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土地增值稅管理范文1
筆者從土地增值稅的征收特點、計算方法出發，對企業計算土地增值稅扣除項目金額和稅收優惠政策等事項進行分析，提出以下幾項管理辦法和籌劃方案。
一、計稅扣除項目金額籌劃管理法
1. 根據稅務機關的要求，房地產開發企業取得土地使用權所支付的金額、支付工程施工方的成本、費用及轉讓房地產所發生的有關營業附加稅金等，都必須取得合法有效憑證；對開土地增值稅清算時不能提供合法有效憑證的，稅法規定是不給予扣除的，因此要求財務人員在日常工作中做好相關資料的收集和管理工作。
（1）土地征用及拆遷補償費的扣稅資料管理。企業征用土地應取得主管部門的土地規費專用收據，拆遷房產的，對于支付補償金給個人而無法取得票據的，對方應當提供稅務部門開取的非經營性收入專用發票等，只有做好成本資料管理工作才能順利的清算。
（2）前期工程費的扣稅資料管理。前期工程費指水文地質勘察、測繪、規劃、設計、可行性研究等項目發生的費用。企業只有取得相應的服務業專票、行政事業單位票據、建筑安裝發票等才可稅前扣除，因此應管理好相關的財務票據資料。
（3）建筑安裝工程費的扣稅資料管理。建安工程費主要包括建筑承包商或開發商在開發項目工程過程中所發生的建筑工程費和項目安裝費用等。只有取得建筑安裝發票、相關的服務業發票等財務資料才可列入成本。
（4）基礎設施建設費的扣稅資料管理?；A設施費主要包括道路、供水、供電、供氣、排污、園林綠化等費用。企業應取得行政事業單位票據、建筑安裝發票等才可列支成本。
（5）公共配套設施費的扣稅資料管理。公共配套設施費主要指安裝電動門、智能化系統、信報箱等所支付的費用，企業應當要求施工方提供工商業發票、行政事業單位票據、建筑安裝發票等。只有相關的工商業發票、建筑安裝發票、工資表等票據資料合法齊全才能列入成本。
2. 對于比較大的房產項目，如某地產商在某樓盤里有開發普通標準住宅、非普通標準住宅、豪華別墅和商鋪等不同類型產品，這些項目有些是分期開發的，有些是同時開發的。對于這項樓盤的清算，我國稅法規定應按照各受益對象，采用合理的分配方法，分攤共同的成本費用。實務中成本分攤法有占地面積法、建筑面積法、層高系數法等，各種計算分攤方法對企業土地增值稅的稅額會產生很大的差異，管理人員應管理和籌劃好分攤方法，不同的計算方法對企業利潤的影響差異巨大。
3. 隨著房產市場的激烈競爭，各個開發商為提升樓盤品質會推出會所、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫院等公共配套設施，如果這些項目完工后免費移送給政府等部門用于社會公共事業，那么發生的相關成本、費用可以在計算土地增值稅時做為成本扣除；此外對于樓盤里的停車場（庫）、物業管理場所、變電站、熱力站、水廠、郵電通訊等項目，如果能提供資料證明產權屬于全體業主所有的，則相關的成本費用可以在計算土地增值稅時稅前扣除。
因此企業在日常工作中應管理好不可售面積的證明資料，如開發企業書面報告、無償移交相關部門的《移交文書》、配套設施的建筑面積歸全體業主所有的確認資料；如果無法提供這些資料，則相關費用不可扣除。
4. 人防車位面積銷售方式、可售面積等管理及籌劃。人防車位的不同銷售方式對土地增值稅的計算結果影響很大的。企業可轉變銷售方式，采取一次性車位轉讓使用權合同，或者是簽訂國稅租賃合同，租期為20年，20年使用權贈送等方式。這兩種銷售方式對土地增值稅的影響巨大，因此有必要對其銷售方式進行籌劃。此外人防車位是如果是不可售的，其成本可以做稅前扣除，這要求管理人員收集好人防車位是否屬于移交全體業主或者移交人防部門的資料，這影響到開發成本的扣除金額。
5. 代收費用的籌劃方法。房地產企業銷售開發產品時，經常會代其他相關部門收取費用，如維修基金等。對于代收費用有兩種處理辦法，第一種方法為代收費用不計入開發產品銷售價格中，此時代收費用不并入轉讓銷售收入中，在計算增值額時也不允許扣除代收費用；第二種方法為代收費用計入房價中，作為轉讓房地產所取得的收入，在計算扣除項目金額時可以扣除，但不允許作加計扣除基數。
