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宏觀調控方式范文1
摘 要：自2010年4月17日了《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，也就是所說的“新國十條”，對于遏制房價過快上漲問題從明確各地區、各有關部門要切實履行穩定房價和住房保障職責、堅決抑制不合理住房需求、增加住房有效供給、加快保障性安居工程建設、加強市場監管等五方面提出了要求后，直到現在政府一直在控制房價的過快增長，但是效果并不是特別明顯，由此又引發了社會對政府職能對于房地產市場宏觀調控的思考。
關鍵詞：政府職能；房地產市場；宏觀調控
縱觀我國房地產市場，從1984年開始發展房地產業至今，經歷了起步、積壓和房價快速增長三個大的階段，尤其近幾年房價的增長速度更是與人民的收入增長不相符。
一、房價過高增長過快的原因
在人們的生活水平不斷提高的進程中房地產市場隨之迅速發展，與此同時商品房價格也在隨之迅速增長，對我國房地產市場和整個國民經濟的健康發展形成了嚴峻的挑戰，從而受到社會的普遍關注。那么房價短時間內過快增長房價過高的原因究竟是什么呢？
（一）房地產市場利益鏈條太長
房屋是房地產市場中的最終產品，我們知道價格是商品價值的貨幣表現。在實際中一種商品的定價是由其內在成本加上合理的利潤呢來確定的。在房地產開發的過程中，房價的確定也要遵循這一原則，但是在整個房地產開發過程中由于利益鏈條太長以至于使房地產開發的成本提高，最終使房價增高。
首先是建設用地，在我國現行的土地制度下，要取得土地的開發建設權利要從政府手中買得土地的開發利用權，由此政府成了這一利益鏈條中的第一個利益主體；其次，在開發過程中需要建筑工人，那么可能將工程發包出去，在這個過程中一層層的“包工頭”又成為一個利益主體；再次，樓房在建設過程中需要各種材料，如沙、石、水泥、鋼材、水電暖配套材料等等，有的還會涉及到各種各樣的內飾裝修材料，那么這些材料的生產商、銷售商等有成為鏈條中的一些利益主體；最后，開發商在銷售過程中自己成為鏈條中的最后一個利益主體。如此一來，房價在如此多的利益主體利益的趨使之下，使房價節節攀升。
（二）商品房供求關系決定
房屋價格也是由供求關系決定的，從需求角度看，改革開放以來，我國經濟快速增長，人均收入不斷提高，城市化程度不斷提高，城市人口不斷聚集，導致對城市住房需求增加。再看供應競爭的情況。本來嘛，房價上升，激勵上升，供應增加，包括土地在內的生產要素供應增加，此乃市場經濟應有之義?？蛇@是自由競爭機制下供應行為的邏輯，我國現行的土地流轉制度與完全的自由競爭機制還有一定的差距。目前，我國現行土地制度規定，農業用地要轉化為工商業用地，中間必須收歸國有，再由國家將土地批租出去（就是把土地的使用權拍賣出去），才能完成農業用地到工商業用地的轉化。但是目前一方面土地轉讓價格不合理，使得農業用地不能順利轉化為工商業用地，導致商業用地供應不足。另一方面從政府拍賣工商業用地的角度看。在土地拍賣過程中，房地產開發商拍到的土地價格較高，拍買到的土地數量自然就下降了，這個環節又導致了住房用地供應不足。土地供應不足導致了商品房供應不足。
（三）投資性購房和投機性購房大量出現
在供求關系本來就已經失衡的情況下，又出現了大量的投資性和投機性購房。由于政策影響，房地產市場攀升，一些人借機囤積房源、轉手獲利的一種特殊的團隊投資性購房行為，炒高了房價。還有以房養房的投機購房行為。經濟學家羊慧明在“投機性購房比例過高，樓市調控應轉向局部‘退熱’”一文中指出一線城市的房價暴漲主要是由投資、投機性需求炒上去的。京、滬、杭、深、廣等熱點城市投資、投機性購房比例占30%-40%左右，早已大大超過投資性購房比例應控制在15%以內的警戒線，內地房地產市場的主要問題是投資、投機性需求過熱。
二、政府職能對于房地產市場的作用
在市場經濟體制下，政府平時不該干預市場經濟的自由發展由市場自己調節，可當市場失靈時無法調節社會產品總供給和社會總需求失衡問題時，那就該由政府的經濟政策解決這一問題了。我國房地產市場出現的問題可能需要調動國家的宏觀調控職能來解決了。穩定物價是我國宏觀經濟調控的四大目標之一。所以國家對于房地產市場的宏觀調控應當從價格調控方面入手。
（一）充分落實限購政策的實施
雖然限購作為一項政策，在調控城市房價過快增長上是一劑立竿見影的良藥，并且實施限購政策也并不是一個長久之計。但是在一定意義上對于炒房和投機性購房者以不小的限制，對于短期內遏制城市房價過快增長起到一定的積極作用，所以要暫時全力貫徹落實。
當然限購的目的是平衡已有商品房與需求的關系，可是限購雖有立竿見影之功，但沒有根治之能，也只是治標不治本。要從根本解決還是要從根源入手。一方面，在需求上要是經濟趨緩，城市化與工業化進程減慢，使房地產需求下降；另一方面，在供應上，完善現行土地流轉制度，降低土地流轉費用，用以增加土地與房地產供應，穩定下降住房價格。但是經濟趨緩，城市化與工業化進程減慢，使房地產需求下降是不可能的也是與改革開放發展經濟目的相左的，所以我們應注重第二個方面的改革。
（二）加強經濟適用房、廉租房的建設與落實
近年來的報道保障房建設成績不容樂觀，部分城市開工率很低。經濟適用房和廉租房等保障房對城市居民來說是相當重要的。在農村，農民可以根據需要和條件申請宅基地建造住宅來滿足自己的住房需求，可是在城市，城鎮非農業戶口居民既無申請國有土地建筑住宅的權利，又無申請農民集體土地建筑住宅的權利，所以政府建設經濟適用房和廉租房一方面是便民利民工程，另一方面也是在宏觀上通過“計劃”的方式對房地產市場的調控。
