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房產托管服務范文1
同登陸 私人訂制
12月7日，金茂雪山語潛心打造的同微酒店群首次亮相北京。來自去哪兒網、藝龍網及新老業主近500位嘉賓和50家國內一線媒體云集于此，共同見證了“中國首創產權式個性微酒店群”的盛大亮相儀式。80后新銳藝術家遲鵬、九劇場主創成員等特邀嘉賓紛紛出席，場面盛大而熱烈，各種互動環節無不凸顯項目的魅力風采。現場在金茂（麗江）置業有限公司副總經理葛懷恩先生的有力演說中達到，讓大家仿佛穿越到麗江，親身領略這個產權式個性同微酒店群帶給大家不一樣的生活方式。同時由金茂雪山語營銷團隊自編自導自演的人生勵志微電影的首映，再次讓整個會場縈繞著麗江獨特的氣質與魅力……現場多次的互動抽獎活動，精彩紛呈，一次又一次地將氛圍推向更。
三大個性 訂制百種生活
活動當天，首先揭秘了中國首創產權式個性微酒店群――金茂雪山語同。作為方興地產金茂品牌打造的首個度假綜合體，充分傳承品牌基因，深諳每位業主名流場、生活場、社交場聚合性，創造著每一位業主的同。
金茂雪山語同產權式個性微酒店群，以每一間皆不同成為其最大的特色與籌碼，更多具有藝術生命力的概念與設計因此得到更為獨特的發揮。作為中國首創的產權式個性微酒店群，金茂雪山語同融合私人個性，獨創七大主題，傾力打造33類百種個性化度假居所，并采用全開放、自主運營的積木型自由組合模式，由業主自主定位、自主定價、自主決定功能使用，集結“微”、“個性”、“自主”三大創新特征展現自我，升華麗江度假酒店集群。
金茂物管 私人訂制全體系服務
誠然，金茂雪山語同不僅是中國產權式個性微酒店群的始祖，更是推進國內度假物業托管服務理念的領先者。它汲取傳統度假區置業理念，歷經3年潛心研究，是目前為止國內旅游度假區異地置業的唯一解決方案，這些私人訂制計劃將滿足金茂雪山語全國業主的個人、家庭及圈層度假的一切需求，令業主從自住到投資，全無后顧之憂。
據悉，金茂雪山語同微酒店群從資源整合、房間預訂、客戶落地、辦理入住、客房服務、客戶商店等多環節展開悉心研究，因循業主度假、自住、投資習慣，以此構建體系化的訂制托管方案。同時，項目聯合去哪兒網和藝龍網，強強聯手，為業主搭建后臺托管運營平臺，這項計劃不僅解決了業主短期房產增值停滯，實現靈活收益，同時也為游客提供優質度假公寓，真正實現雙贏。
雙響齊發 私人訂制禮惠全國
此次金茂雪山語同微酒店群攜大禮進京，以“雙免雙1”計劃及同三連發系列活動，禮獻中國高端階層。隨著兩項計劃齊發，代表著金茂雪山語翻開了旅游地產托管服務新篇章，同時，這個影響國內的私人社交平臺日漸成熟，各項高端配套將于明年一一呈現。
房產托管服務范文2
IDC（Internet Data Center）是基于Internet網絡，為集中式收集、存儲、處理和發送數據的設備提供運行維護的設施基地并提供相關的服務，俗稱互聯網數據中心。IDC服務是電信部門利用已有的互聯網通信線路、帶寬資源，建立標準化的電信專業級機房環境，為企業、政府提供服務器托管、租用以及相關增值等方面的全方位服務。
本文所討論的IDC企業，是指除一級電信運營商（主要指中國電信、中國聯通、中國移動）以外的、專門提供與IDC服務有關的公司。國外著名的服務商有如LIMELIGHT、AKAMA，國內著名的領先IDC服務商有創業板上市公司網宿科技、中國赴美上市公司藍訊科技、世紀互聯，滬市上市公司鵬博士等，而各個地方的中小型IDC公司，更是多達數千家。該行業隨著互聯網的普及而迅速、蓬勃興起。該行業在我國行業分類中，屬于電信增值行業。
二、業務種類（TG/ZJ/CDN/SALES）
IDC服務商提供的服務，一般可以分為托管業務、租用業務、CDN加速服務①和代購服務。托管和租用是傳統的IDC業務，而CDN加速服務因其具有較高的技術含量并為廣大互聯網用戶所重視，一般將其獨立出來，與傳統IDC業務并稱。
電信托管是互聯網最基礎的業務，除了一些超大型的互聯網公司如美國微軟、美國谷歌等這樣的巨頭外，絕大多數公司都會選擇將其服務器托管到電信機房。中國的一些大型互聯網公司如百度、騰訊，也不例外。
租用業務是指為了客戶不自行采購服務器然后托管給IDC服務商，而是直接從IDC服務商處租用服務器并托管在電信機房的業務。租用業務與托管業務的差別在于托管是客戶自購服務器，交予IDC服務商托管，而租用業務客戶不購買服務器，IDC既提供服務器也提供托管服務。
