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國有土地征地程序范文1
一、城市征地拆遷工作情況
自《國有土地上房屋征收與補償條例》頒布后，我縣實施的城南沿江大道建設工程等房屋征收項目嚴格按照《國有土地上房屋征收與補償條例》、《市貫徹實施＜國有土地上房屋征收與補償條例＞若干意見（試行）》等法律法規進行操作。我們在房屋征收過程中堅持公平補償、決策民主、程序正當、結果公開的原則，充分保證了房屋征收項目的合法性；保證了被征收人的知情權、參與權；保證了被征收人房地產的合法權益。
對于在房屋征收過程中出現的各種矛盾，我們派工作人員及時與被征收人溝通，對征收條例不懂、對政策不清楚的我們及時給予解答。對已實施完成，但存在的工程項目，我們派該工程項目的工作人員及分管領導及時與人溝通，對合理的意見、建議我們充分采納，對不合理的要求我們給予解釋清楚?！秶型恋厣戏课菡魇张c補償條例》實施以來我縣還沒有出現一例強制拆遷。
1．及時成立征收部門明確工作職能。國務院《國有土地上房屋征收與補償條例》頒布后，縣人民政府于2011年8月25日下發石府辦抄字[2011]360號文件，縣機構編制委員會于2011年12月12日下發石編發[2011]24號文件通知，將縣房產局下屬縣城鎮房屋拆遷管理辦公室歸并到縣征地拆遷安置辦公室。單位規格和性質為正科級全額撥款事業單位。主要職責：為縣人民政府指定的國有土地上房屋征收工作部門；負責全縣規劃范圍內征地拆遷安置工作的綜合組織協調與管理；主要承擔《國有土地上房屋征收與補償條例》在我縣的貫徹實施。單位成立至今，通過全體房屋征收干部職工的共同努力，我縣的房屋征收與補償工作取得了較滿意的社會效益。
2、依法征收，加大宣傳，提高房屋征收與補償公信力。隨著城市化進程，城市結構的調整，舊城改造步伐的加快，為全面貫徹落實《國有土地上房屋征收與補償條例》把握界定公共利益的基本要求，維護廣大人民群眾正常生活秩序和社會和諧穩定。一是加大了對《國有土地上房屋征收與補償條例》的宣傳力度。我們利用廣播電視、宣傳車、宣傳標語、網絡等多種形式開展對《國有土地上房屋征收與補償條例》進行全方位的宣傳和報道，將房屋征收的項目實施范圍，征收與補償程序、安置方式、安置地點、征收補償、補助及獎勵標準、安置保障的措施、以及房屋征收范圍內調查的房屋權屬、區位、用途、建筑面積等調查結果一一進行公示。讓廣大人民群眾充分認識到貫徹落實《國有土地上房屋征收與補償條例》是做好我縣危舊房改造、舊城改造，調整城市結構，完善城市功能，做好環境治理，提升城市品位的公共利益需要，確保房屋征收各項建設活動符合國民經濟和社會發展、土地利用總體規劃和專項規劃。保障性安居工程建設、舊城區改建計劃項目列入市、縣國民經濟和社會發展年度計劃；確保房屋征收與補償工作程序符合《條例》規定的程序要求。二是房屋征收補償項目方案進行了組織論證和社會穩定風險評估。房屋征收補償決定征求群眾意見。我縣在房屋征收與補償決定前，嚴格按照相關規定進行社會穩定風險評估，涉及被征收人數量較多的，經縣政府常務會議討論決定，在作出房屋征收前，征收補償費用足額到位，專戶存儲、專款專用。房屋征收部門擬定征收補償方案，報縣人民政府?？h人民政府組織有關部門對征收補償方案進行論證并予以公布，征求群眾意見，將征求意見情況和公眾意見的情況進一步公布?？h人民政府在作出房屋征收決定后及時公告。公告內容包括房屋征收與補償方案和行政復議，行政訴訟等事項，使我縣的房屋征收與補償方案具有較好的科學性、合理性、經濟性和社會穩定性。三是認真貫徹落實房屋征收與補償應遵循決策民主，程序正當，結果公開的原則。房屋征收評估機構的確定由被征收人在規定時間內協商選定。在規定時間協商不成的，由我辦組織被征收人按照少數服從多數的原則投票決定，或者采用搖號、抽簽等隨機方式確定。通過上述一系列的依法征收、宣傳發動工作，房屋征收與補償工作在廣大人民群眾心目中起到了相互溝通，正確引導，工作協調的作用，同時增強了房屋征收與補償工作人員的工作責任感，提高了房屋征收與補償工作的公信力。
3.《國有土地上房屋征收與補償條例》頒布后啟動的新項目正在順利實施。2011年9月我縣依法啟動了縣城南沿江大道建設工程，該項目征收涉及私房270戶，其中企業、事業單位18戶，征收房屋總面積約11.4萬平方米。該項目是新條例出臺后我縣實施的第一個房屋征收項目。為了確保該項目圓滿完成，領導非常重視，廣大人民群眾也非常關注。房屋征收與補償工作人員嚴格按照《國有土地上房屋征收與補償條例》規定的程序流程和要求，依法做好房屋征收與補償工作。面對釘子戶，工作人員采取配對做好釘子戶的工作，發揚敢于負責、敢于拼搏、敢于攻堅、敢于創新、敢于碰硬，爭當建設先鋒隊，樂做城市守護人的精神，做到不分節假休息日，及時主動上門做好各項工作。面對難題領導親自出面，力爭達成協議。在工作中我們發揚“白加黑、五加二”等連續作戰的工作作風。目前，該工程項目進展順利，基本上都簽訂了房屋征收補償安置協議。
