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房屋糾紛合同范文1
關鍵詞：法定租賃；市場租賃；拆遷補償；利益分配；城市拆遷
中圖分類號：D923.6 文獻標志碼：A文章編號：1673－291X（2011）05－0139－02
我國城市化的不斷發展加速了城市建設的運行，于是城市建設就以各種各樣的手段展現在我們面前，城市房屋拆遷自然成為這其中的手段之一。目前，我國城市房屋拆遷可謂是隨處可見，隨“市”可見。以哈爾濱市為例，2009年哈爾濱市共完成拆遷252萬平方米，涉及2.4萬戶；而2010年哈爾濱市拆遷工作主城區棚戶區改造拆遷規模在345萬平方米，道路拓寬改造拆遷規模在65萬平方米，拆遷總量達2008年和2009年拆遷量之和。由此一個城市我們就可以看到，城市房屋拆遷的規模和影響是不言而喻的，而城市房屋拆遷所引起的問題也是層出不窮。其中的問題之一，則是如果拆遷標的房屋上還附著了租賃關系則會引發拆遷房屋租賃合同糾紛案件。
根據房屋的所有人的不同，我們將房屋租賃分為兩類：一類是“法定租賃”，一類是“市場租賃”。由歷史體制原因形成的福利分房，一般稱法定租賃；根據市場雙方協商形成的房屋租賃關系，一般稱市場租賃。兩類租賃關系表面上看起來是一樣，但實際內容并不一樣，并且兩類租賃房屋的拆遷處理實際操作也各不同。下面我主要就法定租賃房拆遷和市場租賃房拆遷兩種不同情況，分別論述在房屋拆遷過程中引起的租賃問題及解決方式。
一、法定租賃房拆遷所引起的利益分配糾紛的法律探討
我國早些年在城市實行的是公房租賃實房分配政策。公產房屋所有權人是國家或者集體，但公產房屋主要是提供給市民、職工的福利。因此，我們所謂的“法定租賃”，也就是我們所說的公房居住人基于特定的身份關系而居住公房的行為。在實際生活中這種法定租賃房非常普遍，主要有以下幾種情況：直管產房屋（公房）；單位分配的房屋；歷史原因形成的長期事實租賃房屋；雙方協商同意，有租賃行為但沒有租賃協議的租賃房屋等。
（一）確定公房承租人
確定公房承租人的目的就是找尋公有房拆遷補償的利益分配人。依照不同情況，需要進行公房承租人資格確定的有這樣一些情況：原承租人仍然健在的一般不發生承租人變更，補償對象當然還是原承租人；承租人依法變更，變更后的承租人為新的公房承租人，在拆遷中取得補償獲益權；原承租人去世后公房由其共同生活的部分家庭成員繼續居住，因為沒有拆遷補償的問題一直沒有辦理變更。
公房承租人資格認定標準：一要根據承租公房的實際居住情況和繳納房租的狀況來決定。二是原承租人死亡或者外遷后與其共同居住的家庭成員繼續居住該房屋并向政府公房管理部門或直管公房經營管理單位繳納房租的，是與政府公房管理部門之間形成了事實上的公房租賃關系，實際居住的家庭成員成為事實上的公房承租人。但由于沒有變更公房租賃登記，其公房承租人身份不明確，容易受到其他當事人的質疑，在這種情況下實際承租人應當向政府公房管理部門申請確認或變更。根據規定，申請變更公房承租人的須滿足以下基本條件：原承租人死亡或外遷；與原承租人為同一戶籍；是原承租人的家庭成員；與原承租人共同居住二年以上；沒有其他住房。
（二）法定租賃房拆遷補償利益分配
確定了公房承租人，那么，公房拆遷補償利益分配人就很好確定了。公房承租人對于所承租的公房只有居住和有限處分權。公房承租人對于所承租的公房的權利不能以繼承的方式轉由其繼承人享有，只能通過變更的方式轉由符合條件的繼承人或其他共同生活的家庭成員享有。公房承租人也不可以遺囑的方式對所承租的公房作出實體的處分。如果公房承租人以遺囑的方式對所承租的公房作出實體上處分，該處分屬無權處分，在有權限的公房管理單位給予認可之前，該處分沒有任何法律上的效力。
由于目前我國各個省份的實際情況不同，所以，具體的拆遷補償費用也大不相同，對此，各省市都制定了相關的實施條例。本文選擇了一種認為較為合理的補償方式介紹，希望能夠對實際生活中的應用給予借鑒：根據《城市房地產管理法》實施貨幣補償安置的，房屋所有人取得房屋拆遷貨幣補償款的20％，房屋承租人取得房屋補償款的80％，按照25平方米、30平方米保底計算，超出原面積部分的貨幣補償款，由房屋承租人全部取得。實施產權調換安置的，償還房屋與原房屋建筑面積相等部分，由房屋所有人按規定支付差價；超出原面積部分，由房屋承租人按規定支付差價，并取得該部分房屋產權。
對于公有房屋租賃問題應當注意的法律建議：租賃公有房屋，承租人發生變更的，應當及時辦理承租人變更。公有租賃房屋由于原承租人去世等原因，承租人未及時變更的，共同居住人應積極主張權利，早日完成承租人的變更，避免日后發生糾紛。公有租賃房屋拆遷時，共同居住人內部就補償等無法達成協議的，可先行搬遷，以便獲得拆遷補償費用和拆遷獎勵。該補償費用也可以由拆遷人或第三方暫存，待共同居住人達成協議后再行分配。以此方式可維護共同居住人的最大利益。
二、市場租賃房拆遷所引起的利益分配糾紛的法律探討
在這里所謂的“市場租賃”，實際上就是根據《合同法》和《城市房地產管理法》規定的“房屋租賃”，是指房屋所有權人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。房屋的租賃關系是房屋所有權人與承租人之間的契約關系，性質上屬民事法律關系，它的調整應當依據相關的民事法律，在房屋所有人與承租人之間進行調整。房屋租賃關系在城市房屋拆遷過程中是從屬的法律關系。根據我國法律的規定，依法成立的合同，受法律保護。下面針對《城市房地產管理法》中有關涉及到房屋承租人權益的條款進行介紹和法律分析。
（一）《城市房屋拆遷管理條例》中有關拆遷租賃房屋進行補償安置的具體規定
1.《條例》第十三條第二款規定：“拆遷租賃房屋的，拆遷人應當與被拆遷人、房屋承租人訂立拆遷補償安置協議?！边@一規定對拆遷租賃房屋如何訂立拆遷補償安置協議作了特別規定，即拆遷補償安置協議由拆遷人、被拆遷人、被拆遷房屋的承租人三方簽署。這首先就是對引發爭議的租賃問題作了很好的限定，也是對日后的糾紛起了很好的預防作用。在具體操作中，拆遷人與被拆遷人、承租人訂立補償安置協議時，應包括拆遷人對被拆遷人的補償方式、補償金額或安置用房面積和地點，房屋承租人搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡期限等事項，此種情況下，被拆遷人有選擇補償方式的權利。
