前言：中文期刊網精心挑選了房地產行業稅收籌劃范文供你參考和學習，希望我們的參考范文能激發你的文章創作靈感，歡迎閱讀。
房地產行業稅收籌劃范文1
【關鍵詞】房地產企業 稅收籌劃 階段性
一、我國當前房地產企業涉稅現狀分析
近些年來，伴著國家經濟體制不斷地成熟，房地產行業發展迅猛，緊接著房價日益攀升，不僅影響著普通大眾的越來越多的住房需求，更是形成了社會的不穩定因素。？縱觀高房價的具體原因，從拆遷、買地到建造、銷售，較高的成本是造成高房價的重要原因，可以看到其中稅費較高且最具籌劃降低的可能性。房地產行業是一個資源整合型行業，開發流程長、資金密集、涉及行政主管部門較多。正因如此，其涉稅也較為復雜。其幾乎涉及現在所有稅種。并且房地產企業的稅務管理過程中存在很大的風險，企業財務方面也在稅務稽查面前屢屢出現問題，不僅不能省掉可以減免的稅額，甚至多繳不該繳的稅。同時，房地產行業的稅收籌劃專業技術人員的缺失也是該行業面臨的重大稅收籌劃問題。這就要求房地產企業的稅收管理需要對房地產行業性業務知識和稅法知識都較為了解。
二、房地產行業的階段性稅收籌劃
首先介紹一個簡要的流程：簽訂土地出讓合同――設立項目公司――立項――選址、方案審查、用地許可――辦理拆遷許可――初步設計審查審批――施工圖審查備案――工程招投標及備案――辦理施工許可證――辦理商品房預售許可――專業驗收――竣工驗收辦證、備案――交房
通過簡單的房地產開發完工流程，可以發現房地產行業階段性明顯，財稅人員按照階段性發展進行稅收籌劃適合大多數房地產企業。
（一）設立階段
1.注冊資本的選擇。注冊資本的來源也是可以選擇籌劃的一方面，房地產企業的建設周期長，資金需要量大，因此借款、融資對房地產企業來說是必不可少的。當前，我國房地產企業開發建設資金主要有銀行信貸、外資投入、發行股票、內部積累等四個來源，即負債籌資和權益籌資。權益融資不需要償還，沒有償債壓力，根據盈利情況分配股利就可以，但借款利息可以在土地增值稅的計算中扣除，又可作為所得稅的抵減項，而股息支付不能作為費用列支。所以在籌劃角度來看，權益籌資效果是不如負債籌資的。
2.分公司和子公司的選擇。分公司是不具有獨立法人資格的，對子公司和分公司的稅率及相關稅收優惠政策方面我們國家有不同的稅法規定，這就要求房地產企業在建立之前作出合適的選擇。
設立分公司，好處就在于：首先，稅務機關對其監管力度相對子公司來說更小；其次，在項目的建設初期公司基本會處于虧損狀態，分公司的虧損對總公司的稅前利潤可以有一些減少以達到減輕總公司企業所得稅負擔的作用；最后，分公司和總公司之間的財產轉移不涉及所有權的轉變，因而是沒有納稅義務的。然而在分公司的開發建設階段總公司是負有連帶的稅務責任的，因而會給總公司帶來一部分的危險。對于子公司的建立，利弊恰恰與分公司的設立相反。
（二）銷售階段
1.銷售價格的選擇。房地產企業項目銷售價格的確定依賴各個因素，對銷售價格的合理確定對房地產企業發展具有重要意義。從稅收籌劃角度來看，銷售價格的確定主要依據是土地增值稅的計算中增值率未超過20%的暫不征收土地增值稅的優惠政策和土地增值稅的四級超率累進稅率?？梢?，房地產企業若提高房地產售價，房地產開發企業的稅后利潤可能增加、也可能減少，此時就要考慮如何做到利潤最大。
2.銷售收入的確定。房地產開發企業通過設立銷售公司對新開發的項目進行代銷或是轉銷。代銷是指新成立的銷售公司代原房地產企業銷售其產品，同時向企業收取一定的傭金作為報酬。由于雙方的關聯關系，傭金的多少便存在調整的空間。房地產企業向銷售公司所支付的傭金屬于其成本費用的范圍，可以在計算土地增值稅時項目作為扣除項目。而銷售公司所取得傭金盡管要繳納營業稅，但可作為企業所得稅的扣除。轉銷就是銷售公司先取得項目之后以自己名義銷售出去，此時同樣由于關聯關系的存在，可以調整銷售價格，因而減少土地增值稅的計稅依據。同時，由于銷售過程中的交易成本費用增加，可以在計算企業所得稅時增加扣除數額，使企業的土地增值稅和企業所得稅方面都達到節稅效果。