4.堅持以人為本，妥善做好老項目工程的收尾工作。目前我縣還有2個老項目正在收尾階段，即：縣城防洪堤二期工程仙源段及周邊改造項目、縣城西外路建設工程。三個項目還有約6戶尚未簽定拆遷補償安置協議，其中縣城防洪堤二期工程仙源段及周邊改造項目所剩4戶經過裁決已向縣法院申請了強拆，法院已受理；縣城西外路建設工程所剩約2戶正在協調之中。我縣對于已經辦理了《房屋拆遷許可證》的老項目，按新條例規定，除了不實施行政強拆以外，其它的都按老條例實施。我縣督促了拆遷人要把老項目收尾工作抓緊搞完，而且不能引發矛盾。在拆遷工作中要把工作做細、做實，要依法行政，文明拆遷。被拆遷人有疑問的，我們耐心解釋，盡量減少矛盾，減少對立面，確實維護被拆遷人的合法利益。
二、存在不足
1.我們在啟動新項目按新條例實施操作方面還欠缺經驗，建議上級業務主管部門要定期對我們業務指導和培訓。
2、到目前我們縣所有的項目都有異地土地安置，如果一旦取消異地土地安置，估計房屋征收難度要加大。
3.征地拆遷案件處理方法不夠多，效果不太明顯，致使部分矛盾糾紛化解的不夠及時。
三、下一步工作打算
（一）加大房屋征收相關法律法規的宣傳貫徹力度。采取發放宣傳單、橫幅、舉辦培訓班、召開座談會等多種形式，加強房屋征收法律法規和政策宣傳力度，牢固樹立科學發展理念和以人為本思想。
（二）進一步規范房屋征收程序。認真總結房屋征收工作經驗，及時查找房屋征收工作存在的問題和不足并進行整改。制定出臺重大項目社會風險評估辦法等各種配套方案，進一步完善工作措施，規范征地拆遷補償程序。同時，建立日常督查工作機制，由國土、城建、監察、審計、法制等部門不定期對全縣征地拆遷工作進行督查，對不符合政策規定的征地拆遷行為及時糾正，對違法違規行為嚴肅查處，并追究相關責任人的責任，堅決杜絕違法違規行為的發生。
國有土地征地程序范文2
各區、縣人民政府、各園區管委會要按計劃組織好征地報批工作，提高報件質量，保障各類建設用地需要。嚴格執行省政府制定的征地統一年產值標準和區片綜合地價，嚴格執行經批準的征地補償安置方案，切實維護被征地農民的合法權益。結合本地實際，認真執行征地告知、現狀確認、補償安置聽證、公告等制度，健全征地補償安置程序，規范補償安置行為；組織勞動和社會保障部門研究制定被征地農民參加社會保障的方案，必須落實被征地農民的社會保障制度，切實解決其長遠生計問題。
二、嚴格工業用地管理
工業用地必須實行招標拍賣掛牌出讓供應，不得以任何理由規避工業用地“招拍掛”的規定。嚴格執行《國土資源部關于實施〈全國工業用地出讓最低價標準〉的通知》（國土資發〔20**〕307號）精神，不得低于公布的最低價標準出讓工業用地。凡進入縣以上工業集中區的項目，必須是投資強度大、技術含量高、符合環保要求、對財政稅收有較大貢獻或對地方經濟發展有較強帶動作用的企業；引導飼料加工、預制場、小型農副產品加工等企業到鄉鎮發展。大力推行修建標準廠房，逐步將新入駐的中小企業安排到標準廠房生產；入區企業原則上不得修建單層廠房。各地可逐步將進入工業集中區企業的年納稅金額、用地面積向社會公示。加大對現有存量土地及房屋的盤活力度，引導部分工業企業利用閑置土地和房屋進行生產；對于因實施城市規劃需要，將工業用地改變為商業住宅用地的,原則上由縣以上人民政府依法收回工業用地使用權,納入政府土地儲備，再按商業住宅用途依法實施掛牌拍賣；對于經縣以上人民政府批準不納入政府土地儲備的,經城市規劃部門同意后,報有批準權的人民政府批準，按國土資源部《國有土地使用權出讓規范》要求依法繳納土地出讓金。
三、嚴格建設用地供應管理
加強土地利用規劃、計劃管理，優化土地供應結構，年度土地供應計劃要向社會公布，禁止違反規劃計劃供應土地。嚴格執行經營性用地招標拍賣掛牌出讓規定，商品住宅用地必須以拍賣方式出讓，商品住宅與其它用途混合建設用地中商品住宅建設面積達到50%以上的，必須以拍賣方式出讓；優先保證普通商品房（含經濟適用住房）、廉租住房的土地供應。凡未完成征地補償、拆遷安置的建設項目用地，不得進入供地程序；經出讓的土地使用權未完成開發投資總額25%以上房屋建設工程的，不得轉讓該宗出讓國有土地使用權。轉讓劃撥國有土地使用權，必須報有批準權的人民政府批準，并在土地有形市場公開交易；嚴格執行國有土地使用權出讓合同，對違反合同的，嚴格按有關法律法規規定和合同約定處理。
四、嚴格規范國有土地使用權出讓收支管理行為
按照《國務院辦公廳關于規范國有土地使用權出讓收支管理的通知》（〔20**〕100號）規定，土地出讓收支管理全額納入地方基金預算管理。收入全部進入地方國庫，支出一律通過地方基金預算從土地出讓收入中予以安排，實行徹底的“收支兩條線”。
土地出讓收入由縣級以上財政部門負責征收管理，縣級以上國土資源部門具體負責征收。對未按照土地出讓合同約定足額繳納土地出讓收入，并提供有效繳款憑證的，國土資源部門不得為土地使用者核發國有土地使用權證。
土地出讓收入只能用于征地報批和征地拆遷補償安置支出、土地開發支出、支農支出、城市建設支出和其他支出，不得以任何形式向土地使用者返還或補貼應收取的土地出讓收入。
