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公積金貸款房產評估范文1
第一條為規范住房公積金個人貸款行為，維護借貸雙方的合法權益，根據《住房公積金管理條例》等有關法律、法規的規定，結合本市實際，制定本辦法。
第二條本市行政區域內住房公積金的貸款管理，應遵循本辦法。
住房公積金貸款是指以住房公積金為資金來源，向繳存住房公積金的職工發放的，用于購買、建造、翻建、大修自住住房的政策性貸款。自住住房包括商品住房、經濟適用住房、二手房、集資建造住房、房改房。
第三條住房公積金貸款實行存貸結合、先存后貸、貸款擔保和自愿的原則。
第四條*住房公積金管理中心為*地區個人住房公積金貸款的管理機構。
第五條個人住房公積金貸款由*市住房公積金管理委員會按有關規定指定、并由公積金中心委托的商業銀行辦理。
公積金中心承擔個人住房公積金貸款的風險。受托銀行違規辦理個人住房公積金貸款除追究責任外，其風險由受托銀行承擔。
第二章貸款對象和條件
第六條凡在本市行政區域內購買、建造、翻建、大修自住房并按規定繳納住房公積金的本省職工，均可申請個人住房公積金貸款。
第七條借款人申請住房公積金貸款應當同時具備下列條件：
（一）具有本省常住戶口或有效居留身份，且具有完全民事行為能力；
（二）有穩定收入，信用良好，有償還貸款本息能力；
（三）購買住房的，必須有合法的購房合同或協議，建造、翻建、大修自住住房的，必須有規劃、土地管理部門的批準文件；
（四）有購買、建造、翻建、大修自住住房總價30％以上的自籌資金；
（五）同意按照公積金中心和受托銀行認可的擔保方式進行擔保；
（六）法律、法規規定的其他條件。
公積金繳存不在本市公積金中心的職工，申請住房公積金貸款時，除應具備前款規定的條件外，還應提供繳存住房公積金所在地公積金管理部門出具的公積金繳存證明。
第八條借款人還清住房公積金貸款本息前，借款人及其配偶不應再次申請住房公積金貸款。
第三章貸款額度、期限和利率
第九條個人住房公積金貸款額度根據購建住房價格、借款人還款能力及其住房公積金帳戶存儲余額等情況綜合確定，但不得高于所購建房價格的70％。
第十條住房公積金貸款期限一般不超過借款人法定退休年齡的剩余工齡，但最長期限不得超過20年。但對臨近法定退休年齡在5年以內有貸款償還能力的，其貸款期限可延長1-5年。
第十一條住房公積金貸款利率執行中國人民銀行公布的個人住房公積金貸款利率。貸款期內如遇國家利率調整則按規定作相應調整。
貸款期限在1年以內（含1年）的，實行合同利率，不分段計息；貸款期限在1年以上的，遇法定利率調整時，于次年*月*日開始按相應利率檔次執行新的利率規定。
第四章貸款程序
第十二條借款人申請個人住房公積金貸款需向公積金中心提出申請，填寫個人住房公積金貸款申請表并如實提供下列資料：
（一）合法的身份證明；
（二）住房公積金繳存證明；
（三）借款人婚姻證明；
（四）家庭經濟收入狀況證明；
（五）購買、建造、翻建、大修自住住房不低于30％的首期付款證明或自籌資金證明；
（六）購買住房合同及相關資料，建造、翻建、大修自住住房合同或協議及相關資料；
（七）他需提供的相關資料。
第十三條借款人應將個人住房公積金貸款申請表和前款規定的資料交公積金中心委托的受托銀行，受托銀行在收到申請及符合要求的各種資料后及時轉送公積金中心。
公積金中心應當對借款人有關情況進行貸前審查，并在受托銀行收到貸款材料后的15個工作日內做出準予貸款或者不準貸款的決定。15日內未辦完手續的，經公積金中心負責人批準的，可以延長5個工作日，并應當將延長期限的理由告知申請人。
第十四條經公積金中心審核并準予貸款的，由借款人與受托銀行簽訂借款合同及相關協議。
第十五條用房屋作抵押或有價證券質押的，還需簽訂抵押合同，辦理房產抵押或有價證券凍結手續。
抵押房產的《他項權證》及有價證券的有效憑據由受托貸款銀行收押保管。
第十六條貸款手續辦理完畢后，公積金中心根據受托銀行出具的證明，開具貸款劃撥通知書。受托銀行憑貸款劃撥通知并按照借款合同的時間、金額和帳戶，發放貸款。
第五章貸款擔保
第十七條借款人申請住房公積金貸款的，必須向公積金中心提供住房抵押或質押擔保。
第十八條借款人可用自有、共有或第三人房產進行抵押，也可用國債、銀行定期存單等公積金中心和受托銀行認可的有價證券進行質押。
（一）用現房抵押的，借款人應持房屋所有權證到房產管理部門辦理《房屋他項權證》交貸款銀行收押；
（二）用期房抵押的，借款人應到房產管理部門辦理《期房抵押證明》和經注冊的房屋預售許可證確認書交受托銀行保管。
（三）抵押房產的現值，必須經過有資格的評估機構評估，并經公積金中心和受托銀行確認，抵押值最高不得超過抵押房產現值的70％；
（四）借款人以共有或第三人房產抵押的，須征得共有人或第三人的同意，并簽訂抵押合同；
（五）在房產抵押期間，抵押人有義務妥善保管好抵押物，但無權出租、拆毀、轉讓、變賣、饋贈、再抵押或以其他任何形式處分抵押物，并負有維修、保管、保證抵押物完好無損的責任；
（六）借款人用有價證券質押的，有價證券的金額不得低于借款金額本息。有價證券交由受托銀行保管，并辦理質押凍結手續，借款人不得以任何理由掛失或提前支取。借款人按照借款合同還清本息后，貸款銀行將質押的有價證券解凍，退還給借款人；
