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房產宏觀政策范文1
陳平北京大學中國經濟研究中心教授 美國德克薩斯大學奧斯汀校區普里高津統計力學與復雜系統研究中心研究科學家，比利時索爾維國際物理化學研究所研究員。研究領域包括復雜系統科學和非線性經濟動力學，經濟波動理論與宏觀經濟學，非穩態時間序列分析與非線性計量經濟學等。
宏觀調控需要轉型
一年多或者更長時間以來的宏觀調控表明，通過經濟手段來調控，效率很弱；行政手段調控，效果很快
不過，行政手段短期有效，長期有很大的副作用
《新財經》：從去年4月底的信貸緊縮到現在已經過去一年多的時間了，這次的宏觀調控給人一種印象：在當前中國經濟的綜合條件下，行政手段的調控要比市場手段有效得多，您如何看待這個問題。對中國的宏觀調控中經濟手段和行政手段的轉換，您又怎么看？
陳 平：不論是行政手段還是市場手段，主要都是應用凱恩斯經濟學的辦法。如果經濟過熱的話就提高利率，如果經濟過冷的話就降低利率。上次經濟周期的后半階段，就是20世紀末，中國經濟不景氣，政府部門擴大了財政支出來創造就業，甚至給公務員加薪來推動需求。
我對凱恩斯經濟學的評價是：它比貨幣經濟學派和哈耶克要現實一些。貨幣經濟學派要求在經濟蕭條的時候提高利率，這樣會把經濟搞垮；華盛頓共識要求發展中國家在經濟蕭條的時候放開對資本的管制，這樣外資就會外逃，為了挽留資本就要提高利率，企業就會大面積破產。凱恩斯比貨幣經濟學派要好一點。但是凱恩斯學派的宏觀調控是治標不治本，結構調整才是根本。
一年多或者更長時間以來的宏觀調控表明，通過經濟手段來調控，效率很弱；行政手段調控，效果很快。這是事實，道理也很簡單。
中央政府貨幣政策宏觀調控結果很不理想，主要有三個方面原因：第一，地方政府部門不受中央金融部門的約束，它可以利用三角債、推高房地產等手段推動經濟盡可能快地增長，地方政府都不執行中央的貨幣政策，那誰還會執行呢？第二，中國真實的GDP規模要比現在公布的數字大很多，很多的盈利是沒有交稅的，宏觀調控對它們沒有意義。目前房地產行業的過熱實際上是灰色經濟的熱錢推動的，假如房地產的真實利潤是20%～50%，利率調高一兩個點有什么意義呢？第三，中國歷史發展的經驗給老百姓一個生動的教訓：綠燈行、黃燈搶、紅燈繞著走。如果從地方政府發展的角度來說，我和中央政策頂著干，我就可以有更大的套利機會，我為什么不干？
中國不能按照市場經濟的操作手法來管理經濟，原因也很簡單。中國不是一個市場經濟體系，更不是一個規范化的市場經濟體系。比如，灰色經濟的比例，美國大約占GDP總額的1/3，印度占到60%～70%，中國介于中間，大約是40%～50%。這么大的比例根本就不受你中央貨幣政策的影響，浙江民間借貸利率為15%，高的地方有20%。中央銀行的利率調整一兩個點對它沒有什么大的影響。
什么有重大影響呢？比如批地，我把你卡住了，你絕對沒有其他方法可以想。在這方面，美國也是一樣，變更土地用途要經過一套復雜的法律程序，提高了它的交易成本，把你拖住。不過，它用的是法律手段，是在成熟的市場經濟體系下操作。行政手段有它的弊端，比如像我國臺灣地區的黑金政治，給相關部門塞一些錢，你就可以獲得土地的使用權。
所以，在這個問題上，全世界都是一樣的。中國要想做得好一點，我想應該不要總是用中央政府和地方政府的博弈來解決經濟調整問題，要著眼于區域多樣化和產業政策的調整。
實際上，很多國家對經濟的調整也是行政手段和經濟手段并用。做得好一點的，過程會比較巧妙，法律的外衣穿得好看一點。比如，美國不允許對中國出口高科技技術，這就是行政手段，它根本就是利用行政手段通過法律的途徑強制市場接受這樣的安排。
《新財經》：美國對其他國家是不是不這樣嚴格禁止呢？
陳 平：這種禁止既是政治行為，也是經濟行為。美國的國際競爭力其實是在走下坡路的，現在美國的技術優勢還有生存空間，它的制造業轉移到了其他國家，服務業有很多也在轉移，它只有靠技術來維持它的競爭優勢。
美國對其他國家的高科技出口也有很多限制，雖然沒有限制中國這么嚴重。美國非常明白自己的利益在什么地方，中國有的政府部門缺乏技術知識，該保護的不曉得保護，讓外國人來作中國政策的判斷是不智的。
《新財經》：國家發改委一些條文，比如物價漲幅超過1％就要匯報的政策，這種手段是不是容易產生灰色經濟？
陳 平：這也是沒辦法的辦法了。用行政手段更加有效，而且經濟手段的確在中國的經濟條件下是不敏感的，大家都看到了。不過，行政手段短期有效，長期有很大的副作用。
結構調整應該是最積極的，然后是宏觀政策輔助，行政手段提供一些支持。中國恰恰是反過來了，行政手段第一、宏觀政策第二，結構調整缺乏長遠規劃。地方政府部門有時候會做一些產業結構的調整。如果做產業結構調整的話，企業要破產，破產就會增加銀行呆壞賬。地方政府非常愿意進行產業結構調整，但是銀行和財政部不愿意，因為對企業進行關停并轉，就會把債務勾銷掉了，影響他們的政績。
其實，美國也是這樣，在互聯網泡沫破裂以后，很多公司幾十億的資產一下子就縮水掉了，美國沒有資產保值增值的說法。中國所謂的保值增值還是小農經濟思維，它認為壇壇罐罐都有價錢的。一個工廠投資了幾個億，生產的東西賣不出去，你的資產就是負的，連零都不是。賣給民營企業，他賺錢了，就說是國有資產流失，這是不對的。
征收累進房地產稅是抑制房地產投機的有效方法
如果不在稅制上改革，僅僅靠價格調控是不可能的
《新財經》：目前普遍認為中國的房價太高了，中國的房地產行業出現了房地產泡沫，房地產的現狀是不是需要改革一些相關政策？
陳 平:目前的房地產市場的確有顯著的投機行為。目前的稅收政策以生產稅為主，是累退性質的。只有增收累進性質的收入稅和消費稅，尤其是房產稅，才能有助于縮小社會差距，同時也抑制過度投機。在美國，政府部門最大的投資是教育，基礎教育是免費的，所需資金來自于房地產稅。房產稅比所得稅還要厲害，而且即使你沒有工作，房地產稅還是要照交，在經濟蕭條的時候交得也更多。
