同―其他―備考表―案卷封底（備考表可以代替案卷封底）。
（3）編寫頁碼。在有效文字頁面正面的右上角、反面的左上角編寫，用鉛筆編寫（也可以用打碼機）。
（4）案卷封面（軟卷皮）。
A.軟卷皮外形尺寸。軟卷皮設封皮和封底，其封皮和封底采用長寬為297mm×210mm（可以定制）。
B.軟卷皮封面項目。封面項目包括：全宗名稱、類目名稱、案卷題名、時間、保管期限、件、頁數、歸檔號、全宗號、目錄號、案卷號。
C.封面項目的填寫方法。
a.全宗名稱：填寫縣級農村土地承包管理部門（應使用全稱或規范化簡稱）。
b.類目名稱：填寫“農村土地承包經營權確權登記頒證檔案”。
c.案卷題名：填寫“××（鄉）鎮××村××組×××（承包方代表）土地承包經營權確權登記頒證（合同編號）”。
d.時間：卷內文件所屬的起止年月。
e.保管期限：永久。
f.件、頁數：填寫卷內總頁數。
g.歸檔號：不填。
h.全宗號；各縣級檔案館給立檔單位編制的代號。
i.目錄號：不填。
j.案卷號：封面案卷號按照《農村土地承包經營權要素編碼規則》（NY/T2538-2014）相關要求編號。用農戶合同號中的鄉代碼、村代碼、組代碼、戶代碼作為案卷號，共12位數字。
（5）卷內文件目錄。
A.卷內文件目錄格式。采用國際標準A4型（即長×寬為297mm×210mm）。
B.卷內文件目錄項目。包括：順序號、文號、責任者、題名、日期、頁號、備注。
C.卷內文件目錄填寫方法。
a.順序號：以卷內文件排列先后順序填寫的序號。
b.文號：不填。
c.責任者：填寫形成檔案并負有責任的單位或個人。
d.}名：按照卷內每張表的名稱照實填寫。如，農村土地承包經營權登記簿，承包方調查表；承包地塊調查表；農村土地承包經營權公示結果歸戶表。
e.日期：文件的形成時間。即分別填寫每張表形成的時間。填寫時可省略“年”“月”“日”字。時間以8位數字表示，其中前4位表示年，中間2位表示月，后2位表示日，月日不足兩位的，前面補“0”。
f.頁號：填寫每份文件首頁所對應的頁號；最后一份文件，填寫起止頁號。卷內文件頁號應從1開始編制通號。
g.備注：用于填寫卷內文件特殊情況的文字。
（6）卷內備考表格式。
A.卷內備考表外形尺寸。卷內備考表規格為：297mm×210mm。
B.卷內備考表項目。包括：本卷情況說明、立卷人、檢查人、立卷時間。
C.卷內備考表填寫方法。
a.本卷情況說明：填寫卷內文件缺損、修改、補充、移出、銷毀等情況。立案后發生或發現的問題由有關的檔案管理人員填寫并簽名、標注時間。情況說明可以手工填寫，也可用計算機打印。
b.立卷人：由責任立卷者簽名。
c.檢查人：由案卷質量審核者簽名。
d.立卷時間：立卷完成的日期。
（7）裝訂。裝訂方式可采用“三孔一線”在案卷左側裝訂。
（8）案卷目錄。
A.全部案卷裝訂完后，應填寫案卷目錄。
B.案卷目錄表格規格為：297mm×210mm。
（9）卷盒格式。
A.卷盒外形尺寸。采用310mm×220mm（長×寬），其厚度可根據需要分別設置30mm、40mm或50mm的規格。
B.卷盒封面應填寫全宗名稱（同軟卷皮一致）及“農村土地承包經營權確權登記頒證檔案”（可以
直接印制上去）。
C.盒脊項目包括：承包地確權檔案、全宗名稱、保管期限、年度、起止卷號、盒號。
D.盒脊項目填寫方法。其中年度是指文件形成年度，以四位阿拉伯數字標注公元紀年。起止卷號填寫××――××卷。盒號可按不同保管期限每年從“1”開始流水編制盒號，用鉛筆編制填寫，其余項目的填寫方法同軟卷皮格式。
（10）填寫要求
A.填寫案卷封面時應使用符合耐久性要求的字跡材料，字跡工整（或先行印制）。