2.《條例》第二十三條規定：“拆遷補償的方式可以實行貨幣補償，也可以實行房屋產權調換。除本條例第二十五條第二款、第二十七條第二款規定的外，被拆遷人可以選擇拆遷補償方式?！薄稐l例》第二十五條第二款：“拆遷非公益事業房屋的附屬物，不作產權調換，由拆遷人給予貨幣補償?！薄稐l例》第二十七條規定：“拆遷租賃房屋，被拆遷人與房屋承租人解除租賃關系的，或者被拆遷人對房屋承租人進行安置的，拆遷人對被拆遷人給予補償。被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關系達不成協議的，拆遷人應當對被拆遷人實行房屋產權調換。產權調換的房屋由原承租人承租，被拆遷人應當與房屋承租人重新訂立房屋租賃合同?！边@三條的內容是息息相關密不可分的。實踐中，對拆遷補償前已經解除了租賃協議或出租人對承租人進行了安置的，也可以由拆遷人與被拆遷人簽訂補償安置協議，這實質上相當于非租賃房屋的補償安置，只要不發生矛盾和糾紛能夠順利拆遷即可；如果被拆遷人與房屋承租人之間對解除租賃關系達不成協議，被拆遷人對補償方式沒有選擇權，拆遷人應當與被拆遷人、房屋承租人訂立實行房屋產權調換的補償安置協議，產權調換的房屋由原承租人承租，被拆遷人應當與房屋承租人重新訂立房屋租賃合同。本條款充分體現了民事活動中主體平等的原則。
3.第三十一條第一款、第二款規定：“拆遷人應當對被拆遷人或者房屋承租人支付搬遷補助費?！薄霸谶^渡期限內，被拆遷人或者房屋承租人自行安排住處的，拆遷人應當支付臨時安置補助費；被拆遷人或者房屋承租人使用拆遷人提供的周轉房的，拆遷人不支付臨時安置補助費?！庇嘘P搬遷費和臨時安置補助費的發放，應根據上述具體的情況和拆遷補償安置協議的約定向被拆遷人或者房屋承租人發放。根據本條規定，當房屋是由被拆遷人自己使用時，上述費用發放給被拆遷人；當房屋是由承租人使用時，上述費用發放給承租人。
（二）對于市場租賃問題的法律建議
為了避免房屋拆遷發生糾紛，市規劃部門建議單位或個人租賃房屋應注意以下幾方面：房屋租賃必須簽訂租賃協議；租賃協議中應明確約定遇到房屋拆遷時的解決方式和責任；租賃期限約定要明確。
房屋糾紛合同范文2
趙某擁有私房三間，使用面積共計二十七點五平方米，多年來一直租于馬某居住。現在該房內居住的有馬某及其女兒、女婿、外孫女。趙某除該處房產外，在他處無其他住房，多年來一直隨子女居住。
一九九九年一月，趙某以自已所有的私房三間現由馬某一人租住，且自己住房困難為由，起訴至原審法院，要求將該房收回自住。
法院審判
原審法院經審理確認，馬某承租趙某私房未違反租賃合同，且趙某所述其私房由馬某一人居住及其在外另有住房一節，未向法院提供相應證據，遂于一九九九年三月判決：駁回原告趙某收房之訴訟請求。判決后，趙某不服，以原判認定事實不清，處理不公為由，上訴至二審法院，要求撤銷原判，由馬某騰出訴爭之房。
二審法院經審理，查明趙某與馬某曾于80年代初簽訂房屋租賃契約，租賃期限未定。后馬某一直于該房內居住，現在該房內居住人系馬某一家四口人，趙某在他處無其他住房，一直隨子女居住。上述事實，有雙方當事人陳述、房產所有證、私房租賃契約、證人證言等證據材料在案佐證。但趙某所述其私房由馬某一人居住及其在外另有住房一節，未向法院提供相應證據。
二審法院在判決書中指出："公民合法財產受法律保護。雙方訴爭之房系趙某之私產房，其對該房享有占有、使用之權利，且趙某現他處無正式住房，其居住困難大于承租人馬某。馬某一家四口人占住西房三間，具備騰退部分房屋的條件，故原審法院判決駁回趙某收房之訴訟請求，適用法律不當，本院依法予以改判，根據馬某家庭人口情況，趙某要求將房屋全部收回，依據不足，本院不予支持。"二審法院于1999年7月，作出終審判決如下：一。 撤銷一審民事判決；二。 二審判決生效后十五日內，馬某及其共居人將三間爭訟房屋中的西向第一間騰空交予趙某。由趙某負責將該房與第二間之間隔斷墻上的門封堵，并該房另行開門。
三。 駁回趙某其他訴訟請求。
專家評析
房屋租賃糾紛是一種較為常見的房地產案件。由于我國及北京市房地產政策的歷史遺留問題，造成大量產權人雖在名義上擁有房屋產權，但房屋被歷史上形成的承租人長期租住的情況。在這種承租關系中，房屋租金往往是一直在依照歷史上形成的極低廉的租金標準執行，名為承租但實際上并未支付租金的例子亦屢見不鮮。近幾年來，房屋產權人因不滿原有租金或自身住房困難， 要求收回房屋而引起的訴訟十分普遍。
那么，這種未定期限的房屋租賃合同關系，是否可以退租騰房，應依據何種法律呢？對于此種情況，我國法律中相應的規定不夠完備，僅在"最高人民法院關于貫徹執行《中華人民共和國民法通則》若干問題的意見"第119條中規定："未定租期，房主要求收回房屋自住的，一般應當準許。承租人有條件搬遷的，應責令其搬遷；如果承租人搬遷確有困難的，可給一定期限讓其找房或者騰讓部分房屋".根據該條規定，此種案件是否判決退租騰房，主要考察兩個情節：一是產權人收回房屋是否自住，主要是看產權人住房條件是否困難；二是看承租人是否有其他房屋，是否可以搬遷。在實踐中，根據雙方居住條件的具體情況，主要有三種解決方法：一。 承租人確有其他房屋居住的，則無論產權人住房是否困難，均應退租騰房。在產權人住房困難的情況下，理應準許其行使對自有房屋的使用權；即使產權人住房條件比較寬裕，出于民法的基本原則，未定期限的合同，雙方均有權隨時提出解除，只需給對方留出必要的準備期限即可，一旦產權人提出解除租賃關系，亦應準許，但應給承租人搬遷騰房必要的時間。
