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廉租房的性質范文1
【關鍵詞】 粘連性腸梗阻； 手術治療
粘連性腸梗阻是腸梗阻中最常見的，其發生率占各類腸梗阻的20%~40%［1］，粘連性腸梗阻是腹部術后常見的并發癥，術后粘連性腸梗阻占粘連性腸梗阻的20%~63%，且隨著手術的增加而增加，其病死率為8%~13%［2］。隨著醫學的發展，其治療方法得到了很大的改善，但是其手術治療時機的把握和術式的選擇依然是外科醫生需要面對并且迫于解決的難題，本文通過過去5年的病例回顧性分析，探討粘連性腸梗阻手術治療的時機和術式的選擇。
1 臨床資料
1.1 一般資料 本組103例中男70例，女33例，年齡5~73歲，平均43歲，均有腹部手術史。一次梗阻55例，二次梗阻40例，三次以上者8例。
1.2 治療方法 本組病例84例患者入院后經有效胃腸減壓、禁食、補液、糾正水、電解質及酸堿紊亂后癥狀不緩解，48 h內急診開腹手術52例，4872 h內急診開腹手術32例，其中行粘連松解或腸切除吻合術60例，粘連松解或腸切除手術后小腸排列術24例；19例經有效減壓、禁食、補液、糾正水、電解質紊亂后癥狀逐漸緩解，在4~7 d內行腹腔鏡下粘連松解術。
2 結果
本組病例除1例發生腸瘺外，全部治愈，無死亡病例，其中行開腹粘連松解或腸切除吻合手術的60例，1年內復發8例，復發率13.3%；行粘連松解后腸排列術24例，1年內無復發，發生1例腸瘺；行腹腔鏡下粘連松解術19例，1年內無復發，1例因腸管間廣泛致密粘連而中轉開腹手術。
3 討論
3.1 粘連性腸梗阻手術治療的時機 隨著醫療條件的改善，粘連性腸梗阻已成為小腸梗阻的主要原因，但治療觀點仍不一致。這類腸梗阻多數需要接受手術治療，且很多需要急診手術完成。因此，粘連性腸梗阻手術治療指征成為普外科醫生關注的問題。手術指征為：已發生絞窄、有絞窄趨勢和經非手術治療無效3條［3］。我們就關于手術時機的選擇總結如下：有絞窄或疑有絞窄情況時均應積極手術；單純性腸梗阻經保守治療12~24 h未見好轉或癥狀加重則中轉手術；對于有手術指征的病例，例如體查可見部位固定的腸型或者x線檢查可見固定部位的液平面等，即使經保守治療獲得緩解，也應考慮手術探查；對于癥狀長期反復發作的患者，由于每次發作都會對全身有一定的影響以及對局部腸管造成一定的損害，因此，一旦確診為粘連性腸梗阻，我們也主張積極手術，應在癥狀發生后48 h內手術或者經保守治療后擇期手術。值得注意的是一些因內疝形成導致不完全性腸梗阻的病例雖然經保守治療后有一定的效果，但癥狀反復，仍需要手術治療。時機的把握非常重要，需要外科醫生在如實掌握并迅速分析患者的發病資料、病史、輔助檢查等資料做出綜合判斷。
3.2 粘連性腸梗阻手術治療的方式選擇
3.2.1 常規開腹粘連松解或腸切除吻合手術 對于腸管血運較好，梗阻由束帶、點片狀粘連引起者，束帶切除或粘連松解即可達到滿意效果。術中應從Treitz韌帶開始松解到腸梗阻部位以下空虛腸管，甚至近回盲部，特別是形成腸梗阻的部位。松解過程中應仔細細心，直視下分離，以銳性分離為好，修復破裂的漿膜，防止或盡量減少腸管的損傷與再粘連的機會。僅有輕度腸管狹窄不必做腸切除，通暢即可。首次術后粘連性腸梗阻者此術治療效果滿意。在病例中出現以下情況的，我們行腸切除吻合術：腹部多次手術，小腸局限于一段粘連成團無法分離或分離特別困難者；分離段腸管多處損傷，修復后腸瘺、狹窄發生機會較大者；嚴重粘連使該段腸管嚴重狹窄者；各種原因引起腸管失去活力或發生絞窄壞死者。
3.2.2 腸排列術 術后粘連性腸梗阻已成為腸梗阻的主要原因，而腸排列術是預防術后再發生粘連性腸梗阻的重要方法。小腸排列術可使無法控制的腸粘連變為可控制的腸粘連，人為地固定小腸位置，使小腸成為弧形環狀排列，避免了銳角，充分地進行腸腔減壓，以防止粘連性腸梗阻再度發生。小腸排列術分外排列術和內排列術。經過總結病例資料，我科對兩者適應證總結如下：多次腹部手術，粘連廣泛嚴重，復發次數較多，病程較長的病例，估計常規粘連松解術后很難避免再次發生粘連性腸梗阻者，采取內排列術；在粘連相對較輕，病程短，復發次數少的患者，采取外排列術。腸排列術可作為復發者的首選方法，回顧性分析本組病例，對于復發者，行腸排列術，可以有效防止粘連的再次出現，從而預防梗阻的發生。這與金小祥等認為腸排列術可以有效預防廣泛性復發性粘連性腸梗阻復發的結果相近［4］。病例中出現了一例術后腸瘺病例，因為相對外排列術，小腸內排列術手術腸壁需戳孔置MA管，這增加腸瘺的可能，而且這還與患者本身恢復能力相關，所以要嚴格該術的適應證和禁忌證。
3.2.3 腹腔鏡下粘連松解術 腹腔鏡下粘連松解術具有創傷小、探查范圍廣、診斷正確并可同時進行治療等特點，已成為眾多外科醫生普遍認可的方法。我科應用較遲，病例較少，我們總結其適應證如下：既往多次腹部手術史者；經非手術治療已有排氣排便，臨床癥狀緩解，腹脹消退但腸梗阻癥狀仍然沒有完全解除者；全身情況較好，無嚴重合并癥者。但是，對完全梗阻腹脹較重、疑有腸管絞窄、腸壞死者；有腹膜刺激征、腹腔積液較多者較多者；全身情況差不能耐受氣腹者應為禁忌證，應選擇開腹手術為佳。腹腔鏡下粘連松解術的準備需配備其他輔助檢查，從而發現禁忌證。實施過程如發現異常如粘連較嚴重廣泛者，應及時開腹手術。
綜上所述，我們認為粘連性腸梗阻手術治療的時機把握需要外科醫生在如實掌握并迅速分析患者的發病資料、病史、輔助檢查等資料做出綜合判斷。常規開腹粘連松解或腸切除吻合術仍為粘連性腸梗阻手術治療的主要方法，腸排列術可作為廣泛性復發性粘連性腸梗阻手術治療首選方法；作為新興方法，腹腔鏡下粘連松解術簡單方便，但是要注意適應證和禁忌證。
參 考 文 獻
［1］ 吳在德．外科學.人民衛生出版社，2000：520.
