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流轉土地管理辦法范文1
關鍵詞：土地管理；問題；解決方式
中圖分類號：D651.1 文獻標識碼：A 文章編號：1674-0432（2011）-07-0062-1
眾所周知，土地是人類進行各種生產生活的載體，同時也是一種不可再生的寶貴資產和資源，農村土地尤其耕地是糧食的母親，它濃縮了千千萬萬農民的生存權、發展權和保障權。隨著我國經濟建設的不斷發展，農村土地管理出現了一些新的問題，本文就農村土地管理現狀存在的問題及解決方式進行探討。
1 農村土地管理現狀存在的問題
隨著我國國民經濟的快速發展，保障發展與保護土地資源的矛盾日益突出，亂批亂建、未批先建、毀壞耕地現象依然存在，主要表現在：“空心村”現象嚴重，農村新建住房雜亂無章，土地浪費嚴重；礦洞開采破壞土地、污染環境；基層土管隊伍力量薄弱等等，同時，我國農村土地管理體制不健全，制約著土地的流轉。缺乏土地使用權流轉相關聯的評估、咨詢、公證、仲裁等中介機構，監督管理機構不健全，體制不順。多職能部門利益使得土地流轉部門之間出現法律、政策相互制約、互相推諉的現象再所難免。這些問題的存在引起了社會各界的普遍關注，也引起政府的高度重視。
2 如何有效加強農村土地管理
2.1 政府有關部門加強對農村土地流轉管理工作的監督
農村土地權流轉工作是對現有農村生產關系適應新階段農村生產力發展要求的局部調整，是對農村家庭承包制的進一步完善，對土地使用權流轉的管理，是農業承包合同管理工作的延續和發展。這些必然要求縣、鄉（鎮）相關的政府部門把農村土地流轉管理納入工作范圍內，并制定切實可行的政策、措施對土地流轉管理，規范我縣農村土地管理工作。首先是確立土地使用權流轉的具體范圍、原則，規范流轉的形式，明確流轉的操作程序，規定對違規失范行為的處理辦法；第二是規范流轉合同，參照農業部第47號令，根據實際情況制定統一的農村土地流轉合同文本，加強土地流轉合同的指導、簽訂；第三是農經部門要恢復、覆行農業承包合同的簽證、仲裁職能。
2.2 積極探索，不斷提升土地流轉的開發檔次
一是以“三個有利于”原則，探索土地流轉形式的多元化。即只要有利于土地資源的合理利用，有利于農戶的增收，有利于農村經濟的發展，不管怎么樣的土地流轉形式，都可以運用并推廣。二是面向市場，努力提升土地流轉的開發檔次。堅持以土地流轉為載體，加快結構調整的步伐，積極將流轉的土地區域辦成結構調整的“示范園”，辦成應用推廣新科技的“試驗區”，辦成財政增長的新型社區。同時，加強管理，促進和推動土地的有序流轉。強化區(縣)、鄉(鎮)兩級農經管理部門工作職能，建立區縣級農業承包合同糾紛仲裁機構，制定土地承包經營權流轉的管理辦法和經常性的工作制度，積極引導、實施、管理和監督農村土地承包經營權流轉，及時調處農村土地承包合同糾紛。
2.3 嚴格加強農村宅基地規劃管理
按照統籌安排城鄉建設用地的要求和控制增量、盤活存量、合理布局、集約用地、保護耕地的原則，從嚴控制，用好用活農村建設用地置換政策，加強農村宅基地用地管理。在已確定的村鎮建設用地范圍內，結合新農村建設，做好村鎮建設規劃。凡是符合建房條件（或放棄原住房遷建）的，村民原則上不得原地改、擴、新建住房（危房改造除外），要引導村民向城鎮集中或到規劃的居民點建房。對不具備規劃居民點建設的，盡量利用空閑地、老宅基地和荒坡地、廢棄地等未利用地建房。同時，從嚴控制農村村民宅基地標準。全縣范圍內農業戶口的村民依法享有使用集體土地建房的權利，但必須貫徹“一戶一宅”的法律規定，農村村民一戶只能擁有一處宅基地。村民已“一戶多宅” 或將原有住房出賣、出租、贈與他人的，不得再申請和審批宅基地。禁止城鎮居民購買農村集體土地上的房屋和審批、占用集體土地建房。農村村民建房使用宅基地的面積標準以戶口簿記載的農業戶口人數計算：3人以內戶（含3人）90平方米；4人戶120平方米，5人以上戶宅基地面積不得超過150平方米。農村村民是獨生子女戶的，增加宅基地面積30平方米；是獨生女戶的，再增加宅基地面積20平方米。
2.4 規范農村規?；笄蒺B殖用地
農村規?；笄蒺B殖用地應當按照村莊和集鎮規劃，合理布局，綜合開發，配套建設；建設用地應當符合鄉鎮土地利用總體規劃，應堅持鼓勵利用廢棄地和荒山荒坡等未利用地，盡可能不占或少占耕地的原則，禁止占用基本農田。規?；笄蒺B殖用地確定后，不得擅自將原土地用途改變為非農業建設用途。
參考文獻
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流轉土地管理辦法范文2
一、農村集體建設用地使用權流轉的法律空間。
在農村集體建設用地使用權流轉問題上，有很大一部分人所持的觀點就是農村集體建設用地使用權不能用于流轉，他們所持觀點的法律依據就是《土地管理法》第四十三條“任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地”，第六十三條“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或出租用于非農業建設”以及《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》（國發〔2004〕28號,以下簡稱《決定》）第十條規定：“…改革和完善宅基地審批制度，加強農村宅基地管理，禁止城鎮居民在農村購置宅基地”等規定，筆者認為，以此來作為農村集體建設用地使用權不能用于流轉的法律依據，是極其偏面的，是對法律規定的斷章取義。
