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公租房管理條例范文1
國務院批轉交通部等《重大節假日免收小型客車通行費實施方案》8月2日對社會公布。今后，春節、清明節、勞動節、國慶節等4個國家法定節假日，以及當年國務院辦公廳文件確定的上述法定節假日連休日，免收7座及以下小型客車通行費。根據該《方案》，免費時段從節假日第一天00∶00開始，節假日最后一天24∶00結束。普通公路以車輛通過收費站收費車道的時間為準，高速公路以車輛駛離出口收費車道的時間為準。免費通行的車輛為7座以下（含7座）載客車輛，包括允許在普通收費公路行駛的摩托車。免費通行的收費公路范圍為符合《中華人民共和國公路法》和《收費公路管理條例》規定，經依法批準設置的收費公路（含收費橋梁和隧道）。但是，各地機場高速公路是否實行免費通行，由各?。▍^、市）人民政府決定。
《關于加強見義勇為人員權益保護的意見》實施
國務院辦公廳日前轉發了民政部、教育部、公安部、財政部、人力資源社會保障部、住房城鄉建設部、衛生部《關于加強見義勇為人員權益保護的意見》，對切實解決見義勇為人員及其家庭實際困難、進一步做好見義勇為人員權益保護工作提出明確要求。《意見》明確提出各地區、各部門要堅持政府主導、社會廣泛參與，立足于解決實際困難、保障合法權益，積極完善見義勇為人員權益保護的政策措施，包括保障低收入見義勇為人員及其家庭的基本生活、提高見義勇為負傷人員醫療保障水平、扶持就業困難的見義勇為人員就業、加大對適齡的見義勇為人員或其子女受教育的保障力度、解決見義勇為人員家庭住房困難等?！兑庖姟吠瑫r提出，要認真落實見義勇為傷亡人員撫恤補助政策，對見義勇為死亡人員，凡符合烈士評定條件的，依法評定為烈士，其家屬按照《烈士褒揚條例》享受相關待遇。不符合烈士評定條件，屬于因公犧牲情形的，按照《軍人撫恤優待條例》有關規定予以撫恤；屬于視同工傷情形的，享受一次性工亡補助金以及相當于本人40個月工資的遺屬特別補助金。針對見義勇為人員在非戶籍地實施見義勇為行為的保護問題，《意見》明確，事發地政府要積極與見義勇為人員的戶籍所在地政府進行溝通協商，共同做好見義勇為人員權益保護工作。
《關于貫徹實施〈機關事務管理條例〉的通知》執行
為做好《機關事務管理條例》的貫徹實施工作，國管局近日聯合國務院法制辦下發《關于貫徹實施〈機關事務管理條例〉的通知》。要求政府各部門要根據實際，按照精簡統一效能的原則，集中管理機關事務，嚴格執行相關制度和標準。《通知》要求，制定配套制度標準。縣級以上人民政府機關事務主管部門和法制部門要會同本級政府發展改革、財政等部門，按照《條例》的規定，結合本級政府機關事務管理實際，制定機關運行經費、資產和服務管理的配套制度，細化有關定額和標準，增強可操作性。省級人民政府機關事務主管部門和法制部門要會同有關部門，結合本地實際，研究擬訂地方政府機關事務管理規章，促進本行政區域內機關事務工作的協調發展。要及時將有關機關事務管理的地方政府規章和重要制度標準抄送國務院機關事務管理局?！锻ㄖ分赋?，推進機關事務統一集中管理?？h級以上人民政府機關事務主管部門要按照本級政府的要求，根據《條例》的規定，積極推進機關事務工作統一管理，建立健全統一的制度和標準，統籌配置資源。政府各部門要根據實際，按照精簡統一效能的原則，集中管理機關事務，嚴格執行相關制度和標準。上級政府機關事務主管部門要采取調查研究、經驗交流、監督檢查等多種方式，加強對下級政府機關事務工作的指導?！锻ㄖ芬?，深化機關服務工作社會化改革。國家發展和改革委員會、國務院機關事務管理局等有關部門，正在研究擬訂中央國家機關公務用車制度改革和機關后勤服務社會化改革實施方案?？h級以上地方人民政府機關事務主管部門要按照本級政府的安排和部署，根據《條例》的規定，結合本地實際，會同或者配合有關部門研究制定機關服務工作社會化改革方案和具體管理制度，扎實推進機關后勤服務、公務用車和公務接待服務等工作的社會化改革，降低服務成本，保障機關高效運轉。
公安部強調使用假證將載入誠信記錄
今年以來，全國公安機關開展集中打擊制販假證件、假公文、假印章行動。據了解，公安機關將會同相關部門建立制販、使用假證人員“黑名單”，并載入個人誠信記錄。公安部表示，假證件、假印章、假公文泛濫，嚴重影響社會誠信建設，給國家經濟、社會正常運行帶來重大隱患。目前，制販假證違法犯罪活動已經形成了一個由專人接單、專人制假、專人送貨、相互間單線聯系的有組織犯罪網絡。公安部有關負責人表示，公安機關將繼續保持主動進攻態勢，深入排查線索，督辦重點案件，整治重點區域，加大追逃力度。進一步強化源頭治理，會同相關部門建立制販、使用假證人員“黑名單”制度，及時將買假用假者信息通報勞動人事、教育、銀行等部門及所在單位，載入誠信記錄，提高買假用假者的違法成本；推動相關部門完善證件認證制度，嚴密證件防偽措施。公安機關還將落實舉報獎勵機制，歡迎廣大群眾踴躍舉報。
公租房管理條例范文2
鄭州市居住證管理暫行辦法完整版第一章總則
第一條 為加強流動人口服務管理工作,保障流動人口合法權益,完善鄭州市居住證制度,提高行政管理和公共服務效率,依據《中華人民共和國戶口登記條例》、《河南省暫住人口管理條例》、《鄭州市市區暫住人口登記辦法》等法律、法規、規章規定,制定本辦法。
第二條 鄭州市居住證是流動人口在本市居住,依照規定享受政府提供公共服務的有效證件。鄭州市居住證采用IC卡形式,適應政府社會管理的信息化發展方向和科學統籌公共服務的需要,方便持卡人從事社會經濟活動。
第三條 實行流動人口暫住登記和居住證申領制度。外國人、無國籍人和香港澳門特別行政區居民、臺灣地區居民在鄭居住的,不適用本辦法。
第四條 公安機關是流動人口暫住登記和居住證管理的主管部門,負責流動人口暫住登記和居住證的統一制作、發放。
第五條 流動人口暫住登記信息的采集、存儲、交換、共享和居住證的申領、發放等相關管理服務活動,依托鄭州市流動人口信息平臺進行。居住證技術應用應當符合國家、省、市有關主管部門或行業頒布的技術標準。第六條 人社、計生、教育、衛生、房管、民政等流動人口服務管理工作相關部門,應當配合公安機關做好流動人口暫住登記和居住證管理工作,實行居住證一證通,向流動人口信息平臺提供有關業務信息數據,推動居住證在本部門服務管理中的應用,法律法規另有規定的除外。
第二章 功能應用
第七條 鄭州市居住證具有信息存儲、身份識別、電子憑證、信息查詢、電子支付、現金存取等基本功能。
