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智慧房地產管理范文1
2000年《房產測量規范》的出臺對統一房地產測繪的技術標準起到了很大的作用。但我國地域遼闊，各地的房屋結構樣式不同，有的極具民族特色。因此，各地應根據《中華人民共和國測繪法》、《房產測量規范》結合本地實際制訂具體的實施細則，制定有關的規章制度和業務流程，為房產面積的測算提供更具操作性的技術規則，有效地降低面積測算中對建筑面積的認定特別是對公共建筑面積的分攤認定的自由裁量權，極大地減少房產面積的爭議和糾紛，切實保護房屋權利人的合法權益，保證本地房地產測繪的規范開展。
2成立房地產測繪管理機構，加強對房地產測繪的監督管理
各地房產行政主管部門應加強對房地產測繪行業行政管理，實施房地產測繪單位和個人的資質、資格管理，在資格備案、房地產測繪計劃、成果檢查驗收、成果鑒定等方面行使管理職能，健全測繪執法監督體系，大力加強房地產測繪管理、監督機制，搞好房地產測繪市場的宏觀調控，加大房地產測繪成果管理的力度。
3建立新建項目備案制度，對重大測繪項目進行統一招標
城市新建項目應在立項后向房地產測繪管理部門登記備案，由房地產測繪管理部門組織編制房地產測繪計劃，對重大測繪項目進行統一招標，統一監督完成。
4對測繪成果進行嚴格的審核、驗收，確保質量
嚴格按照國家標準《房產測量規范》(GB/T17986.2－2000)規定的房地產測繪成果最終驗收制度，實行二級檢查一級驗收制度，即過程檢查、最終檢查和驗收。由委托人(開發建設單位)對房地產測繪產品組織實施最終驗收，驗收人員可由委托單位邀請的有關技術專家組成，也可委托由國家認定的房地產測繪成果鑒定機構鑒定。驗收的主要內容有:測繪成果的適用性、界址點的準確性、面積測算的依據及方法等。
5推行房地產測繪公示制度，接受社會監督
一是房地產測繪管理部門要通過各種媒體對商品房面積計算的相關知識及有關規定進行宣傳普及，讓廣大房地產開發企業、購房人熟悉面積計算方法和面積糾紛處理方法。二是為了切實保護相關權利人的知情權，起用于房地產權屬登記的測繪成果資料目錄在政務信息網上予以公布，公布的內容包括房地產項目名稱、坐落、房地產開發建設單位、測繪責任單位名稱、測繪成果編號和通過審核的日期等。實行測繪成果資料目錄通告制度使各相關權利人特別是購房業主，能夠及時了解到新購房屋的樓盤竣工后是否及時委托房產測量、測量成果是否通過核準，以便到開發建設單位查閱測繪成果資料詳細情況，催辦產權證。三是建立房地產測繪機構及相關人員的信用檔案，將各類房地產測繪機構及相關人員的基本情況、經營業績、經營中違規、違法劣跡及受到的處罰等情況記入測繪機構及個人的信用檔案，向社會公開、公示，接受社會監督。
6加大違規處罰力度，創建公平公正的競爭環境
房地產測繪成果涉及房產權屬管理，直接關系到房屋權利人的切身利益。因此，房地產測繪行政管理部門要不定期開展房地產測繪市場專項檢查，堅決查處無證測繪、超級測繪、弄虛作假等違規行為。逐步建立和完善適應市場發展需要的房地產測繪管理體系，推動房產事業的健康、持續發展。
7結語
智慧房地產管理范文2
1 投資決策階段——投資成功與否的關鍵階段
1.1 加強市場調查研究，進行準確的市場定位
投資決策階段的投資管理的重點之一是了解市場的情況、進行詳細的市場調研和經濟分析，了解擬投資的某個區域內的政府或市政的規劃及政府的誠信度，公共設施配套的情況，水、電、煤的配套費用的收取情況、當地人口的數量等等信息，并對目標客戶群進行分析，根據特定客戶群的特點、需求、愛好等因素量體裁衣，對住宅產品合理定位。充分考慮可能發生的風險因素。
1.2 進行準確的成本測算
在進行準確的市場定位后，就要考慮住宅建設中的各項成本的支出．成本主要由以下的內容組成，前期費用、配套費用、工程費用、銷售費用、管理費用、資金成本、稅金等，投資咨詢機構應根據預測的成本、費用銷售收入、計算出項目的總利潤，并提供有關投資分析報告，以利于業主作出投資決策。
2 設計階段——工程成本控制的重點