［2］ 楊建芳，李寧．術后腸梗阻的診斷及治療(附137例報導).中國實用外科雜志，2005，25(2)：730.
廉租房的性質范文2
什么是廉租房，廉租房什么樣？現在很多人都沒見到，也沒有概念。這既是好現象，也是壞現象。說它好，是因為中國現在還沒那么多窮人等著住廉租房。說它壞，是因為中國城市現在有很多人由于沒有廉租房，而居住在狹小擁擠的空間里。
今天問題終于清楚了，由于改革的分化，我國已經出現相當數量的貧困群體，城市已出現了不少買不起房的窮人，在這種情況下，只有尋求一種新形式的住房，那就是政府提供的廉價出租房，甚至是完全無償提供的免費福利房。
所以，首先我們要認清廉租房出現的背景，那就是為社會貧窮者提供的住房。廉租房屬于社會保障和社會福利的范疇。政府如果不能及時提供廉租房的供給，便會直接影響到一個群體的生存質量。
市場經濟是區分優劣和產生貧富的競爭經濟，但市場經濟也是一個共享經濟發展成果的福利經濟。對于在競爭中失敗的被淘汰者和那些低收入者，政府和社會仍然有義務和責任擔負起他們能保持基本人格尊嚴的生存保障，共享經濟發展的好處。
二、廉租房是市場掠奪性競爭的結果
這些年里，中國的改革和經濟發展只有一條腿走路，那就是完全靠市場，盡量市場化。但市場經濟是個能者淘汰和掠奪弱者的經濟，在能者多勞、多勞多得甚至不勞也得的市場規則下，房地產資源會最大限度地聚集到富裕群體的手中,近幾年房地產市場的土地和房產資源大瓜分就是典型一例。
首先讓我們來看上海1500畝經濟適用房用地神秘消失之謎。上海市政府為了解決底層貧苦民眾家庭（人均住宅面積4平方米以下）的住房問題，曾無償劃撥了1500畝土地，交由上海市住宅發展局下上海市平價房發展中心這么一個行政機構來承擔經濟適用房建設?？墒怯捎凇绑w制改革”，上海市平價房發展中心改制成企業，1500畝土地無償劃撥的土地進入了商品房用地市場，價格陡增，讓改制后握有公司股權的“紅頂商人”猛賺一筆。最后結果大家當然知道，經濟住宅房變成了昂貴的商品房，政府零價格的批地，成了開發公司的高額利潤。
這屬于公共福利性質的1500畝土地哪里去了？化成了少數人暴富的資源！這種“改革”和“改制”難道不需要詛咒和矯正嗎？
再以深圳為例，2005年政府供應市場的土地有50萬畝，比往年稍微少了一點，房地產商拿去后，蓋出了一批平均面積400多平方米的高檔住宅房，這些房子等于是全部為富人服務，普通百姓根本消費不起。其結果，深圳出現普通消費者買不起房的現象，中國最緊缺的土地資源高度集中于富人之手，富裕群體更多地占有了我國寶貴和稀缺的土地資源，這在很大程度上影響了平民大眾的生存和生活質量。
如果讓這種競爭性的市場模式繼續下去，我國很快會出現一大批貧無立錐之地的城市居民。因此，在這種情況下，中國必須堅決地拿出一定比例的土地份額，照顧那些毫無競爭力的貧困和低收入群體。
因此，在市場競爭的同時，必須市場與政府兩條腿走路。市場是在不斷擴大人際間的貧富差距，政府要干的活就是盡量減少這種差距。但前些年里，政府除了搞了一些經濟住宅房項目之外，在商品房之外的范圍并沒有什么動作。甚至經濟住宅房也存在著很多問題，譬如戶型和面積較大等。
廉租房與經濟住宅房和市民出租的房屋性質不同，廉租房不是可以買賣的商品，廉租房是政府提供的公共產品。它是具有宏觀經濟調控作用的物品。廉租房的性質不只是表現在政策性、社會保障性和福利性方面，還要考慮運用它調控房地產市場價格的作用。
三、廉租房具有計劃經濟的特色
中國必須建立最低住房標準！
為窮人提供廉價房屋，但要提供多少？什么標準？必須有一個科學的定量。首先，要對這個量的制定做科學的調查研究和設計規劃，這個量的標準必須要建立在科學的、人性的、具有公平平等意義的標準上。
譬如，科學地計算出目前我國各個城市需要建設多大面積的廉租房小區，一個城市要撥出多少土地建設廉租房，廉租房所占的土地面積應該是這個城市面積的多大比例？每套廉租房的面積應該是多大？造價、質量應當是什么標準？它們的地理位置應該在什么地方？城市的交通規劃與廉租房居住區有什么聯系？等等，這些都應該有合理和科學的規劃。目前我國有最低工資標準，但沒有最低住房標準，許多貧困的低收入群體住在狹小骯臟的環境里。政府沒有將最低住房標準納入社會發展規劃中，是這些年里中國改革最大的失誤！
隨著我國經濟的增長和人民生活水平普遍提高，政府已經有能力實施最低住房保障計劃，并且，政府應當將這一計劃當作今后的主要目標。本著節約環保的精神，廉租房的每套建筑面積應當在70平米以下，人均居住面積應當在20平方米左右。
凡是低于這一標準的城市公民和在城市工作的民工，都有權利申請廉租房的權利。
