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公積金提前還款政策范文1
【關鍵詞】 個人住房貸款 融資 還款方式
一、商業貸款及公積金貸款概述
個人住房商業貸款是指購買本市住房的具有完全民事行為能力的自然人，以其所購買的該產權住房作為抵押，或者提供商業銀行認可的其他保證而向銀行申請的貸款。公積金貸款則是指繳存住房公積金的職工在購買住房時享受的貸款，國家規定，凡繳存公積金的個人均可申請該貸款。2015年我國住房公積金條例規定，使用公積金的職工個人必須連續繳納公積金6個月以上。由于住房公積金貸款的資金包括職工繳存的和職工單位為職工繳存的，且最終均屬職工個人所有，因而其貸款利率較商業貸款利率低，能大大減少成本。
二、南昌市個人住房貸款融資及還款方式的案例分析
1、案例背景
個人住房貸款是指銀行為方便借款人購買自用普通住房而向其發放的貸款。銀行在發放該貸款時，會要求借款人提供擔保，若借款人未按時歸還欠款本息，銀行將有權對其抵押物進行依法處理。然而，個人對于申請的住房貸款融資及還款方式的選擇不同，也將帶來不同的成本效益。
南昌某青年A，大學畢業一年，現工資為4000元，其女朋友B工資2500左右，工作基本穩定，現兩人準備結婚，想購置一套新房，他們看中一套面積90平米的小商品房，三室一廳，每平方米價格是9000元，位于城區，工作方便。商家提供兩種付款方式：一次性付款和銀行貸款，如采用一次性貸款，將提供房款3%的折扣優惠，在貸款金額方面：銀行規定建筑面積在90平方米以上的，最高貸款金額為所購住房成交價格的70%;建筑面積在90平方米及以下的，最高貸款金額為所購住房成交價格的80%。考慮到現有資金5萬，向父母及親戚朋友借了10萬后，A、B決定使用公積金貸款及商業組合貸款的形式支付余下的款項。
2、案例分析
目前各大商業銀行按揭貸款計息存在浮動利率及固定利率兩種，浮動利率我國實行的是下限管理，上不封頂，下限利率水平一般為相應期限檔次貸款基準利率的0.9倍。固定貸款利率是指由借款人與銀行約定一個利率，在借款期內，都以該利率計息，而不管央行的基準利率如何調整。
由于A選擇了在中國農業銀行進行購房擔保借款，因此，以該行的政策為基礎。由于實際貸款利率，中國農業銀行會根據借款人以及貸款的綜合情況確定。而每個人的情況不同，申請的貸款業務不同，因此，中國農業銀行批復的貸款利率也就不同。同浮動匯率相比，固定利率的最大特點顯然是不隨行就市。由于銀行提供的固定利率要明顯高于浮動利率，以便容納未來時間的利率多次上升的可能，所以，固定利率貸款的風險就在于，借款人要能夠預測到在貸款周期內：
（1）貸款利率的升降趨勢;
（2）浮動利率什么時候能夠超過固定利率;
（3）浮動利率能超過固定利率多長時間。
利率水平僅是影響借款人還款的因素之一，選擇固定利率或浮動利率房貸，還需要考慮其他一些重要因素，如與利率形式相伴的貸款期限的長短、借款人的預期收入狀況等。根據其貸款情況可進行如下比較分析。
等額本息還款法要求借款人每月償還相等金額的貸款本息。設：y是貸款所需總額，n是貸款期數為，i是貸款周期利率，則：
月還款額=yi（1+i）n[（1+i）n]-1
還款總額=月還款額×還款期數
利息總額=還款總額-貸款本金
等額本金還款法，即借款人每月等額償還本金，貸款利息隨本金逐月遞減，還款額逐月遞減。設貸款總額為y，貸款期數為n，貸款周期利率為i，已還至第k期，則：
月還款額=y/n+[1-（k-1）/n]yi
月還款本金=y/n
月還款利息=[1-（k-1）/n]yi
總利息=
總還款額=
通過等額本息還款法和等額本金還款法，銀行都是按照借款人實際占用貸款額和規定的利率計算應收取的利息。如果不考慮時間因素，從表中可看出，還款方式一致的情況下，貸款期限越長，還款總額越多;而還款年限相同情況下，等額本息還款方式下的還款總額高于等額本金還款方式的還款總額。
對于這兩種方法，每期還款金額都隨著還款次數的增加而減少，但等額本息還款法下償還的金額緩慢減少，為曲線向下，而等額本金還款法下則為直線向下，因此比較兩條線與坐標軸圍成的面積，必有等額本息還款的大于等額本金還款法下的，即總還款額，等額本金所需償還的較少。
3、案例解決
通過比較還款方式及還款年限，A、B兩人估算了一下他們的還款能力：在還款期前兩年，他們的月收入總計為6500元，每月的支出大概總共為2500元，此后，隨著工作年限的增加，他們的收人會有一定的增加，但同時他們撫養小孩、贍養父母的費用支出也會相應增加，因此預期在近期內他們的還款能力將維持在4000元（2500―6500元）左右。在貸款期限方面：銀行規定貸款期限最長不超過30年;借款人年齡與貸款期限之和最長不超過70年。由于公積金貸款額度需要考慮所購住房及借款人情況，因此根據公積金計算公式，利用公積金能貸到567000元資金?？紤]到不想長期處于還貸壓力下，他們選擇貸款期限為20年，貸款方式為等額本息還款。據此，計算出每月還本付息額為3361.68，而20年后所還本息總額為806802.42元。
此外，除去自有資金，以及借來的欠款還有93000元的房款未籌集到，于是A決定向銀行申請商業貸款，以所購房屋為抵押，因此購置該房A決定最終采取商業性貸款與公積金貸款組合的方式?？紤]到剩余資金不足，A、B選擇了等額本息還款方式，并選擇浮動利率進行利息計算，以借款發放日中國人民銀行同期同檔次人民幣貸款基準利率為基礎上浮百分之十后確定。因此，可以看出當基準利率上調時，選擇固定利率計息還款所支付的利息更少;反之，下調時，浮動利率計算的利息更少。貸款期限方面，為了降低生活壓力，在規定的最長期限30年下，A、B決定貸款期限為8年。對于商業貸款的部分，中國農業銀行利率為基準利率的1.1倍，將此數據輸入房貸計算器得月還款額1232.14，所需還款總額為118285.39。