（三）利用貨幣政策對房地產市場調控
中國人民銀行作為中華人民共和國的中央銀行，在國務院領導下，制定和執行貨幣政策，防范和化解金融風險，維護金融穩定。貨幣政策其中就包括信貸政策，通過對買方貸款的規定限制已有房人對購買房屋的限制來規整房地產市場，調控房價。對于信貸政策的規定可以模仿個稅的分級累進制，就是依據買房人已有的房屋數目決定首付金額和貸款利率等。當然這一措施存在一個缺陷就是需要房屋登記機構等其他部門的配合。
（四）稅收調控保證總供給與總需求的基本平衡
稅收政策是現代政府干預、調控經濟的政策工具，并且稅收本身具有的強制性、無償性和固定性，具有其他調控手段所不能替代的作用。一方面，通過稅收對國民收入分配進行調控，相應的提高免征額、合理的確定納稅等級以更好實現社會分配公平，增加低收入群體的購買力。另一方面，通過稅收調節社會總供給與總需求，對于房屋購買者的征稅同樣可以模仿個人所得稅的超額累進征收，對于多套房的征稅高于或遠高于多套房的稅率；另外對于繼受的房屋的征稅方式又可以模仿購買多套房征稅方式或進行“差額稅率”等其他方式。從而保證社會總供給與總需求的基本平衡。（差額稅率：指房屋繼受人將房屋所有權轉移給政府，政府給予繼受人低于市場價又高于實際占有房屋并繳稅后所得利益，使繼受人更大的獲取利益，政府將房屋投入市場增加供給量并將售出獲得的收益沖抵應收稅收。）（作者單位：中國礦業大學（北京）文法學院）
參考文獻
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[3] 李昌麒《經濟法學》中國政法大學出版社，2007年9月第3版。
[4] 彭萬林《民法學》中國政法大學出版社，2007年2月修訂版。
宏觀調控方式范文2
關鍵詞：宏觀經濟調控；房地產市場；健康發展
目前房地產行業發展迅猛，房價也一直處于居高不下并且增長迅速的狀態。房地產行業的發展作為衡量國民經濟的重要指標，一直備受人們關注，同時也是政府重點關注的對象。房地產行業的健康發展對我國國民經濟的發展具有重要影響，但是，現在我國的房地產行業還存在著很多的問題，這些問題值得我們的重視，比如，部分地區近幾年來的房價大幅度上漲，房價增長速度過快，而且存在相當一部分炒房現象，極大的影響了我國房地產行業的健康發展，造成我國房源供不應求的假象，促使房價無故上漲，對老百姓的生活產生很大的影響，同時，也在很大程度上影響了國民經濟的發展，因此，政府必須出臺相關的政策，發展和完善房地產行業的相關管理制度，對房地產行業進行積極的宏觀調控，保證房地產行業的健康發展，促進社會的和諧發展。
1、 我國房地產行業的發展現狀及特點
1.1 我國房地產發展現狀
目前我國的房地產行業正處在蓬勃發展的階段，發展態勢迅猛，發展速度很快，房地產行業的快速發展對于我國經濟的發展有著重要的作用，能夠促進我國經濟的快速發展。但是近幾年的房地產行業出現了很多問題，房價過高，并且房價的增長速度過快，出現投資過熱的現象，我們知道，只有供求關系達到平衡的狀態才會使經濟持續穩定發展，但是我國房地產行業的長期供不應求的狀態會使經濟的發展失衡。這些問題的存在極大的影響了我國普通民眾對于住房的正常購買，不利于我國經濟的可持續發展，因此急需我國政府健全相關政策進行宏觀調控。
1.2房地產業特點
第一、基礎性。房地產業是國民經濟的基礎產業。這可從以下三方面來看，它為國民經濟各行各業的發展提供最基本的物質條件――房和地。 它為勞動力提供生存和發展最必須的條件――住宅和各項配套服務設施。 它為經濟發展和城市建設提供大量的財政支持――稅、利上繳與實物地租。第二、先導性。房地產產業的產業鏈條很長、環節很多、它的發展會帶動一大批相關產業的發展。第三、超前性。房地產業要為國民經濟各個行業提供基本物質條件。因此，必然要為滿足各行各業的發展對房地產的需求而超前發展。第四、協調性。房地產業的發展必須同國民經濟的發展水平相協調。房地產商品的流通量取決于有支付能力的社會需求――有效需求，而支付能力又取決于國民經濟發展的總體水平。因此房地產業要根據“有效需求”來確定生產規模，要適當超前，但不能脫離經濟發展的總體水平而過于超前。 第五、敏感性。房地產業是經濟發展的寒暑表――經濟上升房地產業興旺
經濟下降房地產業衰落。企業家要十分注意分析和把握經濟發展的動態和趨勢在一個城市投資房地產重要的不在于該城市的地價、房價而在于該城市經濟發展的前景。 第六、風險性。房地產業是一項風險產業對于發展商而言風險既有外部因素也有內部因素。外部因素主要是政治、經濟形勢的變化政策的調整城市規劃的變化等等內部因素主要是投資決策失誤、經營管理不善等等。緩解和規避風險的主要途徑是多元化經營。
2、目前我國房地產行業宏觀調控政策的不足
2.1 調控力度不夠，不能規范房地產行業的發展
目前我國的宏觀調控政策的力度還不能起到規范房地產行業的健康發展的需求，而且，對于違反房地產行業相關規定的不良行為的處理和懲罰力度還不夠強，不能使房地產行業朝著正確的方向健康發展。
2.2 宏觀調控的目標不明確
我國對于房地產行業的調控目標有兩個，既要保證房地產投資的合理增長和房價的合理發展，又要保證居民的住房需求。政府調控房地產行業的政策應該是既要保證經濟快速的發展，又要保證老百姓的購房需求，起碼保證需要住房的絕大多數人能夠買得起房并且能夠住的好房，同時，還不能讓房價下降過快，保證多數人的利益，個人認為，這兩種觀點本身的利益沖突就是矛盾的，就是表現出了我國對于房地產行業的宏觀調控政策目標的不明確性和立場不堅定的弊端，這就使得宏觀調控的收效甚微。
