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土地項目開發計劃書范文1
關 鍵 詞：礦產資源開發；生態補償機制；湘江流域
礦產資源開發是一把“雙刃劍”，在帶來經濟利益的同時也極大地破壞了生態環境。因此，礦產資源開發應當成為流域生態補償的重要內容（或對象）。湘江流域上游是重要的有色金屬之鄉，生態破壞和水質污染嚴重，過去一直采用整治的辦法，但卻一直在“整治―反彈―再整治―再反彈”的怪圈中徘徊。為了破解這一怪圈，有必要構建流域礦產資源開發生態補償機制，通過準市場化的經濟手段來推進湘江流域水土保持和污染防治。
一、國內外礦產資源開發生態補償經驗借鑒
（一）國外礦產資源開發生態補償經驗借鑒
澳大利亞是世界最重要的礦產國之一。在20世紀70年代前，由于在礦業發展過程中未進行同步的生態管理，導致環境與生態惡化，資源效益降低，嚴重影響了可持續發展。進入 80 年代，澳大利亞政府決定改變發展模式，走可持續發展之路，對資源產業與環境生態進行綜合管理，并制定了一系列礦區土地復墾的法律法規。
美國是最早開始關注礦區生態環境修復的國家，同時也是當今世界在進行資源與產業管理時，最關注環境保護和生態管理的國家之一。1977年美國國會通過并頒布了全國性的礦區生態環境修復法規――《露天采礦管理與（環境）修復法》（簡稱《修復法》），并確定了美國的生態補償三大制度，即土地復墾基金制度、礦區復墾許可證制度和保證金制度。
德國和美國的做法相似。對于立法前的歷史遺留的生態破壞問題，由政府負責治理。但不同的是，美國以基金的方式籌集資金，而德國主要是通過州際之間的橫向轉移支付籌集資金。德國針對歷史遺留的礦區環境問題，建立礦山復墾公司專門從事礦山恢復工作，復墾所需要的資金全部來自于橫向轉移支付。橫向轉移支付基金由兩種資金組成：扣除了劃歸各州的銷售稅的 25%后，余下的 75%按各州居民人數直接分配給各州；財政較富裕的州按照統一標準計算撥給窮州的補助金。
（二）國內礦產資源開發生態補償經驗借鑒
我國礦產資源開發生態補償實踐主要有征收生態補償稅費制度和礦山環境恢復治理保證金制度兩種做法。
1、征收生態補償稅費制度
我國從20世紀 80 年代中期開始、并經 90 年代中期改進，對礦產資源開發征收了礦產資源稅，用以調節資源開發中的級差收入，促進資源合理開發利用。從 1994 年又開征了礦產資源補償費，目的是保障和促進礦產資源的勘查、保護與合理開發，維護國家對礦產資源的財產權益。各級地方政府征收的生態環境補償費，為生態環境保護提供了有利的經濟支持。但從全國整體情況看，建立和完善生態補償費的征收制度仍任重而道遠，生態補償費的征收存在很多問題：（1）已開始征收生態補償費的省市地區仍屬少數，大部分地區仍依靠國家財政轉移支付，生態補償費征收存在嚴重的“搭便車”現象；（2）由于缺乏嚴格的法律依據，不但增加了征收工作的困難，而且在 2002年全國整治亂收費過程中，許多地方的生態補償費征收由于立法依據不足而被取消；（3）各地方的不同部門依據各種不同資源開展生態補償費征收工作，部門之間由于缺少相互協調，常常出現環境保護立法與資源利用立法的對立分離，針對同一補償對象產生多種名目的補償費，進而導致企業負擔沉重；（4）征收方式不統一。有的依據礦產售價的百分比提?。ㄈ缃K、廣西），有的依據開采量征收（如福建、貴州），還有的按項目投資總額或生態破壞的占地面積征收；（5）征收標準不統一，征收的實際數額遠遠低于土地復墾、地下水治理等生態重建工程費用。
2、 礦山環境恢復治理保證金制度
我國實施礦山環境恢復治理保證金制度時間較晚，2002 年江蘇省印發《江蘇省礦山環境恢復治理保證金收繳及使用管理暫行辦法》，對露天開采石材石料及其他礦產資源的企業行使礦山環境恢復治理保證金制度；2003 年 8 月安徽省印發并執行《安徽省礦山環境恢復治理保證金收繳和使用管理辦法》，規定新建礦山在辦理采礦登記時必須向辦理采礦登記的國土資源行政主管部門繳納礦山環境恢復治理保證金。
現在我國各省市正在實行保證金制度，但沒有統一的認識和標準，概括起來可分為兩大類：按面積核算和按產量核算。面積核算法中包括一般面積法和分礦種面積法；產量核算法包括價值法和基價法。但是，由于我國礦山環境修復治理保證金制度尚處于探索階段，并未在全國普遍實施，而且存在很多有待完善的地方，主要表現在兩個方面：（1）目前我國各省都在探索建立和實施保證金制度，但是對保證金制度卻缺乏法律依據，在實施和管理過程存在一定的難度；（2）保證金制度缺乏法律支持，對礦山的制約力不夠。
二、湘江流域采礦生態補償機制的構建
（一）采礦生態補償補償機制的總體構想