對于農村集體建設用地使用權流轉這一概念，盡管在我國國家層面的土地管理法律規范中沒有明確的概念或規定，但并沒有排除法律為其留存的空間。對于農村集體建設用地使用權能夠用于流轉,包括出讓、轉讓、租賃、轉租和抵押、用于入股或聯營，我國的土地管理法及相關規定是留有一定的法律空間的。
我國《土地管理法》第九條“國有土地和農村集體所有的土地，可以依法確定給單位或者個人使用”，第十一條“農民集體所有的土地依法用于非農業建設的，由縣級人民政府登記造冊，核發證書，確定建設用地使用權”，第十三條“依法登記的土地的所有權和使用權受法律保護，任何單位和個人不得侵犯”，為集體建設用地使用權流轉提供了大的原則。
而《土地管理法》第四十三條盡管規定了“任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地”的內容，但其同樣也規定了“興辦鄉鎮企業和農村建設住宅經依法使用本集體經濟組織農民集體所有的土地的，或者鄉（鎮）村公益設施和公益事業建設經依法批準使用農民集體所有的土地的除外”內容。《土地管理法》第六十三條盡管也同樣規定了“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或出租用于非農業建設”，但也同樣規定了“符合土地總體利用規劃并依法取得建設用地的企業，因破產、兼并等情形致使土地使用權依法發生轉移”除外的內容；《鄉鎮企業法》第二十八條“舉辦鄉鎮企業，其建設用地應當符合土地利用總體規劃，嚴格控制、合理利用和節約使用土地，凡有荒地、劣地可以利用的，不得占用耕地、好地。舉辦鄉鎮企業使用農村集體所有的土地的，應當依照法律、法規的規定，辦理有關用地批準手續和土地登記手續”；《決定》第十條規定：“在符合規劃的前提下，村莊、集鎮、建制鎮中的農民集體所有建設用地使用權可以依法流轉”；《擔保法》第三十六條“鄉（鎮）、村企業的土地使用權不得單獨抵押。以鄉（鎮）、村企業的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內的土地使用權同時抵押?！薄锻恋毓芾矸ā返诹畻l“農村集體經濟組織使用鄉（鎮）土地利用總體規劃確定的建設用地興辦企業或者與其他單位、個人以土地使用權入股、聯營等形式共同舉辦企業的，應當持有關批準文件，向縣級以上地方人民政府土地行政主管部門提出申請，按照省、自治區、直轄市規定的批準權限，由縣級以上地方人民政府批準；其中，涉及占用農用地的，依照本法第四十四條的規定辦理審批手續。”原國家土地管理局《確定土地所有權和使用權的若干規定》（1995年5月1日實施）第四十三條“鄉（鎮）村辦企事業單位和個人依法使用農村集體土地進行非農業建設的，可依法確定使用者集體土地建設用地使用權”等等規定，對我國農村集體土地建設用地使用權流轉都進行了明確的規定，就是農民集體土地建設土地使用權可以確認給單位或個人用于非農建設并予以流轉。但根據上述規定，其流轉有著嚴格的條件，部分流轉方式，如農村宅基地的轉讓及宅基地上房屋轉讓附帶宅基地使用權的轉讓、抵押，農村承包經營的荒地，鄉鎮村辦企業房地產抵押甚至受到更嚴格的限制，但總的說來，其表現如下：）主體限定，使用農村集體土地建設用地的主體只能是鄉（鎮）村辦企事業單位，或因破產、實施兼并而取得、實現鄉鎮村辦企業房產抵押而一并實現土地使用權抵押權的單位及符合在農村申領宅基地或接受房屋使用權轉移（包括受贈、繼承、購買）的個人；
2）使用用途限定，僅能或必須用于興辦鄉（鎮）企業，鄉（鎮）公益設施和公益事業建設，或農村居民建設住宅三類情形；實現鄉鎮村辦企業房產抵押而一并獲得集體建設用地使用權的，未經審批不得更改土地性質和用途。
3）程序限定，必須符合土地總體利用規劃，并辦理有關非農建設用地批準手續和土地使用權或他向權登記手續。
以上三個條件缺一不可。只有在上述情況下，取得集體建設用地使用權才為合法、有效。這也是我國法律、法規、部門規章為集體建設用地使用權流轉留存的法律空間。
當然在對待農村宅基地使用權流轉問題和實現承包荒地和鄉鎮村辦企業房產抵押權而引起的集體建設用地使用權流轉問題上，我國有其特殊的規定。
對于農村宅基地使用權流轉問題，我國法律有著這樣的規定，《土地管理法》第六十二條規定：“農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地面積……。農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準”，《決定》第十條規定的“禁止城鎮居民在農村購置宅基地”，以及《擔保法》第三十七條規定的農村宅基地不能用于抵押。但這里僅禁止了城鎮居民不能取得農村宅基地，并沒有禁止可以向農村居民轉讓、出租宅基地及在轉讓房屋時附帶宅基地使用權一同轉讓的規定。對此，從《土地管理法》第六十二條第四款“農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準”的規定本意，可以一窺究竟。其內在含義對于住房出賣還是允許的，只是其出賣的主體不能是城鎮居民，而對出租對象則沒有限制。這是一個特殊情況。