2.1 勘察和設計招投標,優選設計方案
工程勘察是工程設計的前期工作，目的在于為設計提供地質基礎勘探報告，其質量直接影響到工程的設計方案，從而影響工程成本。
工程設計招投標,應推行設計方案與經濟方案相結合的招標方法，從而保證了設計的先進性、合理性和準確性，避免因設計質量問題出現施工階段的工程索賠。同時，通過招投標還可以選擇到優秀的設計方案，取得良好的社會效益和經濟效益。
2.2 運用價值工程，推行限額設計
價值工程是以提高產品的價值為中心，并把功能分析作為獨特的研究方法。通過功能價值分析，把技術問題和經濟問題緊密結合起來。作為造價咨詢機構應對同類建筑工程的經濟指標進行分析比較，協助開發企業向設計單位提出限額設計指標，并在設計合同中明確采取合同措施，有效控制工程成本。作為設計單位，在設計中要根據各專業特點，合理使用投資限額 ,要考慮建筑結構體系的選用，力爭在確保結構安全、戶型實用的前提下盡量采用經濟合理的建筑結構設計方案，節約投資，降低成本。
2.3 加強圖紙會審 , 減少工程變更
加強圖紙會審，將工程變更的發生控制在施工之前，設計的頻繁變更，會給工程造價控制帶來一定的難度。為克服因設計方案的不足所引起的工程成本的增加，可從兩方面入手:一是正式出圖之前，應組織技術、工程、經濟等部門對施工圖紙技術的合理性、施工上的可行性、成本上的經濟性等，從不同角度進行全面的審核，及時修改圖紙；二是在圖紙答疑時，針對施工單位提出的問題，確實需要設計變更時，及時出具工程變更，避免將問題帶入施工階段，鼓勵施工單位提出有利于降低工程成本的建議。
3 工程招投標——成本控制的有效手段
3.1 做好招標文件和合同主要條款起草和醞釀工作，尤其要對在實施過程中比較容易扯皮及對投資控制目標將會的內容在合同予以明確。（1）如招標人工作、投標人工作；（2）明確招標人指定分包的項目及招標人、投標人與指定分包人的責任劃分；（3）明確甲供材料及甲定乙供材料的清單及品牌要求。（4）明確總包管理費應包含的內容及費率；（5）在合同中對在合同執行過程中容易引起工程造價突破投資控制目標的幾個因素，在合同中明確控制流程，如乙供材料的品牌和價格控制流程，簽證控制流程，設計變更控制流程。（6）對工期、價款的結算方式、違約爭議處理、 索賠等都應有明確的約定 , 盡量減少甲乙雙方責任不清日后扯皮的現象。
3.2 編制好工程量清單、標底和報價說明
工程量清單是招標文件的重要組成部分，是投標單位進行投標和公平競爭的基礎。工程量清單是表現擬建工程的分部分項工程、措施項目、其他項目名稱和相應數量的明細清單，因此工程量清單必須科學合理，內容明確，編制工程量清單和報價說明要注意以下幾點：
（1）分部分項工程量清單的編制；（2）措施項目清單的編制；（3）其他項目清單的編制；（4）標底的編制，編制標底時形成的綜合單價，應采用市場價，而不能用定額價，否則標底會失去參考價值；（5）評標和回標分析工作。
4 施工管理——成本控制的重要環節
4.1 加強合同管理
按照合同約定的原則，支付工程進度款，及材料設備的核價，對于甲供材料和甲方指定分包，要通過競爭性招標或貨比三家的方法控制造價。簽好甲方指定分包工程合同（如電梯工程、門窗工程、打樁工程等），明確總包管理配合費率及總包管理配合工作內容，避免施工中總分包發生推諉、爭執等現象。明確材料價格的審核、工程變更審核、簽證審核的工作流程。
4.2 合理控制工程變更
對于設計變更做到事前把關, 主動監控, 測算設計變更可能增加的造價，從使用功能、美觀、經濟等角度確定是否需要工程變更 , 并用技術和經濟相結合的方法，優化變更方案，減少不必要的費用支出。
4.3 嚴格審查施工企業的索賠要求
工程的各種變更必將引起施工費用索賠和工期索賠。對施工企業提出的索賠要求，應仔細分析引起索賠的原因，審查索賠事件是否真實，索賠理由是否正當，索賠證據是否充分。同時，對施工企業不履行約定義務提出反索賠。 建立工程簽證管理制度，須明確有關部門, 有關人員的職權分工 , 確保工程簽證的真實性，杜絕不實及虛假簽證的發生。
4.4 及時掌握市場動態, 嚴格控制材料、設備價格。