二。 承租人無其他房屋，且產權人住房相對寬裕的，一般不準許產權人全部收回房屋。這是為了維持社會的穩定，保護全社會的整體利益，避免出現承租人無家可歸的情形，法律要求產權人讓渡一部分所有權，具體講就是暫時放棄對自有房屋使用權的行使。但其對房屋的其他所有權，如處分權、收益權仍受法律保護，該房可以出售，亦可以收取房租。
房屋糾紛合同范文3
關鍵詞：民事、居間合同、二手房買賣、跳單、違約
近年來，隨著我國住房需求的急劇增加和房地產投資熱趨勢的帶動，房地產中介市場迅速發展起來。同時，依據我國房地產的相關政策和國家宏觀調控的變化與調整，市場經濟主體趨利避害，在追求利潤最大化的動力驅使下，導致房地產居間合同糾紛案件數量迅速上升，案件本身也愈來愈復雜。由于目前房屋居間的行業規范尚不完善、房屋居間合同的具體性規范缺乏、司法不統一等現實情況。本文以上海中原物業顧問有限公司訴陶德華案為例，主要指出當前房屋居間合同糾紛案件在司法審判實踐中的難點，而指導性案例就解決這些問題和難點給出了一個明確的方向和標準，為高效、正確裁判居間合同糾紛案件提供參考，實現司法裁判的法律效果和社會效果的統一。
一、案情簡介
原告上海中原物業顧問有限公司（簡稱中原公司）訴稱：被告陶德華利用中原公司提供的上海市虹口區株洲路某號房屋銷售信息，故意跳過中介，私自與賣方直接簽訂購房合同，違反了《房地產求購確認書》的約定，屬于惡意"跳單"行為，請求法院判令陶德華按約支付中原公司違約金1.65萬元。
被告陶德華辯稱：涉案房屋原產權人李某某委托多家中介公司出售房屋，中原公司并非獨家掌握該房源信息，也非獨家銷售。陶德華并沒有利用中原公司提供的信息，不存在"跳單"違約行為。
法院經審理查明：2008年下半年，原產權人李某某到多家房屋中介公司掛牌銷售涉案房屋。2008年10月22日，上海某房地產經紀有限公司帶陶德華看了該房屋；11月23日，上海某房地產顧問有限公司（簡稱某房地產顧問公司）帶陶德華之妻曹某某看了該房屋；11月27日，中原公司帶陶德華看了該房屋，并于同日與陶德華簽訂了《房地產求購確認書》。該《確認書》第2.4條約定，陶德華在驗看過該房地產后六個月內，陶德華或其委托人、人、代表人、承辦人等與陶德華有關聯的人，利用中原公司提供的信息、機會等條件但未通過中原公司而與第三方達成買賣交易的，陶德華應按照與出賣方就該房地產買賣達成的實際成交價的1%，向中原公司支付違約金。當時中原公司對該房屋報價165萬元，而某房地產顧問公司報價145萬元，并積極與賣方協商價格。11月30日，在某房地產顧問公司居間下，陶德華與賣方簽訂了房屋買賣合同，成交價138萬元。后買賣雙方辦理了過戶手續，陶德華向某房地產顧問公司支付傭金1. 38萬元。
二、法律評析
1、關于《房地產求購確認書》的法律性質認定
（1）居間合同的定義
居間合同，是指居間人向委托人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務，委托人支付報酬的合同。在民法理論上，居間合同又稱為中介合同或者中介服務合同。向他方報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務的一方為居間人，接受他方所提供的訂約機會并支付報酬的一方為委托人。①
（2）居間合同的法律特征
在居間合同中居間人通常是作為一個信息提供者，居間人不介入委托人和第三人之間的合同關系，因而居間合同具有其獨特的法律特征：
a.居間合同的標的
居間合同歸屬于提供勞務的合同，居間人所提供的勞務類型分為兩種，一是向委托人報告訂約機會，二是提供訂約媒介服務，因而就可將居間人分類為報告居間人和媒介居間人。報告訂約機會是盡可能為委托人尋找達到其條件并有可能訂立合同的相對人：而提供訂約服務是指介紹雙方當事人訂立合同。因此，居間合同的目的就是以委托人與第三人訂立合同。
b.居間合同的有償性、諾成性和不要式性。
我國《合同法》的規定居間合同是有償合同。居間人向委托人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務，都是為了能夠從委托人那里取得合理報酬。委托人憑借了居間人的信息和服務訂立合同也應該給予其相應的報酬。居間合同是諾成、不要式的合同，因其只需要雙方當事人意思表示一致即可有效成立，不需要特別規定的形式，也不需要實際履行。
c.居間人的獨立性
居間人一般不直接參與訂立合同，不需以自己的名義或是委托方的名義與第三人簽訂合同，居間人僅僅只是中間人，是為委托人報告適合的訂約機會或提供媒介服務，他并不充當委托人的人一職，也不是為委托人的利益而與第三人訂立合同的當事方。因此，居間人具有獨立性。
d.居間人權利實現的不確定性
居間人的權利主要是獲取報酬的權利，而這種權利的實現要取決于居間人居間工作的結果，也就是委托人和第三人之間的交易能否成功，而交易的成功與否具有不確定性，因此，居間人的權利實現也就具有不確定性。
因此，根據以上居間合同的定義以及居間合同的法律特征，本案中，陶德華到上海中原物業顧問有限公司向其明確表示了買房的意愿，中原物業顧問有限公司向陶德華提供了房源信息，并且帶陶德華實地看房，看房后與陶德華簽訂了《房地產求購確認書》，明確約定："陶德華愿委托上海中原物業顧問有限公司居間購房，中原公司帶陶德華實地查看涉案房屋，提供購房媒介服務，傭金為房屋實際成交價的1%。"該《房地產求購確認書》符合以上闡述的合同法規定的居間合同的法律特征，具備了居間合同的主要條款，應認定為居間合同，合法有效，對合同雙方均有約束力。
2、"跳單"格式條款的效力認定
