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城鎮房地產管理暫行辦法范文1
第二條 在大連市中山區、西崗區、沙河口區、甘井子區國有土地范圍內，以劃撥方式取得土地使用權的各類房地產進行轉讓、出租的，除本辦法第三條規定外，均須繳納土地收益金。
第三條 有下列情形之一的，不繳納土地收益金：
（一）按市政府規定須向市房地產開發管理辦公室繳納土地出讓金或地價款的；
（二）單位實行住房制度改革向職工出售公房和以優惠價出售、出租安居（解困）房的；
（三）實行國家指令性租金標準的；
（四）經市政府批準免繳的。
第四條 房地產轉讓，轉讓人在市房地產交易所辦理轉讓手續時，須按附表1規定的標準一次性繳納土地收益金。房地產轉讓土地收益金由市房地產管理局委托市房地產交易所征收。
第五條 以協商議定租金形式出租房屋，由出租人在辦理房屋租賃登記手續時，按附表2規定的標準一次性或分年度繳納土地收益金。房屋出租土地收益金由市房地產管理局委托市內四區房地產管理處和市房地產交易所征收。
第六條 土地收益金由市房地產管理局組織收繳后，全額上繳財政。市財政局從收取的土地收益金中提取2％的業務費返撥給市房地產管理局。
第七條 繳納人或代繳納人應按規定及時繳納土地收益金。逾期繳納的，每逾期一日按應繳納金額2‰繳納滯納金。
第八條 違反本辦法，不繳或少繳土地收益金的，由市房地產管理局責令限期改正，逾期不改正的，按應繳或少繳金額的3倍以內處以罰款（最高不超過3萬元）。
罰款須使用統一的罰款收據，罰款全額上繳財政。
第九條 實施行政處罰，應嚴格按照《中華人民共和國行政處罰法》的規定執行。
當事人對行政處罰不服的，可依照《中華人民共和國行政訴訟法》和國務院《行政復議條例》的規定申請行政復議或提起行政訴訟；逾期不申請復議、不起訴、又不履行行政處罰決定的，由作出處罰決定的機關申請人民法院強制執行。
第十條 市內四區外的縣（市）、區（含經濟技術開發區、金石灘國家旅游度假區）可根據本辦法制定本地區土地收益金收繳辦法。
城鎮房地產管理暫行辦法范文2
【關鍵詞】房地產；檔案；管理
房地產行業是我國的基礎性支柱產業之一，房地產檔案管理工作則是房地產行業的基礎業務建設。研究和開發房地產檔案管理，提升房地產檔案的價值，對于房地產業的發展以及我國的經濟建設具有很重要意義。
一、房地產檔案管理中存在的問題
（一）管理體制不健全
我國房地產產權管理開始時間較早，在這方面有很多經驗積累，但管理體制仍顯得落后，主要表現在以下幾個方面：（1）法律法規不健全導致了檔案管理混亂，歷史遺留問題也造成了管理障礙。自從城鎮八十年代完成房產登記發證工作后，經過三十年的發展，《中華人民共和國城市房地產管理法》、《城鎮房屋所有權登記暫行辦法》、《城市房屋產權產籍管理暫行辦法》等相關制度陸續出臺標志著房地產檔案管理制度日臻完善，使得房地產活動進一步規范化。但這些制度仍有諸多不足。有的條款具有過渡性質，需后續補充。有的制度條款只是宏觀層面規定，實踐中缺乏可操作性。（2）檔案管理技術落后。房管部門雖然使用計算機管理，但多用于數字計算、制作圖表打印，沒有使用于管理全過程，不能根本改變技術落后的局面。（3）產籍資料不完備。產籍建設以前不受重視，產籍資料不全是普遍現象。這增加了城市的擴建改建規劃難度，也常常導致城市改建中，重新規劃，重復建設，產生浪費和損失。（4）檔案管理低效率。舊的被動型管理的管理機制，難以發現產權管理中存在的問題。即使發現，也因管理法制不健全、產籍資料不完備、管理體制混亂或管理手段落后，不能及時處理問題。
（二）房地產檔案資料收集中的問題。雖然國家對房地產檔案資料收集的內容范圍有詳細規定，但是實踐中存在一些問題，影響到檔案收集資料的信度和效度。（1）工作人員綜合素質低。部分產權檔案管理人員綜合素質低，業務能力不強。產權管理工作要求檔案管理人員熟悉登記制、具備測繪知識、清楚有關法律條文，否則在驗收文件時就不能及時發現存在的問題，很容易導致不符合要求的資料混入檔案。（2）產權檔案種類不齊全，載體不豐富。檔案收集工作被動。近年來，企業改制、資產重組、房產買賣、抵押等涉及房地產產權的活動大量發生，產生了許多產權資料。要做到檔案與房地產現狀一致，僅靠登記部門移交的檔案難以做到，需檔案管理人員主動去收集檔案資料。權屬登記檔案外的其它類型檔案收集少。房地產產權產籍管理部門不僅收集產權登記檔案，也應收集房產交易、拆遷和司法等相關文件。但有部門認為權屬檔案有價值，其他檔案耗時無用，所以對權屬登記檔案外的其它類型檔案收集少。然而，其他檔案往往對鑒別房地產檔案的價值有重要。特殊載體的產權檔案收集不完整。除了紙質材料的產權檔案外，還有記錄反映產權現狀的以影像、光盤等為載體的資料。然而，這些載體的檔案收集缺乏，導致產權檔案內容不完整，載體不豐富。（3）缺乏全國統一的檔案的收集范圍、歸檔文件的標準。標準化是房地產檔案管理現代化的基礎。因缺乏統一標準，各地房屋產權管理部門就自行制定。各地管理水平、工作流程、管理方法千差萬別，給產權檔案管理現代化造成障礙。
