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項目投資后續管理內容范文1
【關鍵詞】房地產開發；造價控制；各階段
引言
通常來說，房地產開發企業都有意識控制房地產建設項目工程成本造價，但在實際造價控制實施中，卻常常無從下手或不得要領，往往將工作重點僅僅放在房地產建設項目施工階段的成本造價管理，而忽視房地產建設項目各階段工程造價的控制和管理問題。在實踐中，房地產建設項目的成本造價控制管理，可以說是對房地產建設項目各階段工程造價的實時控制和管理，是全動態監控和全過程監控，尤其是要對項目實施過程中的各階段變更嚴格控制，同時要采取一切有效措施來減少因為房地產建設項目合同變更影響整個項目造價。
1前期投資決策階段的控制措施
前期投資決策階段主要包括房地產項目的立項和可行性研究報告的編制和報批。因為可行性研究報告的批復同意意味著項目可以進行正式的開發建設，所以與此相對應的工程造價控制工作主要是編制好投資估算和項目的經濟效益測算。由于房地產項目屬于固定資產投資的范疇，首先要對項目的總投資支出進行估算，即對房地產開發項目的成本進行估算。它包括房地產企業在開發經營房地產項目過程中所發生的全部支出，主要包括：土地費用、前期費用、建安成本費用、配套工程費用、銷售費用、管理費用、財務費用和稅金。通過對項目的成本估算得出項目的總支出，然后根據當前的房地產市場的銷售價格（可通過市場調研可以獲得某區域房地產市場均價作為參考）就可以算出項目的預期利潤是正還是負，為項目可行性研究報告提供最重要的一項數據參考。當然，通過本階段的投資估算也為整個項目后續的造價控制提供了指標依據，即估算投資指標為整個項目最終控制指標，任何后續變更都不能突破此指標，否則將造成項目虧本。
2方案設計階段的控制措施
2.1設計方案的比選和優化
可行性研究批準后就可以進行項目的方案規劃設計了。此階段根據項目的初步設計構想，做出兩到三個規劃方案進行比選。根據企業內部及市場參考指標，綜合估算出不同規劃設計方案成本，在最大限度滿足設計條件要求的情況下選擇最經濟的方案。在確認初步規劃設計方案后，方案優化就是設計階段的造價控制的首要任務，其對后續的施工建設成本有著決定性的影響。方案設計優化不僅要考慮技術上的可行性，還要考慮經濟上的合理性。比如實踐中，房地產企業拿到的項目用地現狀是坡地，那么在規劃設計方案時就要充分考慮利用現有地形，因地制宜，規劃設計獨具特色的階梯狀坡地建筑，就可大大減少實際施工中土方的開挖量，降低了前期場地平整工程的成本，從而從源頭上控制項目成本造價，節省投資。
2.2對施工圖設計階段實行限額設計
限額設計就是根據已經批準的設計任務書和投資估算和設計概算來控制施工圖設計。實踐中，由于設計公司考慮問題的單一性，往往僅從設計角度考慮建筑項目的美觀性和安全性，而較少考慮是否由此影響建筑工程項目造價。因此，在這一階段的成本控制和造價管理工作中，第一，房地產企業（包括內部設計管理部、成本管理部和現場項目管理部）要牽頭對設計中影響建筑工程造價的重要部位和技術方案進行專題調研，通過收集最新的技術方案資料，組織專家進行方案論證等手段，最終選擇技術上可行經濟上又合理的設計方案。第二，作為實行限額設計的最直接有效措施，房地產企業在委托設計公司施工圖設計時，在滿足設計規范和建筑安全的前提下，要對建筑物一些重要的技術經濟指標做出明確限額要求（例如：主材中的鋼筋和混凝土平方米含量），并且將此作為合同條款約定到設計合同中，同時在設計合同中約定超出限額設計后相應的獎懲措施，強化設計公司的經濟責任。
另外，施工圖設計深度不夠是當前房地產開發項目施工圖設計中存在的一大共性問題。頻繁的設計變更造成了項目工程造價的失控、成本增加。因此房地產企業和設計公司的積極協作配合，細化設計方案，可最大限度為避免設計變更增加留下隱患。
縱觀整個項目成本造價比重，設計階段決定了房地產項目建筑安裝成本造價的70%以上，所以設計階段是決定整個項目成本的關鍵階段。優良的工程設計是有效控制工程造價的前提和關鍵，房地產企業和設計公司一定要通力協作、密切配合，共同打造出既經濟又合理的設計方案，為后續項目的實際施工運作打下一個良好的基礎。只要雙方本著認真負責的態度、講究科學的方法，一定可以將造價控制在較低的水平上，提高設計質量、有效降低項目成本。
3招投標階段的控制措施
3.1完善的招標文件
編制一份盡可能完善的招標文件?，F在的房地產施工項目都通過招投標方式來選定施工單位，簽訂合同進行施工。招標文件作為合同文件的組成部分，其內容將對后續的合同簽訂、執行以及招投標工作的成敗將產生重要影響。