合同規定，要求借款人提供擔保，包括借款擔保和抵押，并規定存在以下違約責任時需支付賠償、違約金，嚴重的話撤銷借款合同，主要涉及將借款用作他用、提供虛假材料、擔保人和借款人不能正常履行義務等情形。因此，貸款人在辦理住房抵押貸款時，必須意識到其潛在的風險。對于提前還款方面，在確定是否要提前還款時，應計算提前還款時所需還款金額M1與未提前還款剩余還款額M2兩者的大小，如果M1>M2，不適合提前還款;若M1<M2，則適合提前還款，若M1=M2，無所謂是否提前還款（計算時，應考慮不提前還款的資金所帶來的貨幣時間價值及提前還款所需償付的違約金）。當然，采用浮動利率計算利息的話，不能準確計算剩余所需還款數額，因此需要貸款人對未來市場及銀行利率有客觀可靠的判斷。一般而言，固定利率計息條件下提前還款所支付的違約金將遠高于浮動利率條件下的違約金。
假定A、B在5年后工資均有所增長，且雙方工資總額達到1萬，考慮到公積金貸款利率低，他們先用手頭上的幾萬積蓄償還住房貸款，針對提前還款情況，中國農業銀行規定，對于在借款實際發放之日起36個月內提前還款的，需加收一個月的貸款利息。因此，A、B選擇五年后歸還本息，不涉及違約金，且自身沒有更好的投資選擇，商業貸款利率又偏高的情況下，選擇提前還款是可以進行的。
（基金項目：本論文為江西科技師范大學“研究生創新專項資金項目”課題研究成果之一，項目編號為YC2014-
S436。劉斌為本文第一通訊作者。）
【參考文獻】
[1] 安曉華：淺析住房公積金貸款利率及利息[J].內蒙古科技與經濟，2015（7）.
公積金提前還款政策范文2
陳小姐向記者介紹說，2006年她向銀行按揭貸了47萬元買房，供30年。
此前，陳小姐曾還款共計23萬元，并改為15年還款。貸款利率一直是基準利率的70%，也就是4.58%，每月還貸1770元。
點評：投資收益與房貸利率持平不該提前還貸
本刊特約理財規劃師余建認為，提前還房貸的核心在于，同樣的資金，能否找到收益高于房貸利率的投資產品。
從陳小姐的情況看，房貸利率相當低，僅為4.58%，而目前銀行低風險理財產品的收益率高于這個水平的一抓一大把，這段時間很多低風險的理財產品收益率均在5.5%―6%的水平，完全沒必要提前還貸。
2.王小姐有兩套房子，最近賣了其中一套，套現300多萬元，有大筆現金在手。
王小姐告訴記者，現在住的房是去年買的，每月要還給銀行9000多元。據介紹，王小姐去年向銀行按揭貸款94萬元，供20年，利率是按照現在基準6.55%上浮10%的，也就是7.205%，已經還了一年了?！坝心敲炊喔哂?.2%的投資渠道，我為什么要提前還貸呢？”
王小姐表示，由于未還的本金額比較大，在現在的高利率環境下，組合投資年化收益超過房貸利率7.205%并不難。針對未償還的本金，王小姐將現有資金進行組合投資，一部分低風險固定收益投資，一部分高風險投資。
點評：高風險投資并不適合所有人
余建認為，對于一般人來說，7.205%的房貸利率并不低，建議她提前還貸。要高于超過7.205%的收益率，目前看只有較高風險的產品才能做到。而高風險投資并不適合所有人，因此建議王小姐提前還貸。
如何提前還房貸
余建指出，在貸款初期提前還款節省的利息是最多的，無論是等額本息還是等額本金的還款方式，如果到了還款后期，雖然利率不變，但是大部分利息已償還，提前還款的意義不大。
不過，對于貸款不滿半年或一年的提前還款，部分銀行還要收取違約金。建議還貸前要了解清楚，避免繳納違約金。
對每月公積金繳納數額較高的人而言，可以考慮適當提前償還一部分房貸。而如果選擇的是商貸和公積金構成的組合貸款，提前還房貸一定要先還商貸。因為公積金貸款含政策性補貼的成分，所以貸款利率比商貸低不少。
細算幾筆賬
看提前還房貸是否劃算
罰息數額各有差異
市民在選擇提前還款時，一般會支付一筆手續費，也稱為“罰息”或“違約金”，一般在合同里面會寫明。
比較發現，各家銀行手續費差異較大。有的銀行不收手續費，而有的銀行則需要收實際還款額1―3個月的利息，甚至有的銀行需要收取實際還款額3%的手續費。國有大行工、農、中、建、交里，交行提前還款不收手續費，而工行需要收2―3個月的利息作為手續費，其他銀行則需收1個月利息。其中農行在貸款三年內提前還款的收一個月利息作為手續費，三年后則不收手續費。大部分股份制銀行都表示不收手續費。而浦發銀行則表示若在貸款兩年內提前還款需收取還款金額3%的手續費，兩年后則不收手續費。
外資銀行一般是根據已經還款年限差異收費。如花旗銀行，一年后提前還款需收取還款金額2%的手續費，兩年后收費降至1%，三年后則不收手續費；匯豐銀行三年后提前還款不收手續費，兩年后提前還款至少收取2萬元的手續費，一年后提前還款至少收取3萬元手續費。
允許提前還貸時間不同
此外，允許申請提前還貸的時間也不一樣。大部分銀行都要求至少還款一年后才可以申請提前還貸，但也有個別銀行表示隨時可以申請提前還貸。
在國有行里，中行、建行需要還貸一年后才可以申請提前還貸，工行需半年才可以提前還貸。此外，招行、交行、東亞等銀行都需要一年后才能申請提前還貸，華夏銀行則表示可以隨時申請還貸，“目前還沒有變化”。
“一般房貸金額較大，若無特殊原因，一年內很少有客戶會提前還貸?！币晃汇y行房貸部門的工作人員表示。
調整利息周期不同
一般房貸期限都在10年以上，在這個周期里，央行調整利息是難免的，而各家銀行據此調整利息的時間也不一致。工行、農行、建行等中資銀行一般是每年1月1日開始按照最近的央行基準利率調整為新的還款利息。
公積金提前還款政策范文3