對于實現實現農村承包荒地或農村鄉鎮企業房地產抵押權而取得的農村集體建設用地使用權流轉問題，根據《擔保法》第五十五條規定“依照本法規定以承包的荒地的土地使用權抵押的，或者以鄉（鎮）、村企業的廠房等建筑物占用范圍內的土地使用權抵押的，在實現抵押權后，未經法定程序不得改變土地集體所有和土地用途?！钡浼w如何實現，實現程序等還有待于明確規定。
二、應在法律層面明確集體建設用地流轉規定，建立合法、有效的農村集體建設用地流轉市場，規范集體建設用地使用權流轉制度。
法律規定的駁雜、語言文字的表述不明確、不明晰，往往導致人們對法律規定理解的曲解和錯誤，為斷章取義和任意取舍留存了空間。在關于農村集體建設用地使用權流轉問題上，相關規定的非直接、非明確、非明晰表述尤為明顯。
比如，在對于可以使用農村建設用地主體的表述上，《土地管理法》第四十三條、六十三條都在“但”字之后進行了表述，而在“但”字之前的內容規定及文意表達上又用了絕對性的文字表述，使法律條文的內容在邏輯上出現了前后矛盾；還比如，在對農村宅基地的取得和轉讓上則沒有給出明確的規定，《土地管理法》第六十二條在規定“農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準”同時，卻沒有規定取得或因繼承、受贈等方式取得多處宅基地，或由農村居民變為城鎮居民后擁有農村宅基地如何處理方式。同時，該條文又規定“農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準”，而不對該出賣、出租的合法性做出規定，而結合《決定》第十條規定的“禁止城鎮居民在農村購置宅基地”規定，推測《土地管理法》第六十二條第四款的本意，對于宅基地上房屋的轉讓除不能賣給城鎮居民外，還是可以轉讓、出租的，其結果只是對于出賣者不能再申請宅基地。使人只能去推測法律的本意或尋找法律給人們行為留存的空間。
再比如，對于因實施破產、兼并、實現農村荒地承包經營權或鄉鎮村辦企業房地產抵押權而獲得農村集體建設用地使用權的，如果其取得主體不是土地管理法規定的三類主體的話，由誰回收集體建設用地使用權，有無時間限制、程序如何掌握，均沒有明確規定。有的只是個性法律規定，如《商業銀行法》第四十二條規定“商業銀行因行使抵押權、質權而取得的不動產或者股權，應當自取得之日起二年內予以處分”，從中存在為實現農村荒地承包經營權或鄉鎮村辦企業房地產抵押權的情形。而這些規定僅僅指的是個性主體，不具有規范一般主體、特定行為的效力；再說這些個性法律條款，也需要土地管理法律法規中有進一步如何實現具體針對實現農村集體建設用地抵押權的明確規定。為此，應首先通過修改、完善土地管理法，或國土資源管理部門頒布的部門規章，進一步具體明確規定三種類型集體建設用地使用權取得、流轉的方式、程序和內容。
其次，為配合上述規定，由相應區域范圍內的某一級政府主導分類建立——興辦鄉鎮企業用地、農村建設住宅用地、鄉（鎮）村公益設施和公益事業建設用地使用權無償取得、劃撥、出讓、出租、轉租、抵押、入股、聯營等的農村集體建設用地使用權流轉統一市場或登記機構，明確規定相應集體建設用地使用權的主體資格、用途申報、相應權利流轉年限、登記、批準程序，規范集體建設用地使用權的流轉。
再次，規定或指導農村集體經濟組織按照《村民委員會自治法》的規定，對集體建設用地使用權流轉建立村民議決制度，避免影響國家基本土地管理制度和農村基本經濟制度。
第四，與時俱進，修改不應時代的法律法規，使法律概念與現實相統一。
如《鄉鎮企業法》對鄉鎮企業的定義，“鄉鎮企業”作為一個明顯帶有時代特征的字眼，隨著現代公司制度的日益深入、鄉鎮企業管理機構的改革和職能的改變、諸多原來所謂鄉鎮企業摘掉全民或集體的帽子或現代企業制度的建立，其已經越來越不合事宜，其作為一類使用集體建設用地的主體，應重新定義，并在相應法律規定中要取得統一。
只有通過以上四個方面的努力，才能建立我國合法、有序的集體建設用地使用權流轉法律制度。使全國各地不斷出現的、在地方性法規或政府規章層次上進行詳細規定的情形或付諸于司法實踐的情況，早日能夠上升到法律的層面，以盡快建立和完善我國的集體建設用地流轉制度。
附：以上文章參考了以下法律、法規、行政法規或國務院頒布的行政規范性文件、部門和地方政府規章：
1）中華人民共和國土地管理法
2）中華人民共和國鄉鎮企業法
3）中華人民共和國擔保法
4）中華人民共和國商業銀行法
5）《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》（國發〔2004〕28號）
6）《國務院辦公廳關于嚴格執行有關農村集體建設用地法律和政策的通知》（〔2007〕71號）
7）原國家土地管理局《確定土地所有權和使用權的若干規定》
8）《河北省集體建設用地使用權流轉暫行辦法》〔2008〕第11號
9）《河北省農村宅基地管理辦法》［2002］第7號
10）其他省、市集體建設用地使用權流轉地方性法規、部門規定
流轉土地管理辦法范文3
一、指導思想
以科學發展觀和黨的屆三中、四中全會精神為指導，以穩定農村土地承包關系為基礎，以改革創新為手段，建立健全土地流轉機制，優化土地資源配置，防止耕地拋荒，提升土地規模經營水平，促進農業的規?；?、產業化和現代化，推進社會主義新農村建設。
二、基本原則
