前言：中文期刊網精心挑選了宏觀調控的方法范文供你參考和學習，希望我們的參考范文能激發你的文章創作靈感，歡迎閱讀。
宏觀調控的方法范文1
(一)住房價格宏觀調控采取的措施
近年來政府為調控住房價格相繼了一系列宏觀調控政策，采取了諸如增加居住用地有效供應、增加住房供應、建設保障房等多種措施。其中，既有尊重市場機制和利用價值規律的措施，如增加居住用地有效供應、增加住房供應等;又有行政強制性干預的措施，如實施政府指導價、實施限購令等。從各項政策的社會影響來看，政府指導價、限購令和稅收調節尤其引人關注。其一，政府指導價不是由政府制定商品房交易價格，而是由各直轄市、計劃單列市和除拉薩外的省會城市按照保持住房價格基本穩定的原則，制定并公布年度新建商品住房價格控制目標。其二，限購令是2010年4月30日北京市出臺的國十條實施細則中明確提出的:自本通知之日起，暫定同一購房家庭只能在本市購買一套商品住房。上海、深圳等50多個城市也相繼實施了限購令，但這些限購令寬窄不一，且僅是權宜之策。其三，稅收調節是指以稅收的杠桿作用調節和引導社會經濟運行，其作用也有局限性，主要受到諸如調整領域、調整方法、課征深度、價值規律、投資環境等因素的影響。
(二)住房價格宏觀調控措施的法律依據
上述住房價格調控政策所涉措施非常廣泛，但卻并沒有提及這些政策措施的法律依據，是大政府背景下行政權過分膨脹的典型表現，需要防止在住房價格宏觀調控的幌子下越權和濫權，防止損害社會公共利益和私人利益。因此，有必要從依法行政的角度重新審視住房價格宏觀調控的法律依據。首先，關于增加居住用地有效供應問題，相應的法律依據主要包括《土地管理法》,《物權法》,《城鄉規劃法》。其次，關于稅收調節，國家出臺的宏觀調控政策表述為:繼續實施差別化的住房稅收政策、發揮稅收政策對住房消費和房地產收益的調節作用等，稅收調節的法律依據包括《立法法》,《稅收征收管理法》。再次，關于政府指導價，其法律依據主要為《價格法》。但所出臺的政策又具有很強的原則性，其本身并不具備直接適用的條件，而必須通過地方性細則加以落實。這樣一來，這些政策又成了地方政府宏觀調控的依據，在層層落實的過程中產生了把法律束之高閣的后果，無法發揮法律在宏觀調控中的應有作用。
二、住房價格宏觀調控限制條件解析
(一)住房價格宏觀調控政策自身存在的問題
這主要表現在政策出臺過于頻繁，同時前后政策之間重復率過高兩個方面。下面對宏觀調控政策中影響住房價格的幾個關鍵性措施加以對比。通過同項對比可以看出住房價格宏觀調控政策整體上存在的問題:第一，國家宏觀調控政策的出臺時間比較密集，而這些政策又幾乎都面對同樣的問題如何抑制住房價格漲勢?說明政策的出臺缺乏應有的調研和深思熟慮，政策的有效性在實踐中沒能得到應有的體現。第二，通過前后政策之間的同項比較可以看出，政策的關鍵性措施基本相同，很少在后繼政策中有創新性表現。這也是政策頻出而效果不佳的原因所在。
(二)缺乏配套制度保障的關鍵性措施
政府宏觀調控過程中的保障房建設、限購令、信貸調節和稅收調節等關鍵性措施，因為缺少配套制度的保障，均沒有產生預期的效果，并面臨初衷失守問題。首先，由于保障房的分配方案缺少社會征信和聽證程序，經常在政府內部被私相授受。據悉，2012年全國查處保障房違紀違法問題340件，有382人受到責任追究。主管官員監守自盜嚴重削弱了保障房的宏觀調控作用。其次，限購令試圖通過限制購買量來抑制住房價格，然而限購令很難對剛性需求產生影響;同時，在炒房客己經有了大量囤積的情況下，限購令更難在短期內見到成效。因此，限購令作用空間有限。再次，信貸調節，試圖通過限制銀行貸款來抑制購買力，是一種違背市場規律的做法，而且違背社會公平。因此，信貸調節的功能也在逐步弱化。最后，稅收調節無論對于開發商而言還是對于購房者而言，都是增加購房成本的措施，并產生抑制買方市場的效果。
三、住房價格宏觀調控所引發的爭議
(一)保障房之爭