（七）借款人以房產作抵押或以有價證券作質押的，抵押、質押期間，公積金中心和受托銀行作為抵押物、質押物全部權益的第一受益人。
第十九條借款人以家庭其他成員、親屬的住房公積金進行擔保質押的，須具備下列條件：
（一）擔保人自愿提供屬于自己的住房公積金為借款人擔保，并簽訂擔保書；
（二）擔保人的住房公積金應按規定連續繳納，擔保人未辦理住房公積金借款，也未向他人提供擔保；
（三）擔保人只能為一名借款人提供擔保，擔保人帳戶內的公積金在借款人未償清借款之前，不得申請公積金貸款、支取或再擔保；
（四）借款人不能按時償還借款本息時，公積金中心有權從擔保人的住房公積金帳戶內依法劃扣。
第二十條住房公積金貸款房屋保險，由借款人自主決定是否辦理。
第二十一條借款合同需要變更，經公積金中心、受托銀行、借款人及有關各方協商同意后，方可辦理合同變更手續。
借款人死亡、被宣告失蹤的，由財產繼承人或代管人應當履行借款人所簽訂的借款合同。
第六章貸款償還
第二十二條借款人應按照借款合同約定，按期償還住房公積金貸款本息。貸款期限在1年以內的，實行到期一次性還本付息；貸款期限在1年以上的，采用等額本息還款方式按月等額償還貸款本息。
第二十三條借款人可在按月還貸的基礎上，可提前償還全部或部分貸款，提前還貸時，按合同約定的利率和實際用款天數計算利息。
第二十四條借款人逾期償還貸款本息的，按照中國利率管理的有關規定加收利息。
第二十五條借款人還清貸款本息后，受托銀行將質押的有價證券退還借款人或到房地產抵押登記部門辦理注銷抵押手續。
第七章貸款監督
第二十六條售房人出具虛假購房合同騙取住房公積金貸款的，公積金中心和受托銀行有權提前收回住房公積金貸款，并追究售房人相關法律責任。
第二十七條借款人提供虛假證明騙取住房公積金貸款的，公積金中心和受托銀行有權解除借款合同，追回發放的貸款，并追究借款人相關法律責任。
公積金貸款房產評估范文2
買房是一個家庭最大的一筆長期投資。為此，應首先對自己的購房能力進行一次自我評估。
首先，要看自己有沒有不低于所購房價30％的首期付款，因為絕大多數房產商都有這個硬杠子要求；其次，要充分評估自己每月償還住房貸款本息所能承受的能力。消費者最好能在貸款前向貸款銀行請教一下貸款方案。
房貸辦得經濟省錢關鍵是要科學選擇個人住房貸款品種。目前的貸款品種主要有“個人住房公積金貸款”、“個人住房商業性貸款”、“個人住房裝修貸款”三大類。從貸款利率上看，“個人住房公積金貸款”利率最優惠，“個人住房商業性貸款”利率其次，“個人住房裝修貸款”利率最高。鑒于公積金貸款具有較多的優惠，只要是及時、足額繳納公積金的職工，就可首先申請一定總額的公積金貸款。
貸款買房者還要知道的一個訣竅是：盡量提前歸還個人住房貸款。許多貸戶當初貸款時，由于對今后自己到底能掙多少錢心里沒底，故常常抱有“多貸一點、貸期長一點”的保守思想。幾年下來，隨著收入的增加，還貸能力有了較大的增加，但貸款畢竟要支付利息，有人謂之“半輩子要為銀行打工了”。因此，在能力許可的條件下，能提前還清貸款的應盡早還清，同時，你還可以到保險公司要求退還前期內的保費。
公積金貸款房產評估范文3
那么，投資房產，你怎么貸款？你會根據自己的特點和需要，選擇合適的貸款品種和還貸方式，實現最大地降低投資成本，獲取最高的房產收益嗎？做房產短線投資，講究的是充分利用銀行貸款的“資金杠桿”作用，盡量減少自己的資金占有；進行房產長線投資，在貸款的時候要考慮到租金因素，在償還貸款外還能獲得一筆額外收益。
短線型投資充分利用資金杠桿
對于寄望于在房產市場上獲取房價差的房產短線“投資客”來說，如何利用有限的資金獲得最大的收益率是值得考慮的問題。
“資金杠桿”不容小覷
銀行貸款在房產投資中就起到了一個“資金杠桿”的作用。我們在生活中最?？吹降摹扒Ы镯敗本褪歉軛U作用的一個最好說明，施以小力，通過杠桿獲取的效應卻會得到若干倍的放大。
舉例而言。2003年5月，海外歸來的王女士手握20萬美金的現金，覺得位于徐家匯的一棟高檔公寓樓極有升值潛力，周邊的寫字樓林立，不少跨國公司的高級行政人員都希望在此安家落戶。一年后樓盤獲取10％的收益率，應該不是什么大問題。不過問題接踵而來，王女士是把近160多萬元的自有資金一次付清買入一套三房二廳呢，還是作為首付購入二套三房二廳。
思來想去，王女士還是決定使用上銀行貸款，以每套80萬元的首付買上兩套一樣的公寓。誰料這一決定讓一年后的她笑不動了，趕上了上海房價百米沖刺般地上漲，這兩套房在今年10月交房后的市值已達450萬元，除去銀行貸款，王女士若售出的二套房的話，其擁有的資本達到了300萬。她的收益率幾近100％，扣除銀行貸款的成本（以五年以上的商業住房貸款利率計算）5.31%，使用貸款杠桿后的王女士收益率達到了80%。
“四兩撥千斤”。這就是貸款的杠桿作用！
貸款方式有講究
當然這個例子只是想說明一下資金杠桿是如何作用的。在房產貸款日益趨緊的今天，銀行不僅對于購買第二套房的審貸非常嚴格，對購買人各項資質、月收入能否達到月還貸額的兩倍也做出了考察。大多數的房產投資客，從銀行獲取多筆房產貸款的可能越來越小。在一套房產投資上盡可能的利用銀行的資金杠桿，提高投資回報率，其中的貸款方式就有講究了。