在中國，一個是不交房地產稅，另一個就是買一套房子和買幾套房子的人，所承擔的房地產稅都是一樣的，這是中國和一些發展中經濟體產生大規模房地產泡沫的主要原因。如果不在稅制上改革，變實質上的累退所得稅為累進所得稅，僅僅靠價格調控是不可能的。
《新財經》：在東南亞金融危機的時候，泰國對購買當年的房子出售要征收80％的房地產交易稅，如果中國也采取這種方式，是不是對抑制房地產投機也會很有效？
陳 平:如果短期稅率比較高的話，實際上阻礙投機者將房產脫手，并不利于減少財富差距。泰國主要靠旅游，中國經濟的發展主要靠產業，如果房子比較貴的話，勞工價格就會升高，不利于國際競爭。
大銀行不見得有競爭力
問題的關鍵就是產權的討論其實在誤導社會的改革方向。中國要革新的不是產權不清，而是企業家的識別和管理制度
《新財經》:最近，銀監會主席劉明康表示，經過這次宏觀調控，銀行業金融機構以風險為本的理念增強，各金融機構要積極研究進一步支持中小企業和縣域經濟發展的金融服務改革措施。
陳 平：對，這很好，中小企業的風險又不需要政府承擔。四大國有商業銀行這么龐大，誰有錢買你的股票。你在國有商業銀行尚未做出業績前就賤價賣給外國人，有可能讓中國的經濟命脈操縱在他人手中。外國投資者拿到股票之后，最盈利的動機是關掉你的銀行，而不是把中國的銀行做大，和它競爭。把股份化、吸引戰略投資者和上市作為銀行起死回生的主要道路，是危險的。沒有一個西方國家的銀行希望把中國的銀行做大和它競爭。
如果中國把這些銀行如中國民航一樣拆分成一些小銀行，讓它們之間競爭，民間也就有能力參股。就會出現像海南航空兼并西北航空那樣的創新，這不是行政手法做大所能做到的。
《新財經》:去年，的確有人提出應該把中國工商銀行拆成十幾家小銀行。
陳 平:對，美國有幾千家銀行，中國才有一百多家銀行。捆綁在一起的那些龐然大物其實沒有競爭力，尤其是在國際市場上更沒有競爭力。有些人以為大就有競爭能力了，不曉得大也會效率低下，比較保守，缺乏創新精神。
如果把這些龐然大物拆成幾個小銀行，就會有一些管理人才在競爭中脫穎而出。比如，工商銀行浙江分行做大了，然后去兼并其他分離出去的銀行，那是競爭出來的?，F在的組織部門任命制度是不解決市場選優汰劣問題的。沒有專業知識，你怎么知道誰是企業家、誰是銀行家？
所以，問題的關鍵就是產權的討論其實在誤導社會的改革方向。中國要革新的不是產權不清，而是企業家的識別和管理制度。
金融發展通常滯后于產業發展
過去幾年，越強調防范金融風險改革膽子就越小，結果越是把市場讓給灰色經濟和外資經濟
中國經濟改革一個很大的誤區就是認為一個企業搞不好，把它上市了就可以搞好了
《新財經》：那現在中國的經濟改革是以金融改革尤其國有商業銀行的改革為核心的，那是不是說，在市場經濟的條件下，金融市場的發展完善是最關鍵的呢？
陳 平:我不認為金融改革是最關鍵的。首先，從人類歷史上來看，金融發展永遠都是落后于經濟發展的。比如，美國在1900年就超過英國了，但是，到二次世界大戰前英國的金融業仍然比美國的金融業要強大。德國的經濟在20世紀70年代就超過英國了，但是金融到現在都不如英國。第二，金融的本質是嫌貧愛富的，它往往為了規避風險不惜犧牲發展。所以，金融業的行話“它永遠都愿意借錢給不需要錢的人”。為什么？因為你富有，我才不擔心你還不起錢。而成大事的人往往初期都比較貧窮，真正金融家難的地方是識別窮而有成長空間者，如同美蒂奇家族支持文藝復興的巨匠那樣，但是這樣的銀行家是不容易產生的。
中國金融行業的人對產業要有很好的知識儲備，中國金融界缺乏有產業知識的人。中國計劃經濟的歷史環境中，不少能干的人在具體的產業部門。中國的金融部門在計劃經濟時代只是扮演出納功能，選拔人才只需要可靠而已，勇于創新者難以重用。改革中就會出現有一些人把錢往自己口袋里裝，這不必大驚小怪。目前的問題是，現在的金融最需要的就是創新，而不是守攤。金融改革真正需要的是戰略家，而不是行政人員。薩繆爾森在20世紀90年代中期有一個講話說：“中國比其他國家聰明，中國賺取外匯就進口技術，產業升級很快，而東歐和前蘇聯就聽西方經濟學家的意見去搞金融市場，一個泡沫幾十億美元就沒有了?！笨梢?，薩繆爾森是支持先經濟再金融的改革路線的。
德國和日本的經濟發展中，金融是一個服務部門，而不是像在英美那樣處于統治地位，德國和日本的經濟發展得相當快。美國的金融地位在20世紀70年代以后顯著上升，恰恰是產業衰落的結果。中國金融最大的問題是一家獨大。中國的國有商業銀行目前不見得需要全盤私有化或者上市，只要將它們拆成幾家相互競爭就可以了。
過去幾年，越強調防范金融風險改革膽子就越小，結果越是把市場讓給灰色經濟和外資經濟。我是不看好現在的國有商業銀行整體上市的方案。外資銀行一進來，國有商業銀行的市場份額肯定要縮小、呆壞賬又那么多、規模那么大。這樣的上市股票會上漲嗎？如果市場看跌，為什么要在利少時期上市呢？中國金融市場的規模就值大錢。如果在市場對你看跌的時候上市，國有商業銀行改革的空間會更少。
中國經濟改革一個很大的誤區就是認為一個企業搞不好，把它上市了就可以搞好了。這是產權萬能論的誤區。公司金融理論證明，企業價值只和它的核心競爭力有關，與融資結構很少關聯，產權形式也作用不大。以前中國股票市場的上市指標都是分給各個省份，而不論其效益，所謂不花錢的改革，這是一種錯誤的思維。除非企業有競爭力、有很好的產業方向，但是資本不夠，才需要上市賣一部分權益來發展自己。如果一個企業本來就要死的，拿出來包裝上市，誰來做也是死的，這樣的企業怎么能不做假賬呢？我們上市的大部分企業其實都是沒有競爭力?，F在股票市場已經開設了，沒有辦法退回去，所能做的就是讓有競爭力的中小企業多上，而不是為改革成功的國有大企業讓路，這樣，中國的股票市場才有希望。
金融和產業必須聯姻