第八條 居住證卡載信息包括視讀信息和機讀信息。視讀信息包括持卡人姓名、性別、民族、個人照片、戶籍所在地、現居住地、有效期限等基礎信息和二維碼;機讀信息包括持卡人基礎信息(公民身份證號碼、常住戶口所在地住址、現居住地住址、服務處所、居住證編號、簽發機關、簽發日期等)和持卡人在居住證各應用領域中的相關業務信息。
第九條 居住證主要應用于教育、民政、計生、房管、公安等政府公共管理服務和社會事業領域。
第三章 申領與發放
第十條 擬在鄭州市居住3日以上30日以內的流動人口,應當在到達居住地3日內到居住地公安派出所或居(村)民委員會申報暫住登記。擬在鄭州市居住30日以上、年滿16周歲以上的流動人口,應當在到達居住地7日內到居住地公安派出所或居(村)民委員會申報暫住登記,申領居住證;未滿16周歲的可以自愿申領;符合救助條件的城市生活無著的流浪乞討人員可以不申領居住證。
第十一條 申報暫住登記,按照下列規定辦理。
(一)單位招用流動人員并提供住宿的,由用人單位申報辦理;
(二)個體工商戶招用流動人員并提供住宿的,由雇主申報辦理;
(三)租賃房屋居住的流動人員,由房屋出租人辦理;(四)其他流動人員,由本人申報辦理。
第十二條 申領居住證應提交以下證明材料:
(一)申領人居民身份證或其他合法有效身份證件;
(二)近期免冠1寸照片2張;
(三)居住地址、就業等證明材料。居住地址證明包括房屋租賃合同、房屋所有權證、購房合同或者房屋出租人、用工單位出具的住宿證明等;就業證明包括工商營業執照、勞動合同或者用人單位出具的勞動關系證明等。
第十三條 持證人在居住地連續居住的,應當在居住滿一年之日前三十日內,到居住地公安派出所辦理簽注手續。
第十四條 居住證持有人現居住地址、服務處所等登記事項發生變更的,應當自變更之日起7日內,到現居住地公安派出所辦理變更登記。
第十五條 首次申領居住證的,免收證件工本費。丟失補領、損壞換領居住證的,持卡人應當繳納證件工本費。
第十六條 居住證遺失、損毀的,應先到銀行辦理掛失手續,憑銀行掛失證明到居住地公安派出所補辦。無法及時辦理正式掛失手續的,可以通過銀行客服電話等渠道辦理口頭掛失手續。
第十七條 居住證掛失生效之前所發生的個人損失以及因持證人未按規定辦理掛失手續而造成的個人損失,由持證人自行承擔。
第十八條 任何單位和個人不得盜用他人居住證牟取非法利益,或惡意攻擊、破壞居住證應用。造成后果的,公安機關依法追究責任。
第十九條 持證人換領或補領居住證期間,居住證相關應用部門應當保障其辦理相關事務的權利。具體辦法由相關應用部門另行制定。持證人使用IC卡居住證開通金融服務功能,遵循自愿的原則。在使用中涉及的相關金融服務費,按照人民銀行、銀行業監督管理委員會制定的相關政策辦法執行。
第四章 使用與管理
第二十條 居住證實行一證多用,居住證服務管理部門要逐步完善、拓寬居住證的應用功能。
第二十一條 流動人口憑居住證可以在鄭州市享有如下權益和公共服務:
(一)按照規定享受職業技能培訓和公共就業服務;
(二)育齡夫妻依法享受國家規定的計劃生育基本項目的免費服務;
(三)傳染病防治和婦女兒童保健服務;
(四)參加居住地專業技術職務的任職資格評定或者考試、職業(執業)資格考試、職業(執業)資格登記;
(五)在居住地辦理機動車注冊手續,并可按照規定參加駕駛培訓、申領機動車駕駛證;
(六)其子女可以享受與進城務工人員隨遷子女相關的入學政策;
(七)滿足規定時限可以購買限購商品房、居住一年以上且符合保障條件的可以申請公共租賃住房;
(八)符合條件的,可在鄭辦理出入境相關業務;(九)經市政府確定可享有的其他權益和公共服務。
第二十二條 公安機關和其它流動人口服務管理職能部門執行公務,查驗居住證時,被查驗的單位或者個人應當予以配合。任何單位和個人不得擅自扣押居住證。其他行政管理部門在依法履行職責,或者為居住證持有人提供服務時,可以查驗居住證,有關單位和人員應當予以配合。
第二十三條 任何單位和個人不得買賣、偽造、變造、騙領或者使用偽造、變造的居住證。
第二十四條 市政府負責制定和完善信息交換機制,建立鄭州市流動人口平臺管理應用系統,實現各職能部門之間的信息交換和共享。公安、人社、計生、教育、衛生、房管、民政等相關職能部門在履行職責時應當負責流動人口信息的采集、管理、維護、更新和使用,保證信息的全面、準確、及時。
第二十五條 在出租房屋居住的流動人口終止居住的,房屋出租人應當在7個工作日內向居住地公安派出所報告。在企事業單位、個體工商戶提供的住宿地終止居住的,用人單位和雇主應當在7個工作日內向居住地公安派出所報告。持證人離開居住地的,應當及時到原發證機關申請辦理注銷手續。應當注銷而未注銷的居住證,由公安機關核查注銷。
第二十六條 物業服務單位應當配合有關部門采集服務區域內房屋出租和流動人口居住情況信息,并將信息自采集之日起30日內報送居住地公安派出所。
第二十七條 持證人發現本人的信息不真實、不準確的,可以提供證明材料向公安機關申請變更、更正。
第二十八條 公安機關和相關職能部門應當真實、完整、準確地采集、核實居住證申領人員的信息。
第二十九條 任何單位或者個人對居住證信息采集、管理、使用過程中所獲悉的信息應當予以保密,不得擅自泄漏,不得進行買賣,不得用于法定職責或者使用授權以外的用途。
第五章 法律責任
第三十條 違反本辦法規定和不按規定申報登記的,根據《中華人民共和國治安管理處罰法》和相關法律法規進行處罰。
第三十一條 國家機關及其工作人員,在居住證服務和管理工作中濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊的,由其所在單位或者上級主管部門給予行政處分;構成犯罪的,依法追究刑事責任。
第六章 附則
第三十二條 本辦法自20xx年11月1日起施行。
第三十三條 本辦法所稱基礎信息是指流動人口的姓名、性別、民族、出生日期、公民身份證號碼、常住戶口所在地住址、婚姻狀況、服務處所、居住事由、聯系方式等。
鄭州居住證辦理流程鄭州哪些人應該辦理居住證?
在鄭州市登記暫住信息并居住滿半年,符合有合法穩定就業、合法穩定住所、連續就讀條件之一的流動人口，可以申領居住證。
如何辦理鄭州居住證?
1、居住在出租房屋的流動人口：
租住房屋符合房管部門辦理租賃登記備案條件的，須持有申領人居民身份證、申領人照片、房管部門辦理的租賃登記備案手續和租賃合同進行申請辦理。租住房屋不符合房管部門辦理租賃登記備案條件的，須持有申領人居民身份證、申領人照片和租賃合同進行申請辦理。
2、居住在就業單位內部宿舍的流動人口：
須持有申領人居民身份證、申領人照片和就業單位提供的居住證明進行申請辦理。
3、居住在學校宿舍的流動人口：
須持有申領人居民身份證、申領人照片、學校的學籍和就讀證明進行申請辦理。
鄭州居住證有什么用?