首先，要盡可能的減少首付款數額，充分的使用銀行的授信額度。這個道理，很容易明白。自有資金占用得越少，通過杠桿作用放大的資金收益率也就越高?，F在，銀行對于新房的放貸額度控制在最高八成，次新房在七成，老一點的二手房則要根據房齡等條件進行評估，貸款額度在六成左右。
其次，有條件使用住房公積金和公積金貸款的，一定不要錯過。因為住房公積金賬戶中的資金，只有到了退休的時候才能夠提取，有的人因為工作年限比較長，公積金也積累得多。使用公積金進行房產投資，無疑就是盤活了自己的隱性資產，也可以減少自有資金的投入。公積金貸款的利率比個人商業住房貸款的利率要低1.17％（5年及5年以下）和1.08％（5年以上）。使用公積金貸款，就意味著投資成本的降低。當然，對于公積金貸款的使用，也有一些規定。例如，公積金賬戶建立兩年后，才能使用動用公積金，使用公積金貸款。公積金貸款的上限不能超過10萬，年限不能長于15年。
針對住房公積金貸款的這些特點，在選取銀行貸款的時候使用公積金貸款＋個人商業住房貸款的組合，可以有效地降低房產投資的成本。
減少“期轉現”內的資金投入
在房屋貸款年限和還款方式的選擇上，考慮到投資的目的是為了房產升值后售出，以獲取利差，就要盡可能地減少先期的資金投入。如果是投資新樓盤，因為期房是不可以轉讓的，新盤由“期房”變成“現房”要經歷一段時間的孕育期。這個孕育期，在不同的城市、不同的樓盤都有所區別。短則兩三個月，長則一兩年。此外，無論是新盤還是二手房，等待最佳的拋售時機，尋找合適的購房人，也要經歷一些時間。在這段時間中，銀行貸款的按月償還，可不容房產投資客們等待。
減少在這段時間里資金的投入，就要在延長償款年限和還款方式上動動腦筋。
商業住房貸款的最長還款年限是30年，公積金貸款的最長還款年限為15年。償款年限越長，雖然支付的利息多一些，但是每個月的償款額會有所降低。
不同的貸款償還方式亦會對前期的資金投入產生影響。經常用到的住房貸款償還方式有等額本息還貸法和等額本金還貸法兩種。等額本息還貸，就是整個貸款期內，每個月的償款數是一樣的，就像一條持平的直線。等額本金還貸，每個月償還的貸款由相同的本金償還和利息費用組成。因為利息費用的支出會隨著本金的償還而越來越少，所以這種償款方式就是一條向下傾斜的直線。在償貸初期，每個月的償還額要高于同期的等額本息還貸額。
我們就以貸款額為80萬元，貸款年限30年的商業住房貸款來對兩種還貸方式進行比較。像表中所列出的，在貸款的第一年，貸款人每月只支付貸款利息3540元，一年后房產售出，一次性將貸款額全部償還。
不過，銀行也加緊了對“移動按揭”的操作控制，對于貸款人的職業、收入和收入的變動性、樓盤等都要做出很多的限定。
長線投資：銀行還款額＜租金
長線投資房產，希望的是用租金收入償還銀行貸款，多出來的收益作為自己的額外收入，也就是人們常說的“以租養貸”。不同的房產，由于地段、環境等因素，租金收益有所區別。在進行銀行貸款之前，對同等條件房產的租金收入，花點心思，做點了解。貸款時，把月付控制在租金以下，不僅能夠實現“以租養貸”，還能增加自己的收入。
“食租族”邊投資邊消費
也有不少人，投資房產的目的，并不在于獲取房產升值的一次性利差收入。像在飯店工作的馬女士，自家的房子是90年代單位福利購房時花了5萬元買下的。最近，有熟人介紹一套輕軌沿線的二手房給她。房子是小戶型的，周邊設施也很齊備，售價在60萬左右。馬女士上了心，輕軌附近的房產，升值潛力固然是有的。但是，馬女士想的更多的是正念大一的兒子。孩子現在求學，不久之后就要步上工作崗位，談婚論嫁也要擺上議事日程?，F在買一套新的房產，對于自己和丈夫來說，壓力太大。還不如買下這套二手房，這兩年先租出去，每個月賺點房租，等兒子大了，重新裝修一下留給兒子做婚房。
對于馬女士這樣，想要用租金來償還貸款的“食租族”來說，怎樣貸款最合算呢？這樣的投資客，首先要考慮的就是租金的問題。保證每個月的銀行還貸額要低于租金，否則每個月還要墊付一筆資金到房產還貸中，有違投資的本意。此外，長線投資是和購買自用房產一樣的，如果能從還款方式和還貸年限上減少銀行資金的占有，也就少支付了房貸利息。
像馬女士看中的這套房，房型小，租金不高；位于輕軌沿線，交通便利；周邊設施又齊全，適合生活。這樣的房產，就非常易于租出。馬女士了解到，自己這套房產可以以每月1800元的租金租出。而馬女士手上有35萬元的資金，她應該選用怎么樣的貸款方式呢？
底線是“以租養貸”
對于“食租族”來說，最關鍵的問題是以租養貸，租金足以支付每月的還貸額，否則每個月還要從每個月的收入中，倒貼一筆資金到房貸中去，就不合算了。因此，房屋的租金也就是每月還款額的底線。
馬女士選中的房產，能夠以每個月1800元的租金租出，也就是說，2000元是她每個月還貸額的底線。我們用1800元每個月貸款的等額還款方式來計算，貸款15年，首付額至少在37萬元以上。馬女士如果要把貸款年限定在15年的話，還要拿出兩萬多的資金作為首付款才行。如果把貸款年限改成20年，每個月用1800元資金償還貸款，則只需要33萬左右的首付款。
這種方法，對于其他的希望以租養貸的長線房產投資客來說，也是適用的。用出租房屋的收益作為每月還貸額的最低限度，匹配上自己的首付能力，選擇合適的還款年限，至少把還貸額控制在租金以下的范圍內。