例如，某房產公司銷售一棟商品房，銷售款為2000萬元，在銷售商品房時代收了300萬元的其他部門費用，假如各項允許扣除總金額為800萬元，則按第一種方法處理時增值額為1200萬元，增值率為150%，應繳納土地增值稅為：1200×50%-800×15%=480萬元；按第二種方法處理時增值額為：（2000+300）-（800+300）=1200萬元，允許扣除總金額為：800+300=1100萬元，則增值率為100.09%，應繳納土地增值稅為：1200×50%-1100×15%=435萬元。
由此可見，采用將代收費用并入房價中的處理方法比第一種處理方法少納45萬元的土地增值稅。當然如果增值率未超過50%時，這種籌劃方法也就無意義了。
6. 費用轉移籌劃法。按照相關規定，屬于房產開發企業總部發生的期間費用，具體有：管理人員工資、福利費、辦公費、差旅費、業務招待費等不能作為土地增值稅計算時的扣除項目成本。但如果采用合理的管理和籌劃方法，使這些費用能夠作為開發成本列支，則可增加扣除項目數額，從而減少應繳納的土地增值稅。比如總部某處領導可以兼任某房地產項目的負責人，在不影響總部工作的同時參加該項目的管理，那么這位負責人的有關費可以分攤一部分到房地產成本中去。期間費用減少并不影響房地產開發費用的扣除，而房地產開發成本增加則可以增加土地增值稅允許扣除項目金額，從而達到節稅目的。
二、精裝修售房籌劃管理方法
開發產品以精裝修的方式進行銷售的是一種新的管理方法。企業按商品房按銷售和裝修分開簽合同，降低商品房的銷售價格，以達到減少土地增值額的籌劃目的，而且原本計入房地產裝修收入的這部分可按3%繳納營業稅。例如某房地產公司開發的房產項目成本為5000元/平方米，精裝修后建筑成本6500元/平方米，總建筑面積30000平方米，預計售價8500元/平方米，則該房地產可以與購房者簽7000元/平方米的購房合同，然后再簽一份1500元/平方米的裝修合同，則企業只就購房合同繳納土地增值稅。
三、改變建房方式的籌劃方法
代建房行為屬于建筑業，是營業稅的征稅范圍。因此，如果房地產開發公司具備較好的品牌和較高的信譽，能取得客戶的青睞和信任，提早獲得客戶的資金，則可使用以客戶的名義來取得土地使用權、購買各種材料設備等方法。這樣對于開發企業來說，由于房地產的產權自始至終是屬于客戶的，沒有發生轉移，故其取得的收入屬于勞務性質的收入，應當征收營業稅，而不是土地增值稅的征稅范圍。這種代建房的形式，開發商無需繳納數額巨大的土地增值稅。
四、靈活運用減免稅優惠政策
納稅人建造普通標準住宅出售，其增值額與扣除項目金額的比例未超過20%的，免交土地增值稅。因此，企業管理人員應做好籌劃工作。
具體做法是企業先測算好銷售價格，制定最佳銷售價，力爭使增值率控制在20%以內。比如某房地產企業銷售樓盤每平方米定價為3000元，增值額與扣除項目金額的比率為20%至25%，這時企業可以適當降低銷售價格，使該比率控制在20%以內，這樣免交土地增值稅的金額與少收的售房款對比一下，選擇對企業利的銷售方案。
土地增值稅管理范文2
關鍵詞:房地產企業 稅負 成本管理 納稅籌劃
房地產企業稅務管理涉及生產經營全過程,不但涉稅品種繁多，而且房地企業實行交叉征收而形成雙重流轉稅負擔(即重復課稅),如土地轉讓環節從交納土地出讓金開始至辦理土地變性、過戶手續，先后交納三次契稅,同時交納營業稅、城建稅、土地增值稅、印花稅等;房屋建造階段由施工方交納營業稅、城建稅、印花稅等; 房產銷售階段由地產商交納的營業稅、城建稅、教育附加、印花稅、土地增值稅、企業所得稅及各種附加費等;房產保有階段的房產稅和土地使用稅等等。據有關數據調查顯示，我國房地產企業的稅負明顯高于各行業的平均水平。為此，作者從節稅空間大的稅種入手,分稅種探討了合理降低房地產企業稅負的方法，以期降低生產成本，提高企業的獲利能力。
一、土地增值稅納稅管理
房地產企業稅負中土地增值稅占有較大比重,采用扣除法和評估法計算增值額,實行四級超率累進,稅收負擔高于企業所得稅。所以,從房地產立項階段就應該考慮納稅籌劃問題,選擇較優方案,降低土地增值稅稅負。
(一)避免盲目追求高售價，合理利用稅收優惠政策