市、縣（區）兩級財政、審計部門要加強對土地出讓收支管理的監督檢查和審計，切實管理和使用好土地出讓收入。
五、嚴格執行國家公布的限制用地和禁止用地目錄
嚴格執行國土資源部、國家發展和改革委員會《關于實施〈限制用地項目目錄（20**年本）〉和〈禁止用地項目目錄（20**年本）〉的通知》（國土資發〔20**〕296號）的規定，對低密度大套型住宅、公墓、鋼鐵等107類項目限制供地，對別墅類房地產開發、高爾夫球場以及污染嚴重、資源浪費嚴重、國有資產流失等95類項目禁止供地。凡是限制用地目錄中的用地項目，必須符合規定條件后方能供應土地。
六、嚴格執行土地管理問責制
各區、縣人民政府、各園區管委會主要負責人應對本行政區域內耕地保有量和基本農田保護面積、土地利用總體規劃和年度計劃執行情況負總責。對本轄區內出現下列情形之一的，要追究有關區、縣人民政府、園區管委會負責人的領導責任：
發生土地違法違規案件造成嚴重后果的；對土地違法違規行為不制止、不組織查處的；對土地違法違規問題隱瞞不報、壓案不查的；發生非法占用基本農田的；未完成耕地保護責任考核目標的；因土地問題引發且未能及時解決的。
七、嚴肅查處土地違法違規行為
各區、縣人民政府及市、縣（區）兩級國土資源部門、監察部門要切實加強對本轄區土地利用和管理行為的監督檢查。發現問題及時提出糾正整改意見；發現違法犯罪行為，及時移交有關部門依法處理。進一步建立健全土地動態巡查制度，及時發現和制止土地違法行為，加大對違法違規用地行為的查處力度，徹實維護土地利用和管理的良好秩序。
國有土地征地程序范文3
·留用國有土地
政府根據規劃撥出部分土地，按照國家政策及法律法規辦理土地變更手續后，撥給村集體經濟組織和失地農民，用于經營開發生產。
·留用集體土地
政府在征收過程中，拿出部分土地，按照政策法律只辦理轉用手續，不作為征收土地使用，以補償村集體經濟組織和失地農民進行使用。
·留地的主要用途
1、用于房地產開發。經批準留用的國有土地可由被征地單位自主經營，可以進行相應開發經營。
2、修建房屋出租。根據城市規劃，按照城市功能規劃用途建設商鋪出租，作為被征地單位和農民的財產性收入來源。
3、建設工礦廠房。利用留地和補償款，投資建設企業廠房，在享受政策優惠的同時，可以給被征地單位帶來穩定的收入來源。
4、建設商品交易市場。按照城市規劃和經濟功能分區布局要求，利用土地區位優勢，建設一些商品交易市場，由被征地單位進行自主經營。
5、建設農民住宅。對于在土地征收時需要整村搬遷和安置的，政府拿出一部分土地建設住宅，統一安置被征地農民。
留地安置兩種模式的利弊分析
·留用國有土地
1、積極意義：第一，依據法律法規辦理手續，擴大了土地用途，在符合規劃的基礎上，可以進行多方位的開發經營使用；第二，土地權屬是國有土地，產權清晰；第三，土地規劃用途與城市規劃融合性好，更為協調。
2、存在的主要問題：第一，按照規定，進行批次征地要求有項目，但是土地使用與項目經常不能匹配，影響了使用效率；第二，在土地使用過程中需繳納一些有償使用費用，增加了使用成本；第三，留用國有土地比例小于集體土地。
·留用集體土地
1、積極意義：第一，留用的集體土地只辦理農用地轉用手續不辦理土地征收手續，程序簡單；第二，不用交納新增建設用地有償使用費等費用，成本較低；三是集體土地留用比例較大，能夠為集體和個人留用更多的土地。
2、主要問題：第一，政策法規對集體土地的使用作了較大限制，不能搞開發和進行土地經營；第二，在土地流轉過程中留用集體土地亦有限制；第三，土地產權是集體性質，在城市擴張過程中，被征地單位和失地農民始終擔心土地的權屬問題。
對實施留地安置政策的建議
·關于留地安置政策的適用范圍
國家實施留地安置政策的目的是為使失地農民獲得長期穩定的收益，因此，實施留地安置政策首要條件是，該地區的農民可以通過留用地獲得收益，也就是說實施該政策的地區應處于經濟較為發達的地段 ，而非遠離城市的偏遠地區，
·關于留用地的產權
規劃為經營性用地的留用地產權應在征地時劃為國有 ，同時向被征地村集體經濟組織收取土地出讓金，缺乏資金的村集體也可以通過以地抵費的方式，繳納土地出讓金等規費，避免產權由集體所有轉變為國有時，產生的一系列交易成本和重復收費等現象。規劃為非經營性用地的留用地應劃為集體所有權，以保護失地農民的權益。
·關于留用地的規模
政府在實施留地安置政策前，應對土地的使用方向做好規劃，以便在實施政策時，能返還給被征地村集體經濟組織成片的土地，成片開發可以為村集體經濟組織提供便利，避免因零星劃地產生的難開發甚至閑置不用現象。
·關于留用地的經營管理
政府在實施留地安置政策時，應注重前期規劃和后期引導，針對被征地村集體經濟組織的情況，為其提供對留用地經營的參考信息，尤其是應將國內的成功經驗介紹給被征地村集體經濟組織以供參考。被征地村集體經濟組織在經營留用地時，應視自身情況，選擇合適的經營模式，在采用自主開發模式時，應形成既有內部監督機制，又有效率的集體經濟組織形式。