CDN加速服務是IDC服務商利用其自行開發的網絡技術，投入大量服務器和帶寬資源，搭建的一種技術運營平臺，互聯網客戶利用該平臺，能在既定帶寬速度限制下，提供較快、較優的互聯網訪問效果。該類服務已經越來越為廣大互聯網客戶所重視和依賴，尤其是特別耗費帶寬資源的互聯網應用，如視頻、游戲、下載、電子商務等。
代購服務是指IDC服務商利用其大批量采購服務器所能享受的規模價格優勢，批量為其客戶代為采購服務器的行為，因屬于IDC服務商的衍生業務，本文不作特別討論。
1.客戶特性。
IDC服務商所服務的都是互聯網公司，涉及領域如電子商務、在線游戲、網絡視頻、網絡下載、即時聊天、團購網站等，凡是利用互聯網展示形象、開展業務的各類公司，都可能會成為IDC服務商的客戶。
互聯網公司因為互聯網行業的特性，變化劇烈且頻繁，每天都有許多的新互聯網公司誕生，每天也有很多老的互聯網公司倒下。一個今天發展迅速的互聯網站，明天可能悄無聲息地消失得無影無蹤。
項目新、變化快、不確定性高是互聯網公司的重要特點。一個今天新出現的互聯網應用或網站，也許一夜之間就變成一個流量集聚、人氣爆滿的互聯網熱站，從而成為IDC服務商的重要客戶。而有的可能在一兩個月內突然流量驟降，走向消亡或整體消失，如2011年的團購網站。
網站可能非常紅火，但現金流可能隨時會斷流，這也是目前互聯網公司的一大特點。而這給IDC服務商的商業信用和應收款壞賬控制帶來巨大的挑戰。
2.供應商特性。
我國電信網絡資源目前基本處于中國電信和中國聯通兩家公司的壟斷之中，所有的IDC服務商基本上都必須向這兩家電信運營商購買帶寬資源和機柜。
上游資源的壟斷性決定了IDC服務商在與電信運營商打交道中，都處于弱勢的談判地位，議價能力較低，對現金流出的剛性要求頗大，自我把控的余地較小。
3.服務特性。
IDC服務是基于互聯網的服務，它不同于傳統制造業的最大特點是帶寬資源的采購與耗用具有時間上的同步性，不像傳統的制造業的原材料采購后，可以存儲，留待以后耗用；待銷售的產品，也可以實物形態存儲一段時間。而IDC服務卻不能，帶寬資源采購之時起，即同步耗用，若不能及時銷售出去，將直接形成損失，沒有任何效益，帶寬資源不能以存貨形態保留下來，無法留作后用或他用。
三、影響IDC企業信用風險和應收款的因素
IDC企業在經營過程中對部分客戶進行賒銷，從而產生應收賬款，這既體現為市場競爭程度不斷提升所帶來的影響，也是企業內部對客戶賬款信用風險管理效果的綜合體現。歸納起來，對IDC企業的信用風險程度影響較大的依次為以下各項因素：
1.市場競爭程度的不斷提升。
隨著互聯網越來越普及的應用，IDC服務行業也如雨后春筍般隨之蓬勃興起，市場競爭程度不斷提升，并且國外知名的IDC服務巨頭也通過或明或暗的途徑參與了中國內地的IDC服務市場，進一步提升了競爭激烈程度。這是影響IDC服務企業賬款信用風險的最重要因素。自2000年互聯網泡沫以來，經過十多年的發展，互聯網已經在很多領域逐漸形成了寡頭壟斷，如在線搜索有百度、谷歌，門戶網站有新浪、網易、搜狐，即時聊天系騰訊一家獨大，在線視頻有土豆、優酷，在線游戲有盛大、巨人等。這些互聯網寡頭壟斷態勢的逐漸形成，對于IDC服務企業的壓力也越來越大，談判能力越來越弱，進而也增大了信用風險。
2.重銷售、輕風險的管理理念導向。
IDC服務業屬于新生事物，產生時間比較短，2010年之前基本都屬于行業快速增長階段，各家IDC服務企業都屬于跑馬圈地的狀態，普遍重視銷售增長，賒銷為擴大市場份額，一定程度上不重視、甚至忽視、無視潛在的賬款信用風險。但在10年以后，市場競爭程度明顯激烈的情形下，信用風險已經開始逐漸顯露出來。
3.互聯網客戶經營狀況的快速逆轉。
IDC企業的客戶一般是各類互聯網網站（公司），這些互聯網公司有著明顯不同于傳統商業企業的商業模式、盈利模式和運營特點。
一個小的網站，在很短的時間內（也許數月）能夠突起為一個熱門網站，成為任何一家IDC服務企業都不能忽視的重大潛在客戶。而互聯網企業絕大多數同時又都是還未有盈利或者還未找到盈利方向，為博取網絡流量和網站的明天，風險投資或初始資金迅即消失。很多網站的運營表面往往還很紅火的情況下，突然就銷聲匿跡或者資金量斷流，從而給IDC企業帶來巨大的賬款壞賬風險。如2011年的團購網站的強勢崛起和快速沒落。
4.缺乏完善的信用管理制度。