湘江流域采礦生態補償機制，應當有利于從源頭抓起，保證被破壞生態環境的及時和完全恢復，并保證受損人群能獲得必要的補償或賠償，要能保證對采礦環境破壞與恢復實施有效監管。遵循這一總目標或總原則，借鑒美國等國外的先進經驗，所構建的湘江流域采礦生態補償機制的整體框架應當包括四大方面：一是礦區生態環境恢復制度；二是水質污染總量控制制度；三是開礦損害直接補償制度；四是補償資金保障制度。其中水質污染總量控制制度可并入“排污權多級交易機制”中。因此，以下只就其他三項系統進行敘述。
（二）礦區生態環境恢復制度
為了極大限度地減少生態環境資源破壞、降低生態環境效益損失，必須要求采礦企業恢復其所破壞的生態環境資源。
為確保采礦企業能恢復其所破壞的生態環境資源，應當要求在開發者在取得勘探（采礦）權之前必須提交項目規劃。項目規劃中必須包括生態環境恢復計劃書和環境影響評價書，用以指導采礦企業在采礦的同時完成生態恢復與環境保護。生態環境恢復的標準不應低于原生態功能，即生態環境恢復應當至少恢復已破壞土地及相關用地的原貌。生態環境恢復計劃書和環境影響評價書應當由獨立專業評估機構完成，或者經獨立專業評估機構出具審核鑒證意見書。該獨立專業評估機構應當為其出具的生態環境恢復計劃書和環境影響評價書的合理性承擔連帶責任，但及時向有關部門報告和向社會公告相關修正意見的除外。
為確保采礦企業恢復其所破壞的生態環境資源，應當要求在開發者按規定評價環境影響，執行生態環境恢復計劃；應當要求為其出具生態環境恢復計劃書和環境影響評價書、或者相關審核鑒證意見書的獨立專業評估機構指導和監督開發者評價環境影響和執行生態恢復計劃；政府有關部門應當加強對開發者及相關獨立專業機構的監管；還應當設置生態環境恢復與環境影響評價獨立認證體制，獨立認證機構應當對采礦企業不按照開采計劃過度開采或者逃避生態環境恢復責任的行為承擔連帶責任，但及時向有關部門報告的除外；應當建立有效的生態環境恢復資金保證制度。
（三）采礦損害直接補償制度
對于礦區居民和其他企業因礦業活動影響而遭受的直接生產和生活損失、收入減少損失，礦業活動所帶來的社會危害，應當由采礦企業負責補償。
對居民、其他企業等明確的主體的補償，應當由采礦企業與受損者直接談判和補償。對不明確主體的補償，應當由采礦企業向當地政府支付。
采礦企業在開礦開始之前，必須對能合理預計到的開礦將造成的他人損失進行的補償；在開礦過程中，還必須對超過已補償金額的損害進行追加補償。除此外，為了保證補償不會落空，還應當建立設立補償保證金和擔保。
（四）補償資金保障制度
充足的資金是保證礦區生態環境恢復和開礦損害補償順利實施的關鍵。借鑒國外先進經驗，結合我國和湖南省的實際，湘江流域采礦生態補償資金保障機制的設立思路和方法是：對歷史已造成的破壞（即廢棄礦山生態環境破壞），通過建立廢棄礦山生態環境恢復治理基金的方法，由國家治理；對新造成的破壞，通過設立保證金和擔保的方式，促使開發者100%恢復和補償。
1、廢棄礦山生態環境恢復治理基金
由于復雜的歷史原因，早期的礦山開采缺乏環境保護意識，形成的礦山環境破壞問題已經成為歷史，難以找到責任人。因此，對于歷史造成的廢棄礦山生態環境礦山環境恢復，必須由政府或者專門的非盈利社會組織通過建立廢棄礦山生態環境恢復治理基金（簡稱“恢復基金”）的方式解決。
廢棄礦山生態環境恢復治理基金的主要來源包括：（1）政府財政支出。具體包括增加廢棄礦山年修復的財政撥款，向礦山征收的資源稅、耕地占用稅、水土保持費等相關資源稅費；（2）接受捐贈；（3）其它款項，如礦業企業繳納的各種處罰費用，部分探（采）礦權價款等，恢復治理基金的利息收益也應完全用于廢棄礦山的修復。
廢棄礦山生態環境恢復治理基金必須實行?？顚Ｓ茫坑糜趶U棄礦山已造成破壞的礦區生態環境恢復治理。待全部廢棄礦山的礦區生態環境破壞全都恢復治理完畢后，將其結余資金建立環境損害社會救助基金。
2、采礦生態環境恢復與補償保證金
土地項目開發計劃書范文2
關鍵詞： 目標成本 閉環管理 控制
中圖分類號：C93文獻標識碼： A
1、選題背景
隨著國家對房地產市場價格的不斷調控、金融政策的不斷收緊，房地產行業內部競爭趨于激烈，行業發展向規?；?、標準化進行轉變。房地產行業已經結束了前幾年的暴利盈利，淘汰或轉型成為大多數房地產開發企業所面臨的選擇。因此，房地產企業要想在競爭中保持贏利水平，就必須從項目的成本控制入手，研究如何在項目開發的全過程實行有效的全面成本管控。
2、研究意義
本文研究的目的以房地產開發企業從項目立項決策到規劃設計、施工建設、竣工的全生命周期的目標成本管理為主要研究對象，采用科學的成本管理模式――閉環管理，來控制成本管理。針對房地產開發的各個階段，充分考慮房地產開發項目和房地產行業的特點，以目標成本管理理論為基礎，著重建立房地產開發項目的的成本控制模型，研究成本控制問題。
3、目標成本的組成
目標成本是對一個項目而言的，是公司基于項目所在的市場狀況、產品定位和建造標準，結合其公司發展戰略及項目經營計劃，預先確定其預期售價和所要達到的目標利潤，核算出其可實現的、可控制的項目成本指標。