2.3 宏^調控政策往往只做表面功夫
我國的房地產行業還處在初步發展的階段，還并沒有進入發展的成熟階段，而對于房地產行業的宏觀調控政策，往往是中央政府出臺政策，而地方政府的政策調控處于雷聲大雨點小的狀態，只響應不做實事，而且對中央政府出臺的政策照抄舊搬，不針對地方的特點進行靈活的變換，造成宏觀調控政策經常是流于形式，不能真正改善房地產行業的具體問題。
3、對于我國房地產行業宏觀調控政策的改善
房地產行業的宏觀政策調控對于約束房地產可持續發展具有重要作用，基于我國當前宏觀調控政策不完善的情況，我們要積極進行政策的改革，不斷完善房地產行業的宏觀調控政策。
3.1 增強房地產行業的公平的原則
我認為房地產行業的宏觀調控政策應該以人為本，注重公平公正的原則，應該把保障老百姓的切身利益作為調控的出發點，同時在保證房價穩定公平的基礎之上也要保證經濟的正常發展，控制經濟的增長速度處于一個正常穩定的速度，這樣才能基本保證居民的利益又不影響經濟的發展需求，這樣可以促進公平，并且可以減輕很多購房者的經濟壓力，促進房地產行業快速可持續發展。
3.2 嚴格執行對于土地的管理制度
要嚴格的執行國家對于土地的控制力度，通過提高土地利用率和改善土地結構來控制房地產行業的不斷發展，為房地產行業的發展提供保障，同時也要控制對于土地的利用方向，增加居民建設用房的土地數量，減少對于高檔用房和別墅用房的土地審批。加強監管力度，依法控制土地的用途，完善土地管理制度。
3.3 建立健全房地產宏觀調控的相關法律
政府對于房地產行業的過度管制不利于房地產行業的不斷發展和完善，要避免地方政府過度和房地產行業的接觸，防止政府和房地產行業的不正當合作，使兩者成為利益共同體，這樣不僅不利于對房地產行業進行管制，還影響社會公平，可能造成貪污違法現象的發生，因此，國家要建立健全相關的法律法規，在對房地產行業的宏觀調控的基礎之上，加強對于地方政府權力的約束，防止其超越自身的權力范圍，對房地產行業進行過度干預，造成房地產行業的“畸形”發展，使宏觀調控政策失去效果，同時也會擾亂市場秩序，造成房地產行業的市場混亂，不利于房地產行業的可持續發展。
結論：
綜上所述，對于以上我國房地產行業存在的相關問題和現有的房地產行業相關管理政策的不足之處，政府要進行積極的宏觀調控，一定要建立健全房地產行業的宏觀調控政策，制定長期有效的管理辦法，調整房地產行業在可控范圍。房地產行業是一個正在快速發展的產業，只有對房地產行業的發展方向和整體概況有著很深的研究，才能制定出適合房地產行業發展的宏觀調控政策，保證房地產行業的健康發展，加快我國社會主義和諧社會的建設速度。
參考文獻：
宏觀調控方式范文3
關鍵字：房地產業 稅費性收益 建設規劃
Abstract: This paper take a brief research into in the present circumstances, the macro should be how the real estate market regulation.
Key words: real estate; taxes income; construction plan
中圖分類號：F293.33文獻標識碼：A 文章編號：
前言：
房地產業對我國經濟的持續增長拉動較大，同時房地產的快速發展也造成了一定量的泡沫經濟，給我國經濟持續健康的發展帶來了潛在的危險。房價過高、部分居民無力購房已成為我國現階段日顯嚴重的生活矛盾，在宏觀上如何對房地產進行調控已成燃眉之急，本文簡要探研在目前情況下，我國宏觀上應如何對房地產市場進行調控。
對地方財政收入重新分配
國家應對土地轉讓收益及房地產開發的稅費性收益產生的財政收入進行重新分配，暨對經營土地收益及房地產開發稅費產生的財政收入所占地方全部財政收入的比率應加以限制，該類收益超過限定比率后的財政收入全部上繳中央。這項措施是從杜絕地方政府推動房價上漲的原因著手。
在我國，“房地產是國民經濟的支柱產業”被地方政府推至極致并演變成畸形的增長模式。為了GDP的快速增長，為了政績，地方政府過于依賴土地收益，有意識或無意識造成房地產價格的上漲。土地有償使用特別是土地使用權有償出讓，使土地成為地方政府的“搖錢樹”。在現行體制下，由土地產生的資產性收益和大部分稅費主要歸地方所有，造成地方政府高度依賴土地收益。經營土地成為投資增長和財政收入增加的重要法寶。據“證券時報網”2012年6月26日所發表的《各國房地產收入占財政收入比重PK》資料顯示，我國房地產收入占財政收入的比重已經由2000年占比10%上漲到2010占比接近80%，十年的時間漲浮如此之快，房地產真正擔負了拉動經濟增長的功能。
在我國現行體制下，由土地產生的資產性收益和大部分稅費基本上歸地方所有，加之我國實行財政“分灶吃飯”的政策，各地政府在財政收入不足的情況下，只有利用土地出讓籌集地方建設資金，土地收益在一些地區已成為典型的財政收入?？梢哉f十年前，房地產稅費收益與財政收入的占比過低，十年后占比又過高，國家應給地方政府確立合理的占比，這對地方經濟發展及我國整體經濟的健康發展都至關重要。同時為了促進地方經濟的穩定發展，中央在財政補貼中應加大對地方政府在科技、電子、服務等新興第三產業的補貼額。鼓勵地方政府發展相關產業，鼓勵地方政府對可持續發展產業的投資，減少“短平快”項目的立項和投資，從長遠發展環保、利民產業。
開征房產稅及消費稅
對非剛性需求的房屋開征房產稅及消費稅是調控房地產市場價格的重要措施之一，對開發單位五年以上未售存量房開征房產稅，對居民第二套及以上住房開征房產稅，對非普通性住宅開征房產稅及消費稅，這些稅費的開征主要是針對目前房地產市場投資炒房現象所制定的調控措施。