1、可在居住地辦理機動車注冊手續，申領駕照。也就是說以后非鄭州戶口的鄭州常住人口不必在花高價去辦理駕照。
2、子女享受進城務工人員隨遷子女相關入學政策。這一政策無疑是一個利好的消息。
3、符合規定可買限購商品房、申請公租房。公租房可是一個香餑餑，買限購商品房、申請公租房對于外來人口來說是一項很大的實惠。
4、育齡夫妻可享受計生基本項目免費服務，又是一項利民政策。
5、鄭州居住證新增金融功能，新居住證的卡背面有銀行標志、磁條、卡號等，具有現金存取、轉賬結算、消費理財等所有金融服務功能。以后交水電費、燃氣費、社保等都可以使用居住證。
6、鄭州居住證有紙質變IC卡，警方用警務通掃描一下二維碼當場便可查詢到持卡人的所有身份信息和住所信息。
公租房管理條例范文3
為貫徹北京市人民政府京政發〔1988〕2號文件精神，正確執行《北京市工商企業用房租金標準》，現將《關于調整工商企業用房租金標準的若干補充規定》發給你們，請遵照執行。
附：關于調整工商企業用房租金標準的若干補充規定
關于調整工商企業用房租金標準的若干補充規定
為貫徹市人民政府京政發〔1988〕2號文件精神，正確執行《北京市工商企業用房租金標準》，特對有關問題做如下補充規定：
一、調整租金的范圍
1.凡承租公房用于生產、營業的單位及個人（外資企業、中外合資企業及琉璃廠文化街商業用房除外），不論哪種所有制性質，均應按新定標準交納租金。
2.根據上述規定，“三產”用房、租賃承包企業用房、個體連家鋪面房和原系非工商用房現已改作生產、營業使用的房屋，均按新標準核定租金。
3.具有營業性質的文化事業用房（如文化館、俱樂部、影院等），在1984年已按行政機關、事業單位用房租金標準核定租金的，現暫仍按行政機關、事業單位用房租金標準執行；過去一直按工企租金標準（58標準）繳租的，這次也按行政機關、事業單位用房租金標準核定租金。
二、外資企業、中外合資企業用房，自1988年1月1日起，一律參照京政發〔1988〕2號文件中“實施辦法”第五條規定的“議定租金”的原則執行。
三、下列用房仍按其原租金標準執行
1.原系公益事業用房，現未改變使用性質的，仍執行原標準（58標準）不變。公益福利事業單位包括：為社會服務的托兒所、幼兒園、紅醫站、圖書館、校外活動站、存車處和其他對社會免費開放的公益事業單位。
2.琉璃廠文化街商業用房仍按市政府（1985）廳秘字第32號文件規定的租金標準執行。
四、有關按房屋建筑現狀核定租金問題
1.承租方在租用房管部門直管公房的院內，用市財政撥款自行增建、擴建、翻建的房屋，一律由房管部門接管，按現狀核定租金并不予補償。
2.承租方自籌資金增建、擴建、翻建的房屋，按以下原則處理：（1）新增建部分與直管公房相連的，產權歸房管部門所有，一律按新標準訂租。增建部分的投資，經承租方與房管部門協商，可根據實際情況，以折抵租金辦法解決。（2）由承租方翻建后增加了面積的房屋，統一按現狀以新標準核定租金。核定后的原面積租金
房屋現狀核定的月租總額
（原面積租金＝——————————－×原建筑面積）
房屋現狀總建筑面積
應及時收繳，其增加部分面積的租金，待與其投資相折抵后，再行收繳。
五、有關租金計算的方法和口徑：
1.單位租金＝租金基數±調劑因素
標準租金＝單位租金×建筑面積
月租金＝標準租金×（1＋地段等級差價率）
2.棚子、罩棚按《北京市工商企業用房租金標準》中“其他房屋”計租，游廊、垂花門，鍋爐房的煙筒不計租。
鍋爐房的計租：調劑因素，只計算其附屬用房有暖氣設備（鍋爐房不減為無暖氣設備）。
3.磚木結構平房中的石板瓦、石棉瓦、鉛鐵瓦的屋面，按二等計租；油氈頂的屋面，按三等計租；兩種以上屋面的，按較多的一種計算；數量相等的，以較好的條件計算。
4.有關建筑面積計算的具體規定參照國家經委基建辦公室1982年印發的《建筑面積計算規則》執行。
5.糾正計租誤差按北京市房管局（80）市房管字第111號文件第一部分的原則執行，對每戶租金誤差不超過3％的，不再變更。
六、有關地段等級的劃分問題
1.地段等級差價說明中所確定的一、二、三級地段內的房屋，一律嚴格按地段差價率計收租金。
2.近郊區的三級地段劃分，由各區房管局、物價部門劃定后，報區政府批準執行。并報市房管局、市物價局備案。
3.一、二、三級地段以外的房屋，一律按標準租金執行（另有政策規定的除外）。
七、有關減收租金問題：
1.減收對象一般指租用房屋建筑面積在50平方米以下且稅務部門減收其稅金的“五小單位”（小理發店、小百貨店、小副食店、小修理店、小飲食店），但不含個體或租賃承包的店、廠。其他情況需專題請示，并附報財稅部門的決算表。
2.審批權限：新訂月租金（減收前）在500元以下者，由區、縣房管局審批減收。月租金在500元以上者（含500元），報市房管局審批減收。
八、有關工商業用房租賃合同問題：
1.合同簽訂后，經雙方同意，可到有關公證部門進行公證。
2.在合同執行過程中，如乙方拖欠房租，甲方可依照合同規定，向乙方收繳違約金。并將寫明違約金數額的收繳憑證送達乙方單位，由乙方直接將違約金交到銀行。
3.合同中的未盡事宜，可另附協議及說明。
九、物價部門與房管部門職責分工：
1.市、區（縣）物價局對出租和承租房屋的甲、乙雙方執行國家物價政策、規定的情況，均要進行監督管理，凡違反政府有關規定的，由物價部門查處。
2.凡需根據實施辦法的規定，另行議定租金標準的，一律由市房管局、物價局審批。
公租房管理條例范文4
一、學習收獲
通過深入學習、調研和解放思想大討論，大家提高了認識，解放了思想，拓展了思路。充分認識到，在全黨開展深入學習實踐科學發展觀活動，是用中國化最新成果武裝全黨的重大舉措，是推動經濟社會又好又快發展的迫切需要，是提高黨的執政能力、保持發展黨的先進性的必然要求，對促進我區優化發展戰略的實施，推動我局房管事業發展具有重大的現實指導意義。大家立足房管工作實際，緊扣科學發展主題，認真分析了當前全球經濟動蕩的大環境下帶來的影響，認真尋找工作中面臨的機遇和挑戰，明確了2009年的工作思路。
通過深入學習實踐科學發展觀的活動，我們在房管部門如何貫徹落實科學發展觀問題上形成了以下共識：
一是堅持房管部門的工作宗旨，必須始終關注民生、回報社會。要在為民辦實事上，舍得投入，善于投入，加大投入。除完成市房管局下達的老新村整治、平改坡、屋頂水箱改造、房屋特修等項目外，還自籌資金進行了靖海副食品市場改造、上馬墩、慶豐里、田基浜、置煤浜小區二次供水改造以及局辦公用房的建設。大量的資金投入，收到明顯的社會效應，博得了廣大住戶的好評。
二是改進房管部門的工作作風，必須始終善于創新，挖掘潛力。我們深深感到，房管部門工作，只有富有創新精神，不斷拓寬業務，才能有所作為；只有充分發揮自身優勢，挖掘自身潛力，才能有所成就。近年來我局成功地實行了直管公房委托管理、推行了老新村業主自治管理、物業服務行業大黨建等工作，正說明了這一點。