"跳單"是指委托人通過中介公司的居間行為，利用其提供的房源信息，確定房源后，為逃避房產中介公司的傭金跳過其中介公司，而通過其他中介公司或直接與房屋權利人達成交易的行為。而房產中介公司一直以來也想方設法的通過各種途徑想有效懲治此種"跳單"違約行為。因此房產局間合同糾紛審理的關鍵和難點就在于如何認定"跳單"行為的成立。有學者認為，房產中介公司在事前就擬定的"跳單"條款屬于格式條款，而依據《中華人民共和國合同法》第三十九條和第四十條的規定：格式條款是當事人為了重復使用而預先擬定，并在訂立合同時未與對方協商的條款。采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應當遵循公平原則確定當事人之間的權利和義務，并采取合理的方式提請對方注意免除或者限制其責任的條款，按照對方的要求，對該條款予以說明。格式條款具有合同法第五十二條和第五十三條規定情形的，或者提供格式條款一方免除其責任、加重對方責任、排除對方主要權利的，該條款無效。也就是說在房產中介公司實現擬定的"跳單"格式條款中，中介公司僅僅只是需要帶委托人去實地看房就可取得相應報酬，并沒有提供其他相應的媒介服務。那么此種觀點認為該條款明顯免除了自己的責任，加重了購房者的責任，應該為認定無效的情形。但是，在第一號指導性案例公布之后，該指導性案例明確表明，中原房產中介公司與陶德華簽訂的《房地產求購確認書》第2.4條約定，陶德華在看過該房地產后六個月內，陶德華或其委托人、人、代表人、承辦人等與陶德華有關聯的人，利用中原公司提供的信息、機會等條件但未通過中原公司而與第三方達成買賣交易的，陶德華應按照與出賣方就該房地產買賣達成的實際成交價的1%，向中原公司支付違約金。此條款屬于房屋買賣居間合同中常有的禁止"跳單"格式條款，其本意是為防止買方利用中介公司提供的房源信息卻"跳"過中介公司購買房屋，從而使中介公司無法得到應得的傭金，該約定并不存在免除一方責任、加重對方責任、排除對方主要權利的情形，應認定為有效。至此，第一號指導性案例就此問題指明了方向及明確的判斷標準，即該"跳單"條款不存在《合同法》規定的免除一方責任、加重對方責任、排除對方主要權利的情形，該條款是房產中介公司運用合法手段保護其所有的信息資源，應該合法有效。
3、"跳單"違約行為的認定問題
對"跳單"行為的認定，關鍵是要考量中介公司與委托人之間的居間合同的性質、中介公司履約情況、委托人是否利用了中介公司提供的信息私下與房屋權利人訂立合同、被告有無惡意逃避支付傭金等予以綜合判斷。②因而，在本案中判斷買方陶德華是否有"跳單"違約行為的關鍵主要是看陶德華是否利用了上海中原物業顧問有限公司提供的房源信息、機會等條件。如果買房陶德華通過合法正當的途徑可獲知其他同類房產公司的同一房產信息，那么買方可以通過對其最有利，報價最低，服務更優的其他中介公司達成房產買賣交易，此舉并不構成"跳單"違約行為。在現實生活中房產權利人為了盡可能快的出手房屋，一般都會在多加房產中介公司掛牌出售，以期遇到更加合適的買主。而買家同樣也會以同樣的心理咨詢走訪多加房產中介公司以謀得一個更為實惠的價格。然而，僅僅依據《看房確認單》中的非正式合同條款，即要承擔"跳單"的違約責任顯然還是有失公平。但是，如果直接否定了"跳單"條款的法律效力，對于房產中介公司也不慎公平，長此以往可能對房產中介市場的健康運行和穩健發展形成巨大的阻力，助長了某些委托人惡意"跳單"違約的行為。確認委托人是否應該承擔"跳單"的違約責任主要應通過委托人訂約的時間、居間合同的性質、中介公司的履約的實際情況、決定當事人交易成功具體原因、傭金的支付等因素全方位衡量。在審判實踐中，審理該類案件時首先可以審查委托人的訂約時間，以查看該訂約時間是不是在居間合同約定的時間范圍內。同時，還可審查該房協議產中介公司是否與房產權利人簽訂了獨家委托協議，以及委托人是否通過一般公眾可知的其他房產中介公司達成了此次房產交易等相關情況。那么在本案中，原產權人通過多家中介公司掛牌出售同一房屋，陶德華及其家人分別通過不同的中介公司了解到同一房源信息，并通過其他中介公司促成了房屋買賣合同成立。因此，陶德華并沒有利用中原公司的信息、機會，故不構成違約。
4、居間人的義務及報酬請求權
（1）居間人應嚴格履行其義務
對于居間人應該履行的義務，我國法律對此有嚴格的規定，這是從維護交易安全，以及最大程度的保護當事人的合法權益出發，也有益于房產中介市場的良性運行發展?！逗贤ā返?425 條規定， 居間人有如實告知的義務， 居間人應當就有關訂立合同的事項向委托人如實報告。居間人故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實或提供虛假情況， 損害委托人利益的， 不得要求支付報酬并應當承擔損害賠償責任。該條則闡述了我國法律對居間人的義務要求，具體內容如下：
a.報告訂約機會或媒介訂約的義務
依據《合同法》第 424 條居間合同的定義， 居間人向委托方報告訂約機會或提供訂約媒介是居間人在居間合同中承擔的主要義務。
b.誠實信用義務
誠實信用原則一直以來被稱為民法中的帝王條款或最高指導原則，也是民法的基本原則。由于在現實生活中，往往雙方的當事人的訂約地位不平等，那么擁有信息資源的優勢一方就應該最大限度的主動遵循誠實信用原則以實現雙方當事人的利益平衡。而居間人在履行合同中的有意隱瞞的事實，擅自泄露信息，或者沒有如實告知對方真實情況都是沒有遵循誠實信用原則的體現。誠實信用原則廣泛運用于日常生活中，是市場經濟中最為基本的生存守則。對于居間人而言，都應自覺履行誠實信用原則，不欺瞞不欺詐，講究信用，樹立信譽。然而，誠實信用原則比較概括，并不細致具體，因此，在居間合同中應該將其明確具體化。居間人應當如實報告訂立合同的有關事項和其他有關信息。居間人故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實或者提供虛假情況，損害委托人利益的，不得要求支付報酬并應當承擔損害賠償責任。《合同法》第 425 條規定了居間人的忠實義務， 忠實于當事人的利益是指居間人就有關訂立合同的事項如實向委托人報告。
d.保密義務
居間人在履行居間合同的過程中獲得的委托人的不愿泄露的秘密，以及在履行合同中獲知的相對人的信息在委托人尚未使用該信息前， 居間人負有保密義務， 如違反保密義務致使當事人或委托人的利益受損害， 應承擔損害賠償責任。
c.隱名與介入義務