B.簽字部分須用鋼筆或簽字筆填寫或蓋個人印章，嚴禁用打印機直接打印。
（11）印制的卷盒、軟卷皮應為無酸制品。
土地承包管理法范文4
一、充分認識加快農戶承包土地經營權流轉的重要性
在家庭承包經營的基礎上，推進農戶承包土地經營權流轉，發展規模經營是我市農村經濟和現代農業發展的客觀要求，也是提高農業生產經營水平，促進農村勞動力大量向非農產業轉移，加快社會主義新農村建設的必然選擇，有利于促進土地、資金、技術等生產要素的重新組合和優化配置，實現農業產業化、集約化經營；有利于加快農業產業結構調整，促進農業區域特色產業發展，提高農業的規模效益；有利于新技術、新品種的引進、推廣，提升農業的科技含量和管理水平；有利于促進政府職能轉變，增強鄉鎮政府和村級組織在發展高效農業中的引導、協調、服務功能。
近年來，在各級的共同努力下，全市農戶承包土地經營權流轉和規模經營工作取得了一定成效。但與農業產業化發展和現代農業發展的要求還不相適應。一些地方對承包土地經營權流轉和規模經營尚未引起足夠的重視，承包土地經營權流轉、規模經營的發展較慢，流轉行為不夠規范。同時，隨著農業稅的取消及農產品市場價格的上揚，農民種田效益不斷提高，土地流轉難度增大。因此，各級對承包土地經營權流轉和發展規模經營面臨的新情況、新問題要引起足夠的重視，進一步統一思想，提高認識，積極引導，規范管理，加大扶持，大力推進農戶承包土地經營權流轉，加快發展規模經營，促進農民收入持續增加，加快社會主義新農村建設步伐。
二、正確把握農戶承包土地流轉的基本原則
1、堅持依法流轉的原則。農戶承包地流轉必須按照有關法律、法規和政策進行。不論采取何種流轉形式，承包地流轉的當事人都不得改變土地所有權的性質，不得借承包地經營權流轉之名進行土地買賣或非法改變土地的農業用途；流轉的期限不得超過承包期的剩余期限；受讓方應有農業經營能力；在同等條件下，本集體經濟組織成員有優先接包權，堅決制止農戶將承包地以各種形式向外來非計劃移民（戶籍不在當地）或務工人員流轉。
2、堅持自愿流轉的原則。承包土地經營權流轉的主體是農戶，在承包期內，農戶有權自主決定承包地是否流轉和流轉的形式。任何組織和個人不得阻礙農戶依法流轉承包地，也不得強迫農戶流轉承包地。鄉鎮政府、村委會或鄉村集體經濟組織不得強行收回農戶的承包地或以各種借口強迫農戶放棄或變更土地承包經營權，不得將承包地收回抵頂欠款。任何組織和個人強迫承包方進行的任何形式的土地承包經營權流轉均視為無效。
3、堅持有償流轉的原則。承包土地經營權流轉的雙方當事人的法律地位平等。農戶土地承包經營權流轉的轉包費、轉讓費、租金、入股分紅等收益，由流轉承包地的農戶與接包方、受讓方、承租方、合股者協商，公平確定。流轉承包地的收益歸承包方所有，任何組織和個人不得截留、扣繳。任何組織和個人擅自侵占、截留、扣繳土地承包經營權流轉收益的，應當退還。土地承包經營權依法流轉時，承包方對其在承包地上投入而提高生產能力的，有權獲得相應的補償。
三、認真做好農戶承包地經營權流轉的引導和服務工作
1、建立健全機制，規范管理。要按照“流轉形式多樣化、運作方式市場化、實施程序合法化、流轉合同規范化”的要求，建立健全土地流轉的長效機制。一是縣、鄉兩級要盡快建立農村土地流轉管理服務中心，及時準確地為農戶提供土地流轉的信息，開展農村土地流轉的規范指導、流轉合同的鑒證、項目推介等服務，為加快土地流轉提供組織保證和必要的手段；二是規范土地流轉的程序，農戶間土地流轉必須簽訂規范的流轉合同，明確土地的用途和流轉雙方的權力和義務；三是加強流轉合同檔案管理，村委會和鄉鎮農村土地承包管理部門要加強對土地流轉的管理工作，及時辦理土地流轉合同簽訂，建立完善土地檔案，并設立農村土地承包仲裁機構，及時查處土地糾紛，切實保護農民的合法權益。