三是突出房管部門的工作重點，必須始終抓住機遇，自找壓力。城市建設和管理發展迅速，形勢喜人，但更加逼人。對我們來講，低洼地區危舊房改造、經濟適用房建設、老新村綜合整治、小區管理、環境保護、居民吃水安全問題等新課題，既是挑戰，也是機遇，既是壓力，更是動力。我們要不失時機，抓住機遇，自找壓力，挖掘潛力，學會借力。積極、主動地參與到大城建和大管理之中，既以我們的工作成果造福一方居民，又發展壯大自身實力。
二、工作回顧
黨的十六大以來，我們緊緊圍繞科學發展主題，房產管理事業取得明顯進展。
一是妥善處理改制后遺問題，改革成果進一步鞏固。我局下屬經營性事業單位體制改革基本結束后，體制發生深刻變化，新舊體制交替、磨合、銜接、過渡，面臨種種新情況、新問題、新要求，從房管中心競爭進編，到改制企業扶持運作；從分流人員接待，到大量遺留問題亟待處理，各項工作可以說是千頭萬緒，百廢待興。面對艱巨復雜的改制后續任務，我們堅定信心，在區委、區政府和市房管局的堅強領導下，克服重重困難，使房產管理新的體系在改革實踐中嶄露頭角。從簽訂委托管理合同著手，建立了新的公房管理關系；從成立區房產管理中心著手，構建了新的房產行政管理體制；從妥善處理轉制債權債務糾紛著手，防止了公有資產流失，使全局經濟逐步走出困境；從妥善處理集體上訪問題著手，維護了穩定大局，避免了改制后遺癥，鞏固擴大了改制成果。
二是堅持不懈強化房產管理，管理效能進一步凸現。主要體現在行政服務更加高效、業務管理更加規范、修繕服務更加及時三個方面。廉租房、經濟適用房資格審核、出租房登記備案、經租房私改遺留問題復查、裝修房違章查處、危舊房監控搶修等行政管理進一步加強，特別是今年4月份啟動了住房保障工作，惠及民生。直管公房征租、出售、拆遷、變更等業務管理進一步規范，特別是2006年至2008年先后開展了全區住宅及住宅電梯基本情況調查，為城市建設管理決策提供了第一手資料。直管公房日常報修服務、房管110聯動服務、543社會承諾服務、“兩會”建議提案辦理、投訴受理等修繕服務工作進一步改進，集中解決了一批影響住戶日常生活的老大難問題，特別是2007年水危機突擊放空水箱、2008年抗雪減災等斗爭取得勝利，應急處置能力得到加強。
三是集中精力推進物業管理，環境效益進一步提升。在推行老新村業主自治管理、啟動拆遷安置房管理、規范商品房小區物業管理三個方面取得重大突破。老新村業主自治管理正在全面鋪開。按照“總體規劃、分步實施、三年完成”的部署，2007-2008年累計實施業主自治管理的小區共計36個、建筑面積158.3萬平方米、占總數的77.1％，困擾多年的老新村管理難題逐步得到破解。拆遷安置房管理實現全面覆蓋。全區70余萬平方米拆遷安置房小區通過多種形式陸續實行了物業管理，為安置房管理逐步走上市場化、正規化軌道打下了基礎。物業公司行業管理步入全面規范。通過企業資質審核、從業人員培訓、開展創優達標評比等行業管理手段，加大行業約束、民事調解、行政干預力度，進一步規范了物業管理行為，提高了行業自律水準。在實踐中逐步形成了由房管、綜治等主管部門及所在街道、社居委共同參加的調解工作機制，有效化解了園通公寓、明珠廣場、華宇大廈、榮耀花園、新開河小區、五姓巷小區、東城花園、百歲苑等物業管理矛盾糾紛。
四是全力以赴實施實事工程，社會效益進一步彰現。以老新村整治、特修工程為點，沿街房屋平改坡為線，零星維修服務、110聯動服務為面，全方位、多角度實施為住戶辦實事、辦好事、辦急事、辦難事，取得了明顯的社會效益和生態效益，贏得了住戶的贊譽。1997年開始，市、區政府先后在我區投入資金5118.66萬元，分13批對20個小區、200余萬平方米的老新村進行了成片綜合整治。其中，2003年開始，我局先后在中上塘、石利、江海、德興巷、上馬墩、寧海里共6個小區實施了老新村綜合整治工程，完善了小區基礎設施，提升了居民居住環境。2004年開始，先后在解放環路、學前東路沿街、長江北路北段、中山路、復興路、江海路等沿街以及江海新村南片等小區實施了住宅“平改坡“工程，總工程量22萬平方米，解決了一批平屋面滲漏防熱問題，城市沿街景觀得到改觀。特別是2007年中山路沿街住宅包裝出新工程，使這一商業大街立面景觀得到明顯改觀。2001年開始，對住宅屋頂混凝土水箱實施改造，累計完成1735只，減少了二次供水污染，提高了居民吃水質量。2006年開始，先后在寧海里、風西、慶豐里、風東、靖海、田基浜、春暉、東河頭巷等小區實施了住宅特修工程，集中解決了一批社會住宅長期積累的修理老大難問題。同時，2006年以來，我局先后自籌資金250余萬元，實施了靜海副食品市場“農改商”工程，徹底改變了臟亂差現象，提升了居民購物環境。自籌資金200萬元，實施了慶豐里、田基浜、置煤浜小區二次供水改造，減少了二次供水污染，提高了居民吃水質量。自籌資金300萬元，實施了新生弄危舊房改造，先已基本完成拆遷，供作社會臨時停車場地。
五是高度重視文明單位創建工作，行業形象進一步樹立。領導班子自身建設步入新臺階。堅持黨委中心組學習制度和民主集中制原則，緊貼當前我局科學發展中的重大問題、重大原則、重大決策抓好自身學習，提高駕馭全局的能力。不斷增強工作的原則性、系統性、預見性和創造性，不斷總結經驗，改進方法，從整體上提高了局黨政領導班子和基層單位領導班子的創造力、凝聚力和戰斗力。文明創建工作步入新臺階。在全局范圍內開展了創建文明行業、文明單位、文明窗動。想為住戶所想，急為住戶所急，狠抓為民辦實事工程和優質服務活動，堅持“543”社會承諾服務制、110聯動服務。物業行業黨建工作步入新臺階。構建行業大黨建工作格局取得實質性突破。轄區42家物業服務企業已全部加入黨建工作聯誼會，并組建了聯合黨支部，對創建文明行業、平安小區和和諧城區起到了有力的促進作用。
三、存在問題
2月9日，我局召開了局黨政領導班子民主生活會。會前，進行了認真進行準備，根據會議主題和征集到的意見，領導班子成員人人撰寫了發言提綱。此前，采取“面對面”、“背靠背”等多種方式認真聽取多方意見，班子成員互相之間開展談心活動、進行思想交流，為民主生活會作了充分地思想準備。從總體上看，我局這次黨政領導班子民主生活會，能嚴格按照區委和區委督導組的要求進行，態度認真，程序規范，內容求實，效果顯著。通過開展批評和自我批評，大家找到了差距，明確了方向，增進了團結，進一步理清了工作思路，增強了發展信心，基本上達到了預期目的。在局領導班子民主生活會上，大家認真總結了前一階段的工作經驗教訓，勇于解剖自己，敢于批評他人，開誠布公，直奔主題，做到講真理不講面子，講黨性不講關系，有則改之，無則加勉。這次民主生活會，是增進班子團結的劑，是促進當前工作的加油站。存在的主要問題及其主客觀原因分析如下：