金融改革要為產業升級和提高企業的國際競爭力服務。金融改革不能比經濟改革超前，要相互適應
《新財經》:那么，金融行業如何更好地為當前的宏觀調控提供一些支持？
陳 平:結構調整和產業政策應該放在宏觀調控之上。金融改革要為產業升級和提高企業的國際競爭力服務。金融改革不能比經濟改革超前，要相互適應。金融人才的訓練要轉變方向。認為招一批MBA，讀一些西方的經濟學和金融理論，然后玩玩期權等金融工具就可以做好金融，這是紙上談兵。
近20多年，中國各地受華盛頓共識的影響，產業政策大大減弱。盲目相信市場的力量、不加區別地放進那么多跨國公司來中國、放棄自主研發某些關鍵技術，這些都是中國政府應當總結的教訓。中國在發展核心技術方面不如日本和韓國，開放的程度倒是遠比日本和韓國要高。
所以，中國市場經濟的許多領域不是市場化不夠，而是盲目市場化。尤其在老百姓不滿意的房地產、教育和醫療等行業，世界各國都靠政府或非盈利組織提供。市場化的結果大大加劇貧富差距。比如，現在農村孩子上大學的比例在減少，同時學費還在拼命地漲，這種市場化比美國還要過度。金融行業的多樣發展應該為糾正這些失誤作一些貢獻。
我一直認為，中國的金融系統非常非常幼稚，貸款集權到分行行長來批準，這種行政級別的官員如何深入了解產業政策？你把一攬子的鋼鐵、化肥、機械、計算機、房地產等一大堆行業的貸款放在領導面前，哪個領導知道哪個行業賺錢哪個不賺錢，所以，中國金融企業管理是沒有產業常識的行政管理。
中國的產業人才都在哪兒呢？都在各個行業管理部門內部。比如，上海的各個工業局或者原來的各個工業部都有大量的專業技術人才和行業管理人才。這些人才應該充實到金融系統中來，產業分析師的分析報告作為發放貸款的參考，然后和金融操作人才結合，銀行的競爭力就會大大提高。
現在，中國產業界很多專業人才對本行業的發展狀況非常明白、什么是新技術，什么技術可以盈利，哪些有市場機會，都很清楚。腦袋里糊涂的就是金融領域的從業人員，地方政府官員都不糊涂，哪個產業有前途都很清楚，拼命地去支持。前一陣批判安徽奇瑞汽車的創始人是“紅頂商人”。這有什么可怕？西門子之所以能做大就是受到了普魯士政府的支持，在普法戰爭中鋪電話線起家，胡雪巖也是他那個時代的“紅頂商人”。美國的跨國公司來談判，美國的總統、部長都做后盾，中國企業卻是孤零零地自我生存。這競爭平等嗎？
《新財經》:所以，中國的金融改革要在思路上做重大調整？
陳 平：對，中國的金融改革按照西方傳統的經濟學照本宣科地操作，結果不可能是好的。
政府不能在股市中與民爭利
如果政府讓利，等社會經濟成長起來，民眾富裕了，政府部門再來征稅，財政收入自然就上去了，經濟就進入了良性循環
房產宏觀政策范文2
【關鍵詞】 房地產;宏觀調控;影響因素
一、近年房地產市場調控政策及其目的
1.1998年～2002年(平穩發展期)――“促進房地產市場的穩定發展”。這一時期國家對房地產業調控的目標重點在于:大力促進房地產業的發展,滿足城市化需求,推動宏觀經濟的發展。主要政策涉及三個方面:(1)實行住房市場化改革,提高房地產投資收益,吸引社會資金進入房地產業,加快房地產穩定發展;(2)通過金融體系(商業信貸和住房公積金)為購房者和投資者提供融資,通過增強居民購房能力和企業開發能力,促進房地產業發展;(3)通過稅收制度提高居民購房和銀行發放貸款的積極性。
2.2003年～2006年4月(快速發展期)――“調控供需、抑制房價”?；谶@一階段房地產投資過熱和房價上漲過快的現象,國家開始出臺一系列調整政策,通過調控供給總量以及需求總量,從而抑制過熱的投資和房價的過快上漲。具體來說,2005年2月之前著重從土地著手調控住房供給總量: (1)整頓清理土地市場,控制土地供給總量;(2)土地實行招拍掛,提高項目自有資本金要求。從2005年3月開始,為抑制房價過快增長,政府開始著手通過金融稅收手段調控住房需求總量:(1)提高首付款比例和貸款利率;(2)提高住房交易稅;(3)打擊“炒房”。
3.2006年5月～2007年9月(調控期)――“調控住房結構、穩定房價”。之前通過調節供需并沒有抑制住房價的過快增長,反而助漲了房價,國家改變了調控思路,著重通過調節住宅結構來抑制房價,以中小戶型降低套價,以保障性住房緩解中低收入家庭住房困難。
4.2007年10月～2008年10月(全面調整期)――“穩定、保障、發展”。自2007年四季度以來,在國際金融危機不斷蔓延、國內宏觀經濟增速下滑的背景下,中國房地產市場逐步由2007年的過熱轉向理性回歸,市場呈現出全面調整的態勢。中央與地方政府積極出臺各種措施拉動消費信心,財政政策和貨幣政策逐步放松,“購房入戶”、“放松二套房信貸政策”、“鼓勵開發企業降價促銷”等關鍵性政策先后出臺,市場下行態勢得到初步遏制。這一階段房地產調控目標重點在于:大力建設住房保障體系,促進房地產市場的健康、穩定發展。
5.2008年11月至2009年10月(復蘇期)――緊縮政策松動,刺激市場復蘇。2008年8月,全國商品房銷售面積跌入谷底(同比下降35.7%);8月以來房價指數一直環比下降,12月跌至谷底(-0.7%)。9月,受雷曼兄弟倒閉、金融危機影響進一步擴大的影響。國家采取了一系列政策刺激房地產市場的發展,房地產業也成為拉動內需的重要手段。2008年下半年尤其是四季度以后,金融政策轉向“積極”,多次下調存款準備金率,五次降息。10月27日,央行決定將商業性個人住房貸款利率的下限擴大為貸款利率的0.7倍;最低首付款比例調整為20%。12月30日,國稅總局、財政部規定:個人將購買超過2年(含2年)的普通住房對外銷售的,免征營業稅。
