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摘要：房地產市場的發展已成為促進國民經濟發展的重要力量，然而在傳統城鎮化背景下河北省房地產出現了過度開發導致房價過高，結構失衡以及資源浪費等現象。新型城鎮化政策的提出調整了城鎮化建設的本質，其與房地產投資市場的結合，不僅能夠解決房地產市場出現的不健康發展狀況，而且為房地產市場創造了新的發展空間，從而進一步促進經濟的發展。本文從對新型城鎮化背景下河北省房地產市場現狀的分析出發，探討了新型城鎮化對房地產投資的影響，并提出了相關發展建議。
關鍵詞：新型城鎮化；河北??；房地產投資
一、引言
城鎮化就是由以農業為主的生產方式向以工業和服務業為主的生產方式轉變的過程，同時也是人口向城市及城市化生活方式的轉移和變遷的過程。在這一過程當中，房地產行業扮演著重要的角色。城鎮化的發展方向直接影響著房地產的發展方向；同時，房地產業的發展反過來又對城鎮化具有推動作用，二者之間相輔相成。目前，中國城鎮化步伐不斷加快，在傳統城鎮化背景下的房地產行業出現了房價過高，泡沫嚴重的現象；房地產結構失衡，土地資源供給浪費現象嚴重；出現房地產投機行為等不良問題。對此，中央提出新型城鎮化概念，新型城鎮化轉變關注方向，強調質量的重要性。我國東部一線城市城鎮化水平高，河北省地處東部沿海，緊鄰北京及天津一線城市，但城鎮化率卻遠低于周圍城市。以京津冀協同發展戰略為依托，河北省在新型城鎮化背景下，城鎮化率有了明顯提升，2015年河北省城鎮化率為51%，房地產投資額也在增加。通過研究河北省在新型城鎮化背景下的房地產投資，可以更好地發揮新型城鎮化的特點及優勢，并運用于房地產投資市場，調整房地產現有問題，促進房地產投資市場的良性健康發展。
二、新型城鎮化背景下河北省房地產市場現狀
黨的十八屆三中全會提出了新型城鎮化概念，河北省根據中央精神結合自身情況提出了《河北省新型城鎮化與城鄉統籌示范區建設規劃（2016—2020年）》，在規劃指導下，近年來河北省城鎮化率一直處于持續增長趨勢。在新型城鎮化背景下，河北省房地產投資也取得了長足發展。
（一）房地產投資規模不斷擴大
2007—2016年河北省房地產投資額持續增長，到2016年河北省投資額達到4695.63億元。河北省房地產投資額占GDP的比重也從2007年5.21%增加至2016年的14.64%，增長接近3倍。河北省房地產投資額占固定資產投資的比重也從2007年的10.30%增長至2016年的14.79%。這說明河北省房地產投資額的變化直接影響河北經濟的發展，對經濟的發展具有重要意義。
（二）房地產供給逐步提升
從2007年至2016年，河北省房地產新開工房屋面積和竣工面積整體呈增長態勢。其中，2007年至2011年河北省新開工房屋面積以及竣工面積逐年增長。伴隨著貨幣政策趨于穩健，2012年在房地產政策調控的作用下，河北省房地產開發企業新開工房屋面積及竣工面積均呈現出負增長現象，但在此之后又有所回升。整體來看，河北省房地產供給狀況在波動中逐步提升。在此期間，河北省房地產企業新開工房屋面積和竣工面積的增長率均高于全國水平。以2016年的情況為例，河北省新開工面積增長率為13.04%，全國房地產新開工面積增長率為8.08%；同年，河北省竣工面積增長率為6.15%，全國房地產竣工面積增長率為6.09%，河北省增長率分別高于全國5個百分點和0.06個百分點。
（三）房地產需求強勁
自2007年至2016年，河北省房地產市場商品房銷售面積和住宅商品房銷售面積呈現穩步增長趨勢。商品房銷售面積從2007年的2067.79萬平方米增長到2016年的6682.29萬平方米，年均增長461.45萬平方米。其中，住宅商品房銷售面積也從2007年的1969.12萬平方米增長到2016年的5899.72平方米。由于貨幣政策趨于穩健和房地產調控政策的實施，2012年略有下降波動，但隨后又回到穩步增長中。通過銷售面積的持續增長可以看出需求量動力十足，甚至實現進一步提升。
（四）房地產價格不斷上升
2007—2016年河北省房價從2585.77元到6438.00元，在2009年增長率最高為17.42%，說明河北省房價整體處于增長態勢，同期全國房價也處于增長趨勢。盡管從價格上看河北省商品房銷售價格始終低于全國水平，但從增長率上看，除2009年外河北省房價增長率均高于全國房價增長率。2012年河北省與全國房價之間相差1374.25元，到2016年二者之間的差距縮小了400元（數據來源：國家統計局官網）。主要原因是河北省經濟不斷發展，人民生活水平提高導致房地產市場需求強勁。另外，京津冀區域協同發展戰略的實施和建設雄安新區戰略的提出也在一定程度上推動了房價的上漲。