一是物業服務有效供給與居民群眾日益增長的服務需求不相適應。當前，物業管理矛盾越來越突出，主要表現在投訴增多，突發事件糾紛增多，痼疾性矛盾增多，特別是單位自管房、拆遷安置房管理問題較為突出，開發商遺留問題較為突出，歷史欠債長期得不到解決，是居民投訴的熱點和焦點問題?？陀^原因是社會經濟發展程度不能滿足物業管理市場的內在規律，居民群眾物業服務消費意識不強。主觀原因是對物業服務企業行業管理乏力，遇到矛盾糾紛往往有畏難情緒，對物業管理的特點規律認識掌握不夠。
二是危舊房改造速度與城市現代化發展速度不相適應。低洼地區居民居住環境較差，要求改造的呼聲越來越高，危舊房修繕和防汛抗臺壓力加大。客觀原因是危舊房改造成本太高，拆遷難度加大，改造資金嚴重短缺。主觀原因是站在全區高度考慮問題不夠，危舊房改造辦法措施較少。
三是住房保障惠及面與低收入家庭要求改善住房的需求不相適應。租金補貼、廉租房實物配租、經濟適用房購買資格審核工作任務艱巨，矛盾較為突出，個別群眾不理解、甚至上訪鬧事現象時有發生?？陀^原因是，城市廉租住房制度建設相對滯后，經濟適用房制度不夠完善，政策措施還不配套，部分城市低收入家庭住房還比較困難。主觀原因是思想認識上還有一定差距，工作力度還不夠。
四是自身建設與不斷擴展的社會職能相比尚有差距。隨著房管部門所承擔的社會職能的擴大和提升，在人員配備、辦公場地、辦事效率、機構設置等方面的隊伍建設不同程度地有所短缺，在一定程度上制約了房管事業發展。特別是施工管理、社會公共管理等專業技術人才的嚴重短缺?？陀^原因是由于受編制等因素制約，房管部門長年以來沒有招收應屆畢業生。主觀原因是現有工作人員繼續教育、專業培訓有待加強，人才短缺問題沒有超前規劃。
五是作風效能建設與繁重的工作任務相比尚有差距。主要表現在創新意識不夠強，習慣于老辦法、老經驗，滿足現狀，按部就班；平時深入一線幫助解決具體問題不夠；有計劃地開展系統調查研究，高質量地科學民主決策不夠；布置工作任務指令較多，全盤統籌協調、具體指導幫助較少；個別情況下有辦事有拖拉、工作不夠大膽等現象?？陀^原因是事務性工作多，班子年齡結構偏大。主觀原因是平時系統學習、充實提高不夠，熱情減少。
六是基層黨支部戰斗力與新時期加強基層黨建工作的要求相比尚有差距。主要表現在基層黨支部戰斗堡壘作用發揮尚不夠堅強有力，政治學習、組織生活尚不夠健全，組織開展活動尚不夠豐富多彩等。主要原因是忙于具體事務較多，有待于進一步統籌兼顧好黨群工作、思想政治工作、精神文明建設方面工作與其他工作的關系。
四、整改措施
針對在貫徹落實科學發展觀方面存在的突出問題，提出了適合本局實際情況的發展思路。要以學習實踐科學發展觀活動為動力，抓住新一輪城市建設的歷史性機遇，積極參與危舊房改造，加快實施老新村整治，全面推進業主自治管理，切實搞好住房保障工作，大力改進房產行政服務，以實際行動學習實踐科學發展觀。主要措施是：
一是市區聯動，積極參與，加快推進危舊房改造。充分利用和發揮房管優勢，積極向市房管局爭取危舊房改造項目，加快推進我區低洼地區危舊房改造進度，確保完成危舊房改造任務。從我區現有危舊房地塊分析，居住人口密度大，拆遷成本高，開發商不敢問津。要解決“人往哪里去，錢從哪里來”的問題，可采用先拆后建,拆建分離，由政府主導，吸納社會資金，先行啟動拆遷，再等房地產形勢好轉時拍賣地塊。當前，要抓緊永勤弄低洼地區改造項目以及與其配套的拆遷定向安置經濟適用房項目的前期可行性論證，爭取市里政策扶持，搞好資金平衡測算，搭建項目運作平臺。
二是精心打造，全力實施，加快推進老新村整治。據調查摸底，1992年以前建成的尚未整治的老新村總建筑面積26.3萬平方米、戶數4304戶、居住人口12905人。我局積極主動地與市房管局搞好對接，將風和里、迎溪橋納入今年老新村整治計劃，以確保完成江海路快速內環內老新村整治建筑面積60%。現在開始，就要抓緊做好各項前期準備工作，爭取4月份正式開工，10月份竣工驗收。
三是合理安排，履行承諾，加快推進舊住宅修繕。在重點抓好老新村成片整治的同時,繼續抓好房屋特修、平改坡、水箱改造、小區供電設施改造、供水設施改造等其他為民辦實事工程，合理安排直管公房住戶日常報修、社會求助報修、危房突擊搶修，履行“五四三”服務承諾，提高報修及時率、接警處置率、住戶滿意率、房屋完好率，進一步改善居住環境，提升住宅品位，為居民創造一個優美、和諧的人居環境，使群眾滿意，讓政府放心。今年起，重點安排快速內環沿線、古運河沿線影響市容的簡陋平頂住宅樓平改坡工程，通過二三年努力，爭取把我區主要街道兩側影響市容的簡陋平頂住宅樓全部改造完畢。由于老新村建造時間較長，供配電設施超負荷嚴重，需要進行擴容更新。按照市文件要求，小區供電設施改造的經費實現三三制，由市級財政、區級財政、供電部門各承擔三分之一。
四是優化服務，規范行為，加快推進物業化管理。三分建，七分管。新建商品房小區也好、老新村也好、農居房也好，都存在管理問題。把住宅小區管理好是實施安居工程的重要內容，是改善民生，提高居住質量的重要一環。要認真貫徹執行《物業管理條例》，切實加強對轄區物業公司的行業管理和業務指導，開展物業管理市場監管，依法維護業益，規范物業管理行為，促進我區物業管理行業健康有序發展。當前，物業管理矛盾越來越突出，主要表現在投訴增多，突發性糾紛增多，痼疾性矛盾增多。要發揮行業主管部門的牽頭作用，充分依靠和爭取社會各界力量，不斷完善已經形成的由當地街道、社居委和綜治辦共同參與的的大調解機制，多管齊下，防微杜漸，加大力度，全面形成物業管理矛盾大調解機制，努力把矛盾和問題解決在萌芽狀態。
五是整合資源，加大投入，加快推進老新村自治。2007年，我區共有住宅小區110個、住宅大廈20個、總建筑面積718萬平方米，其中列入業主自治管理計劃的老新村61個、建筑面積205萬平方米。經過2007-2008年兩年時間的努力，已推行業主自治管理的老新村共計36個、建筑面積158.3萬平方米、占總數的77.1％。加上原來試點的4個小區共計完成40個小區。按照“總體規劃、分步實施、三年完成”的部署，到2009年，老新村業主自治管理覆蓋面力爭達到100%。就2009年需要推進的25個老新村情況看，有10個小區已有不同形式的管理，但需要完善提高。有15個小區資源少，基礎差，推進工作進入了最后攻堅階段。主要措施：對推進難度大的小區，加大公共財政投入，增強小區造血功能，整合利用社會資源，調整配備必要的保安、保潔、保綠人員。對已經實施業主自治管理的小區，要組織回頭看，落實長效管理機制，防止回潮。
六是認真受理，嚴格審核，加快推進保障性住房。根據錫政發﹝2008﹞84號《關于印發無錫市經濟適用房管理辦法的通知》和錫政發﹝2008﹞86號《關于印發無錫市廉租房保障辦法的通知》等文件精神，做好城鎮居民住房保障工作，認真受理、嚴格審核，通過租金減免、租金補貼、廉租房實物配租、經濟適用房安置等方式，切實解決低收入家庭的住房困難。
五、班子建設
貫徹落實科學發展觀，加快推進房管事業，必須切實加強領導班子自身建設。
一是增強事業發展能力，滿足住戶需求。只有充分挖掘房管潛力，整合房產資源，利用有形資源、無形資產，兼顧近期的、遠期的效益，提升經濟實力，才能更好地滿足人民群眾的需求、解決民生問題。