·關于實施留地安置政策的法律環境
國有土地征地程序范文4
文章編號：1005-913X（2015）07-0047-03
我國的土地分為農地和建設用地，建設用地又分為國有建設用地和集體建設用地。集體建設用地，又叫鄉（鎮）村建設用地或農村集體土地建設用地，是指鄉（鎮）村集體經濟組織和農村個人投資或集資，進行各項非農業建設所使用的土地，主要包括：農村經營性建設用地、農村公共服務及基礎設施建設用地和農民宅基地。[1]（P234）其中，農村經營性建設用地是指鄉（鎮）村企業建設用地，主要是指鄉鎮企業、村辦企業及其他集體經濟組織所使用的集體所有的土地。[2]但隨著各地實踐發展，允許使用建設用地的主體己不限于“鄉鎮企業”的范疇，還包括個體工商戶、三資企業、股份制企業、聯營企業等各類工商企業。該類用地涉及面廣，其商品屬性和資本特性突出，對經濟發展的影響大，因而實踐中大量流轉的主要是這類用地，它也是本文研究的重點。
一、農村集體建設用地流轉改革的目標和路線
（一）文件規定
筆者將《決定》的第11條內容分解為以下三句：
1.在符合規劃和用途管制前提下，允許農村集體經營性建設用地出讓、租賃、入股，實行與國有土地同等入市、同權同價。
2.縮小征地范圍，規范征地程序，完善對被征地農民合理、規范、多元保障機制。
3.建立兼顧國家、集體、個人的土地增值收益分配機制，合理提高個人收益。[3]
（二）文件解讀
1.對第一句的解讀
“符合規劃和用途管制”，即不同用途土地不能隨意改變用途。土地規劃是依據經濟建設和城市發展的客觀規律與內在需要進行的。而土地又是不可移動的，所以土地使用必須符合規劃，才能避免嚴重失序。這是農村集體建設用地流轉的前提；“出讓、租賃和入股”是對《土地管理法》第43條的突破，即已經承認了農村集體經營性建設用地可以作為一般生產要素參與到生產經營環節。這樣，之前受到較大限制無法獲得完全土地權能的集體經營性建設用地就獲得了與國有建設用地同等的權能。這便引出了后半句的規定，是第11條的一大亮點。
“實行與國有土地同等入市、同權同價”，即賦予農村土地集體建設用地與國有土地建設用地同權同價的法律和經濟地位，使其兩者的所有權地位、使用權地位都得到了平等對待，從而有效減少拆遷糾紛和沖突，有利于社會穩定。這是建立城鄉統一建設用地市場的需要。
2.對第二句的解讀
“縮小征地范圍”，并非指減少將農地轉用為非農建設用地的數量，而是改變農地轉用為非農建設用地的方式，即改變當前農村集體土地必須經由國家征收才能變為建設用地的“征轉一體”的機制。[4]也就是說，今后城市建設用地的來源，除了國家征收農地以外，也允許農村集體經營性建設用地直接入市，從而形成多元的建設用地供給模式，改變現行的國家壟斷城市建設用地一級市場的格局。在當前中國快速現代化與城市化的背景下，必然要求城市繼續擴張，必然要求大量農地轉用為非農建設用地?！翱s小征地范圍”，就必然要擴大非征收的集體經營性建設用地的供給。這是對我國傳統城鄉二元化的土地市場的重大突破。
“規范征地程序，完善對被征地農民合理、規范、多元保障機制”。根據《土地管理法》第47條的規定，國家給農民的征地補償是按被征收土地原有用途給予補償的，給農地補償的最高值為農地原產值的30倍。然而，實踐中，發達地區征收農民土地，給農民的征地補償普遍已經超過三十倍，尤其是留地安置，利益巨大。這句話的提出，某種意義上是對這種地方政府征地補償實踐中超出《土地管理法》第47條規定進行一種追認。這也有利于保護和尊重農民的土地利益。
3.對第三句的解讀
過去中央提出給農民的征地補償，一是強調不超過農業產值的三十倍，二是強調要保障被征地農民收入不降低，三是要保障被征收農民基本生活，這樣三個標準。在地方政府的具體政策實踐中，則有讓被征地農民分享土地非農使用增值收益的若干做法，只是這種做法所占比重不大。而現在，國家縮小征地范圍，突破城鄉二元模式，就必然會讓規劃區內的城郊農民自主供地，城郊農民就可以獲得巨大土地增值收益。這一句其實是一個強調規定。
二、政策評價
（一）優化之處
1.體現了民法上的平等原則
“同價同權”、“統一市場”實現了物權法中國家對于國有財產、集體財產和私人財產平等保護的思想，并且在實踐上承認了土地使用價值的客觀性。實際上，在市場經濟條件下，土地利用效用相同的土地，其土地價格應該相同或相近。在這方面來看，國有建設用地和集體建設用地在效用上沒有太大區別，而且，在土地出讓進入市場后，土地所有權是國有土地，還是集體土地，對于土地使用者沒有區別。
2.有利于實現土地價值和資源優化配置
農村集體建設用地流轉的本質就是將農村建設用地使用權納入土地市場進行交易。從法律角度看，這是權利在不同主體之間的配置。[5]允許農村集體建設用地流轉可以保證權利的有效配置，從而最大限度地發揮集體建設用地的使用價值，促進物盡其用，實現權利人利益和社會整體利益的最大化。
2.明確政府角色
首先，在市場領域要“有所不為”。[9]尊重土地所有權人和使用權人的市場主體地位，由土地權利的買方和賣方完全按照市場規律完成交易，以市場機制去優化土地資源配置，提高土地利用效率。