（三）房地產檔案使用中存在的問題。（1）使用率低。據統計，城市房地產檔案平均每年利用率為2%—6%。（2）使用面窄。房地產檔案使用主要局限于本部門、本系統，不面向社會。而且房地產檔案使用往往局限于房屋建筑工程竣工檔案。（3）房地產檔案缺乏立體開發利用。房地產檔案的編研處于利用工作的末端，房地產檔案編研成果少，效果不理想。開發利用工作缺乏系統性，也沒有形成多角度、多層次的立體開發利用模式。
二、房地產檔案管理工作的建議
（一）提高房地產檔案收集工作的建議。（1）提倡終身學習的理念，實施團隊學習，提升檔案管理人員綜合素質，加強檔案管理知識和技能以及相關的測繪、登記、計算機等知識與技能的學習。（2）組建綜合檔案室，為檔案升級，規范房地產檔案的管理工作。房地產檔案管理部門要重視特殊載體檔案的收集和管理。產權檔案管理人員要注重與有關產權文件形成單位保持經常性的聯系，及時收集相關文件。產權管理部門做好產權資料的前期控制，同時，歸檔環節也要做好審核工作。（3）制定全國統一的包括產權檔案收集范圍，具體規定每項業務所需歸檔的文件內容，文件材料的具體規格，技術指標等產權檔案管理規范和技術規則。使用目標管理，促進房地產企業檔案工作規范化，進而提高產權檔案的收集工作。通過“綜合目標管理、標準規范要求”推動了房地產行業的檔案工作。
（二）改進房地產檔案利用的措施。（1）完善開發利用機制。除確認產權歸屬外的其他房地產檔案的開發利用工作很難在短期內看到“實立竿見影”的效果。因為房地產信息具有系統性、連續性的特點，開發的過程需要不斷完善其系統性、連續性。否則，房地產檔案的開發利用就會半途而廢。（2）檔案利用逐步面向社會。雖然從形式上房地產檔案己經開放了，但是仍處于封閉或半封閉狀態。應多做宣傳工作，以充分利用國家資源。（3）不斷豐富房地產檔案內容和載體。為促進廣泛利用房地產檔案，除了豐富本行業的資料外，還要重視收集與本行業相關的文件材料，從而豐富檔案內容。
參考文獻
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城鎮房地產管理暫行辦法范文3
我國現階段依然是靠投資拉動經濟增長,而在城鎮固定資產投資中房地產開發投資總計38070億元,占到投資總額的20.3%。顯然,房地產業在拉動國民經濟增長中的作用舉足輕重。對我國經濟增長的巨大拉動作用再加上其強關聯度使得房地產業位居我國的支柱產業之首。然而,其單一的融資渠道與房地產業的支柱產業地位不符,并漸漸成為制約房地產業發展壯大的關鍵因素。2010年1-10月,房地產開發企業籌集到資金56923億元,其中來自銀行的直接貸款達10443億元,其他資金為24387億元(其中間接來自銀行貸款的如預收款和個人按揭等占到86.3%),也就是說房地產開發企業通過商業銀行信貸的融資額高達31495億元,占到融資總額的55.3%之多。這無疑使房地產業和商業銀行同時陷入巨大的系統風險和金融風險之中,及其不利于房地產行業的長遠發展。果不其然,在我國接連新國十條、上調存貸款基準利率等調控政策以后,房地產商只能一邊縮減資金需求一邊積極尋求新的融資渠道。
與房地產商的融資需求相對,我國居民在通貨膨脹、銀行儲蓄呈“負利率”的情況下急需能使資產保值并賺取較高收益的投資渠道。特別是截止到2009年底我國城鄉居民人民幣儲蓄存款余額已達260770億元,如此龐大的民間資產若有正當合法的投資渠道即可流入高利潤高回報的房地產行業。
至此,發展房地產投資基金的現實必要性也就凸顯出來,它能夠在房地產業的資本需求和有效滿足這種需求的投資主體之間架起“橋梁”。此外,房地產投資基金還能降低銀行的金融風險;促進房地產業持續長遠地發展。具體地來講,發展房地產投資基金有以下現實必要性:
1.能夠有效解決現階段房地產企業資金短缺的問題。目前主要依賴銀行貸款的單一融資渠道將房地產企業在銀行信貸緊縮的形勢下置于資金短缺的困境中,現階段引入房地產投資基金使房地產開發企業能夠通過這一渠道面向社會公眾及機構進行籌資,徹底改變單一的融資結構,有利于避免房地產融資過于敏感地受到宏觀政策影響,促進房地產業穩定地向前發展。
2.有助于建立居民資產性收益。我國居民現階段儲蓄金額龐大,建立房地產投資基金體制能夠引導這部分資產投資于收益穩定并且信用良好的房地產行業,建立起居民資產性收益,進而提高城鄉居民生活水平。