按照產權明晰、用途管制、節約集約、嚴格管理的原則，進一步完善農村土地管理制度。加強土地承包經營權流轉管理和服務，建立健全土地承包經營權流轉市場，按照依法自愿有償原則，允許農民以轉包、出租、互換、轉讓、股份合作等形式流轉土地承包經營權，發展多種形式的適度規模經營。
三、目標任務
目前，我鄉耕地總面積8420畝，林地總面積63000畝，共計71420畝。到年底全鄉農村土地流轉面積要達到6000畝，其中耕地（已種植早熟梨的）流轉1000畝，荒山流轉5000畝。具體任務蘆塘村、紅旗村流轉耕地各200畝，全勝村、新莊村、光輝村青嶺村流轉耕地各150畝；蘆塘村、光輝村、青嶺村、紅旗村流轉荒山各1000畝，全勝村、新莊村各流轉荒山各500畝。
四、措施辦法
1、加強領導，依法引導。
成立鄉土地流轉工作領導小組，由政府鄉長任組長，分管領導任常務副組長，各村蹲點領導為副組長，成員由財政所、農業綜合服務站、國土分局、林業站等相關部門組成。下設土地流轉服務中心，分管領導兼任服務中心主任，并抽調專門人員從事土地流轉服務工作。辦公地點設在鄉農業綜合辦公室。各村相應設立土地流轉服務站，各村會計為土地流轉信息員。各村要從解放思想、先行先試加快發展我鄉產業的大局出發，認真做好群眾思想工作，在保證依法、自愿、有償的基礎上，因地制宜，探索切合本村實際的流轉方式。
2、加強宣傳，營造氛圍。
各村要充分利用有效途徑，進一步加大對《農村土地承包法》、《農村土地承包經營權流轉管理辦法》等相關法律、法規和各級支農惠農政策的宣傳力度，消除群眾疑慮，積極引導農民改變粗放經營模式，加快實施土地規模流轉。要加強土地流轉農民增收等先進典型和成功經驗的宣傳，營造良好的輿論氛圍。
3、示范帶動、政策扶持。
對耕地規模流轉示范片實施以下扶持政策：（1）對流轉承包早熟梨連片種植20畝以上的大戶，鄉分三年給予扶持，第一年扶持每畝100元，第二、第三年每畝扶持50元，并一次性補村每畝5元的工作經費；（2）對流轉承包早熟梨種植50畝以上的大戶，除享受第一條優惠政策以外，鄉將積極為其爭取項目扶持政策；（3）對土地流轉種植其他農作物20畝以上的，鄉給予承包大戶每畝10元的補助，并補村每畝5元的活動經費；（4）對土地流轉規模經營面積較大的，鄉優先安排，重點傾斜，改善和優化基礎設施條件；（5）對荒山流轉給公司大戶造林的，鄉根據林業部門勾圖面積補村每畝1元的工作經費。
流轉土地管理辦法范文4
1農村土地流轉現狀及突出問題
1.1產權界定不清導致流轉困難重重
產權明晰是規范土地流轉市場的客觀要求，憲法規定“農村、郊區的土地除法律規定屬于國家所有外，屬于集體所有”，而對于集體的劃分，有“鄉集體”“村集體”及“村民小組”等區別，由此帶來的集體權歸屬問題界定不清，導致土地在流轉過程中出現矛盾和糾紛。
1.2流轉手續繁雜，不規范問題突出
從我國土地流轉市場發展實際來看，還處于低級自發階段，使得一些土地流轉在操作規程及實施方法上存在繁瑣及不規范問題。比如一些土地在流轉時，涉及農業、國土、水利、林業等多個職能部門的審批，加之國家不同法律、規定間的制約，使得土地流轉陷入繁瑣囹圄。例如，一些林業用地不得變更其他用途的規定；一些荒山、水域等因法律制約而無法有效配置和利用；一些土地在流轉時需要辦理大量手續，各部門在審批時又相互掣肘。加之一些農民對農村土地流轉法律不了解，對土地流轉及土地使用權缺乏相關評估和咨詢，導致后期土地使用權益無法得到保障，延伸出諸多矛盾。
1.3缺乏土地流轉長效機制
土地流轉在機制建設上要明確，要具備科學性、制度化、規范化。針對一些農民自發的土地流轉行為，因缺乏長效保障機制，使得土地流轉中得不到實質性收益，既制約了農民參與土地流轉的積極性，又不利于促進農村經濟的穩定發展。比如一些鄉鎮干部依靠政令來強制農民進行土地流轉，而簽訂手續后又改變土地使用用途，私下與承租者達成某種交易，違背土地流轉規程，破壞有序的土地流轉秩序。
1.4城鄉土地制度差異化加大流轉阻力
針對我國城鄉土地設置的偏差，城市土地與農村土地無法實現平等的交換。比如國有用地在征集中，對農村土地的征地資金要低于城市用地，而對城市用地的資金補償要高于農村用地；對農村集體土地不能進行買賣，而城市居民土地可以自由抵押、買賣；另外，農村集體土地未能納入統一土地監管體系中，盡管在法律上也對之進行了規定，但實際操作中仍然各行其是，導致農村土地管理數據統計不準確，管理不到位。
2完善農村土地流轉的紓解對策
2.1逐步建立農村土地流轉流通市場管理體系
加強對農村土地流轉市場的管理，必須要從健全土地流轉制度上，規范土地流通市場行為，更好地發揮土地流轉的積極效用，為轉出方、承租方營造良好的交易環境。同時，針對農村土地流轉過程的監督與管理，要從法律、監督體系完善上來打擊和遏制非法交易行為。在土地流轉市場管理上，可以運用價格調控機制來引導農村土地的供給與需求，并引入農村土地經濟關系來評價土地價值，協同好土地的供求關系、收益分配平衡。一是要從宏觀經濟上來調整土地管理機制，嚴格控制土地“農轉非”，遏制土地碎片化，促進農村土地規模化經營、可持續發展；二是健全土地流轉市場中介服務，加強對土地流轉的信息、咨詢、預測管理，完善農村集體經濟組織的服務功能，營造良好的土地流通市場環境；三是加強對農村土地使用權證管理，積極推進農村土地使用權證券化管理進程。
2.2構建農民自愿原則，合理導入土地定價權