與重銷售、輕風險管理理念相應的是，很多IDC服務企業對內部銷售團隊的考核激勵手段都偏重于銷售額指標，缺乏對壞賬的重視和懲罰。而關于對客戶釋放賬款額度前的信用風險評估，幾乎未見IDC企業有制度化并給予重視的。
5.收賬措施不能符合互聯網行業的特性。
IDC服務行業是一個新生的行業，其客戶都是互聯網企業或網站，同樣是新生行業。這些互聯網企業或網站，基本都是輕資產類型，往往除了一些電腦、服務器和辦公家具外，并無其他任何有價值的有形資產。因此，當IDC企業與其客戶互聯網企業或網站產生糾紛訴訟，即使勝訴，也難挽回損失。此領域的商業糾紛和判例的披露并不多見，對該行業收款或糾紛處理有經驗的管理人員甚至律師人才也是十分稀少。
6.技術服務水平的完善與領先程度。
技術能力及服務水平是IDC服務企業的生存根本。但是由于網絡技術和網絡環境的復雜、多變和快速更新，客戶需求的多變和多樣化，對IDC服務企業的技術服務水平要求越來越高，然而出現故障和服務瑕疵卻難以預測和避免，這也是現實中賬款風險增加的一個重要因素。
7.缺乏相應的管理信息技術手段。
IDC企業的互聯網客戶總體而言，小而多，變化快是其特色。對于這些大量而變化迅速的客戶基本信息、經營狀況、內外環境的變化把握，缺乏與之相應的信息技術手段，用傳統的賬款監控手段，往往在發覺信用風險之后，已經來不及應對或避免損失了。
四、IDC企業應收款風險防范與管理
據上述分析，基于互聯網企業的輕資產、運營不穩定、盈利模式不確定的特性，IDC企業對應收賬款風險的控制應以風險防范為主，跟蹤、催收為輔。據筆者在業內的數年情況，提出以下幾個環節的管理措施：
（一）建立完善的信用風險管理制度
管理層應充分重視制度層面的建設，建立完善的信用風險管理制度，主要有：（1）建立客戶檔案，收集關鍵信息。這里的檔案信息包括一切對未來催收款項、挽回損失有利的信息。例如法定代表人與實際控制人，基本賬戶與一般信息，客戶審計報告及納稅申報表，客戶的歷史經營狀況及現狀和未來趨勢，客戶持有的版權、商標權、重要域名等無形資產的詳細情況。（2）建立動態而合理的信用評價機制。針對不同類型、不同規模、不同性質的客戶群體，參考商務、技術、法務和財務參數，建立一個全方位、動態平衡的信用評價機制。（3）獨立信用評價職能，保證信用風險控制職能的發揮。在組織層面上，對信用評價職能進行獨立，或者采用計算機自動化程序進行評價，并將結果可供有關管理人員作為決策參考，同時應賦予相應的責任和義務。
（二）加強服務過程中重要環節的監控
從合同談判、簽署到服務提供和收款的整個過程中，有若干重要環節必須加以重視。
1.簽署合同時，仔細研究，認真談判，制定多重可選策略組合方案。根據一些發生的訴訟案例在舉證過程中得到經驗教訓，需要注意的重要的條款，在財務方面需明確付款時間、付款方式、付款前置條件、付款提示流程等，技術方面有故障率及故障率的具體技術定義和認定方式及提示流程和形式、故障等級對財務付款的影響程度的設定等，法務方面有管轄地的確定、違約狀況的描述及觸發條件的清晰描述、提示流程、涉及文件等不一而足，企業需根據自身狀況，作出明確的籌劃和設定。
需要特別提出的是，IDC服務企業應避免整個談判都是由一線商務人員進行主導，而技術、法務和財務只是在已經基本確定的合同框架下進行“再確認”。應動態而整體地看待這些不同方面（商務、財務、技術、法務）的重要條款，制定多重可選策略組合方案，以指導一線商務人員的談判。
2.動態收集客戶各種信息，密切關注客戶經營和財務狀況的變化。理順客戶信息傳遞通道，便于商務人員對客戶內外部經營環境變化情況的收集和反饋，技術部門對客戶帶寬資源使用數據的異常變化應及時反饋，法務部門對客戶涉訴信息的收集及財務部門對客戶回款情況變化的分析，密切關注客戶的經營和財務狀況的變化，以便于在客戶的運營或財務狀況變差的第一時間得到準確的判斷，以及時采取對策。
（三）制定多種符合行業特點的收款策略
1.輿論與媒體披露策略。互聯網客戶的一大特點就是都需要不斷維持曝光率，為廣大網民所知曉、熟悉和喜愛。而恰當利用媒體如微博、行業媒體等輿論來披露有關款項糾紛，利用客戶的客戶/網民/同行對客戶的疑慮、質疑、保守行動和信息進一步的擴散傳播，將會對客戶造成非常大的壓力，進而可能引起連鎖反應，甚至可能影響客戶的生死存亡，從而有效促進款項回收。