保障房之爭主要圍繞四個問題展開:一是分配公平問題。保障房是低收入無房者的安居工程，是一項惠及窮人的社會政策。然而由于其建設規劃和分配方案都是政府關起門來搞，所以經常被管理者私相授受，很多保障房實際上落進了富人的腰包。住房和城鄉建設部部長姜偉新也表示保障性住房分配管理是件難事。其中管理者監守自盜仍屬監管工作的重點。二是質量問題。由于保障房屬于惠民安居工程，利潤空間小，開發商往往以偷工減料的方式從中漁利，加之政府主管部門疏于監管，從而產生了大量的豆腐渣工程。三是資金來源問題。盡管財政部一再強調:保障性住房資金來源有保證，但在保障房建設中，建設資金的籌措和建設用地拆遷到位，是兩個突出的難點，卻是不爭的事實。
(二)限購令之爭
限購令頒布實施后引發了廣泛的社會爭議，爭議主要圍繞兩個問題展開:一是限購令對住房價格漲跌的影響;二是限購令存廢的問題。就前者而言，不管開發商、專家、學者爭論的多么激烈，實際情況卻是住房價格繼續上漲:根據國家統計局的最新數據顯示，2013年9月份，70個大中城市新建商品住宅價格環比下降的有2個，持平的有3個，上漲的有65個;除溫州外，其它69個城市同比均上漲，北上廣深漲幅甚至超過20%。說明限購令并沒有使住房價格下跌，只是漲幅受到了控制。就后者而言，由于限購令是一把雙刃劍:一方面限購令可以有效打擊投機購房，在穩定住房價格方面發揮了一定作用;另一發面，它的存在違背了市場經濟發展規律，在控制住房價格過快增長方面治標不治本。
(三)稅收調節之爭
稅收調節政策自應用之日起便引發了廣泛的爭議:政府以調控住房價格為名開征或加征住房交易稅，然而許多學者卻認為稅收與住房價格無關，許多開發商甚至提出了稅收推高住房價格的觀點。的確，在土地財政的背景下，稅收調節實際上產生了增加財政收入的效果是不爭的事實，但也進一步增加了有剛性購房需求群體的購房成本。
四、住房價格有效調控的基本要求
(一)程序合法
依法治國的要義在于權力制約和人權保障，如果權力得不到有效制約，人權保障也就是一句空話。政府在住房價格調控政策制定和實施過程中均存在濫權問題。從政策出臺的程序來看，既沒有征求社會意見，也沒有舉行聽證程序，因而也就沒有得到廣泛的社會理解和支持，在一片質疑聲中面臨著失信的窘境。從政策的內容來看，按照《立法法》的規定，稅收基本制度屬于全國大常委會職權范疇，政府無權決定稅收的開征或加征。而在住房價格宏觀調控政策中，政府直接決定了稅收調節政策，明顯屬于越權行為。從政策落實情況來看，增加土地供應應當依照憲法、土地法等法律進行，而實際情況卻經常是開發商在被征土地上動武，政府則睜一只眼閉一只眼，甚至直接實施強制拆遷。這明顯置憲法、土地法和物權法等法律于不顧。因此，應當在宏觀調控中格外注意政策合法化問題，防止濫權所造成的以身壞法的后果。
(二)目的正當
對住房價格宏觀調控政策提出這樣的限制主要出于兩點考慮:第一點，政府是高住房價格的受益者。有分析指出，土地壟斷價格過高增加了住房建設成本，土地出讓收入成為政府財政收入的主要來源，被稱之為土地財政。這可以從1999年-2008年期間，及其以后的土地財政收入對比中得到證實。國土資源部2010年2月公開的數據顯示，1999年2008年十年間，全國土地出讓收入累計5. 3萬億元，其中多數為2004年土地出讓實行招拍掛以來所獲得。第二點，政府在住房價格宏觀調控中充當了裁判員的角色，這也是其把住房價格調控政策定位在打壓買方市場的根本原因。運動員和裁判員的雙重身份是住房價格宏觀調控乏力的主要原因，由此應該強調宏觀調控政策目的的正當性。
宏觀調控的方法范文2
【關鍵詞】房地產；宏觀調控；法律對策
房地產業的健康發展對推動一國經濟社會發展有著深刻的影響。在當前國際經濟環境不容樂觀，適逢我國經濟處于結構轉型的背景下，房地產業的重要性越加突顯。一方面，已經累積的房地產泡沫一旦破滅，其將會對中國經濟產生巨大的影響；另一方面，若任由商品房價格節節攀升，對社會的穩定又將帶來不小的隱患。在這樣一個十字關口，政府提倡重視民生，提高人民生活水平，保障人民活得更有尊嚴。從2009年下半年開始，中央政府實行緊縮性的房地產政策，抑制一直狂飆的房價，實在用心良苦?？v覽1997年至今的房地產業宏觀調控措施，我們發現，政府在調整過程中的依法執政水平，嚴格依法辦事能力還有待提高。筆者以房地產宏觀調控出現的問題出發，從經濟學視角分析平抑房價的供求結構，認為政府需抑制商品房投機性需求，增加商品房供給，健全社會中低收入者住房保障體系。從法律對策角度認為立法機關應規范宏觀調控權以完善貨幣政策、財政政策從而減少投資熱流；應適時在全國范圍內征收房產稅以抑制商品房投資性需求；應綜合運用法制手段促進房地產業健康有序發展。