由于我國土地流轉市場管理不規范，特別是市場定價要素的缺失，多以鄉鎮政府來定價，使得農民權益得不到有效保護，加大了農村土地流轉風險。因此，要從土地流轉政策、定價規則制定上，以法律為保障來保護農民權益；尊重農民的自愿原則，杜絕以行政手段來強制土地流轉，破壞農民土地和降低農民收益。另外，要加強對土地流轉中土地所有權性質的保護，從經營權、流轉權、定價權等獨立性上來規范土地流轉行為，實現農村土地經濟集約化發展。
2.3推進農村土地流轉規?；?、產業化發展
推進農村土地流轉的根本任務是實現農業規?；?、產業化發展。通過土地流轉來實現各生產要素的合理化配置，優化人力、物力、財力投入，促進農村經濟發展。因此，在制定和實施土地流轉機制中，要將土地使用權作為規?；洜I的基礎地位，要著力構建土地流轉服務組織，從信息平臺建設上對外可開發土地資源信息。加強對農村土地供應及土地交易平臺建設，鼓勵外出農民將承包地剩余承包期一次性流轉出去；對長期外出農民，遷入城鎮定居、有穩定收入的農民，鼓勵自愿退出承包土地，交由鄉鎮政府統一實施規模化經營和發展。另外，根據現有鄉鎮政府對土地管理的級能和權限，建立和推動適應現代農業規?；a業化發展的土地流轉承包管理體系。
2.4完善農村土地流轉監督與管理體系
圍繞農村土地流轉中的矛盾及糾紛問題，務必做好農村土地流轉監督與管理工作。從現行土地制度、法律、法規建設來看，一方面要加強對土地所有權、土地承包權、土地使用權的監督，另一方面從政策制定上，對不適宜當前農村經濟發展的一些條款進行修改和調整，特別是對農村土地流轉程序的完善，要從具體管理辦法、合同、流程上進行改進，切實規范土地流轉行為。
3結語
流轉土地管理辦法范文5
當前集體建設用地流轉的特點及成因
流轉的特點：一是集體建設用地隱形流轉已成為普遍現象。通過調查，近三年來慈利縣有97戶宅基地流轉，占調查總戶數的4%，由此推斷，農村宅基地流轉與城市居民住宅地流轉不相上下。流轉私下交易的多，辦正式手續的少。調查的買賣宅基地11宗，只有2戶辦理過戶手續；出租的無一人與國土資源部門或村委會、村民小組簽訂租賃合同。
二是流轉的形式多樣，但以租賃為主。一是由集體經濟組織直接轉讓土地使用權。二是農民直接以轉讓、出租房產形式連帶轉讓，出租集體建設用地使用權，特別是縣城區零陽鎮十個居委會及集鎮所在地，并且出租比轉讓的多。三是征為國有土地后再出讓，補辦轉讓、出讓手續，但數量減少。四是鄉企改制處置，鄉集體性質的土地，先征為國有，再通過政府指定的交易機構掛牌轉讓。
三是流轉的主體多元化。轉讓方和出租方既有鄉鎮企業土地所有者和村集體經濟組織土地所有者，又有個人等土地使用者。受讓方既是集體經濟組織內部成員，也有其他集體經濟組織成員及黨政干部和職工。
流轉的原因：一是城鎮化建設速度加快，農民向非農產業轉移。城市、集鎮是政治、經濟、文化中心，也是農民打工的集散地，一部分賺到錢的農民向往城鎮生活，進城鎮購房，轉為城鎮戶口，造成原宅基地閑置。另一部分打工或經商者，收入不高或剛起步，只有到城郊交通方便的村租廉價農民住宅地營生，郊區農民也愿將寬裕的住宅出租，撈點收入補貼家用。再者處于集鎮地位，公建專業市場難以滿足商業發展的需要，將原來的住宅變為店鋪再出租，造成集鎮宅基地出租市場異?；钴S。
二是現行的法律規定變相造成地下交易?！锻恋毓芾矸ā返?3條規定：農民集體所有的土地使用權不得出讓、轉讓或者出租于非農業建設。農村建設用地也不準直接入市。法律的規定其根本出發點是保住18億畝耕地不減少。實踐證明采取堵的辦法是解決不了農村建設用地流轉的問題，因為地與人、地與社會這種關系是復雜的，復雜的關系采取單純的堵辦法是解決不了問題的。從物權上來看，集體建設用地包括農民宅基地是一種物權，是土地資產，不是資源，應有其價格，集體經濟組織與農民應該從中獲得完整的占有、使用、收益、處置權益。我們在實際操作中，農民宅基地如要流轉給本集體經濟組織以外的單位和個人，必須征為國有再出讓，參照國有劃撥土地轉讓，簽訂出讓合同，補交評估價40%的出讓金及16%的稅費，土地的純收益大部分歸政府，村、組基層組織沒有收益，農民只得小頭，非農民所愿，必然造成基層組織不管事，私下交易暗流涌動。加之集體建設用地涉及面廣，如征為國有，形成國有土地在集體土地中零星點狀分布，不利于權屬管理。盡管國家采取世界上最嚴厲的措施杜絕直接買賣集體所有土地也是徒勞的，只是將花樣翻新，只賣房子不賣地，把房價抬高，用民間契約代替手續、證書。
三是保護耕地的政策與現實脫節。國家鼓勵農民建房利用荒山荒坡，獎勵措施僅僅是審批面積增大，但在荒山、荒坡上開墾一個宅基地需要幾千元或上萬元，且交通不便。到公路邊上占田修房，交通方便，省開發費，現在減輕農民負擔，農民建房只需5元錢的工本費，大都削尖腦袋找批地之路，或者干脆硬性占地，造成違法事實。國土資源部門執法只有制止（停工通知），無拆除權，更沒有強制力，請法院執行費時費力，如何談得上用世界上最嚴厲的措施保護耕地呢？
集體建設用地隱形流轉帶來的影響
一是擾亂國有土地市場正常秩序。集體建設用地使用權通過隱形交易的方式私自流轉，雙方協議低價買賣，不辦理任何手續，逃避稅費，其土地收益歸個人所得；給城市居民到郊區購買農民住宅地造成可乘之機，把本來應到政府指定的土地交易市場去購買國有土地的，轉到郊區購買農民宅基地，嚴重擾亂了國有土地市場正常秩序。
二是制約了集體經濟的發展。我國長期以來對集體建設用地流轉有諸多限制，集體建設用地不能依法流轉，流轉只有在地下市場中進行，其土地收益歸個人所得，集體經濟組織對集體土地享有所有權而無半點收益，制約了集體經濟的發展。