三、新型城鎮化對房地產投資的影響
新型城鎮化概念最早出現在黨的十六大會議上，在黨的十八大得到升華，特別是在2012年的中央經濟會議上提出了新型城鎮化的概念，包括民生、可持續發展和發展質量三個方面，核心是以經濟集約、社會和諧、政治文明和生態環境為目標，重點是實現區域協調發展、產業升級和低碳發展。在中國經濟發展的現階段，新型城鎮化對房地產投資具有積極的影響。
（一）新型城鎮化帶來的城市人口增加促進了住房需求
近十年來，我國人口自然增長率保持在5%左右，2016年二胎政策的出臺使人口增長率小幅回升，達到了5.86%。2016年我國人口城鎮化率為57.35%，河北省的城鎮化率為53.32%，城鎮化最明顯的特征即農村人口向城市轉移，隨著新型城鎮化政策的推進，城市人口的迅速增長加大房地產市場的需求。另外，新型城鎮化不再以“攤大餅”發展超大城市，而是開始加強小城鎮建設，這就使部分農村居民在家實現了城鎮化，避免了遷徙之苦，同時也使得中小城市甚至小城鎮的房地產需求有所增加。新型城鎮化不再只注重規模的擴張，而是更加注重發展質量，隨著經濟快速發展，人民生活質量的提升，居民對于住宅面積的需求也在加大，對住房品質的需求也在提高，相應的房地產投資規模和質量也有所增加和提高。
（二）優化產業結構提高房地產投資規模
新型城鎮化伴隨著產業結構的升級。而產業結構的升級勢必會帶來人口、技術、產業等各種要素的聚集。另外，隨著制造業產能過剩，未來中國經濟的發展必然會經歷轉型，中國經濟的轉型必然會產生非傳統住宅支撐的需求和市場的發展，開發商如果能按照自身狀況進行結構創新轉型，更多關注在第二、第三產業以及民生產業，著力于開發城鎮使用效力低水平土地，以其自身優勢提供更多具有專業和示范作用的管理經驗，將會為創造房地產投資市場擴展出更多新的發展空間。
（三）舊區改造和新城規劃拉動房地產投資增加
新型城鎮化更加強調區域的協同發展，這在具體的城市建設中更多地體現在新城建設和舊區改造方面。一方面，對于舊區翻新以及重新選址建設、增加配套服務設施的投入帶動相關房地產業投資的增加；另一方面，新城規劃需要大量資金流入，由此會引導房地產對于新產業的增加投入，從而帶動房地產業投資額增加。同時，搬遷人口會提高住房要求，供求效應促進房地產投資增加。
四、河北省新型城鎮化背景下房地產投資發展建議
（一）適應新型城鎮化進程，確定合理投資方向
房地產投資應順應新型城鎮化發展進程，根據新型城鎮化特點確定投資方向。城鎮的發展以房地產為基礎，以“以產興城、以產促城、產城融合、協調推進，形成產業聚集和城市發展相互依托、相互促進的發展格局”為原則，實現新型城鎮化進程中的房地產市場穩定發展。
（二）房地產投資與環境相適應，走可持續發展道路
報告指出：加快生態文明體制改革，建設美麗中國。將生態文明理念融入各個方面。新型城鎮化也將綠色發展納入建設過程中最重要的部分。因此，在新型城鎮化背景下，房地產投資發展也應按照生態文明理念與綠色發展相結合的原則，在保護生態環境的基礎上進行開發建設，使生態環境與房地產市場相互協調走可持續發展道路。
（三）調控房地產投資規模，實現健康發展
房地產開發投資應以實體經濟為基礎，不可僅僅靠粗放型投入及資本炒作來發展地區經濟。在新城鎮化背景下，房地產市場的發展應更加注重質量而非規模。因此，需對房地產投資規模進行科學合理的控制調整，完善各項制度，規范土地供給，進行實時監管，積極引導投資、消費，實現新型城鎮化背景下房地產市場的健康發展。
（四）做好保障性住房建設，實現社會兜底
中國當前的房地產行業表面上看，價格高漲，市場繁榮。然而，對于中低等收入階層來說，卻是一房難求。這主要是目前保障性住房供給嚴重不足導致的。因此，應當積極做好保障性住房建設，在保障性住房前期設計選址管理方面進行合理規劃，尤其做好質量方面以及建設過程監管，使保障性住房能夠滿足最需要的人群的基本住房需求，從根本上解決好收入水平較低人群的住房問題，實現房地產領域社會政策的兜底。
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作者:付錦泉 盧映彤 單位:河北金融學院