一、房地產宏觀調控的界定
本文所講的房地產宏觀調控借鑒了經濟學上的內涵，指對房地產市場和房地產業的宏觀調控。房地產宏觀調控目標主要有三：保持房價的持續穩定，保持房地產業的健康發展，促進房地產業對經濟發展的貢獻。筆者認為針對房地產市場中不同的需求應采取不同的引導方式，對于當前我國的房地產投資性需求應該準確引導，謀求新的經濟增長點以分散投資流，促進經濟結構轉型，并在適當時機開征房產稅，確保國有土地合理利用，防止投資者利用商品房謀取暴利。針對消費性住房需求，政府應雪中送炭，在制定房地產宏觀調控目標時，以當地的最低生活保障線為參考依據，滿足合理社會保障性住房需求，鼓勵具備條件的居民購買商品房?？傊康禺a宏觀調控的終極目標是在充分利用土地資源的前提下，針對不同的住房需求形成不同的房地產市場，充分發揮市場經濟的調節作用，實現房地產市場資源的合理配置。①
二、房地產宏觀調控存在的問題
從實用主義的角度看，在近十五年的時間里，政府隨著國際國內經濟大形勢調整房地產業，充分利用房地產業的協同效應，促進國民經濟的健康有序發展無疑是明智之舉。在復雜動蕩的大經濟環境下，仍然保持GDP以近10%的增長率持續數十年增長無疑說明這樣的政府是強大的、負責任的。但作為理性的法律人，不僅要看其成就還應理智的分析其問題?；诖宋覀儾庞辛丝陀^評價的立場以及前進的方向。綜合分析當前房地產業發展態勢，國家宏觀調控現狀，總結出以下幾個問題。
1.調控變“空調”
以2003年至2005年的調控情況為例，2003年政府嚴格實行緊縮性政策，逐步抑制房地產投機行為，對信貸等環節提高了門坎，到2005年出臺“國八條”、“七部委”文件更是將房價的控制提到了政治的高度，建立政府負責制，一些地方政府也采取了相應的房價控制措施。但從效果來看，由于政策沒有指標，無法量化，使得實際可執行力較低。GDP為導向的政績考核體系更是減少了地方政府控制房地產價格、抑制房地產行業的偏好。②最后調控結果與調控目標背道而馳，不僅全國房價總體繼續持續上漲，北京等地的房價在2006年一季度甚至大幅度飆升。對此，國務院各部委出臺文件在信貸、土地、金融、限制外資流入方面做了更詳細的規定，到2008年初房地產業終于出現了觀望態勢，房地產成交量開始收縮。到2008年下半年，為了國內整個經濟大局，國務院將房地產再次被定為“國民經濟的重要支柱產業”，從想方設法抑制價格狂飆、降溫投資投機熱度到運用信貸、稅收政策千方百計地去刺激需求。③最終，從2003年到2007年從緊的調控政策效應又被清零了。在缺乏長期規劃以及對外部經濟的合理預見下，房地產宏觀調控變成了“空調”。
2.房地產泡沫逐步累積
在經濟學領域，學者們認為房地產泡沫本質上是一種價格運動現象，指由于房屋所依附的土地資源稀缺性、房地產產品特有屬性等導致人們對其未來價格產生同構型預期進而產生投資行為，使得房地產價格相對于其基本價值的非平穩性偏離；主要表現為房地產商品價格脫離基礎價值持續上漲，并同時伴隨著產品依附土地的價格持續上漲、房地產投資持續高漲以及房屋空置率居高不下等現象。④學者們認為，房地產泡沫以人們的投機預期從無到有的增強。若以泡沫擴散由弱到強的趨向為依據，房地產領域的泡沫可分為五個階段，房價波動、需求領域房價泡沫、房地產泡沫、泡沫房地產、泡沫的破滅。④就我國的房地產市場，可從以下幾個維度測量其是否存在泡沫以及泡沫的深度。
宏觀調控的方法范文3
關鍵詞：宏觀調控；房地產價格；法律規制
一、房地產市場失靈是國家運用宏觀調控手段進行干預的前提
市場經濟中市場失靈的現象無處不在，房地產市場亦難逃厄運。其市場失靈主要基于以下原因：
首先是外部性原因。房地產市場外部性的負面表現體現在，房地產市場的土地外部開發中，分配土地增值收益的方式糾紛、利用相鄰不動產時的干擾以及由于土地過度開發導致的商品房密集等。
其次表現為房地產商品自身的壟斷性。土地作為資源替代性較弱，其嚴重的有限性、珍稀性致使土地供給者必須在一定程度上對市場進行壟斷，人們把置地購房作為財產保值和增值的手段，會不輕易出售待價而沽，客觀阻礙土地高效配置和合理利用。再者，我國城鎮土地的所有權屬國家，獲取土地使用權的使用者只能通過“招拍掛”方式進行，某種意義上說國家對土地具有絕對的壟斷。