6.2009年11月至今(抑制期)――防范泡沫擴大,遏制房價過快上漲。隨著房地產市場的回升,近期部分城市出現了房價上漲過快等問題,各相關部門紛紛出臺政策進一步加強和改善房地產市場調控,穩定市場預期。2009年12月14日,國務院常務會議明確表示“遏制部分城市房價過快上漲的勢頭”,拉開了“抑制性政策”大幕。2010年1月10日,國務院《關于促進房地產市場平穩健康發展的通知》,二套房貸款首付比例不得低于40%。增加保障性住房和普通商品住房有效供給,合理引導住房消費,抑制投資投機性購房需求,加強風險防范和市場監管,加快推進保障性安居工程建設,落實地方各級人民政府責任五大方面共11條措施,簡稱“國十一條”。
二、房地產宏觀調控政策的影響因素分析
1.中央和地方政府因素。地方政府之所以對國家宏觀調控執行不力的深層次原因在于中央和地方政府二者之間管理目標的差異。首先是土地,土地所有權控制在地方政府手中,由土地產生的收益大部分歸地方所有,廉租房建設和經濟適用房建設對土地出讓涉及有限,如果地方政府從嚴控制土地供應結構,無異于斷掉地方政府的“糧源”。如果地方政府從嚴控制房地產投資速度,就會減少對土地的需求,從而減少政府從土地出讓中獲得的收益。其次是稅收,房地產業的高速發展,不僅會帶來土地收益的直接增加,還會帶來地方稅收的增加。房產稅、城鎮土地使用稅、耕地占用稅等都屬于地方稅收,由地方財政所掌握,這也強化了地方政府對房地產業高速發展的愿望。地方政府執行不力,在某種程度上起到了托市的作用,縱容房地產價格節節上漲,急于將房地產業培養成支柱產業,保護房地產業的快速發展,對于房地產業的管理還有待進一步加強。
2.金融機構因素。在中國房地產金融體系中,為降低住房消費貸款中消費者違約風險,將房地產開發貸款和消費者住房消費貸款綁定在一個銀行,當消費者出現違約情況時,開發商將付有一定的連帶責任。在銀行與房地產開發商的博弈中,由于銀行之間處于一種充分競爭狀態,區域房地產商卻是寡頭,這樣使得開發商處于明顯的強勢。由于房地產開發貸款和房地產消費貸款的綁定,使得銀行為獲得信貸業務,不得不在房地產開發貸款方面作出讓步,否則就會面臨既失去開發貸款又失去消費貸款的可能。房地產具有固定性和價值量大的特性,被公認是優良的抵押物。但是在我國,銀行卻沒有把抵押的房地產處置的權利,一旦出現住房消費貸款的違約,銀行很難得到有效的補償。為降低風險,銀行只有轉嫁一部分給房地產開發商,形成了房地產開發商“綁定住房消費貸款以脅銀行”的局面。雖然央行多次上調房貸利率,建設部也上調住房公積金貸款利率,希望以此抑制房地產消費,從而抑制房地產投資,但并沒有改變房地產與開發商談判的地位,從而影響房地產宏觀調控預期目標的實現。
3.開發商因素。房地產業由于其商品自身的特點和市場的不完善等因素,形成了明顯的生產者市場,是阻礙宏觀調控實施的關鍵性因素。由于房地產具有固定性、區域性、開發周期長和價值量大等特點,使得不同區域的房地產商品無法在短期內根據自身市場供求狀況進行流動,難以形成統一的市場競爭價格。同一區域的開發商為了追求利潤最大化,會規避競爭,通過屯地等方式圈定各自的“勢力范圍”。由于房地產開發所需時間長、資金量大,土地又稀缺有限,使得潛在威脅者難以進入。經過一段時間的發展,區域內就只會存在少量而有競爭力的開發商,形成區域寡頭壟斷的局面,使得定價權就幾乎完全落到了開發商手中,取得了定價權和控制權之后,由于國家金融政策和財政政策引發的開發商成本的增加,便可以輕而易舉的通過提高房價的形式攤到消費者身上,而不是通過減少利潤來維持生產。為規避競爭,在先進入該區域的開發商定價之后,后來的開發商會實施價格跟隨戰略,影響調控預期目標的實現。
4.消費者因素。一方面加息使得中低收入者的自住需求因貸款成本的提高而受到抑制,還面臨著開發企業將資金成本轉嫁到房價中的可能;另一方面高收入者投資投機需求將積極入市。一是高收入者的邊際消費傾向低,隨著收入的不斷增加他們將越來越多的資金用于儲蓄和投資;二是由于通脹的壓力,使得高收入者寧愿將資金以資產的形式保值增值,將促使其將資金盡可能地轉換為房產等資產形式。住房具有居住和投資的雙重特征,在現有宏觀經濟背景下,一些大中城市住房的自住性需求和投資性需求都非常旺盛,調控機制對投資性需求抑制不到位,對改善性需求存在“誤傷”,對自住性需求缺乏合理引導,我國傳統的住房消費觀念是“居者有其產”,導致住房剛性需求巨大。
參考文獻
[1]黃志強.如何看待近期政府對房地產價格的宏觀調控[J].福建論壇.2005(8)
房產宏觀政策范文3
關鍵詞：宏觀調控 房地產企業 策略
目前房地產業過熱跡象逐漸顯露，為了房地產業的可持續發展，政府宏觀調控的兩記“重拳”――控制土地和控制信貸，正擊中了整個房地產業的要害，房地產企業必將在調控中不斷地進行自身調整。正確看待宏觀調控，便成為房地產企業應對宏觀調控的關鍵。
正確對待宏觀調控的市場背景
目前房地產市場基本呈持續健康發展態勢，但也出現了局部房價上漲過快、投資過熱等問題，已引發了新一輪的房地產過熱。主要表現在：
房地產投資增長過猛
近年來房價連年上漲，吸引大量資本的涌入，導致房地產業的投資幾乎是以大爆炸的方式急劇增長。1998～2003年每年投資增長的環比分別為13.7%、13.5%、21.5%、27.3%、21.9%和32.5%，平均年增幅為21.7%。2004年第一季度固定投資增長過快，尤其是房地產項目的開發投資增長高達41%。
房地產供求結構嚴重失衡
目前我國各地高收入家庭只占極小的部分（約占10%），而中低收入家庭才是社會的主要組成部分。在房地產開發建設過程中，各地應該多開發建設低價位的經濟適用住房才能滿足廣大中低收入家庭的需要。但是現實情況是供給結構暫時性失衡，集中表現在高檔房、花園別墅過多，中低價住房、特別是動遷用房短缺，導致住房平均價格上漲過快。
房地產價格上漲過快
商品住房價格與家庭收入的比例，是居民支付能力的標志。房價收入的比值越小，居民買房能力越強。上海2001-2003年商品房價格平均漲幅分別為1.8%、
8.2%、24.2%，呈一路上升態勢，三年漲幅累計達到34.2%，成為房價增長最快的省市，這一增長速度遠遠超過上海居民的收入增長幅度。
房地產貸款比重過高