隱名居間是指在居間合同中，如委托人不愿意公開自己的姓名，可以要求居間人在報告居間或者媒介居間中，不能將其姓名或名稱告知第三人。雖然，我國合同法并沒有規定居間人的這一隱名義務，但是合同雙方當事人可在居間合同簽訂時約定，如果雙方對此有約定，居間人即履行隱名義務。但是，在隱名居間中委托人是隱名的，所以相對人對其無法進一步了解，因而為了保護相對人的利益，有學者認為，在隱名居間中應該實行隱名居間中居間人的介入義務，即由居間人自行負履行合同所產生的義務的責任，同時可以為隱名委托人接受相對人的給付。
（2）居間人的報酬請求權
《合同法》第 426 條規定， 居間人促成合同成立的， 委托人應當按照約定支付報酬。對居間人的報酬沒有約定或者約定不明確， 依照本法第 61 條的規定仍不能確定的， 根據居間人的勞務合理確定。因居間人提供訂立合同的媒介服務而促成合同成立的， 由該合同的當事人平均負擔居間人的報酬。居間人促成合同成立的， 居間活動的費用， 由居間人負擔。第427 條規定， 居間人未促成合同成立的， 不得要求支付報酬， 但可以要求委托人支付從事居間活動支付的必要費用。上述兩條是合同法對于居間報酬的規定。居間人行使報酬請求權采取報酬后付，即以合同因其報告或媒介成立而為限。如果合同未成立的，則不得請求委托人給予報酬；合同雖成立但無效時，居間人也不能請求報酬。
三、房產中介公司對客戶"跳單"行為的風險防范途徑
1、認真研習《合同法》相關規定，領會法律本質精神
房產中介公司的從業人員，應認真學習、研究和分析《合同法》相關規定，以及最高人民法院公布的第1號指導性案例，真正理解買方是否"跳單"違約的關鍵，是看買方是否利用了該中介公司提供的房源信息、機會等條件。如果買方并未利用該中介公司提供的信息、機會等條件，而是通過其他公眾可以獲知的正當途徑獲得同一房源信息，則買方有權選擇報價低、服務好的中介公司促成房屋買賣合同成立，而不構成"跳單"違約。此行為不屬于'跳單'違約"的意義。
2、樹立良好的商業信譽與賣房人簽訂獨家委托協議
從上海中原物業顧問有限公司訴陶德華一案中可以看出，房產權利人委托多家中介公司出售房屋，顯然都不是獨家委托，陶德華也并沒有委托中介公司獨家。而判決結果沒有認定買方"跳單"違約，究其原因是買方陶德華可以通過房產中介市場上其他房產中介公司的公開信息獲取同一房源信息。那么，如果房產中介公司不斷增強其在業界的實力，樹立良好的口碑，勢必會得到房產權利人的獨家委托協議，這就在很大程度上避免了上述問題，也能為買房者的惡意跳單提供依據。
3、進一步完善房產中介公司的相關合同條款
一般而言，房產中介公司都有已擬定好的整套合同文本，以便于重復高效使用。依據我國《合同法》的相關規定，此類范本都屬于格式合同或格式條款。合同法對提供格式條款的一方做了嚴格的相關義務規定，要求其盡到了解釋說明提醒等義務，否則會有無效的風險。在第一號指導性案例中認可了禁止"跳單"的格式條款的合法性和有效性，但是在該指導性案例中的中原公司規定為6個月，而上海市第一中級人民法院是司法實務人員認為3個月更恰當，那么，房產中介公司在禁止"跳單"的格式條款，建議將超過6個月的禁止期限調低到6個月以下，避免出現加重買房人責任、排除買房人權利而被法院認為為該格式條款無效的法律風險。因此，房產中介公司應即使完善其相關的合同條款以降低其法律風險。
注釋：
①郭明瑞、王軼：《合同法新論.分則》，中國政法大學出版社，1997年版，第330頁.
②張寧.陶某與上海中原物業顧問有限公司居間合同糾紛案---房屋居間合同中規避"跳單"條款的效力和"跳單"行為的認定[J].上海市中級人民法院研究室.案件交流， 2009，（15）.
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房屋糾紛合同范文4
原審法院經審理確認，馬某承租趙某私房未違反租賃合同，且趙某所述其私房由馬某一人居住及其在外另有住房一節，未向法院提供相應證據，遂于一九九九年三月判決：駁回原告趙某收房之訴訟請求。判決后，趙某不服，以原判認定事實不清，處理不公為由，上訴至二審法院，要求撤銷原判，由馬某騰出訴爭之房。
二審法院經審理，查明趙某與馬某曾于80年代初簽訂房屋租賃契約，租賃期限未定。后馬某一直于該房內居住，現在該房內居住人系馬某一家四口人，趙某在他處無其他住房，一直隨子女居住。上述事實，有雙方當事人陳述、房產所有證、私房租賃契約、證人證言等證據材料在案佐證。但趙某所述其私房由馬某一人居住及其在外另有住房一節，未向法院提供相應證據。
二審法院在判決書中指出："公民合法財產受法律保護。雙方訴爭之房系趙某之私產房，其對該房享有占有、使用之權利，且趙某現他處無正式住房，其居住困難大于承租人馬某。馬某一家四口人占住西房三間，具備騰退部分房屋的條件，故原審法院判決駁回趙某收房之訴訟請求，適用法律不當，本院依法予以改判，根據馬某家庭人口情況，趙某要求將房屋全部收回，依據不足，本院不予支持。"
二審法院于1999年7月，作出終審判決如下：
一。 撤銷一審民事判決；
二。 二審判決生效后十五日內，馬某及其共居人將三間爭訟房屋中的西向第一間騰空交予趙某。由趙某負責將該房與第二間之間隔斷墻上的門封堵，并該房另行開門。
三。 駁回趙某其他訴訟請求。
<本案評析>
房屋租賃糾紛是一種較為常見的房地產案件。由于我國及北京市房地產政策的歷史遺留問題，造成大量產權人雖在名義上擁有房屋產權，但房屋被歷史上形成的承租人長期租住的情況。在這種承租關系中，房屋租金往往是一直在依照歷史上形成的極低廉的租金標準執行，名為承租但實際上并未支付租金的例子亦屢見不鮮。近幾年來，房屋產權人因不滿原有租金或自身住房困難， 要求收回房屋而引起的訴訟十分普遍。
那么，這種未定期限的房屋租賃合同關系，是否可以退租騰房，應依據何種法律呢？對于此種情況，我國法律中相應的規定不夠完備，僅在"最高人民法院關于貫徹執行《中華人民共和國民法通則》若干問題的意見"第119條中規定："未定租期，房主要求收回房屋自住的，一般應當準許。承租人有條件搬遷的，應責令其搬遷；如果承租人搬遷確有困難的，可給一定期限讓其找房或者騰讓部分房屋".