（三）保有階段
房地產行業稅收籌劃范文2
摘 要 房地產行業是我國稅負最重的行業之一，所涉稅種達十多種，因此合理的稅務籌劃能夠有效降低房地產企業的成本，增加房地產企業的稅后利潤。本文主要通過分析房地產企業營業稅、土地增值稅的稅務籌劃措施，為房地產企業實行稅務籌劃提供借鑒。
關鍵詞 稅務籌劃 營業稅 土地增值稅
稅收籌劃是指納稅人在不違法稅法等法律、法規的前提下，通過對經營活動，投資活動，籌資活動等財務活動中涉稅問題的合理安排，達到規避或減稅的目的的行為。通過稅務籌劃，企業可以減低成本，實現稅后利潤最大化的目標?；诖朔N原因，稅收籌劃在各個行業均得到了廣泛應用。
近幾年隨著房價的日益攀升，房地產行業炙手可熱，許多實體制造企業紛紛涉足房地產行業，如海爾地產，海信地產等。隨著這些企業的加入房地產行業競爭日益激烈，要在該行業中發展壯大需要房地產企業不斷尋求降低成本的途徑，但是通貨膨脹導致原材料價格日益攀升，房地產行業將目光集中于稅收籌劃上，希望通過稅收籌劃降低稅負，增加盈利。
房地產行業是我國稅收負擔較重的行業之一，所涉及的稅務不僅包含一般企業應負擔的營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、印花稅、車船使用稅、企業所得稅，還包括土地增值稅、房產稅、契稅、城鎮土地使用稅、耕地占用稅等，涉及十余種稅種。這就要求房地產行業合理進行稅務籌劃，減輕稅務負擔。
營業稅、土地增值稅作為房地產行業中稅負較重的稅種，對其進行合理的稅收籌劃意義深遠。
一、營業稅的稅收籌劃
對營業稅的稅收籌劃其實是變相的對土地增值稅的稅收籌劃。
根據稅法規定，房地產的代建行為因為其沒有發生房地產權屬的轉移而不必繳納土地增值稅，代建取得的收入按照勞務報酬繳納營業稅即可。這樣做的前提是房地產開發商在施工之前已經確定了用戶，代客戶進行房屋建設。
另外一種避開土地增值稅甚至有可能避開營業稅的方法是合作建房。舉個例子，假若有A、B兩家企業，A擁有資金，B擁有土地使用權。現在A想在B的土地上建造房屋，有一下幾種方式：
1，B轉讓其土地使用權給A，A沒有向B支付貨幣，但是B可以在建成后擁有部分房屋所有權，雖然雙方沒有進行貨幣結算，但是土地使用權權屬發生變化，B需要繳納土地增值稅、轉讓無形資產營業稅。A在土地上建造房屋，然后將部分房屋轉讓給B，A需要繳納土地增值稅、銷售不動產營業稅，同時按建筑業繳納自建行為營業稅。
2，B將土地使用權出租給A，A投資在該土地上建造房屋并使用，租賃期屆滿后，A將土地使用權連同所建建筑物歸還給B，在這一過程中，A以建筑物為代價獲取了若干年的土地使用權，B以出組土地使用權為代價換取建筑物。B發生了出租土地使用權的行為，繳納服務業營業稅，A發生銷售不動產的行為，繳納營業稅，在這個過程中，土地使用權權屬未變，因此不屬于土地增值稅征稅范圍。
3，A以其資金B以其土地使用權合股成立合營企業，合作建房。房屋建成后雙方共擔風險、共享收益。根據稅法規定，以無形資產投資入股，參與接受投資方的利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不征營業稅。因此對B不征營業稅。由于土地權屬未發生變化，所以B不繳納土地增值稅。
（1）房屋建成后，A、B按比例分房自用，則此時雖然土地使用權屬發生變化，但是根據稅法規定，合作建房建成后按比例分房子用的，暫免征土地增值稅。
（2）房屋建成后合營企業將房屋銷售，此過程中土地使用權發生轉移，合營企業需要繳納土地增值稅及自建、銷售不動產營業稅。
根據以上分析，企業可以通過采取合作建房、代建房屋的模式進行稅收籌劃，達到減輕稅收負擔的目的。
二、土地增值稅的稅收籌劃