近幾年中國銀監會陸續了一系列有關商業銀行的風險管理指引，對照公積金中心的運作管理，筆者認為住房公積金存在以下類似商業銀行的風險。
一、流動性風險
流動性風險是指商業銀行雖然有清償能力，但無法及時獲得充足資金或無法以合理成本及時獲得資金以應對資產增長或支付到期債務的風險。
很多人可能認為住房公積金是由在職職工定期繳納，而且是作為強制手段，不存在資金流動性問題。但是，事實上這個強制性的優勢也是劣勢，因為住房公積金的來源渠道過于單一，而個人住房貸款的需求則無限增長，這就造成了在住房消費旺盛時貸款需求的激增。同時，近幾年房價持續增長，各地住房公積金貸款額度相應大幅提高，在近幾年住房公積金繳存相對穩定的情況下，資金使用率、存貸比持續走高，造成很多地方住房公積金入不敷出，存量資金枯竭。例如京、津、滬三地近幾年資金使用率都在90%左右，其中上海甚至達到100%，職工申請貸款只能排隊等候。
因此，結合商業銀行的通行經驗，住房公積金也應當建立相關的流動性風險核心指標預警機制，將流動性比例、核心負債比例、資金流入流出比例、流動性缺口率、備付率指標納入預警指標管理。同時，應當做好資金流量分析及預測，通過研究、比較資金的流入、流出，了解公積金中心業務狀況，并適時預測未來的資金狀況及資金流量，計算期限錯配凈額，為存貸政策的調整提供參考。
二、信用風險
信用風險即違約風險，是借款人未能履行約定還款義務而給商業銀行造成經濟損失的風險。信用風險是商業銀行經營管理所面臨的最廣泛的風險。
住房公積金主要用于個人住房貸款，當然面臨著借款人違約風險。公積金中心必須通過建立適時、合理、有效的信用風險管理機制，實現對信用風險的識別、計量、監測和控制，確保公積金中心無論在正常環境中還是在壓力狀態下，將信用風險控制在可以承受的范圍之內，以推動貸款業務的持續、穩健運行。
針對信用風險，也應該建立符合住房公積金特點的預警指標體系，首先應該建立住房公積金貸款資產的五級分類制度，并參考商業銀行的做法，對五級分類進行細分，尤其對優良資產（正常、關注類）進行細分，因為優良資產是占絕大多數，而優良資產的構成也是不同的。我們可將正常類分為正常一級、二級、三級、四級，次級類分為次級一級、二級等。其次，建立指標預警機制，可將不良率、貸款遷徙率、不良貸款撥備覆蓋率、貸款損失準備充足率納入常規指標預警管理，同時違約率（pd）、違約風險暴露（ead）、違約損失率（lgd）、預期損失率（el）等有關資本計量的指標納入到住房公積金信用風險的決策管理中。
三、操作風險
參考商業銀行操作風險管理，我們可以給住房公積金操作風險做如下定義：公積金中心在開展住房公積金業務、履行行政管理職能以及內部管理工作中由于不完善或有問題的內部程序、員工、科技信息系統及外部事件等因素所造成損失的風險。操作風險事件是指由不完善或有問題的內部程序、員工、科技信息系統及外部事件等因素所造成財務損失或影響中心聲譽、客戶和員工的操作事件。
公積金中心應首先建立操作風險偏好和風險容忍度。公積金中心操作風險偏好應當強調業務規模、服務效率與風險承受度的匹配，在確保資金特定用途、住房融資效果的同時注重操作風險的管理，持續強化和完善內部管理制度。通過政策設計、流程設計、軟件開發、指標管理、業務監督等手段將各條線操作風險偏好落到實處，以實現風險控制與業務發展的平衡。根據風險偏好，公積金中心設定的操作風險容忍度包括：風險可接受區域、風險可管理區域、風險不可忍受區域。
四、聲譽風險
商業銀行聲譽風險是指由商業銀行經營、管理及其他行為或外部事件導致利益相關方對商業銀行負面評價的風險
公積金中心是地方政府的管理部門，也是社會服務機構，因中心管理不善、服務不到位或外部事件導致媒體或公眾對中心進行負面評價的風險極大。多年來，社會對住房公積金運營管理一直比較關注，也先后出現了很多重大聲譽事件。例如，2009年廣州公積金中心對社會的公報中，對管理費用的闡述不夠詳盡，造成社會輿論對公積金公積金人員工資過高（27萬以上）的負面評價。
為防微杜漸，公積金中心必須建立一般聲譽事件和重大聲譽事件的危機化解機制，建立危機事件應急預案，以化解風險或減小風險發生后帶來的損失，保持良好的社會形象。
五、資產負債風險
住房公積金資產負債風險是指對于住房公積金資產、負債的總量、結構變化和相互之間的組合進行計劃、支配和控制不當所帶來的風險。住房公積金資產負債風險包含住房公積金資產、負債規模不匹配的風險、住房公積金資產、負債結構不合理的風險、住房公積金盈利能力及抵補資金不足的風險。具體來說規模類風險是指資產總額、負債總額發展變化嚴重背離公積金中心戰略規劃，要求管理者充分且動態的研究并規劃合理的資金使用規模；結構類風險是指住房公積金資產時間結構與負債時間結構不匹配，長期資產與長期負債嚴重不對稱；盈利能力及抵補類風險是指由于資產負債規模嚴重偏離規劃或資產負債結構不匹配，導致無法實現預期增值收益、無法足額計提風險準備金等。
公積金提前還款政策范文4
龔女士今年37歲，在一家外資企業從事宣傳企劃工作，月薪8000元，五金齊全。先生40歲，是一家外資銀行的管理人員，年薪20萬元。福利待遇優厚。女兒上小學。家庭資產除一套中外環間100平方米無貸款的自住房外，還有200多萬元的金融資產，一半以活期形式存在銀行，另一半大部分為基金(債券基金和指數基金)，少部分購買了股票。投資收益來看，基金有20％的收益，而股票則虧損。夫婦倆各有一輛車代步，家庭月開銷約在7000元左右。
理財目標
夫婦倆一直住在10年前結婚時購買的一套老房子里，因為工作忙、生活節奏快，在加上猶豫，換房的愿望一直沒有實現。現在，隨著孩子年齡的增長，改善住房的需求也越來越強烈。但面劉飆升的房價，不知現在該買房還是等待?