四、廉租房在每個城市的規模
要建設一個和諧社會和均衡發展的社會，中國必須實施最低住房標準計劃，大力提高城市居民的居住水平。
最近幾年，我國每年投入建房的土地面積大約60萬畝，每年建房所用掉的國土大約有1000平方公里，竣工的房屋面積大約有7億平方米，其中經濟住宅房的比例不足3%，廉租房連影子還沒有。
在對這么多的商品房消化過程中，一些富余資金從中大肆進行投機活動，大量的商品房在這一場投機和炒做過程中流入高收入和中高收入群體之手。目前，我國高收入、中高收入和中等收入的人口只占總人口的40%，而中低收入和低收入的人口占60%。由于房價不斷升高，目前，這60%的人口基本上已經被擠出了買房的行列。這一大批人只能淪入租住廉租房的行列。
因此，我們可以估算出廉租房應當占一個城市住房多大的比例。根據目前商品房發展的情況，目前以及未來，城市中至少有50%的人口買不起房子。按這一人口比例，便可計算出廉租房的建設規模和供應規模。因此，廉租房的建筑面積要占到目前各個城市開發總面積的至少30%。
這是一個巨大的工程，是中國住房改革的又一次撥亂反正。中國必須保持一個社會主義國家的本色，中國的土地資源和房地產資源不能無限地向少數有錢人手中集中。中國必須動用政府和行政的力量來配置有限的土地和房地產空間資源。否則，中國的改革必然出現尖銳的社會矛盾。
五、廉租房規劃的實施保障：發行2萬億國債
廉租房的性質是政府投資建房，政府委托房地產公司和建筑公司來建廉租房和管理房屋。中國政府必須做出明確的規劃，盡早啟動這一計劃。按照目前房地產每年開發資金投入的情況，廉租房在全國一年需投資3000億元到5000億元，這一錢從哪里來？只能從國債中來。
中國政府必須至少發行1--2萬億的國債，在最近幾年里進行廉租房的建設。以每年發行5000億國債計算，可連續發行4年。廉租房項目的實施，既可以啟動國內的內需，增加內部消費，減少出口壓力，又可以消化即將到來的生產過剩的威脅。廉租房計劃對于宏觀經濟具有非常良性的作用。特別是它將極大地改善中國城市居民的生活質量，匡扶畸形發展的房地產市場，將有限的土地資源最大限度地為人民大眾所服務。
對于這一方案，目前各個地方政府和國家建設部還遠沒有成熟的認識，甚至一些地方政府和國家部門已經被富人所綁架，正在走這一條加速財富集中的道路。我們必須對這種狀況有清醒的認識，必須站在平民大眾的立場上，促進廉租房的誕生。
這些年里我國各地通行的舊城開發改造模式，政府把舊城改造的任務交給開發商，完全運用市場化方式，在這個過程中，開發商在私利的驅使下并不能滿足貧困戶的住房困難。舊城開發過后，許多貧民戶的生存條件照樣得不到改善，并且還出現種種糾紛。
出現以上種種狀況，都與廉租房設計缺失有關，都與我國改革開放市場化手段的單一有關。特別是中國社會忘記了在市場化的同時，必須仍然需要政府的作用，仍然需要相應的計劃經濟相配合。
今天，通過市場化慘痛的教訓，中國終于明白了行政配置資源的作用。從當年一味的市場化，開始回歸計劃，這不能說不是改革的新跡象。從今天開始，中國各級政府都要將廉租房規劃當做一件重要的任務來做，廉租房的出現必將極大的改善中國稀缺的土地資源利用，調整畸形的房地產價格，使中國的房地產市場回歸合理和有序。
六、政府必須清楚地認識自己的責任
廉租房的性質范文3
關鍵詞： BOT；廉租房；財政資金
一、引言
2012年的十報告提出：“建立市場配置和政府保障相結合的住房制度，加強保障性住房建設和管理，滿足困難家庭基本需求?！边@是繼2007年的24號文件開啟保障房建設的契機后，保障性住房建設首次寫進黨代會報告。隨著我國住房的商品化、市場化，我國居民住房條件與房地產產業在快速發展的同時，也產生了一些問題，比如房價過高過快的增長，供需矛盾的突出，使得很大一部分低收入群體的住房需求得不到保證。為了兼顧效率與公平，政府要加大財稅等政策支持，建立健全多層次保障性住房體系。根據住建部計劃，2013年基本建成保障房460萬套、新開工600萬套，根據已公布的省份2013年保障房建設目標，匯總如圖1-1所示：