稅法中涉及土地增值稅的稅收優惠主要是針對普通住宅，具體如下：納稅人建造普通標準住宅出售，其增值額未超過扣除項目金額之和20%，免征土地增值稅，超過的，全額征收土地增值稅。這里的普通住宅應滿足住宅小區建筑容積率在1.0以上，單套建筑面積在120平方米以下，實際成交價格低于同級土地上住房平均交易價格的1.2倍以下。因此房地產企業可以充分利用此政策，合理增加扣除項目金額，從而達到降低稅負的目的。
1，首先房地產企業可以適當增加房地產開發成本，開發成本包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用。（1）房地產企業可以選擇開發精裝修的房屋。（2）房地產開發企業在工程竣工驗收后，可以根據合同約定，扣留質量保證金，在計算土地增值稅時，有發票的才可扣除，因此，房地產企業一定要督促建筑安裝施工企業就質量保證金開具發票。
2，房地產開發企業同時開發住宅及非住宅（店面、車庫）的，非住宅毛利較高，增值額較大，因此這部分土地增值稅稅收負擔較重，企業多為非住宅部分分攤可扣成本，從而降低企業土地增值稅稅率和稅額。
3，房地產開發企業借款利息扣除方法有兩種，企業應當根據自身情況選擇扣除方法。假若房地產企業向金融機構借款較多，利息金額較大，則需要明確各項目利息并提供金融機構貸款證明，利息按實際支出扣除。方法如下：
允許開發的房地產開發費用=利息+（取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本）*5%以內
但是如果房地產企業向金融機構借款較少，利息金額不大，則需要采取一下方法：
允許開發的房地產開發費用=（取得土地使用權所支付金額+房地產開發成本）*10%以內
4，除了增加單個項目的可扣除項目金額外，企業也可以將多個開發項目匯總核算計算土地增值稅，并與分開核算所得的土地增值稅總額進行比較，選擇稅負較低的方案。
綜上所述，面對激烈的市場競爭，降低成本成為房地產企業的制勝法寶，房地產企業應當熟悉稅法相關規定，在合理合法的基礎上認真進行稅務籌劃，只有這樣才能尋求企業的長遠發展。
參考文獻：
房地產行業稅收籌劃范文3
關鍵詞 房地產企業 稅收籌劃 案例分析
一、研究背景
稅收籌劃近年來在稅收管理領域的應用研究和企業決策中占有非常重要的地位。那些知名的國際公司已成立專門的納稅籌劃部門，深入研究各國稅收法律法規，針對這些法律法規制定出合理的納稅籌劃方案，并取得了很大的經濟 效益。稅務籌劃能夠提高企業的財務效益及增強企業的競爭力，因而獲得了管理者及學術研究者的普遍關注。
二、國內外現狀
（一）國內現狀
在西方國家視為“智慧者的文明行為”的稅收籌劃，在我國過去很長一段時間被視為。稅收籌劃在國外早已發展成為一個成熟的行業，而在我國，關于納稅收籌劃的研究才是近些年的事情，稅收籌劃在企業中的應用更是少之又少。1994年，我國才有了第一本關于稅收籌劃的專著；2000年，我國才開始全國范圍內的注冊稅務師資格考試；2001年，中國稅務報社舉辦了關于納稅籌劃的研討會，至此，稅收籌劃才在我國開始得到認可。
（二）國外現狀
在國外，企業進行稅務籌劃已經不是什么新鮮事了，早在20世紀初期，稅收籌劃便取得了西方多國各政黨及政府各界的承認并批準實施。經過這么多年的發展，稅收籌劃的理論研究上在經濟發達的國家已達到成熟甚至狂熱的階段。近幾年來，國外稅收籌劃的研究有了進一步的擴展和深入，針對不同的行業，學者們提出了不同的稅收籌劃思路與方法。
（三）國內外研究現狀比較
綜觀國外研究者的成果，可以看出國外研究呈現出以下特點：首先，國外大多數學者的宏觀研究都是以發達國家稅制結構為背景，重點研究所得稅的避稅問題。這與發達國家稅制結構以所得稅占主要地位有關。其次，國外大多數對企業稅收籌劃的微觀研究都是以跨國公司的國際避稅為主。特別研究發達國家的資本流向發展中國家，利用這些國家之間的稅制差異及漏洞，通過運用關聯交易價格方式達到調節跨國公司納稅事務的效果。