利用國家稅收優惠政策合理避稅是減輕房地產企業稅負的關鍵控制點。合理避稅不是偷稅漏稅，是通過科學的選擇經濟業務和合理的會計核算方法來避免或減少應稅額。我國《土地增值稅暫行條例》規定中對普通標準住宅有優惠政策，規定增值額未超過扣除項目金額20％的可以免征土地增值稅。同時稅法還規定對于納稅人既建造普通標準住宅又搞其他房地產開發的，應分別核算增值額。所以房地產企業應充分利用這些有利因素，多建造普通標準住宅，如再搞其它開發設計應合理制訂住宅的面積與銷售價格，對比增加稅負與享受優惠政策之間的收益關系，找出效益最高的經濟方案。
(二)正確核算開發成本，防止少計漏計
開發成本是指房屋及配套設施成本、土地使用權支付成本和開發成本，它們包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費等。開發成本是房產開發企業的主要成本，全面、正確計量開發成本對土地增值稅有直接影響，開發成本不僅是構成計算土地增值稅增值額可扣除項目的重要部分，還是可扣除開發費用與加計20％的計量基數。一些房地產企業將開發成本作為稅收籌劃目標，建立諸多避稅鏈公司，加大開發成本，通過由低稅負公司向高稅負的房產開發企業轉移費用的方式，以達到避稅的目的。
(三)合理把握土地增值稅清算時間，避免不必要的納稅損失
企業每年都要進行企業所得稅的清算繳納，企業繳納的土地增值稅是所得稅前可列支項目，項目符合完工條件當年即要結轉利潤繳納所得稅。但是在實際當中，許多地方的所得稅清算時間要早于土地增值稅時間，而這種時差就客觀造成了項目所得稅清算與土地增值稅無法提前列支的矛盾，造成多交所得稅。目前，仍然沒切實可行的解決辦法來緩解這一矛盾。因此，房地產企業必須合理把握土地增值稅的清算時間，如果項目的所得稅基本已繳納完，再清算繳納土地增值稅，所得稅收入就與土地增值稅清算款項沒有相匹配的內容，其后果就是以前年度多交所得稅，而以后年度繳納土地增值稅后如虧損，就再無利潤用以彌補了。一般來說，房地產企業項目應做好所得稅繳納節奏，盡快將尾盤分配處理，在所得稅繳納年度內同時完成土地增值稅的清算。
二、企業所得稅管理
房地產企業應加強內部控制，積極進行有效的所得稅管理，根據所開發項目的實際情況進行準確的利潤率測試，如果實際毛利率較低時，可與稅務部門進行有效的協調溝通，盡量降低計稅毛利率；對現行所得稅政策進行全面的分析和理解，嚴格實施收入確認制度，避免多報、重報而增加稅負；應注意稅前扣除項目的比例，根據具體情況全面分析各種定額費用，應盡量扣除比例范圍以內的費用，以降低企業稅負。實務應關注：一是，在未取得全額發票的出包工程辦理結算時，在相關資料齊全的條件下，其發票不足金額可以預提，但必須低于合同總金額的10％；二是，對尚未建造或尚未完工的公共配套設施，可按預算造價合理預提建造費用；三是，應向政府上交但尚未上交的物業完善費用和報批報建費用可以按規定預提。因此，在項目完工年度，如不能在所得稅匯算清繳前取得發票，則造成未取得發票的建筑安裝費用不能列支當期成本。而在以后年度則可能無收入相配比，造成前期多交所得稅。因此，在完工年度，房產開發公司要加強與施工方的協調工作，盡可能取得發票。
三、營業稅管理
合理安排收款方式，規避代收費用，對于收取銷售房款的多交營業稅房地產開發企業，大多會為其它部門代收一些費用，這些費用可看作價外費用，但無論進行何種財務會計核算，都應列入營業額計算應納營業稅。稅法規定，房產開發企業除符合條件代收的政府性基金或者行政事業性收費與代收的住房專項維修基金外，其他代收款項均需并入銷售收入一起繳納營業稅。因此，為了避免這種情況額外增加稅收負擔，房地產企業在向客戶交房前應做好合理的收費設計。另外《國家稅務總局關于物業管理企業的代收費用有關營業稅問題的通知》規定，物業管理企業代有關部門收取的房租、維修基金、燃（煤）氣費、電費和水費等，屬于營業稅“服務業”稅目中的“”業務，不計入征營業稅范圍。因此，房地產企業可將以上收取的費用轉移給物業管理企業，以有效降低營業稅負擔。
總而言之，在稅法日益完善的今天，房地產企業必須深入的研究和理解國家稅收政策及優惠政策，在以政策為導向的前提下最大程度的減輕稅負，提高成本效益，為企業的持續發展奠定良好基礎。
參考文獻：
土地增值稅管理范文3
對于為改善居住條件而上市的公房，免征土地增值稅；