房地產融資渠道單一，對銀行依賴度過高。銀行由于有實物抵押認為房地產抵押貸款是非常安全的，從而增加貸款額度。在這種機制作用下，銀行貸款余額中30%以上的貸款都流向了房地產領域。隨著房地產價格的上漲，金融風險會相應增加，甚至會引起巨大的金融危機。
房地產企業盲目圈地
自2001年以來，各路開發商對房地產業的發展充滿著預期希望，于是一股規模巨大、聲勢不小的征地運動正在全國各大中城市掀起。
房地產投資客增多
近年來城市居民的收入大幅增長，而投資渠道卻十分狹窄。為了降低投資風險，提高收益，許多投資者紛紛將目光投向房地產市場，導致虛假的需求現象。由于開發投資量和竣工面積的增長速度明顯高于同期商品房銷售的增長，使我國商品房空置面積大幅度增加，空置面積增長幅度為9.2%。至2004年9月全國空置房面積增加到1.25億平方米，空置率估計為26%，已遠遠超過國際公認的10%～15%的警戒線。
理性看待目前的宏觀調控
理性看待調控的力度
回顧這些年房地產業發展的歷程，我國房地產業經歷了兩次房地產過熱的調控，其中，1993年大規模的對局部地區“過熱”的宏觀調控。90年代房地產增長是在一個房地產投資與消費的低潮期起步的，過高的投資沒有消費市場的支撐，而現在的房地產投資增長是在連續多年的高速增長水平上，有較高的住房需求的基礎；90年代房地產投資增長是以國有資產，特別是財政資金與銀行貸款投資為主的增長和以國有資金為主的消費，而現在的房地產市場是以非國有投資為主和以個人消費為主的市場。所以，當前宏觀調控的市場背景與以前的調控有著根本的不同，不會采用一刀切的行政干預辦法,企業不必對市場發展喪失信心。
我國政府宏觀調控能力不斷增強，調控手段日趨成熟，經濟運行趨于平穩。宏觀調控的手段堅持市場化的方向，沒有采取緊急剎車政策，而是從土地、金融政策上加以調控。從已經出臺的政策看，絕大部分的政策還是采用經濟的手段、市場的手段，不會對中國的經濟和中國的房地產造成致命的傷害，只會使它健康發展。
理性看待調控政策的效應
2003年至今調控政策不斷出臺。2003年2月央行《貨幣政策執行報告》，3月治理整頓土地市場秩序，5月公布《最高人民法院關于商品房買賣合同糾紛案件若干問題的解釋》，6月121號文件和8月18號文件，9月實行第一部《物業管理條例》。2004年4月25日實行差別準備金率，并上調存款準備金率0.5個百分點，4月底，國務院下發通知，將房地產業開發固定資產投資項目資本金比例從20%提高到35%以上。同時地方政府從加大土地市場調控、優化住房供應結構、完善市場交易法規、建立預警預報機制、健全住房保障體系等五大配套措施調控房地產市場。
土地政策的效應分析 國土資源部的11號令、國務院的45號文，是清理整頓土地市場的一個武器。經營型土地的招標、拍賣和掛牌方式供應使得土地的實際供應者變成了市或者縣單一主體，這樣政府可主動介入市場，控制總量與供給結構，能夠避免開發商盲目儲備土地，造成土地資源的浪費，從而提升對土地的調控能力。土地市場的供求關系更加穩定，波動會更小。同時，開發商獲得土地的方式以及過程都更為簡單明了，獲得土地的環節也減少了，有利于土地獲得的價格的穩定或者穩中有升。土地供應的市場化程度會有比較大的提高，各路開發商能夠以公平競爭方式獲得土地，偶然性的暴利機會減少，有利于促進整個行業平均利潤的形成和防止盲目追求效益的投資過度。
金融政策的效應分析 從2003年121號文件到國務院出臺提高資本金政策的一系列金融調控措施，首先有利于通過利率、貸款期限、貸款投放時間和規模等信貸政策，使房地產信用規模保持合理水平和內部結構。其次有利于規范銀行對房地產的信貸業務，對防范金融風險有積極的影響；同時大幅度提高開發商自有資金比率，有利于降低房地產市場的供給風險。再次，央行房貸政策要求嚴格控制土地儲備貸款的發放，就是通過金融杠桿作用平衡土地的需求量，同時，又是在理順金融業與房地產業的關系。最后，央行緊縮銀根政策，避免資金過量涌入，避免企業超負債能力超計劃規模的開發項目，避免借用信貸資金進行商品房投機買賣行為的大量出現。這些都更加有利于整個市場的調整，使市場更加規范，更加穩定。
調控政策對房地產企業的影響 政府土地、金融調控措施必將對房地產業的發展產生深遠的影響，這些影響主要有：調控政策規范市場，有助于為房地產企業創造一個公平的市場競爭環境。調控措施將帶來的資金壓力，特別是中小開發企業瀕臨困境，將迫使一些開發企業轉變開發方向和開發計劃。同時，調控勢必有可能把更多的投機性開發商逐出市場，企業將回歸理性和本分。調控措施將有助于促進企業的優勝劣汰，在此過程中實力較弱、企圖投機的開發商將會面臨較大壓力甚至被淘汰出局。經過優勝劣汰后生存下來的，必將是優質企業，其抗風險能力也將大為提高。調控措施在限制高檔住房和商業用房消費的同時，中低價住房消費由于事實上的提高預售門檻，也會受到一定的影響。部分消費者可能從原來的持幣購房變為對價格下降產生預期，持幣觀望、延遲購房，削弱市場的活力和動力，必將影響房地產企業市場發展的信心。
房地產企業應對宏觀調控政策的策略
正確看待房地產業的發展前景
正確看待房地產市場需求 目前房地產市場的發展是由實實在在的需求所支撐的。從今后的發展來看，黨的十六大提出的全面建設小康社會的奮斗目標要求，2020年國內生產總值比2000年翻兩翻，即每年平均增長7%以上。經濟的快速增長必然帶來對房地產的大量需求。房地產需求將保持穩定、旺盛的狀態，主要包括提高居住水平需求、城市化需求、舊區改造拆遷需求、外來購房需求四個方面。例如，根據上海的需求分析，每年商品住宅的需求達到2000萬平方米。按此要求，房地產業在這20年里必須持續地以高于國民經濟的發展速度向前發展。