3.能極大地降低銀行房地產信貸風險。至2009年末,房地產開發貸款余額達到28400億元,住房貸款余額為53500億元,房地產信貸總額達81800億元,占到當年本外幣貸款余額(425600億元)的19.23%之多。由于房地產信貸具有來源的短期性和運用的長期性之間的矛盾,過高的房地產信貸大大的增加了銀行的流動風險,極其不利于我國金融體系的健康運行。發展房地產投資基金能極大地降低銀行與房地產業的高度關聯性,分散房地產信貸風險,促進我國金融體制的改革。
4.發展房地產投資信托還有助于促進房地產行業的規范化、透明化進程,同時有助于優化房地產業內部結構,實現業內的優勝劣汰,增強國際競爭力,最終實現房地產業持續、長遠的發展。
二、我國現階段房地產投資基金的發展狀況
房地產投資基金特指以房地產項目為投資對象,通過對房地產收購、開發、管理、經營和銷售等環節進行投資的一種集合投資制度。其最早于美國建立,目前以房地產投資信托為主要產品。自20世紀末亞洲國家也陸續成立房地產投資信托市場。我國的房地產投資基金于2002年正式起步,以美國的房地產投資信托為主要學習模式,在房地產業和金融機構的共同努力下逐步向正規化發展。目前,我國的房地產投資基金僅處于發展的初級階段,還沒有真正意義上的房地產投資信托,現有的如房地產信托計劃、境內房地產開發企業發起的封閉基金及產權回報式投資合同只能算作是房地產投資信托的雛形。
1.房地產信托計劃。房地產信托計劃是目前我國房地產投資基金的主流產品。與真正房地產投資信托不同的是,房地產信托計劃具有短期性和債券性,并且資金只能投資給單一的項目。另外,單個信托計劃的合同數目收到限制,無法在二級市場流通且只能通過私募來籌集資金。
2.境內房地產開發企業發起的封閉基金(簡稱公司型投資基金模式)。公司型投資基金遵循《公司法》和《證券法》,所受法律限制較少,但由于資本規模小往往會變成對單項目的開發商,有時甚至無法成功落實項目投資。
3.產權回報式投資合同。這類投資模式能有效解決商業地產開發商資金的流通障礙,突破了200份的合同限制,降低了投資門檻,并且它實現了房地產證券化,可以公開進行宣傳。但與信托公司相比不能通過金融機構獲得信譽的增級。
4.外資房地產基金。除了房地產信托基金以外,外資房地產基金于21世紀初也開始相繼進入中國市場。特別是近年來受房價快速上漲以及人民幣升值預期的影響,外資房地產基金在加快進入北京、上海等一線城市,并開始采用房地產租賃經營的規范性投資模式,大規模的收購商用房地產。
三、我國現階段發展房地產投資基金所面臨的障礙
1.法律法規的滯后。至今在我國理論界爭論的焦點還是房地產投資基金到底應該根據《證券投資基金法》還是《產業投資基金管理暫行辦法》進行調整。由于相關的法律制度還不規范、不完善,房地產基金私募市場難以規范化,暗箱操作行為普遍存在,更是無法形成公開市場;對于外資房地產基金來說,由于政策不夠透明、法律不完善,這類基金在進入中國房地產市場時面臨著很多風險,絕大多數房地產企業因為無法滿足外資房地產基金投資的苛刻條件,很難通過這種模式進行融資。
2.缺乏積極的稅收政策。拿我國現有的類房地產投資信托來說,政府對其按照企業的標準進行征稅,產生了“雙重征稅”,而在房地產投資信托已經發展得比較成熟的國家,政府一律都出臺了稅收優惠政策來支持房地產投資基金的發展,例如,在美國股利分配有優惠。我國這種消極的稅收政策對房地產投資基金在中國的發展構成了障礙。
3.機構投資者的缺失。在美國,有大量的機構投資者如保險基金、養老基金、捐贈基金等在為房地產投資信托提供著穩定巨額的資金,使美國的房地產投資基金的資金很大程度上來源于機構投資者。相比之下,我國的房地產資本市場還沒有真正的機構投資者,這使得我國的房地產投資基金規模很小,很難對多個優質的房地產項目進行投資,嚴重阻礙了我國房地產投資基金的發展壯大。
4.缺乏專業的房地產基金投資家。目前在我國類房地產投資信托運作的公司里,管理層人員以出身房地產專業居多,他們在資產運作、證券股票市場交易等方面知識貧乏,而房地產投資基金包括房地產投資信托卻是同時涵蓋房地產開發和資本市場運作兩項內容的金融投資活動,以現有的人才顯然無法滿足其長期發展的需要。
5.信息的不對稱性。我國房地產行業由于普遍存在暗箱操作等行為使得各方在運行房地產投資基金的時候難以保證信息的對稱性,信息披露的不對稱嚴重地阻礙了房地產投資基金的發展。
四、發展房地產投資基金的對策建議
房地產投資基金按組織形式可分為公司型房地產投資基金、契約型房地產投資基金和有限合伙型房地產投資基金三種。在美國占據主導地位的房地產投資信托屬于第一種類型。它們相比,房地產投資信托具有一定的優勢,例如流動性最好,資本市場的融資能力最強且最能享受稅收優惠。故目前本以契約型投資基金為主導模式的日本、歐洲等地區都開始轉而發展房地產投資信托業務,學習美國房地產投資信托的經驗,將房地產投資信托作為房地產投資基金的主導模式已成為潮流。我國也不例外。故下文針對我國現階段發展房地產投資信托所面臨的問題及障礙給予對策建議。