理財建議
自2009年年底，國家出臺了一系列調控政策，包括二手房稅費優惠調整、二套房首付提高以及貸款收緊等，這雖對投資型購房行為產生了較大的抑制作用，但隨著上海經濟建設的不斷推進，涌入上海的外來人才數量也在不斷增長，由此帶來的新上海人購房需求也非?？捎^。在購房需求旺盛的情況下，房價也就有了支撐點。
從近期房地產市場的交易統計來看，當前上海二手房成交量或將繼續縮量，但成交價格并沒有大波動，且剛需客戶占到看房意向的主流。這點從剛結束的春季房展上就初露端倪。因此坊間有2009年“投資年”，2010年是“剛需年”的說法。
一手房價格對周邊二手房價格的影響。2010年一手房的開工率依然偏緊，且一手房開發向郊區轉移，房價仍在呈現微漲，受一、二手房比價效應影響，周邊的二手房房價也會保持相對穩定狀態，應不會出現明顯下滑。
龔女士夫婦倆均為收入頗豐的高薪人士，人到中年，處在最佳的人生階段，有改善住房的需求，再加上隨著女兒的成長，她也需要更大的學習娛樂空間。
因此，龔女士可以也應該考慮置換或購買更大面積的住房。
用足信貸政策細選貸款品種
從龔女士的投資經歷來看，投資資產中存款的比重占據一半，達100萬元左右，債券型基金和指數基金的比例又占據幾乎半壁江山，可見他們沒有更多時間打理投資，而且風險屬性偏穩健，這就使得投資的整體收益穩定但處于偏低的水平。
在當前通脹預期日趨上升的情況下，龔女士購買新屋既可滿足“剛需”，又可實現保值增值的理財需求。建議龔女士將現在居住的老房子用于出租，由于老房子沒有貸款，出租房子的收益率就相當可觀。即使近幾年房價的上升空間有限，但房產的保值功能在通脹背景下應能得到體現。
(1)了解政策，用足公積金貸款
商業銀行非首套房貸款7折優惠利率已難覓蹤跡，住房公積金貸款低利率的優勢就凸現出來。建議龔女士盡量用足公積金貸款。眼下5年期以上商業貸款利率高達5.94％，即便下浮15％，也要5.049％，而公積金貸款5年期以上利率僅3.87％，50萬元的貸款，每年可節省利息5895元。新房裝修，還可申請公積盒裝修貸款，額度最高也可達30萬元，貸款年限為5-15年，五年以上貸款利率為3.87％。
龔女士如計劃購買300萬―350萬的房子，可首付3-4成，總貨款200多萬元。根據上海公積金管理中心《關于調整本市住房公積金貸款額度上限的通知》，可申請公積金貨款50萬元(上限)。
(2)借雙慧眼，精選貸款品種
由于公積金貸款受額度限制，并不能解決所有問題，其余150萬已須采用商業貸款解決，這時可從個人需求角度，去選萍不同的還款方式。商業銀行各種房貸新品為龔女士創造了選擇空間?！≡斐伞≡斐升徟繉⒈容^敏感、且有提前還款打算，“氣球貸”是很適合的品種。它改變了按貸款期限計算月供的還款方式，將一筆長期貸款拆成連續幾期中短期“氣球貸”，從而適用中短期的貸款低利率，實現省息目的，并且為提前還貸提供便利。
在投資市場較為波動的時期，有一部分從資本市場撒出的閑置資金可選擇部分銀行推出的“存抵貸”或“存貸通”，它們的優勢在于：貸款人開通相關業務后，活期存款賬戶將與房屋貸款關聯起來，客戶只需將閑置資金放在約定的活期賬戶，余額超過5萬元后，銀行按一定比例將其視作“提前還貸”，節省的利息作為理財收益返還賬戶。而活期賬戶上資金并未真正動用，可隨意調用。
(3)提前還貸，關注還款方式
龔女士夫婦收入較高，結余閑散資金一時找不到合適的資金投向，提前還貸減少利息負擔，也是明智之舉。如果有提前還貸的計劃，貸款的前3年，爭取多還款，降低貸款本金基數。提前還款最好選等額本金還款法，相同貸款期內，它要比“等額本息還款法”節省利息。
但提前還貸還須考慮還貸成本和機會成本。提前還貸意味著必須放棄一部分流動資金，一次性投入過大，可能打亂正常的投資節奏，降低生活質量；如有更好的投資途徑，也不必急于提前還款，通過合理的投資，獲得比貸款利率更高的回報也是有可能的。
制定財務規劃實現長遠目標
假設龔女士購買350萬元的新房，按照15年還款期限，每月需還本息15000元左右。沖減雙方公積金(雙方按4000元預計)及舊房的房租(按月租金3000元預計)，每月月供負擔為8000元左右，占家庭收入的32％，這個比例對該家庭來講比較穩健，不會對日?，F金流造成大的影響。
雖然還貸剛低家庭儲蓄率，但按照家庭月收入2.5萬，減除8000元的期供和7000元的月支出額的情況下，每月尚有1萬元左右結余，儲蓄率占40％，也是比較高的比例。為積蓄子女教育金及夫婦的養老金，可購買部分基金定投，積累資金實現遠期目標。
理財師手記
早買早享受
古人云：“一年好景君須記，最是橙黃桔綠時”。人到中年，處于人生周期的鼎盛期，事業達到高峰，人生進入穩定狀態。居住條件的改善即有利于子女的成長，也是對自己辛勤工作的褒獎和安慰。房價雖已飆升到相當高的階段，但短期內有較大降幅的可能性亦不大。
雖沒能在最佳的時點購入，然盡早購買盡早享受，提升當前生活質量，也可通過物業增值抵沖通脹，這對“剛需一族”來講，是一舉兩得的好事。值得一提的是，按揭買房使得家庭現金流相對緊縮，還需對家庭消費等做好規劃，養成有節制消費的好習慣。此外，購房者需買足壽險，以保障意外情況下無后顧之憂。