正確看待房地產企業利潤 房地產市場處于均衡狀態時，房地產資金利潤率水平，一般應當為社會平均利潤率。雖然房地產企業資金投入量大、周期長、環節多、風險也較高，在正常操作情況下，房地產利潤率稍高一些，也應視為正常。但它歸根到底會受到社會平均利潤率的制約。隨著土地供應的市場化程度的提高和房地產市場公平競爭環境的形成，房地產開發獲得暴利的時代總體上已過去，平均利潤的時代已經到來。
房地產企業應對調控政策的策略
投資決策理性化 投資規模理性化，不可盲目做大。根據企業自身的資金實力，認真進行市場調研，正確進行目標市場定位，合理安排投資規模。投資結構理性化。認真接受政府指導，吃準市場趨向，適應中低收入者需求，多開發中低價位住房。投資領域理性化，積極參與城市建設用地的拓展和全面整理。土地開發、土地拓展、土地整理，在地產業上是一個非常值得探索的領域。投資區域多樣化，不要盲目集中城區。城市化進程中小城鎮建設，對于房地產企業是一個可開拓的新市場。
經營管理科學化 管理出效率，要求開發商練好內功，做好自己的產品。練內功主要著重大力提高管理人員素質，努力提高資金經營效率，合理安排建設周期。
注重品牌戰略 在市場經濟條件下，企業的市場行為往往成為決定企業命運的關鍵因素。企業應當承擔一定的社會責任，對消費者負責，遵紀守法，照章納稅，以規范的市場行為建立良好的公眾形象，從而贏得市場。房地產業已進入品牌競爭的時代。在品牌創業階段，競爭的重心以從單個樓盤間的較量，變成企業間實力的比拼。品牌是一種無形資產，更是一個整體概念，除有形產品外，還包括附加產品，即消費者購房所得到的附加服務和附加利益。只有那些具有品牌優勢并且經驗豐富的房地產企業，才會贏得更大的發展機遇。
多元化融資渠道 銀根收緊和房地產企業的資金門檻提高，無疑對中小型房地產企業的打擊和影響最大。房地產開發企業可以轉向尋求其它融資途徑，運用兼并重組、聯合、股東置換、利用民間資本或外資參股等形式資本運作，盤活現有資產，做大做強房地產開發企業，為新一輪的發展打下堅實的基礎。
不斷創新產品與服務 單位和家庭由于經濟實力的不同而對房地產包括住宅具有不同層次的需求，同時隨著人們收入水平的提高、生活水平的改善，人們消費需求也在發生變化。因此適應不同層次人的要求，適應不同層次人水平提高了以后對住房的需求，就要求房地產企業不斷推出的新產品、新形態、新種類，以滿足市場的需求。只要有變化就是新的賣點，就可以推動房地產開發向一個新層次、新的高度發展。
參考資料：
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房產宏觀政策范文4
關鍵詞：房價 貨幣政策 稅收政策
根據中國人民銀行和國家統計局提供的相關數據顯示，2009年，全國房地產企業當年資金來源比上年新增17509億元，增幅達到44.2%。國內貸款11293億元，比2008年增長了3688億元，增幅48.5%，其他資金來源27459億元，增長了11485億元，增幅甚至達到了71.9%。2009年整個房地產市場呈現迅速升溫的勢態。2010年4月，國家統計局的相關數據顯示，全國3月份的房屋銷售價格指數達到了111.7，這是自1998年房改以來的新高。不斷上漲的房價，普通民眾望樓興嘆的現狀，不僅對社會和諧發展極其不利，還有可能引發房地產泡沫，危害經濟健康發展。
一、我國房地產價格的現狀分析
1．房地產價格的定義
房地產價格，是由房產價格和土地價格聯合決定的。房產價格和土地價格緊密聯系，互相影響對方，彼此制約。在我國，土地是國家所有的，通過招拍掛的制度流向市場。土地價格是租用土地的預期收益以及土地使用權的購買價格。我國的地價是以土地使用權出讓為前提，一次性支付多年地租的現值總和，其中民用住宅土地的使用權限為七十年。
2．我國房地產價格一直走高的原因分析
（1）銀行體系流動性過剩的分析
眾所周知，中國連年的貿易順差，人民幣的持續升值，造成外匯儲備激增。伴隨而來的對人民幣升值預期，國外熱錢不斷涌入中國。人民幣升值和升值預期讓人們紛紛拋售持有的美元，購買人民幣，央行被迫發行相應的基礎貨幣換取外匯。外匯儲備的增加導致基礎貨幣增加，通過貨幣乘數的效應使貨幣供給量成倍的增加，超出實體經濟所能吸收的貨幣量，導致銀行體系流動性過剩。
（2）流動性過剩推高土地價格刺激房價上漲
我國目前的資本市場發展不健全經濟結構不夠優化，因此銀行資金最安全的流向就是房地產領域。房地產企業的土地購置資金和后續建設等所需投資的資金大多來自銀行的貸款。特別是上市公司的房地產企業不僅容易得到銀行的貸款，還可以通過多種融資渠道得到資金，造成房地產企業投資資金嚴重過剩。
（3）流動性過剩刺激信貸增長推動高房價
近年來，隨著經濟增長，居民儲蓄越來越多，銀行存貸差越來越大，存貸比愈來愈高，流動性過剩的問題加劇。銀行系統為了釋放過剩的資金，大量的發放貸款。而房地產開發對于資金的要求巨大，并且在開發環節中的土地財政收入涉及到地方GDP和績效考核，使得房地產企業更加容易獲得銀行的巨額貸款。
二、我國貨幣政策對房地產價格的影響
1．存款準備金率對房價的影響分析
（1）存款準備金是指金融機構為保證資金清算和方便客戶能提取存款而存放在中國人民銀行的存款。如果央行采取寬松的貨幣政策，降低存款準備金率，就會增加流通中的貨幣供給量，銀行體系可供貸款的數量會提高，流向房地產企業和投資投機者手中的資金相應會增加，導致房地產市場過熱和投資投機需求增長，房價上漲。
（2）利率對房價影響分析
央行提高存貸款利率，會減少流通中的貨幣量，抑制資金流動性過剩的問題，從而使房價降低。貸款利率增加，直接導致房地產企業的融資成本增加，流向市場的投資資金減少。另外在投資成本增加的情況下，企業的預期利潤減少，會促使房地產企業對投資項目的選擇更加慎重，企業不會盲目的投資，就可減少流通中的投資資金，抑制房地產投資過熱和房價上漲。
三、我國稅收政策對房地產價格的影響
1.我國房地產的相關稅收
作為宏觀經濟政策中的重要調控手段，稅收進入了房地產業的各個環節。稅收政策在國際房地產市場的調控上有著重要經驗，在國外很多國家，物業稅的實施有效抑制了炒房。在以往我國對房地產的調控中，稅收政策也發揮了重要作用。