1.為房地產投資信托建立完善的法律體系。健全相關的法律法規并使之與國際接軌是我國發展房地產投資信托的當務之急,我們要建立完善的法律體系來保證維持房地產投資信托市場的公平、公正、公開和透明,使其能健康長遠地發展。首先,目前的相關法規如《信托法》、《信托投資公司資金信托管理暫行辦法》、《證券法》、《公司法》、《企業債券管理條例》等之間存在著相互矛盾的內容,應對它們進行統籌協調和修訂,以達到法律法規環境的統一;其次,應進一步完善《公司法》或者制定專門針對投資基金的《投資顧問法》、《投資公司法》等法律法規;再次,應補充修訂房地產產權登記及交易的管理制度,使在房地產投資信托的實際操作中,房地產交易和所有權、使用權的轉移都有法可依。此外,要制定房地產投資信托的專項管理措施,并逐步完善證券交易市場使基金證券的流通得以實現。
2.建立積極的稅收優惠政策。在房地產投資信托發展成熟的國家,政府多為其專門制定一套稅收法規,而在我國還沒有專門的立法,根據《公司法》來對信托公司進行征稅引起了“雙重征稅”的問題,稅收政策首先應針對這一點進行相關法規修訂,然后在發展房地產投資信托的實踐過程中再逐步調整,為房地產投資信托提供積極的稅收優惠。
城鎮房地產管理暫行辦法范文4
關鍵詞：地票交易；收益；分配比例；分配主體；
1.地票交易中的收益形成
1.1地票交易的內涵
所謂地票是指包括農村宅基地及其附屬設施用地，鄉鎮企業用地，農村公共設施和農村公益事業用地等農村集體建設用地經過復墾并經土地主管部門嚴格驗收后產生的用地指標，以票據的形式通過土地交易所在全市范圍內公開拍賣。根據《重慶市地票管理暫行規定》，農村建設用地依法復墾為耕地后而騰出的建設用地指標，必須預留不少于總規模的20%用于保障復墾項目所在區域的集體建設用地，剩下的部分方可作為向市國土資源行政主管部門核發“地票”的面積。
地票交易是一種實現城鄉建設用地掛鉤指標的市場配置途徑和方式。所謂的“交易過程”是將復墾、整理項目產生的建設用地指標，拿到重慶市農村土地交易所打包組合，成為地票。
地票形成、地票交易過程如下圖1和圖2所示：
1.2地票交易收益形成
地票收益是在地票交易的過程實現的。如上圖2所示，全市各個區縣在復墾過程中產生的建設用地指標，在重慶農村土地交易所打包組合，成為“地票”。同時，政府制定地票基準交易價格，進行公開交易，開發商通過競標買入地票，獲得選擇符合城鄉規劃和土地規劃的意向耕地地塊。然后，政府運用其征地權，將開發商所選耕地征轉為城鎮建設用地，隨后對該建設用地實行招、拍、掛，實現指標落地，即地票落地。此時，交易結束，收益形成。如果該開發者在指標落地時競標失敗，地票就會按原價轉給競標成功者。
2.地票收益分配現狀
2.1重慶地票交易運行現狀
重慶市作為統籌城鄉綜合配套改革試驗區在土地流轉方面做了積極的探索和制度創新。2008年12月4日，重慶市率先在全國成立了農村土地交易所，并舉行了首場地票交易會。至2010年年末，土交所共舉行地票交易會17場，交易地票125宗，29715畝，成交金額達36.06億元。前十二次交易情況見下表1所示。由表中數據可知，重慶地票的交易規模和交易單價呈不斷增長趨勢。
2.2地票收益的分配主體
地票收益的分配主體即農村集體建設用地使用權轉移與交易過程中參與收益分配的主體，主要包括：
（1）土地權利人即土地轉出者――農民家庭或集體經濟組織；
（2）土地需求者即土地轉入者――房地產開發商含政府土地儲備公司及廠業園區等用地單位；
（3）土地管理者――地方政府。
2.3不同收益主體的收益分配
根據2008年開始實施的《重慶農村土地交易所管理暫行辦法》，第二十一條分配權益保障規定，不同類型的農村集體建設用地，交易收益的分配比例和格局有所不同。收益分配如表2所示。
由表2可知，宅基地以外的集體建設用地指標交易收益統統歸集體經濟組織所有，所以收益分配過程中的各利益土體之間的分配格局的研究，主要是宅基地使用權交易的收益分配情況的研究。
由于《重慶農村土地交易所管理暫行辦法》中沒有明確規定各利益主體之間的分配比例關系，所以收益的分配帶有很強的主觀性。當前，重慶市宅基地使用權地票交易收益分配多采用簡單的比例分配方式。江北區政府與農民集體之間的收益分配比例為2：8，其中農民與集體之間的分配比例為7：3；江津區政府與農民的收益分配比例為6：4。榮昌縣結合農民和農民集體的權益來進行土地收益分配，進行了集體建設用地土地級別劃分，政府與農民集體的流轉收益分配比例為5：5。
3.地票收益分配中存在的問題
3.1各區縣參與收益分配的主體不完全一致