其次，在公共領域要“有所作為”。[9]為配合流轉管理需要，政府應履行服務職責，加快對農村集體建設用地的確權、登記和頒證工作。
（四）完善相關法律法規
1.修訂《物權法》《擔保法》《合同法》的相關規定
2007年的《物權法》雖然明確了建設用地使用權是一種用益物權，但對于建設用地使用權是否包括農村集體土地的建設用地使用權，表達得不夠明確，特別是對集體建設用地流轉方面的規定更是與《決定》的精神不符。故筆者建議刪除《物權法》第151條和153條中關于把該問題交給其他法律的空白條款，從而取消對集體建設用地使用權和宅基地使用權的例外性規定。同時，建議將十三章“宅基地使用權”的內容置于第十二章“建設用地使用權”之下，以體現對各類建設用地同等保護的原則，也使立法更加符合法學理論的權利體系構架。
鑒于如今已經賦予集體建設用地的交換價值，筆者建議刪去《物權法》第183條和《擔保法》第36條第3款關于集體土地使用權抵押的限制性規定，讓第36條第1款和第2款關于國有土地抵押的規定同樣適用于集體土地，以呼應《決定》第11條要求。
為促進集體建設用地有序流轉，保障交易安全，建議修訂《合同法》分則，將集體建設用地合同納入有名合同規范，擬定集體建設用地流轉合同應載明的各項具體條款，以明確當事人的權利、義務和事后違約責任。
2.修訂《土地管理法》的相關規定
現行《土地管理法》規定任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須申請使用國有土地，同時要求集體土地不得出讓、轉讓和出租用于非農建設，這些條款顯然滯后于現實需要，不利于集體建設用地的流轉，與《決定》精神相悖。應當解除對集體建設用地的限制，允許其在合理范圍內流轉。因此，有必要將《土地管理法》第43條修改為：“單位和個人需要使用土地進行建設的，既可以申請使用國有土地，也可以申請使用集體土地；村民住宅建設、農村經營性項目建設、興辦農村基礎設施和公益事業的，可以使用農村集體建設用地。”[2]同時，還應該明確土地流轉可以采用的多種方式，建議將第63條修改為：“依法取得的農村集體建設使用權在特定條件下，可以通過轉讓、互換、出租、抵押、作價入股、出資和聯營等方式轉移?！盵2]并將具體條件適當設定為“符合土地利用規劃、權屬合法明晰、己依法轉為非農建設用地等”。
（五）對土地進行統一管理
集體建設用地入市后，應與國有土地一樣接受統一的部門管理。[10]通過城鄉統一的建設用地市場，對建設用地的規劃、指標、流轉的收益分配等進行嚴格把控，既能夠有效實現與國土建設用地在財產權利上的平等，又能實現與其在責任義務上的平等。這樣，才能真正實現“同地同權同價”的內涵與價值上的統一。并且，政府的干預和統一管理還能有效地防止出現城郊土地成交食利集團。
國有土地征地程序范文5
一、純商業拆遷是否適用本條例？
根據“征房條例”規定，本條例規定是只針對公共利益，相對于舊條例，縮小了適用范圍，因為舊條例是允許商業拆遷的。另根據《循環經濟促進法》規定，“城市人民政府和建筑物的所有者或者使用者，應當采取措施，加強建筑物維護管理，延長建筑物使用壽命。對符合城市規劃和工程建設標準，在合理使用壽命內的建筑物，除為了公共利益的需要外，城市人民政府不得決定拆除?！本褪钦f，自2009年開始非公共利益政府不能決定拆除。
二、補償范圍是否包括土地使用權？
這個在舊條例中沒有規定，只有個批復，是《國務院法制辦對北京市人民政府法制辦公室關于城市私有房屋拆遷補償適用法律問題的請示的答復》（2002年1月24日，國法秘函〔2002〕15號）規定，“一、關于1999年1月1日現行土地管理法施行前拆遷城市私有房屋的補償問題。根據法不溯及既往的原則，1999年1月1日現行土地管理法實施之前拆遷城市私有房屋的補償，應當適用原土地管理法和原城市房屋拆遷管理條例的規定。二、關于1999年1月1日現行土地管理法施行后至2001年11月1日現行城市房屋拆遷管理條例施行前，拆遷城市私有房屋的補償問題?，F行土地管理法第五十八條規定，收回國有土地使用權，對土地使用權人應當給予適當補償?！本┦腥嗣裾鞒錾鲜鲆幎?，將土地使用權補償因素納入補償范疇，不存在法律問題。因此，北京市可以依照上述規定對被拆除的房屋進行補償。三、關于2001年11月1日現行城市房屋拆遷管理條例施行后，拆遷城市私有房屋的補償問題?！?001年11月1日以后實施的拆遷，貨幣補償款中包括對土地使用權的補償。今后，對被拆除房屋的補償應當按照《城市房屋拆遷管理條例》的規定執行。”根據這個批復的意見，現行的一般做法是“地隨房走，地不計價”。但我們認為，這明顯與物權法土地法相矛盾。
物權法第一百二十一條規定“因不動產或者動產被征收、征用致使用益物權消滅或者影響用益物權行使的，用益物權人有權依照本法第四十二條、第四十四條的規定獲得相應補償?！保谝话偎氖藯l規定“建設用地使用權期間屆滿前，因公共利益需要提前收回該土地的，應當依照本法第四十二條的規定對該土地上的房屋及其他不動產給予補償，并退還相應的出讓金”，土地管理法第五十八條“收回國有土地使用權的對土地使用權人應當給予適當補償”。