再次，現有房地產市場上的商品及層次不能滿足所有群體的住房需求。我國貧富差距過大，低收入群體支付能力低，獲得銀行貸款難，在購房方面的支付能力A十分低下。
由于土地資源的有限性、房地產保值增值的特性，使得房地產市場成為適合投機的市場，過度投機對市場有害無利。
二、我國房地產價格連年過熱的原因
（一）隨著改革開放成果惠及民眾，國民生產總值和消費總值連年攀升，人均收入更是收獲可喜。國民經濟的持續快速發展、城市化進程的加快和人民生活水平的總體提高使我國城鎮居民客觀上具備了良好的住宅商品房消費能力。
（二）百姓投資渠道缺乏，投資手段集中于房地產國民經濟快速發展使大量百姓手中富于閑錢，投資引導信息嚴重匱乏，股票、證券等金融衍生品市場不健全，加之傳統購房置地理念深入人心，導致大量社會閑散資金未有效地得到投資利用，而是大量流入房地產市場，或投資升值，或出租獲利。購買房產地產成為全社會人們投資的不二之選，客觀抬高房價。
（三）從供給需求角度看
從供給角度看，房地產剛性供給較大，土地的供給，后期建筑材料的跟進使開發商需要大量資金的跟進和投入。商品住宅價格在土地交易價格推動下迅速上漲。從需求角度看，我國房地產需求增長很快。首先，住房制度政策性導向、居民可支配收入的增加及我國城市化進程都推動了人們對房地產，尤其是居民商品住宅的需求。其次，購房者心理預期的“羊群效應”，促使很多人將預期消費意向提前轉化為即期消費。旺盛的總需求推動了商品住宅價格上漲。
從非市場行為看，投機因素、土地拍賣中的違規行為等非市場因素也是導致房價過高的不可忽視的因素，側面抬高房價。
三、運用宏觀調控手段對我國房地產價格規制的法律建議
（一）土地政策及法律調控方面
嚴格土地“招拍掛”制度，防止土地“儲備閑置”。對“招拍掛”土地的價格實行上限管理，防止地方政府在利益的驅動下，不斷推高土地的成本?？山梃b英國的成功經驗，對土地的審批、開發過程進行嚴格的控制。對住房建設土地的審批到開發動工時間進行詳細的規定，加強對土地市場的監管，防止開發商通過囤積土地，推高土地成本的行為。同時要對違法違規開發商，進行嚴厲懲處，遏制投機行為，避免土地資源的浪費，穩定房地產價格。
同時要嚴格把控土地供應渠道，健全土地儲備制度，使國家真正控制土地一級市場。政府根據市場需求有針對性地溝通各地土地儲備中心，從房地產市場的實際出發，適當調劑土地供給量，影響房地產的供給，從而遏制房地產價格的上漲。另外還要對全國土地進行總體利用規劃，強化各級政府對住房市場調控的責任。
（二）金融法律調控方面
首先是要完善相關金融法規體系。其次是強化相關法律責任。建立健全房地產金融的信息披露制度也是防范金融風險的一個重要手段。各金融主體收集房地產信息、市場信息，通過分析整理和運用，提高監控能力，進而實現各金融機構間的信息共享。從而防止投機行為，減少金融風險，穩定房地產市場及房價。
宏觀調控的方法范文4
一、我國經濟法與宏觀調控
中國經濟法在社會主義市場經濟背景下，具有一個鮮明的特征：其自產生確立以來，概念的界定與理論的構建始終與中國經濟體制改革和依法治國、社會主義法治國家的總體進程保持著密切的聯動性。那么，在當前中國的總體進程中，經濟法被賦予當代的與時俱進性，是指國家為了預防或克服市場自身調節缺陷造成的失靈而制定的，對具有全局性和公共性的經濟關系所進行的國家干預的相關法律規范總稱，也就是調整需要宏觀調節的經濟關系的法律規范總稱。
宏觀調控最早由經濟學家凱恩斯所提出，是國家綜合運用各種手段對國民經濟總體活動進行的一種調節與控制，是保證社會再生產協調發展的必要條件，也是社會主義國家管理經濟的重要職能。宏觀調控是以國家為行為主體，運用一定的手段和方式對宏觀經濟或宏觀經濟運行進行的，以預防和克服由市場失靈所帶來的、在宏觀經濟總量和結構等宏觀方面所存在的失衡、失調、失序狀況，并促使經濟宏觀平衡、協調、有序發展為目的的合法行為。宏觀調控的目的并不是消除波動，而是努力避免大起大落，防止經濟過度擴張或衰退，增強經濟穩定性，即在社會本位的價值利益取向基礎上保持宏觀經濟的穩定運行，具體目標又體現為：總量均衡、結構優化、就業充分、國際收支平衡等。宏觀調控與市場調節都是為了實現對資源的配置以達到經濟的穩定健康發展，因此，宏觀調控更應該尊重市場規律，并以尊重市場規律作為宏觀調控的原則，讓市場配置資源起到決定性作用。宏觀調控涉及經濟的眾多領域，其是個全方位的調控系統，對與社會主義市場經濟的健康持續均衡發展有著不可替代的作用。