“等額本息”還是“等額本金”
那么在還貸方式上，究竟是“等額本息”還是“等額本金”好呢？
經常聽說等額本金還貸法比等額本息還貸法還的利息要少，馬女士也琢磨開了，是不是自己在貸款的時候使用等額本金法會比較合算呢？
其實，說兩種還貸法有什么合不合算，都是理財上的誤區。事實上，兩種方法還貸的要素－－貸款利率是一致的，老百姓為自己的貸款支付的利息也就一樣。只是等額本金法償還的本金部分比較多，所以支付的利息總額就少。選擇還貸方法，要依據自己的收入穩定性和承受能力進行選擇。等額本金法，還貸初始階段，還款額比較高，以后逐月遞減。但是，如果自己的收入能夠保持第一個月的還款水平，還不如就把等額本金法下第一個月的還貸額，作為一個參考數額，按此進行等額本息法的每月還貸額，可以大大縮短還款年限。減少了對銀行資金的占有時間，為此所支付的利息自然就少了。
馬女士首付35萬元后，只需從銀行貸款25萬元。如果她選用30年的住房商業貸款，用等額本息還貸法的話，每個月需要還貸1388.61元。不僅能夠實現“以租養貸”，還能獲取六百多元的租金收益。
公積金貸款房產評估范文4
【關鍵詞】公積金貸款；存在問題；解決對策
我國住房公積金政策始于上世紀90年代初，是深化住房制度改革的產物。我國住房公積金貸款是指由各地住房公積金管理中心運用職工以其所在單位所繳納的住房公積金，委托商業銀行向繳存住房公積金的在職職工和在職期間繳存住房公積金的離退休職工發放的房屋抵押貸款。個人住房公積金貸款的主要目的是為中、低收入家庭提供資金支持，在實施過程中確實對解決職工家庭住房困難方面發揮了極其重要的作用。
一、我國住房公積金貸款的現狀
發放個人住房貸款是體現住房公積金制度改善職工居住水平的最主要方式。住房公積金貸款利率低的特點是公積金貸款最主要的優勢，職工從公積金中心取得貸款后，享受低于商業貸款的低利率。以2012年末的利率為例，5年以下公積金貸款年利率為4.0%，6-30年公積金貸款年利率為4.5%，比商業貸款七折后的利率還要低，而且沒有商業貸款關于享受七折利率的高門檻。同時，銀行七折優惠利率不是終身制的規定，目前，各大銀行已取消這一優惠政策，執行基準利率，這使得公積金貸款和商業貸款的利率差進一步加大了，公積金貸款利率低的優勢進一步凸顯出來。但是，目前住房公積金在貸款方面還暴露出分配不公、手續繁瑣等問題。找尋公積金貸款存在的問題，如何解決這些問題是我們亟待探討解決的問題。
二、我國住房公積金貸款存在的問題
1、公積金貸款覆蓋范圍窄
目前，我國個人住房公積金貸款的覆蓋范圍僅限繳納住房公積金的職工，它是繳存公積金的職工才享有的一種貸款權利。只有公積金繳存的職工，才能按公積金貸款的有關規定申請公積金貸款，這就限制了公積金貸款的覆蓋范圍。像城鎮集體企業、城鎮私營企業等企業的職工由于單位不給職工繳交公積金，這就使他們不能使用公積金貸款。同時，城鎮個體工商戶、自由職業者等目前也沒有明確的政策將此類人員納入公積金繳存范圍。因此，這類人群也不能享受公積金低息貸款。
2、公積金貸款使用分配不公，低收入群體受益少
辦理個人住房公積金貸款，申請的貸款額度和貸款年限的都有一定的要求。以大連市公積金貸款為例，確定貸款額度要滿足以下三個條件：（1）不得高于根據公積金繳交情況計算的可貸額度，其公式為：貸款額度=（借款人月繳存住房公積金總額/住房公積金繳存比例*45%+住房公積金月繳存總額）*12*貸款期限；（2）不得高于購房所在區的最高貸款額度；（3）不得高于規定的貸款成數。
從以上條件我們不難看出在辦理貸款過程中職工能否按最高額度貸款和職工個人繳存公積金的基數和比例，以及貸款的年限都有關系。
在繳存公積金的人群中我們可以發現，很多地區出現效益好的單位繳存基數和繳存比例也普遍偏高，而效益差的單位繳存基數和繳存比例也都偏低。這種差距就直接影響了職工貸款的額度。可以說收入中等或高收人人群其貸款額度較高，低收入者貸款的額度較少。這就違背了個人住房公積金貸款的初衷，造成大多數中低收入者用自己的公積金儲蓄為少數中高收入者購房提供補貼的局面。
3、公積金貸款跨區域使用受限制
現在全國各地的住房公積金貸款一般都是由各個地方的住房公積金管理部門負責管理。由于住房公積金貸款的地域局限性，部分職工跨省市購房的要求不能滿足，住房公積金貸款缺乏跨區域使用的功能，造成了許多購房者沒有辦法把其住房公積金用到實處，浪費了大量資源。
4、公積金申請手續相對繁瑣，擔保費用較高
首先，在住房公積金貸款在申請過程中，需要填寫和提供的材料比較多，辦理過程中需占用時間較長，有時會給申請人造成諸多的不便。其次，公積金貸款要求擔保公司擔保。公積金貸款擔保是指在借款人無法滿足貸款人要求提供擔保的情況下，擔保公司為借款人申請個人住房貸款而與貸款人簽訂保證合同并提供連帶償還責任的保證擔保行為，其目的是減少貸款風險，保證公積金資金的安全性。此舉對公積金中心來說是減少了風險，但是擔保費對一些低收入家庭也是一筆不小的開支，無形中加重了購房人的負擔。
三、針對我國住房公積金貸款存在問題的解決對策
1、發揮公積金制度強制性，繼續擴大公積金覆蓋范圍