由圖可見，如此規模的投資，勢必帶來巨大的資金投入。保障性住房包括廉租房、經濟適用房和政策性租賃住房。其中，廉租房具有調節收入分配、維護社會公平等方面的作用，是我國住房保障體系中的重要部分。而財政政策在廉租房發展中具有核心的主導地位?！冻擎偭夥康墓芾磙k法》指出：“廉租房是政府和單位在住宅領域所實施的社會保障職能，向具有城鎮長住戶口的最低收入家庭提供的租金相對低廉的普通住宅?！蹦壳?，我國廉租房的建設資金來源主要是（1）住房公積金增值收益扣除計提貸款風險準備金和管理費用后的全部余額；（2）土地出讓凈收益；（3）各級財政（中央、省、市縣）預算安排用于廉租住房保障的資金；（4）社會捐贈資金；（5）其他資金。這種以政府為主的投資模式已不能滿足我國廉租房建設的需要，因此基于這一背景，本文認為將BOT模式引入廉租房建設，不僅可以在一定程度上緩解財政資金壓力，同時也可以憑借競爭模式，提高廉租房建設的效率。
二、BOT模式在廉租房建設中應用的可行性分析
（一） BOT模式簡介
BOT（Build-Operate-Transfer），意為“建設-經營-轉讓”，它代表了一個完整的項目融資概念。馬歇爾在《經濟學原理》中定義BOT為：國家或者地方政府部門通過簽訂特許權協議，授予投資者或其代表基礎設施項目融資、建設、運營和維護等權利；在協議規定的特許期限內，基于項目成立的項目公司擁有標的項目的運營權，通過收取適當的使用費用，回收投資并獲得合理的回報；特許期屆滿，項目公司將標的項目無償移交給政府部門。
在BOT模式中，有基本的三方參與人，即（1）項目發起人，也為項目最終所有人，通常是政府、政府機構或其指定的公司?；谡暯?，對于一些資金需求量大、回收期長的公共設施，BOT模式可以減少項目建設的初始投入，緩解政府因為資金短缺所面臨的問題。（2）項目經營者，也為項目的直接投資者，通常是一家項目公司。政府給予項目經營者特許權，用以建設和經營項目，經營者承擔風險，但同時也從中獲得收益。（3）項目貸款銀行。在BOT模式中，貸款銀行除了有商業銀行組成的銀團外，還包括了各種政策性貸款。貸款條件不僅依賴于項目的經濟強度、經營者資金狀況，更取決于政府為項目提供的支持及特許權協議的具體內容。
（二）可行性分析
（1） 國家政策支持
財稅[2008]24號文對于支持廉租房的稅收政策有了明確表示，包括營業稅、房產稅、城鎮土地使用稅、印花稅、土地增值稅、契稅等一系列的稅收減免。除此之外，《招標投標法》、《抵押法》、《擔保法》、《證券法》、《合同法》及BOT項目配套的法律法規，為BOT模式穩定運行奠定了良好的政策支持基礎。而廉租房需要更為多元的資金籌措方式的思想也與各種鼓勵民間資本進入公共事業的相關政策法規相得益彰，這些寬松的政策環境是廉租房采用BOT模式的重要保障。
（2） 民間資本充沛
由圖2-1及表2-1可知，近幾年，我國民間資本日益壯大。若能通過合理科學的BOT模式設計及創新來吸引一部分具有一定資金實力及管理水平的企業參與廉租房建設，對緩解財政資金壓力頗有裨益。
（3） 有經驗可循的雙贏機制
BOT模式在很多基礎設施建設，比如大橋、隧道、污水處理廠、高速公路中得到廣泛應用，雖然BOT模式尚未在廉租房建設中得以運用，但我國之前的一些BOT模式建造經驗，以及國外BOT模式運用的借鑒，都對我國廉租房建設引入BOT模式具有指導作用。
根據圖1-1可知，我國建設保障性住房需求緊迫，廉租房作為其中重要的一部分，引入BOT模式可以很大程度緩解財政資金緊張的局面，從而一方面提高投資建設效率，另一方面保證廉租房的供應量，滿足低收入群體的住房需求。而對于項目公司而言，因為有了政府的稅收優惠以及擔保等支持，投資廉租房有著穩定的收益和低風險，同時也可以提升企業在社會中的形象。
三、BOT模式在廉租房建設中應用方式設計
（一）基本模式
圖2-2是BOT模式在廉租房建設中的概念性流程，每一階段的具體分析會在后文闡述。
（二）模式分析
（1）前期準備階段
廉租房作為準公共商品，由政府作為廉租房建造項目BOT模式的發起人，首先聘請咨詢公司或委托廉租房管理部門對項目進行可行性研究，可以通過詳盡的市場調查及經濟效益分析，確定項目的必要性，以確定項目建造的地點、規模、資金投入、投資回報、風險、建造期限等各種經濟及技術指標。在這一過程中，政府要提供一定的財稅支持，才能使得具有福利性質的廉租房建設項目能夠有足夠的優勢來吸引民間資本。然后，政府進行招標活動，選擇最佳合作伙伴，而投資人在進行一系列的考察調研后進行投標。確定中標人后，政府與項目公司即可進行合同談判，對于項目的具體內容比如特許運營期、租金及日后經營管理等問題達成一致。與此同時，企業可以向由各商業銀行組成的銀團以及政府的出口信貸機構或開發銀行進行貸款申請，在這一過程中，由政府作擔保，給項目公司以支持。
（2）實施籌備階段
完成前期準備階段后，由政府授予企業特許權，而項目公司主要完成各種設備、材料、技術等準備工作，完成各項手續的辦理，若還需要進行其他融資以及一些其他輔助合同的談判，比如與供應商、修建商的合同談判，也可在這一階段完成。