目前我國也有地方對房屋所使用的土地使用權進行補償的。比如，重慶市采取的做法就是適當補償原則。根據《重慶市國土房管局關于城市房屋拆遷中土地補償有關問題的批復》（渝國土房管發〔2003〕113號）“因城市建設收回土地使用權時，對以出讓等有償方式取得土地使用權的土地使用者，應根據其取得土地使用權的成本（出讓金及有關稅費等）和投入等因素考慮補償?！蹦敲淳唧w對土地使用的補償標準如何計算？目前尚無統一的標準，根據法律原理，我們認為法治政府必須建立和保護行政相對人的合理利益。根據物權法規定，用益物權是對他人所有的不動產或者動產依法享有的占有使用和收益的權利。而土地增值利益屬于用益物權人應當取得的收益，因此收回土地使用權時應當按收回時（征收決定生效時）的土地出讓金標準計算并退還。有了這樣的認識后，一個更為復雜的補償問題實際上也解決了，就是“房地分家”的補償問題。實踐中，有些地方政府圖省事經常毛地出讓，結果地上房屋和其他附著物尚未補償，土地使用權已幾易其主，政府征收時出現房主之外，地權另有其人的情況。這樣的案例在實踐中已經大量涌現，但目前尚無具體且明確的先例可循。那么，我們認為前述方法可以作為解決辦法的參考。
三、“城中村”改造適用何種程序？
所謂“城中村”是指已經納入城市總體規劃建設區范圍，農業用地通過征用所剩余很少或者已經沒有，但以住宅用地仍為集體所有性質土地為特征，農村集體成員由農民身份已經或者即將轉變為居民身份，滯后于時展游離于現代城市體制管理之外的村民仍在原村居住而形成的村落。“城中村”有廣義和狹義之分。從狹義上說，是指農村村落在城市化進程中，由于全部或大部分耕地被征用，農民轉為居民后仍在原村落居住而演變成的居民區。從廣義上說，是指在城市高速發展的進程中，滯后于時展步伐、游離于現代城市管理之外、生活水平低下的居民區。城中村在大中城市普遍存在。成都市五城區內尚有待改造的“城中村”12個，計劃在2012年前基本完成。
“城中村”改造的程序我們認為應分兩步走，即先將集體土地征為國有，再將國有土地上的房屋及其他附著物征收。本次征房條例將舊城改造（有的地方稱三項改造，即城中村、棚戶區、危舊房）造視為公共利益。目前，我國還沒有集體土地拆遷安置補償的統一法律，但有些省市的做法也值得借鑒。已知的大約有三種模式，第一種叫征地法，即先按程序將土地轉為國有，再按國有土地房屋來進行征收，也是我們主張的模式；第二種參照法，參照城市拆遷進行補償，這種模式有司法解釋的依據，最高法院2005行他字第5號批復規定，農村集體土地征用后，原農村居民對房屋仍然享有所有權，房屋所在地被納入城市規劃區的，應當參考拆遷條例規定對房屋所有人進行安置補償（實際上城市已無安置可言），參照法成本稍少，我們成都市農村建設用地流轉采用的就是這種模式；第三種叫協商法，即互相商量補償，“按平算數”。
四、房地產管理工作中市轄區政府的責任及作用？
在房地產管理中我們聽到最多的就是市縣政府，基本上沒有聽到說過區政府，這次征房條例也是如此。部分學者們的觀點認為應該包括區級政府，理由是如果僅限市縣政府，則民族自治地區的盟、旗則不搞拆遷了。我們認為，根據現行法律規定，對外行使相關管理職能的只能是市縣政府。理由是《國家土地管理局對出讓國有土地使用權有關問題請示的答復》（1991國土函字第71號）、《國家土地管理局關于出讓國有土地使用權有關問題的答復》（1993年4月1日）兩次文件均規定“國有土地使用權的出讓，由市、縣人民政府負責。其中，‘市、縣人民政府’，所指‘市’，包括全國各級市；所指‘縣’，不包括市轄區。”而且按照政府設置的規定，區級政府原則上不單獨設立規劃管理部門，征地條例也明確是市縣人民政府負責本區域的房屋征收與補償工作。我們成都市的做法是在征地征房活動中依據《成都市征地補償安置辦法》（78號令）第三條“征地補償安置工作在市人民政府的領導下，由市土地行政主管部門具體負責實施。市計劃、勞動、民政、公安、糧食、規劃等有關行政管理部門應按照各自職責，協同市土地行政主管部門做好征地工作。區、鄉（鎮）人民政府應協助做好征地補償安置工作”、《成都市城市房屋拆遷管理暫行辦法》（88號令）第六條“成都市房產管理局主管本市城市房屋拆遷管理工作。成都市房屋拆遷管理處具體負責錦江、青羊、金牛、武侯、成華區（含高新區，以下簡稱五城區）內的城市房屋拆遷管理工作；其他區（市）縣房產管理部門管理本區域內城市房屋拆遷工作。公安、教育、電信、供電、供水、供氣和廣播電視等部門應當及時協助辦理被拆遷人的戶口遷移、學生轉學、電話移機、有線電視遷裝和水、電、氣供應等有關事宜，除按照國家有關規定外，不得額外參加拆遷人和被拆遷人的負擔。國土部門依照有關法律、行政法規的規定，負責與城市房屋拆遷有關的土地管理工作”明確規定，區級政府基本上是配合義務，從政府組織法來說并無不妥之處，但所有對外文件應當按照法律和行政法規規定的程序處理。
五、征房條例實施后原88號令的廢止問題？