我國的房地產不只是單純的消費品，還兼有投資品的性質。由于房屋能夠帶來收益(包含房租收益和房屋價格上漲帶來的差價收益)，因此投資者可以在房屋和儲蓄、股票等金融資產之間選擇，進行資產組合。我國儲蓄利率非常低，我國經濟的發展又使得民間積累了相當的資本，為了獲得更高的收益，大批資金開始涌入房地產業。同時，受人民幣升值預期的影響及房地產業的高利潤率的吸引，許多國外資本也通過各種渠道進入我國房地產市場，進行投資或炒房，使真正有購房需求的消費者承受了投資者所賺取的高額利潤。促使投資者為了自身的利潤，人為的推動了市場房價的上漲，而并非真正意義上的物有所值。這也是許多人把房價上漲歸因于投資炒作的原因，所以2010年至2012年上半年以來，我國一直加大力度調控房價。然而如果投資房地產獲得不了高額收益，投資炒作是無法進行的。只有對非剛性需求的消費進行調控，使投資炒房的利潤降低，增加非剛性需求的房地產持有期間費用，才能避免投資炒房，使房屋價格合理回歸，同時也能保證真正的剛性需求得到解決。
建設規劃時做好安居房問題
鼓勵合理消費，保證正常的房屋供需平衡，做好安居保障房的建設工作，并真正達到安居作用，使真正有購房需求的家庭能夠買得到房、買得起房，這是從建設規劃設計時進行調控的措施。
“現在迫切需要住房的，除了城市低收入住房困難家庭等外，還有每年1000多萬新加入就業大軍的年輕人和數量更大的城市農民工。”全國政協委員李慶云在2010年就曾經指出，“現在年輕人買房靠夫妻、雙方父母，三個家庭供一套房，以此來維持高房價。房地產變身為收入再分配的工具，進一步加劇了社會貧富差距?！闭嬲枰彿空咄I不到經濟適用房或安居房，這是中國特有的一個現象。
地方政府在規劃設計時，必須考慮到每個樓盤項目的開發都有一定比例的經濟適用房和安居房，而非擇地集中建設經濟適用房或安居房。目前經濟適用房建造量較低，經濟適用房的分配管理混亂，經濟適用房與普通商品房價格差距不大，同時存在向高層次看齊的傾向，住房分配缺乏管理，且出現高收入階層購買多套經濟適用房的現象，導致社會上有相當部分中低收入者既買不起普通商品房又買不到經濟適用房，且還享受不到安居房、廉租房，住房保障制度嚴重缺位。同時豪華型及享受型房屋開發量不斷增加，該類型房屋的開發即提高了房屋開發成本也推動了房價的上漲。
我們不反對住房高消費，必竟改善住房條件，提高住房質量是我們一直提倡的，但我們更要保證需者有其房，尤其是針對拆遷建房類型的開發，異地安置、拆房補償都不是最合理的解決方案，只有回遷安置才是最科學的方案，即可以保證動遷戶有房住，也能避免釘子戶漫天要價。很多動遷戶原房屋面積較小，又沒能力支付高額的回遷差價款，所以不愿意動遷，對于此部分動遷戶異地安置、拆遷補償都不是最合理的角決方案，應建造一定量小面積的回遷安置房加以解決，減少拆房補償即有利于安居，又有助于穩定房價?；剡w安置同時也有助于解決動遷戶的漫天要價，等面積回遷及互惠的動遷方案才能減少動遷成本，這是解決動遷難的可行性方案。地方政府在建設規劃時應多聽取各方意見，同時制定切實可靠的動遷方案有助于降低土地成本、保障房地產市場的健康發展、保證社會經濟穩定發展。
推行廉租房制度，解除民生的戶籍限制
“上學難、看病難、就業難、安居難”一直是關系我國民生的“四大難題”，這四大難題又以“安居難”為根本，解決了安居難，其他問題相應簡單了。解決民生的四大難題，不僅是個人問題，更是社會問題，而廉租房的推行將起著積極重要的作用。我國現在多數地區還存在以戶籍所在地人為對民生問題加以限制，然而沒有房就解決不了戶籍，解決不了戶籍，就不能正常的接受教育、醫療、就業、養老等相關問題，可以說戶籍限制在某種程度上推動了房價的上漲。
近年來國家已經推行了一系列改善措施，但卻因為各地方落實情況不一，而沒有真正的得以解決。
政府應大力推行廉租房措施，畢業生、外來務工人員很難承受高額的房價，國家對廉租房的建設投入應增加，把有限的廉租房合理分配出去，繼續推行租房優惠的政策，讓畢業生及外來務工人員不在為其基本生活而四處奔波，同時解除戶籍限制，對社會經濟發展及調控房地產價格的正常發展也都至關重要。
結束語
通過以上措施的宏觀調控，會使房地產業對經濟拉動的作用發揮到正常、合理的狀態，給房地產業創造一個良好的發展空間；地方政府應加大發展第三產業，增加第三產業產生的稅費收益，從長遠解決地方經濟發展的瓶頸問題才是根本辦法。只有這樣，才能保證我國經濟的持續增長，才能使房地產業健康發展，使房價真正合理回歸，實現人們的安居樂業。
參考資料
1、《各國房地產收入占財政收入比重PK》，證券時報網，2012-06-26；
2、曹祥軍.剛性需求下的房地產營銷策略再思考[J].現代經濟,2009,（9）；
宏觀調控方式范文4
在各項調控政策的作用下，2012年3月份，國房景氣指數為96.92，比上個月回落0.97點，跌至連續33個月的新低。目前，房地產市場整體處于低迷狀態。
土地市場現狀。一季度全國300個城市共成交住宅用地1534宗，環比減少41%，同比減少46%，成交面積6921萬平方米，環比減少43%，同比減少51%。樓面均價為1388元/平方米，同比下降11%，降幅比去年四季度擴大3個百分點。
住房市場現狀。3月70個大中城市新建商品住宅銷售價格同比下降的城市增至38個，新建住宅銷售價格同比下降0.7%；一季度商品房銷售面積15239萬平方米，同比下降13.6%，降幅比1-2月份縮小0.4個百分點。