市場經濟時代,建筑材料價格波動較大。要控制好材料成本,一是要做到貨比三家,尤其對于占工程成本比重較大的材料。二 是選擇性價比高的材料。當前材料市場。品種繁多, 不同品牌的材料, 價格懸殊較大, 選擇性價比高的材料, 既保證了質量又降低了成本。三是加強對甲供材料的供應管理。合理安排進場時間, 降低存儲成本, 現場合理堆放, 減少搬運及損耗。
5 竣工結算——成本控制的最后關口
5.1 結算審核時要以招投標階段約定的結算原則為依據。
根據竣工圖、工程變更、現場簽證, 結合現場核對進行審核計算。審查是否按圖紙及合同規定完成全部工作，依據雙方約定的結算辦法、計價定額、取費標準、主材價格和優惠條款進行結算。對于工程取費類別經業主壓級招標后，結算時依然不能更改工程取費類別; 有些采用一次包死的單價, 如議價, 已包含各種費用, 就不能再參與取費。
5.2 全面審核法和綜合審核法相結合進行審核
全面審核法就是依據合格送審資料，全面地審核工程數量、單價 以及費用計算。這種方法的優點是: 全面細致, 審查質量高，效果好；缺點是: 工作量大, 時間較長, 存在重復勞動。在小區規模較大, 審核進度要求較緊的情況下，這種方法是不可取的, 但民營投資的房地產項目大多采用這種方法。
綜合審核法是結合重點審核法、對比審核法、分組計算審查法等方法對造價進行綜合性的審核。它的優點是較好地把握整體、突出重點、抓住主要矛盾；可以在較短時間內發現問題，繼而進行更為詳細的審核。
5.3 實行工程結算復核、審核制度。
智慧房地產管理范文3
新型城鎮化，是“以人為本”的城鎮化，是要堅持以創新、協調、綠色、開放、共享的發展理論為引領，不僅注重提高戶籍人口的城鎮化率，更加注重提升人民幸福感。在新型城鎮化下，房地產將從拉動經濟增長轉變為保持國民經濟、宏觀經濟穩定貢獻作用。因此，房地產企業要想獲得新的發展，就應該順應新的發展形勢，在新型城鎮化建設的背景下不斷尋求就業機會和人居質量并存的開發模式，與時俱進，從而不斷推動自身的持續健康發展，也能夠推動新型城鎮化建設與房地產行業之間的相互協調關系。
1 新型城鎮化背景下房地產企業發展面臨的機遇和 挑戰
1.1 房地產企業發展面臨的機遇
城鎮化已成為未來中國的發展的必然趨勢，到2030年，中國城鎮化率要達到70%，房地產企業將在新型城鎮化背景下迎來新的機遇，估計將有3億農業人口向城市中的轉移，不僅能夠增加城市中住房需求的增長，而且隨著新型城鎮化的建設，都將極大地促進房地產企業實現其向城市服務商轉變發展的進程，與之相關的商業地產、養老地產、文化地產、旅游地產等產業也將蓬勃發展；另一方面，房地產行業由“黃金時代”轉到“白銀時代”，其行業內部發生著深刻變革，逼著房地產企業進行自我調整，在這一時期，如果能抓住時代的機遇，建設與新型城鎮化建設相匹配的房地產企業經營模式，改變以前簡單粗放的經營模式，學習先進的管理理念，整合優勢資源，轉變經營方式，向產業地產、綠色地產等方向發展。
1.2 房地產企業發展面臨的挑戰
在新型城鎮化背景下，房地產企業的發展不光面臨著機遇更面臨著挑戰，具體來說主要包括以下幾個方面：
一是新型城鎮化發展對房地產企業的低碳環保要求不斷提升。在國家提出的新型城鎮化規劃當中明確提出要建設綠色建筑，對綠色建筑認證標準進行完善，不斷加快綠色建筑建設，突出強調生態文明建設，將城市建設發展與生態文明建設相結合，而房地產企業作為高耗能的產業，是綠色建筑發展中的主要難題，當前我國綠色建筑技術開發和應用還不足，房地產企業要想在新型城鎮化發展背景下贏得發展的出路就需要符合新型城鎮化建設對于綠色建筑的要求，不斷加強對綠色節能建筑的開發；
二是在新型城鎮化發展中推翻了過去以土地城鎮化為主導的發展模式，強調以人為本，將城市居民生活質量和城市服務功能放在了城鎮化建設的重要位置上，為城市居民提供就業、社會保障、教育和住房保障等多方面服務，不斷提升城鎮居民生活質量。
在這一背景下，房地產企業也必須轉變過去以經濟增長為主導的發展模式，從“人本”的角度去規劃各類地產，順應當前的發展趨勢，不斷增強自身的服務意識，為客戶提供更加全面和人性化的產品服務，從而不斷滿足當前新型城鎮化發展的要求，推動自身企業持續發展。