目前，我國公積金制度覆蓋面相對較窄，公積金政策應該發揮其強制性的特點，無論單位是否自愿，都應該給職工建立住房公積金賬戶，為其繳納公積金。同時由于城鎮個體工商戶、自由職業者等人群未納入公積金覆蓋范圍，使其無法享受公積金貸款的優惠利率。將大多數人群覆蓋其中，保障職工的合法權益，使不同層次的職工都能享受公積金制度帶來的利益。
2、縮小不同人群公積金貸款使用差距，提高低收入群體公積金使用率
住房公積金是專項用于解決職工住房問題的長期互助儲蓄資金。其目的是取之于民，用之于民，幫助職工，尤其是低收入職工實現住房夢想。一方面，限定公積金貸款的最高額度，一個職工一生只能使用該額度，不能超額使用。這就對高收入群體貸款起到一定的限制作用，同時對一些已經擁有個人住房的高收入者申請公積金貸款購買第二套房產時應適當提高門檻，例如：使用較高的住房公積金貸款利率等。另一方面，對于低收入者應適當降低貸款門檻，在其還貸能力允許的范圍內適當增加其貸款額度，減少其為購房付出的貸款利息，使改善居住條件最為迫切的中低收入職工從住房公積金制度中獲得更大的收益。
3、適當放寬貸款地域范圍，增加異地貸款城市
由于住房公積金貸款的地域局限性，導致部分職工跨市購房的要求不能滿足，使很多職工在異地無法享受到公積金貸款政策，針對這一情況適當放寬貸款地域范圍，增加異地貸款城市，為異地職工解決實際困難。
4、簡化貸款手續，降低貸款擔保費用
我國現行的住房公積金管理條例規定住房公積金管理中心是直屬于城市人民政府，不以營利為目的的獨立的事業單位。在這種體制下，公積金中心和銀行之間的工作不能很好地協調起來，雙方根據各自的職責、利益情況制定相應的工作規范，極大地影響了貸款效率。公積金管理中心、受委托銀行及其他中介機構應建立個人住房貸款各個環節的聯合辦公制度，實行一條龍服務，提高貸款工作效率，依據個人申請貸款的客觀實際，放低貸款“門檻”，簡化貸款條件和程序，滿足職工對住房需求的愿望。
同時，應該引入政府補貼制度，努力降低個人住房公積金貸款的擔保、評估等各種費用，減輕職工負擔，真正發揮公積金作為政策性貸款的優勢。
綜上所述，個人住房公積金貸款政策的推出在推進我國住房制度改革，促進城鎮住房建設，提高職工住房水平能力等方面都發揮了極其重要的作用。雖然我國住房公積金貸款政策目前還存在部分問題，但只要針對政策中的不同問題，采取合理有效的調整措施，進一步細化和完善公積金貸款政策，必將繼續發揮住房公積金貸款在我國保障事業中的重要作用。
參考文獻：
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公積金貸款房產評估范文5
中圖分類號：F293.30 文獻標識碼：A 文章編號：1672-3198（2007）08-0046-02
1991年上海市借鑒新加坡中央公積金制度的經驗，在我國率先建立了住房公積金制度，1994年住房公積金制度在全國推行。十多年來，住房公積金制度經過不斷的完善和發展，走出了一條具有中國特色的住房保障之路，對改善職工的居住條件作出了突出貢獻。在肯定住房公積金制度的同時，我們也應看到住房公積金制度在發展中還存在一些問題，需要不斷的完善。澳大利亞是一個住房金融市場發達、住房保障制度完善的國家，在這個國家，擁有自己的房產是每個國民的“偉大夢想”，在居民的購房過程中，政府究竟發揮了何種作用，金融市場能夠提供哪些服務，成熟的經驗能給公積金制度以何種啟示，本文將進行簡單的探討和論述。
1 澳大利亞的住房金融
澳大利亞總人口2000萬，全國共有820萬套住房，每年新建住房14萬套，大部分居民生活在城市，人均居住面積在發達國家中位于前列。澳大利亞70%的住房所有者都是通過住房抵押貸款購買住房，超過80%的住房其所有人擁有全部產權（所有人一次性付清房款或貸款已全部償還）。由于對經濟形勢的普遍看好，澳大利亞人喜好投資房產，很多人購買房產后進行出租以獲得穩定收益，而且認為住房貸款是非常廉價的融資渠道。澳大利亞的銀行提供的貸款比例一般比較高，首次購房的抵押貸款最多可貸到銀行估價師估價的95%；貸款期限也比較長，一般在20-25年。澳大利亞政府還規定，借款人所支付的住房貸款利息可以充抵個人所得稅基數。此外政府還把管理的退休金以較低的價格借貸給一些私人財務公司，這些財務公司以低于銀行住房抵押貸款0.5到1個百分點的利率發放住房貸款，受到購房人的歡迎。以上這些因素直接導致了澳大利亞住房貸款的發展。
聯邦銀行是澳大利亞最大的房產貸款機構，住房貸款余額占總貸款余額的50%，它目前向借款人提供四種貸款產品以供選擇。一是蜜月貸款，在貸款前12個月的利率為同期浮動利率打一定的折扣（比如比同期正常浮動利率低1個百分點），12個月后的利率恢復為正常的浮動利率；二是固定利率貸款，貸款期限為1-5年，在預期利率上升時，較多人使用該品種，多數人愿意申請3年和5年期固定利率貸款；三是浮動利率貸款，作為最傳統的貸款品種，仍然居各類業務的主導地位；四是信貸額度貸款，對每個客戶有20萬的額度，客戶可以隨時取出使用，。根據借款人的需求，各個貸款品種可以相互組合，如貸款10萬元，固定利率和浮動利率貸款各為5萬元。在還貸方式上，銀行也提供多種選擇，如第一年可以只還貸款利息、還有等額本金、等額本息等還款方式。除第一年外，銀行一般不會向提前還貸的借款人收取違約金。