房地產企業現狀。由于商品房市場交易低迷，現金流問題導致一些開發商破產。今年以來，北京、武漢以及四川等地，已有上千家房企從樓市“消失”。其中，北京473家，武漢200家，四川省423家。而錦繡天地房地產開發有限公司、瑞達實業投資有限公司、順德廣德業房地產公司等直接向政府申請破產保護。
二、住房市場發展趨勢的基本判斷
基本判斷一：嚴控住房投資性需求，支持自住型住房需求，是今年樓市調控的主方向。
國家實施宏觀調控政策以來，已經取得了一定的效果，但難掩調控政策“一刀切”的弊端，因而地方政府依據各地實際對調控政策進行了適度調整，若不考慮首套房貸利率方面的微調，約有18個城市從不同角度對政策進行了微調；其中，廣東佛山、成都、上海等松綁限購和安徽蕪湖對購房者減稅的政策很快被中央勒令叫停；但馬鞍山對自住性住房需求的補貼，常州、南京、吉林等城市放寬公積金使用政策、上調貸款額度等，中央政府則未有表態。
由此可見，嚴厲調控住房市場投資性需求，支持自住需求成為我國住房市場調控的主方向，這種調控的主方向在未來一年中將不會變動。
基本判斷二：限購政策會走向普通商品住房市場的限購，而放開非普通商品住房市場。
不難發現，限購政策的目標是在保障普通居民住房消費需求的前提下抑制投機投資性需求，即限價政策充分注重住房的消費屬性。住房消費屬性（即不管是租還是購，一戶家庭應有一套住房居?。﹥炏鹊玫綕M足，是限購政策立論的現實基礎。因此，以一戶一套住房作為我國住房體系的基本政策取向，其內在的邏輯推演則是，普通住房市場限購可能是未來住房市場的一種核心價值取向。需要注意的是，此處普通商品住房是90平方米以下的住房。在強調住房消費優先性的同時，并不排斥住房資源的投資屬性。因此，一戶一套住房消費應局限于居民基本住房的需求，這是居民基本居住權以及土地公有制內在決定的，也是我國土地資源極其有限所決定的，這就需要對普通商品住房市場進行長期限購。
而對非普通商品住房，則應發揮其消費屬性與投資屬性的雙重功能，由居民自行選擇；顯然，發揮住房的投資屬性也是解決當前居民資金流動性過剩而無投資渠道的現實需要。當然，放開高檔住房市場，取消限購政策，并不等于不調控高檔住房市場。吸取國外房地產泡沫崩潰所產生各種問題的教訓，需要政府通過稅收、金融手段進行調控，防止住房市場出現系統性金融風險。
基本判斷三：限貸政策會細化為首套住房與非首套住房家庭、在普通商品住房與非普通商品住房的差別化信貸政策。
我國住房體系的價值取向可表述為：“低端有保障、中端有支持，高端有調控”。而“一戶一套住房”政策就是對中端收入人群的支持政策，保障住房資源盡可能地配置到需要居住的家庭，即“限購”政策就是一種支持政策，顯然是“一戶一套住房”政策的細化政策；當然，“一戶一套住房”需要更多與之相配套的細化政策。
因此，在信貸政策方面，需要通過差別化的信貸政策支持中端人群，調控高端人群，可具體體現為：對購買首套住房的家庭，且購買普通商品住房的人群，在信貸中，從首付成數、信貸利率等各個方面給予優惠政策，支持其購買自住住房的行為；對購買首套住房，且購買非普通商品住房的家庭，也應從首付成數、信貸利率等各個方面給予優惠政策，但應與購買普通商品住房的人群區分開來；對已擁有自住住房的人群，應限制其購買普通商品住房，也應限制其貸款購買普通商品住房，若購買非普通商品住房，則可從首付、利率調節其投資行為，促進非普通商品住房市場健康平穩發展。
當然，實際運作中，政府在可區分的情況下，可對改善性需求人群給予適度的優惠措施，但應與購買首套商品住房的家庭區分開來。
基本判斷四：住房價格回調后，會走向平穩上升的通道，但房企的超額利潤可能會結束。
房價回調是政府的決心，否則政府的公信力將受到民眾質疑。另一方面，投機投資性需求的炒作下，房價也確實太高了，已偏離其真實價值，與居民支付能力相去甚遠。因此，在“限購”、“限貸”政策的作用，投機投資性需求已被擠出，房價必然回調，與居民真實支付能力相協調，實現其真實價值的回歸。
然而，房價在長期來看必會走向平穩上升的通道。一方面，這是居民收入增長的必然結果，也是各地城市公共設施建設物化到周邊房價中的結果，是其真實價值的上漲。另一方面，我國依然面臨住房總體性短缺問題。根據國外經驗，整體住房市場套戶比在1.1～1.2之間，市場房價將處于穩定狀態。而有住建部官員透露，目前套戶比約為0.8，而中國社科院倪鵬飛教授測算的數據顯示，2010—2020年，我國需新增住房面積約108億平方米，以一套住房90平方米計算，約需1.2億套房；而2020—2030年，需新增住房面積約119億平方米，約需1.32億套，到2030年，套戶比估計達到1.2。因此，有強勁需求的支持，房價會依然處于上升通道。再者，政府真正以“一戶一套住房”為住房市場的基本政策取向，在以普通住房為主體的住房市場，房價必然與居民住房支付能力相協調，實現房價的平穩增長。
在上述判斷基本正確的前提下，我國房地產開發企業整體上的高額壟斷利潤可能將會結束。
宏觀調控方式范文5
[關鍵詞]房地產；保障住房；社會穩定
[中圖分類號]F293.33 [文獻標識碼]A [文章編號]1006－5024(2012)02－0140－03
一、房地產調控政策初見成效
(一)創新住房制度。明確住房保障與住房市場兩種制度體系的關系。我國住房制度改革以來，住房市場化得到了蓬勃的發展，房地產市場制度體系不斷完善，目前已形成了以《城市房地產管理法》為龍頭，包括房地產開發、經營、管理在內的一整套比較完整的制度體系。與此相比，在其他一些國家與住房市場制度并行的住房保障制度(或公共住房制度)則建設得比較滯后，至今未形成一整套系統、完善的法律、法規及與此相適應的制度體系。