由于《成都市城市房屋拆遷管理暫行辦法》（88號令）系根據國務院《城市房屋拆遷管理條例》、《四川省城市房屋拆遷管理條例》和《成都市城市房屋拆遷管理條例》制定，根據《立法法》“下位法違反上位法規定的應予以改變或者撤銷”的規定，前述條例連同88號令均不再適用。
六、征地與征房的區別與聯系？
如果說有聯系，那么房地合一就是其中最重要的聯系，因為至今科技再發達也不能建造空中樓閣。所以，房產和地產我們通稱房地產，這也是我們有時混淆征地與征房的原因之所在。征地與征房在國外區別不大，幾乎世界所有國家都實行的是土地私有制，房地事實上也是合一的，只有我國法律制度上實行房地合一，但城市建設用地所有權歸屬國家，房屋產權所有權人只有使用權且實行多頭管理。因此，在中國征地與征房是不同的法律概念。兩者的主要區別：
一是適用的法律程序不同。國家建設征收土地適用《土地管理法》及其配套法規中關于國家建設征收土地的規定；城市房屋拆遷適用《城市房屋拆遷條例》的規定。
二是適用范圍不同。征地適用范圍是農村集體所有的土地，征房適用范圍是城市規劃區內的房屋。
三是法律后果不同。征地導致的法律后果是農村集體土地所有權的消滅，征房導致的法律后果是房屋所有權的消滅以及房屋產權的等價調整或者價值的交換。
四是補償范圍不同。征地一般補償有4項，即土地補償費、安置補助費、地上費（含建筑與青苗等）、菜地基金。征房實質補償只有其中一項，即地上費，細化為房屋及地上建筑物補償，過渡費補償，營業損失補償。一句話，征地既補“磚頭”（土地及建筑），也補“人頭”（人員安置），而征房只補“磚頭”。
征房的程序為：
（一）公布補償方案。房屋征收部門擬定征收補償方案，報市、縣級人民政府。市、縣級人民政府應當組織有關部門對征收補償方案進行論證并予以公布，征求公眾意見。征求意見期限不得少于30日。
（二）公布修正補償方案。市、縣級人民政府應當將征求意見情況和根據公眾意見修改的情況及時公布。
（三）風險評估，必要時經政府常務會議討論。
（四）落實征收補償費用。
（五）處理無證建筑。
（六）作出征收決定并公告。
（七）組織調查登記，公告調查結果。
（八）給予補償。
（九）對違約者提訟。
（十）對“釘子戶”作出補償決定并公告。
（十一）申請法院強制執行。
征地的程序為：
（一）征地通告。由縣或市級國土資源局在被征收土地所在地的村范圍內征地通告，告知被征土地的村集體經濟組織和村民：征地范圍、面積、補償方式、補償標準、安置途徑以及征地用途等。通告后搶栽、搶種的農作物或者搶建的建筑物不列入補償范圍。
（二）征詢村民意見。由縣或市級國土資源局會同所在的鄉鎮政府，就征地通告的內容征詢村集體經濟組織和農民的意見，有不同意見的應記錄在案，根據村委會或村民提出的意見分別處理并協調解決。對補償標準、安置途徑、補償方式有異議的，應告知被征地相對人有權提出聽證申請，并依法組織聽證。國土資源局應將村民對征收土地的意見和聽證的材料作為報批的必備材料歸檔上報。
（三）地籍調查和地上附著物登記。由縣或市級國土資源局會同被征收土地的所有權人、使用權人實地調查被征土地的四至邊界、土地用途、土地面積，地上附著物種類、數量、規格等，并由國土資源局現場填制調查表一式三份，由國土資源局工作人員和所有權人、使用權人共同確認無誤后簽字。國土資源局應將所有權人、使用權人簽字的材料作為報批的必備材料歸檔上報。
（四）擬訂“一書四方案”組卷上報審批。由縣或市級國土資源局根據征詢、聽證、調查、登記情況，按照審批機關對報批材料的要求擬訂“一書四方案”即：“建設用地說明書，農用地轉用方案，補充耕地方案，征收土地方案，供應土地方案?！辈⒔M卷向有批準權的機關報批。
（五）征用土地公告。征用土地的市、縣人民政府應當在收到省或國務院征用土地批準文件之日起10個工作日內在被征地所在村進行征用土地公告。征用土地公告的內容：征地批準機關、批準文號、批準時間和批準用途；征用土地的所有權人、位置、地類和面積；征地補償標準和農業人員安置途徑；辦理征地補償登記的期限、地點。
（六）征地補償安置方案公告?？h或市級國土資源局根據省或國務院征用土地批準文件批準的《征用土地方案》在征用土地公告之日起45日內以村為單位擬訂征地補償、安置方案并予以公告。征地補償、安置方案公告內容：被征用土地的位置、地類、面積；地上附著物和青苗的種類、數量；需要安置的農業人口的數量；土地補償費的標準、數額、支付對象和支付方式；安置補助費的標準、數額、支付對象和支付方式；地上附著物和青苗的補償標準和支付方式；農業人員的具體安置途徑；其他有關征地補償、安置的具體措施。被征地農村集體經濟組織、農村村民或者其他權利人對征地補償、安置方案有不同意見的或者要求舉行聽證會的，應當在征地補償、安置方案公告之日起10個工作日內向縣或市級國土資源局提出?？h或市級國土資源局應當研究被征地農村集體經濟組織、農村村民或者其他權利人對征地補償、安置方案的不同意見。對當事人要求聽證的，應當舉行聽證會。確需修改征地補償、安置方案的，應當依照有關法律、法規和批準的征用土地方案進行修改。