給“剛需”再上一道保險
楊春光
結合龔女士家庭，我教大家一些基本的保險規劃方法。保險最基本的功用是補償作用，就是當被保險人因疾病或意外導致收入中斷的時候，通過給付保險金的方式對指定受益人給予經濟補償，保險規劃中經常提及的“保額”就是確定補償金額的決定因素。設定保額的主要依據是被保險人所承擔的“負債，也就是以前我經常講的對家庭的“責任”。
以龔女士家庭為例，根據理財師的建議，余女士家庭可以貸款200萬元購買價值350萬元的房產。這個200萬元的房貸就是家庭新增的負債，夫妻兩人的“責任”就是通過持續的工作收入來償還。
當然，除了房貸這種明顯的負債以外，子女教育費用也是一種“剛需”并因此產生負債，根據余女士家庭收入情況，子女教育費用可以規劃100萬元左右，這筆錢也是需要夫妻兩人通過未來的持續工作收入來儲備。所以，兩者相加，家庭目前總的負債在300萬元左右。
下一步就是盤點家庭的現有資產了，考慮到如此操作后家庭還有50萬元的資產和100元的非自住旁產，所以，這份負債實際可以減少150萬元左右。所以，目前夫妻兩人總的壽險保額應該達到150萬元，保額的配置根據夫妻兩人的收入比例來分配。
公積金提前還款政策范文5
一般打工者
小哲大學畢業后留在北京，在一家廣告公司打工，月收入3000元。像其它打工仔一樣，小哲北漂租房多年后也想在北京有個立足之所。2007年公司為她繳納了住房公積金，兩年后的今天小哲手上有了些存款，住房公積金內帳戶余額也有五位數，她琢磨著該貸款買套房子。
外地在京人群中很多都是這樣的一般打工者，他們在自己的工作崗位上辛勤勞作，薪水收入相對較低，基本上也沒有太多的積蓄，靠租房生活。而在北漂多年后，他們一般都會打算在京買房定居。
置業建議：收入較低的打工者買房首要考慮就是價格優惠，根據北京房價走勢相對較低的多分布于五環以外的遠郊區縣，在這些區域購房要靠近軌道交通。
貸款方案：手中資金不足的借款人，貸款時選用公積金比較合適。公積金貸款的性價比較高，從公積金貸款的優勢看，貸款額度高，最高上限額度80萬能夠滿足多數借款人的貸款需求；利率較低，在利率上行或者下行期間保持“低調”，目前五年以上3.87%；不受二套房貸的限制，無普通住宅與非普通住宅之分還款方式靈活等。再加上公積金擔保費降至3‰，費用方面也會相對節省很多，對于一般打工者是最省錢的首選貸款方式。
白骨精級別
Anna在北京某外企公司擔任總經理助理，人長的漂亮，聰明能干，并且憑借自己的本領在公司打開了局面，上下層都很得人心。隨著時間的推移，看著周遭的姐妹嫁人的嫁人，買房的買房。Anna也動了買房的心思，想擁有一個既有足夠的私密空間，休閑時間又能和姐妹們開Party歡聚的住所。
作為城市里的白領、骨干、精英一族，他們學歷較高、工作得心應手，收入頗豐，是公司、企業乃至社會不可或缺的成員，買房更多是為了享受個人私密空間。
置業建議：這部分人一般都會自駕車上班，但是考慮到自駕車可能會堵車的因素，可選擇離工作單位較近且交通相對良好的區域；不過，城區外的民宅顯然滿足不了他們的需求，因此可以將公司附近的中高檔公寓作為他們的選擇目標。
貸款方案：這部分人手中資金不會像一般打工者那樣拮據，可以將貸款額鎖定在60－80萬，月供4500－6000元/月范圍內的房屋。貸款方式可大膽采用“等額本金”，雖然這種還款方式對前期資金要求比較高，但隨著時間的推移利息會逐漸減少，后期也會越還越輕松，比較適合收入較高且穩定的白骨精級別使用。另外，考慮到他們以后很有可能再次置業，對于第一套住房使用商業貸款或公積金貸款皆可。而在購置第二套房產時，建議借款人使用公積金貸款，這樣不會被算做二套房，而且還能達到省息、低首付的目地。
高級管理者
魯先生高中畢業后出國留學，大學畢業在國外工作五年后回國發展。目前在一家上市IT公司任職技術部門的副總經理。魯先生年輕時，曾由父母在北京買過一套房，回國后他又先后在三環、四環購買了兩處房產。今年，魯先生打算在順義或者小湯山附近買幢別墅，將老家的父母接過來安渡晚年。
高級管理者在公司、企業中的角色很重要，掌管著一個公司、企業的權利，年薪可觀，買房注重品質和檔次。
置業建議：高檔住宅及獨棟、連排別墅較為適合這部分人，周邊會所齊全、商業配套完善、人文環境等等都需要考查，要與其身份相對應。
貸款方案：貸款買房的品質決定其價格的高低，對于這部分人來說，購買高檔住宅的價格肯定不菲，如遇到首付差一點的情況可以通過“押舊賣新”解決，即將其它房產抵押申請貸款做首付，新房的貸款再重新申請，通過融資解決貸款置業難題。
外地人在京貸款置業注意事項：
貸款買房需要什么樣的手續？
外地人在京貸款買房需要提供：本人暫住證、在京固定單位的收入證明、單位營業執照（加蓋公章的復印件）、每月銀行劃賬的流水證明、相應學歷證明、已婚的需要提供結婚證、未婚的提供單身證明。
可否申請購買政府保障性住房？