（3）建造開發階段
對于項目公司來說，進入建造開發階段即與一般的工程項目類似，但由于BOT模式中還有政府、咨詢公司等的參與，因此在建造開發的同時，項目公司要接受政府的監督檢查和咨詢公司所作的對項目的進度安排與資金運營，以確保廉租房項目的進度、質量、配套等嚴格按照合同執行。在這一階段，銀行及其他貸款人還需按計劃給予貸款資金，這是工程按預算及資金完成的重要保證。
（4）運營維護階段
工程竣工驗收后，即進入運營維護階段。這是一個投資者收回成本、償還貸款（若有其他融資，還涉及到分發紅利）的過程。這一階段政府要根據國家及地方相關政策，對廉租房建設項目進行嚴格把關。這一把關由兩部分組成，即首先是對工程質量的嚴格審查，其次是對申請廉租房用戶的資格審定。近來曝出多起房姐房叔的新聞要引起政府高度重視，杜絕類似情況再出現在廉租房申請過程中。對廉租房申請者的審查不僅是前期資格審查，還包括中間分配的公平效率性以及后期居住情況的監控，避免出現二次轉租現象，破壞以公平分配為目的的廉租房建設項目。進入到入住階段后，在特許經營時間內，由項目公司負責整個廉租房的運營及配套管理，在確保廉租房居民的基本生活需求的前提下，周圍的配套設施可按市場化方式運作，由住戶支付給項目公司按國家政策所制定的租金，而廉租戶支付的租金與市場實際租金間的差價，可由政府進行一定的補貼，確保項目公司在經營期間可以收回投資。
（5）移交過渡階段
當特許經營權期限屆滿后，項目公司即將整個廉租房項目移交給政府，這并不是朝夕間就能完成的工作，政府與項目公司要有一定的過渡交接時間，以保證在政府收回廉租房產權進行后續經營管理的過程中，不會出現紕漏。當項目完全移交政府后，整個BOT項目即宣告結束。
（三）注意的問題
對于BOT模式在廉租房項目中的運用，必須要考慮投資收益的問題。BOT項目投資規模大，包括了資金投入大和建設周期長。因此，如果沒有投資收益的保障，無論是BOT運作的項目公司，還是出借貸款的銀行，都不會愿意進行投資。
廉租房BOT建房相比一般建房有一個最大的收益，即土地供給收益。在如今“土地財政”模式下，房價的高居不下有很大一部分原因是由于開發公司取得建房土地的成本高。而BOT模式建房由于是“政府出地，企業出錢”，因此建設成本相比一般建房會有很大程度的下降。這為項目公司在特許權經營期收回投資提供了有力的保障。
而特許經營期的長短也很大程度決定了BOT項目在廉租房建設中的投資收益。根據我國有關規定，BOT項目的特許經營期不得超過30年?？紤]到廉租房建設的成本、風險、市場需求、投資回報率等問題，要確定廉租房BOT建設的特許經營期限是一個復雜的工作。而在建設過程中，難免出現信息不對稱的情況，這會導致政府對成本的監控失效。本文對此給出一個初步的概括性的確定特許經營期的公式：R*（P/A，i，n）+Z*（P/A，i，n）+T=C+O*（P/A，i，n），式中R代表廉租房每年租金（由租戶支付租金和政府補貼租金兩部分組成），i代表利率，Z表示項目公司利用周邊配套設施賺取的年租金，C代表項目公司對整個廉租房項目的建設投資成本（包括材料、設備、技術、利息等所有資本化及費用化費用扣除所有項目的抵稅作用后的金額），O代表建成營運后的每年經營成本，T代表項目公司由于承接BOT項目所獲得的政府提供的一切包括稅收、政策等優惠而獲得的收益。由此等式計算出來的n即為特許經營期限。
四、政策保障
（1） 法律保障
若要BOT模式在廉租房建設中成功實施，就需要有成熟完善的法律體系作為保障。鑒于BOT模式建房涉及到投資、融資、經營、轉讓等多環節項目，且其建設周期長，投資量大，參與方多而導致擁有復雜的經濟法律關系，規范詳實的法律體系可以為BOT模式在廉租房建設中的運作奠定基礎。雖然我國已有一些關于BOT運作的規范，然而這些規范大多立法層次低，內容簡單，各部門職能分工不明確，因而當務之急是完善我國的BOT立法工作，避免在實施過程中因法律的缺位而導致糾紛矛盾的產生。
（2） 以經營城市模式發展廉租房BOT建設
由于廉租房建設投入資金巨大，而租戶所支付的租金遠遠低于市場平均水平，雖然政府可以根據財務分析，得出由于BOT建房所帶來的各項收益，比如因避免了大量財政資金的一次性投入所產生的間接收入用于租金補貼，但單靠政府補貼租金差價還難以形成足夠的力量來吸引民間資本參與廉租房建設，因此，政府可以考慮以經營城市的模式來發展廉租房BOT建設，即在保證廉租房居民的基本生活設施要求的前提下，運用市場經濟手段來帶動廉租房周邊的商業配套設施。可以利用商業贊助、冠名、廣告等方法激活廉租房周邊發展。而周邊配套所產生的收益，在特許經營期限內由項目公司收取。對BOT模式建設廉租房采取經營城市模式，同時還可以避免由于項目公司追逐個人利益，而忽略對于醫療、教育、小區物業的管理服務。管理質量低下、醫療教育等民生設施的欠缺會造成周邊犯罪率上升、環境水平低下。而這一措施恰好可以彌補這一城市隱患，為居民和投資者帶來“雙贏”。