二是增強應急反應能力，克服自然災害。逐步形成并完善以房管110聯動服務為中心，吸納委托管理單位、轄區行業單位共同承擔的快速應急反應機制，同時建立健全了應急預案、防汛值班、人員配備、物資裝備等一整套硬件、軟件系統，為抗擊自然災害打下基礎。
三是增強行政執行能力，完成交辦任務。面對動遷、文明城市創建等工作任務，做到顧全大局，雷厲風行、盡最大努力完成任務。
四是增強行業監管能力，調解物業矛盾。物業管理的主要矛盾是業主與管家的矛盾，作為行業主管部門，必須加強行業監管，規范管理行為，提高服務水平。
公租房管理條例范文5
【關鍵詞】中低收入群體 住房消費保障 住房公共政策
一、引言
住房是滿足人的基本生理需要和安全需要的前提,妥善解決居民住房問題對維持社會穩定有很大的幫助。然而,高速發展的房地產業所伴隨的日益高企的房價這一經濟現實正逐步弱化每個居民“住有所居”的權利,甚至于導致低收入群體的住房權利的喪失。對此,政府從供應角度采取了三個層面的政策配給:第一個層面是完全通過市場機制供應商品房,第二個層面是具有一定政策性補貼的經濟適用房及限價房,第三個層面是具有托底性質的廉租房。但這三個層面在政策銜接上有所脫節。因其面向的不同對象群體很難從經濟收入上來合理劃分,即保障的對象群體邊界模糊,導致了“夾心層”問題的存在,使得上述系列政策對這一經濟現實的改善并不明顯。而不明顯的更深層原因在于以上這些政策配給均屬于住房產業政策和住房政策,是一種市場化機制的經濟政策而不是住房市場公共政策。就理論層面而言,市場機制是一種有效的資源配置方式,在完全競爭條件下,市場方式可以實現資源配置的帕累托最優,即通過合理的市場競爭能夠有效地解決效率問題。然而市場并非萬能,當市場機制對資源的配置產生其自身無法克服的缺陷,即市場對資源配置無能為力時,“市場失靈”就產生了,此時,市場機制失效。這種過度偏重于由市場來解決住房問題的政策導向導致其定位、目的及目標都與公共政策的原則相背,體現為市場不能提供足夠的住房公共產品以及出現房產開發商的自然壟斷。因此,住房問題完全依靠市場機制來解決是不夠的,政府要通過相關的政策對住房建設、交易、保有等各個環節加以調節,以確保最大限度地滿足各個階層的絕大多數居民對住房的需求。鑒于此,產業政策和住房政策向住房公共政策回歸成為必然,這意味著房地產要從過度市場化向社會保障屬性傾斜從這個層面而言,市場失靈在某種意義上成為住房公共政策形成的邏輯起點,即為了彌補市場缺陷,客觀上需要政府及時制定并有效實施住房公共政策來干預市場,保護經濟效率,維護社會公平。
二、住房公共政策的功能體現:制度創新與實踐再造
1、住房公共政策更新了作為管理主體的治理理念
哈羅德?拉斯韋爾(HaroldD. Lasswell)認為,公共政策是一種含有目標、價值和策略的大型計劃。而戴維?伊斯頓(David Easton)則認為,公共政策是對全社會的價值作權威性的分配。兩者都是從管理功能和目的角度對公共政策進行界定。這類界定強調公共政策是公共權力機構為解決政治、經濟與社會生活中出現的公共問題而實施的管理手段,同時強調公共政策是公共權力機構為處理和協調社會利益問題而實施的管理,是對社會利益的重新調整和分配。公共權力機構的典型代表是政府,政府掌握著管理和社會公共事務的權力。這意味著隨著經濟、社會、文化等外在變量的變化,作為管理主體的政府必需不斷更新自己的管理理念,以有效地解決公共問題,高效地提供公共產品和公共服務。具體到住房公共政策,它的功能是解決公共住房問題,解決公共住房對當今社會中低收入階層與社會發展所產生的負面影響。住房公共政策不僅是一個客觀存在的靜態事物,而且也是一個動態的行為過程。公共權力機構為了解決住房公共問題而實施政策問題認定、政策規劃、政策評估和政策終結等行為。它作為一種行為準則,能夠約束和引導政府本身、房產開發商以及購房者的行為。因此,作為一種全新的治理理念,公共住房政策必然涵蓋不同階層的消費需求,針對不同階層的需求構筑了全方位、多層次、立體式的住房保障體系,從而有效緩解以往住房市場凸顯的矛盾。
2、住房公共政策是一種全面的制度創新
公共政策具有長期的效力,是政策設計者和推行者在利益的總和、協調、綜合的基礎上,通過科學的政策制定和有效的政策執行,最大限度地減少政策執行成本,通過政策―制度―關系的邏輯承遞關系,利用政策體系的建立和執行最終達成新的制度安排的過程。它構建了全面的框架體系,包括供應體系、申報制度、輪候制度、運作方式、管理機制和退出機制等,最大化地實現住房供給激勵機制和資源配置方式的高效率,并通過利益界定達成新的均衡,實現改革各行為主體的利益共享。這一框架體系涉及保障性住房的所有環節,形成了規劃、建設、分配和管理的統一制度和工作機制,從而在制度層面上保障了建設目的性和預期性目標的達成,在政策層面上實現了一系列制度突破和創新
3、住房公共政策是一種有效的實踐模式
住房政策體系是由不同空間和時間維度的各項分支政策組成的整體,政策功能的正常發揮有賴于分階段各政策的正確制定和順利實施?；谡α恐鲗У淖》抗舱呤且环N有效的實踐模式,從香港公屋制度和新加坡的組屋制度,以及澳門和日本的公共房屋制度實踐經驗來看,它解決了由于政府財政負擔過重而導致的政府失靈和市場缺陷所導致的市場失靈的雙重矛盾。
三、住房公共政策的三維框架
住房公共政策是指依據特定時期的目標和公共政策的基本程序,通過國家的公共權力來協調住房市場各主體與利益集團之間的利益關系,以便達到住房市場各主體利益之間的利益均衡的行為準則。而目前,我國要形成完善的住房公共政策,面臨以下三個問題。
1、住房市場的金融公共政策
住房市場是一個資金密集型市場,無論是住房開發還是住房購買都與金融支持程度密切相關。不同的住房金融政策決定了住房市場不同程度的發展與繁榮。完善的住房金融服務體系包括六個方面:完備的住房金融政策和法規、健全的住房金融機構、豐富的產品和工具、高效的融資市場、靈活多樣的經營模式、完善的風險分擔機制。但目前,我國的住房金融體系還不完善,主要包括商業性和政策性兩方面。
(1)商業性。商業性方面表現在三方面。一是住房融資的渠道過窄,融資的品種非常單一。中低收入家庭住房融資非常困難,且缺乏有效的風險承擔機制。當前住房資金來源主要通過銀行信貸來解決,占全部融資的79%,體現為過度依賴商業銀行信貸。上市融資、信托融資、債券融資以及其他融資方式十分有限。二是資金的期限不匹配。目前,各大商業銀行商業性住房消費信貸的資金來源主要依賴一般居民儲蓄存款。由于一般儲蓄的資金具有短期性和隨意性的特點,遠不能滿足住房信貸數量大和期限長的要求,因此造成存貸資金結構、數量和時間上不能合理匹配的局面。用短期的資金發放長期的貸款,容易使銀行形成支付危機,從而給住房金融的進一步發展背上巨大的包袱,隱含巨大的金融風險。三是住房抵押貸款問題重重。住房抵押貸款利率低、期限長,由于尚未建立風險管理體系,風險非常大。其次,抵押貸款的創新性不夠,品種單一,制度不完善。服務體系不完善,還款方式單一,操作程序復雜,影響了居民貸款購房的積極性。另外,房地產金融的二、三級市場即房地產抵押證券市場沒有形成,住房抵押貸款涉及土地、房產等政府部門,又涉及評估、保險、房產經紀、公證等一系列社會中介機構,還牽涉到房地產開發企業,而當前這一領域相關法律法規并未完善。