4、目標成本的分類：
目標成本根據其實施的推進粗細分為不同階段的控制成本，即按階段劃分為：
（1）土地版目標成本：項目拓展階段的成本測算表，可研階段編制完成。是根據項目地塊的規劃要求，包括容積率，產品類型，產品配置，周邊市場環境的特點，給出設計強排方案，然后依據方案和市場定位編制適合項目運作的目標成本。它不同于項目的投資估算，較可行性報告中的投資估算更能真實反映項目的可操作成本和可達到的銷售利潤，因此是企業對項目后期成本控制的工具和手段。
（2）定位版目標成本：項目概念性設計階段編制的成本測算表，在項目啟動會階段，地塊用地指標、規劃設計報建基本完成，企業根據項目定位和市場分析編制項目部品配置標準，以此在土地版目標成本基礎上編制更清晰的成本測算數據作為下一階段的控制指標。
（3）方案版目標成本：項目方案設計階段編制的成本測算表。此階段由各部門負責編制經營計劃書，包括目標成本、銷售收入、利潤率等，作為對公司各職能部門的考核目標下達。
5、閉環管理理論及方法
5.1閉環管理是綜合閉環系統、管理的封閉原理、管理控制、信息系統等原理形成的一種管理方法。在企業中多被運用于供―產―銷管理過程作為一個閉環系統，并把該系統中的各項專業管理如:物資采購、成本、營銷、質量、人事、安全等作為閉環子系統，使系統和子系統內的管理構成連續封閉和回路且使系統活動維持在一個平衡點上；另一方面面對變化的客觀實際，進行靈敏、正確有力的信息反饋并作出相應變革，使矛盾和問題得到及時解決，決策、控制、反饋、再決策、再控制、再反饋……從而在循環積累中不斷提高，促進企業超越自我不斷發展。
5.2閉環管理在目標成本控制中的運用
閉環管理雖然多用于生產類企業，但其先進的管理思想在各個管理領域中都可以運用及推廣。隨著房地產企業的標準化發展，閉環管理的方法對成本管理中的作用突顯。目標成本閉環管理是成本管理在公司運營中的具體化應用，是指以預算數據為依據，通過審查工程支出和銷售業績，進行內部績效考評來形成閉環管理，及時糾正偏差，控制公司的工程成本，并用以指導優化資源配置、細化成本預算、明晰成本責任、強化成本考核，最終實現公司整體效益最大化的一種成本經營管理活動。
（1）前期調研確定全成本目標。由市場部對項目地塊周邊環境、標桿樓盤建造標準及價格水平進行詳細調研，給出項目的初步定位，包括客戶對產品的需求類型及數量、客戶敏感點要求、對應產品的市場售價水平，這樣項目就有了基本的產品目標，再結合企業戰略任務目標及項目規劃，編制開發項目的成本預算。通過內部評審及概念設計方案，做出即支撐市場銷售也滿足企業盈利要求的土地版全成本測算表。
（2）按設計方案修正目標成本。在前期全目標成本管控下，根據設計的不斷深化，需對成本做更精細的修正。在項目定位階段，設計部按照市場定位出具初步的方案圖，包括總平面圖、各樓層平面圖及立面圖、三維立體效果圖，成本部根據指標來估算成本，作為項目啟動的經營指標。在方案階段，設計戶型及外立面效果會更準確，這樣可以在前次成本基礎上對成本做進一步數據測算，包括外立面材料價格、各戶型的工程量數據。因此本成本調整后會列入經營計劃書，作為項目團隊的經營考核范圍。待擴初設計出來后，項目的目標成本基本能細到各成本科目的量和單價, 并作為后期施工圖及各專業圖的控制標準，引導后期招投標、合同簽訂、變更簽證的成本管理工作。
（3）項目施工過程的成本管理。在全目標成本控制下，施工過程的成本管理主要是招投標、合同管理及現場施工的變更簽證管理等。目標成本確定后，按成本科目編制項目的合約規劃，改成以合同為單位的可實施性成本表，這樣將成本分解到每個合同，有效控制招標中標價，影響成本變更的占比很小了，變動率不到10%
6、閉環管理的信息化運用：
作為集團化管理的房地產企業，對企業而言，項目管理、財務管理、客戶管理、人力資源管理及協同辦公管理是核心內容。房地產的信息管理資源包括數字、文字、圖形等形式表達的法人組織信息、客戶信息、合作伙伴信息、產品信息、項目任務信息、合同信息等。項目管理是面向項目本身的，客戶管理是面對客戶，人力資源管理是面向內部員工，協同辦公是面對員工及管理架構的，財務管理是管理的最終結果。
現在很多房地產企業引入明源ERP成本管理系統作為項目成本管理主要輔助工具，在系統中能夠完成從合同登記、合同進度、合同付款、合同結算全過程的數據錄入及跟蹤，將目標成本管理的方法完全融入其中，從目標成本編制、合約規劃、合同登記、進度管理、結算管理、動態成本分析、實時成本均實現了線上運行，同時在財務用友NC系統中實現了與ERP系統數據的對接，即實現了企業內部成本與外部成本數據的統一處理，極大提高了工作效率。
參考文獻：
土地項目開發計劃書范文3