2 新形勢下房地產企業發展模式轉變措施
2.1 低碳地產模式
傳統的房地產發展模式耗能太高，這不符合當前新型城鎮化建設中對低碳環保的要求，因而房地產企業要在新時期贏得新的發展就需要轉變高耗能的發展模式，向低碳型地產發展模式轉變，從建筑材料、施工建設、后期運營、設備制造等多個方面上入手降低二氧化碳的排放量，順應新型城鎮化建設對于房地產發展走低碳環保路線的要求。
當前房地產市場中的服務和產品同質化問題嚴重，房地產企業在同類產品服務中只能通過降價來贏得市場份額，而低碳型發展模式則能夠有效增強房地產企業的發展核心競爭力，增強房地產企業產品服務的價值，為房地產企業獲得更多的利潤空間，因而房地產企業在發展轉型過程中應該注意結合自身情況向低碳型發展模式轉變。
一方面要加強對低碳技術的開發應用，不斷吸取其他國家在低碳住宅建設方面的經驗，加強對風能、地熱、太陽能等自然可再生能源的利用，并從建筑材料和結構上入手加強建筑結構本身的低碳性能、建立恒溫、恒濕、恒氧等綠色建筑。另一方面要加強對低碳住宅的宣傳引導，讓消費者能夠提高對低碳住宅的接受能力，拉動消費者選擇低碳住宅的熱情，從而有效推動低碳地產的發展，增強房地產企業的競爭力。
2.2 產業地產模式
在新型城鎮化發展中產業發展起著重要的支撐作用，在既強調居住質量又強調就業機會的要求下，房地產企業應該抓住新型城鎮化建設對于產業支撐的依賴，將房地產發展模式轉向產業型方向發展，形成以產業為中心的包括生產、生活、工作等多種功能的城市發展空間，將產業園區作為主要的開發載體，結合住宅和商業兩種功能，通過引入高端產業來支撐整個住宅區的發展。這樣的發展模式不僅能夠有效盤活地方上的經濟，滿足地方政府發展經濟的需求，同時還能夠緩解城市中居住和就業不平衡的問題，縮短城市居民上班的距離，緩解城市交通壓力，在凝聚產業的同時也是在凝聚城市人口，有利于解決市中心人口過于密集而郊區人口稀少的問題。
對于房地產企業來說，在發展過程中，一是要做好市場定位工作，加強產業型發展項目的籌劃工作。二是高端產業的引入需要大量的資金啟動，因而如何拓寬融資渠道，整合項目資源，有效吸引高端產業入住到園區當中是產業型發展模式成功與否的關鍵。三是要加強與政府之間的聯系，高端產業的引入對于房地產企業和地方經濟發展都是有利的，因而企業應該加強與政府之間的合作，讓政府能夠利用其政治資源優勢來不斷完善園區當中的產業鏈，從而推動產業型模式的發展。
2.3 城市配套服務商模式
在新型城鎮化建設背景下，強調以人為本，房地產企業在發展過程中也應該加強自身服務產品方面的重視，不斷提升住宅物業產品服務的附加值，根據居民不同的生活需求來提供不同的配套服務，包括商業、養老、旅游、文化、物流等等各個方面，這樣能夠有效解決傳統住宅開發模式附加值低的問題，增加房地產企業的盈利空間，為房地產企業創造更多的利潤，同時這種配套服務還能夠增強對消費者的吸引力，消費者在配套服務當中能夠有效享受到快捷、方便舒適的生活，對這類小區的選擇熱情也會大大提升，拓展住宅小區中的消費市場，不斷推動房地產企業的發展。
在這一模式下，房地產企業應該將建設重點放在給客戶的公共服務上，按照服務半徑來對配套設施進行布局，并且企業要向這一模式發展需要不斷整合自身的資源，將相關配套的機構和商戶引入其中，包括超級市場、菜市場、食堂、便利商店等等這些便民設施，這都需要企業提前進行規劃和整合。
2.4 智慧地產模式
黨的十明確提出建設智慧城市，而智慧城市的建設需要房地產企業建設智慧型地產社區，更好地為居民服務。通過智能技術的引入，實現人與自然和諧、人與社會和諧和人與人之間的和諧，而智慧型房地產在現代房產發展中主要具備以下三個特征，一是全覆蓋，二是全方位，三是全環節，爭取讓每個人都能夠得到住房照顧，兼顧多方利益，實現社會和諧的發展目標。