自從2004年北京市政府辦公廳轉發的北京市人事局《關于實施北京市工作居住證制度的若干意見》開始實行后,常年在北京工作的常住外地人口也有了自己的“綠卡”。據了解，持有北京“綠卡”，外地人除了可在子女入學入托時免收借讀管理費外，還可按相關規定購買政府的保障性住房，如經濟適用房等。以往只有北京人才能享受的政府優惠政策，同時也向外地人大開方便之“門”。由此可見，外地人士在京購房、貸款的政策條件逐漸在放寬，更加有利于解決這部分人群的現實居住問題。
不同人群貸款買房怎樣省錢？
外地在京人士貸款買房應將自身收入、置業目地、貸款年限、提前還款等因素考慮進來，將貸款買房時有可能遇到的風險減少到最低。
工作兩三年，收入不夠穩定的80后外地人士。收入不穩定的80后外地進京“打工族”，這部分人群如需貸款買房可以采取“等額本息”這種每月承擔相同貸款金額的方式進行貸款。一來方便借款人計算還款金額并預留出來；二來考慮到年輕人有提前還貸的能力，短時期內在三至五年之間，這種方式還是較為省錢的。
收入相對較高，有著良好的存款習慣，貸款年限需要較長時間的外地人士。隨著銀行房貸產品的不斷更新，在常住北京的外地籍人群中有一部分高學歷、高收入、高素質人群，他們大都有良好的儲蓄存款習慣，貸款買房的年限也相對較長。對于這部分人群，新生代房貸產品中的“氣球貸”可能較為適用于他們。“氣球貸”的優勢在于比如借款人實際貸款年限為20年，在其貸款的這段期間借款人可以按照短期借款年限如3年、5年的貸款利率進行還款，比較節省利息，但是一旦20年貸款到達后，借款人需要將剩余的貸款本金和利息一次性還給銀行，最終的還款壓力比較大，但是借款人在貸款期限內每期還款金額卻是相比較少的。
公積金提前還款政策范文6
公積金借款合同范文1委托人(甲方)：
受托人(乙方)：
甲方根據《住房公積金管理條例》及其他有關規定，委托乙方向________________(以下稱借款人)發放住房公積金貸款。乙方同意接受甲方的委托。甲、乙雙方遵照國家有關法律規定，經協商一致，訂立本合同。
第一條 甲方將人民幣資金(大寫)________委托乙方按住房公積金貸款程序向借款人發放和收回。
第二條 甲方委托乙方發放住房公積金貸款，應在乙方營業部門開立存款專戶，并于本合同生效后叁日內將人民幣資金(大寫)________一次存入專戶用于貸款發放。
第三條 住房公積金貸款的對象、金額、種類、用途、期限、利率、提款、還款方式，均由甲方在國家有關法律規定和政策允許的范圍內，根據具體情況在《住房公積金貸款通知單》中確定。
第四條 本合同生效后，在對借款人發放住房公積金貸款時，甲方向乙方提交《住房公積金貸款通知單》。乙方在收到甲方提交的《住房公積金貸款通知單》及所附資料后，應按《住房公積金貸款通知單》的要求發放住房公積金貸款。
第五條 乙方向借款人發放住房公積金貸款前，應和借款人簽訂《中央國家機關住房公積金貸款借款合同》，并應在《中央國家機關住房公積金貸款借款合同》生效后貳日內將壹份合同原件送甲方留存。
第六條 非乙方原因造成貸款損失的，乙方不承擔賠償責任。
第七條 對本合同項下的住房公積金貸款，甲方應要求借款人提供擔保。擔保方式、擔保人和抵押物(質物)由甲方審定，并具體在《住房公積金貸款通知單》中確定。
第八條 借款人如不按《中央國家機關住房公積金貸款借款合同》的約定使用和歸還借款本息，乙方可根據銀行有關規定對借款人進行必要制裁。
第九條 利息和手續費。住房公積金貸款利息由乙方向借款人收取，按月結息。乙方應在收取利息后當日將貸款利息劃入甲方賬戶。如遇國家調整利率，甲方應根據國家規定辦理利率調整手續。乙方發放住房公積金貸款所收取的手續費按甲乙雙方簽訂的協議支付。
第十條 乙方在每次收回貸款后當日將貸款如數劃入甲方賬戶。
第十一條 住房公積金貸款的展期，應憑甲方的書面通知才能辦理。
第十二條 本合同生效后，甲、乙任何一方不得擅自變更或解除。需變更本合同條款或解除本合同時，應經雙方協商一致，達成書面協議。
第十三條 違約責任
1.甲方未按本合同第二條的約定如期將約定的資金存入專戶，或超出專戶存款總額要求發放住房公積金貸款，或者違反第三條、第四條約定未向乙方提交有關資料，甲、乙雙方又未達成變更上述條款的協議的，乙方可拒絕發放住房公積金貸款，并可視情況要求甲方支付貸款總額5%的違約金。
2.乙方未按本合同和《住房公積金貸款通知單》中確定的貸款對象發放住房公積金貸款，甲方可要求乙方支付貸款總額5%的違約金，造成貸款損失的，乙方還應承擔賠償責任。
3.乙方違反本合同第十一條約定，擅自為借款人辦理貸款展期，應向甲方支付展期貸款余額5%的違約金。甲方并可要求乙方限期收回展期住房公積金貸款。違約責任明確后，違約方應主動支付違約金。
第十四條 本合同未盡事宜及與《北京住房公積金貸款辦法》和甲乙雙方簽訂的《住房公積金業務手續費及獎勵資金支付協議》有不一致之處，以《北京住房公積金貸款辦法》和《住房公積金業務手續費及獎勵資金支付協議》為準執行，并按《中央國家機關住房公積金貸款操作規程》的規定辦理相關手續。