三、房地產企業的概念
關于房地產企業，我國官方并沒有給出明確的界定。《城市房地產管理法》中明確指出：“房地產開發企業是指以營利為目的，進行房地產開發和經營的企業。”從該法的規定可以看出，國家只是對房地開發企業進行了界定，而事實上，房地產開發企業只是眾多房地產企業的一部分，還有諸如房地產銷售企業、房地產租賃企業、房地產物業等等。
四、房地產企業的特征
不同的行業有不同的特征。房地產企業因為其業務的復雜和多樣性，其特點更加鮮明。下面簡要闡述一下房地產企業的主要特征。
（一）業務范圍廣
房地產企業業務多元化且運作程序復雜。其業務面通常涵蓋規劃設計、征地拆遷、房產建設、工程驗收、銷售管理及物業服務等領域、貫穿第二產業和第三產業，業務實施過程中涉及市政、園林、環衛、金融、財政、稅務。房地產企業稅負特征及納稅籌劃的理論分析等各個職能部門，牽扯面廣，運作程序比較復雜。
（二）生產經營周期長、資金需求量大
房地產企業生產經營周期比較長，資金需求量比較大。由于房地產企業業務的復雜性，我國房地產企業從立項、開發、建設、銷售到結項一般需要幾個年度，特別是一些大型項目的開發，需要的時間更長，我國商品房的平均經營周期大約4年。同時，房地產企業又處于資金密集型行業當中，整個房地產企業生產經營流程中需要大量的資金。
五、稅收籌劃的定義和特點
（一）稅收籌劃的定義
“稅收籌劃”又稱“合理避稅”。它來源于 1935 年英國的“稅務局長訴溫斯特大公”案。當時參與此案的英國上議院議員湯姆林爵士對稅收籌劃作了這樣的表述：“任何一個人都有權安排自己的事業。如果依據法律所做的某些安排可以少繳稅，那就不能強迫他多繳稅收。”這一觀點得到了法律界的認同。
（二）房地產企業稅收籌劃的目的與意義
（1）房地產企業稅收籌劃的目的。稅收籌劃的基本目標是在可接受的稅收風險水平下降低企業稅收負擔，實現利潤最大化。為實現這一目標，具體可細分如下： 1）合理進行納稅申報。 宏觀經濟形勢和稅收法規政策不斷地變化和調整，作為納稅人需要不斷的學習，即使準確的理解把握現行稅法，只有這樣才能進行有效的稅收籌劃，能降低企業的稅收籌劃風險，防止額外成本費用的發生。2）降低納稅成本。納稅成本包括直接成本和間接成本兩部分。直接成本指的是企業在納稅申報過程中直接發生的人、財、物等成本費用。3）全面減輕稅收負擔。這是企業稅收籌劃的最終目標。稅收負擔的輕重不是具體納稅數額的多少，而是稅收負擔的比率。
（2）房地產企業稅收籌劃的意義。稅收籌劃對于企業的經營管理及企業目標的實現具有重要的意義，具體有以下幾點： 1）稅收籌劃可以促進企業納稅意識的提高。稅收籌劃和納稅意識具有一致性，稅收籌劃本身就意味著企業納稅意識的提高。2）稅收籌劃可以健全企業的財務管理體系，促進企業財務管理水平的提高。
（三）房地產企業稅收籌劃的方法
稅收籌劃的方法比較多，但是無論哪一種稅收籌劃方法歸根結底都是在具體的背景下的運用，是對具體稅制要素的選擇，其目的都是達到事先確定的稅收籌劃目標，減輕企業稅收負擔。
（1）充分利用稅收優惠政策。利用稅法關于減免退稅的優惠進行納稅籌劃的方法。例如，稅法規定持有非經營用的房產免交房產稅，房地產企業可以利用稅法關于其涉稅環節的減免稅退政策進行合理的納稅安排以獲得節稅的收益。
（2）努力適用低稅率。盡力選擇低稅率進行納稅籌劃的方法。房地產企業銷售房產需要按5%繳納營業稅，而建筑安裝服務只需要按3%繳納營業稅，同時土地增值稅是四級累進稅率，房地產企業應該通過一些必要的手段盡量按照較低的稅率納稅。
（3）擴大可抵扣項目金額。通過可抵扣項目的調節進行納稅籌劃。房地產企業涉及的稅種中，土地增值稅、企業所得稅、個人所得稅和房產稅都涉及成本費用的扣除。房地產企業應該充分利用這些可抵扣項目，努力增加可抵扣項目的金額，進而相應地減小稅基，稅基的減小會使應納稅額得到明顯的下降。