根據該條規定，此種案件是否判決退租騰房，主要考察兩個情節：一是產權人收回房屋是否自住，主要是看產權人住房條件是否困難；二是看承租人是否有其他房屋，是否可以搬遷。在實踐中，根據雙方居住條件的具體情況，主要有三種解決方法：
一。 承租人確有其他房屋居住的，則無論產權人住房是否困難，均應退租騰房。在產權人住房困難的情況下，理應準許其行使對自有房屋的使用權；即使產權人住房條件比較寬裕，出于民法的基本原則，未定期限的合同，雙方均有權隨時提出解除，只需給對方留出必要的準備期限即可，一旦產權人提出解除租賃關系，亦應準許，但應給承租人搬遷騰房必要的時間。
二。 承租人無其他房屋，且產權人住房相對寬裕的，一般不準許產權人全部收回房屋。這是為了維持社會的穩定，保護全社會的整體利益，避免出現承租人無家可歸的情形，法律要求產權人讓渡一部分所有權，具體講就是暫時放棄對自有房屋使用權的行使。但其對房屋的其他所有權，如處分權、收益權仍受法律保護，該房可以出售，亦可以收取房租。
房屋糾紛合同范文5
1993年7月5日，金昌公司與重慶興華日用雜品公司訂立《商場租賃合同》，將所購房屋租給雜品公司使用。11月初，經雙方實地丈量，發現房屋面積不足，遂協商解除了租賃關系。此后，金昌公司以所購房屋建筑面積比合同約定少35.32平方米為由，與九龍坡房管局協商未果，于1994年12月向重慶市九龍坡區人民法院提起訴訟。
九龍坡區人民法院（1994）九民初字第2466號民事判決認為，九龍坡房管局與金昌公司雙方簽訂的房屋買賣合同合法有效；九龍坡房管局沒有完全按照合同約定履行義務，存在隱瞞事實的過錯，交付給金昌公司的房屋比合同約定的面積少35.32平方米，且被阻隔、占用，應承擔違約責任。遂判決：一、九龍坡房管局將本區楊家坪團結路特1號渝西購物商城內商場房屋共計300.95平方米交付金昌公司；二、九龍坡房管局按月利1.8％賠償金昌公司已付購房款利息損失28.44萬元；三、金昌公司付給九龍坡房管局69.4085萬元。九龍坡房管局不服，提出上訴。
重慶市中級人民法院審理認為，九龍坡房管局與金昌公司簽訂的房屋買賣合同，雙方意思表示真實，合法有效，雙方均應全面履行該合同；九龍坡房管局不按合同約定交足房屋面積，給金昌公司造成的經濟損失應當賠償，并按約補足房屋面積；金昌公司也應按合同約定付清購買房屋的價款；該糾紛是因九龍坡房管局未交足房屋面積引起的，九龍坡房管局應負主要責任。但金昌公司以此為由，拒不付清購房款，并擴大自身的經濟損失，也應承擔一定責任；一審判決將合同約定之外的房屋判歸金昌公司，違背雙方約定，應予改判；鑒于九龍坡房管局所補商場位置的差異，可適當多補面積作為補償。據此判決：一、維持九龍坡區人民法院（1994）九民初字第2466號民事判決第三項；二、撤銷九龍坡區人民法院（1994）九民初字第2466號民事判決第一、二項；三、雙方簽訂的房屋買賣合同有效，九龍坡房管局在金昌公司所購房屋處將后墻拆除向后延伸補足建筑面積40平方米給金昌公司；四、九龍坡房管局賠償金昌公司19.908萬元，判決生效后30日內付清，逾期不付，按月利率1.8％計付延期利息。
金昌公司不服二審判決，向四川省高級人民法院申請再審。四川省高級人民法院以（1996）川民再字第63號再審判決認為，雙方簽訂的《購買房屋合同》是雙方真實意思表示，符合法律規定，合法有效；九龍坡房管局沒有完全按照合同約定履行義務，應當承擔違約責任，并賠償因其違約給金昌公司造成的經濟損失；合同約定雙方買賣的是購物商場營業大廳內部分非住宅用房，九龍坡房管局在該大廳內有履約能力，一審判決按照合同約定的房屋面積將該大廳的部分房屋判決歸金昌公司所有，以及由九龍坡房管局適當賠償金昌公司所遭受的經濟損失并無不當，應予維持。二審判決由九龍坡房管局另行搭建房屋履行合同，違背雙方約定，應予糾正。據此判決：撤銷四川省重慶市中級人民法院（1996）重民終字第13號民事判決，維持重慶市九龍坡區人民法院（1994）九民初字第2466號民事判決。
九龍坡房管局不服四川省高級人民法院的再審判決，向四川省人民檢察院申訴。四川省人民檢察院經過審查，認為再審判決在適用法律方面確有錯誤，故提請最高人民檢察院向最高人民法院抗訴。
房屋糾紛合同范文6
合同的效力，又稱合同法律效力，是指法律賦予依法成立的合同具有約束當事人各方乃至第三人的強制力。那么，怎樣的合同才能對當事人或第三人產生法律上的約束力呢？當事人訂立合同是一種經過合意的民事行為，如果符合法律規定的條件，則是一種民事法律行為，在法律上產生約束力。《民法通則》第五十五條規定：民事法律行為應具備下列條件：（一）行為人具有相應的民事行為能力；（二）意思表示真實；（三）不違反法律或者社會公共利益。也就是說訂立合同的行為如果符合上述條件就是民事法律行為，合同在法律上就產生了約束有關當事人和第三人的效力，否則不產生法律效力。
不產生法律效力的合同為無效合同。原《經濟合同法》第七條規定了合同無效的幾個條件：（一）違反法律和行政法規的合同；（二）采取欺詐、脅迫等手段所簽訂的合同；（三）人超越權限簽訂的合同或以被人的名義同自己或者同自己所的其他人簽訂的合同；（四）違反國家利益或社會公共利益的經濟合同。經濟合同被確認無效后，當事人依據該合同所取得的財產應返還給對方，有過錯的一方應賠償對方因此所受的損失；如果雙方都有過錯，各自承擔相應的責任。1999年10月1日起施行的《中華人民共和國合同法》規定合同無效的條件是：（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；（二）惡意串通，損害國家、集體或第三人利益；（三）以合法形式掩蓋非法目的；（四）損害社會公共利益；（五）違反法律、行政法規的強制性規定。因無效合同所取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償；有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。
房地產合同是眾類合同中性質較為特殊的一類合同，此類合同的訂立不僅要遵守《民法通則》，原《經濟合同法》、新《合同法》等的規定，所訂立的合同還應當到有關土地管理部門、房產管理部門辦理相關的批準、登記等手續，合同方能產生法律效力。作為海南特區來說也不例外。但是前些年海南房地產由于盲目開發、缺乏預見和規劃，使房地產市場發展過熱、過快，加之當時有關這方面的法律法規不健全，出臺滯后，造成海南房地產市場混亂，經濟活動無章可循，直到1995年1月1日《中華人民共和國房地產管理法》開始施行，這種現象才逐漸得以緩和，海南房地產市場也才開始逐漸步入正軌。
二、房地產合同糾紛的處理原則