2.各環節稅種對于我國房地產價格的影響
（1）開征物業稅對我國房地產價格的影響
增加業主持有房產期間成本的最有效手段就是征收物業稅。物業稅又稱“不動產稅”，主要針對土地、房屋等不動產，要求其承租人或所有者為了保有它們，每年都要繳付一定稅款，而應繳納的稅值會隨著房產市值的升高而提高。因此，住房價格上漲就意味著房屋資產價值增加，個人所要繳納的房地產稅款也會相應的增加。
（2）流轉環節現行的稅種對房地產價格的影響
房地產流轉是房地產價值的實現環節，流轉環節的稅種主要是在房產交易和租賃過程中發生的。在房地產流轉環節設置大量的稅種，與現階段我國房地產市場的現狀不太和諧。在房地產交易行為中，購買者涉及了印花稅，契稅兩個稅種。對普通商品房的購買者征收契稅，將增大購買者的購房成本，抑制合理需求。
（3）持有環節現行的稅種對房地產價格的影響
在房屋的持有階段設置稅種，可以起到合理利用房屋資源的作用，有利于房屋資源的流通。但是在房地產持有環節中，我國現行稅制的稅種非常少，稅率也比較低，主要是在房地產持有環節中，我國現行稅制的稅種非常少，稅率也比較低，主要有房產稅，城鎮土地使用稅和城市房地產稅，而城市房地產稅主要是涉外的。
四、建立合理房價體系的政策建議
1.對流動性過剩進行疏通
在我國現階段，居民和企業的投資渠道是非常匱乏的。而我國目前比較普遍的投資渠道中，股市的收益有可能巨大，但是伴隨的風險同樣巨大，一般民眾對于股市持風險規避的態度。再就是各種收益率非常低的基金和理財產品，以及國家定時定量發售的長短期國債。基本上來說這些都不是理想的投資品。
2.住宅用地環節
應該控制房地產企業囤地，促進住宅用地供應環節的土地上市量。對于房價上漲過快的城市，要增加其居住用地的土地供應總量，大幅度增加公共租賃住房、經濟適用房和限價房用地的供應。對于部分房價過高，房價上漲勢頭還在不斷加劇的城市，應該進一步完善土地招拍掛環節的制度標準，以開發商的資質，實力等綜合指標來評判拿地資格。
3.住房貸款利率方面
可以根據不同城市的房價高低建立不同的公積金貸款額度。建議房價比較高的地區可以相應的提高公積金貸款單筆最高額度，使得首付更低，以保證購房者能夠切實享受到公積金的低利率帶來的好處。
4.房地產稅方面
建立完善均衡合理的稅收政策，讓稅收杠桿在房地產調控中發揮更大作用。加快物業稅細則的出臺，以有效的抑制投資投機性的購房需求。在稅收征管環節嚴格執法，不斷加強對房地產行業各個環節稅收的控管與稅務稽查。做到有法可依，有法必依，執法必嚴。
5.加快廉租房的供給
地方政府應通過財政支出，自行修建廉租房和公有住房，直接增加保障性住房的供給，解決地方低收入居民和進城務工人員的住房問題。
參考文獻：
1.《統計與決策》2011年22期.
房產宏觀政策范文5
關鍵詞：宏觀調控政策，房地產，融資
中圖分類號： F293.33 文獻標識碼： A 文章編號：
引言：從 2003 年開始至 2008 年全球金融危機爆發之前，我國對房地產業連續五年出臺一系列宏觀調控政策 。2009 年為應對全球性金融危機，國家實行了寬松的貨幣政策和財政政策。2009 年全國房價達到前所未有的高點，當年房地產上市公司平均業績增長達到 45％，2009年的瘋狂透支了未來。2010 年伊始，國家調控政策開始出臺，說明宏觀經濟的主基調已從保增長過渡到調結構和防止通貨膨脹，貨幣政策從過度寬松回到真正意義上的適度寬松。目前，國土部、證監會、銀監會等部委聯手遏制房價過快上漲的機制正在形成，這一機制放在當下的房地產調控背景下，將使 2010 年房地產企業資本市場融資變得比較困難，今后幾年，房地產企業融資困難也會成為常態。
1、我國房地產企業融資概況
眾所周知房地產業關聯度高，帶動力強，已經成為國民經濟的支柱產業之一。房地產業屬于資金密集型產業和金融業息息相關，它的發展需要金融業的持續支持，同時房地產市場的過度發展特別是房地產泡沫的存在會導致金融風險的增加，因此政府既需要通過金融政策促進房地產市場發展，又需要合理地防范金融風險。因此，房地產企業的融資就顯得尤為重要。從 2003-2006 年資金結構看，房地產投資資金主要來源于國內貸款、自籌資金和其他資金，其中其他資金主要為房地產預售過程中的定金及預付款、國內預算內資金比例和債券比例持續下降， 年這兩項比例均為 0；國內貸款比例分別為23.78 %、18.40 %、 18.11 %、19 .58 %，由于2004 年國家的緊縮“銀根”房地產宏觀調控政策，國內貸款比例在 2004年和2005 年比例處于歷史最低水平， 年國內貸款比例比年增加 了1. 47個百分點 ， 利 用外資比例從1998~2003 年處于持續下降過程中，最低比例為 1.98 %(2003 年 )， 最高比例為8.19 %( 1998年)，企業自籌資金比例 2003年前均低于30%，自 2003年后，自籌資金比例均超過30 %，其中企事業單位自有資金比例在2006年達到最高58.52%，其他資金來源比例最低為41.4%( 年 )， 最 高 比 例 為49.87%( 2004年)。二、股票融資和債券融資所占比重較小目前，我國上市的房地產企業非常少，即使是已經上市的房地產公司，由于其業績的波動性比較大，也只有很少一部分公司具備再融資的條件，從總體來看，房地產上市公司籌資占全部房地產企業的資金來源比例很小。同樣，債券融資在房地產開發企業的資金來源中的比例一直很低，這主要是由于我國對發行企業債券限制較嚴，一般房地產企業開發的項目獲取發行企業債券的可能性非常小。（三）外資所占比例呈上升趨勢1998 － 2006 年，我國房地產開發企業利用外資占同期我國房地產開發累計資金總量的 1.9%，盡管所占比例非常小，但在 2002 年后呈上升趨勢。2006 年以來，我國房地產企業利用外資增勢強勁，一方面，從宏觀層面看，國外資本在分享中國經濟快速發展的成果；另一方面，隨著人民幣升值，伴隨外資進入的還有大量熱錢，盡管國家先后出臺了一系列限制外資進入的文件，但還有繼續擴大流入量的發展趨勢。（四）房地產資金信托近期最為活躍房地產資金信托是近期我國最活躍的房地產融資形式。雖然目前房地產資金信托計劃的融資額在房地產資金總量中僅占 0.5%，但所表現出的創造性、靈活性與適應能力已顯示出資金信托計劃具有廣闊的發展空間。