2、堅持因地制宜，分類指導。各級對有利于農業結構調整、有利于提高土地產出率、有利于農村經濟發展和農民增收的土地流轉形式要大力提倡和鼓勵，并予以引導，大膽探索土地流轉的新機制，最大限度地優化配置土地資源。一是對無力耕種土地的農戶，要堅持群眾自愿與正確引導相結合，充分尊重農民的意愿，引導其選擇適合自身特點的流轉形式；二是對有一技之長，有意棄耕進城的農戶，要積極為其提供合適的就業信息，開辟新的就業門路，引導土地流轉；三是在尊重農民意愿的前提下，鼓勵農民的承包土地向主導產業和規?；丶邪l展，鼓勵大戶集約經營，鼓勵農場式經營，鼓勵機械化經營，支持專業戶、專業村的發展，把個體農戶從繁重的土地勞動中置換出來從事二、三產業。通過產業化龍頭企業或其它合作經濟組織租賃農戶的土地使用權，用于連片規模開發優質、高效的名優特產品，形成農產品加工龍頭企業的原料基地。同時，允許農戶以土地使用權入股，與龍頭企業組成股份合作制農業企業，使得企業與農民雙方得利。四是充分發揮城郊鄉鎮的地緣優勢,引導農民集中土地資源,積極發展生態農業、觀光農業和高效農業。
3、制定優惠政策，鼓勵土地流轉。各級要研究制定和完善土地流轉的優惠政策和扶持政策，維護土地流轉雙方的切身利益，調動土地流轉雙方的積極性。一是通過政府補貼的形式，認真開展農民實用技能和創業能力培訓，健全勞務協作機制和信息網絡，建立長期穩定的勞務輸出基地,切實保障農民工的合法權益,引導更多農民向外輸轉。同時，積極鼓勵和引導農業產業化企業最大限度地錄用當地農民，降低其對土地的依賴性。二是各級政府要安排土地流轉扶持資金,對于全部轉出土地的農戶給予一定的補助,扶持其進城務工創業;對于引導農戶流轉土地較多、增收效果顯著的鄉鎮和行政村給予適當獎勵;對于通過采取土地流轉集中農戶土地進行規模經營,并能切實帶動農戶增加收入的龍頭企業和種養大戶從資金扶持、政策引導、技術指導等方面給予傾斜。三是農村金融機構要按照銀行業支持新農村建設的有關要求，積極調整信貸政策，簡化貸款手續，積極為農村種養大戶、農業產業化企業發放貸款，保障其租賃經營流轉土地所需資金，加快規模經營發展步伐。四是對土地規模經營大戶，國家糧食直補、農機具補貼等政策要優先向其傾斜，并積極探索建立對規?；洜I農戶的農業保險機制，盡量避免和減少農業風險給規模經營的農戶帶來損失。五是逐步完善農村社會保障機制。盡快把已經放棄經營土地、進入城市就業的農民納入城鎮社會保障體系,實現與城鎮社保的對接,避免他們重新返鄉務農。不斷健全完善農村人口養老保險制度,進一步擴大新型農村合作醫療制度覆蓋范圍,促進最低生活保障體系向農村延伸,特別要加快解決60歲以上和已經喪失勞動能力人員的社會保障問題,讓其放心流轉土地。對于已經流轉土地的農民,要引導他們從土地流轉收益中拿出部分資金,建立個人基本醫療和養老保險,提高自我保障能力。
土地承包管理法范文5
一、農村土地承包經營權在流轉過程中存在的問題
農村土地承包經營權作為一種財產性權利，可以為承包主體帶來收益。實現收益的方式除了農戶自行經營承包地之外，將土地承包經營權以轉包、出租、互換、轉讓等方式進行流轉，也是實現收益的重要途徑。在現實生活中，農村土地承包經營權早已廣泛流轉。筆者在司法實踐中發現，農村土地承包經營權在流轉過程中極不規范，不同程度地存在以下問題，并由此產生大量訴訟。