三是引發社會矛盾和產權糾紛。由于集體建設用地使用權流轉的行為和結果得不到法律的承認和保護，當轉讓、出租行為發生后，雙方一旦產生矛盾和糾紛，對簿公堂時法院只能判交易無效，在一定程序上損害了承租人和買方的利益，助長了村民在處理宅基地交易問題上的無理行為。
四是導致土地違法案件屢屢發生。一部分農民將自家房屋部分或整體出租收取租金，獲得了不菲的經濟收益。受經濟利益的驅動，造成很多農戶在原有宅基地紅線外私搭亂建，甚至違法建房或私下買賣土地建房，批不到土地，就違法占地，導致違法占地屢禁不止。
規范農村集體建設用地使用權流轉的建議
一是解放思想，提高認識。人們常說“身體在于運動，資本在于流動”，農村集體建設用地流轉政策性強、涉及面廣、矛盾糾紛多，這就需要我們充分認識農村建設用地問題的復雜性，進行深入細致的分析和總結，推動政策、制度創新，給出解決農村建設用地流轉的答案。按照《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》第十條“在符合規劃的前提下，村莊、集鎮、建制鎮中的農民集體所有建設用地使用權可以依法流轉”及《湖南省國土資源廳關于服務社會主義新農村建設的意見》第五條的規定，積極推進和規范農村集體建設用地流轉，按照“存量改革先行、推動增量改革”的原則，建立農村集體建設用地使用權的流轉機制，給集體建設用地流轉以合法的出口，不失為治理“空心村”的明智之舉，將一戶想修而修不了的舊宅基地實行貨幣補償（買賣）得到合理有效的利用，從而達到節約用地的目的。農村集體建設用地的流轉與國有土地流轉，不僅關系到農民的切身利益，而且對壯大發展集體經濟，解決有錢辦事和穩定集體經濟組織，解決有人辦事，變官方管理為官民齊抓共管，控制集體建設用地供應總量，及時堵住集體建設用地私下交易的漏洞，實現國家所有土地、集體所有土地“兩種產權、一個市場”的格局具有重要的現實意義。
二是土地法律和地方法律應緊跟《物權法》作相應的修改?！段餀喾ā肺垂贾埃F行的土地管理法律法規，代表集體土地的所有權人是一個虛擬的集體經濟村委會、村民小組，是一個自治組織，不能代表集體管理所有的土地，集體土地存在著產權不清晰、責權不明確的問題。而今《物權法》已頒布實施，其第六十條明確對集體所有的的土地行使所有權：屬于村農民集體所有的，由村集體經濟組織或者村民委員會代表集體行使所有權；分別屬于村內兩個以上農民集體所有的，由村內各該集體經濟組織或者村民小組代表集體行使所有權。從法律上首次賦予村委會、村民小組代表集體行使所有權，是農村集體土地當然的所有權人。集體建設用地所有權與一般物權或國有土地所有權具有同一性質，應該同國有土地一樣，所有權人應具有完整的占有、使用、收效、處置的權力，土地管理法要予以跟進。同時，建議將《土地管理法》第四十三條修改為“任何單位和個人進行建設，需要使用土地，可以依法申請使用國有土地，也可以依法申請使用集體建設用地”，增加一條“農民集體建設用地可以依法流轉”。同時對法律責任的相關條文也要進行修正，才能做到有法必依、違法必究。
三是省人民政府應制訂具體的流轉辦法。制度是土壤，收成皆出于此地。省人民政府要出臺集體建設用地流轉的辦法，確定流轉的范圍與條件、流轉的方式及收益分配的比例等。農村集體建設用地流轉的前提必須遵守土地用途管制制度，也就是要符合土地利用總體規劃和建設規劃，納入土地利用年度計劃農用地轉用的總量控制，還要服從農地轉為建設用地土地收益增值分配政策，實行計劃指導，謹防建設用地流轉中的“李鬼”出現。
城市、集鎮規劃區以外依法取得的農村集體建設用地使用權向本集體經濟組織以外的單位和個人流轉時，須征得2/3以上村民或村民代表同意，辦理轉讓手續，保留集體土地性質，由買方向國家交納土地評估費10%的土地收益金，向村委會或村民小組交納土地評估費10%的收益金，買賣雙方參照國有土地流轉稅費標準補交稅費。在城市、集體規劃區以內的集體建設用地使用權流轉，必須依法征為國有，辦理國有出讓手續，由買方向國家交納評估費30%的土地出讓金，向村委會或村民小組交納評估費10%的收益金，買賣雙方按規定補交稅費。集體建設用地的房屋出租，出租方每年向村委會、村民小組交納承租費10%的收益金。以上收益金的開支用于本集體經濟組織內的公益事業（水利、機耕道等）建設、獎勵在荒山荒坡上建住宅的農民及村、組干部的部分工資。收繳原則：村民得大頭，國家主要通過集體建設用地流轉稅賦的形式分享。確定流轉的方式與年限：立足于“兩種產權，一個市場”，參照國家劃撥土地管理辦法的規定，流轉方式是集體建設用地使用權允許轉讓、出租、作價入股，并按照國有土地出讓的標準確定使用年限。
四是加強農村集體建設用地的地籍調查。國土資源行政主管部門應組織基層國土資源所開展農村建設用地地籍調查，摸清各村宅基地實際使用情況，對各村存在一戶多宅及宅基地閑置現象按成因進行分類，分情況進行處理。
五是建立集體建設用地流轉的交易平臺。集體建設用地流轉申請，由各鄉鎮國土資源所受理，報縣局進行土地評估及定價，核實所交收益金及出讓金，再統一到辦事大廳窗口辦理轉讓審批及登記手續。