二、當前國家進行宏觀調控的情況分析
2007年以來央行次調高利率，10次提高存款準備金率同時通過特別國債正回購操作回收流動性，6次加息，通過融資成本適度上升來合理調控貨幣信貸投放。未來貨幣政策組合拳的力度更大，會通過匯率政策和利率政策的有效配合實現宏觀調控。但在貨幣政策轉向“從緊”的同時，今年財政政策將繼續保持“穩健”，財政支出結構進一步優化，社會保障、改善民生、經濟結構調整等各項工作將依然能夠得到財政的大力支持。同時，中央經濟工作會議提出將節能減排目標完成情況作為檢驗經濟發 展成效的重要標準，鞏固完善強化支農惠農政策，推進產業結構優化升級，著力改善民生，促進社會和諧等。流動性過剩、投資增長過快、環境與資源壓力持續加大以及通脹壓力抬頭等問題帶有一定的必然性和長期性，短期內難以從根本上予以消除，上述問題仍然是 年我國宏觀經濟運行中的主要矛盾。為確保經濟社會的長期穩定發展，進一步提高發展質量，政府將繼續保持宏觀調控的力度，“適度從,緊”仍然是 年我國貨幣政策的主基調。
三、宏觀調控對房地產行業的影響分析。
（一）運用利率杠桿，控制房地產企業
投資規模房地產投資規模較大比例增長，這種房地產企業過快的膨脹的行為，對于房地產業的健康發展構成了很大的潛在威脅。一方面，被較高利潤所誘惑的房地產商，在面對房地產開發過程較大風險時，仍然選擇大量涌入，而開發過程的長期性，使得房地產需求的結構及數量存在較大的可變性，一旦外部環境風吹草動就會導致大量房地產企業遭到損失，對于房地產行業的長遠發展十分不利。另一方面，由于我國房地產企業開發資金有很大一部分來源于商業貸款，故銀行業也成為這種風險的主要承擔者，而銀行業作為我國單一金融體系中的主體，房地產行業所承擔的風險一旦實現，銀行業的損失，就將牽動眾多行業的發展。
（二）提高房地產企業外部融資門檻，增強房地產企業自身實力。無論是通過提高房地產企業貸款自有資本金的比例，四證的取得的要求，還是通過對房地產企業境外融資或房地產企業信托發展的規范中我們不難發現，中央正在尋求一種融資要求的標準化，各種融資模式在門檻的制定上趨于相同。
（三）信貸緊縮將控制開發總量中央經濟工作會議提出，進一步發揮貨幣政策在宏觀調控中的重要作用，嚴格控制貨幣信貸總量和投放節奏，嚴格控制新開工項目，防止投資反彈，促使經濟增長保持在合理水平。
結 語：
房地產業屬于資金密集型產業和金融業息息相關，它的發展需要金融業的持續支持，同時房地產市場的過度發展特別是房地產泡沫的存在會導致金融風險的增加，因此政府既需要通過金融政策促進房地產市場發展，又需要合理地防范金融風險。
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房產宏觀政策范文6
近期市場走勢和宏觀政策撲朔迷離，在接受記者采訪時，上投摩根投資部副總監、行業輪動基金經理許運凱表示，短期內市場將步入震蕩筑底階段，宏觀政策也將進入觀察期。
政策效果正在顯現
對于未來市場的走勢，許運凱說目前“分歧巨大”，而他個人認為，年初以來的一系列調控手段，包括貨幣政策、產業政策、信貸政策等都取得了較為明顯的效果，宏觀政策應當是進入了一個觀察期，市場未來3個月可能處于震蕩筑底階段。
許運凱認為，短期加息的可能性相對較小，“從貨幣政策來看，2010年的貨幣政策應當說是比較提前的。在CPI數據還沒有超過3％的時候，央行就已經提高了存款準備金率。從目前的經濟運行狀態來看，GDP已在第一季度見頂，CPI高點極有可能出現在5月份。今后的數據將環比向下。另外，市場的流動性并不像大家想象的那么泛濫，如果考慮到人民幣升值對實體經濟的壓力，加息在短期內將是一個小概率事件”。
“從已經出臺的房地產調控手段來看，2010年房地產調控的力度遠遠大于2007、2008年。房地產調控的影響基本與以往一樣，首先是資本市場反應，市場預期房價會下跌20％～30％，造成房地產股大幅下調；其次反映在一手房和二手房的成交量下降；第三是房地產價格回落”，許運凱認為，今年房產價格回落的速度會比較慢，而房產稅可能短期不會出臺。
他說：“受房地產調控影響第二大的行業是銀行。另外，銀監會正在進行地方融資平臺的清理和摸底工作，這對銀行有一定影響。考慮到銀行業和房地產業在宏觀經濟中的地位和作用，政府將保留一個政策觀察期來評估宏觀調控的效果。”
信貸政策方面，許運凱表示，從掌握的情況來看，5月份新增貸款比4月份進一步回落，調控效果非常明顯。
震蕩筑底 下有支撐
許運凱認為，市場已進入震蕩筑底階段。國際市場方面，歐洲債務危機繼續惡化的可能性很低，而國內經濟運行過熱的擔憂有所緩解。同時，企業盈利和估值比較合理。他說：“2010年～季度，上市公司凈利潤同比增長超過40％，現在滬深300的估值不過是15-16倍市盈率，這在中國證券史上是比較低的水平。從行業來看，房地產股今年的盈利下調空間不是很大，銀行今年凈利潤增長25％左右也是有保障的。”
他認為，值得關注的是一些正面因素，“政府出臺的兩項措施給市場以信心：一是最近政府推出的700萬保障性住房建設工程。此舉將對沖房地產市場調整所帶來的負面影響，這個負面影響不僅是對房地產本身，而且對固定資產投資，特別是與房地產相關聯的產業鏈(包括鋼鐵、建材、家電、機械，一部分有色金屬)都有影響。另一個是醫改。衛生部已經和各地方政府簽了協議。全國正進入老齡化時代，醫改是老百姓開支較大、較擔心的。保障性住房和醫改恰好給市場提供了很好的熱點”。