1.以租代征現象普遍。農民以轉包的方式將其擁有的農村土地承包經營權流轉給他人，有利于農村土地的集約使用與規模經營，與統籌城鄉發展的改革方向相一致。然而，筆者在司法實踐中發現，“以租代征”現象普遍。所謂“以租代征”，是指用地單位繞過法定的農用地轉用和土地征收審批手續，通過租用農民集體土地，而直接進行非農業建設的行為。“以租代征”不是法定的農村土地承包經營權流轉方式，而是違反《土地管理法》的行為，受到法律明令禁止。然而，在經濟利益的驅動下，以租代征現象在地處城鄉結合部、經濟相對發達的近郊區普遍存在。由于“以租代征”合同所設定的租賃期限普遍較長，而合同簽訂時的土地價值不高，雙方約定的租金標準也不會太高，“以租代征”實質成為一種“圈地運動”。一方面，隨著統籌城鄉改革的深入以及城鎮化進程的加快，土地價值凸顯，帶給經營者的收益成倍增加，雙方約定的租金顯得微不足道；另一方面，簽訂租賃合同的農民在很長一段時間內將失去土地經營權，而土地經營權對農民而言，意味著生存保障?？梢灶A見，如果不加以引導，“以租代征”問題在統籌城鄉發展過程中可能凸顯。隨著時間的推移，“租賃雙方”因租金標準問題產生的糾紛將大量出現，從而影響到社會的和諧穩定。
2.流轉主體不適格。在我國，農村土地承包方式分為家庭承包與其他方式承包兩種，且以家庭承包方式為主。其他方式承包僅適用于不宜采用家庭承包方式的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等農村土地。在家庭承包中，承包以戶為單位，即承包方為本集體經濟組織的農戶。一般情況下，該農戶派出一名代表人與發包方(集體經濟組織)簽訂農村土地承包合同后，該農戶取得土地承包經營權，遂被稱之為承包經營戶。該承包經營戶才是決定其承包經營權是否流轉以及如何流轉的權利主體。值得注意的是，家庭承包中的“承包經營戶”與戶籍管理中的“家庭戶”并不吻合。例如，年邁父母與成年子女居住在一起，在戶籍管理中，也屬于同一個家庭戶口。但在土地發包時，父母與成年子女分別與發包方簽定了農村土地承包合同，則父母與成年子女就分屬于不同的承包戶。反之，父母與成年子女早已分家居住，且在戶籍管理中，也分別擁有各自的家庭戶口。但在第二輪承包時，因當時各種農賦稅及提留尚未取消，許多集體經濟組織擔心如果父母因年邁而無力耕種時，村社無法完成農賦稅及提留任務，因此將父母與分家居住的成年子女合并在一起，與之簽訂農村土地承包合同。在此情況下，父母與成年子女就屬于同一承包戶。
過去在農業負擔過重，土地收益甚微的情況下，大量農民長期外出務工。一些農戶因長期在外而無法耕種土地，愿意將其擁有的農村土地承包經營權進行流轉。由于這些農戶長期在外，故出面處理流轉事務的主體通常是其留守在家的近親屬如父母兄弟等。流轉的土地由他人耕種后，數年來也從未發生過爭議。隨著統籌城鄉發展的深入以及城鎮化進程的加快，致使原本不值錢的農村土地價值成倍增加，原本無爭議的土地承包經營權流轉關系受到沖擊，大量與土地流轉有關的糾紛訴諸法院。既有原土地承包經營權人以簽定流轉合同的主體（其父母、兄弟等）并非權利人為由，主張流轉關系無效的糾紛，也有以流轉合同的簽訂主體雖然是土地承包經營權人，但侵犯了自己作為共有權人的利益為由，主張流轉關系無效的糾紛。
3.流轉形式不規范。在現實生活中，農村土地承包經營權流轉方式多種多樣?！掇r村土地承包法》針對不同的流轉方式設定了不同的形式要件。例如，“轉包”與“轉讓”的區別在于：轉包是指承包方在一定期限內（不超過承包期），將部分或者全部土地承包經營權讓與第三方，但承包方與發包方承包關系維持不變的流轉方式；而轉讓則是承包方將全部或者部分承包地的承包經營權在剩余期限內徹底讓渡給他人，承包方與發包方在該承包地上的承包關系隨之終止，由受讓的農戶與發包方確立新的承包合同關系，是最為徹底的土地流轉方式。