六是恢復收繳開墾費，并確定村委會、村民小組行使所有權收取新供用地收益金，從源頭上嚴格控制農轉用新供集體建設用地的進口。法律規定交納的開墾費，不應被政策否定，從嚴格管理農用地確保18億畝耕地不減少來說，應該交納。按占旱土的收10元/m2、占水田收15元/m2，所得收益用于一家一戶辦不了的公益事業，如興修水利、機耕道等，極大地改善人居環境和生產條件，鞏固集體經濟組織，壯大和發展公益事業，最終達到集約節約用地的目的。國家要制訂相應的政策，對新供用地確定村委會、村民小組收取一定的收益金。農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。
七是加強執法力度，打擊非法流轉、違法占地的行為。建立相關的舉報、巡查制度，對不按程序、不按規定流轉的，要嚴厲打擊；同時要堅決打擊違法占地以及利用集體土地搞商品房開發等違法用地行為，嚴禁借流轉之名行違法之實。
流轉土地管理辦法范文6
一、農村土地承包經營權轉包糾紛現狀及成因
（一）農村土地承包經營權轉包糾紛中存在的問題
隨著國家城鎮化建設進程逐年加快及惠農惠牧政策的不斷調整，在經濟利益的驅動下，過去將土地承包出去的農戶紛紛要求收回土地經營權，土地糾紛案件開始不斷增加，分析其成因，可將其歸納為以下四類：1.轉包、轉讓與出租定性不清導致的糾紛。這類糾紛主要體現在當事人法律知識欠缺或對相關概念辨別不清的情形下簽訂了協議，而相關法律法規又對此概念區分不嚴密，導致對合同性質的判定而引發的糾紛。2.合同形式、期限約定不清引發的糾紛。這類糾紛主要體現在雙方當事人在轉包土地時往往只有口頭約定，或者有書面協議但不符合相關法律規定，如沒有備案、遺漏了轉包期限條款。3.發包方違法另行發包引發的糾紛。這類糾紛主要體現在實踐中存在發包人隨意收回、調整土地，另行發包引發的糾紛。原承包人紛紛到法院，請求確認其所簽訂的原土地承包合同無效。4.轉讓方擅自解除合同糾紛。這類糾紛是實務中出現的新問題，主要是承包方因近幾年土地價格上漲，要求轉包方增加轉包費所產生的糾紛。
（二）農村土地承包經營權轉包糾紛成因分析
民以食為天，民以地為本。我國農民一直認為自己所承包的土地是其生產、生活的必要生產資料，其轉包糾紛成因主要有：1.農民的維權意識不斷提高。近年來，伴隨著依法治國進程的加快，農民接受新技術、獲得新信息的渠道也隨之擴寬，其法律意識和維權意識也不斷提高，更多的失地農民開始意識到，只有通過法律武器才能將自己的權利維護到底，所以大量長期得不到解決的農村土地合同糾紛、補償費分配糾紛等案件紛紛涌至法院。在實踐中，我們不難發現，現階段的土地糾紛大都是積累多年的歷史遺留糾紛。2.處理土地糾紛案件的相關法律法規還不夠完善。近年來，我國出臺了包括《土地管理法》《農村土地承包法》《合同法》《合同法解釋》《土地管理法實施條例》《最高院關于審理農村土地糾紛司法解釋》《農村土地流轉管理辦法》等一系列處理農村土地糾紛的法律法規，但仍未能形成一部完整的關于審理農村土地轉包糾紛的法律體系。法院在審理土地糾紛類案件時，適用的法律法規條文多又較繁雜且很難理解，有的條文甚至前后矛盾，在實踐中適用起來有困難。例如：《土地管理法》第37條規定了連續二年棄耕拋荒的，發包人應當終止承包合同，但是《農村土地承包法》《流轉辦法》《解釋》《緊急通知》中又做了相反的規定[1]。3.處理土地糾紛案件的相關制度機制還不夠完善。一是土地流轉機制不健全?，F階段，在我國農村還沒有真正意義上的土地流轉機制[2]。從目前的實際情況看，很多農村都不設置土地流轉備案部門，導致農村土地流轉不申請、不登記、不備案，整體流轉無序。二是戶籍制度還不夠完善。隨著大量農村戶籍人口進城轉為“市民”，但卻不能在城鎮落戶，不能享受與市民同等的權利。因此，在處理農村土地轉包糾紛和土地征收補償費分配糾紛案件過程中，對戶籍的認定在整個案件中起著非常關鍵的作用。例如：土地轉包要求受轉包方是本集體成員，對集體成員的認定，法院往往就是依據戶籍，由于現在的戶籍管理制度混亂給成員資格認定帶來一定困難[3]。還有，在司法實踐中，經常會遇到當事人婚后居住地、生活地均不在戶口所在地、“空掛戶”等問題。
二、轉包、轉讓與出租定性不清案件的處理規則
（一）農村土地承包經營權轉
包的概念與性質現階段我國農村土地交易方式主要有轉讓、出租、轉包、互換、抵押等多種多樣的方式，統稱為流轉。本文所說的農村土地承包經營權的轉包就是上述關于農村土地承包經營權流轉的一種方式，是指村集體作為發包方將村集體的土地承包給本村村民，本村村民又作為新的發包人將其從村集體取得的土地承包經營權轉包給其他村民的行為，村集體與村民的原承包合同雙方當事人的權利義務關系不變，新承包合同雙方當事人之間的轉包行為僅針對土地承包經營權，而不針對土地所有權。
（二）轉包與轉讓的比較
在農村土地流轉的幾種方式當中，轉包與轉讓是最常見的兩種，也是最容易引發糾紛的兩種，因為法律對兩種流轉方式的規定沒有囊括所有實踐當中的情形，導致在實踐中二者的區分不是特別明顯。但在司法實踐中,尤其在偏遠落后地區，部分群眾法律意識淡薄，在適用以上這兩種土地流轉方式時具有隨意性，一旦發生糾紛，在具體案件中如何認定轉包還是轉讓時就會有很大的爭議。
（三）轉包與出租的比較
《流轉辦法》第35條[7]對轉包概念做出了明確規定，同時該法第35條第5款[8]也對出租做出了明確定義。由以上定義可以看出，轉包和出租都不影響原承包合同關系，只是轉包強調受包人需為本集體經濟組織的成員，而出租對此沒有限定。事實上,這兩種流轉方式在本質上沒有區別，和租賃合同的性質相同[9],只是在轉包合同當中要求的受轉包方是本集體經濟組織的成員[10],在出租合同當中對此并沒有限制[11]。在解決此類糾紛時，法院很少會對合同的性質做出明確區分，通常的做法是不論當事人將土地流轉給本集體成員還是本集體以外的人，都按轉包論。