在房產建設的投資、房產分配和房產管理方面都實現智慧化，有效協調各方面的利益，保證公正公平，讓住戶能夠享受到可持續發展的管理體系，為住戶住房使用和監管提供堅實后盾。房地產企業在發展此類房產發展模式時應該將整合和協調關系作為發展的第一步，智慧型房產模式的實現并不是一日之功，而是需要依靠企業、政府和人民三方面的共同努力來完成。
2.5 房地產企業金融化
房地產行業建設需要投入大量的資金，因而資金鏈安全性對于房地產企業發展來說至關重要，傳統房地產企業發展中的資金主要依靠銀行信貸，融資渠道比較單一，隨著我國金融政策和金融市場的不斷變化，金融化房地產發展模式也隨之出現，這種發展模式是將房地產企業的資金鏈作為主要關注對象，不斷拓寬和創新房地產企業的融資渠道，從而實現多元化的融資模式，為房地產企業發展提供堅實的金融后盾，比如金融板塊、小股操盤模式、入股銀行、信托基金等多種融資方式的加入，使得我國房地產企業的資金鏈安全得到很大程度的保障，對于銀行資金的依賴程度也隨之降低，有利于房地產企業今后的穩定發展。
對于以金融為核心的房地產發展模式來說，房地產企業應該不斷加強與私募股權機構之間的合作，通過創設私募基金來拓寬融資渠道。同時加強金融風險防范和管理，建立風險控制組織體系，采用科學的方法對投資進行控制，盡早排除金融風險因素，并提前選擇好合適的推出途徑，將私募股權轉讓出去，以便能夠有效實現利潤分配，保證房地產企業資金鏈的安全性。
智慧房地產管理范文4
房地產調控政策應細化和區別對待
房地產去庫存成為我國經濟社會發展的五大任務之一，也是房地產市場宏觀調控的主要任務，但由于房地產市場地區差異較大，對房地產市場的調控的政策應該細化和區別對待，調控手段更多采用市場而不是行政，刺激剛性需求，促進改善型需求，加快房地產長效機制建設，加強對“互聯網+房地產”新興業態的扶持和監管，促進房地產市場健康發展。
1、實施因地制宜的去庫存對策
明確去庫存是以市場為主導，不要給市場以穩定市場的感覺。政府需要明確在去庫存中的作用，主要是發揮政策支持和信息服務等作用，防止給市場傳遞政府穩定市場的誤導，去庫存主要還是以市場化方式進行。
針對庫存的區域差異較大的特點，地方政府要發揮積極作用，各市、縣要加強庫存信息的匯總和，鼓勵各市、縣根據實際制定政策，按照“一市一策”、“一縣一策”、“一盤一策”的原則，制定并落實到具體樓盤的房地產去庫存措施。
對于庫存量大、去化周期長的三四線城市，要暫停土地供應，特別是一些城市存在商業用房庫存去化周期長，要暫停商業用地出讓。
2、繼續實施有針對性的寬松房地產政策，刺激有效需求
應繼續從面和點上實施支持剛需和改善型需求的政策。面上的政策，如繼續下調首套房的首付比例、降息、降低樓市的稅費、調整普通住宅標準等。
而點上的政策更具有針對性，如首套房利率優惠或政府財政直接給予首套房貸支持;棚戶區改造項目直接購買商品房而非另建;對特定產品類型樓盤給予契稅優惠或減免等。但是，必須嚴格注意政策寬松的針對性，如果不考慮房地產庫存的地區差異，在房地產諸多長效機制還沒建立起來前，以去庫存為理由全面放松房地產市場政策，就會助長房地產市場的投機行為，尤其在人口流入預期較大的一二線城市。
深圳房價的飆升顯然不全是剛需的拉動，很大程度上就是跟寬松政策下導致中介的瘋狂炒房有關，特別是合伙或眾籌炒房，所以導致深圳的住房貸款突破6000億元，以全國百分之一的人口，占據了約5%的住房貸款額度，可謂是名副其實的“杠桿樓市”，所以初在深四大國有銀行紛紛收緊了對中介人員的房貸。
3、加強經濟社會改革，促進房地產持續發展
首先，要加快戶籍制度改革，讓農民工進城落戶更容易，落戶后能真正享受到市民待遇;其次，改革公積金制度，把農民工、個體戶納入公積金管理當中;第三，通過財政補貼、退稅或者稅收減免方式，幫助農民工在城市里購房;第四，加快推進農村土地產權改革，讓農民獲得更多的土地收益，增加農民的購買力。
為激發城鎮改善型需求，應對先買后賣的情況只對面積增加部分征稅，可先征后退，降低改善型需求的交易成本。
4、刺激中小城市經濟發展，有效降低庫存