2.斷線與機器扣留策略。IDC服務中一個很大的類別是托管服務，此類服務客戶如若欠款或可能發生欠款，IDC企業可以在符合合同條款的約束下，對客戶進行斷網和扣押服務器，這是比較有效同時也是IDC企業最常用的款項催收手段。但是基于互聯網的特性，機器對客戶來說，往往使用一年半載后價值并不是那么大了，其數據又是可隨時轉移的，因此對于應收款額度的控制就顯得尤其重要。
3.查封并拍賣無形資產策略?；ヂ摼W客戶往往沒有土地、房產、存貨等有形資產，而托管的服務器在使用一段時間后，又因為物理和技術折舊的緣故，變得沒有什么價值，不足以抵消欠款。在前期信息收集中，是否已經收集到客戶擁有的版權、域名、軟件著作權、商標、專利權、權等一系列無形資產，就顯得尤其重要。一旦確認賬款風險，第一時間就可以查封客戶的上述無形資產以供拍賣，可迫使客戶付款。
4.查封并保全賬戶策略。在不同的服務階段，通過不同的方式和情景，收集客戶的各種銀行賬號，比如在簽約前要求客戶提供基本賬戶的資信證明以獲得客戶的基本賬戶信息，通過索要客戶的稅收繳款書收集客戶的納稅賬號，關注日常打款賬號及采用其他一些手段收集客戶可能存在的其他銀行賬戶信息，一旦確認賬款有風險，第一時間提訟保全措施，將可能的賬戶盡可能全部封存，必然影響客戶持續經營，就可迫使客戶坐到談判桌前來，盡早商洽款項支付。
5.申請特殊資格客戶破產策略。根據《破產法》，由債權人提請債務人破產，這不是目的而是手段。有些客戶公司可能只是一個空殼，并無任何有形資產或無形資產，即使被清算也不會有所得，但是該公司本身可能擁有某種行業或業務的運營牌照、許可證或運營資質等資格，該類資格原則上不是屬于可估價的無形資產，也不能被拍賣或轉讓，而只能因其公司主體資格的存在而存在。在這種情況下，雖然欠款客戶沒有資產，但是因其擁有的該類資格對其股東具有重大價值，申請其破產，可以威懾到客戶的股東，讓股東為了不失去該公司而被迫代為償付款項。
6.股東財產擔保策略。這種策略一般適合于小型的客戶，客戶股權關系比較清晰?？蛻舯旧韺嵙Σ蛔阋垣@取較大的信用額度，但是只要能提供股東（含個人）的有效擔保，也是可以接受的。這種做法，對客戶也是有效的威懾，能夠極大地減少應收款的壞賬風險。
（作者為財務總監、高級會計師、碩士）
參考文獻
房產托管服務范文3
一、明確鼓勵和扶持對象
（一）本政策意見所鼓勵和扶持的大學生自主創業，主要是指具有高等專科院校學歷以上的大學生、碩士研究生、博士研究生，在讀期間或畢業二年以內在長初始創辦各類企業或從事個體經營，并擔任所創辦企業或個體工商戶的法人代表。
（二）大學生到農村創辦現代農業項目，規模種植面積超過50畝、規模養殖年總產值超過20萬元，或創辦各類專業合作社等經濟組織和經濟實體的，納入本意見鼓勵和扶持范圍。
（三）對零就業、下崗失業、低保戶和殘疾人家庭大學生自主創業的，給予重點鼓勵和扶持。
二、建設大學生創業基地
（一）凡新增大學生創辦企業20家以上的產業園區(基地、大學、大廈)、吸納大學生創辦企業10家以上的企業，可經市推進創業富民工作領導小組辦公室(以下簡稱創業辦)認定為大學生創業基地，每年給予30-50萬元資金補貼。
（二）大學生創業基地要加大標準產業用房和創業公寓的建設力度，其城區工程報建費均按照*高新技術產業開發區工業用地標準執行，國土部門應優先安排建設用地，房產部門也應及時辦理產權登記。力爭通過三年的努力，基本滿足大學生自主創業的需求。
三、多渠道解決大學生創業場所
（一）入駐大學生創業基地的大學生自主創辦企
業，由創業基地提供經營用房，第一年按每月900元、第二年按每月700元、第三年按每月500元減免經營用房租金。在長沒有家庭住所的，可由創業基地提供三年免費創業公寓或宿舍。創業基地不能提供免費住處的，可參照廉租房政策，由房產部門給予每人每月160元廉租住房補貼。
（二）在大學生創業基地以外租賃經營場所自主創辦企業的，三年內由房產部門給予經營場所租賃補貼，第一年按每月800元、第二年按每月600元、第三年按每月400元給予補貼。在長沒有家庭住所的，可參照廉租房政策，由房產部門給予每人每月160元廉租住房補貼。
四、加大創業資助力度
（一）市本級每年從創業扶持獎勵資金中安排3000萬元(其中市創業富民專項扶持獎勵資金新增預算部分列支1100萬元，科技、工業、商貿、農業專項經費中分別列支1000萬元、500萬元、200萬元、200萬元)，區（縣市）每年從創業扶持獎勵資金中安排1000萬元，設立市、區（縣市)兩級大學生創業扶持獎勵資金，主要用于大學生自主創業的各種扶持、獎勵和貸款貼息。