三、承包經營權轉包合同形式、期限約定不清的處理規則
（一）承包權轉包合同形式不完備的處理規則
1.口頭轉包合同的效力認定規則。在當前我國農村地區，大部分農民的法律意識還比較淡薄，農民之間流轉土地經營權時，大都是口頭約定，很少考慮到日后是否會發生糾紛。根據我國《合同法》規定，口頭協議也是合同的一種形式。如果雙方當事人都遵循合同的約定，并不存在任何爭議。但是隨著近幾年農村土地價格上漲，農民受利益驅動，就有當事人拿著農村土地承包經營的有關法律到法院，認為法律法規規定了農村土地承包經營權流轉要簽訂書面合同,凡是沒有簽訂書面合同的，都應該是一種無效的合同，合同無效的法律后果就是根據該合同取得的財產予以返還。2.未履行備案手續的轉包合同的效力認定規則。履行備案手續是取得法律和有關部門認定的有效途徑之一?！掇r村土地承包法》規定，“對除了以轉讓方式流轉土地的其余流轉方式，即采取轉包、出租、互換或者其他方式流轉土地的，應當報發包方備案?！钡遣荒軆H僅因為沒有備案就否定了農民自主流轉的權利，不能將備案作為發包人限制土地承包經營權自由流轉的砝碼，這樣有違我國立法的初衷，更不符合當前農村的實際?！督忉尅返?4條[12]對未備案轉包合同的效力有了明確的規定，根據該適用法律的解釋規定可知，發包方不能以土地承包經營權的流轉未報其備案為由請求確認合同無效。
（二）承包權轉包合同期限約定不明的處理規則
1.農村土地承包經營權轉包期限約定不明時的認定。我國《合同法》規定租賃的最長期限為20年,但從關于農村土地承包經營權轉包合同的有關法律規定看,租賃為30年、50年、70年不等。這就出現了如果農村土地承包經營權轉包超過20年，其效力如何判定。對于土地轉包合同期限的問題，我們可以借鑒《合同法》的規定，租賃期限不得超過20年，超過20年的,超過部分無效。但由于國家第二輪土地承包合同是30年不變，對于特別法的規定，也不能視之不理。相對《合同法》來講,《農村土地承包法》又屬于特別法,所以根據《立法法》的規定,這對現在農村土地承包經營權轉包中出現的關于期限的問題，應適用《農村土地承包法》的規定,即轉包期限是可以長于20年的，只要在原承包合同期限內即可。2.不定期轉包后轉包人收回承包地問題。這樣的糾紛在當今農村普遍存在，一旦發生糾紛，當前法院的做法是如果當事人能夠通過有效證據證明，對轉包的期限有約定的，按照約定執行。如果沒有其他有效證據證明轉包期限的，承包人要求收回轉包的承包地的，應當支持。理由是根據最高人民法院《解釋》第17條[13]、《合同法》第232條[14]規定，沒有約定轉包期限的轉包合同，視為沒有約定租賃期限的合同，當事人就轉包期限不能達成補充協議的，則當事人可以隨時解除合同。
四、發包人另行發包土地及承包人擅自解除轉包合同糾紛的處理規則
（一）發包人另行發包土地糾紛的處理規則
如該類型土地糾紛發生，發包方沒有履行法定程序，違法將土地重新發包給他人，原承包人完全可以將發包方和另一接包人一同，請求法院確認該重新發包合同無效?！掇r村土地承包法》規定：“除因承包方全家遷入設區的市，轉為非農業戶口的，發包方不得收回承包地；除因自然災害嚴重損毀土地的情形，不得調整土地?！蓖瑫r《物權法》又將土地承包經營權上升為物權，根據物權的法定性、排他性也不允許發包方違法收回、調整。最高人民法院《解釋》規定：“因發包方違法收回、調整土地引發的糾紛，發包方已將土地另行發包給第三人的，原承包人請求確認其所簽訂的承包合同無效的，應當支持?！?/p>
（二）承包人擅自解除轉包合同糾紛的解決
這類糾紛在司法實踐中出現的新問題主要是承包方因近幾年土地價格上漲要求轉包方增加轉包費所產生的糾紛。當這類糾紛發生后，如果當事人之間不能自行協商解決，可否向法院要求變更或解除合同？從合同的嚴肅性、穩定性以及基本的誠實信用原則考慮，合同一經生效，必須履行，不得隨意解除和變更。但是，《合同法解釋二》對情勢變更做出了的規定[15]，適用情勢變更原則處理這類糾紛時還要注意以下問題：一是必須嚴格界定情勢范圍，根據該解釋的規定情勢必須是客觀情況；二是對“明顯不公”的把握；三是若可以變更合同，則要盡量不要解除合同。只要通過變更價格、調整履行期限等可以維持公平的，就不應解除合同。
五、承包權轉包后征收補償款分配糾紛的處理規則
（一）農村地征收補償款分配的規定及存在的問題
我國關于農村土地征收的具體補償標準既明確又富有彈性，主要體現在我國《土地管理法》第47條、《物權法》第42條[16]，同時《土地管理法》第47條[17]對征收集體土地的具體補償標準也有所體現?！锻恋毓芾矸▽嵤l例》第26條規定：國家征收集體土地應當支付相應的補償費，該補償費中“土地補償費”所占比例最高，而“土地補償費”歸農村集體經濟組織所有。對于該補償款是否可以在集體組織成員中進行分配，法律沒有明確規定。在實踐中，該補償款一直是被分配的，根據《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》的精神要求，各地都出臺了相應的規定和辦法，基本分配原則就是被征土地的承包農戶，應分得土地補償款的大頭。
（二）承包權轉包后征收補償款的分配規則