盡管在95年后房地產開發經營活動有了法律的保障，但是95年之前因無法可依和客觀因素的影響而遺留下來的房地產開發經營活動方面的糾紛卻不少；而且即使是在95年之后，因整個海南大氣候仍處于轉型、過渡階段，一些房地產開發經營活動和涉及房地產方面的其他活動仍然是不甚規范，法律法規在實際適用中存在有沖突，如此引起的糾紛亦很多。如何解決，關健在于如何認定因房地產開發經營或涉及房地產活動而訂立的合同的效力。筆者認為，對《房地產管理法》施行之前和這之后當事人訂立的合同，應當根據特定的經濟環境和現實狀況，在不違背立法本意的前提下，綜合考慮，對合同效力作出準確、合法、合理的認定，以便更好地解決現存的房地產糾紛。
在此，筆者想首先介紹一個典型案例來具體分析房地產合同的效力，即原告海南省工業廳訴被告中華人民共和國建設部、中國房地產開發海南公司房屋買賣糾紛案。該案案情是：1991 年9月25日，原告海南省工業廳與被告中國房地產開發海南公司、建設部海南咨詢服務中心簽訂了一份《合同書》，約定：兩被告將位于海口市美舍河開發區白龍南路的宿舍樓一幢轉讓給原告，房屋為框架結構64套，建筑面積為6644平方米，共計房款為565萬元，房屋交付時間為1992年7月30日之前，付款方式為自本合同生效之日起三天之內，一次性付定金人民幣100萬元，一個月后再付100萬元，余款在工程竣工驗收交付使用一個月內付清。在原告付清房產轉讓款后五日內，雙方到房產管理部門辦理房屋產權過戶手續，費用按國家有關規定辦理。合同簽訂后，原告依約分五次給建設部海南咨詢服務中心支付共計人民幣565萬元，被告中國房地產開發海南公司于1993年1月10日將宿舍樓交付給原告使用，之后，原告以房改方式將房屋出售給本單位的職工，現均已裝修入戶居住使用達四年，因兩被告一直未能給原告辦理上述房產的過戶手續，遂成訟。再查：兩被告出售給原告的房屋的土地使用權屬于建設部海南咨詢服務中心，系行政劃撥用地，尚未辦理土地出讓手續，經原?？谑袊辆峙鷾视糜诮ㄔO綜合服務大樓，作為城市規劃、建設技術、房地產方面咨詢業務場所。建設部海南咨詢服務中心系中華人民共和國建設部于1988年7月27日在海南設立的，其經營范圍是開展城市規劃、建設技術、房地產方面的咨詢業務；1992年該中心因歇業被海南省工商行政管理局吊銷。
從上述案例可見，原、被告所訂立的合同及合同內容有幾個方面是不合法的。首先主體上建設部海南咨詢服務中心不具備房地產開發經營資格，無權訂立房屋預售合同；第二、該合同的標的物所依附的土地是行政劃撥用地，建設部海南咨詢服務中心未依照《劃撥土地使用權管理暫行辦法》的有關規定，辦理土地使用權出讓手續并繳納土地出讓金；第三，該房屋所依附的土地原批準的用途是建設綜合服務大樓，非住宅商業用地，而建設部海南咨詢服務中心未經批準即擅自更改土地用途進行商品房開發和經營；第四、合同在訂立時，所建房屋也未達到當時法律法規規定的預售條件。很顯然，原、被告訂立的合同違反了《民法通則》、《經濟合同法》有關合同生效的規定，以及違反土地使用權管理的有關辦法，完全符合認定無效合同的條件，本應當認定為是無效合同，按無效合同來處理。但是在此案中，有一個特殊的情節，即原告已將取得的房屋以房改的方式出售給本單位職工，職工們均已裝修入戶居住達四年之久，如按無效合同來處理-返還房產給兩被告，那么無辜職工們的利益將受到嚴重的損害，而且也將嚴重影響生活和工作，而且事實上在全案的審理過程中，職工們的反響是最強烈的。另外，在合同的訂立過程中，原告及兩被告均存在不同程度的過錯。最終該案以認定合同有效來判決，并經終審維持結案，筆者認為這樣處理是完全符合立法本意的，也達到了應有的社會效果。
上述案例是眾多案例中的一個，但是具有代表性和典型性。它突出反映了房地產開發經營案件中存在的連鎖關系，它讓我們清楚地看到審理此類案件不僅僅只是處理開發商與第一手買受方之間的關系，而且還要充分考慮以標的物為焦點的一連串的合同關系，因為以買賣關系牽頭的一連串的合同關系層層相扣的，其中兼雜有抵押關系、租賃關系、合作關系等等，若處理不當，將會引起惡性循環。故結合此典型案例，筆者認為在認定合同效力時應遵循以下幾個原則：
（一）遵循立法本意，維護社會穩定原則
我國制定的原《經濟合同法》第一條規定：為保障社會主義市場經濟的健康發展，保護經濟合同當事人的合法權益，維護社會經濟秩序，促進社會主義現代化建設，制定本法。1999年制定的統一《合同法》的第一條規定：為了保護合同當事人的合同權益，維護社會經濟秩序，促進社會主義現代化建設，制定本法?！皬纳鲜龇梢幎ㄎ覀兛煽闯?，無論是以前的《經濟合同法》還是現在的《合同法》，它制定的根本目的就是為了保護當事人的合法權益，維護社會經濟秩序，最終促進社會主義現代化建設。法律是發展和進步的保障，而穩定是一切社會發展和進步的前提，兩者相輔相承，共同推動社會進一步向前發展共同促進社會主義現代化建設。作為執法機關，我們的目的也就是為社會發展和進步掃清障礙，我們的任務是化解社會的矛盾，調和不利因素，所以執法機關審案判案應該通透法律的立法本意，以穩定大局為本。
當前我國社會經濟發展的速度較快，各類經濟關系也紛呈復雜，最近中國又面臨加入WTO，經驗的不足和客觀形勢的影響使我國法律法規存在不甚完善和出臺滯后的現象，使法律本身和現實狀況存在差異和矛盾，這是不可避免的。比如前述的案例，如果從絕對的法律角度說，合同確認無效是無疑的，但是一旦確認合同無效，矛盾就會激化，這就是沖突所在。
具體來說筆者認為第一、諸如此類涉及到眾多的散戶的利益或內部集體的利益、買斷產權的、具有連鎖關系的房地產開發經營方面的糾紛，如果僅僅是因為土地轉讓、報建、規劃方面的手續欠缺或不全，而依據省政府、市政府的根據經濟狀況制定的規定，可以補辦、補全這些手續的，有關的合同應該認定有效，按有效合同來處理，依據各方過錯，承擔相應的違約責任。在這里筆者還想說明一點，依照法律規定，承擔違約責任的方式是采取補救措施或賠償損失、支付違約金等等。結合前述案例，被告沒有為原告方辦妥房產證，違反了合同約定，補辦手續就是采取違約責任中規定的補救措施的一個內容，這就是可以反過來說明手續的欠缺并不必然導致合同的無效，因為法律在作強制性規定的同時，是允許采取補救措施的。
第二、對于不涉及眾多散戶或內部職工利益的案件，如前例，假設原、被告在訂立合同后，原告海南省工業廳并未將房屋以房改方式出售給職工，只是閑置著，或租賃予他人、或抵押予他人而他人尚未押斷產權的情況，筆者認為可以認定合同無效。因為不論是房屋被閑置著，或出租、抵押予他人，均不影響房屋所有權人行使所有權，承租人依法可以繼續承租，抵押也只是擔保的一種方式，并不必然導致抵押物的產權轉移，而且抵押權人的真正目的也不在于此，最主要的是這些情況都不盡然引起社會大面積的負面影響，而且作無效無理，在返還財產上也是實際可行的。
（二）保護善意相對人、善意第三人的合法權益原則