（二）大學生創業項目申請無償資助的，由相關部門審批，每個項目一般在20萬元以內，且不超過企業自有資金的投入額度。首期撥付審批總額的60%，其余部分在首期資助資金通過考核審計后即予撥付。對申請財政貸款貼息的，經審核貼息期限一般不超過2年，年貼息總額度最多可達10萬元。
（三）各區（縣市）要成立小額貸款擔保機構，市財政根據各區（縣市）政府擔保資金規模2：1予以補助。鼓勵社會貸款擔保機構支持大學生自主創業，市、區（縣市）兩級財政通過適當補貼的方式幫助其降低經營風險。大學生自主創業的，可到戶口所在地社區勞動保障管理服務中心申請最高5萬元的小額擔保貸款。大學生合伙經營或組織起來就業并具備一定自有資金和相應反擔保條件的，可按其吸納人員人均5萬元以內的額度給予擔保貸款，最高為50萬元。從事微利項目的，享受兩年財政全額貼息。
（四）對大學生自主創辦的新興項目，根據企業規?？山o予最高為200萬元的小額擔保貸款扶持。貸款期限最長為兩年，由同級財政部門按貸款基準利率的50%給予貼息。
（五）鼓勵大學生以創業項目為平臺積極爭取國家和省專項資金支持，爭取社會風險投資和銀信機構融資，市創業扶持獎勵資金在所爭取資金或融資總額的10%以內給予支持(單個項目最高可達10萬元)，幫助創業主體降低融資風險。
（六）大學生自主創業的科技項目獲得上級資助資金的，由市、區(縣市)科技部門分別給予上級資助金額30%、20%配套，配套資金不低于5萬元；對獲得上級部門立項的項目或創新成果但未獲得資金支持的，給予5-10萬元不等的一次性資助。
（七）由市創業富民領導小組牽頭，每年評選30個市級大學生自主創業成功典型，每個給予5-8萬元獎勵，獎勵資金必須用于企業追加投資擴大再生產。
五、落實稅費優惠政策
（一）大學生自主創業三年內，同級財政采取先征后返的方式減免其營業稅和個人所得稅的地方所得部分，市屬行政事業性收費全免；經評定為成長性好的項目，可繼續享受二年政策優惠。
（二）各級公共就業服務機構和人才服務中心要建立大學生檔案免費托管制度，自主創業、靈活就業、登記失業的大學生可將檔案交由高校畢業生就業工作相關職能部門進行免費管理。對擇業期內回原籍的大學生，公共就業服務機構免費提供檔案托管服務。
（三）鼓勵大學生積極投身創新實踐，自主創業三年內申請專利、商標、軟件著作權等無形資產的，由納稅地知識產權部門對申請費用給予全額補貼。
六、開展創業培訓輔導
（一）由勞動保障部門牽頭，對大學生開展
SIYB(創辦和改善你的企業)培訓等免費創業培訓，確保每個有創業意愿的大學生參加一次以上創業培訓。
（二）大學生到定點創業培訓機構參加創業培訓合格的，由勞動保障部門按規定提供創業培訓補貼。完成GYB(產生你的企業想法)培訓每人補貼100元，完成SYB(創辦你的企業)培訓每人補貼500元。實現自主創業的，憑相關證照再給予每人800元補貼。對已經參加技能培訓并有創業愿望和創業能力的大學生，可繼續接受SYB培訓，按規定給予相應的培訓補貼。
（三）鼓勵和引導高等院校實施創業教育培訓，將大學生創業技能培訓逐步納入課程設置和講授范圍，采取多種方式培養學生創業意識，提高學生創業綜合素質。積極引入國內外著名創業培訓機構，由大學生創業基地提供經營場所，并按照鼓勵大學生自主創業政策給予租金減免。
（四）由各級創業辦牽頭，聘請創業培訓老師、成功企業家和政府有關部門專家組建創業導師團，采取單個輔導、會診輔導、授課輔導、陪伴輔導、咨詢輔導等方式，幫助大學生提高創業實踐能力。對創業導師團成員，根據個人工作業績適當給予工作獎勵和生活補助。
七、完善創業服務和保障
（一）以教育部門為主，對創業政策實施一次性告知，并配套發放《大學生在長創業服務指南》。
（二）在放寬創業準入條件的基礎上，對大學生自主創業進行工商登記注冊的，工商部門免收登記類、證照類收費，并設立大學生創業注冊登記綠色通道，凡大學生注冊登記非禁止、非限制類發展項目且無重大要件缺失的，實行即到即辦；免費為大學生自主創業辦理稅務登記證，并提供免費稅務知識培訓。
（三）按照放寬大學生落戶政策的有關規定，凡大學生在長自主創業的，憑“三證一簿”(身份證、畢業證、畢業生就業報到證和戶口簿)和工商登記證明，即可到公安部門辦理落戶手續。
（四）由勞動保障部門和民政部門牽頭，實施“創業挫折關懷行動”，創業遇到嚴重挫折的大學生可按規定享受失業保險待遇，納入社會救助范圍，切實解決其面臨的現實生活困難。