（3） 金融財稅政策保障
金融體系的完善也有利于BOT模式在廉租房建設中的運用。在住房領域進行一定的貨幣資金和信用的融通，比如信托、保險等，可以使得資金融通，規避風險。將融資運用于廉租房建設，吸收城鄉居民儲蓄、發行廉租房建設債券、發行廉租房彩票都可以起到資金籌集的作用。除此之外，廉租房作為重大民生項目，同時具有準公共產品的性質，政府也應給予BOT建設項目公司一定的財稅優惠政策。政府不僅可以在項目建造開發期間給予財稅優惠，比如對印花稅、土地使用稅等稅收的減免，同時，也可將政策優惠貫穿于運營維護階段，可以涉及到營業稅、房產稅、企業所得稅等的減免。財稅政策的優惠如何做到對項目公司有利，又不至于過多地削弱財政收入，可以進行一定的實證分析來得出平衡點。
（4） 監管運營保障
監管可以分為兩部分，首先是對項目公司的監管。在項目公司承接項目到項目的建設開發到最后的竣工運營過程中，首先要進行招投標公正性的監管，防止利用職務之便任人唯親，接受不合格項目公司的項目承攬；其次要保證建設資金的來龍去脈都有帳可查，避免建房過程中現象的滋生；在建成后，政府要對房屋質量進行嚴格把關，對于豆腐渣工程或與合同不符的地方要進行整改，無法整改的拒絕驗收。提高政府與項目公司在建設廉租房過程中的公信力，是項目成功的有力保障，只有將各項監管結果公之于眾，增強透明性，配以一定的優惠政策與收益保證，才會有更多的
廉租房的性質范文4
1、廉租房是指政府以租金補貼或實物配租的方式，向符合城鎮居民最低生活保障標準且住房困難的家庭提供社會保障性質的住房。廉租房的分配形式以租金補貼為主，實物配租和租金減免為輔。
2、廉租房只租不售，面向城市特困人口出租，只收取象征性的房租。
3、廉租房是國家和當地政府為了解決城市中低經濟收入家庭住房困難而建的普通住宅，有社會公共福利和住房社會保障性質。
（來源：文章屋網 ）
廉租房的性質范文5
關鍵詞: 廉租房 商品房 雙軌制 財政支持
文章編號1008-5807（2011）02-007-01
一、廉租房及公租房定義
廉租房是指政府以租金補貼或實物配租的方式，向符合城鎮居民最低生活保障標準且住房困難的家庭提供社會保障性質的住房。 公共租賃房由政府或公共機構所有，用低于市場價或者承租者承受起的價格，向新就業職工出租，包括大學畢業生以及外來務工人員。公租房與廉租房本質上無差別，公租房降低了受眾申請標準，擴大了受眾的覆蓋面。
二、房價居高不下的原因
房價居高不下的原因有以下幾方面：人民對住房的需求很高，同時儲蓄率很高，大量的儲蓄由銀行轉變到房地產，這樣必然帶來房地產價格的迅速上升；企業家投資環境惡化，大量資金不做實體經濟，轉而投機樓市；嚴重通貨膨脹使得大量逃避通貨膨脹的避險資金進入樓市；另一方面，政府利用行政命令，不準老百姓自己買地建房，只能向開發商買房。政府之所以這么做是因為分稅制后，地方沒有了財權但事權并沒減少，同時GDP仍然是評判政績及經濟發展速度的主要指標，于是地方政府在GDP壓力下，就找到了賣地蓋房子賣房子創造GDP提高財政收入的方式。同時政府并沒有大量建廉租房和經濟適用房，導致老百姓無穩定的房屋可住。
三、廉租房對平抑房價的作用
房價高的一個原因是人民的購房需求高，而廉租房是政府或房主擁有產權，租賃給需要者使用的形式，使用者沒有產權。政府通過廉租房保障人人有房住，而非保障人人有住房。公租房或者廉租房與商品房屬于兩個不同系統，廉租房和公租房都不進入計價體系中，房價只能是商品房價格，廉租房僅是基本起居條件，當家庭可支配收入提高時，人們想要改善居住條件，勢必選擇購買配置相對較好的商品房，商品房的價格還要上漲。
如果可以突破每個家庭都擁有一套房屋的產權這一傳統，廉租房是平抑房價的有力武器。具體做法如下：
（一）政府主導廉租房的開發與建設
住房的開發與建設并不能完全通過市場來實現，政府應該明確自身在解決住房問題上的責任，制定符合其國情特點的住房政策和分階段建房計劃（每五年制定一個計劃），采取了一系列行政、法律、金融和財政手段作為配套政策，大規模興建公共住房。可建立一個獨立的、非營利機構，發展公共住宅方面，該組織作為起主導作用的組織者，其財政預算納入國家計劃。政府賦予其廣泛的合法權力，它既代表政府行使權力，負責制定廉租房發展規劃及房屋管理，實現“居者有其屋”的目標；同時也作為最大的房地產經營管理者，負責組屋施工建設工程、房屋出售和出租。大規模建設廉租房，不收出讓金，不收稅，不收配套費，不拿利潤，努力滿足社會大部分的住房需求。