正是鑒于轉讓比其他任何一種流轉方式都更為徹底，如果轉讓不當，對農戶的切身利益損害最大，故《農村土地承包法》為了體現對農戶的保護，對轉讓設定了最為嚴格的實質條件和形式要件：第一，承包方必須有穩定的非農職業或者穩定的收入來源；第二，必須經發包方同意；第三，受讓方應當是從事農業生產經營的農戶。而轉包是不需要發包方同意，只需報發包方備案即可。然而，在現實生活中，相當數量的農村土地承包經營權的設定形式不符合《農村土地承包法》的要求。多數情況下，農村土地承包經營權流轉雙方均為不具備法律專業知識的普通農戶，雙方在設定流轉關系時，有的甚至采取口頭約定的形式。雖然有的流轉協議采用書面形式，但錯別字多、措辭含糊不清、內容與形式不符等問題大量存在。例如，協議措辭為“轉讓”，但約定內容卻與“轉包”相似。有的居然約定轉讓的是土地“所有權”，約定流轉期限時使用“長期”“永久”等模糊字眼等等。此類糾紛訴諸法院時，可能致使承辦法官在適用法律時面臨兩難境地。
二、解決農村土地承包經營權流轉問題的對策
重慶市作為國務院批準設立的全國統籌城鄉綜合配套改革試驗區，探索出一條既好又快地促進農村土地承包經營權流轉的有效途徑，是我市在統籌城鄉發展過程中應當解決的重大課題。農村土地流轉問題不僅是個經濟問題，更是一個政治問題。故我市在探索如何加快和促進農村土地流轉時，應當更多地關注農民利益、關注社會的和諧穩定。
1．謹慎推行“以農村土地承包經營權入股”的流轉方式。如前所述，農民為獲得穩定收益，可能選擇將屬于自己的農村土地承包經營權以出租的方式流轉給他人以獲得穩定的租金收入。如果租賃合同簽署不當，則可能出現“以租代征”的情況，使得出租土地的農民淪落為失地農民，而獲得的補償卻是原本微薄卻還逐年貶值的租金收入。為了解決農民不能分享土地逐年增值所帶來的利益成果問題，可以考慮以謹慎的態度、試點的方式，逐步推行“以農村土地承包經營權入股”的流轉方式。
重慶市工商行政管理局出臺了《關于全面貫徹落實市第三次黨代會精神服務重慶城鄉統籌發展的實施意見》（以下簡稱《意見》）。該《意見》第十六條載明：“支持探索農村土地流轉新模式。在農村土地承包期限內和不改變土地用途的前提下，允許以農村土地承包經營權出資入股設立農民專業合作社；經區縣人民政府批準，在條件成熟的地區開展農村土地承包經營權出資入股設立有限責任公司和獨資、合伙等企業的試點工作，積極推進土地集約、規模經營，提高農民組織化程度，加快發展現代農業”，明確允許以農村土地承包經營權入股成立有限責任公司。該實施意見一出臺，就與北京“小產權房”、廣州“宅基地使用權入市”等話題一樣，引起全社會的廣泛關注與巨大爭議。重慶市農辦在《重慶市農村土地流轉問題的調查與思考》中對農民以土地入股組建公司存在的法律障礙作了如下分析:雖然《農村土地承包法》和《農村土地承包經營權流轉管理辦法》都允許“承包農戶自愿聯合將土地承包經營權入股從事農業合作生產”，但《物權法》和《擔保法》均沒有賦予家庭承包土地經營權的抵押和擔保貸款的權利，其中《物權法》僅賦予家庭承包土地經營權以用益物權，《擔保法》則明確規定集體所有的耕地使用權不得用于抵押。此外，《公司法》還明確規定：有限責任公司由50個以下股東出資設立；全體股東的貨幣出資金額不得低于有限責任公司注冊資本的30%。前者限制了股田制公司吸收農戶的數量不得高于50戶，否則有的農戶就沒有股東資格，影響股份制公司規模的擴大。后者由于農戶出資多以土地折價方式進行，其現金入股能力有限，影響公司的注冊和運行。