房產托管服務范文4
農村土地承包經營流轉指在土地承包期內,在農戶土地承包權不變的基礎上,承包方以轉包、轉讓、出租、互換等方式將承包土地的使用權轉移給第三方從事農業生產經營的經濟行為。農村土地承包經營權流轉要在長期穩定的承包經營的前提下,按照“依法、自愿、有償”的原則規范進行。農業、農村和農民問題歸根結底是土地問題。土地是農業發展最基本的生產資料,也是農民最基本的生活保障。農村土地制度不僅直接影響到農村社會的政治穩定,關系到土地資源的保護和農業生產的發展,還關系到整個國民經濟的宏觀運行。農村土地承包經營權流轉是完善土地承包經營權制度的核心和關鍵,是解決“三農”問題的根本所在,也是農村社會穩定的基石,但是相關法律制度不完善,不能對農村土地承包經營權的流轉提供良好的制度支撐,導致土地承包經營權在流轉過程中面臨各種障礙、出現了各種問題,如對流轉主體資格、流轉范圍和方式等進行過于嚴格的限制,土地承包經營權流轉市場極不成熟、相關配套制度缺失、流轉程序混亂、流轉糾紛增多、土地資源的效益未能充分發揮等等。這些問題的存在嚴重制約著土地承包經營權合理有序地流轉,使得土地承包經營權流轉不僅不能達到預期的社會效益,而且影響農村的穩定與發展。因此,有必要針對土地承包經營權流轉中的問題找出相應的對策和措施,為建立健全農村土地承包經營權流轉機制奠定基礎。
一、健全農村土地承包經營權流轉的法律制度
當前農村土地承包經營權流轉過程中出現的矛盾和糾紛大都由于缺乏完善的法律制度。由于缺乏完善的法律制度的保護和支撐,加之現實中不利因素的影響,導致土地承包經營權在流轉過程中面臨各種障礙、出現各種問題,這些問題的存在嚴重制約著土地承包經營權合理有序地流轉,使得土地承包經營權流轉不僅不能達到預期的社會效益,反而產生負面效應。因此,加強法制建設,為土地流轉提供制度保障勢在必行。
(一)明確土地承包經營人在土地流轉中的主體地位建立農村土地承包經營權流轉主體機制是基礎。農村土地權屬不清、主體不明,是流轉混亂的原因之一。產權關系明晰是市場經濟的客觀要求,也是農村土地市場健康運行的基礎,而我國現行法律并未對農村土地產權進行明晰界定,導致農村土地產權關系極不明確,進而導致各方的權責利不明確,使得各利益主體行為極不規范、利益分配也不合理,因此土地制度難以形成有效的激勵和約束。這種模糊不清的產權關系不利于土地資源的優化配置,從而直接阻礙了土地承包經營權的合理流轉。明晰農村土地產權關系,尊重農戶的市場主體地位是土地承包經營權流轉的前提和基礎,因此,有必要對農民享有的土地承包經營權作明確的界定。第一,土地承包經營權流轉的主體是承包方,尊重農戶的市場主體地位,即賦予農民對農地的占有、使用、收益和有條件的處分權,其中有條件的處分權是土地承包經營權的關鍵權能,有必要在法律上予以確認。第二,要進一步明晰土地承包經營權的內容,明確其包括占有、使用、收益以及轉包、出租、互換、轉讓、抵押、繼承等權利。要明確土地承包經營權可以買賣,從而避免鄉村組織以行政手段干預農戶行使土地自主經營權。第三,要賦予承包者長期而穩定的土地承包權,地權制度的理論與實踐表明,土地承包權越穩定,越能防止來自外界的不合理干預。只有這樣,才能確保農民手中持有的土地承包經營權是明確的、沒有爭議的,土地流轉中才會減少權屬糾紛,才能切實維護農民土地承包權益和流轉主體地位。
(二)明確界定農村土地承包經營權的流轉方式農村土地承包權的流轉方式是流轉制度的核心,但《物權法》、《農村土地承包法》和《農村土地承包經營權流轉管理辦法》中關于土地承包經營權流轉方式的規定都較為寬泛和原則,都有一個兜底的“其他方式”。例如:《土地承包法》第32條規定:“通過家庭承包取得的土地經營權可以依法采取轉包、出租、互換、轉讓或其它方式流轉”。如抵押、質押、出典、繼承、入股等等農村社會普遍存在的方式是否為流轉方式,都沒有在法律、法規中得以明確。這就為土地承包經營權流轉方式的政策創設和基層的自由發揮留下了制度空間。解決這些問題,應做好以下幾方面的工作:首先,要明確土地承包經營權流轉方式的種類,改變界定不清、交叉重疊等現象,彌補農村土地流轉法律體系的欠缺。應賦予土地承包經營權流轉的創新模式:抵押、質押、出典、拍賣、變賣、贈與或遺贈等方式。這些流轉方式的創新模式,實際上或多或少的存在著法律上的障礙或實際操作上的難題,需要政策法律的變通和修訂方能實現。其次,要探尋符合客觀實際的土地流轉形式。對于常年外出打工而無法實際履行土地承包義務的農民,可以采取出租、轉包、委托等方式流轉;對于分散土地、多戶經營的整塊土地可以采取互換方式流轉;對于進城定居或棄耕從商的農民,可以采取轉讓、出租、轉包、入股等方式流轉;對于土地利用價值小、收益低的土地,可以采取與企業、合作社等合作、入股、出租等方式流轉。通過形式多樣的流轉方式,最大限度地實現土地價值?？傊?積極探索新的土地承包經營權的流轉方式可以最大限度地發揮其功能,提高土地流轉的效率,實現經濟效益的最大化。