——在堅持農戶自愿基礎上，探索創建以轉包、出租、互換、轉讓、入股等多種方式的土地流轉機制，優化土地資源配置，為規模化種植、專業化經營、標準化生產打下基礎。
作為農民，喻政禮對土地有著特殊的感情。
閑來無事時，57歲的他常常帶著兩歲的小外孫，去枇杷林里走走。
“看看我們家的土地。”2012年12月20日這天中午，喻政禮又帶著外孫來到枇杷林。
這片1000多畝的枇杷林地，是大足區棠香街道五星村的土地。
如今，喻政禮一家七口人的六畝多地，以每年近6000元的價格流轉給了重慶長龍農業開發有限公司。
“換作前幾年，我不會把自家的地流轉出去?！庇髡Y說，“那時候，土地流轉太亂了?！?/p>
大足區推出的農村土地承包經營權流轉規范化管理和服務，讓喻政禮的憂慮煙消云散。
搭建管理平臺
2009年底，大足商人梁本萬、黎紅、唐遂良不期而遇。
“現在國家支持農業發展，農業大有可為呀！”
“那我們也去種菜？”
“好！”
“只搞無公害蔬菜，太單一了?！?/p>
“那再搞開心農場?！?/p>
“還可以發展生態農業觀光?！?/p>
…………
三人你一言我一語，這個農業項目計劃越來越詳盡。
“不過，土地怎么辦？”黎紅的一個提問，讓兩個大男人忽然安靜了。
接下來的幾個月，三人跑遍了大足，最終看中了土地較平坦的智鳳鎮新店村。
“土地流轉是個大問題?！比硕紱]有搞蔬菜種植的經驗。
“要形成規模經濟，至少得兩千畝吧，農民那么分散，光是租地就夠嗆。”
“要是發生扯皮的事，就更惱火了?！?/p>
忐忑之際，他們聯系上了大足縣（現大足區）農委農經科科長張常遠和智鳳鎮副鎮長胡健。
梁本萬向兩人提出了自己的土地流轉疑惑。
“如今，大足早已建立了三級土地流轉管理服務平臺?！睆埑＿h向梁本萬介紹。
原來，大足在2007年就成立了農村土地流轉領導小組，同時在縣、街（鎮、鄉）分別成立了農村土地流轉中心，負責土地儲備、經營和管理，指導簽訂、督促兌現土地流轉協議，調解土地流轉引發的糾紛。
在農村，政府鼓勵村民成立了獨立民間組織——農村土地流轉協會。
“三級土地流轉管理服務平臺將為你們協調土地流轉事宜?！睆埑＿h說。
梁本萬等人堅定了創業想法。
審查“防火墻”
對于梁本萬等人的進村，新店村土地流轉協會負責人許建心存疑慮。
“他們有經營能力嗎？”
“他們講信用嗎？”
“他們以前是干什么的？”
…………
近年來，到農村“淘金”的業主日益增多，不少經營能力不強甚至沒有經營能力的人，也混了進來。
“不少業主抗風險能力差，一旦出事，苦的還是我們農民。”許建說。
不過，許建并不著急，因為他上面有一道審查“防火墻”。
原來，鎮農村土地流轉中心是規模經營業主農業經營能力的審查機構?！胺彩墙拥?0畝以上的農村土地流轉申請后，我們就會對業主的經營能力進行審查。”張常遠說。
梁本萬等人要流轉的土地達2003畝，智鳳鎮自然要慎重。
智鳳鎮農村土地流轉中心開始對梁本萬等人的經營能力展開審查——核實梁本萬等人的身份證、工商營業執照、投資項目計劃書、資信證明等材料。
隨后，鎮農村土地流轉中心又針對投資項目計劃書中的擬經營項目，對照法律法規、環境保護政策等進行考察評估。
2010年初，許建接到了鎮土地流轉中心的審查報告——梁本萬、黎紅、唐遂良經營能力、資信情況良好。
“這下子我們就放心了。”許建說。
規范化合同
“我不同意！”智鳳鎮新店村二組村民唐洪珍態度堅決。
2010年初的一天，上門洽談土地流轉事宜的村干部碰了一鼻子灰。
唐洪珍家有六畝地，一直荒著，卻不愿拿出來流轉。
是何原因讓唐洪珍態度如此堅決？“這些大戶不講信用?！碧坪檎湔f。
原來，上世紀90年代，一種植大戶租了新店村原四組的地。后來，該大戶反悔，跑了。
“錢沒拿到，春耕又過了，這一年沒收成，虧大了！”雖時隔多年，每每想起此事，唐洪珍就一肚子氣。
“我們會簽訂合同?！?/p>
“‘土合同’，沒用！”唐洪珍說。
村民與承包戶私下簽訂的土地流轉合同，很容易造成糾紛。
對此，張常遠深有體會。
2011年7月14日，來自國梁鎮全力村的邢光祿找到張常遠“告狀”。
“我的地沒了！”邢光祿說。
2003年2月，邢光祿把自家土地轉包給了村民鄭世良，沒有簽訂規范的合同。于是，在后來的農村土地確權頒證中，邢光祿的土地被登記到鄭世良名下。
“我的地就這樣不明不白地沒了！”邢光祿怒吼著。
后經過張常遠的深入調查，有關部門為他重新進行了土地確權頒證。
為了解決“土合同”問題，大足縣（現大足區）農委隨即在全縣統一了農村土地承包經營權轉包合同格式。
“土地流轉各方的權利義務都寫得清清楚楚?！睆埑＿h說，“集中流轉十畝以上的，轉包合同要報區土地流轉中心備案。”
有了統一規范的流轉合同后，唐洪珍吃了一顆“定心丸”，將自家的六畝地流轉了出去。
保證金制度
萬事俱備后，梁本萬等三人準備大展拳腳——建一個“豬—沼—菜”循環農業系統。
不過，修建水泥道路、豬舍、沼氣池等基礎設施，會改變部分流轉土地的用途。
56歲的何漢秀有點不樂意了。