(2)政策性。政策性方面表現為專業性和政策性住房金融體系不健全。包括:一是政策性住房金融發展滯后。對中低收入等特定人群缺乏政策性住房金融支持,如住房預售制度。開發商通過商品房預售可以提前回籠部分資金,降低財務費用,提高資金周轉率。而購房者在商品房預售制度下卻要承受住房面積縮水、小區規劃變更、延期交房、開發商攜款失蹤等風險,使得該制度演變為開發商獲取暴利而消費者單邊承擔風險的一種機制。二是住房按揭政策過度寬松。一方面是利率優惠政策,另一方面是第二套住房的信貸政策。個人住房按揭貸款的基準利率低,利率優惠幅度達到30%。而第二套住房的信貸政策,使得投資者能夠便利地利用銀行的金融杠桿從而加大住房的投資比重。這兩方面的合力作用,造就了較低的個人住房按揭市場準入門檻,助推了房價并制造了房市泡沫,導致中低收入者被迫擠出住房市場。三是公積金份額有限,政策效果不明顯。住房公積金制度的初衷是利用金融杠桿,互助互利,對穩定房價和解決中低收入人群的住房困難提供資金支持。但在實踐中各地住房公積金制度發展極不平衡,各個行業之間的發展也存在很大的差異。其次,公積金政策中民意參與性不足,忽視民意參與的程序,有失公積金公共政策的公正性和合法性。如廣州2009年初的公積金制度的調整政策,雖然從宏觀上能增加公積金資金的積累,但在微觀上卻損害了繳交人的還款能力和合法權益?？傮w而言,住房公積金制度還遠未發揮其應有的作用。
2、住房市場的土地公共政策
土地制度已經成為中國房地產健康發展的最大障礙。由于缺乏住房市場的土地公共政策,在既有的土地制度安排下,土地市場存在以下缺陷。一是利益分配關系失衡。土地市場的利益分配關系嚴重失衡,農民及城市居民的利益受到嚴重侵害。具體表現為土地的所有權、使用權、土地的出讓、出租等,農民沒有成為市場的主人;在征地過程中,農民成為弱勢群體,沒有實現平等自由的等價交換;在拆遷市場上,被拆遷者處于弱勢地位,其拆遷權力沒有得到很好的保障。城市與農村的土地邊界模糊,這種土地邊界的不確定為人即地方政府提供了侵占農民利益的制度基礎。二是多重委托鏈條。各級政府通過層級來行使土地的權能,而土地產權的缺陷使得處于鏈條底端的地方政府主導了當地土地各權能的使用與變更,并以此極力擴張土地交易規模。尤其在土地出讓金政策上,中央政府與地方政府的利益博弈成為常態。在現行體制下,由土地產生的資產(源)性收益和大部分稅費基本上歸地方所有,加之我國實行財政“分灶吃飯”的政策,各地政府在財政收入不足的情況下,只有利用土地出讓籌集地方建設資金。由于沒有形成土地的公共政策,中央政府與地方政府之間利益關系的調整難以在土地問題上達成各當事人之間的利益協調與平衡,使得土地市場所面臨的問題與利益沖突十分嚴重,形成地方政府土地財政及土地交易腐敗。而為了鞏固土地財政,地方政府自然就把住房市場引導到以投資為主導的市場,結果導致房價高企,大量中低收入者被迫退出住房市場。三是土地“招拍掛”制度存在重大缺陷。自2004年實行“招拍掛”以來,土地拍賣價格偏離理性、瘋狂飆升,部分地方在2007年頻頻出現地王項目。其次,大開發商在“招拍掛”制度框架下成為土地市場的壟斷者?！皟r高者得”的原則為市場進入者設置了資金上的高門檻,使實力強大的開發商因此而獲得與地方政府博弈的籌碼,從而拖欠地價款坐等土地升值、延遲開發等,這是導致房價屢創新高的另一個原因。
3、各國住房市場的法律公共政策
發達國家都非常重視住房保障制度的立法工作,我國則相對滯后。
(1)美國的住房法律公共政策。美國早在1934年就有了《國民住宅法》,此法要求建立住房管理署,設立聯邦存款和貸款保險公司,由政府提供低利息貸款,鼓勵私人投資于低收入家庭公寓住宅,并規定在10年內為低收入家庭提供600萬套政府補助住房。隨后頒布的《合眾國住房法》規定,要為低收入家庭修建公共住房制定長遠計劃,以及陸續推出的《城市住房發展法》、《國民可承擔住宅法》、《公房管理改革法》和《住宅抵押貸款法》等法案,從法律制度層面對中低收入階層的住房保障進行明確的界定。明確住房保障的對象、保障的標準、保障的水平、保障資金的來源、專門的管理機構以及對違法違規行為的處罰措施。明確規定居住權是公民權利的重要組成部分,從而為建立住房保障制度以及相關政策措施的采用提供法律依據。目前,美國在住房保障立法方面已形成了比較完善的體系,涵蓋了公共住房補貼、房租補貼、消除貧民窟等諸多方面。
(2)日本的住房法律公共政策。日本政府于1950年先后制定實施了包括《住房金融公庫法》、《公營住宅法》、《日本住宅公團法》、《城市住房計劃法》等40多部相關法律來保證住房保障制度的有效執行。日本住宅方面的法規體系大致可分為三類。第一,引導住宅產業發展綜合性政策和法規。第二,具體組織和實施的政策法規。第三,住宅產業技術、標準的法律法規。這些法規體系明確了中央政府和地方政府在住宅供應方面的責任,在必要時,國家必須從財政、金融及技術上給予中低收入一定的援助。
(3)新加坡的住房法律公共政策。新加坡于1927年根據《新加坡改造法令》成立了新加坡改造信托基金會,負責編制總體更新規劃方案、制定更新計劃、為更新計劃拆除房屋的居民提供住房。此后,新加坡開始發展公共住房。1960年,新加坡政府又根據《住房發展法》成立了房屋發展局,是法律和國家發展部的一個法定的獨立部門,也是新加坡公共住房發展的惟一權威機構。此機構除了為有資格的居民提供出售或出租的公共住房外,在改善住房建設技術方面也起著積極的作用。此外,新加坡在1981年11月還提出《中央公積金法》(修正案),推出了強制性住房保險計劃,旨在減少抵押風險并保證在組屋擁有者喪失償還能力的情況下由中央公積金負責清償尚欠的余款。