在澳大利亞，住房貸款的風險管理十分嚴密，首先，銀行要求借款人買房時要有一定的存款；其次，銀行會安排特點時間和借款人面談，了解其經濟收支情況，并通過查詢個人信用信息等方式查詢借款人的信用記錄，對借款人的信用進行評估。所有銀行都會要求借款人在申請貸款時出具以下幾項重要文件，連續幾年的報稅單（證明收入水平）、近幾個星期的工資單（證明現在的收入水平）、與單位簽定的就業合同（證明將來一段時間的償還能力）、已有的存款數、健康保險和養老金繳納情況，同時會嚴格審查借款人的負債情況，如信用卡使用歷史、是否有其他未償還貸款等等。另外，首次購房貸款額超過房價的80%的，借款人需按貸款額的1%購買貸款保險，也在很大程度上分散了銀行貸款風險。由于澳大利亞嚴格的個人信用制度，住房貸款逾期情況很少。
2 澳大利亞的住房保障制度
澳大利亞的住房保障制度非常完善，由于澳大利亞是聯邦制國家，各州具體政策有所差異，在此以維多利亞州的住房保障制度為例。維多利亞州政府人類服務部住房輔助及社區建設司（以下簡稱住房輔助司)主要負責向低收入家庭、無家可歸的人提供住房支持和社區建設、管理房產。
目前住房輔助司共擁有資產120億澳元，管理75000個房產，每年經費8億澳元，累計向無家可歸者提供住房支持80000人次。住房輔助住房保障項目的資金來源主要有三方面：一是聯邦政府根據與州政府的協議的撥款；二是住房輔助司出售、租賃房屋收入和發放家庭貸款的利息收入；三是州政府專項撥款。
住房輔助司對部分不能獲得銀行貸款支持的低收入家庭，向其提供等同于銀行貸款利率的住房貸款，支持其購買房屋。另外向低收入家庭和無家可歸者提供低價出租房，租金收取標準為其家庭總收入的25%，低收入家庭隨著收入的逐漸上漲，會自動退出享受該類住房。
住房輔助司非常重視居住環境的改善和人文關懷。社會房屋雖然提供給低收入和無家可歸人群，但其建造標準與普通居民的住房完全一樣，而且為減少社會房屋享有人的自卑感，避免社會問題，政府將部分普通居民住房的一部分作為社會房屋而不是單獨建造，便于低收入人群和大家共同生活和交流，并帶動其積極上進，改善自己的生活質量。
3 對住房公積金制度的幾點啟示
3.1 創新貸款品種
貸款品種相對單一，還款方式比較呆板，已成為我國住房公積金制度運行過程中備受關注的問題。從消費心理學角度講，在同一類商品具有多種型號供顧客選擇時，可以更大程度激發顧客的購買欲，尤其在顧客根據自身情況對商品提出的要求得到滿足時，顧客會容易做出購買的決定，所以要針對不同繳存人的不同貸款需求，不斷創新，豐富貸款品種，比如在貸款利率方面，目前在公積金貸款中，只有浮動利率一種方式，借款人無從選擇?？梢詫W習澳大利亞，增設固定利率和浮動利率、固定利率相結合的方式，由公積金中心承擔由于利率上升卻不能實現利息收入增多的風險，由借款人承擔由于利率下降卻不能減少還款的風險。另外在還款方式上，可以除等額本金、等額本息還款方式外，增設其他品種，例如可以將北京公積金管理中心試行的“自由還款”的還款方式推廣實行。
3.2 貸款政策向中低收入者傾斜
近一段時間，住房公積金制度對中低收入繳存人支持不夠，政策性作用發揮不強的呼聲高漲，逐漸成為學術界和新聞媒介關注的熱點。澳大利亞的金融政策注重向中低收入人群傾斜，銀行對居民首次購房、二次購房和多次購房均采取不同的貸款政策。建議細化住房公積金貸款政策，針對不同收入人群和不同年齡階段人群的貸款，應采取不同的政策，尤其要重視設計適合中低收入繳存人的貸款品種。比如對第一次購房人和較低收入人群適當降低貸款門檻，如降低首付款比例，實行優惠的利率，延長貸款期限，甚至給予一定程度的貸款貼息。對二次以上購房人，根據改善自住住房的情況，相應提高貸款門檻，如提高首付款比例和貸款利率，縮短貸款期限。
3.3 出臺全國性貸款風險管理相關操作規范或指導性文件
盡管澳大利亞信用體系已非常完善，但其銀行對住房貸款的風險管理還是十分重視的。我國目前還沒有全國性住房公積金貸款風險管理操作辦法，各地各自為戰，風險管理水平差異極大，部分地區情況堪憂。應盡快出臺全國性住房公積金貸款的操作規范或相關指導性文件，對包括貸前調查、貸中審查和貸后管理在內的風險管理工作提出明確統一要求，規范貸款審批和管理程序，提高風險管理水平，保障資金安全，將各地住房公積金貸款的風險管理情況作為重點考核目標之一。
3.4 注重對貸款人信用的考查
澳大利亞完善的信用體系對貸款風險管理和住房保障政策的實施非常重要。在貸款風險管理方面，信用體系的健全，便于貸款人快捷查明借款人的信用狀態，確定是否準予貸款以及貸款額度。在住房保障方面，由于住房保障政策的受惠人群往往與家庭的收入密切掛鉤，如保障性住房和公積金貸款貼息的享受和退出，一般都要視家庭的收入狀況而定，信用體系的完備有利于準確確定保障政策的受益家庭和受益期間，完善準入和退出機制，保證政策目標的順利實現。目前我國信用體系的建立正處于啟動階段，公積金貸款就更要學習澳大利亞銀行在住房貸款的貸前審查過程中的細致入微，注重對貸款人還款能力的考查，以確保發放的每筆貸款安全。
3.5 增強城市保障性住房的人文關懷
澳大利亞政府十分注重保障性住房本身和周邊環境的質量，以及對享受保障性住房人群的人文關懷。在修建過程中將保障性住房和普通住房同等對待，將保障性住房與普通住房混合分布，或者將普通住房的一部分劃為保障性住房，以使享受保障性住房的人群不脫離普通社會生活。我國公積金政策規定，公積金增值收益的一部分要用于建設城市的廉租住房，那么可否學習澳大利亞將廉租住房混合與普通住房，而非獨立建設。另外可以嘗試將通過法律手段收回的公積金貸款抵押住房直接劃撥為廉租住房，用實物而非貨幣的形式轉化公積金增值收益支持廉租住房發展。