調研顯示，重慶江北區參與集體建設用地使用權交易收益分配的主體有區、鎮兩級政府、農民集體經濟組織和農民家庭；江津區參與收益分配的主體有區、鎮級政府、農業開發商、農民集體經濟組織和農民家庭；北碚區參與收益分配的土體有鎮級政府、農民集體經濟組織、農民家庭和企業。總體上，各區縣集體建設用地使用權交易收益分配都考慮了農民家庭、政府、農民集體經濟組織三者的利益，但三者作為收益分配主體地位差異較大。江津區突出政府的主體地位，江北區突出農民集體經濟組織的主體地位，北碚區政府則沒有參與收益分配。
收益分配主體的核心爭議便成為政府是否應該參與收益分配及在收益分配中的角色地位。參與收益分配主體不一致，不僅影響不同利益主體之間的分配比例，而且各利益主體的利益均不能得到有效保障。
3.2收益分配比例差異大
重慶地票收益分配各參與主體的分配比例不同，并且差異很大。這種差異化的收益分配比例實質上反映了收益主體之間的產權地位模糊，各利益主體之間的分配缺乏理論依據和實踐檢驗。
3.3收益分配缺乏統一管理
一方面，現行的《重慶農村土地交易所管理暫行辦法》沒有明確詳細地規定參與地票交易的各利益主體之間的分配關系；另一方面，缺乏專門的地票交易收益分配統一管理機構。現行的農村集體建設用地使用權交易大多由區（縣）、鄉（鎮）、村代行交易，農民參與土地交易、自主決策的能力較低，致使農民對集體建設用地使用權交易收益的知情權、參與權得不到保障。
3.4參與收益分配的農民以后的生活缺乏社會保障
目前重慶尚沒有一套專門的完善的保障制度為那些參與農村集體建設用地地票交易的農民以后在城鎮生活提供有效的社會保障。對于那些放棄原有宅基地的農民，尤其是對于進城務工或遷居城鎮的農民，在城鎮的就業、居住、養老、醫療、教育等各方面權益都不能得到有效保障。
4.收益分配存在的問題的原因分析
4.1收益分配沒有統一的理論依據
《土地管理法》中新增建設用地土地有償使用中央與地方的分配標準中，規定政府與農民集體之間按3：7分成。調研顯示，重慶市宅基地流轉時，農民和農民集體經濟組織的收益分配比例確定為8：2較為合適。盡管這些理論研究和實踐分析都為當前重慶市地票交易合理的收益分配的探索提供了一定的借鑒和依據，但由于其并未形成系統的理論成果，所有并不能為重慶市地票交易提供統一的收益分配理論依據。
4.2政府主導的交易模式影響分配的市場化水平
重慶市地票交易模式中政府既是交易相關規則的制定者，也是收易的利益相關者。政府主導了地票交易的產生（復墾）、運行（交易）和落地過程。但同時又參與收益分配，所以不能保證分配的公平、公正。以致于在一些區縣，尤其是農村腹地區縣，收益的最大主體是政府，而不是擁有土地使用權和所有權的農民和農民集體，農民權益無法得到保障。
4.3未完善并健全法律監管制度
目前，重慶市集體建設用地使用權交易收益分配的法律監管缺失，收益分配基本是處于一種自發狀態，導致收益分配缺乏公平、有效的監督管理，其主要原因在于沒有統一明確的法律監督依據。表現在以下幾方面：首先，法律監管主體不明確，未成立專門的管理收益分配的部門。其次，法律監管在村級集體財務收益上的監管缺失，村級集體的財務透明、收益分配公開制以及在農民集體經濟組織收益的使用上沒有監管機制。
5.制度改進建議
5.1明確制定各收益分配主體產權關系準則
要明確收益分配的各產權土體關系，就必須制定明確的產權關系準則：首先，以現有法律為基礎，從農村實際出發，在穩定農村大局的前提下，進一步明確集體建設用地（尤其是宅基地）產權主體界定，這是實現收益合理分配的前提。其次，應加快推進農村集體建設用地土地產權登記步伐，加強農村集體土地的產權管理，在具體登記過程中，一定要加強土地登記的規范化，特別是對“一戶多宅”和超過法定面積的處理問題上要保持集體建設用地使用權在不同主體間的公平和公正，沒有經過土地確權登記發證，所有權土體不清或使用者不明的集體土地使用權，不允許流轉，以保障土地流轉和交易安全，保障交易各方的經濟權益。
5.2建立健全參與交易農民的社會保障制度
首先，建立農村集體建設用地退出收回補償制度，對退出土地的農民和農民集體經濟組織進行合理補償。根據不同區域農民的生活水平及居住條件，制定政府、農民集體及農戶都能接受的補償方式和統一的補償標準。
其次結合農村戶籍制度改革，完善進城農民社會保障需求。地票交易過程中，放棄宅基地愿意進程的農民，可以參照《重慶市統籌城鄉戶籍制度改革的意見》，享有與城鎮居民在養老、就業、醫療、教育、住房等方面的同等保障。
5.3完善創新現有流轉收益分配方面的法規政策
首先，加快推進《土地管理法》等相關法律的補充和完善，從根本上解決農村集體建設用地使用權流轉的法律問題。其次，進一步細化和明確《重慶農村十地交易所管理暫行辦法》對有關流轉收地票交易收益分配問題的規定。最后，探索建立對農民集體土地收益的稅費調節機制，以防出現新的社會分配不公現象。
5.4建立完善的收益分配的監督管理機制
建立確保農民和集體經濟組織獲得其應得土地收益的監督機制，確保農村集體和農民成為收益的主要獲得者，同時確保集體和國家土地收益不流失，將其用于社會，造福全民。收益分配的監督過程如圖3所示。