“你在地里修路建沼氣池，哪天你們跑了，我們怎么種莊稼？”何漢秀瞪眼問。
同樣的問題，也曾困擾著張常遠，他想起一宗五年前的土地流轉案件。
2003年，銅梁正邦苗木有限公司到大足雍溪鎮石堡村施家壩流轉了260畝土地，發展苗木。
正邦公司對土地進行了部分改造?？?005年，正邦公司突然不辭而別。“復墾費怎么辦？”村民們欲哭無淚。
最后，鎮政府籌措了25萬余元，代正邦公司支付了老百姓的土地流轉費，并為其復墾。
此事，在大足引起了不小的震動。
防微杜漸，2008年后，大足建立了土地流轉保證金制度。
最終，梁本萬等人與新店村土地流轉協會、流出方農戶達成了協議，梁本萬等人繳納了一萬元土地流轉保證金，存入指定的銀行賬戶。
“豬—沼—菜”循環農業系統最終建成。
“如今，我們每年的營業額有500多萬元?！绷罕救f扶了一下眼鏡說。
唐洪珍和何漢秀的日子，也過得美滋滋的。
“每年土地流轉費能得5000元，在基地務工能得兩萬多元，還能照顧孫子，真好！”唐洪珍說。
土地項目開發計劃書范文4
“文明風采”大賽啟動十年來，涌現了大批優秀的選手，他們從“文明風采”大賽走出，成功的就業、升學。讓我們看看其中成功的案例，追述他們當年的參賽經歷。
還記得那是上大專二年級的時候，懵懂的我寫下了自己的職業生涯規劃，那是個多么清晰的烙印。突然之間覺得我有了追求和理想，也沒想過最終有沒有能力去完成，但老師的肯定讓我對此計劃充滿了信心。
職業生涯規劃
我人生的轉折點是來到金陵中專，懷著對汽車的熱愛，那時的我就是想早早的去汽車修理廠工作，一方面是我的興趣愛好，一方面可以為家庭解決實際困難。后來寶馬學徒工計劃漸漸地走進我，能夠去寶馬4S店工作是很多同學所期待的，我也不例外。那我的目標不應該是一名普通修理廠的師傅，而是有著職業發展層次的寶馬高級維修技師，甚至最后成為專家級的技師，每想到這里我就充滿了動力。但是如何才能在眾多同學中脫穎而出，被寶馬選中這是個即將面臨的問題，為此我人生的計劃書―職業生涯規劃，就這樣誕生了。
計劃與機遇
我前期的計劃主要是為進入寶馬學習做出的準備，很奏效我成功了，成為寶馬鈑噴培訓師項目的一員，這里需要解釋一下的是寶馬鈑噴培訓師項目，該項目是為了學校成立寶馬鈑噴項目而進行師資培訓，很幸運我被選入了這個項目。當計劃遇上機遇后，我也糾結了很長時間，是堅持計劃還是抓住機遇，此時我聽了很多人的建議，最終還是選擇做一名寶馬鈑金培訓師，同樣它也有很清晰的等級分層，從初級一直到專家級，而且它代表著更先進的技術，更高超的技能，更權威的知識。當計劃與機遇相遇，無論你選擇哪個都沒有錯誤，只要你按照計劃或機遇去實施，相信一定會取得成功。
現在的我
現在我在學校擔任鈑金方面的教學，也承擔了11寶馬1班的班主任工作。在寶馬培訓師里面是初級培訓師，可以承擔對外培訓。我是一個對專業技能比較癡迷的一個人，在過去我的專業技能主要通過不斷練習，不斷重復而練就的，走了不少彎路?，F在不是了，我學會了去思考，去解刨，把復雜的工藝拆分成若干個小模塊，然后在把每個小模塊做到符合目標，最終再把它們串聯起來，最終會看到意想不到的效果。我也把這種方法融會貫通到教學中，使學生們不再走彎路，能夠更快的達到目標，更教會它們自己去分解難題。這就是現在的我，一個和最初計劃不一樣的我。
土地項目開發計劃書范文5
[關鍵詞] 大學生創業；SYB培訓課程；創辦企業
[中圖分類號] G642.3 [文獻標識碼] A [文章編號] 1674-893X（2013）02?0068?03
SYB（意為“創辦你的企業”）是由聯合國國際勞工組織針對創辦小型企業的培訓而開發的項目。作為高校的SYB創業培訓課程，專門培訓潛在的和現有的創辦企業的老板，使他們具備創辦企業的能力，掌握創辦企業技能，在短時間內成為成功的創辦企業的老板。
一、SYB課程教授先謀后定創辦你的企業
1. 從創辦企業的角度分析你自己
創辦企業是一種挑戰，任何一個企業的成功取決于老板的綜合素質、技術水平和經濟實力，我們來分析你自己是否有這種條件。
一是認識企業。企業是自主經營、自負盈虧，依法獨立享有民事權利并承擔民事責任的商品生產和經營活動的經濟組織。一個組織以贏利為目的所進行的商品交換活動，它包含六種活動即：技術、商業、財務、安全、會計和管理活動。比較公認的管理本身由計劃、組織、指揮、人員配備、指導與領導、控制等六大職能組成。在制造、服務、貿易、農林四種類型企業中，你適合創辦哪一類企業？