近年來，隨著國務院2007年24號文件的出臺和《住房保障法》的起草，中央和各地都在積極地探索我國住房保障制度體系，住房保障工作取得了長足的進步。目前，由政府主導的針對中低收入人群的保障性住房和市場主導的商品住房“二元住房制度體系”已初步形成。但是，兩種制度體系之間的關系，尤其是保障性住房制度的目標、內涵、范圍、手段等均有待于通過法律法規的建立予以明確。針對這些問題，在制定《住房保障法》及相關的法律法規中，應對今后我國的住房制度的框架、內涵等主要問題予以明確。
1.明確住房保障制度與住房市場制度的邊界。住房保障制度立足于通過公共政策的扶持，解決住房困難家庭的住房問題，而住房市場制度則立足于規范房地產市場經濟秩序，保障房地產市場各利益主體的權利。兩種住房制度在解決居民住房問題的主要邊界是居民住房支付能力。
目前，由于各地衡量居民住房支付能力的標準不明確，實踐中就難以確定哪些范圍的居民需要注入住房保障。在《住房保障法》立法研究中，筆者一直認為應當借鑒國際通行慣例，按家庭收入的一定比例作為住房支付能力的標準，但由于各界對此觀點不一，此見解難以得到一致接受。此外，即使以收人作為標準，由于很多地方家庭實際收入水平難以查驗清楚，一些不具備住房保障的人員通過轉移資產、弄虛作假獲得保障性住房，并利用制度的不完善投機炒作獲取收益，鉆了制度的空子并產生新的社會不公。
筆者認為，當前有必要加快城市居民收入信用檔案的建立，并加快對住房等資產的普查，堅持以家庭收入的一定比例作為住房支付能力的標準確定住房保障對象，并以此有效地分割住房市場需求與住房保障需求，為住房保障制度的公平、公正實施提供有效支持。
2.明確住房保障制度的機制。解決中低收入人群住房問題，是一個國家或城市住房發展的最基本目標。目前，我國城市戶籍低收入人群的住房保障制度已基本明確，但隨著現代化、城市化的加快，國內諸多大城市均在不同程度上產生了棚戶區家庭、非戶籍家庭、新進人才、農民工、孤寡老人等多類群體的住房困難。同時，由于這些社會群體收入水平不同，住房困難程度不同，在進行住房保障時，其方式和機制等均難以按照已有的廉租房、經濟適用房等制度運行，需要通過制定和完善公共租賃房、社會安居房等新的住房保障制度解決其住房困難。
(二)完善住房政策，促進住房制度創新。住房制度創新是從調整住房供應政策、完善公共住房政策、穩定房地產調控政策等幾個方面分別推進創新工作。
1.調整住房供應政策是住房制度創新的龍頭。建議各地結合本地實際，從“十二五”開始，立足于長遠建立商品住房與公共住房合理的供應比例(如中國香港是53％：47％)，在未來30年內形成商品住房和公共住房基本平衡的供應格局，使不同收入水平的家庭基本實現“住有所居”、“安居樂業”的局面。同時，為促進住房供應結構的調整，還應保持商品住房和公共住房各自合理的戶型面積等建設標準?？傮w原則是：公共住房戶型建筑面積不宜超過60平方米，且建設標準以滿足基本居住需求為宜，不宜奢侈化。
2.完善公共住房政策是未來住房制度創新的重點。當前，完善公共住房政策的任務較為繁重，為此應抓住重點，首先是完善針對本地中低收入戶籍家庭的住房保障政策，明確住房保障對象的準入標準，完善廉租房、經濟適用房管理制度，提高供應效率；其次，加快推進棚戶區改造、人才安居房或外來工住房等保障性安居工程建設，促進公共租賃房為主體的其他安居型公共住房建設，擴大城市住房保障的范圍；其三，建議各地借鑒香港等地經驗，盡快形成全封閉的公共住房管理體系，建議今后新建經濟適用房、限價房及其他出售性的各類安居房，一律停止再度流入市場，公共住房只能在中低收入家庭或其他納入住房保障的對象中流轉，以避免利用公共住房投機，并盡快聚集公共住房存量，形成對市場房價的抑制力量；此外，完善針對不同保障群體或政府扶持群體的租售輪候制度，這也是當前各地公共住房制度建設的重點工作，需要抓緊落實。
3.穩定房地產調控政策是住房制度創新的重要補充。建議今后的房地產調控應主要立足于以下幾方面：首先，在明確政府干預市場的邊界、手段、工具的基礎上，保持宏觀調控政策的穩定性、連續性和協調性。如各地城市規劃與土地供應政策，要在深入研究各類住房總需求的基礎上，從穩定、連續地引導市場預期出發，合理確定住房供應總量和結構，保持市場長期供求關系的平衡；財政、稅收、金融政策，要長期貫徹國家差別性金融、財稅政策，抑制不合理住房需求，并鼓勵首次置業及合理的改善型需求。其次，要立足于建立統一和完善的市場監管制度，規范市場準入和退出，規范行業經營行為。目前，各地在房地產市場監管方面的政策和制度仍有一定差異，如有的地區嚴格管理，不到封頂不得預售，有的地方開挖了基坑就可預售，這樣分期銷售、分期漲價的炒作現象就時有發生。因此，建議國家進一步完善房地產市場監管的法律和政策，進一步規范房地產行業開發和經營行為，規范市場秩序。其三，不斷提高房地產調控和房地產管理制度的可執行性。如第二套房、改善型需求、捂盤惜售等基本概念的邊界和內容要明確，以便于政策的執行和提高管理效率。
二、加快住房結構調整減免稅收
(一)適度調整房地產調控政策的有關建議。保持房地產市場長期健康、持續、穩定的發展，不斷提高和改善人民群眾的居住水平和居住條件，是一件利國利民、功在千秋的大事。而促進房地產市場穩定發展、避免房價大起大落的關鍵，一是應解決好市場供求關系問題，保證市場供應適應市場需求；二是要長期警惕并采取措施抑制過度的投資、投機需求，保證房地產市場的“常態化”運行。鑒于此，現時應對房地產市場調控政策作適當的調整。