（四）房地產企業稅收籌劃的影響因素
（1）新企業所得稅法對房地產企業的影響。2008年1月1日開始，我國開始實施新的企業所得稅法，新企業所得稅法與原有的企業所得稅法相比，主要突出了兩大方面的變化：第一，稅前扣除項目增多。第二，取消了一些舊的所得稅法規定的優惠政策。這兩大內容的變化，使得房地產企業不能繼續沿用原有的稅收籌劃方案，必須重新進行稅收項目的選擇與安排。
（2）新企業會計準則對稅收籌劃的影響。2007年1月1日，我國開始推行新的企業會計準則，新會計準則對于房地產企業開展稅收籌劃仍然會產生很大影響。一方面，在新會計準則里面，公允價值計量屬性被引入進來，計量屬性將直接影響著房地產企業流轉稅的計算，房地產企業在開展稅收籌劃之時，必須選擇合適的計量屬性。
六、結論
房地產行業稅收籌劃范文4
關鍵詞：房地產；土地增值稅；稅收籌劃
當前，我國房地產企業正處于低迷期，雖然國家出臺了一系列政策控制房價，但房價卻居高不下，令人望而生畏，也給我國的經濟和人民生活帶來了很大的問題。在房企處于嚴冬期，稅收籌劃迫切萬分，不可等待。土地增值稅是房地產企業三大稅種之一，啟征稅率比企業所得稅還高，因此土地增值稅的稅收籌劃是各個房地產企業都必須考慮的問題。雖然在稅收籌劃過程中可能會出現各種問題，但采取合理方法則能帶來大驚喜。
一、房地產企業土地增值稅稅收籌劃的現存問題
土地增值稅的稅收籌劃雖然給房地產市場帶來了新的希望，但是也存在著很多問題：
(一)房地產企業稅收籌劃趨于片面
從近期房地產企業土地增值稅稅收籌劃的實施上來看，總體來說取得成效，但是依舊趨于片面，稅務籌劃目標不夠明確，難以有效減少企業的經營成本，因而也很難給房地產市場降溫。而且，雖然稅收籌劃已被提上日程，但包括稅務人員個人素質、法律保障等方面的工作并沒有做好，不能給稅收籌劃給予支持，從而導致稅收籌劃的片面發展。
(二)對國家出臺相關政策理解淺顯
21世紀以來，我國經濟發展迅速，而關系民生首要問題的住房問題迅速被炒熱，且熱度持續上升。為了解決房地產行業這種‘高溫’現象，政府利用土地增值稅對房地產行業進行宏觀調控。但是，在實際政策的實行過程中，有很多企業無法適應國家政策，不能帶來成效。更有甚者對這一政策的理解出現錯誤，影響企業的健康發展，給房地產市場帶來了新的波動。
(三)在稅收籌劃中風險意識較薄弱
房地產企業土地增值稅稅收籌劃是為了解決房地產市場的經濟發展問題，在稅收籌劃中不可避免地存在風險，這種風險包括房地產市場經濟的波動幅度不減反增、不良企業利用稅收籌劃進行偷稅漏稅等。稅收籌劃和偷稅漏稅大不相同，但有極容易混淆視聽，給不法企業可乘之機。在房地產企業土地增值稅稅收籌劃過程中，稅務人員和企業的風險意識薄弱，這具有極大的隱患性。
二、房地產企業土地增值稅稅收籌劃的具體方法
面對波密詭譎的房地產市場，企業進行土地增值稅稅收籌劃可采用以下幾種方法：
(一)合理籌劃增值稅的扣除項目
房地產企業在開展土地增值稅的稅收籌劃中，可以適宜增加利息支出扣除項目金額，以此達到降低增值率，減小稅收負擔的目的。這其實也是一種變相籌資的手段，減少支出，為資金投入儲存力量，減輕企業負擔。企業在籌集資金的過程中，應該采取科學、合理的方法，僅靠貸款不是長久之計，只會讓負債一直增加，對企業來說并無益處，而通過扣除項目金額的方法則能夠在這方面減小企業壓力，給企業帶來信心。
(二)合理利用國家出臺相關政策
為了保證房地產企業的平穩運行，國家出臺了一系列政策，合理利用國家政策，與稅收籌劃相輔相成，共同推進房地產市場的健康發展。而土地增值稅稅收籌劃更是給房地產企業帶來了福音。據《土地增值稅暫行條例》，房地產企業的納稅人在出售建造的普通住宅時，如果增值稅額中沒有超過扣除項目金額的20%的部分，可以免征土地增值稅。因此企業會想盡一切方法控制增值稅額，以求免稅，減少企業成本。所以，土地增值稅稅收籌劃政策不僅是對房地產市場必要的經濟調節，還能夠降低房地產企業的負稅壓力。