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城鎮房地產管理暫行辦法范文5
[關鍵詞] REITs融資信托
一、房地產投資信托的起源及概念
1.房地產投資信托的概念
房地產投資信托(Real Estate Investment Trust）簡稱REITs，指由房地產投資信托基金公司負責對外發行受益憑證，向投資大眾募集資金，之后將資金委托房地產開發公司負責投資管理及未來的出售，所獲利潤扣除一般房地產管理費用及買賣傭金后，由受益憑證持有人分享的一種融資方式。
2.REITs的起源與發展
REITs的基本理念起源于19世紀中葉美國馬薩塞州波士頓市設立的商業信托，經過幾十年的發展到1961年才出現第一家REITs公司。REITs經歷了高速發展的繁榮期和停滯不前的低靡期，直到20世紀90年代隨著《綜合預算調整法》、《REIT精簡法》、《REIT現代化法》等法律的相繼出臺，才極大的促進了REITs的發展，實現了傳統REITs向現代REITs的轉變。
二、我國REITs的產生及現狀
1.我國REITs產生的背景
20世紀80年代，我國房地產業在各種有利因素拉動下得以復蘇和迅速發展，至今已發展為國民經濟的重要支柱產業。但是長期以來我國房地產開發資金的惟一來源是銀行貸款，據中國人民銀行研究局課題組調查，80%左右的房地產開發資金都直接或間接來自商業銀行貸款，為防止房地產市場的風險最終轉嫁給商業銀行，中行在2003年6月了《關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》（簡稱121號文件），對房地產開發商的開發貸款、土地儲備貸款、個人住房貸款、個人住房公積金貸款等方面提高了信貸門檻。
2.我國REITs的發展現狀
我國REITs起步較晚，自1992年有了萌芽以來經歷了初興繁榮、低調發展、再次興起的發展過程。
隨著121號文件，房地產信托開始成為企業追逐的熱點。2003年9月，精瑞基金宣告成立，此后信托基金得到迅速發展。2003年底房地產信托計劃的發行額增至60億元，2005年初，按照REITs的標準設計，被譽為國內首支準REITs的“聯信?寶利”順利推出，2005年房地產信托計劃的發行額突破了200億元。REITs已逐漸被國內開發商所認識和接受。
3.我國發展REITs的可行性分析
(1)政策與相關法律可行性分析
首先，我們可以借鑒豐富的國外經驗，REITs在國外已成為成熟的房地產融資模式，尤其在美國、英國、日本等國家。其次，REITs上市流程和交易規則與我國現行法律在原則上保持一致，以現有的《公司法》、《證券法》、《證券投資基金法》為依據設立，并符合《信托投資公司管理辦法》和《信托投資公司資金信托管理暫行辦法》的規定，在我國法律障礙較少，特別是2006年1月1日起施行的《公司法》、《證券法》放寬了我國房地產公司和信托投資公司改造成REITs上市的條件，有利于在法律層面上保障REITs的推出。
(2)實際運作可行性分析
首先,我國發展REITs的資源廣闊，按照各國城市發展的一般規律，一個國家的城市化水平達到30%后，便出現房地產業的一個快速發展階段。到2005年末，我國的城市化水平已達到42.99%，按過去5年城鎮人口年均0.63%的增長率計算，我國每年將新增城市人口830萬左右，人均建筑面積按2005年末26m2計算，每年將新增住宅需求2.15億m2。因此，城市化水平的提高帶動房地產業的快速發展，為REITs提供眾多可供選擇的房地產項目。
其次，我國發展REITs有充足的資金來源。中行的金融統計顯示:到2006年2月末我國城鄉居民人民幣儲蓄存款余額達15.12萬億元，且呈連年上長的趨勢。REITs設立后以其風險較低、回報穩定的特點必會吸引一部分居民投資。
再次，我國房地產業快速發展吸引一部分國外的REITs企業，這些企業擁有成熟的REITs管理經驗，我們可以通過與國外房地產公司合作，提高REITs經營效率，獲得巨大的規模經濟。
三、發展REITs的建議
1.借鑒國外先進經驗建立完善的法律體系
從國外REITs的發展經驗看，均將法規建設作為其發展的首要條件。我國應借鑒國外的先進經驗來制定一些REITs的專項管理措施和發展REITs相配套的法律法規，以求我國的REITs一開始就有一個規范的發展環境，并能夠與國際接軌。
2.建立適合REITs發展的市場環境
首先，要建立嚴格的信息披露制度和監管體系，從國外基金市場發展看，信息越公開基金市場越發達，因此要盡可能使各類信息包括房地產信息、國家政策信息、金融證券信息及時準確地傳遞給信息需求者。其次，培育房地產信托產品中介市場，信托產品要加強流動性要借助第三方履行“做市商”職能，促進信托產品流通，為現有信托產品的流動提供一個交易平臺。