一是建議國家有關部門對現行相關金融政策作一些調整。特別是結合近期國內經濟形勢的變化，適度放松從緊的貨幣政策，鼓勵生產、投資及消費，以刺激內需、鼓勵國內投資和企業生產，應對經濟形勢預期下滑帶來的不利影響。在房地產方面，對首次購房者和90平方米以下購房者予以扶持，以激發潛在市場需求，應給予進一步優惠的貸款政策；對房地產開發貸款的控制，建議央行宏觀控制、分類指導，并給予各地、各商業銀行一定自，因地制宜控制貸款規模。
二是建議適當減免房地產交易環節的營業稅、契稅、增值稅等流轉環節稅收，以降低交易門檻，鼓勵和促進房地產交易，促進市場活躍。
三是建議各地政府重視土地供應效率問題。隨著市場的回暖及未來需求的逐步增長，政府應重視土地供應效率問題。一是在有限的土地上，盡量多提供住房單元，具體可采取提高住房容積率、減小戶型等措施；二是對存量土地的挖掘應進一步加強，尤其是要結合城市的更新改造和規劃調整，通過舊工業區改住宅區、老住宅區改造等方式增加市場供應；三是加快城市新區建設，鼓勵需求轉移，解決老城區市場供應潛力不足的問題。
(二)關于房價的合理性和住房問題的合理解決――政府應該讓不同收入水平的階層都有自己的住房?！盁o論市場房還是福利房，讓百姓有房住是政府的責任!”從住房經濟學來看，即使是住房市場，也是需要政府干預的。福利這個就不用講了，本身就是政府直接的投入來保證低收入者有住房。市場這個方面，只要市場在分配機制上出現失靈，比如市場供應的住房都是高價房、高檔房，使得廣大普通居民買不起，政府也要出手干預，最終使不同的收入群體能夠住得上自己的住房。
由于大多數的收入群體是中等及中等偏下的收入群體，那么這些國家在制定住房政策時，也采取措施使房價要適應消費者的收入水平。(1)降低開發成本。就是不能把成本價格拉的太大，偏離普通居民的收入水平。比如說像違規的開發貸款，你沒有實力就不要進入這個市場；而對于中低收入水平的購房人，也可以推出限價房或者是經濟適用房，使得房價成本不至于過高。(2)制定住房干預政策。不能把所有的房屋都建成高檔房屋，如果哪個地區的房價超高難以適應普通居民收入水平，就必須采取住房干預政策，避免住房的高檔化，甚至采取限價避免價格的超高。這樣，對市場和成本都可以進行干預。
三、加快國家“基本住房制度”的建立
保持房地產市場調控政策的穩定性，以保證市場長久的穩定發展。在此，應著重避免政策的短期行為。比如市場高速上漲，我們馬上采取一個什么措施把房價壓住，或者房價下跌了馬上就采取什么扶持政策把它升上去，這樣不穩定的政策對經濟運行危害非常大，對老百姓、對民生問題的解決也都有不利影響。我們需要建立長期的住房制度，同時在方法和手段上要維持市場的長期穩定發展和常態化發展。
首先，在住房制度方面，目前需要盡快明晰對高、中、低三類不同收入水平居民家庭的基本住房政策和解決措施，并盡快通過制定“住宅法”及其他相關法律規定，將其固定下來，成為解決居民住房問題的“基本住房制度”以長期實施。如對中等收入階層的住房問題，考慮到目前面向低收入家庭的住房保障制度已初步建立，國家應加快建立面向廣大中等收入家庭和城鎮普通居民家庭的“政策扶持性住房制度”。通過完善經濟適用房、限價房或其他特定普通商品住房的建設與管理制度，輔之以金融、財稅等補貼或扶持政策，促進居者有其屋，滿足其基本的居住需求。
其次，在“基本住房制度”建立的基礎上，市場干預政策應盡量采取市場經濟運行中通用的經濟干預手段，比如說利用貨幣杠桿、稅收手段來調節市場，而不應過多地用其他手段干預。比如，近幾年部分地方在房價上漲時，采取的行政直接干預相關開發項目的價格或限制購買群體，不僅不利于市場常態化運行，傷害企業依法正常經營，也容易造成社會群體之間的矛盾；再如在房價下跌時，市場本身會自發向理性調整，此時不宜采取如財政直接補貼購房或購房入戶等短期性地方政策，以免社會形成對政府公平性的置疑?？傊?，應采取通用的工具作為我們調控房地產市場的手段。
四、進一步深化和改善宏觀調控政策。著力促進房地產市場的民生性發展方向
宏觀調控方式范文6
(一)住房價格宏觀調控采取的措施
近年來政府為調控住房價格相繼了一系列宏觀調控政策，采取了諸如增加居住用地有效供應、增加住房供應、建設保障房等多種措施。其中，既有尊重市場機制和利用價值規律的措施，如增加居住用地有效供應、增加住房供應等;又有行政強制性干預的措施，如實施政府指導價、實施限購令等。從各項政策的社會影響來看，政府指導價、限購令和稅收調節尤其引人關注。其一，政府指導價不是由政府制定商品房交易價格，而是由各直轄市、計劃單列市和除拉薩外的省會城市按照保持住房價格基本穩定的原則，制定并公布年度新建商品住房價格控制目標。其二，限購令是2010年4月30日北京市出臺的國十條實施細則中明確提出的:自本通知之日起，暫定同一購房家庭只能在本市購買一套商品住房。上海、深圳等50多個城市也相繼實施了限購令，但這些限購令寬窄不一，且僅是權宜之策。其三，稅收調節是指以稅收的杠桿作用調節和引導社會經濟運行，其作用也有局限性，主要受到諸如調整領域、調整方法、課征深度、價值規律、投資環境等因素的影響。
(二)住房價格宏觀調控措施的法律依據
上述住房價格調控政策所涉措施非常廣泛，但卻并沒有提及這些政策措施的法律依據，是大政府背景下行政權過分膨脹的典型表現，需要防止在住房價格宏觀調控的幌子下越權和濫權，防止損害社會公共利益和私人利益。因此，有必要從依法行政的角度重新審視住房價格宏觀調控的法律依據。首先，關于增加居住用地有效供應問題，相應的法律依據主要包括《土地管理法》,《物權法》,《城鄉規劃法》。其次，關于稅收調節，國家出臺的宏觀調控政策表述為:繼續實施差別化的住房稅收政策、發揮稅收政策對住房消費和房地產收益的調節作用等，稅收調節的法律依據包括《立法法》,《稅收征收管理法》。再次，關于政府指導價，其法律依據主要為《價格法》。但所出臺的政策又具有很強的原則性，其本身并不具備直接適用的條件，而必須通過地方性細則加以落實。這樣一來，這些政策又成了地方政府宏觀調控的依據，在層層落實的過程中產生了把法律束之高閣的后果，無法發揮法律在宏觀調控中的應有作用。