（二）在土地供應方面，引入地票制度
政府在大量建廉租房的同時，吸引農民工進城，只要有穩定工作就給予城市戶口，但是同時要求農民放棄宅基地。放棄的宅基地必須復耕，假設農民工進城后放棄一平方公里宅基地，復耕一平方公里，就可以產生一平方公里的地票。為了杜絕地產開發商要蓋房子，用金錢賄賂地方官員，想蓋就蓋，地產商蓋房需要購買地票，地票公開拍賣，拍得價款直接交還給農民。地票制度的結果是耕地可增加，住房用地有保障。
（三）資金來源：政府為主，社會和個人多方出資
政府以提供低息貸款的形式給予廉租房建設資金支持。為保障普通老百姓能夠買得起組屋，其售價是由政府根據中低收入階層的承受能力來確定，而非依成本來定價，其價將遠遠低于市場價格，由此造成廉租房制度的收支虧損。這部分損失，政府核準后每年都從財政預算中給予補貼。政府財政支撐應是廉租房政策得以順利實施的重要保障。此外，社?；鹨部赏度氲搅夥康慕ㄔO中，同時可提高社保基金的收益率。個人，單位和政府應共同繳納住房公積金，個人可提取公積金用來購買廉租房。
（四）廉租房制度寬進嚴出，控制出口，防止腐敗
申請廉租房的人只能是中低收入家庭，但是如果有高收入人群通過體制外因素申請到廉租房，就應該嚴格控制廉租房的退出機制。廉租房不住了只能退還給政府，不能上市買賣。因為沒有買賣房屋的高額利潤，權貴就不會通過資本與權力勾結占用廉租房資源。
（五）城市良好搭配，廉租房搭配商品房
廉租房不應自成體系，而是打散散落在各個不同小區中，與其他商品房住戶融入在一起，共享資源；準入條件以就業為導向，以防其演變成貧民窟。
參考文獻：
廉租房的性質范文6
住房問題是關系到國計民生的經濟和社會問題，為低收入者提供住房既是住房保障制度的重要內容，也是我國構建和諧社會的必然要求。然而“房價高、住房難”已成為困擾我國居民的一大難題，住房困難說明我國當前的住房制度存在缺陷。改善住房保障的核心是加快廉租房建設與供給。在“十二五”期間國家將大力建造包括廉租房在內的保障性住房，為中低收入者排憂解難。
廉租房政策，是現代市場經濟國家普遍推行的一項社會住房政策。它是指政府對最低收入家庭提供租金補貼，或以低廉租金配租的具有社會保障性質的普通住宅，保證其住房達到社會最低生活標準。我國正在實施的廉租房政策，實踐證明能夠在解決低收入者住房問題方面發揮相當大的作用，值得大力推廣，是解決現階段我國低收入者住房問題的良好途徑。政府廉租房、公共租賃房是無力購房者的最佳選擇。
1廉租房制度存在的突出問題。
我國雖然建立了廉租房制度，但由于城市土地資源有限，城市財政預算安排資金的不足以及缺乏其他穩定的廉租住房資金來源渠道，廉租住房制度實施面臨著許多困難。
1.政府住房保障職責缺位。
政府在房地產開發中主要不是獲得收益，而是要保障社會公眾基本的居住權利需要。因此這就要求政府承擔起一定的責任，以保障公民的基本生存條件。在我國住房供應體系由計劃向市場轉軌過程中，客觀上出現了政府和市場分工不明確，政府在居住基本權利保障方面執行落實力度不夠，過度依賴市場的現象。特別是，地方政府通過追求土地收益來加快本地經濟發展，忽視了大量中低收入人群基本住房需要。有不少地方政府從自己和行業部門的自身利益考慮，與房地產商一起抬高房價，成為高房價有力的支撐者。就當前來看，地方政府事實上是房地產市場中的一個利益相關者，這導致了中央政府政令的受阻和政府公共職能經常性的缺位和越位。
2.低收入者缺乏住房保障。
按照各地現行住房保障制度，最低及低收入住房困難家庭租賃廉租房，中低收入住房困難家庭購買經濟適用房和限價房。但現實情況是，一方面，即使是經濟適用住房和限價房，許多低收入家庭因支付能力不足仍然買不起。并且在全國大中城市里，有大量的外來務工人員，比起具有當地城鎮戶口的職工，他們的收入普遍更低，居住條件更差，更應享受住房保障，但現行住房保障制度卻將他們排斥在外。
3.土地與資金形成瓶頸。