對于以投資為目的的公房入市行為，按公房出售價與應扣除項的差額計征土地增值稅，稅率按土地增值稅條例規定采取超額累進稅率計征。征稅額的計算公式如下：征稅額=收入成交價-（成本價+土地收益金+個人投入維護與更新成本+綜合稅額）
房產稅
房產稅是以房屋為納稅對象的稅種。由產權所有人交納，房地產所有人、經營管理單位、承典人、房地產代管人是納稅義務人。有專家建議，將入市的公房視為個人所有的非營業性用房，免征房產稅。
契稅
國家《契稅管理條例》規定，凡國有土地使用權出讓、轉讓、房屋買賣、典當、贈與或交換，均由承受人依法交納契稅，契稅稅率規定為成交價的0.75％。交換房屋，兩方價值相等者，免征契稅，不相等者，超過部分按買賣稅率納稅。
有學者認為，公房入市以置換方式進行的，應免征契稅；置換價值不等的，由多交方按超過部分以低限稅率0.75%交納契稅；以投資為目的的公房入市交易，買方要按成交價的低限稅率0.75%交納契稅。
手續費、交易管理費
當前的二手房交易過程中，存在交易手續費，交易雙方按套交納。
土地增值稅管理范文4
關鍵詞：房地產企業 稅收負擔 稅負成本管理
房產企業涉稅眾多，在開發的不同階段涉及的稅收有，契稅和耕地占用稅。在開發銷售階段有營業稅、附加稅費、土地增值稅、企業所得稅。在保有階段有，城鎮土地使用稅和房產稅。此外，房產企業還涉及有印花稅和車船使用稅等。
據中國最大的上市公司綜合數據查詢系統萬德數據系統調查2006年房地產行業稅負率為13.4%位列各行業之首，而同年各行業間平均水平為6.5%。2006年房地產行業稅收貢獻比為117%在全部行業中排名第三高于73%的各行業間平均水平。數據顯示，房地產的稅負明顯高于各行業的平均水平，主要稅負集中在土地增值稅和所得稅，尤其土地增值稅。房地產業稅負重于一般行業，因而在財務管理中必須重視稅金成本管理，合理降低實際稅負。
1、我國房地產開發企業適用的稅收政策
房地產開發公司的經營涉及房地產開發投資環節、持有環節、轉讓環節和收益環節，國家宏觀管理部門在這些環節都制定了相關的稅收政策，主要涉及的稅種包括營業稅及其附加稅費、企業所得稅、土地增值稅、耕地占用稅、契稅及印花稅。
1.1、我國房地產開發企業適用的流轉稅政策
房地產開發企業的流轉稅主要包括在房地產投資開發、銷售以及出租商品房涉及的營業稅、城市維護建設稅以及教育費附加，計稅依據為工程全部價款、房屋銷售收入和出租收入。地方政府有優惠政策可適當減免，各地區執行的經濟適用房政策就屬此列。
1.2、土地增值稅
我國從2001年恢復征收土地增值稅，卻因沒有配套的成本核算辦法及嚴格征繳時限等原因，一直采取了預征的權宜之計，大部分地區按預銷商品房收入1%～2%的比例繳納，待項目結束后重新核算并多退少補。從2007年2月1日開始執行 《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發[2006]187號）。
1.3、企業所得稅
2006年以前房地產開發由于開發周期長，企業所得稅大都采取核定利潤率征收的方式，即以銷售收入作為計稅基礎，乘以核定利潤率折算出當期利潤，再乘以企業所得稅稅率計算當期實際應繳納的企業所得稅。2006年3月6日國家稅務總局下發的《關于房地產開發業務征收企業所得稅問題的通知》（國稅發 [2006] 31號），該文件對房地產開發企業所得稅的征繳作了進一步的明確。對于未完工的開發產品在其未完工前采取預售方式銷售的，其預售收入先按預計計稅毛利率分季（或月）計算出當期毛利額，扣除相關的期間費用、營業稅金及附加后再計入當期應納稅所得額。預售收入的預計營業利潤率修改為預計計稅毛利率，按開發項目的性質將開發產品區分為經濟適用房和非經濟適用房，經濟適用房項目預售收入的預計計稅毛利率不得低于3%，非經濟適用房項目按不同區域分別確定預售收入的預計計稅毛利率，其中，省會城市和計劃單列市的城區和郊區不得低于20%，地區地級市的城區和郊區不得低于15%，其他地區不得低于10%。開發產品完工后，開發企業應根據收入的性質和銷售方式，按照收入確認的原則，合理地將預售收入確認為實際銷售收入，同時按規定結轉其對應的計稅成本。開發產品實際銷售收入毛利額與其預售收入毛利額之間的差額，計入完工年度的應納稅所得額。
1.4、印花稅