二、經濟法在國家宏觀調控中的價值
國家對宏觀經濟的干預不能毫無節制、毫無根據，經濟法就是對這種行為進行規制使其合法化的規范，可以說，國家運用宏觀調控體系進行的宏觀調控行為要符合經濟法的相關規定，經濟法同樣要契合宏觀調控的實際需要。
首先，經濟法是對宏觀調控適時性的精神貫徹?，F代的市場經濟除了傳統市場經濟的特點外，還具有更現代化的特征：市場機制與宏觀調控機制的并存;國際與國內市場的關聯;經濟運行與活動的法制化(即“市場經濟就是法制經濟”)。以薩繆爾森為首的現代主流經濟學認為，傳統的自由放任和凱恩斯的國家干預是同一理論體系的相輔相成的兩種手段。不斷建立完善的法制經濟體系，經濟法律規范的一個鮮明特點即貫徹國家干預的精神，突破了傳統民法所奉行的“私法自治”和“契約自由”的原則，使調整經濟關系的私法開始公法化。當今的經濟法正是在市場經濟對宏觀調控的需求下應運而生，是宏觀調控、國家干預的精神貫徹。
其次，經濟法是國家宏觀調控行為的重要準則和重要內容。國家宏觀調控體系內容上可以分為調控手段和調控方式兩個方面。在調控手段方面，法律也屬于一種調控，經濟法律在宏觀調控中，同計劃、經濟政策的作用性質一樣，應歸于宏觀調控方式的一種，法律調控方式中的目標和任務是國家通過制定經濟運行的行為規范，制約社會經濟運行中的各種行為關系(宏觀調控經濟關系和市場規制經濟關系)，維護經濟秩序，使社會經濟運行中的活動行為以及相互關系都納入與法律意志相統一的軌道，使其有法可依。法律調控的原則可以高度概括為強制性原則，并具體表現為有法可依，違法必究。無論是法律手段，經濟手段還是必要的行政手段，都必須符合經濟法的規范，在經濟發展需求的條件下按照經濟法相關法律法規進行合法合規的國家干預行為。在調控方式方面，除了要針對市場經濟的形式選擇合適的方式進行直接調控、間接調控等外，其還要通過經濟法的規制來克服市場和政府的雙重失靈來進行適度干預。宏觀調控體系中是相互聯系的宏觀經濟政策、法律等，其中包括的法律主要是經濟法，如計劃法、產業法、投資法、中央銀行法、預算法等等，這些都是經濟法中國家宏觀調控法的重要組成部分。這些不同種類的部門經濟法律制度，反映了不同的宏觀經濟政策目標，不僅使政府宏觀調控行為以及具體措施更具權威性、法定性、普遍性，同時又通過法律具體條文規范的形式保障了這些目標的實現，是國家進行宏觀調控行為的法律依據。
再者，經濟法基本原則體系是宏觀調控體系的靈魂。經濟法是以維護和實現社會利益為基本立場，堅持“社會中心”的利益價值取向，注重整體利益和社會公共利益，這就決定了國家的宏觀調控對經濟的調控程度要符合整體發展。經濟法適度干預原則要求國家干預的范圍、方法、手段、程度適度，要求國家宏觀調控的均衡，決定了國家宏觀調控行為的適度性。經濟法堅持的經濟民主原則為經濟法的創制和實施提供了法律歸宿，經濟民主原則體現了社會、國家、個人之間的利益均衡，能夠提供國家干預的效率，確保宏觀調控目標的順利實現，是宏觀調控體系實體內容方面的具體要求。經濟法堅持經濟公平原則，是經濟法實質正義理念的價值體現和原則確認，注重競爭公平、分配公平、代際公平，這也是國家宏觀調控時對社會資源的處理的具體要求和準則。
三、結語
經濟法是市場經濟發展至今隨時代需求產生的經濟規范，是伴隨國家干預，宏觀調控需求產生的法律法規。國家宏觀調控體系無論是實施宏觀經濟政策，保障政府計劃的實現，還是糾補“市場失靈”、“政府失靈”，其運用的手段方式等各個方面，都離不開經濟法的宗旨和要求，經濟法在宏觀調控體系中的價值不單體現為是宏觀調控體系的重要部分，更體現在經濟法在宏觀調控體系中地位的不可替代性。
宏觀調控的方法范文5
關鍵詞：房地產宏觀調控；績效評價；5E原則；評價模型
一、引言