筆者認為，以農村土地承包經營權入股成立有限責任公司在目前的法律框架下確實面臨諸多問題。除了市農辦分析到的法律障礙之外，還涉及與《公司法》所設定的法人人格獨立原則相矛盾?！豆痉ā返谌龡l第一款規定:“公司是企業法人，有獨立的法人財產，享有法人財產權。公司以其全部財產對公司的債務承擔責任”。獨立性表明公司能夠以自己的名義去持有財產、取得財產和處分財產。股東出資完成之后，作為出資的財產或者財產性權利就屬于公司所有。股東以其出資額為限對公司承擔有限責任，而公司卻以其全部資產對公司債務承擔無限責任。如果農村土地承包經營權能夠作為一種財產性權利入股，那么此種流轉方式實質就是以轉讓的方式將農村土地承包經營權從農戶手中流轉到公司手中。如前所述，鑒于轉讓比其他任何一種流轉方式都更為徹底，法律對農村土地承包經營權的轉讓設定了最為嚴格的條件與程序。農村土地與城鎮土地不同之處在于，前者屬集體經濟組織所有，其使用權是基于身份關系獲得的，故只能轉讓給其他從事農業生產經營的農戶，而后者屬國家所有，其使用權可以自由轉讓。因此，國有土地使用權可以作價出資，而農村土地使用權因轉讓受限，在現有法律框架下是不能作價出資設立公司的。
筆者認為，法律作為上層建筑總有滯后于經濟基礎的時候。在現有法律框架下，國有土地使用權可以作價出資設立公司而農村土地使用權則不能，實質是由于我國實行二元結構的土地制度造成的。而統籌城鄉發展的意思是將城市的發展與農村的發展聯系起來加以考慮。而重慶作為統籌城鄉綜合配套改革試驗區，可以在一定范圍內、一定程度上對城鄉二元結構的土地制度加以突破。并且在現有法律框架下，農村土地使用權也僅僅不能用以作價出資開辦公司，但如果以其出資開辦農村合作經濟組織、合伙企業等，是沒有法律障礙的。因此，可以以謹慎的態度，逐步推行“以農村土地承包經營權入股”的流轉方式。
2．為農村土地承包經營權流轉提供規范的合同范本。筆者在辦理了大量涉及農村土地流轉糾紛后，感觸至深的是此類案件普遍存在證據認定困難的問題?！掇r村土地承包法》規定：“土地承包經營權采取轉包、出租、互換、轉讓或者其他方式流轉，當事人雙方應當簽訂書面合同”。而在現實生活中，大量當事人以口頭約定的方式設定土地流轉關系。一旦發生糾紛，法院很難查明事實。由于當事人文化程度普遍偏低，加之訂立土地流轉合同專業性強，需要熟悉相關法律法規，故即使雙方當事人在設定流轉關系時簽署了書面協議，也普遍存在權利義務約定不明、措辭不當、內容有誤等問題。因此，筆者建議對于此類專業性、政策性極強的合同，可以由政府為當事人提供內容完備、形式規范的合同范本。此舉可以起到規范農村土地流轉關系，預防糾紛的發生，維護社會和諧穩定的積極作用。
需要提及的是，重慶市農辦早于2006年就向各區縣印發了《農村土地承包經營權流轉文書格式》，規范重慶市土地流轉中的五種合同文書和四種流轉文書文本。五種合同文書包括轉包合同、出租合同、互換合同、入股合同、轉讓合同；四種流轉文書文本包括流轉委托書、轉讓申請表、變更登記本、流轉登記簿。市農辦要求進行土地流轉的雙方當事人必須按照范本提供的基本內容和格式，結合當地實際和流轉土地的類型、用途，增補相應的約定條款，訂立正式書面合同，明確流轉雙方的權利、義務和違約責任。市農辦強調，原來簽訂的土地流轉合同，不符合法律和政策規定的，應當重新簽訂；不完善的，應當逐步補充和規范；沒有簽訂土地流轉合同的，要按照新的合同格式及時補簽。