印花稅稅率相對較低，但房地產開發企業由于涉及合同協議多、金額大，因此印花稅負擔同樣不小，涉及開發建設施工合同、借款合同、房屋銷售和租賃合同、土地出讓合同、資金賬簿和營業賬簿等，稅率從0.05‰～1‰不等。
2、當前稅收環境下房地產開發企業加強稅金成本管理的措施
2.1、避免盲目追求高售價 合理利用稅收優惠政策
房產企業在對稅收政策充分理解的基礎上，合理利用稅收優惠政策經濟業務的選擇和會計核算的處理往往就已經決定了企業稅負的多少。根據我國《土地增值稅暫行條例》規定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額 20%的，免征土地增值稅。因此房產企業在開發設計時應合理制訂住宅的面積與銷售價格，要權衡價格提高帶來的收益與不能享受優惠政策而增加稅負兩者間的關系，盡可能多建造普通標準住宅。將普通標準住宅的增值率控制在20%以內以獲得免稅待遇，達到節稅和企業盈利的目的。
2.2、正確核算開發成本，防止少計漏計
開發成本是房產開發企業的主要成本，指取得土地使用權所支付的金額、開發土地和新建房及配套設施的成本，包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用。正確、全面計量開發成本對土地增值稅與所得稅均有直接影響，尤其在土地增值稅方面，開發成本不僅是構成計算土地增值稅增值額可扣除項目的重要部分，還是可扣除開發費用與加計20的計量基數。開發成本也是房產開發企業用于稅收籌劃的重要對象一些房產開發企業建立諸多避稅鏈公司，如利用關聯建筑公司、設計公司、裝飾公司等開票，加大項目開發成本，通過由低稅負公司向高稅負的房產開發企業轉移費用的方式，以達到避稅的目的。
2.3、加強內部管理，積極進行有效的所得稅管理
公司稅務籌劃部門首先應根據具體項目，對于公司利潤率水平進行測試，如實際毛利率低于核定時，則企業應積極與稅務部門溝通，爭取較低的計稅毛利率；其次，應深入研究和理解現行企業所得稅政策，在收入的確認上要嚴格把關，防止多計收入，如在報建項目時，自建辦公樓就不能和開發產品一起報建，否則自用的辦公樓就會和開發的商品房一起作為視同銷售行為列入收入，從而多計企業所得稅；同時要關注稅前扣除項目的比例，結合實際工作綜合考慮制定各項費用定額，凡是在扣除比例范圍內的費用應盡量加以扣除，以減輕企業所得稅負擔。
參考文獻：
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土地增值稅管理范文5
關鍵詞：房地產業；納稅籌劃；方法
一、引言
在房地產市場日趨理性化的今天，財務管理已成為房地產企業控制運作成本、提高經濟效益的重要手段。納稅管理作為房地產企業財務管理的重要部分，直接影響到其經營利潤，合理避稅顯得愈加重要。
二、房地產企業納稅籌劃的意義簡述
（一）是企業加強財務管理的標志之一
短期內，企業進行納稅籌劃的目的是通過對經營活動的安排，減少交稅，節約成本支出，以提高企業的經濟效益；從長期來看，企業自覺地把稅法的各種要求貫徹到其各項經營活動之中，使得企業的納稅觀念、守法意識都得到強化。因此，無論從長期還是從短期來看，企業進行納稅籌劃都是很有意義的。減輕稅收負擔和實現稅收零風險，很顯然，高質量的納稅籌劃是企業財務管理水平的重要標志。
（二）是市場經濟發展的標志之一
在企業的自主經營和自負盈虧過程中，稅負實際上是企業既得利益的流失。這就啟發和刺激了房地產企業作為納稅人在法律允許的范圍內，充分運用各種稅收政策的同時，達到使自己稅負最輕的目的。市場經濟的發展還同時伴隨大量外資的涌入，跨國、涉外企業的增加引發了大量國際稅收管轄和沖突的問題。各國稅法制度、規則的差異和運用這些法律法規的利弊，也是刺激各企業納稅籌劃的需求，從而促進了納稅籌劃活動的發展。
（三）是企業減少或延緩經濟資源流出的手段之一
如前所述，企業稅負是企業經濟資源的重要流出項目，是企業的成本支出項目。納稅籌劃的現實意義就是可以有效降低房地產業的稅負率。目前，房地產業既是我國的國民經濟重要行業，也是國家重點調控的行業之一，因此，稅種眾多。當前地產企業應負的稅種主要有：企業所得稅、營業稅、城市維護建設稅、印花稅、土地增值稅、契稅、房產稅、耕地占用稅、車船使用稅、教育費附加等。除了以上各種稅收外，房地產企業還要承擔大量的費用，以土地為例，這其中需要產生的費用便包括土地出讓金、掛牌出讓服務費、土地使用稅、征地管理費等近十項費用。稅費負擔一般要占到商品房成本的30～40%，通過納稅籌劃，實現稅負的減輕，是地產企業降低成本的重要手段之一。