（七）報批征地補償安置方案。縣或市級國土資源局將公告后的土地補償、安置方案，連同被征地農村集體經濟組織、農村村民或者其他權利人的意見及采納情況報市、縣人民政府審批。
（八）批準征地補償安置方案。
市、縣政府將征求意見后的征地補償安置方案批準批準后，并報省國土資源廳備案，并交由市、縣國土資源行政主管部門組織實施。
（九）土地補償登記。被征地農村集體經濟組織、農村村民或者其他權利人應當在征用土地公告規定的期限內持土地權屬證書(土地承包合同)到指定地點辦理征地補償登記手續。被征地農村集體經濟組織、農村村民或者其他權利人未如期辦理征地補償登記手續的，其補償內容以市、縣國土資源行政主管部門的調查結果為準。
（十）實施補償安置方案和交付土地。按規定支付征地補償安置費，被征地單位和個人按期交付土地。
七、“村轉居”后集體土地是否自動轉為國有？
國有土地征地程序范文6
【關鍵詞】土地制度 統籌城鄉 發展
通過產權、市場等方面制度創新，完善相關配套，建立激勵和約束機制，促進人口流動與土地的流動相關聯，提高農村要素利用效率。結合我國城鎮化和農村現狀，提出如下政策建議。
一、從土地立法上建立對等的國有和集體土地使用權
城鄉統籌要求農村集體土地使用權與城市國有土地使用權具有同樣的產權權能，即具有相同的使用、收益以及處分的權能，建立城鄉相對統一的產權體系。但目前的法律中對農村土地產權權能規定限制較多，同時城市國有土地使用權與農村集體土地使用權存在明顯的差異。在《中華人民共和國憲法》、《中華人民共和國土地管理法》、《物權法》城市國有土地與農村集體土地產權相關規定存在較大的差異。建議以城鄉統一土地產權體系為出發點，建立土地立法，建立對等的國有和集體土地使用權，并對集體土地使用權進行分類管理，將產權設置和用途管制分開。對集體土地與國有土地的所有權與使用權實行同等保護。
讓城市國有土地產權與集體土地產權對等，那么在規劃范圍內農村集體土地也可以進行市場化交易，任何單位和個人進行建設需要土地時也同樣可以使用集體建設用地。重點改革是規劃的法制化問題。需要規劃管理從之前的用途管理和產權管理轉變只對用途進行管理。在規劃區內集體建設用地也應同樣用于除鄉鎮企業和村民建設住宅外的用地。
二、推進集體土地使用權的有序流轉
在城鄉統一產權體系下，征地制度的范圍將必然縮小，在規劃區范圍內，只要不涉及公共利益的用地，均應采取市場化的方式取得土地。這就需要嚴格界定征地范圍，對公共利益逐步推行詳細列清單的形式給出，區分政府與軍事、基礎設施、社會公益事業、國計民生等項日。同時，要推行征地補償到征地市場價格的轉變，充分體現并保障農民的土地權益從雙重管制到單一管制，公開征地程序，讓公眾參與到征地的標準制定的過程中，并建立仲裁機制進行監督。在規劃管制范圍內，農村集體建設用地使用權、農村宅基地使用權等確權后，應該享有與國有土地使用權同樣的產權待遇，推進有序流轉和市場化配置，打破政府壟斷一級土地市場。改革征地制度，對這部分的改革更加注重收益分配的重新制定，保障通過空間置換獲取的收益全部返還農村，促進農村經濟發展，城市獲得發展空間。
三、改革收益分配機制，建立收益“返還”機制
在城鄉統籌的產權體系下，農民所享有的土地產權（使用權）與城市居民所享有的產權就要對等，農民就要享有因為土地流轉而產生的增值收益。建議在當前的“城鄉建設用地增減掛鉤”政策的實施中，應該改革現有的收益分配機制，將農村土地流轉的增值收益進行全額或絕大部分“返還”予農民，讓農民享有工業化、城市化中的要素增值收益，切實保護農民享有的上地財產權益。
四、創新公共財稅體系，增設物權稅等稅種
保證地方政府的財政收支在二元土地市場制度下，地方政府通過征收土地獲得大量預算外收入來彌補預算收入不足，但在一體化市場制度下，“土地財政”必然減少甚至逐漸消失，要保障地方政府的財政收支平衡就必須建立新的財稅體制。如：開征物權稅，把物權稅作為地方財稅來源，保證財政正常收支，推進地方經濟發展。
五、強化空間、微觀設計及用途管控上的規劃管理
在城鄉統一的產權體系下，農民享有的產權可以自由流轉，那么就要對不同類型的土地進行規劃管理，哪類土地在哪些范圍、什么用途范圍內可以進行流轉必須在規劃管理和用途管制中進行規范。在規劃控制范圍內，在用途管制的限制條件下，允許集體使用權進入市場，按照不同的條件進行管理。特別是當前宅基地置換、流轉的逐步推行，區域空間布局與空間規劃顯得更為重要。應該將土地規劃的空間功能以及土地利用規劃設計及其對土地管制結合起來，從空間上、微觀設計上以及用途上進行限定，其他方面讓市場價格機制進行調節，提高資源配置效率。
六、相關配套改革整體推進
土地制度改革與其他相關制度改革是密切相關的。城鄉統籌的土地產權改革，必須與其他相關制度同時進行，如戶籍制度、社會保障、公共資源配置、評估機構的規范等方面進行配套改革，以達到綜合配套改革的總體效果。
參考文獻
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