然而，筆者在司法實踐中至今未發現一起流轉雙方是按照市農辦提供的格式合同來設定流轉關系的案例。筆者認為，此種現象可能說明兩個問題：其一，格式合同推廣不力。多數情況下，設定流轉關系的雙方當事人均為普通農戶。他們既不懂得如何撰寫規范的流轉合同，也不知道政府為其提供了可以參考的合同范本，可以向當地土地承包管理機構索取，也可以在重慶農村信息網上下載，更不知道雙方簽署的協議需要報發包方備案。其二，格式合同確實起到了規范與穩定農村土地流轉關系的作用。在筆者承辦的土地流轉糾紛中，無一例外地未使用規范的流轉合同范本，從側面可能說明啟用規范的流轉合同范本確實起到了預防糾紛發生的作用。在雙方當事人按照流轉合同范本設定流轉關系的情況下，因約定的權利義務關系明確，雙方在履行合同的過程中就不會出現爭議。因此，產生糾紛并訴諸法院的便只有未采用規范合同范本的情形。以上兩點都說明了推行格式化、規范化的土地承包經營權流轉文書的必要性。農業行政主管部門應當依靠集體經濟組織，加大教育宣傳力度，推行用以農村土地承包經營權流轉的格式文書。
3．堅持以農戶為主導的流轉模式。農村土地承包經營權的權利主體是獲得土地承包經營權的農戶，故流轉主體也應當是農戶。農戶有權依法自主決定土地承包經營權是否流轉以及以什么方式流轉?！掇r村土地承包法》也以法律明文規定的形式對此進行了強調。然而，在現實生活中，基層地方政府以及村民自治組織在農村土地承包經營權流轉中發揮了主導作用。一些基層地方政府以及村民自治組織為了引進企業、發展當地經濟、增加收入，要么將農戶承包的土地集中起來，統一租賃給第三人，要么應用行政強權促成土地流轉?？v觀全國，這種企業依靠政府以政治化手段低價要地，其后農民又開始“奪地”的土地糾紛頻出。在此類土地流轉模式中，由于行政強權的介入，農民利益未得到充分尊重。在有些土地流轉過程中，居然從上到下蓋的都是官印，沒有農戶的簽章，為糾紛的發生埋下了伏筆。一旦土地大幅升值之后，農民發現流轉收益太低，分配太不合理，大規模的“奪地”糾紛就會發生。
筆者認為，在統籌城鄉發展過程中，加快和促進農村土地承包經營權流轉是必要的。而重慶市作為統籌城鄉綜合配套改革試驗區，在土地流轉問題上，步子還可以快一點，膽子還可以大一點。但各級政府在促進農村土地承包經營權流轉過程中，其角色應當定位在宏觀引導，而并非個案介入，更不能依靠行政公權，以政治手段為某企業低價要地，從而損害農民利益。在統籌城鄉發展過程中，政府要在穩定土地承包關系和尊重農民意愿的前提下，堅持“依法、自愿、有償”原則，從實際出發，積極探索土地流轉的多種形式，穩步推進土地適度規模經營。
土地承包管理法范文6
土地權利制度的主要目標之一是實現土地的有效利用。但是，由于缺乏合理的規劃，部分基層干部在流轉土地的使用過程中，擅自改變土地的使用性質。部分流轉土地的使用權仍屬于農戶，而村集體或流入的單位和個人只享受對該地的經營權，不經過農戶同意直接改變土地使用性質的行為一方面嚴重侵害了流出土地農戶的利益，同時也違反了《土地管理法》。
在土地流轉和征用土地中，應當嚴格區分經營性和公益性兩種不同用途農村土地只有在發生“公共利益”用途僅用于土地征用形式，相關部門“公共利益的土地”使法律做出有利的解釋。甚至公共土地，也要注重引進市場機制，參照市場價格的征用土地價格的決定。
對于“經營性”非農業土地可以通過多種集體土地開發利用模式，形成一個新的土地開發的概念和新的利益關系一個是土地單位和企業和農民（集體經濟組織充分協商的基礎上，基于土地供應和需求變化和其他因素形成的市場價格來獲得農民的集體土地使用權。當地政府主要是做好服務和協調工作。第二個是已經進入了地方政府統一規劃開發區的農民集體所有的土地，可以讓村集體經濟組織的建設標準廠房、商業住房租金，“獨立發展，根據股票紅利”；進入當地政府規劃面積農民集體所有的土地，應當允許房地產開發。農民集體土地根據國家主管部門統一規劃、房地產開發，不僅可以豐富的農民，但也可以大大降低房價，解決城市居民買房困難的問題。對此，關鍵是當地政府對農民的土地管理，開發大型城市概念轉化成豐富的農民，人民受益的發展思路，這樣農民集體土地開發和業務快速致富。