三、房地產企業納稅籌劃的思路探討
（一）合理、充分運用稅收優惠政策
我國房地產開發企業的稅收優惠政策主要表現在營業稅、房產稅和土地增值等3個方面的稅，這些優惠政策在相關稅收法規中均以列示的方式體現。事實上，由于我國稅收法規體系龐雜、表現形式以法律、通知、批復等等形式體現，如果企業對于這些相關的規定不清楚，往往多交了稅，因此，筆者認為這應該作為企業納稅籌劃的首要任務。如：對于企業以不動產投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔投資風險的行為不征營業稅； 又如：房地產開發公司代客戶進行房地產開發，開發完成后，向客戶收取代建收入的行為，免于征收土地增值稅。為房地產開發公司為客戶代建房屋，房屋的產權并沒有發生直接的轉移，也不符合征收土地增值稅的條件。但房地產開發公司應注意形成代建行為的各項條件，才可以充分利用這項優惠政策。
（二）臨界點法策劃方案
1.稅率、應稅所得額“臨界點”?！锻恋卦鲋刀悤盒袟l例》規定，土地增值稅實行4級超率累進稅率。該條例還特別規定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值率未超過20%的免繳土地增值稅。在這里，20%就是“臨界點”，同樣，增值額達到扣除項目金額50%以上，其適應稅率就會從30%變成40%，增值額達到扣除項目金額100%～200%，其適應稅率就會從40%變成50%，這里的50%和100%也是“臨界點”。比如一家房地產開發企業有可供銷售的5000平方米同檔次的商品房兩棟:甲房每平方米售價是2000元，轉讓收入是1000萬元，它的扣除項目金額為835萬元，增值額是165萬元。乙房每平方米售價是1070元，轉讓收入是1070萬元，它的扣除項目金額是838萬元，增值額是232萬元。我們可以計算出甲房的增值率是19.76%，按照稅法規定，甲房的增值額沒有超過扣除項目金額20%，不繳土地增值稅，企業獲得的利潤為165萬元。乙房的增值率是27.68%，要繳納土地增值稅69.6萬元，企業獲得利潤是162.4萬元。從上面的例子可以看出，甲房售價要比乙房售價每平方米低70元，而且可依法享受免征土地增值稅的稅收優惠，所得利潤反而高于乙房的利潤2.6萬元。由于價格上的優勢，甲房的市場競爭力將強于乙房。所以企業應該考慮以后多采取甲房的銷售方式進行銷售。
2．人員“臨界點”。經國務院批準，財政部、國家稅務總局聯合下發了《關于促進殘疾人就業稅收優惠政策的通知》（財稅字[2007]92號）（以下簡稱《通知》），決定自2007年7月1日起，在全國范圍內統一實行調整后的促進殘疾人就業稅收政策。對享受稅收優惠的企業安置殘疾人員實行最低比例和絕對人數限制，具體比例為25％（含）以上，且安置人數不少于10人。這里的殘疾人員包括盲、聾、啞、肢體殘疾、智力殘疾人、精神殘疾人六類人員。充分利用這一臨界點，單位只需要多用幾個持有殘疾證的人，如單位的食堂、打掃衛生的清潔工等都可以雇用該類人員，便能達到享受優惠的條件。
（三）分解法策劃方案
案例：A房地產開發公司銷售普通標準住宅，房屋總面積為7800平方米，成本費用支出為1700萬元，根據有關稅法規定，土地增值稅其他扣除項目金額共計1500萬元。
方案1:銷售毛坯房，同時送精裝修，售價為3000元/平方米，裝修費約合400元/平方米，共計312萬元。那么，該企業應納稅額計算如下:應納營業稅額為7800×0.3X5%=2340×5%=117萬元，城建稅和教育費附加共計117×(7%+3%)=11.7萬元，扣除項目金額為1500+117+11.7+312=1940.7萬元，增值額為2340-1940.7=399.3萬元，增值率為20.58%，應納土地增值稅為399.3×30%=119.79萬元。共實現利潤2340-1700-117-11.7-312-11979=79.51萬元，應納所得稅為79.517×25%=19.88萬元，合計納稅金額為117+11.7+119.79+19.88=268.37萬元。