廉租房建設一般有兩個條件，一是土地，二是資金，這二者構成了廉租房建設的瓶頸。就土地而言，城市用于建設的用地總量是確定的，為了降低成本，用于建設廉租房的土地必須是劃撥而不是出讓，但是如果用于建設廉租房的土地劃撥多了，那么用于出讓而獲得財政資金的土地就會減少。這對于各級政府來說是一個兩難問題。政府面臨著是急于取得城市各項發展急需的資金，把這些資金用于投資建設，加快本地區的GDP增速，還是放棄這個利益，給老百姓無償建房，同時又貼進去更多資金的兩難處境。就資金而言，作為地方主要財政收入的土地出讓金及公積金增值收益是廉租房建設的主要資金來源。如果沒有強有力的法律約束，地方政府注定會缺乏提供資金的動力，繼而會造成房源難以為繼并形成惡性循環。這種狀況在現實情況下是難以避免的。
4.廉租房準入與退出機制尚未完善。
廉租房保障對象即使在最嚴格的審批程序下獲得廉租住房，也有可能冒著道德風險謀取利益并將其所得用于改善其基本生活條件。如何防范和避免這種現象的發生，在滿足保障目的的同時，又不至于使廉租房成為新的牟利工具，這是廉租房保障制度設計時應予考慮的重要內容。同時騰退機制是廉租住房制度的重要內容，但在一些城市的廉租住房騰退過程中，已不符合配租條件的家庭拒不騰退，廉租住房的退出機制很難得以實行，造成年度復核流于形式。
2完善廉租房制度的對策。
住房保障制度尤其是廉租房制度建設在我國初步形成了包括財政投入、稅費減免、信貸支持、土地供應等政策體系。各級政府現階段的當務之急是認識廉租房制度建設過程中的各種利益關系，分析和解決廉租房制度在實施過程中出現的問題，按照廉租房制度的管理辦法規范政府的職能范圍，充分發揮廉租房制度的積極作用。
1.充分發揮政府的職能作用。
廉租房是一種福利房，政府的參與是必不可少的，政府在這項工程中擔當的角色是多重的。首先是廉租房產權的擁有者。政府是廉租房建設工程的建設方，是廉租房產權的擁有者。其次是建設資金的信用擔保者。對投資資金而言，只有在安全性非常高的前提下，才可能以低利率的方式大規模地投入到廉租房的建設當中。第三是廉價土地的提供者。當前房價太高的一個成本性原因是政府提供的建設用地拍賣價太高。政府在提供廉租房建設用地時必須以保障社會福利為主要目的，讓利于民，這是有效控制單位建筑面積造價的基礎性環節。第四是協調人。在廉租房建設過程中，政府要與投資主體之間協調好貸款的規模、期限、利率。政府要與租房者協調好房租，房租的高低應以建房的貸款利息和少許物業管理費為基準，政府應以重點降低單位建筑面積的造價為手段來降低房租。
2.拓寬廉租房建設資金融資渠道。
為解決建設資金短缺問題，應當積極搭建融資平臺，通過無償劃撥土地、銀行信貸、公積金貸款等方式，多渠道籌集建設資金，確保廉租房建設順利推進。政府必須調整財政支出結構，在每年的財政預算中，保證一定的住房保障資金。廉租房拓寬融資渠道還可發行公債，公債是國家依據信用原則獲取財政收入的一種特定方式。同時，還可以將廉租房開發貸款證券化。這樣可以加強金融資產的流動性，轉移和降低商業銀行的貸款風險，不僅有利于防止銀行不良貸款的再生，還可以使廉租房開發更容易獲得銀行的資金支持，從而達到拓寬廉租房融資渠道的目的。
3.增加廉租房建設和供給。
隨著國家民生政策的不斷深入，廉租房保障對象的范圍也應隨之不斷擴大。必須根據各地居民的實際收入情況確定廉租房保障對象。對于那些在城市中憑一己之力買不起房而又無資格享受廉租房保障的所謂“夾心層”和來自農村貧困地區并在城市擔當臟、累、差等工作的外來人員，政府不能將之排斥在廉租房保障對象之外。廉租房保障體系的設計要適當超前，逐漸擴大廉租房政策的覆蓋面，逐步在新的環境下達到更高要求的“應保盡保”。
“十二五”規劃把保障和改善民生擺在一個十分重要和突出位置，未來五年將使保障性住房覆蓋率達到20%。也就是說，為了遏制當前過高的房價，為了解決國內居民的基本居住條件，政府在未來五年里，計劃建設城鎮保障性安居工程3600萬套，其中2011年建設1000萬套，2012年建設1000萬套，2013～2015三年建設1600萬套。
4.加強對廉租房的監督管理。
現階段，在城鎮廉租房資源非常有限的情況下，應在準入上確定一個資格標準，在輪候上建立科學的排序方式，并在廉租家庭不符合資格標準時建立合理的退出機制，這既可在最大程度上提高住房資源的效用，又可減少社會成員之間的分配不公。廉租房制度管理部門應定期對享受廉租房家庭的收入、住房狀況等基本情況進行復核，以避免廉租房消費的“搭車現象”，確保有限的廉租房資源發揮最大的效用。
在健全住房保障對象檔案的同時，要實施動態監管：一是依法簽訂住房保障租賃合同，合同期滿要求續保的必須要經過重新審核，只有符合條件者方準予續簽；二是嚴格審核住房保障的準入和退出對象，當住房保障對象收入水平超過當年最低收入標準時，將讓其按期騰退保障性住房或停發住房租金補貼；三是住房保障及管理情況適時向公眾公示。