參考文獻
公積金貸款房產評估范文6
關鍵詞:公積金貸款;管理風險;規避方式
住房公積金貸款作為政策性住房金融的主體,已成為職工個人購房貸款首選的貸款方式。很多城鎮居民通過使用住房公積金貸款購買了自住住房,改善了長期困擾人們的居住條件。但是,近年來,隨著我國房地產市場的不斷繁榮,住房公積金貸款信用規模不斷擴大,貸款時間的推移,貸款逾期率也不斷上升,貸款風險不斷增強。對此住房公積金管理中心應不斷地加強,管理風險與規避方式顯得格外重要。
一、住房公積金貸款管理風險的形成
住房公積金貸款與商業住房貸款既擁有共性的經濟風險和管理風險,同時又有其自身獨特的經濟風險和管理風險,而管理風險是目前各房改資金管理中心較為突出的風險。
(一)運行體制帶來的管理風險
國務院頒布的《住房公積金管理條例》,條例明確規定房改資金中心不能直接辦理金融業務,應當委托住房委員會指定的商業銀行辦理住房公積金的金融業務,個人住房貸款只能以委托方式委托商業銀行辦理,并由房改資金中心承擔風險。也就是同一貸款業務的委托方與受托方是兩個不同的利益主體,受委托銀行是以獲取最大利潤為經營目標的經濟實體,雖有手續齊備的合同要求和約定,但仍無法回避自身利益的驅動,和在運作過程中產生的問題及利害沖突之間的矛盾。
1、受委托銀行自身的風險及利益。在受委托銀行在自營業務與委托業務之間,存在將風險較小、利潤較高的貸款項目留下,而將風險相對較大的項目以委托貸款方式留給房改資金中心,大力推薦商業貸款,甚至出現對只做住房公積金貸款的開發商不給予按揭簽約的現象,這樣,房改資金中心一方面失去了資質較好的開發商,另一方面又失去了資信較好的客戶,無形加大了住房公積金的貸款風險。
2、住房公積金貸款辦理程序繁瑣。面對住房公積金貸款的低利率的沖擊,加之住房公積金貸款與商業銀行住房按揭貸款相比為業務受委托銀行所帶來的利益不均衡,購房者選擇商業銀行按揭貸款其利息全歸受委托銀行所有,若購房者選擇公積金貸款,受委托銀行只能收取5%作為手續費,且失去了許多貸款客戶。正是由于受委托銀行自身利益的驅使,往往對住房公積金貸款的客戶采取一些消極拖辦和誤導的手段,抵制或影響住房公積金貸款業務高效、快速發展。而其自運營的商業貸款比住房公積金貸款辦理要快的多,并且程序簡捷。當然無論是對開發商還是借款戶來說,都希望資金快速及時到位,懼怕住房公積金貸款的遙遙無期。有些開發商甚至還打出實行商業貸款給予優惠,或用先貸商業貸款以后再轉公積金貸款等等方式。使許多客戶由公積金貸款轉為商業住房貸款,繼而使房改資金中心失去了許多優質客戶,無形加大了住房公積金貸款風險。
3、房改資金管理中心貸款數據統計信息化建設滯后。由于我國許多地方房改資金中心的信息化建設嚴重滯后,沒有建立健全和更新,致使許多職工根本不知道自己的個人信息。而受委托銀行力爭主導地位和強調自己的網絡優勢,往往會采用其通暢、便捷的程序,進行貸款人員信息登陸和計息扣款,而房改資金管理中心統計信息滯后,貸款程序無法正常運行,雙方數據無法統一。而且房改資金中心的住房公積金貸款客戶群體,業務發展趨勢以及經營狀況等重要商業秘密都無法對外保密,既不利于市場的競爭,還加大了住房公積金貸款風險。
4、房改資金管理中心在貸款資金的回收方面處于被動地位。由于《住房公積金管理條例》第6條規定:“受委托銀行不承擔住房公積金貸款的風險”,受委托銀行基于節約成本考慮,對貸款的回收力度不夠,貸款發放到位后,銀行既不能及時通知客戶還款,也不實行跟蹤服務,導致客戶逾期還款比比皆是,甚至對逾期戶不及時還款視而不見。而房改資金管理中心因貸款業務審核后就不再直接面對借款人,受委托銀行又與房改資金管理中心信息交流不夠,致使有些貸款逾期戶根本不知貸款已逾期,還有原準備一次性預還多月貸款本息的客戶,因受委托銀行以計算機程序不便、不暢等多種推托為由拒絕,由此也形成了逾期還款。由于住房公積金業務承辦銀行是由政府或住房委員會指定的,即使受委托銀行不按合同約定履行收貸職責,房改資金管理中心也無力對銀行進行制約和追究,處于承辦銀行和住房公積金貸款職工之間的被動局面,沒有保護廣大職工的利益。
(二)政策取向和金融市場形成的管理風險
由于政策取向的特殊性決定了個人住房貸款的服務對象主要是廣大的中低收入城鎮職工、居民,同時也決定金融管理風險。
1、借款人的還款能力下降的風險。由于住房公積金貸款作為政策性住房金融,借款人中相當一部分職工收入不穩定,償債能力有限,甚至有的單位瀕臨破產,職工隨時會面臨著下崗或買斷工齡,嚴重影響貸款償還能力。直接關系到住房公積金貸款的安全性、風險性,如遇央行利率上調,職工的還款負擔還會加重,逾期率就會上升。
2、存貸不掛鉤導致資金缺口的風險。我國許多城市在住房公積金配貸時,只注重借款人的還款經濟能力以及是否滿足貸款的其他條件,卻很少評估借款人對住房公積金的貢獻率,住房公積金配貸既無最低儲蓄年限(僅一年)要求,也無最低存款額限制。從現在現階段看,這種信貸方法似乎有利于解決和改善居民的住房,刺激居民的有效消費需求,擴大住房公積金信貸規模。但從長遠看,今后可能會導致資金缺口,而且加大住房公積金儲蓄長期融資的風險。