方案2:房屋售價為2600元/平方米，裝修費由其關聯的物業公司單獨收取，然后再以同等價格對外承包。應納稅額計算如下:應納營業稅額為7800×0.26×5%=2028×5%=101.4萬元，城建稅和教育費附加共計101.4×(7%+3%)=10.14萬元，扣除項目金額為1500+101.4+10.14=1611.54萬元，增值額為2028-1611.54=416.46萬元，增值率為25.84%，應納土地增值稅416.46×30%=124.94萬元。共實現利潤2028-1700-101.4-10.14-124.94=91.52萬元，應納所得稅為91.52×25%=22.88萬元，合計納稅金額為259.36萬元。物業公司將裝修工程轉包給他人實現零營業額，不用繳納營業稅。該方案比方案1減輕稅負9.01萬元。
（四）通過第三方公司進行的收益與成本轉移行為
通過設立第三方具有稅收優惠、稅收比較優勢，方便資金轉化的企業，達到成本轉移，降低目標公司稅負的目的。一是資產轉移法。比如門面房，出租房，這些將為房地產公司帶來大量收益的，這部分優良資產形成的收益都將在房地產公司交稅，而且所得稅沒有任何免稅機會。要將這些資產，通過以下四種方式進行轉移，承包、租賃、投資、買賣四種方式，將資產轉移到免稅公司或者是地稅公司。二是收入轉移法，由免稅公司將房產、辦公樓租給房地產公司用，并且向房地產公司收取房屋租賃費，或者車輛租賃費，這樣房地產公司支付租賃費，就形成它的開支，但是收取租金的一佛，肯定形成它的收入，這樣利潤就從房地產公司轉移到了租賃公司?；蛘撸轰N售、 服務、 咨詢、 廣告公司，把樓盤的銷售工作剝離到銷售服務公司去完成，從而爭取到優惠政策。
四、結論
在目前房地產市場競爭日益激烈，國家調控手段不斷強化的背景下，地產企業通過“開源”，即營銷手段來擴大市場份額存在一定難度的情況下，應該把策略重點放到“節流”，即公司內部財務成本的控制上。而對于地產企業來說，土地成本、建筑成本卻因為固有的剛性，這就要求企業財務部門乃至企業高層重視納稅成本，即如何通過納稅籌劃予以控制。房地產公司涉及的經營活動廣，其財務關系很復雜，涉及的稅種也很多，也存在籌劃的空間，是我國的房地產企業加強財務管理的著力點。
參考文獻：
[1]徐陽光. 實質課稅原則適用中的財產權保護[J]河北法學， 2008， (12) .
土地增值稅管理范文6
這倆人此行有個前提背景，前不久，唐山市綜合治稅辦公室派出調查組，深入企業對豐南耕地占用稅、城鎮土地使用稅、土地增值稅、契稅、房產稅、車船稅、印花稅等7個地方稅種征管情況進行了調查，發現了地方稅在征管工作中存在的一些弊端，其中，就包括上述房地產公司的欠繳問題。
調查發現，有些企業沒有按規定繳納耕地占用稅和城鎮土地使用稅。這主要存在于以租代征或改變土地用途等違法占地行為的企業，比如：投資項目未批先建的企業；農業科技園區改變原占地用途，利用租賃的漁塘、苗圃及空閑空地搞商業開發活動的企業；風情園簽訂土地租賃合同后，開發蒙古包（餐飲）、跑馬場等娛樂項目的企業…還有一些房地產開發企業少繳或者滯留契稅。例如：從2013年2月起，不再允許房地產開發商代收代繳契稅，但仍有公司有代收契稅余額，沒按規定上繳；達到土地增值稅清算條件的房地產項目應進行土地增值稅的清算，沒進行清算；對回遷房建造支出、拆遷補償費、回遷房開發成本這些應計算繳納契稅的事項沒有計入，少繳稅款。今天來我辦公室的劉老板，就是因為他們公司開發的房地產項目，沒有將回遷房開發成本計算繳納契稅。另外，有的企業自建房屋在工程成本中掛賬，不繳或少繳房產稅。像：房產開發企業的售樓處；企業投入使用的自建房屋；企業賬面資產與實際資產不符等。
總體來看，存在這些問題的原因是多方面的。