我國的法律、行政法規在立法上除了規定制訂法規的目的是維護社會經濟秩序外，還著重強調了要保護當事人的合法權益，這在過去的《經濟合同法》、新的《合同法》里都有所體現，比如新的《合同法》的第四十九條就規定：行為人沒有權、超越權或權終止后以被人名義訂立合同，相對人有理由相信行為人有權的，該行為有效；第五十條也規定：法人或其他組織的法定代表人、負責人超越權限訂立的合同，除相對人知道或應當知道其超越權限的以外，該代表行為有效。故筆者認為在處理房地產開發經濟糾紛時應與立法原則一致，應該充分考慮保護善意相對人甚至善意第三人的利益，準確認定合同效力。下面筆者從房地產糾紛的幾個類型來具體闡述。
第一、房地產轉讓糾紛
房地產轉讓糾紛是房地產糾紛中所占比例最大的一部分，通常致使合同無效的事由是：商品房預售時，或者未領取預售許可證，或者未按規定投入工程開發建設總投資的百分之二十五以上，或者根本未領取土地使用權證等等。一般來說如果買方已經入住，并已支付大部分房款，有關欠缺的手續可以補辦的，應維護買方的利益，除非是買方主張合同無效，否則應認定合同有效，按有效合同處理。如果預售的房屋尚未交付，或工程尚未完工、不可能完工、工程欠缺有關手續、發展商亦不愿意承擔責任等情況，可按無效合同來處理。
其次，由于行政機關或發展商的原因未能及時辦理房產證，第一方買受人在未取得房產證之前又再次轉讓的情況；假如第一手買受人已明示或此后買受人已明知這一情況而以該理由主張合同無效的，不應當支持。因為作為第一手買受人并無欺瞞的意思表示，而此后的買受人已明知或應當知道房屋狀況而仍愿意購買，并非不知情，不屬善意的范疇。而且對于第一手買受人來說，未能取得產權證并非其個人原因所致，其已付足房款，可視為其已實際上取得產權，其利益應該受到保護。
如果此后的買受人確不知情，而房款已支付，也已經入住，開發商有能力辦理房產證的，合同可確認有效；如開發商無能力辦理房產證的，則確認合同無效，按無效合同處理。當然在確認合同無效時，對占用房屋居住的損失要依公平原則合理分擔。
第二、房屋租賃糾紛
在海南經濟特區，流動人口眾多，房屋租賃行為也是比較活躍。在這一塊糾紛中，合同效力的認定主要爭議在出租方和承租方是否到房產管理部門就房屋租賃辦理登記備案手續。1995 年建設部的《城市房屋租賃管理辦法》第13條規定：“房屋租賃實行登記備案制度?！钡?7條規定：“《房屋租賃證》是租賃行為合法有效的憑證?！痹谠撧k法之前，房屋租賃行為沒有登記備案的要求，這之后也不甚規范，許多租賃行為并沒有辦理《房屋租賃證》。筆者認為在《辦法》之前房屋租賃行為未辦理備案登記的，如果此租賃行為一直延續至《辦法》后，而依照省內的規定可以補辦的，依此訂立的合同應認定有效，以保護各方的利益，但應責令及時補辦。而《辦法》之后的租賃行為原則上應依法辦理備案登記。但是不可否認，在海南本地，租賃行為的隨意性很大，而且租賃本身有其特殊性，即承租人只要使用了出租的房屋，即使沒有有效的租賃證明，出租人和承租人在客觀上仍然存在債的關系。所以對未辦理備案登記的租賃行為，如雙方當事人均認可，對租賃行為本身未持有異議，只是對租金的支付持有異議，一般應認定合同有效，以保證出租人能合理地獲取租金，但也應責令補辦手續。
對于一方提出異議，另一方確有過錯或雙方均存在過錯的情況可認定合同無效。需要說明的是，法律上對無效合同的處理主要是針對當事人因無效合同而提出的違約金、利息部分不予保護，對于出租人實際產生的損失可視為承租人占用所造成的損失，是可以補償的，這樣就可避免一方當事人借主張合同無效而逃避租金的給付。
第三、房屋抵押糾紛
房屋抵押與房屋租賃一樣，依法應辦理抵押登記手續。在審理案件的過程中，比較常見的矛盾發生于“先已預售，后又抵押”或“先已抵押，后又預售、轉售”的情況。一般認為如果抵押已辦理了他項權利登記而預售未辦預售登記，買受方沒有支付大部分房款未入住等情況，應保護抵押權人的權利，認定抵押合同有效；如果抵押已辦理了他項權利登記，但是預購方已基本付清房款入住、或購房者眾多、房屋已被多次轉售且也基本付清房款的，應認定買賣合同的有效性。因為作為購房者來說，在審查房屋的實際狀況方面是處于被動的位置，其沒有合理審查實物狀況的能力和責任，且如認定合同無效，在返還財產上也難以執行，所以在這種情況下，應著重保護購房者的利益，而且這種做法與前述維護社會穩定的原則是一致的。
第四、房屋建筑質量糾紛
房屋建筑質量糾紛近年有上升的趨勢，筆者認為有關房屋質量問題并不能影響合同效力的認定，一般認為此問題產生于有效合同基礎上，只是影響到合同的繼續履行或解除。在這方面，保證交付房屋的質量是出售方的義務，買受方通常沒有審查房屋質量的能力和責任，故此類糾紛著重保護買受方的利益。
但是不排除房屋出售方在出售房屋時故意隱瞞房屋存在瑕疵的真實情況，侵害買受方的利益致使合同無效的情況。當然所謂房屋質量上的瑕疵應有合理的解釋范圍，如果在合理范圍內的瑕疵，法律允許采取補救措施，也就不必然導致合同的無效。
三、無效合同的處理
原《經濟合同法》第7條第2款規定：“無效的經濟合同，從訂立的時候起，就沒有法律約束力……”第十六條第一款規定：“經濟合同被確認無效后，當事人依據該合同所取得的財產，應返還給對方，有過錯的一方應賠償對方因此所受的損失；如果雙方都有過錯，各自承擔相應的責任?！苯y一的《合同法》第56條規定：“無效的合同或被撤銷的合同自始沒有法律拘束力?！钡?8條規定：“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任?！豹?/p>
以上是法律對無效合同處理的規定，無效的房地產開發經營合同也應按上述規定來處理。概括起來，法律對無效合同的處理主要是（一）返還財產或折價賠償；（二）賠償損失，這些主要是針對過錯方而言的，對于非過錯方也并不需承擔法律后果，具體處理上，筆者認為在上述前提下，也應遵循幾點。
（一）公平原則
房地產開發經營活動是一種民事活動，《中華人民共和國民法通則》第四條規定：民事活動應當遵循自愿、公平、等價有償、誠實信用的原則。在對房地產開發經營的無效合同的處理中，也應貫徹這一原則。比如因未辦理房屋租賃許可證而引致的租賃合同無效的情況，按規定，租賃關系無效，承租方將房屋交還給出租方，并且有過錯的出租方仍應賠償承租方的損失。但是這里有一個不可忽略的情節就是，承租方既便沒有過錯，但其確實也是使用了出租方的房屋，屬實際受益人，出租方也是遭受了沒有實際使用房屋的損失。從這一點來說，筆者認為像類似的情況，仍應考慮讓沒有過錯的承租人支付實際使用房屋的租金，才比較公平合理（租金的確定可通過估價部門進行評估）。因建筑質量引致的糾紛也有類似的情況，即在合同因此而確認無效后，出售方應賠償買受方的損失，但同時也應考慮買受方已實際使用了房屋，也有一定的受益，故可參照租賃的確認方式給予合理的使用補償。
（二）避免累訟原則