(三)完善土地承包經營權流轉的糾紛解決機制農村土地承包經營權流轉過程中發生糾紛是必然的,關鍵問題是要建立健全土地流轉糾紛處理的組織機制。《農村土地承包法》第51條規定,“因土地承包經營或流轉發生糾紛的,雙方當事人可以通過協商解決,也可請求村民委員會、鄉(鎮)人民政府等協調解決。當事人不愿協商、調解或者協商、調解不成的,可以向農村土地承包仲裁機構申請仲裁,也可以直接向人民法院。”但是目前現實情況是,大多數地方政府或法院有關機構尚未形成處理土地糾紛的規范化制度,也缺乏相關的法律條文與仲裁根據;同時,現在土地承包經營權的流轉范圍和規模越來越大,許多程序不規范的土地承包經營權的流轉導致了越來越多的糾紛,這二者的矛盾使得農村中許多土地流轉糾紛無法得到及時合理的解決,從而阻礙了土地承包經營權的順利流轉。鑒于我國目前土地承包經營權流轉糾紛解決機制的欠缺,有必要進一步完善土地流轉糾紛處理機制,為保障農民土地權利提供有效的解決糾紛的途徑。應當盡快建立健全糾紛調解、仲裁和訴訟制度。發生糾紛后,當事人可以協商解決,可以請求村委會或中介組織調解,也可以申請縣、鄉仲裁機構仲裁,或者向人民法院提訟。對政府強制流轉、阻礙流轉等,受害人有權提起復議和訴訟,造成損害的有權提起賠償訴訟。對各種侵害土地承包流轉權的行為,依法追究法律責任。對此問題,農業部也強調指出:已經開展農村土地承包糾紛仲裁試點的地方,要進一步探索完善仲裁程序、仲裁方法和仲裁制度,不斷提高工作水平和調處流轉糾紛能力。沒有開展仲裁試點的地方,要積極創造條件,爭取通過試點逐步開展好這項工作。加強與紀檢監察、司法、等部門的溝通協作,建立起多部門協調解決流轉重大問題的工作聯動機制,并不斷健全包括協商、調解、、仲裁、司法等多渠道調處流轉糾紛的調處機制。
二、建立健全土地承包經營權流轉市場機制
農村土地承包經營權流轉是中國特色社會主義市場經濟實現要素優化配置的重要途徑。目前農村土地承包經營權流轉市場機制尚未建立,不管是農戶間自發流轉,還是鄉村組織發起的流轉,都不能很好地實現“規范、高效、公平”的原則。因此要建立健全農村土地流轉市場,使流轉活動實現市場化、規范化運作。
(一)積極開展流轉服務,培育良好的流轉市場環境開展流轉服務是健全土地承包經營權流轉市場的重要內容。要積極鼓勵支持有條件的地方依托基層農村經營管理部門建立流轉服務組織,為流轉提供有關法律政策宣傳、流轉信息、流轉咨詢、價格評估、合同簽訂指導、利益關系協調、糾紛調處等服務,逐步建立完善流轉服務平臺和網絡,不斷健全流轉機制。農村土地流轉需要成熟的土地市場的支撐,健全的土地市場能為土地流轉提供規范的交易場所,從而促進農村土地快捷有效地流轉。要做好以下幾方面的工作:第一,建立農村土地市場地價評估體系。為土地承包經營權價格提供相應的參考標準,形成合理的土地流轉價格體系;第二,建立較完善的市場運行機制。形成農村土地市場的供求機制、價格機制、競爭機制,減弱地方政府對土地流轉的控制局面;第三,建立土地承包經營權流轉的中介組織,促進土地使用權的合理流轉。建立較完善的中介服務組織是當務之急。當前農村土地流轉缺乏完備的中介服務機構,如資產評估機構、委托機構、法律咨詢機構、土地保險機構和土地融資機構等。中介組織及時掌握農業信息,在農地進入市場之前,農民就能對其所承包的土地的價值有清楚的了解,能對是否轉讓承包權或轉包有充分的認識。增加土地流轉的機會,減少土地流轉的風險。