3.培養專業化人才
從國外REITs的發展經驗看，其成功運作需要一支專業化的團隊來管理和操作，REITs的運作和管理需要懂房地產的經營管理和資本市場運作的復合型人才，科學合理地選擇基金項目，以降低基金風險。目前可以考慮運用房地產信托機構與高校聯合的培養模式，為我國發展REITs儲備人才。
參考文獻:
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[2]易振寧:對我國發展房地產投資信托的理性思考[J].技術經濟與管理研究.2005-03
城鎮房地產管理暫行辦法范文6
一、正確界定“聯建”、“參建”的定義
“聯建”形式早在五十年代和七十年就已出現，在一些城市以國家、集體、個人共同出資建房的方式來解決職工住房問題和進行舊房改造?！皡⒔ā毙问絼t出現在八十年代。而今的“聯建”、“參建”則出現在房地產開發活動中，由于聯建、參建的目的主要是為追求可觀的商業利潤，其主體范圍已無任何限制，合作或合資條件也不限于以無償劃撥方式取得的土地使用權，從而出現了聯建、參建方式為名轉讓土地使用權，以聯建、參建方式為名預售房屋，以聯建、參建方式為名非法融資等違法和不規范現象，這些種種不規范現象則阻礙了我國房地產市場的正常發展，也給房屋聯建合同糾紛的處理帶來難度。面對這些以聯建、參建方式訂立的內容各不相同的合同，如何界定其性質，則有必要首先界定聯建、參建的含義。
我國《房地產管理法》第27條“依法取得的土地使用權，可以依照本法和有關法律、行政法規的規定，作價人股，合資、合作開發經營房地產”的規定，確認了房屋聯建這一形式的合法性。從字義上理解，“聯建”應是聯合建造的意思，強調的是聯合、共同的含義，而“參建”則是參與建造的意思，強調主輔關系。從合同的角度上理解，“聯建”應是指兩個或兩個以上的主體以協議的方式就房屋的建造開發約定共同負責立項和工程施工，并按照比例享受權利、承擔一定義務的聯合開發形式。而“參建”是指一方以投資的形式參與主建后的房屋建設開發，并以協議的方式約定享受一定的權利，承擔一定義務的聯合開發形式。從法律的角度上理解，本人認為，“聯建”的正確含義應是具有房地產開發經營資格的法人，在雙方依法共同取得土地使用權房地產開發的情況下，以入股、合資、合作等形式共同開發經營房地產的聯合形式。而“參建”應屬聯建的一種具體表現形式。
“聯建”、“參建”雖然都是商品房開發的一種聯合建房形式，但二者卻存在明顯的區別：一是在房屋聯建形式上，合同的主體雙方必須是共同取得土地使用權，共同辦理房屋建設立項即共同取得聯合建房審批手續，共同進行施工建設；而參建合同的主體只有一方取得土地使用權和建房審批手續，另一方則以投資等其它方式參與房屋的建設。二是聯建合同的主體雙方在開發同一項目中，沒有時間的先后，而參建合同的主體是一方參與到另一方已經立項的項目中，往往是主建方開發在先，參建方參與在后。在房地產開發領域中，由于對聯建和參建的含義模糊不清，“參建”大多是以聯建的形式表現在合同中，二者基本上是視同同一概念在使用，沒有人去將二者加以區分，有的將這兩種不同的聯合形式統稱為“合建”。
二、區分房屋聯建的主要類型及其法律性質
在房地產聯合開發領域中，由于存在許多不規范的操作，聯建的類型則多種多樣，正確區分其類型則有利于判斷其法律性質，確認合同的效力?，F就幾種常見類型的聯建合同及其法律性質分析如下：
第一、雙方共同提供建設用地，共同出資，共同辦理建房審批手續，共同負責建設施工，房屋竣工后，雙方按照合同的約定共同取得或分別取得竣工房屋的產權，在此種類型合同中，因為規劃許可證是以雙方的名義取得，根據建設部《關于城鎮房屋所有權登記中幾個涉及政策性問題的原則意見》的有關規定，雙方可以按照合同的約定或投資的比例取得竣工房屋的產權，辦理產權登記。
從此類合同的具體權利義務內容可以看出，這類合同的主體雙方是為共同的事業而共同出資、共同經營、共享利益、共擔風險，這種房屋聯建行為實質上是一種經濟合作行為，其權利義務關系類似民事法律關系中的合伙關系。聯建合同，應認定為房屋合建合同。
第二、一方提供建設用地，另一方出資，雙方辦理了土地出讓及合建審批手續，共同負責建設施工，雙方按照合同約定的投資比例共享利益，共擔風險。此類合同因符合房地產經營開發的法定條件，則屬典型的房屋聯合開發形式。
第三、一方提供建設用地，以自己的名義取得了建房審批手續，另一方出資，并負責建設施工。雙方按合同約定的比例分別取得竣工房屋的產權。這種房屋聯建方式較為常見，主要發生在有地無錢和有錢無地的雙方之間。