第十五條 爭議的解決方式
甲、乙雙方在履行本合同中發生的爭議，由雙方協商或通過調解解決。協商或者調解不成，可向合同簽訂地人民法院起訴，或者向合同簽訂地的合同仲裁機構申請仲裁。
第十六條 本合同未盡事項，按國家有關法律、法規和金融規章的規定執行。
第十七條 本合同自甲、乙雙方法定代表人或有權簽字人簽字并加蓋單位公章之日起生效，至甲方住房公積金貸款全部收回后失效。
第十八條 《住房公積金貸款通知單》和乙方要求甲方提供的其他資料，均為本合同的組成部分。
第十九條 本合同一式兩份，甲，乙雙方各執一份。
甲方(簽字)
乙方(簽字)
丙方(簽字)
簽約日期：_______年_____月_____日
公積金借款合同范文2借款人即抵押人(以下簡稱甲方)：
貸款人即抵押權人(以下簡稱乙方)：
保證人即售房單位(以下簡稱丙方)：
甲方因購買或建造或翻建或大修自有自住住房，根據XX市公積金管理中心和《職工住房抵押貸款辦法》規定，向乙方申請借款，愿意以所購買或建修的住房作為抵押。乙方經審查同意發放貸款。在抵押住房的房地產權證交乙方收押之前，丙方愿意為甲方提供保證。為明確各自的權利和義務，甲，乙，丙三方遵照有關法律規定，經協商一致，訂立本合同，共同遵守執行。
第一條 借款金額
甲方向乙方借款人民幣(大寫)_________________________元。
第二條 借款用途
甲方借款用于購買，建造，翻建，大修座落于_____區(縣)____街道(鎮)_____路(村)_____弄_____號_____室的住房。
第三條 借款期限
借款合同期限從_____年____月____日至____年____月___日止。
第四條 貸款利率
貸款利率按簽訂本合同時公布的利率確定年利率為___%(月利率___%)。在借款期限內利率變更，按中國人民銀行規定辦理。
第五條 存入自籌資金
甲方應在本合同簽訂后，在乙方開立活期儲蓄存款戶(儲蓄卡帳戶)，將自酬資金存入備用。如需動用甲方本人，同戶成員，非同戶配偶和非同戶血親公積金抵充自酬資金的，需提供當事人書面同意的證明，交乙方辦理劃款手續。甲方已將自籌資金支付給售房單位作首期房貸并有收據的可免存。
第六條 貸款撥付
向售房單位購買住房或通過房地產交易市場購買私房的甲方在此不可撤銷地授權乙方，在辦理住房抵押登記獲得認同(乙方確定)之日起的五個營業日內將貸款金額連同存入的自籌資金全數以甲方購房款的名義轉入售房單位或房地產交易市場在銀行開立的帳戶。
甲方建造，翻建，大修自住住房的，在本合同生效后自籌資金用完或將要用完時，有乙方主動將貸款資金劃入甲方在乙方開立的活期儲蓄存款戶儲蓄卡帳戶)按工程進度支用。
第七條 貸款償還
貸款本金和利息，采用按月等額還款方式。
貸款從發放的次月起按月還本付息。根據等額還款的計算公式計算每月等額還貸款本息，去零進元確定每月還本息額，最后一次本息接清。
(1)第一期(合同簽訂時)每月還本息額為：人民幣(大寫)_____萬_____仟_____百_____拾_____元整。
(2)第二期至以后各期每月還本息額根據當年銀行公布的個人住房公積金貸款利率計算，以乙方書面通知為準，同時變動分期每月還本息額。
甲方需動同本人，同戶成員，非同住配偶和直系血親公積金用于償還貸款本息的，可在每年的__________月份辦理一次，手續與本合同第五條公積金抵充自籌資金相同。
儲蓄卡，信用卡還款
甲方必須辦理中國建設銀行儲蓄卡，信用卡，委托乙方以自動轉帳方式還本付息的足額款項，存入儲蓄卡帳戶或信用卡帳戶，保證乙方能夠實施轉帳還款。
當因甲方原因造成用卡還款失敗時，甲方必須持現金到原貸款經辦行還款。
甲方提前將未到期貸款本金全部還清，乙方不計收提前還款手費，也不退回按原合同利率收取的貸款利息。
第八條 貸款擔保
本合同項下甲方購買的住房由丙方提供階段性保證。在未將房地產權證交乙方收押前，如發生借款人違約連續三個月拖欠貸款本息，罰息及相關費用，丙方須在接到乙方發出《履行保證責任通知書》后的十日內負責代為清償。保證期限從貸款發生之日起，至乙方取得房地產權證收押之日為止。
保證期間，借款合同的甲，乙方協議變更借款合同內容，應事先征得丙方的書面同意。
本合同項下甲方購買，建造，翻建，大修的住房作為借款的抵押擔保，由甲，乙方另行簽訂《住房抵押合同》。甲方購買期房的，應將購房預售合同交乙方保管。
第九條 合同公證
甲，乙，丙三方自本合同簽訂之日起的十日內，向公證機關辦理本合同和甲，乙方簽訂的住房抵押合同公證。
第十條 合同的變更和解除
本合同生效后，任何一方不得擅自變更和解除本合同。
甲方如將本合同項下的權利，義務轉讓給第三方，應符合有關規定，并應事先經一方書面同意(如在保證期間應征得丙方同意)，其轉讓行為在受讓方和乙方重新簽訂借款合同后生效。
第十一條 甲，乙雙方的權利和義務
甲方有權要求乙方按合同約定發放貸款; 甲方應在合同約定的期限內向乙方歸還全部貸款本息; 甲方必須按約定用途使用乙方貸款，未經乙方書面同意，甲方不得將乙方貸款挪作他用。 乙方應按合同規定期限及時發放貸款。 第十二條 違約責任