(三)合理通過建房進行稅收籌劃
在稅法相關規定中，某些建房行為并不在土地增值稅的征收范疇之內，從而能夠合法合理避免或減少土地增值稅的繳納。其一是房地產企業代表客戶進行房地產的開發。這樣一來，不僅能給房地產企業帶來經濟效益，還減少企業繳納費用。其二是合作建房，即在土地開發過程中，一方負責土地，一方負責資金，雙方進行合作建房。通過這種方式，企業可免交增值稅，而且對于合作雙方來說都是互利共贏的結果，值得采納。
(四)積極尋求稅務機關支持
政府稅務機關是服務于企業的部門，具有對企業的相關政策咨詢有解答的義務，企業在稅務籌劃的過程中，如果把握不準，應積極尋求支持和幫助，向稅務人員進行咨詢，給予專業的指導，由于各個地方的征管方式和征管地點的不同，要求稅務籌劃人員應當多與稅務機關溝通，及時獲得溝通，達成雙贏的共識，將稅收籌劃風險降低到最低。
(五)事后采取積極有效的補救措施
稅務籌劃的方案雖然全面，會采取各式各樣的措施進行籌劃，但是風險不可避免，仍然會受到突如其來因素而干擾，稅收籌劃方案可能受到各種原因而導致失敗，企業必須在一定范圍內將風險控制，采取積極有效的補救措施，將事故發生的可能性降低到最低。
(六)土地增值稅的核心是增值率
房地產企業項目的應稅收入和扣除項目，是房地產企業進行納稅籌劃的關鍵點，因此，房地產企業必須緊緊圍繞這兩個因素進行開展，減少稅費開支，在保證有合理利潤的前提下，提供條件合理的減少稅費，是稅收籌劃的目的。
三、房地產企業土地增值稅稅收籌劃的重要意義
房地產企業土地增值稅稅收籌劃因其頗有成效的措施，對房地產企業具有重要意義：
(一)有利于房地產企業更好適應市場競爭
在當前日趨激烈的市場競爭條件下，房地產企業進行土地增值稅的稅收籌劃不僅是對企業稅收制度的一種調整，也促使房地產企業適應市場競爭。目前，政府針對房地產行業的弊端進行了宏觀調控，大大增加了房地產企業的稅收成本，也減少了利潤。正因如此，合理的房地產企業土地增值稅稅收籌劃能夠幫助企業減少納稅成本，獲得經濟效益，在激烈的市場競爭之中獲得生存機會。
(二)有利于提升房地產企業財務管理水平
房地產市場的‘高溫’現象促使國家加大對該行業宏觀調控的力度，雖然解決了一些問題，但也給房地產企業的財務管理造成不少麻煩。國家干預力度加大，必然使各企業改變自身的管理制度，財務管理水平自然會降低。而土地增值稅稅收籌劃能夠提高企業資金流動率，并且是在企業自身的籌劃之下，避免干預力度過大的問題，從未提高房地產企業的財務管理水平。
(三)有利于實現房地產企業利益的最大化
在房地產企業的營運中需要繳納各種稅，而在這些形形的稅務之中，土地增值稅給企業帶來的負稅壓力是最大的，是房地產企業必須繳納的稅務。土地增值稅稅收籌劃能夠緩和企業的負稅壓力，給企業喘息的機會，減少稅務成本，從而提高企業的經濟效益，為企業帶來巨大利益。
四、結束語
房地產企業做好土地增值稅稅收籌劃，能夠減小企業的負稅壓力，還能給企業帶來經濟效益，幫助企業渡過房地產市場低迷階段，從而走上正軌。企業采取合理適合的方法進行稅收籌劃，不僅對企業自身有好處，對房地產市場也是個很好的調控。因此，房地產企業應該吸取教訓，積極配合，用好的方法達到好的目的。
參考文獻：
[1]胡艷.房地產開發企業土地增值稅稅收籌劃[J].遼寧工程技術大學學報(社會科學版)，2014(4)：360-366.
[2]陳瑾.房地產企業稅收籌劃問題探索[J].行政事業資產與財務，2014(9)：56-57.
[3]馬永霞.房地產企業土地增值稅稅收籌劃及清算技巧[J].中國集體經濟，2014(30)：83-84.
[4]劉立軍.房地產開發企業土地增值稅稅收籌劃研究[D].財政部財政科學研究所，2015.
[5]李哲.房地產開發企業稅收籌劃空間探究[D].西南財經大學，2015.