二是面對挑戰分析自己。創辦企業對你自身內部有挑戰。你是在校的學生，必然短缺資金和資源；你還沒做企業，缺乏管理知識；你未做過企業項目，缺乏專業技能；你沒向走向社會，缺乏相關經驗；你的經歷簡單，缺乏社會人脈。面對企業有可能失敗或倒閉的風險；不適應市場的千變萬化導致顧客缺失；企業團隊合作不夠導致沒有凝聚力；同行業的競爭對手向你強烈挑戰與你激烈競爭；意外的災害使你企業受到很大的損失。在你創業之前，還要從創辦企業的動機、經驗、能力以及資源等關鍵要素來分析自己，看能否成為創辦企業的老板。創業必須具備強烈的企業愿望和堅定的創業動機。什么是創業動機，創業動機就是我為什么要去創辦一家企業，我的企業未來的發展目標是什么。創業動機越強烈，目標越明確，創業的成功率就越高，強烈的創業動機是創業者面對困難和失敗保持信心和毅力的關鍵，你的成功與否更多的地取決于自己的努力程度。要想成功創辦一家企業，你還要具備相關的經驗和能力，如專業技術和行業的經驗、創業者的企業決策能力、管理企業能力、協調家庭和企業的能力、溝通與談到能力、適應企業需要的能力、對企業風險承擔能力、應對危機的處理能力等等。創辦企業，你還要有充足的資源，如資金資源、人脈資源。
三是提升你的創業能力。短板理論告訴我們，要正視自己的不足和短缺，積極向上，努力奮進，有針對性地迅速提升你的創業能力。如果你的技能是弱項，你就要決定為創辦自己的企業獲得技能，并找一位技術合作伙伴，如果你的管理能力是弱項，你要通過培訓與學習管理知識來增強管理能力。如果你的行業知識是弱項，你就要結識一些有經驗的人作為合作伙伴。如果你短缺資金，你就要著力從國家政策性扶持、銀行、親朋好友那里貸借，為你創辦的企業獲取最基本的啟動資金。
2. 產生一個好的企業構思
一家成功的企業始于正確的理念和好的構思。合理又切實的企業構思，可以規避企業的不必要的風險和損失。如果你的企業構思不切實際，你的企業很可能會失敗，科學的方法能夠幫助你尋找到一個可行的企業構思。
一是了解產生好的企業構思要素。企業構思是對打算創辦的企業的基本業務所做的描述，成功的企業既要滿足顧客的需要，又要贏利；既要向人們提供想要的產品，又要為企業帶來利潤。企業構思要素包括你的企業將銷售什么樣的產品或服務?；谀懔私猱a品或擅長的服務，而且是人們愿意付錢購買的產品或服務。你的企業將向誰銷售什么樣的產品或服務；顧客是每個企業不可少的部分，你是向某一類特定的顧客或者某一地區銷售，都必須有足夠的人能夠并愿意花錢購買你的產品或服務，使你的企業有利可圖。你的企業將如何銷售？銷售什么樣的產品或服務？產品銷售有很多方法，企業可以直接向顧客銷售，也可以向零售商銷售。你的企業將滿足顧客哪些需要，你的企業應該始終想到顧客以及顧客的需要。
二是把握好的企業構思的方法。盡力打開你的思路，進一步激活你的構思。頭腦風暴法是打開你的思路和幫助你產生很多不同構思的方法。這種方法可以從一個詞語或一個題目開始，產生與銷售產品相關的企業，與制造產品相關的企業，與產品間接相關的企業和產品服務，現有許多大型企業都采用這種有價值方法。對你的地區和所在的環境作出調查，到實地走走看看，找到你要創辦的企業的市場空間，分析你周圍的環境土地、農業、森林、礦產、沙漠、水產，利用自己的別人的經驗發揮自己的創造力。
三是分析驗證你的企業構思。有了創辦企業的構思，需要驗證企業構思。測試企業構思的一種方式是進行SWOT分析。優勢是你創辦企業積極方面，與同類企業競爭對手比較，這些積極的方面將有利于你的企業。劣勢是你的企業不擅長的方面，可能你的企業遠離供貨商、運輸費增多、成本過高。機會是周圍對企業有利的潛在發展因素，使你的產品需求量不斷增加。威脅是可能發生的對你的企業產生負面影響。他人可能在同類地區開辦同類企業從而減少了你的產品市場。
二、SYB課程教授如何創辦你的企業
1. 認真評估你的市場
一是了解你的顧客和競爭對手。就先要了解市場和市場營銷。市場就是大家去買賣產品或服務的地方。你的市場就是你現有的顧客，你希望今后爭取到潛在的顧客，了解清楚誰是你的市場，你的市場有多大，你要問自己。你打算向哪類顧客銷售產品，他們要哪些產品或服務，為什么他們想要這些產品或服務，他們愿意接受多高的價格，這些顧客在哪里。只了解你的顧客是不夠的，必須要了解和研究你的競爭對手的情況。他們的產品或服務的價格、提品或服務的質量、生產設備、員工隊伍、經營運作方式、優勢與劣勢等。這些情況對你有很大的幫助。通過做調查，你可以得到這些因素的可靠信息。收集、了解顧客和競爭對手的方法有問卷調查、行業信息、抽樣訪問等。
二是讓你的顧客滿意。你需要了解你的顧客需要什么樣產品或服務，你的顧客愿意接受什么樣的價格，你的企業應該設在什么樣的地點，你能夠利用什么樣的促銷方法來讓你的顧客了解并吸引他們購買你的產品或服務。以上關于產品、價格、地點、促銷就是市場營銷組合的四個要素，它們就像過河用的四塊踏腳石。這四個要素缺一不可，必須充分運用好每一個要素，如果忽略任何一個要素都會使你在市場中遇到風險，使你的企業陷入困境，甚至可能會倒閉。
三是預測你的銷售。你要學習做銷售預測，這也是最重要和最困難的部分。沒有好的銷售就不可能有利潤。記住，在研究一家現有的企業時，如果你想要達到與其相同的銷售和利潤水平，需要研究一家現有的同類企業，如果在本地區沒有競爭者，也要到其他地方看看那里的企業是如何運作的。這樣會促使你創辦企業的起步規模小、計算精，增加你的企業的知名度，慢慢將企業做大做強。