甲方在執行本合同期間，未按月償還貸款本息為逾期貸款，乙方按規定對其欠款每____天計收萬分之_____的罰息;并由甲方在活期儲蓄或儲蓄卡帳戶內存入一個月的貸款數，保證按時歸還乙方貸款。
甲方如連續六個月未償還貸款本息和相關費用，或被發現申請貸款時提供資料不實以及未經已防書面同意擅自將抵押住房出租，出售，交換，贈與等方式處分抵押住房的，乙方有權提前收回貸款本息，直至處分抵押住房，如不足以償還欠款的沒有繼續向甲方追償欠款的權利。
甲方未將乙方貸款按合同約定使用而挪作他用，對挪用部分按規定每天計收萬分之十二的罰金。
第十三條 本合同爭議解決方式
在履行本合同過程中發生爭議時，可以通過協商解決，協商不成，可以向乙方所在的人民法院起訴。在協商或訴訟期間，本合同不涉及爭議部分的條款，仍須履行。
第十四條 本合同自甲，乙，丙三方簽訂后生效，丙方保證責任至甲方所購商品房的《房地產權證》和《房地產其他權證證明》交乙方執管后終止。甲，乙雙方承擔責任至合同項下貸款本息和相關費用全部清償完畢后終止。
第十六條 本合同正本一式五份，甲，乙，丙各執一份，公證機關，房地產登記機構個執一份，副本按需確定，其中：送城市公積金管理中心一份。
甲方：(私章) 乙方：(私章)
(簽字) 法定代表人(簽章) _____年_____月_____日 _____年_____月_____日
丙方：(公章) 法定代表人(簽章)
(或其授權人)
_____年_____月_____日
公積金借款合同范文3借款人即抵押人(以下簡稱甲方)：
貸款人即抵押權人(以下簡稱乙方)：
(以下簡稱丙方)：
甲方因建造或翻建或大修自有自住住房，根據西安市公積金管理中心規定，向乙方申請借款，愿意以所建修的住房作為抵押。乙方經審查同意發放貸款。在抵押住房的房地產權證交乙方收押之前，丙方愿意為甲方提供保證。為明確各自的權利和義務，甲，乙，丙三方遵照有關法律規定，經協商一致，訂立本合同，共同遵守執行。
第一條 借款金額
甲方向乙方借款人民幣(大寫) 元。
第二條 借款用途
甲方借款用于建造，翻建，大修座落于 區(縣) 街道(鎮)路(村) 弄 號 室的住房。
第三條 借款期限
借款合同期限從 年 月 日至 年 月 日止。
第四條 貸款利率
貸款利率按簽訂本合同時公布的利率確定年利率為 %(月利率 %)。實際發放貸款時，遇中國人民銀行調整利率，執行中國人民銀行規定的利率，不再書面通知甲方。
第五條 存入自籌資金
甲方應在本合同簽訂后，在乙方開立活期儲蓄存款戶(儲蓄卡帳戶)，將自酬資金存入備用。如需動用甲方本人，同戶成員，非同戶配偶和非同戶血親公積金抵充自酬資金的，需提供當事人書面同意的證明，交乙方辦理劃款手續。甲方已將自籌資金支付給售房單位作首期房貸并有收據的可免存。
第六條 資金劃撥賬戶
甲方委托乙方將貸款資金劃入下列賬號：
收款人名稱：
收款人賬號：
開戶銀行：
第七條 還款方式及還款金額
1、 甲方選擇
2、 在當前的利率水平下，甲方選擇按月等額本息還款法的，當年每月償還貸款本息的金額為人民幣 元(大寫);選擇按月等額本金還款法的，當年每月歸還貸款金額的數額為人民幣 元(大寫)。
第八條 貸款擔保
保證期間，借款合同的甲，乙方協議變更借款合同內容，應事先征得丙方的書面同意。
本合同項下甲方建造，翻建，大修的住房作為借款的抵押擔保，由甲，乙方另行簽訂《住房抵押合同》。
第九條 合同公證
甲，乙，丙三方自本合同簽訂之日起的十日內，向公證機關辦理本合同和甲，乙方簽訂的住房抵押合同公證。
第十條 合同的變更和解除
本合同生效后，任何一方不得擅自變更和解除本合同。
甲方如將本合同項下的權利，義務轉讓給第三方，應符合有關規定，并應事先經一方書面同意(如在保證期間應征得丙方同意)，其轉讓行為在受讓方和乙方重新簽訂借款合同后生效。 第十一條 甲，乙雙方的權利和義務
甲方有權要求乙方按合同約定發放貸款;
甲方應在合同約定的期限內向乙方歸還全部貸款本息;
甲方必須按約定用途使用乙方貸款，未經乙方書面同意，甲方不得將乙方貸款挪作他用。 乙方應按合同規定期限及時發放貸款。
第十二條 違約責任
甲方在執行本合同期間，未按月償還貸款本息為逾期貸款，乙方按規定對其欠款每 天計收萬分之 的罰息;并由甲方在活期儲蓄或儲蓄卡帳戶內存入一個月的貸款數，保證按時歸還乙方貸款。
第十三條 本合同爭議解決方式
在履行本合同過程中發生爭議時，可以通過協商解決，協商不成，可以向乙方所在的人民法院起訴。在協商或訴訟期間，本合同不涉及爭議部分的條款，仍須履行。
第十四條 本合同自甲，乙，丙三方簽訂后生效，甲，乙，丙三方承擔責任至合同項下貸款本息和相關費用全部清償完畢后終止。
第十五條 本合同正本一式五份，甲，乙，丙各執一份，公證機關，房地產登記機構各執一份，副本按需確定，其中：西安市公積金管理中心一份。
第十六條 補充條款
甲方(簽字、蓋章)： 乙方(公章、法人章)：
年 月 日 年 月 日