1998年住房分配貨幣化，我國房地產市場正式形成，房地產行業迅速發展，并已成為第三產業的重要組成部分，也是我國國民經濟的支柱性行業，房地產業的發展極大促進了我國國民經濟的增長。但是我國房地產市場在發展過程中出現了投資過熱、房價過高、結構不平衡等問題，2003年以來我國政府采取了一系列的政策措施以促進房地產市場的健康有序發展，按照調控的目標房地產宏觀調控大致可以劃分為3個階段。第一階段（2003-2008）抑制房地產市場投資過熱，控制房價過快增長。第二階段（2008-2009）刺激房地產市場，鼓勵樓市投資，帶動消費以促進國民經濟增長。第三階段（2009至今）遏制房價，促進房價合理回歸。
房地產宏觀調控有效性成為公眾關注的焦點，對房地產宏觀調控進行績效評價能為我國房地產調控提供依據，有效檢驗房地產宏觀調控的效果，保障公眾對房地產市場的了解和對政府工作的監督。房地產宏觀調控績效是政府績效評價的一種，房地產調控績效評價是對政府干預房地產市場實際效果的評價。但是我國房地產市場歷史較短，房地產調控仍處于探索階段，關于房地產市場宏觀調控的研究主要圍繞著房地產周期、房價波動、調控政策選擇等問題展開，對房地產調控績效的研究比較少。在為數不多的房地產宏觀調控績效研究中，大多集中于對房地產宏觀調控的貨幣政策、財政政策、土地政策等單一政策的研究，并且主要是研究對房地產供求、房價的影響。房地產宏觀調控的系統的績效評價的研究很少，本文從經濟性、效率性、效果性、公平性、生態性目標設計房地產宏觀調控績效指標體系，并且建立了房地產宏觀調控績效評價模型，最后以上海市為例進行實證分析。
二、我國房地產宏觀調控績效指標體系的構建
對房地產宏觀績效評價，首先要構建指標體系。調控績效指標的選取必須符合全面系統性、科學性、可測性、獨立性。本文按照經濟性、效率性、效果性、公平性、生態性目標（5E）選取了10個具體指標。
1. 經濟性目標
經濟性是指一項經濟活動在保證質量條件下將其資源消耗量降到最低。就房地產宏觀調控而言，主要指政府在對房地產市場宏觀調控的過程中產生的成本，主要有經濟成本、政治成本、社會成本。經濟成本指政府在對房地產宏觀調控過程中產生的人力、物力、財力；政治成本指中央政府在對房地產宏觀調控過程中影響地方政府的利益，地方政府政策與中央政府政策不一致，減弱中央政府對地方的管理和控制，導致中央政府威信下降。社會成本指政府在對房地產宏觀調控時，造成從事房地產業及相關產業人員失業?；跀祿傻眯?，選擇的指標主要是住房保障支出。
2. 效率性目標
效率性指產品、服務或其他形式的產出與資源消耗的關系。一項有效率的活動應該是在保證質量的條件下，以最小的投入實現最大的產出或者一定的產出實現投入最小化。就房地產宏觀調控而言，效率性主要指開發的房產投入使用情況和房地產對國民經濟的帶動作用。指標主要有商品房空置率和房地產業對GDP的貢獻率。
3. 效果性目標
效果性是指一項活動的目標實現程度，以及一項活動的實際效果與預期的關系。就房地產宏觀調控而言，效率性指標主要反應為房價調控、房地產規模調控、與國民經濟相協調的調控。具體而言，指標主要有商品房平均價格增長率、商品住房價格收入比、房地產開發投資額/全社會固定資產投資額、房價增長率/GDP增長率。
4. 公平性目標
公平性主要指社會的公平程度。就房地產宏觀調控而言，公平性指從社會層面考察房地產宏觀調控對社會公平的影響程度，是對房地產宏觀調控績效評價不可或缺的一部分。公平性原則主要可分為價格公平和結構公平。指標主要有經濟適用房房價收入比、經濟適用房投資額與住宅總投資額之比。
5. 生態性目標
生態性指一項活動對生態環境的影響程度。就房地產宏觀調控而言，生態性主要指房地產對耕地資源的影響。生態性原則既是我國堅持可持續發展的要求，又是房地產宏觀調控績效評價的必須考慮的因素。反映生態性的指標主要有耕地凈減少率。
表1 房地產宏觀調控績效評價指標體系表
三、構建房地產宏觀調控績效評價體系
（一） 評價指標標準值的確定及其依據
評價指標理想值是衡量指標的標準尺度，是評價政府各項房地產宏觀調控績效指標可以達到的理想預期。理想值的確定既要考慮我國實際情況，又要符合國家的政策法規，房地產宏觀調控績效評價指標理想值見表2。
表2 房地產宏觀調控績效評價指標理想值及確定依據
（二）評價指標權重的確定