房地產行業稅收籌劃范文5
1、房地產銷售環節涉及到的稅收種類
房地產銷售環節涉及到的稅種包括營業稅、土地增值稅、房產稅、企業所得稅、印花稅、營業稅金及附加、城建稅和教育費附加等。其中,營業稅是按照房地產企業向購房者收取的全部價款和價外費用為基數計稅的,它又是城建稅、教育費附加計稅的基礎,同時也能影響契稅、印花稅以及土地增值稅,因此,銷售環節最重要的稅收籌劃種類是營業稅。同是,土地增值稅的超額累進稅率與銷售階段的定價密切相關,因此它是銷售環節稅收籌劃的關鍵環節。
2、營業稅的籌劃策略
對營業稅進行籌劃的直接目的就是降低營業稅的納稅基數,合理剝離價外費用,恰當分離稅種稅率。具體地,可以從剝離價外費用和進行稅率分離兩個方面進行展開。(1)剝離價外費用根據我國營業稅暫行條例實施細則的規定,營業稅的計稅金額是收取的全部價款和價外費用。在房地產銷售中,為了吸引客戶和提供更好的房源,房地產企業將各種配備設施和服務(如有線電視安裝費、煤氣天然氣初裝費、水表電表初裝費等)提供到位。這部分代收的價外費用需要計入銷售總額,無疑增加了房地產企業營業稅的納稅總額,需要按照規定繳納。房地產企業應該設立專門的物業公司,負責這些代收費用的收取,將這些費用從總銷售收入中剝離,進而減小營業稅的計稅金額。例如,某企業年度總代收費用為1000萬,這部分費用不僅要按照5%的比例繳納營業稅50萬,還要繳納城建稅和教育費附加5萬左右,相應的契稅和印花稅也會相應增加;如果設立專門的物業公司,只要保證其經營成本低于這部分稅負總和,對于企業都是有利的。(2)分離稅率由于市場需求的變化,現在很多房地產企業紛紛提供更多的精裝修房,這就涉及到銷售毛坯房和房屋裝修兩個行為。如果房地產企業直接將精裝修的商品房進行銷售,則需要對總價款繳納營業稅。銷售不動產的營業稅征收稅率是5%,而建筑業的營業稅征收稅率則是3%。針對這種政策,房地產企業可以單獨成立裝修公司,負責獨立簽訂裝修合同。即購房者在購買過程中簽訂購買毛坯房合同和裝修合同,這樣,房地產企業可以將裝修部分的價款節約2%的稅負?；蛘?企業也可以將裝修業務承包給專門的裝修公司,只負責銷售毛坯房,然后提供裝修業務的聯絡服務。
3、土地增值稅的稅收籌劃
籌建環節已經對土地增值稅的籌劃進行了一定的分析,銷售環節的很多銷售政策也會很大程度上影響這部分稅收的納稅金額。由于土地增值稅適用的是超額累進稅率,充分應用稅收稅率變動臨界點,合理制定商品房銷售定價,可以有效增加企業稅后利潤。例如,某房地產企業建造的普通標準住宅,完工后計算的可扣除項目金額為800萬元,而市場上同類商品的售價約為1200萬元。該企業如果將自己的商品房定價為1210萬元,(1210-800)/800>50%,則應繳納的土地增值稅為(1210-800)×40%=164萬元,稅后利潤為1210-800-164=246萬元;如果企業將自身商品房價格定為1190萬元,則20%(1190-800)/800
二、整體層面的其他稅收籌劃
房地產行業涉稅項目和種類都較多,在整個管理和經營工作中各個環節都需要注意,進行合理的稅收籌劃,才能保證企業整體稅收的有效規避。
1、企業所得稅的稅收籌劃
企業所得稅的計算過程中,會有一些相關的抵稅項目以減少企業稅收,但是房地產行業一直是我國政府宏觀調控的重要對象,因而在企業所得稅的征收方面享有較少的優惠。企業應該謹慎分析相關政策,合理調整企業銷售業務組成,借用時間價值或者費用的合理安排爭取盡量的稅收優惠。例如,很多房地產企業將人防工程作為車位出售給業主,并確定收入,就需要與當年繳納相應的所得稅。而其實人防工程不可出售,企業可以將其租給業主,然后分期收取租金,這樣將這部分的收入劃分為多個年度,有效降低了企業所得稅的額度。
2、保有房產的房產稅籌劃
房地產企業都留有部分房源作為投資性房地產,用于出租或者暫時閑置。這部分房產都需要繳納房產稅,用于出租的房產還應該繳納5%的營業稅。企業在安排出租業務的具體細節時,也應該區分房屋租金和代收的水電費、網費、清潔費等。同樣,這部分如果由物業公司進行收取可以避免繳納營業稅;但是如果為方便出租,打包收取租金,則需要按照總額繳納營業稅。
房地產行業稅收籌劃范文6
【關鍵詞】“營改增”；房地產企業；稅收籌劃策略
一、前言