當前，房地產去庫存壓力最大的是廣大的三四線城市，這些城市的低房價相對于一、二線城市是重要的產業競爭優勢，但是由于這些城市的基礎設施和醫療、教育等生活配套條件落后，導致產業發展緩慢，就業難度大，使農村人口就近轉移的優勢無法發揮，城鎮化規劃的人口增速不但無法實現，甚至還出現人口流失。
我國當前體制下資源配置嚴重依賴于行政權力，導致空間布局的畸形化，使大城市越來越大，城市病日益嚴重，小城市卻得不到應有的發展，甚至造成小城市的蕭條和空心化。
國家應通過政策、稅收和資金支持三四線城市經濟發展，提高這些城鎮吸納“新市民”的能力，既化解這些城市房地產庫存壓力，又化解大城市的人口和環境壓力。
5、鼓勵“互聯網+”與房地產行業的融合發展，加強風險監管
應鼓勵房地產企業更多利用互聯網技術改善企業管理、銷售、售后服務及拓展業務，也應鼓勵智能制造企業參與房地產公司的發展與變革。
智慧房地產管理范文5
【關鍵詞】我國；房地產；問題
一、城市建設沒有特點，呈現“千城一面”的格局
當前，許多城市都在追求“國際化大都市”形象，在這個過程中，“呆板的、毫無生氣的、火柴盒般的水泥森林”就大量涌現出來，成為受人推崇的“地標”。建筑物越來越高，各個城市似乎只有在建筑物的高度上取勝才有底氣一樣：“千城一面”的現象日趨嚴重。
一個城市如果沒有了屬于自己的建筑形象，那也就失去了這個城市的特色。我們的房地產開發項目更應該與城市的精神聯系起來，彰顯城市特點。差異化的發展策略，才能使城市有鮮明的個性特征。試想，你每到一個城市，都有似曾相識的感覺，那旅游還有意義嗎？而如果你來到某個城市，其鮮明的建筑特色一下就可以吸引住人，那也就是城市的靈魂所在了。
二、建筑技術水平有待提高，包括新材料、新技術等的應用
目前，我國房地產開發是以土地為原料、以資金為動力、以時間為坐標、以銷售為導向的粗放型的生產模式，這種生產模式突出表現為技術含量低、生產過程與經營過程能耗大、追求銷售速度和資金周轉效率，而不是產品的經營效力和可持續發展能力，從而帶來資源的嚴重消耗。我國現在每年新建的房屋面積占到世界總量的50%，建筑節能減排已列入我國三大重點節能領域之一。房地產業的低碳發展，不僅是國家整體碳排放目標承諾的要求，也是行業實現創新升級、健康發展的內在需求。我們現在的房子90%左右都是毛坯房，這只是一個半成品，重復的裝修也會造成資源的浪費。
要發展低碳經濟，建造低碳住宅，房地產企業需要不斷地提高自身的開發水平和建筑質量，需要大量的采用新的技術（如時下逐漸興起的裝配式住宅）、新的材料（保溫、隔熱、防水等）進行開發建設，并在戶型設計上要做到集約和節約。
三、產品創新不夠
房地產開發的產品，以住宅為例，有平層、錯層、復試以及聯排、雙排、獨體別墅等形式，這個行業發展三十多年以來，鮮有新的產品問世。隨著人們生活水平的提高，住宅已不僅僅只能滿足人的居住需求，更是人們社交、審美、情趣等各方面的綜合體現。住宅產品的創新，不僅能增強開發項目的競爭力，更能彰顯開發企業的實力。
產品的創新必須切實提高產品品質，需要用完整的社區理念取代傳統的小區規劃模式，用可持續發展的思想建立居住區的生態結構。生態社區的規劃設計還要面向未來，對未來有預見性，注重能源的保護和充分利用，建立新型的交通體制，建立智能化的服務系統，要以生態學的觀點理性地觀察人的生活活動，包括視覺的空間布局，人與自然的和諧與合作，人與動物、植物共同生活的生存空間。
目前，也有不少開發商在朝這個方向努力，如萬科對于產品創新的一個經典作品――第五園、中惠熙元團泊灣奢華SUV美墅、南京朗詩國際街區、南京碧桂園所創作的“現代法式風格”的建筑等等，都是不錯的嘗試。
四、項目本身質量問題頻現
近幾年來，“樓薄薄”、“樓脆脆”等網絡熱詞不絕于耳：我們的建筑質量出現了問題，“豆腐渣”工程頻頻出現。有媒體報道說，2000年以來開發的建筑物，平均壽命只有30年！而我們民用建筑的最低設計使用年限是60年！而墻體開裂、樓板滲水、地基下沉、油漆剝落等等現象更是常見。
我們的建筑到底怎么了？事關人命的建筑哪能如此隨隨便便！加強建筑物質量的管理已經刻不容緩了，只有將各種“質量門”扼殺于搖籃，我們才能住上安心的房子。
五、房地產項目的開發沒能與所處環境很好的融合