3、國民經濟狀況和金融市場變化而帶來的風險。城鎮職工、居民個人住房公積金貸款的一個突出特征就是貸款期限長,在長期的貸款期限內,社會經濟狀況和金融市場必然會不斷發生變化。如發生通貨膨脹等,由于個人住房公積金貸款實行相對固定利率,這就會使住房公積金蒙受貶值的風險。同樣數額的個人住房貸款,如果貸款期限延長一倍,住房公積金貸款的期限最長可達20年,從機會成本的角度來看,容易產生市場風險,并其風險將增加一倍以上。同時,住房公積金貸款業務的單一性使它缺乏銀行通過多項業務組合分散風險和規避風險的機制,更加劇了其風險性。
4、地方政府行政干預行為帶來的風險。地方政府為拉動住房消費,許多地方對房改資金管理中心下達個人住房公積金貸款任務目標,過分強調住房公積金貸款數量增長,往往忽視住房公積金貸款質量,加大了產生不良住房公積金貸款的可能性。
二、住房公積金貸款管理風險的規避措施
住房公積金貸款管理風險是客觀存在的,理應正視和竭力規避,避免出現大的風險損失,根據上述風險的分析,規避住房公積金貸款管理風險,應積極采取應對措施。
(一)確立房改資金管理中心主導地位
解決住房公積金貸款的制度性風險的根本途徑在于消除委托與受托兩個利益主體的利益沖突。首先必須強化房改資金管理中心主體地位,采用房改資金管理中心自營模式,可以實現責、權、利的統一,既能有效地消除委托方式中的利益沖突,又能做到了職責分明。運作高效,徹底改革和完善我國個人住房公積金貸款的委托運作機制。使委托方始終居于主體地位,可以自主選擇受托人,同時也應該將選擇住房公積金業務承辦銀行的自主權交給房改資金管理中心,對受委托銀行敷衍應付辦事不力和操作失誤,而導致住房公積金住房貸款出現的風險,應由受委托銀行承擔,或由房改資金管理中心實行優勝劣汰,充分保證住房公積金貸款管理風險的規避,體現房改資金管理中心的主導地位。
(二)建立貸款風險監管體系
建立貸款風險監管體系,將風險管理系統納入個人住房貸款全過程中,并授予該體系應履行的功能:一是對個人信用情況進行相應的時實評估,特別應能防范惡意超貸的情況;二是實現對個人住房貸款貸前審核與貸后監察結合的功能,實現全過程的監督管理,三是實現個人住房貸款高風險的預警功能,并給出響應的規避建議;四是實現會商制度的建立,房改資金管理中心與受托銀行定時對預警高風險的情況進行會商,特別是對金融、房地產市場、社會就業與家庭收入變動信息的應急響應,以期協同規避,對已發生逾期的應協助盡快催收;五是建立個人住房貸款風險基金,實現個人住房貸款風險化解損失的規避功能。
(三)采取相關配套政策措施
1、建立以政府為主體減輕中低收入職工住房貸款負擔的貼息和擔保制度,可采取政府扶持(實行貸款貼息政策)、社會參與的辦法,組建住房置業擔保公司,為借款人提供信用擔保,既減輕了這部分低收入職工的債務負擔,又化解了金融風險。
2、房改資金管理中心按《住房公積金管理條例》規定和相關財務管理辦法的規定,在增值收益中按比例提足貸款風險準備金,并制定嚴格核銷壞賬制度和程序,認定后及時核銷壞賬、呆賬。
3、進一步完善住房保險,在個人住房擔保中介機構尚未發育成長起來的情況下,應由保險公司把財產保險和人身保險結合起來,開拓住房保險新業務,既降低保險費用,減輕借款人的負擔,又提高借款人的還款能力。
(四)采取相關配套還貸措施
房改資金管理中心和受委托銀行應跟蹤服務和提高服務質量,減少因服務質量帶來還貸風險。
1、建立便捷的還款方式,利用銀行網點和資源,辦理還款儲蓄卡或一卡通,實行通存通還,自動劃款等便捷的方式,在時間和地點上方便借款人還款。
2、受委托銀行貸款放款后,及時通知借款戶月還款額和其帳戶余額情況,使借款人知道每月實際應還多少錢,什么時候還,做到心中有數,經濟上有準備,敦促貸款人養成良好的還款習慣,減少不必要還款糾紛。
(五)加強貸款抵押審查力度
住房抵押貸款是當前住房公積金貸款運營管理的重要環節,嚴格抵押審查,對降低貸款風險,資金的安全運營提供了重要保證。具體審查程序應做到:
1、認真審查抵押房屋的合法性及被抵押的合法性。
2、要求售房單位到期及時辦理產權過戶手續,并做出連帶責任承諾,與產權抵押登記部門協議確保抵押手續完整到位。
3、控制抵押率,規避抵押物市場價格變動的變現風險。
4、切實執行擔保法,對不按照合同清償債務堅決依法拍賣抵押房產。
住房公積金作為一種政策性住房資金,取之于民,用之于民,在發放個人住房貸款時實行低存低貸的政策,符合我國的基本國情,也有力地推進了城市住房制度改革和發展,是解決和改善職工住房的政策性融資途徑。住房公積金貸款的風險貫穿于貸款審核、發放和回收整個的管理過程之中。因此,必須建立包括個人住房貸款全過程的風險管理體系,進一步加強房改資金管理中心貸款程序性方面的制度建設,使貸款的調查、審查、審批、催收、內部稽核、違規操作責任追究等全部管理流程化、規范化、制度化。積極汲取商業銀行貸款風險管理方面的經驗,用法律和制度等管理手段,有效規避住房公積金個人貸款的管理風險,以保障住房公積金貸款的管理風險降到最低的限度。
參考文獻:
1、梁萬泉.我國個人住房貸款的四大風險及控制[J].青海金融,2006(9).