評價標準確定后就需要對評價指標的權重進行確認，常用的指標權重確認方法中主要有德爾菲法、層次分析法、熵值法、非模糊數判斷矩陣法。基于房地產市場的特點，本文采用層次分析法對指標權重進行賦值。由于專家打分法尚未在房地產績效評價中運用，因此本文根據問卷情況及房地產業當今的發展情況模擬打分，最終結果如下所示。
表3 指標權重
（三）綜合評價值的計算
1. 指標標準化的處理
（1）當現狀值小于理想值時，采用比例推算法確定分值
（2）當現狀值大于理想值時，但并不是越大越好時，評價指標選擇調整值
公式為Sij= （1-（Xij - Tij）/ Tij） ×100
（3）當現狀值大于理想值時，數值越大越好時，實現度分值為100分
2. 綜合評價計算模型
（1）目標分值的計算
Fi為目標的評價分值
（2）綜合評價值的計算
F 為綜合評價值
Wi為目標的權重
（四）2011年上海市房地產調控績效評價
通過統計數據及查閱文獻，獲得上海市房地產2011年數據，并且根據權重和評分原則可以得到各指標及目標層的得分表。
表4 房地產宏觀調控績效評價分指表
根據指標標準化處理原則，可以得到上海市2011年房地產宏觀調控績效評價綜合得分為83.95。由表4可以看出上海市2011年房地產宏觀在效率性、效果性和生態型目標做的相當完善但在經濟性尤其是公平性方面還存在很多問題。雖然房價仍在上漲，但是我們也應看到房價增長率是小于GDP增長率的，政府的宏觀調控對房價起到了一定的抑制作用，貨幣的超發在一定程度上推動了房價的上漲，政府在對房地產市場宏觀調控時，合理控制貨幣供應量，穩定物價水平。房地產開發投資額占全社會固定資產投資額大幅度超過合理水平，說明現在房地產投資過熱問題沒有得到合理的控制。經濟適用房投資額占住宅總投資額的比重小于合理水平，說明在保障房建設方面做的還不到位。
四、結論
本文在構建房地產宏觀調控績效評價指標體系的基礎上，建立了我國房地產市場宏觀績效評價模型，并且引入上海市房地產調控數據進行實證分析，基于分析結果對我國房地產宏觀調控提出以下政策建議。
對房地產市場進行宏觀調控時不僅要關注房產價格的合理回歸、對國民經濟的帶動作用，也要合理控制房地產投資的規模，抑制房地產投資過熱； 更要關心房地產的供給結構，擴大財政對房地產的保障支出，增加經濟適用房和廉租房建設，構建住有所居的和諧社會。
參考文獻：
[1] 陳葉.房地產宏觀調控績效指標體系構建及評價[D].江西師范大學
[2] 高振華.關于構建房地產宏觀調控績效系統的論述[J].中國集體經濟，2011（22）：16-17
[3] 吳 亭.2003年以來中國房地產宏觀調控的政策工具研究[D].南京大學，2012：12-20
[4]王宏利.財政支出、經濟結構與預算績效評價[M].經濟科學出版社，2011
宏觀調控的方法范文6
【關鍵詞】宏觀調控；房地產；必要性；措施
近年來，伴隨著我國市場經濟的快速發展和人民整體生活水平的提高，加之中國人特有的“房子”情節，導致我國的房地產業在全國各地快速發展，也引發了我國購房熱和房價過快增長，這中間有其促進經濟發展的積極作用，其中的泡沫，也為經濟的發展和社會的穩定埋下了隱患，甚至出現了不通過宏觀調控進行干預將會造成難以彌補的損失，甚至可能會引起新一輪的經濟危機。所以在2006年以后，國家采取了一系列的宏觀調控政策，抑制房價過快上漲，以期通過宏觀調控讓我國的房地產事業的發展進入理性發展階段。本文也將以此為契機探討研究宏觀調控對我國房地產業發展的影響。
一、宏觀調控與房地產宏觀調控
宏觀調控是指國家運用行政、經濟、法律等手段，對經濟的運行進行干預和調整，以及時糾正經濟發展中可能與國家經濟發展目標不一致的因素，或者是及時糾正不符合市場秩序和規律的行為，其對市場在資源的配置中起的基礎性作用是有一定吸納之作用的，其目的是希望通過國家的調控手段，避免市場直接調節資源會出現的經濟發展可能偏離預定的軌跡，甚至是出現倒退和通貨膨脹等問題，最終確保國民經濟的持續、健康的良性發展。國家宏觀調控的原則有：統一性原則、總體平衡的原則、協調的原則、以及引導為主的原則，還有就是目標明確性原則。宏觀調控的手段主要有出臺相關的法律法規；通過政策性引導；提供相關的服務；同時對于相關的違法行為進行懲治。