尤其是位于老城區的開發項目，有的歷史建筑或者有時代印記的產物，不能與當下的開發項目很好的融合，大多以拆除、填埋或者移除等方式進行處理。其實我們可以在項目設計前期，結合實際情況，將歷史遺留的東西與現代建筑完美的進行結合，這樣既保留了城市的遺跡，又將項目進行了開發，而且這些東西的保留還能為該項目的增添亮點。
六、房地產開發項目功能單一，綜合體形式相近
目前我國開發建設的房地產項目，以純住宅社區、商住區、商業區等形式存在，近幾年風生水起的萬達廣場也是以居住、商業、辦公三種形式相結合的方式進行開發，形式的單一性未能結合產業特點進行多方位的開發。
如果將房地產開發項目與產業相結合，打造智慧產業新城，將產業功能與城市功能進行融合和完善，推動房地產項目的開發，將會實現房地產項目與產業發展的共贏。我們可以將開發項目融入科技孵化器、智慧新城等概念，開發復合地產。比如在珠海、無錫等地打造的智慧新城，就是這種形式。
七、房地產項目形式比較守舊，應根據人們的需求，多向發展
過去的房地產開發項目，主要是未來滿足人們居住、生活、購物、工作的需求，以住宅、商業、辦公樓或廠房的形式存在。隨著人們生活水平的不斷提高，生活的空間逐步擴大，需求呈現多樣化的形式：有的出于投資的需求，出現了產權式酒店公寓的開發項目，有的出于旅游的需求，開發旅游地產，有的為了養老、養生，開發老年公寓或養生地產……，房地產項目形式越來越多樣，如果因循守舊，還在住宅、商業等開發領域，不僅競爭加劇，市場份額也會逐步縮小。
開發多樣性的產品，也是房地產開發項目的突圍方式之一。比如廣西巴馬的養生地產、廣東梅州的客天下旅游地產等等。
參考文獻
[1] 李羅力.解決中國房地產問題的若干政策建議[J].開放導報，2011（6）.
智慧房地產管理范文6
近幾年來，房地產行業一直處于蓬勃發展之中，因而對管理軟件的需求也非常旺盛。但是，面對多如繁星的軟件供應商、讓人眼花繚亂的軟件系統和各種軟件版本，房地產企業的CIO們常常無所適從，選型根本無從下手。有些CIO采用一家一家軟件公司交流、一家一家軟件公司考察，光準備考察就耗時達8～10個月之久，不僅浪費了很多人力，而且延遲了采購選型上線軟件后所能早日創造的科技利潤。下面是兩種大家熟知的軟件選型方法。
故事之一: 獨眼龍軟件選型法
話說秦瓊、程咬金占山為王，苦心經營瓦崗寨進入互聯網時代，聽說有軟件系統能夠幫助山寨打理財務、分配任務、實現即時通信，提高山寨的核心競爭力，于是二人合計，決定廣發英雄帖，邀請天下軟件供應商來山寨洽談購買事宜。英雄帖發出不久，剛剛賣了幾套千萬元軟件的Y軟件公司興高采烈前來推銷軟件。程咬金身為山寨的二大王，手拿開山斧，遇到Y軟件的銷售經理，不看軟件，也不問如何實施和服務，就大喝一聲: “報上你的價格來！”
來者答曰: “22萬元。”
“報價為何如此之高，來來來，讓本大王砍上三斧頭！”
第一斧，攔腰砍斷，11萬; 第二斧，再砍20％，8.8萬; 第三斧，再砍1.8萬，7萬元。
來者雖然痛苦無比，但為了增加簽約客戶，只好答曰: “我們Y公司能屈能伸，久仰秦當家、程當家威名，就當做廣告了，成交?！背桃Ы鹋d高采烈回山，見到秦瓊，一拱手: “稟告大當家，今天三斧頭戰果頗豐，兄弟我為山寨節省了成本15萬，請大王犒賞。”
秦瓊高興得大叫: “好，好，好！好歹咱山寨也算信息化了！來呀，小的們，擺酒，為程當家慶功?！?/p>
合同簽完，程咬金開始翹首期盼Y公司來實施。可Y公司忙于幾個千萬級的大項目，根本抽不出優秀實施隊伍用心幫助秦瓊、程咬金實施軟件管理。2年后，軟件項目在山寨還只是用來對外炫耀的擺設。每當秦瓊問起這件事情，程咬金羞愧難當，也無法面對山寨弟兄，每日飲酒大醉，悶悶不樂。
評點: 三分產品、七分實施，一分價格一分產品。一只眼睛永遠也看不透1000萬元價格和7萬元價格的玄機，此等采購屬于嚴重違背市場等價交換原則的“自殺型采購”。
故事之二: 用放大鏡選型