(二)規范土地承包經營權流轉程序土地流轉程序不規范,糾紛多,制約著土地流轉的健康發展。目前農村土地經營權的流轉,以農民自發的、零散的為多數,有組織的流轉較少。并且在流轉過程中,往往是當事雙方私下流轉,以口頭協議為主,無書面轉讓合同或轉讓協議,無憑無據;更無中介機構鑒證,即使簽訂了協議,內容條款也不全,權利、義務不明確,以致合同兌現不嚴肅,違約責任難以追究。一旦發生糾紛,各方的合法權益就很難切實地得到保護。基于此問題,國家要制定明確的流轉程序,要從源頭上把好關,制定一系列規范的土地流轉方法步驟,嚴格各種流轉手續,特別是完善土地流轉的合同制度。首先,設立合同備案程序,當事人簽訂土地流轉合同后必須報專門的職能機構備案,如果合同內容不符合法律規定或有不適當的地方,職能機構可以建議當事人對其進行補充和修改。其次,在合同履行過程中,設立監督程序,由土地管理機構對當事人履行合同的情形進行合法監督,以保證土地承包經營權流轉合同依法有序地履行。第三,明確各種流轉主體的權利義務關系,特別是要建立健全土地流轉登記公示制度,在各鄉鎮和村委會、居委會設立專門登記服務機構,隨時為土地流轉提供有效而便捷的服務,使土地流轉在規范的市場機制下自由而健康的發展。除了完善土地流轉的合同制度之外,還要明確土地流轉的管理機構及其職能,加強土地流轉的監督管理。要對土地承包經營權流轉的具體范圍、流轉的形式、操作程序、違規行為等做出明確規定,從而保證和促進土地經營權流轉工作的利進行。
三、規范地方政府職責,加強對土地承包經營權流轉的管理和服務工作
加強政府對市場的監督管理服務是市場正常運行的重要保障。其中最為關鍵的就是轉換政府角色,政府要履行好農村土地承包經營權流轉的服務職能,依法行政,建設法治型政府、服務型政府,為土地流轉提供金融支持,落實農民土地承包經營權長期不變的政策等。
(一)明確土地承包經營權流轉中政府職責定位不可否認,農村土地承包經營權流轉中地方政府扮演了一個重要的角色。地方政府在堅持“依法、自愿、有償”原則的基礎上,為農民提供流轉信息,架起流轉雙方聯系的橋梁,是有利于推進農村土地承包經營權流轉的。然而,目前在土地流轉中存在政府定位不當的現象,地方政府受利益驅動,過度使用行政手段。例如:近年來,非農建設用地絕大多數實行國家征用,沒有區分公益性、經營性。征地與供地采用雙軌制,征地沿用計劃經濟時的強制辦法,但供地卻采取市場經濟的有償出讓,政府“以地生財”。對農民的征地補償方法不合理,且補償費有時不能全部到位,層層截留。當地方政府取代農民充當農村土地承包經營權流轉的主體,與民爭利、搞強制流轉時,農村土地承包經營權流轉也不可避免地要偏離健康發展的軌道。土地流轉非常重要的一個配套措施就是政府職能轉變。地方政府應逐漸從土地交易中退出,將主要精力用于土地規劃的制定和執行。約束政府干預土地流轉的行政權力,不得將土地流轉與政績掛鉤,制止地方政府、集體經濟組織以種種借口強行流轉承包地的行為。這就要求政府在執行土地流轉政策時尊重農民意愿和農民在農業產業化中的主體地位;在土地流轉過程中應注意保障“失地農民”的權益,為農民提供職業技能培訓的機會,提高農民的文化水平和科學技能。
(二)完善土地承包經營權流轉的管理和服務工作農業部明確指出:目前我國農村土地承包經營權流轉總體是平穩健康的。但必須看到,隨著土地承包經營權流轉規模擴大、速度加快、流轉對象和利益關系日趨多元,迫切需要加強管理和服務,以防止發生違背農民意愿強行流轉、侵害農民土地承包權益以及流轉不規范引發糾紛等問題。完善土地承包經營權流轉管理和服務工作應當從以下幾方面著手:首先,在思想上充分認識做好農村土地承包經營權流轉管理和服務工作的重要性。在當前土地承包經營權流轉規模擴大、速度加快、流轉對象和利益關系日趨多元的新形勢下,保持土地承包經營權流轉平穩發展至關重要,因此,迫切需要維護農民土地承包權益,加強農村土地承包管理和服務,正確指導農村土地承包經營權流轉平穩健康發展。其次,加強管理體系建設。要穩定完善農村土地基本經營制度,確?，F有承包關系穩定并長久不變,嚴格做好承包地的使用權登記、頒證工作。完善土地承包經營權權能,依法保障農民對承包土地的占有、使用、收益等權利。同時,要建立健全以土地流轉市場為基礎,以農村土地承包管理機構為依托,以各級土地承包管理機構為支撐的各級管理服務體系,確保穩定承包權,搞活經營權,保障收益權。第三,健全組織,強化服務。土地經營權流轉不僅要有制度上的創新,更應有系統而完備的組織保障。要通過縣、鄉(鎮)、村逐級建立起與土地經營權流轉相配套的服務管理組織,為土地經營權的流轉提供組織保障。在組織設置的形式上要做到縣級建有土地經營權流轉服務總站,鄉(鎮)建有土地經營權流轉服務中心,村級建有土地經營權流轉托管服務站,形成從縣到鄉(鎮)、村的三級服務管理網絡。為土地承包經營權流轉奠定組織基礎。