“營改增”屬于稅收改革措施，自試點方案下發以來，試點范圍一直在不斷擴大。在這樣的改革背景下，房地產企業也不可避免的受到了波及。為了自身的發展考慮，房地產企業有必要結合“營改增”后的形勢變化，科學進行稅收籌劃，以減輕此項政策帶來的不利影響。
二、“營改增”給房地產企業帶來的影響
結合房地產行業的特點來講，“營改增”給房地產企業帶來的影響可分為兩個方面：其一，正面影響。在“營改增”后，房地產企業原本普遍面臨的重復征收營業稅等問題顯著減輕，在增值稅方面也在逐漸實現“道道征稅”，稅收的規范程度有所提升。另外，“營改增”帶來的正面影響還體現在：價格體系發生變化后，“價外稅”正逐步取代“價內稅”，增值稅的進、銷項抵扣關系得以形成，促進了企業內部架構的優化；市場調控作用更加顯著，優勝略汰加劇，不能及時調整管理模式推行精細化管理的企業將被淘汰，如此一來，房地產行業也將進入新的發展時期。
其二，消極影響。“營改增”給房地產企業帶來的消極影響主要體現在4個方面：（1）過渡時期，房地產業蒙受損失的可能性較高，尤其是項目完工但銷售未結束的情況下，原因在于已簽合同無法與稅率的突然變化相適應。（2）建筑企業出現的稅負增加問題會波及到房地產企業，這一點主要是兩個行業關聯密切導致的，很難完全避免。（3）企業負擔增大。這是因為在“營改增”之后，對房地產企業負擔影響較大的材料費以及勞務費抵扣將十分有限（甚至無法再開發票）。（4）聯營風險進一步加大。這主要是因為“營改增”的推行使得聯營項目難以獲得專用發票，受此影響，繳納稅款將大幅增多，企業需承擔的稅負很有可能大于其利潤率。
三、“營改增”后房地產的稅收籌劃策略
1.結合“營改增”帶來的變化調整營銷思路
在定價不發生改變的基礎上，“營改增”可以在一定程度上起到減少成本的作用，對房地產企業利潤空間的擴展具有積極意義。但同時，此項政策也會帶動其他企業成本的增加。考慮到上述情況，房地產企業就要對企業種類進行合理劃分，并結合競爭對手在“營改增”后出現的變化，有目的的對自身的營銷思路作出調整，借此機會增強競爭優勢、拓展業務范圍、實現業務升級，建立不同以往的業務增長點，比如投資保障住房等。
2.加強與稅務機關的溝通，并在企業內部開展業務培訓
為了盡快適應“營改增”后的稅收模式，房地產企業就要一方面加強與稅務機關的溝通；另一方面加強業務培訓，幫助涉稅人員盡快了解新規。在與稅務機關溝通方面，房地產企業需保持虛心學習和請教的態度，為自身更快適應新形勢打下基礎。比如，房地產企業可通過全面了解“營改增”政策及增值稅的計稅原理、政策信息，來明確自身在過渡時期及改革之后需注意哪些問題，如此一來，企業調整納稅行為時就會更有針對性。而在業務培訓方面，企業則需注意將了解新規及增強涉稅人員的責任意識及創新意識作為重點，以提升他們業務的熟練程度，為自身的正常經營與成本費用的節約提供保障。
3.結合各個經營環節的特點，提高稅收籌劃的合理性
在“營改增”之后，經營環節對企業稅負的影響更加顯著，所以，要想盡可能的減輕自身負擔，企業就必須重視結合不同經營環節的特點，來提高稅收籌劃的合理性。在具體做法上，房地產企業可參考下述措施：首先，以開出的價格及具備的資格為依據，借助比較的方式選出最佳供貨方。出于減輕稅負的考慮，企業在材料采購環節應要求供貨方開具增值稅發票，這樣可以通過抵扣來減少實際需要交納的稅款。如果受到現實條件制約無法抵扣，企業則可以視情況要求供貨方給予一定的價格優待。其次，對稅率差異進行合理利用。稅率差異是法律決定的，也是企業通過能動性發揮來減輕稅負這一目的能夠實現的前提條件。企業在經營過程中，可以依據稅率差異，在不違反相關政策及法律規定的情況下對自身行為進行有意識的調整，將此種差異合理的利用起來，以達到減稅目的。最后，適當延后納稅時間。此舉同樣是減輕稅負的有效舉措，實踐要求是獲取進項稅發票的時間應盡早、銷售發票的開具時間應在不違反規定的情況下盡可能的延后。只有企業實現對經營環節的合理籌劃，才有可能真正達到減輕稅負的目的。
四、結語
總體來看，“營改增”給房地產企業帶來的影響既有有利的一面，也有不利的一面。在此項改革措施的覆蓋范圍進一步擴大的背景下，房地產企業不僅要通過科學的稅收籌劃來規避其不利影響，還要嘗試利用其積極影響壯大自己。
參考文獻：
[1]孫朕子.企業財務管理中的稅收籌劃應用問題研究[J].商場現代化，2016，（14）：190-191.