大明盛世，唐伯虎、文征明、周文賓搞資本運作賺了很多錢，手底下有好幾個上市公司。經過周密調查，發現房地產行業前景不錯，于是大量投資房地產，幾年下來，資產翻了好幾倍，在京城繁華地段擁有不少黃金鋪面，光租金一年就能收入好幾千萬。惟一感到不爽的是，由于業務太大，每天忙得暈頭轉向，早先采購了財務、OA、成本軟件，各自自成一體不能整合，誤了不少事。于是唐伯虎召集專題會議商議此事。會上唐伯虎忽然想起祝枝山在一家IT公司搞軟件開發，聽說效益不太好，何不高薪請老祝加盟？唐伯虎此議一出，文征明、周文賓齊聲說好。
話說老祝上任后，很是不安，心想: 三位詩友都是大老板，將此事交給我，我可得認真負責。于是進入百度、Google等搜速引擎，敲入“房地產軟件”，一下子找出十幾家軟件公司，然后打電話一一約見。每天拿著放大鏡仔仔細細看軟件結構、看功能，或者拉著周文賓到處看軟件供應商的樣板客戶。弄來弄去，折騰了10個月后，還是覺得國外的OR公司好: 雖然說價格貴點，但人家名氣大呀！沒搞過房地產軟件沒關系，我們可以招標呀，再邀請幾家房地產軟件公司，有了方案可以給OR公司做需求匯總呀！
中標結果出來后，祝枝山集合七家軟件公司的功能方案，交給OR公司。OR用了一年半時間終于開發出了一套房地產軟件，命名為OREERP系統。但是由于功能太過復雜，實施上線的2年過程中，總是有人強烈反對，老祝也拿不出辦法說服，系統折騰來折騰去就是用不起來。
祝枝山覺得無顏面對三位老友，只好寫了辭呈，悄悄背著鋪蓋，另走他鄉找生路去了
評點: 中國的房地產行業具備中國自己的特色，上述采購只看中功能和品牌，屬于死鉆牛角尖的“自虐型采購”。
故事之三: 選型的第三只眼睛
話說楊戩當值，查完天庭各處情況以后，猛然睜開第三只慧眼，發現人間大唐樂土已經進入互聯網時代，程咬金、祝枝山在采購軟件系統上犯了錯誤后痛苦不堪，當即稟明玉帝下凡來到人間，召集程咬金、祝枝山等正在采購軟件和準備采購的信息主管召開座談會。
由于實施失敗，程咬金正滿腹牢騷沒處訴說，他首先發言: “我為山寨節省采購成本，沒有功勞也有苦勞，何錯之有呢？”。
楊戩答曰: “程咬金，軟件本身可以從幾萬元到上百萬元，你一定要弄清楚你要的是產品型軟件還是項目型軟件，軟件成本為何差別那么大一定要弄清楚原因。這里教給你一個簡單辦法，只要采購的軟件能夠創造數倍的科技利潤回報即可?！?/p>
程咬金大悟，叩恩連聲言謝。
輪到祝枝山上場發言，老祝搖頭晃腦，說道: “我就弄不明白，我把功能弄得非常齊全，非常完整，怎么說也比程頭領用心多了，咋也會失敗呢？請二郎神君明示?！?/p>
楊戩答曰:“房地產行業的軟件功能并非需要大而全，最重要的是要有管理思想和管理模型，功能是為管理模型服務的，有了管理模型后，大家上線按照模型作為管理原型來用，結合本企業的特點，完善管理模型即可，所以不僅僅要看功能，還要看中內核中的模板和模型。”
眾位CIO又提了很多問題，楊戩一一作答。大家佩服得五體投地，紛紛向楊戩請教如何能夠開天眼，以正確采購軟件、進行系統規劃。
楊戩答曰: “首先，軟件規劃要避開品牌誤區、樣板客戶誤區、洋公司誤區、ERP誤區，選購實施一定要圍繞企業戰略目標，強化各部門、各環節的執行力。其次房地產信息化要堅持四化原則?！?/p>
第一化: 軟件規劃要一體化設計，考慮未來3～5年企業的發展，但是可以整體設計、分步實施，逐步上軟件。
第二化: 考察選型一定要本土化，特別是房地產軟件，受本地政策、環境影響比較大，只有研究深入的軟件企業才會有適用性。
第三化: 采購軟件一定要本行業化，本行業化的軟件具備最多的管理模型，是能夠上線最快、效果最快的軟件。
第四化: 實施上線一定要本企業化。軟件系統本身一定要為本企業的管理服務
四化合一，要回答的是一個問題，采購軟件系統能夠為企業帶來多大的價值，或者說，創造多大的科技利潤。
此次大會后，“第三只眼采購軟件標準方法”在地球村流行開來，房地產行業信息化從此少走了不少彎路。程咬金在山寨重新申請資金，把信息流、工作流、資金流在軟件中應用得得心應手，祝枝山重返唐伯虎公司，把各種管理模型應用得虎虎有聲。
消息傳到天庭，玉帝龍顏大悅，封楊戩為“第三只眼智慧巡使”，專職地球村信息化普及工作。后又加官進爵，厚賞重獎，以表楊戩勞苦功高、智慧過人。這是后話。