二、住房價格宏觀調控限制條件解析
(一)住房價格宏觀調控政策自身存在的問題
這主要表現在政策出臺過于頻繁，同時前后政策之間重復率過高兩個方面。下面對宏觀調控政策中影響住房價格的幾個關鍵性措施加以對比。通過同項對比可以看出住房價格宏觀調控政策整體上存在的問題:第一，國家宏觀調控政策的出臺時間比較密集，而這些政策又幾乎都面對同樣的問題如何抑制住房價格漲勢?說明政策的出臺缺乏應有的調研和深思熟慮，政策的有效性在實踐中沒能得到應有的體現。第二，通過前后政策之間的同項比較可以看出，政策的關鍵性措施基本相同，很少在后繼政策中有創新性表現。這也是政策頻出而效果不佳的原因所在。
(二)缺乏配套制度保障的關鍵性措施
政府宏觀調控過程中的保障房建設、限購令、信貸調節和稅收調節等關鍵性措施，因為缺少配套制度的保障，均沒有產生預期的效果，并面臨初衷失守問題。首先，由于保障房的分配方案缺少社會征信和聽證程序，經常在政府內部被私相授受。據悉，2012年全國查處保障房違紀違法問題340件，有382人受到責任追究。主管官員監守自盜嚴重削弱了保障房的宏觀調控作用。其次，限購令試圖通過限制購買量來抑制住房價格，然而限購令很難對剛性需求產生影響;同時，在炒房客己經有了大量囤積的情況下，限購令更難在短期內見到成效。因此，限購令作用空間有限。再次，信貸調節，試圖通過限制銀行貸款來抑制購買力，是一種違背市場規律的做法，而且違背社會公平。因此，信貸調節的功能也在逐步弱化。最后，稅收調節無論對于開發商而言還是對于購房者而言，都是增加購房成本的措施，并產生抑制買方市場的效果。
三、住房價格宏觀調控所引發的爭議
(一)保障房之爭
保障房之爭主要圍繞四個問題展開:一是分配公平問題。保障房是低收入無房者的安居工程，是一項惠及窮人的社會政策。然而由于其建設規劃和分配方案都是政府關起門來搞，所以經常被管理者私相授受，很多保障房實際上落進了富人的腰包。住房和城鄉建設部部長姜偉新也表示保障性住房分配管理是件難事。其中管理者監守自盜仍屬監管工作的重點。二是質量問題。由于保障房屬于惠民安居工程，利潤空間小，開發商往往以偷工減料的方式從中漁利，加之政府主管部門疏于監管，從而產生了大量的豆腐渣工程。三是資金來源問題。盡管財政部一再強調:保障性住房資金來源有保證，但在保障房建設中，建設資金的籌措和建設用地拆遷到位，是兩個突出的難點，卻是不爭的事實。
(二)限購令之爭
限購令頒布實施后引發了廣泛的社會爭議，爭議主要圍繞兩個問題展開:一是限購令對住房價格漲跌的影響;二是限購令存廢的問題。就前者而言，不管開發商、專家、學者爭論的多么激烈，實際情況卻是住房價格繼續上漲:根據國家統計局的最新數據顯示，2013年9月份，70個大中城市新建商品住宅價格環比下降的有2個，持平的有3個，上漲的有65個;除溫州外，其它69個城市同比均上漲，北上廣深漲幅甚至超過20%。說明限購令并沒有使住房價格下跌，只是漲幅受到了控制。就后者而言，由于限購令是一把雙刃劍:一方面限購令可以有效打擊投機購房，在穩定住房價格方面發揮了一定作用;另一發面，它的存在違背了市場經濟發展規律，在控制住房價格過快增長方面治標不治本。
(三)稅收調節之爭
稅收調節政策自應用之日起便引發了廣泛的爭議:政府以調控住房價格為名開征或加征住房交易稅，然而許多學者卻認為稅收與住房價格無關，許多開發商甚至提出了稅收推高住房價格的觀點。的確，在土地財政的背景下，稅收調節實際上產生了增加財政收入的效果是不爭的事實，但也進一步增加了有剛性購房需求群體的購房成本。
四、住房價格有效調控的基本要求
(一)程序合法
依法治國的要義在于權力制約和人權保障，如果權力得不到有效制約，人權保障也就是一句空話。政府在住房價格調控政策制定和實施過程中均存在濫權問題。從政策出臺的程序來看，既沒有征求社會意見，也沒有舉行聽證程序，因而也就沒有得到廣泛的社會理解和支持，在一片質疑聲中面臨著失信的窘境。從政策的內容來看，按照《立法法》的規定，稅收基本制度屬于全國大常委會職權范疇，政府無權決定稅收的開征或加征。而在住房價格宏觀調控政策中，政府直接決定了稅收調節政策，明顯屬于越權行為。從政策落實情況來看，增加土地供應應當依照憲法、土地法等法律進行，而實際情況卻經常是開發商在被征土地上動武，政府則睜一只眼閉一只眼，甚至直接實施強制拆遷。這明顯置憲法、土地法和物權法等法律于不顧。因此，應當在宏觀調控中格外注意政策合法化問題，防止濫權所造成的以身壞法的后果。
(二)目的正當
對住房價格宏觀調控政策提出這樣的限制主要出于兩點考慮:第一點，政府是高住房價格的受益者。有分析指出，土地壟斷價格過高增加了住房建設成本，土地出讓收入成為政府財政收入的主要來源，被稱之為土地財政。這可以從1999年-2008年期間，及其以后的土地財政收入對比中得到證實。國土資源部2010年2月公開的數據顯示，1999年2008年十年間，全國土地出讓收入累計5. 3萬億元，其中多數為2004年土地出讓實行招拍掛以來所獲得。第二點，政府在住房價格宏觀調控中充當了裁判員的角色，這也是其把住房價格調控政策定位在打壓買方市場的根本原因。運動員和裁判員的雙重身份是住房價格宏觀調控乏力的主要原因，由此應該強調宏觀調控政策目的的正當性。