2. 組建好你的企業團隊
團隊是你創辦企業成功的基石。創辦企業的團隊人員包括老板或經理即你自己、合伙人、員工、企業顧問等。這個團隊的所有人都直接影響你的企業的成敗等。你作為創辦企業的老板，必須思考和面對如何選人、用人、育人，建立有效的企業組織結構形式，打造好企業團隊的整體。
一是企業老板的職責。開發創新，制定目標和行動計劃；組織和調動團隊人員實施行動計劃；確保計劃的執行，使企業達到預期的目標。
二是企業合伙人。合伙人之間的意見不一致往往會導致企業的失敗，要書面明確各自的職責。合伙人或股東的的身份與你共享收益，共擔風險。合伙人之間的合作、交流一定要透明、誠懇。
三是企業員工崗位職責。根據崗位職責來聘用員工，員工崗位，讓所有員工知道自己必須做什么以及完成工作和任務所需的技能和要求。為全體職員建立詳細的崗位職責規范，你的企業員工會有效地管理你的企業。
四是你的企業顧問。如企業協會會員、會計師、銀行行員、司法律師、咨詢顧問、政府機構專家，認準那些對你有過幫助而且今后還可能扶持你的行業專家。
3. 選擇你的的企業法律形態與承擔法律責任
一是企業的法律形態及特點。企業的法律形態是指國家法律規定的企業在法律環境中存在的合法資格。民營小企業的法律形態有個體工商戶、個人獨資企業、合伙企業和有限責任公司。不同的企業的法律形態都有各自不同的特點，企業的類型和法律形態決定企業的形式和性質，這些不同的企業法律形態有不同的要求。落腳在業主數量和注冊資本、成立條件、經營特征、利潤分配和債務責任四個方面。
二是選擇合適的企業法律形態。主要考慮企業的規模，行業的類型和發展前景、老板或投資者的數量、創辦企業的資金等為主要因素。
三是法律責任。作為創辦你的企業的老板，你將負有法律責任。你的企業的法律責任，必須依法獲得企業的營業執照和經營許可，遵守有關勞務用工的法律法規，尊重職工和消費者的權益，保護所在地區的環境，依法納稅，保護和規避商業保險。只要你切實履行老板的企業法律責任，你創辦的企業將更加成功。
4. 預測你的企業的啟動資金
當你計劃創辦企業時，你要計算好你所需要的啟動資金。這些資金將用于固定資產投資和流動資金。固定資產投資要考慮企業用地與建筑，所投入生產的設備。流動資金包括購買原材料和成品儲存，產品促銷，員工工資，商業保險，其他開支等費用。
5. 制定你的企業的利潤計劃
如何讓你的企業賺錢的問題，這對企業的成功至關重要，你要針對產品的銷售價格、預測銷售收入、銷售和成本計劃、現金流量計劃這幾個問題做好決策。
一是確定你的企業產品的銷售價格。制定產品價格就得要考慮你為顧客提品所產生的直接的間接的全部的成本構成，詳細計算好產品的成本。制定價格從兩種方法進行。先從成本加價法思考。將產品的全部成本加上利潤得出就是你的產品的銷售價格。另一個方法是競爭比較法。除考慮全部的成本構成外，你還要參照當地你的競爭對手同類產品的價格，以保持你的產品價格有競爭力。
二是預測銷售收入。銷售量決定銷售收入，事先計劃稱作銷售收入預測。你可以列出你的企業推出的所有的產品，來預測你一年中每一個月的期望銷售的產品數量，用銷售價格乘以月銷售來計算月銷售收入和年度銷售額收入。
三是制定銷售和成本計劃。僅僅預測自己的銷售收入還遠遠不夠。為了掌握你的企業的實際運轉情況，你一定要計算你的企業的銷售和成本計劃，才能掌握你的企業的利潤。銷售成本計劃反映企業經營是否有利潤。在制定銷售與成本計劃時，一定要貼近實際，從而幫你準確地判斷你創辦的企業是否可以生存。
四是制定現金流量計劃。現金流量顯示每月會有多少現金流入和流出企業，現金就像是企業這架機器運轉發動機的燃料，現金流量計劃幫助你的企業保持充足的資金的動力，使你企業在任何時候都不會出現資金短缺的危機。你作為老板，若缺乏管理現金流量的能力，必然導致企業經營拋錨。
6. 制定你的創業計劃書
經歷SYB創業培訓步驟，你要對所有信息進行綜合分析，完成并充實創業計劃，做出切實可行的創業計劃書。
一是準備編制你的創業計劃書。創業計劃書是做出來的，不是寫出來的，只要你在做好市場調查的基礎上做出的創業計劃書，應當說是有說服的。計劃書中的文字、數據表述要準確無誤，同時，要注意保守好你的創業計劃書的秘密。
二是認真完成你的創業計劃書。你的創業計劃書應包括10個方面的內容及指標系列。如企業概況、創業計劃作者的個人情況、市場評估、市場營銷計劃、企業組織機構、固定資產、流動資金、銷售收入計劃、銷售和成本計劃、現金流量計劃。
參考文獻：
[1] 常建坤，李時春.創業教程[M].北京：清華大學出版社，2006.
[2] 國際勞工組織北京局.創辦你的企業[M].北京：中國勞動社會保障出版社，2006.