房地產業的宏觀調控是指國家應用行政、經濟、法律等手段，對于房地產業進行合理的引導和控制，避免房地產泡沫對于房地產行業的有序發展可能產生的不利后果進行提前防控，對于行業和相關人員進行有利的引導和分流，以期保證房地產行業的發展回歸到理性的軌道上來，以確保國民經濟的整體平穩和社會秩序的穩定。
二、我國房地產業實行宏觀調控的必要性
眾所周知從2004年開始，以北京上海等一線城市為代表，房價快速上漲，有的地方甚至出現了光是買地就動則上萬的情況，房地產難道在一夜之間就可能出現這么快的繁榮嗎？這樣的繁榮景象是真實的嗎？它能持續多長時間？就引發了大多數人的思考房地產市場表面繁榮的背后的隱患，終于在2006年開始，國家對房地產市場開始進行宏觀調控，以國家之力幫助我國的房地產行業清除泡沫，讓其的發展回歸到理性的軌道上來。其實在這個階段上對我國房地產行業進行宏觀調控是有其必要性的。理由如下：
首先，居民的購買能力不能適應房價的過快增長，這樣對于買房成為剛需的家庭來說，購買一套住房將自己淪為房奴，既降低了居民的生活幸福指數，同時也不利于社會的安定團結。也就是說房地產市場已經上升到了關系到社會穩定的大事，如果不調控，一旦出現什么問題，局面可能會失控。
其次，我們可以看到，銷售比較好的房屋往往是地段比較好的位置，其余的房屋銷售并不是那么理想，同時這中間除開剛需以外，也不避免存在人為的炒作行為，導致房屋的價格遠遠高于其實際的價值，那么這樣的泡沫和虛假的繁榮就非常危險，甚至每年的房屋的待售面積都在逐年增加，而我們的實際需求并沒有增長。
再次，在這個階段上，大多數房地產開發企業的資金已經吃緊，用于正常的房屋開發方面的資金比例相對比較少，其對工程質量和客戶的保障將是很大的隱患。
還有，對于銀行和廣大投資者來說，房產的投入不是一個小數目，一旦房地產企業項目出現問題，勢必會導致銀行和投資者的連受收到影響，情況嚴重的，甚至有倒閉的風險。
綜上，在我國房地產發展的現階段上，引入宏觀調控有其必然性的要求和緊迫性。
三、我國房地產宏觀調控的主要措施
首先，對我國的房地產的宏觀調控，要根據地區的不同，進行分別對待。對于北京、上海深圳這樣的一線城市，由于剛性需求大，并且市場相對發展比較成熟了，對其的宏觀調控可以主要以引導為主，主要還是以市場配置為主，但是也要隨時警惕發展過快產生的不利影響。對于中西部地區，政府要加大投入鼓勵合理發展，同時要警示不可以以一線城市的發展作為其類比的對象，因為每個地區有每個地區的發展要求。還有就是對于西部人口密集地區，要鼓勵其房地產行業的發展，并形成一定的規模以滿足自身的發展需要。
其次，通過提高銀行的存款保證金率來限制銀行的貸款比例。這樣做的目的，主要是為了避免房地產市場的泡沫給銀行甚至整個行業帶來的風險，同時也可以有效的控制房地產行業的流動資金，讓房地產企業將錢真正用到有前途的項目上，減少盲目投資的可能性。
再次，就是通過出臺一系列的限購措施，以保證先滿足于剛性購房需要，避免和打擊投機房產的行為，造成的房屋漲價的虛假泡沫。也引導廣大的消費者合理的進行買房投資。
最后，就是加強保障性住房建設。如果說之前的宏觀調控手段，是對房地產行業的限制的話，那么保障房的假設則是從實際上解決需求的疏導，可以說這樣的方式，是國家的調控政策充分尊重了市場的發展規律的，所以我們要繼續加快廉租房、經濟適用房、限價房的建設，這樣既可以合理的引導房價市場，同時也可以實實在在的解決人們生活用房的剛需，有利于社會的穩定和經濟的發展。這個過程中我們要同時注意好保障性住房的工程質量的保障，還有就是關于其的入住條件和程序的完善。
綜上，我國政府對房地產市場進行宏觀調控，是有其現實的緊迫性的，同時通過這幾年的治理實踐來看，宏觀調控的作用已經初顯成效?？磥碓谔囟ǖ臅r期、在特定的范圍內，對國民經濟的發展采用宏觀調控手段，也有著其重要的意義，同時我們也要注意，伴隨著相應的市場環境的改變，我們的宏觀調控手段，也要進行適當的調整，甚至是推出，這也是市場和經濟發展的要求。總之，我們無論采用什么樣的方法和手段，都是為了確保我國的社會主義現代化事業的順利發展和人民生活水平的逐步提高。
【參考文獻】
[1]崔光燦，房地產價格波動與宏觀調控[J]，中國房地產，2012年02期