近年來，一些地方政府下大力氣推進產業轉型，期望以此改善生態環境，拉動GDP快速提升?；谶@種迫切發展愿望，有時政府在引進投資項目時，為了使投資項目盡快開工建設，在無建設用地指標的情況下，從農戶手中征用耕地，采取預收地價款或以租代征的方式，轉讓給企業。由于建設用地未辦理土地轉讓手續，相關稅費也就不能按規定收取，導致了耕地占用稅、城鎮土地使用稅的漏征、少征。地稅部門對合法占地的征稅管理還是比較規范的，建立了征管臺賬，依法對城鎮土地使用稅進行了征管，但在企業違法占地的稅收征管上，地稅部門沒有引起足夠重視，逐漸形成了有證征稅、無證漏征或少征的稅收征管狀態。此外，國土與地稅部門工作關系不協調，缺乏建設用地與稅收征管的監控制度和信息傳遞工作規程，以至于地稅部門不能及時準確的獲得企業違法占地信息。地稅部門對違法占地征管過程中有時做不到認真實地勘測，其實，即使認真進行了勘測，也只是征收土地使用稅。因為地稅部門不能準確界定違法占用的土地是否用來種植農作物，所以在未與國土部門溝通確認的情況下，地稅部門就放棄了對耕地占用稅的征收。
前段時間“任志強炮轟央視”的新聞，其實很能折射出另一個地方稅種――土地增值稅征收工作的現狀。央視報道稱自2005年1月1日至2012年12月31日，8年間全國房地產開發企業應繳未繳的土地增值稅總額超過3.8萬億，華遠董事長任志強連發7條微博從8個方面對央視報道進行了“炮轟”。有些房地產開發項目達到了土地增值稅清算條件，但沒有進行申報，主管稅務機關也未要求進行清算，原因不外乎三點：一是土地增值稅清算政策性強、時間長；二是清算審核工作對業務素質要求很高，在確認收入和扣除項目審核工作中，審核部門要擔責任；三是就豐南來講，地稅部門已按2%預征了土地增值稅，而2011年以后的房地產開發項目增值率又比較低，這個時候組織開展土地增值稅清算有可能得不償失?？偟膩碚f，土地增值稅征收問題，還是清算工作本身的難度太大。
地方稅日管問題很多，造成這種局面的誘因是多方面的，既有稅法宣傳教育的不到位，也有征收行為的不規范，又有各地稅務部門以低稅賦爭稅源的問題。目前征收的18個稅種中，只有7個稅種的收入完全歸地方所有，但其收入占全部稅收收入的比重較低，所以在征管工作中地稅部門也就沒有引起足夠重視。地方經濟正處于轉型時期，在企業經濟效益下降，流轉稅和企業所得稅銳減的大環境下，地方稅必將成為公共財政預算收入的重要來源，強化地方稅征管工作已經勢在必行。那么，強化地方稅征管就需要有一個清晰的思路。
首先，要組織開展一次地方稅的清查工作。以這次唐山市綜合治稅辦公室調查為依據，對存在漏征、少繳稅款的企業，督促地稅部門追繳稅款，在此基礎上，組織財稅、國土、住建等部門的業務管理人員，從宏觀上對全區地方稅征管漏洞進行分析，深入研究當前資產、資源與稅收管理中普遍存在的問題，找出解決問題的方法和途徑。制定地方稅清查的實施方案，組織開展全區地方稅收的清查，特別要對房地產企業的房地產開發項目進行檢查，對符合清算條件的企業，要求其申報清算，以進一步公平稅負環境。在清算過程中，對企業清算有困難的，可以委托中介機構進行清算，出具鑒證報告；對收入和扣除項目不能確認，資料不齊全的采取核定征收。通過地方稅的清楚，要為強化地方稅的管理奠定良好的基礎。
其次，要建立財產稅監控機制，進一步規范征管行為。財產稅監控機制的實現，需要建立資產、資源管理部門與稅收征管機構的雙向監控制度和工作規程，促使資產、資源管理部門與稅收征管機構每隔一定時期對企業用地、房屋計稅數據進行分析、監控，及時處理發現的問題。
再次，要建立稅收動態監控系統，督促有關部門及時做好信息反饋工作。強化對新增投資項目占地企業的監控，有目的、有重點地進行定向監控，堵塞征管漏洞，防止稅收流失。在經濟結構調整轉型時期，有些企業抓住政府招商引資的心理，利用閑置資金，以投資項目的方式囤積土地，等待增值，這既會導致土地資源的浪費，也會阻礙地方經濟的發展。那么，政府就有必要對在建和未建項目進行清理，對未批先建的項目，應繳未繳的稅款及時追繳。同時，可以考慮對取得建設用地閑置或停工達到2年以上的項目，責令企業限期糾正，加快項目建設進度。
最后，在加強稅收預測分析的基礎上，強化稅收征收質量的監督。要建立稅收分析制度，采集財政、稅務等部門的相關數據，對全區稅收收入分行業、分稅種定期進行測算分析，找出稅收增減因素和存在的問題，提出改進稅收征管的意見和建議，為政府制定稅收計劃提供參考資料。財政部門每年要組織對稅務征管部門稅收征收質量的檢查，在檢查過程中調取稅收征管臺賬，按行業逐戶分析稅負，發現稅負明顯偏低的企業，由稅務征管人員配合，延伸到企業進行重點檢查，規范征收行為，提高稅收的征收質量。