在此類合同中，另一方是以投資方式參與一方的房地產開發，因規劃工程許可證等建房審批手續系一方領取，根據有關法律規定，這種方式實質上是一種房地產轉讓行為，房屋產權應首先歸持有建房審批手續的一方享有，只有一方在辦理了房屋權登記后，才能根據合同的約定將房屋產權轉移于另一方。而根據我國《房地產管理法》第41條“房地產轉讓時，土地使用權出讓合同載明的權利義務隨之轉移的規定，一方在向另一方轉移房屋產權時，該房屋所占土地使用權也隨之轉移。因此，此類合同不僅具有房屋轉讓的性質，且具有土地使用權有償轉讓的性質。
第四、一方提供建設用地和資金，以自己的名義領取建房審批手續，自行負責建設施工，另一方只是按照約定的單價和面積提供一定的資金，房屋竣工后，一方按合同的約定給另一方特定的房屋產權或高額回報。這種聯建方式也較為常見。享有土地使用權的一方，在建房資金不足時，往往采取這種參建方式，吸引另一企業帶資參與“共同開發”，由于參建投資方取得特定房屋產權或高額回報是以不承擔任何經濟風險為前提的，且又有未辦理合建審批手續，沒有建房開發資格，未實際從事建房及房地產開發活動，因此，這種參建形式實質上是一種非法融資行為。
從另一角度而言，此類參建合同，它是以另一方支付一方資金。在房屋竣工后取得特定房屋產權和土地使用權為內容的，也就是說，另一方之所以取得房屋產權及土地使用權，就是因為其支付了一定的資金。因此，此類房屋參建合同，實質上也是一種房屋轉讓預售合同。
總之，房屋聯建的形式多種多樣，但無論是何種形式的房屋聯建，都應根據合同的內容，正確把握其法律特征，確認其法律性質，只有這樣，才能正確判斷合同的效力。
三、房屋聯建合同法律效力的認定
聯建形式在房地產開發活動中，暴露出許多不規范操作形式，常見的有合同主體不具有房地產開發經營資格，以聯建、參建的名義非法融資、非法轉讓土地使用權、非法預售商品房等等。只有正確的認定合同的效力，才能依法保護合同當事人的合法權益，才能引導房地產市場向規范有序、健康、成熱方面發展。
房屋聯建合同雖不同合同法意義上的合同形式，但確認其合同的效力，同樣應依據合同法的相關規定，同時，由于房屋聯建合同又具有其特定法律性質，確認其法律效力則應依據房地產管理法律、法規。上述不同類型的房屋聯建合同，那些屬有效合同。本人認為可從以下方面審查其合同的法律效力：
第一、審查合同主體資格是否合法。
我國《房地產管理法》第29條及最高人民法院《關于審理房地產管理法施行前房地產開發經營案件若干問題的解答》均規定了“從事房地產開發的經營者，應當是具備企業法人條件、經工商行政管理部門，登記并發給營業執照的房地產開發企業”。“不具備房地產開發經營資格的企業與他人簽訂以房地產開發經營為內容的合同，一般應認定無效”，《城市房地產開發管理暫行辦法》第19條也明確規定，以取得的土地使用權作價入股，合資、合作開發經營房地產的，“合資、合作雙方應當在項目確定后，依法設立房地產開發企業”，從而以法律形式確定了以房地產開發為目的房屋聯建合同的主體必須具備房地產開發經營資格。然而，在常見S9一方出地，另一方出資的房屋聯建、參建合同中，不具備這一主體資格的卻較為普遍，如何認定其合同主體資格的合法性，是否一概而論為無效合同呢？本人認為，應將合同主體進行房屋聯建的目的只是為了單位自用，并按有關規定辦理了土地使用權轉讓及房屋所有權轉移手續的。就不應以合同的主體不具備房地產開發經營資格為由，確認合同無效，而應根據該合同的法律性質認定為房地產轉讓合同，并以房地產轉讓合同來確認雙方的權利義務。反之，如果房屋聯建行為是為了房地產經營，獲取高額利潤，作為合同主體的一方不具備房地產開發經營資格的，應認定該房屋聯建合同無效。
第二、審查聯建合同的形式是否具備房地產開發的條件。
我國法律、法規雖沒有就房屋聯建應具備的條件作出專門的規定，但由于房屋聯建同屬房地產建設開發的范圍，確認房屋聯建應具備的條件則同樣應依據房地產開發的相關法律、法規。
我國《城市房地產開發管理暫行辦法》第5條規定，“房地產開發項目，應當根據城市規劃、年度建設用地計劃和市場需求確定，并經批準立項”這一規定明確了任何房地產開發項目都應辦理審批手續，房屋聯建也不應例外。而由于房屋聯建合同因涉及土地使用權的問題，它是一種土地使用權有償轉讓的特殊形式。依據審批和變更，而直接影響其合同的法律效力，未辦理上述手續的將直接導致合同的無效。在上述房屋聯建類型中，凡是未辦理合建審批手續及土地使用權變更手續的聯建合同，都應確認為無效合同。
第三、審查聯建合同是否合法。
房屋聯建雖是一種特殊的房地產開發形式，但房屋聯建合同同樣也應符合一般合同的生效條件，合同中約定的權利義務也應遵循公平、誠實信用等原則。上述所列第四種房屋聯建類型即：一方以聯建、參建名義，只投入資金，獲取高額回報，而不參與項目審批、建設，不與主建方共同承擔開發風險的聯建合同，就是因雙方這種權利義務的約定，實質是一種非法融資與非法預售房屋的方式，它不僅違反公平原則，而且損害了國家的利益。因此，從合同內容合法性的角度分析，同樣應確認其為無效合同。