(4)我國的住房法律公共政策。與上述發達國家相比較,我國住房法律公共政策仍處于缺失狀態。從1998年開始,我國出臺了一系列旨在促進房地產業持續發展的調控政策。但是,由于這些措施大部分都為短期措施,同時存在著各項政策目標的不一致性甚至矛盾性,形成了房地產業一直缺乏強制的、權威的基本法律作為行業發展的依據和指引的局面。目前,各地執行的有關經濟適用房、廉租房等方面的行政法規主要有:1993年的《關于進一步深化城鎮住房制度改革,加快住房建設的通知》,其中包括《關于大力發展經濟適用住房的若干意見》、《關于進一步加快經濟適用住房建設有關問題的通知》、《經濟適用房住房開發貸款管理暫行規定》以及《住房公積金管理條例》等;1999年的《城鎮廉租住房管理辦法》;2003年的《城鎮最低收入家庭廉租住房管理辦法》;2004年的《城鎮廉租住房租金管理辦法》;2005年的《城鎮最低收入家庭廉租住房申請、審核及退出管理辦法》等。在執行貫徹這些法規的過程中,我國政府僅靠行政手段來進行住房保障,并未上升到立法保障層面,這與中低收入階層的住房保障的目標不相適應。公共住房立法的缺位,對于現代意義上的住房保障而言,意味著仍未建立起一套完整的法律保障體系。其次,司法執行不力,司法效率低下。目前,土地征用、出讓、轉讓和儲備房屋拆遷等制度不太合理,住房的開發、銷售、出租、中介和物業等市場制度不健全。這種基礎法的缺位,導致目前住房體制有三大弊端:一是政府與人民的關系。政府本應為民謀利,但實際上卻成了與民爭利;二是政府、人民與開發商的關系,政府本應為民謀利,實際上卻存在地方政府為開發商謀利的問題;三是由此形成了罷黜政府的公共住房開發隊伍和住宅合作社,獨尊開發商的局面,培育了開發商壟斷集團。
四、政策建議
1、建立與中國住房制度相適應、符合中國國情的住房金融制度體系
建立“市場主導、監管有度、一二級市場聯動、風險共擔”的住房金融體系,建立多元化、多層次的住房金融市場,利用不同融資方式、不同金融產品、不同金融市場,來滿足多層次住房融資的需要。一是完善信貸體系。實行差別化的住房信貸政策,優先支持中低收入居民購買第一套中小戶型的自用住房,對于第一套住房以外的其他貸款,實行屢進的首付比例和貸款比例。設計針對中低收入家庭的住房信貸產品,比如說政府的貼息貸款,可以適當降低中低收入居民的住房貸款利率。發展多樣化的住房信貸機構,建立中低收入居民為主要對象的專業金融機構,支持中低收入家庭購買中小戶型、中低價位的住房。鼓勵和引導金融機構積極開展住房信貸業務,提高市場的流動性和融資的效益,包括分散和降低風險,建立住房信貸的資金流動制度。進行金融工具創新,推行住房抵押貸款證券化,分散金融機構的風險,增強資產的流動性、變化性。二是健全政策性金融體系,完善公積金政策。明確公積金主要向中低收入家庭提供信貸,包括公積金的歸己、投資管理和發放,適當限定公積金融資的對象和融資的比例,對第一套住房降低利率提高融資額度,同時針對不同戶型面積進行差別化政策。擴大住房公積金的繳交面和履蓋面,樹立“以人為本”的理念。改革住房公積金的使用辦法和業務管理辦法,變城市內封閉性的運作機制為開放的區域間公積金融通運作機制。加強對住房公積金的監督,把公積金的公共利益建立在繳納者的微觀利益之上。三是拓寬住房金融融資渠道。建立商業性住房金融和政策性住房金融有效結合的制度,積極培育和完善住房債券、股票、信托和基金等市場,設立專門的住房融資機構,包括抵押貸款、協會、安全證券公司等。開展住房貸款證券化和結構性融資,發展住房租賃、融資租賃,由金融促進公司與政府的住房保障合作,以租賃方式向中低收入家庭出租小戶型住房,以便政府利用少量的住房租金補貼引導整個社會和市場來建設和經營小戶型的住房,解決中低收入家庭的住房問題。四是健全住房金融機構的風險分擔機制和轉移體系。組建住房擔保公司,為中低收入居民購買住房提供擔保,適當注入國家的信用,設計和開發出適合普通居民住房擔保的產品。
2、制定中國住房市場的土地公共政策
一是完善現行土地的法律法規。通過程序確定住房土地市場的公共利益,通過政府公權力來平衡政府、企業、個人之間的利益關系。同時,劃清政府與市場的邊界,讓土地政策、廉租房、經濟適用房建設政策進一步制度化,以形成市場有效預期?？梢越梃b新加坡的做法:90%的用地不做商品房開發,而由政府開發住房,低價提供給居民居住。二是建立全國性的土地基金。以級差地租的方式收取土地出讓金,以中央轉移支付的方式讓全國居民分享城市化進程中的成果,以此減少由于住房作為財富分配及轉移機制所帶來的分配不公。三是界定土地的基本權能,確立城市與農村的基本邊界,保護農民與城市居民的根本利益不受侵害。四是推動土地征用制度的改革。制定新的土地征用辦法、補償標準和補償機制,嚴格區分公益性用地和經營性用地,明確界定政府土地征用權和征用范圍,保障農民作為土地產權主體的權利。建立征地監管體系,培育獨立自主的土地征用、出讓和轉讓等土地市場主體,包括供給主體和需求主體,將土地總體規劃的調整審批權限以及土地出讓金的管理權限上收,對建設項目用地嚴格地管理,避免地方政府既當所有者又當經營者和監管者。探討農耕土地的出讓和轉讓制度,建立農村土地所有權和使用權出售和出租機制,探索土地出讓綜合評標方法,推進經營性單位劃撥土地和無償占用土地向有償占用土地轉變。建立失地農民的社會保障和就業制度。五是建立行業用地監控體系及制度,完善土地規劃監管制度。加大土地管理執法力度,維護良好的土地市場秩序。六是改革土地出讓、轉讓制度。對經濟發達地區財力增長較快而房價又畸高的城市,可探索由購房戶分期支付土地出讓金的辦法來建設特定商品房;減少劃撥用地,取消協議出讓土地,完善土地招標和拍賣制度;對宗地的出讓面積應加以控制并限期開發完成、限期上市,防止囤地和囤房;土地出讓前必須有規劃控制指標,盡量采取熟地出讓的方式出讓土地。
3、完善政策法規,制定《住宅法》
法制建設滯后于行業發展所帶來的一系列相應問題,已嚴重影響了房地產業的規范發展以及住房公共政策實施的嚴肅性和可持續性。因此,應優先考慮出臺《住房保障條例》,從法規上規定住房保障的對象、保障標準、保障水平、保障資金的來源、專門管理機構的建立,以及對違法違規行為的懲處措施等內容,待時機進一步成熟后再開展《住宅法》立法工作。我國有必要盡快制定《住宅法》,通過制定住房市場的中長期公共政策,以法律保障每一個公民的基本居住權得以實現,從而體現中國住房公共政策的基本原則。
加快《住宅法》立法工作的意義在于:一是從法律上確立人民的住房權;二是重新建立多元化的住房供應市場體制,讓開發商供應房屋以外的住房供應途徑切實發揮作用。按照目前住房保障規劃,政府需要大量低價或無償為保障性用房提供土地和資金,這會對地方政府財政收入等政績考核指標帶來壓力。在目前的住房供應體制下,政府顯然存在多個經濟目標沖突的問題。因此,在內容上,《住宅法》應該主要包含以下三個方面。一是住房保障功能,強調居民有住房權,實現“居者有其屋”。二是保護消費者權益,對由擁有住房權而產生的房屋處置、物業費等問題做出相應的規定。三是重構市場制度,對房屋供應結構進行重新審視和調整,逐步轉變由開發商壟斷的住房供應體制,形成政府、單位、開發商“三位一體”的住房供應體系。即建立和發展國有獨資公共住房開發企業、住宅合作社、建筑開發商三支住宅建設開發隊伍,建立和完善以非營利公益性住房為主的廉租住房、經濟適用住房、合作住房和商品住房四類住房供應體系,對不同收入家庭實行不同的住房供應政策。改變開發商壟斷的住房供應現狀,應將政府供應、居民互助建房等共同列入住房供應主體范圍。
【參考文獻】
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