土地項目開發計劃書范文6
地 址：____________ 郵碼：____________ 電話：____________
法定代表人：____________ 職務：____________
乙 方：____________ 房地產中介有限公司
地 址：____________ 郵碼：____________ 電話：____________
法定代表人：____________ 職務：____________
甲乙雙方經過友好協商，根據《中華人民共和國民法通則》和《中華人民共和國合同法》的有關規定，就甲方委托乙方(獨家)銷售甲方開發經營或擁有的____________事宜，在互惠互利的基礎上達成以下協議，并承諾共同遵守。
第一條 合作方式和范圍
甲方指定乙方為在____(地區)的獨家銷售，銷售甲方指定的，由甲方在________ 興建的____________項目，該項目為(別墅、寫字樓、公寓、住宅)，銷售面積共計________平方米。
第二條 合作期限
1.本合同期限為 個月，自____年____月____日至____年____月____日。在本合同到期前的____天內，如甲乙雙方均未提出反對意見，本合同期自動延長____ 個月。合同到期后，如甲方或乙方提出終止本合同，則按本合同中合同終止條款處理。
2.在本合同有效期內，除非甲方或乙方違約，雙方不得單方面終止本合同。
3.在本合同有效期內，甲方不得在____________地區指定其他商。
第三條 費用負擔
本項目的推廣費用(包括但不僅包括報紙電視廣告、印制宣傳材料、售樓書、制作沙盤等)由甲方負責支付。該費用應在費用發生前一次性到位。
具體銷售工作人員的開支及日常支出由乙方負責支付。
第四條 銷售價格
銷售基價(本項目各層樓面的平均價)由甲乙雙方確定為____元/平方米，乙方可視市場銷售情況征得甲方認可后，有權靈活浮動。甲方所提供并確認的銷售價目表為本合同的附件。
第五條 傭金及支付
1.乙方的傭金為所售的____________項目價目表成交額的____%，乙方實際銷售價格超出銷售基價部分，甲乙雙方按五五比例分成。傭金由甲方以人民幣形式支付。
2.甲方同意按下列方式支付傭金：
甲方在正式銷售合同簽訂并獲得首期房款后，乙方對該銷售合同中指定房地產的代銷即告完成，即可獲得本合同所規定的全部傭金。甲方在收到首期房款后應不遲于3天將傭金全部支付乙方，乙方在收到甲方轉來的傭金后應開具收據。
乙方代甲方收取房價款，并在扣除乙方應得傭金后，將其余款項返還甲方。
3.乙方若代甲方收取房款，屬一次性付款的，在合同簽訂并收齊房款后，應不遲于5天將房款匯入甲方指定銀行帳戶；屬分期付款的，每兩個月一次將所收房款匯給甲方。乙方不得擅自挪用代收的房款。
4.因客戶對臨時買賣合約違約而沒收的定金，由甲乙雙方五五分成。
第六條 甲方的責任
1.甲方應向乙方提供以下文件和資料：
(1)甲方營業執照副本復印件和銀行帳戶；
(2)新開發建設項目，甲方應提供政府有關部門對開發建設____________________項目批準的有關證照(包括：國有土地使用權證書、建設用地批準證書和規劃許可證、建設工程規劃許可證和開工證)和銷售________________項目的商品房銷售證書、外銷商品房預售許可證、外銷商品房銷售許可證；舊有房地產，甲方應提供房屋所有權證書、國有土地使用權證書。
(3)關于代售的項目所需的有關資料，包括：外形圖、平面圖、地理位置圖、室內設備、建設標準、電器配備、樓層高度、面積、規格、價格、其他費用的估算等；
(4)乙方銷售該項目所需的收據、銷售合同，以實際使用的數量為準，余數全部退給甲方；
(5)甲方正式委托乙方為________________項目銷售(的獨家)的委托書；
以上文件和資料，甲方應于本合同簽訂后2天內向乙方交付齊全。
甲方保證若客戶購買的____________的實際情況與其提供的材料不符合或產權不清，所發生的任何糾紛均由甲方負責。
2.甲方應積極配合乙方的銷售，負責提供看房車，并保證乙方客戶所訂的房號不發生誤訂。
3.甲方應按時按本合同的規定向乙方支付有關費用。
第七條 乙方的責任
1.在合同期內，乙方應做以下工作：
(1)制定推廣計劃書(包括市場定位、銷售對象、銷售計劃、廣告宣傳等等)；
(2)根據市場推廣計劃，制定銷售計劃，安排時間表；
(3)按照甲乙雙方議定的條件，在委托期內，進行廣告宣傳、策劃；
(4)派送宣傳資料、售樓書；
(5)在甲方的協助下，安排客戶實地考察并介紹項目、環境及情況；
(6)利用各種形式開展多渠道銷售活動；
(7)在甲方與客戶正式簽署售樓合同之前，乙方以人身份簽署房產臨時買賣合約，并收取定金；
(8)乙方不得超越甲方授權向客戶作出任何承諾。
本站合同范文·銷售合同的格式范例·辦公家具銷售合同·苗木銷售合同·電子產品銷售合同·房產銷售合同·建材銷售合同·手機銷售合同·銷售合同書范本·家具專賣店加盟合同協議書2.乙方在銷售過程中，應根據甲方提供的________________項目的特性和狀況向客戶作如實介紹，盡力促銷，不得夸大、隱瞞或過度承諾。
3.乙方應信守甲方所規定的銷售價格，非經甲方的授權，不得擅自給客戶任何形式的折扣。在客戶同意購買時，乙方應按甲乙雙方確定的付款方式向客戶收款。若遇特殊情況(如客戶一次性購買多個單位)，乙方應告知甲方，作個案協商處理。
4.乙方收取客戶所付款項后不得挪作他用，不得以甲方的名義從事本合同規定的代售房地產以外的任何其他活動。
第八條 合同的終止和變更
1.在本合同到期時，雙方若同意終止本合同，雙方應通力協作作妥善處理終止合同后的有關事宜，結清與本合同有關的法律經濟等事宜。本合同一但終止，雙方的合同關系即告結束，甲乙雙方不再互相承擔任何經濟及法律責任，但甲方未按本合同的規定向乙方支付應付費用的除外。
2.經雙方同意可簽訂變更或補充合同，其條款與本合同具有同等法律效力。
第九條 其他事項
1.本合同一式兩份，甲乙雙方各執一份，經雙方代表簽字蓋章后生效。
2.在履約過程中發生的爭議，雙方可通過協商、訴訟方式解決。
甲方：____________________
代表人：________________ ____年____月____日