3.2明確的合同價款方式
在招標時應明確選用確定合同價款的方式。對工期較短、工程量不大且施工技術相對簡單的單項工程應盡可能的采用固定價格合同方式；對于工期較長、工程量大且施工技術相對復雜的單項工程應盡可能采用可調價格合同或固定單價（工程量清單）合同方式。對于施工工藝相對簡單、工期短、工程量難以事前確定、現場相應的簽證工作較多的工程項目，采取成本加酬金的方式。對于甲方擬準備指定分包的工程項目，在總承包合同中明確規定指定分包工程范圍、工程內容、需要總包單位配合管理的內容以及相應指定分包合同價款的確定和支付方式，合理規避以后的合同實施時的不確定風險。合同價款是整個工程合同中最敏感、最核心的內容，招標時，合同價款方式確定不當或確定的不合理都會直接影響工程最終結算造價。
3.3具體的合同條款
在招標時應明確告知投標單位，后續合同簽訂時合同條款的具體內容，如合同雙方權利義務、合同工期、工程變更、索賠、竣工驗收及違約爭議處理等內容。只有在招標時將可能后續影響工程造價之因素明確，才能盡可能避免因合同約定不清，導致項目實施過程中“無法可依”，造價控制被動失控。
3.4資質審查
通過選擇那些資質優、能力強的施工企業和項目經理參與投標入圍，避免選擇哪些資質不佳、能力一般僅通過掛靠的施工隊伍參與投標，為保障項目的工期和質量提供堅實基礎。
總之，通過招投標方式選擇施工隊伍、確定合同價格，可以有效減少后續施工和竣工結算期間甲乙雙方的矛盾和糾紛，既保證了項目的順利進行又有效地降低了工程造價成本。
4施工階段的控制措施
通過招投標程序簽訂施工合同選擇施工單位后項目就進入到工程施工階段。首先，房地產企業派駐現場的管理負責人應該具有綜合的專業技術技能、豐富的合同管理經驗特別是房地產項目實際管理經驗。而企業內部需嚴格明確各環節項目管理審核流程，避免因內部流程混亂造成信息拖沓滯后，從而影響項目現場管理，這是在施工階段有效控制工程造價的組織保證措施。其次，施工期間的造價管理的重點是如何避免因甲方原因造成的費用增加項目的出現（即索賠）以及如何事前或事后采取及時有效的對應措施，防止費用增加超出預算范圍。例如：第一、由于工程付款延遲導致乙方提出索賠。這可以通過在招標文件的合同條款中明確工程款的具體付款流程和時間，同時甲方在內部管理中加強對各付款審核環節控制；第二、關于工程變更。不論是甲方提出的還是乙方提出的變更都應該慎重對待、認真研究，經綜合比較分析后再決定是否實施。特別是變更的內容和提出時間應盡可能在項目實施以前，如果是正在實施的項目提出了變更一定要有相關的論證和審批流程，并且嚴格執行。否則隨意的變更就會造成造價的失控。第三、項目管理人員應對現場發生的影響造價的事項進行清晰準確的記錄，并且請相關聯的人員和單位確認簽字蓋章，為后續的反索賠做好充分的物證準備，從而避免人為失誤造成的費用增加。
總之，在施工階段造價控制的關鍵是甲方管理人員要有前瞻性的思維和規劃，對項目施工過程中變更的發生要有預見性和積極的應對措施和方法，充分理解合同條款和招標文件的規定內容，變被動應對為主動控制，從而有效控制和降低工程造價。
5竣工結算階段的控制措施
這個階段主要控制措施是房地產企業要建立一套完整的辦理竣工結算的制度流程和辦法。比如：結算流程應規定由乙方先行申報結算報告（乙方同時承諾此結算價為截至本結算報價承諾書提交之日起，今后不再向甲方追加此項目的任何費用），甲方項目部預算部門進行初步審核，然后根據不同結算金額提交甲方不同級別管理部門進行二次復審，超過一定金額的工程項目還要請第三方外部審計以嚴格項目成本控制等等。通過一套完整的結算審核流程來避免結算過程中的錯項和重復計算項目，同時甲方的預算部門和審計部門的專業人員要確實負起責任，充分利用自己的專業技術知識來發現結算中的問題和錯誤并加以糾正。
6結語
工程成本控制工作是一項系統工程，它貫穿與房地產開發項目的全過程。前期設計階段是房地產成本控制和造價管理的關鍵階段，中期招標施工階段是房地產成本控制和造價管理的保障階段，后續結算階段是房地產成本控制和造價管理的完善階段。每個階段都缺一不可，彼此互相影響。只有各階段嚴格控制工程成本造價，房地產開發鏈條上涉及的各個單位部門通力合作、協調配合、精益求精，房地產企業就一定能夠按預期目標控制工程成本造價，項目取得良好的經濟效益。
項目投資后續管理內容范文2
關鍵詞：固定資產；檔案管理；問題；措施
固定資產投資項目檔案管理是完成固定資產投資項目的關鍵環節，做好項目檔案管理有利于企業更好地了解投資狀況，是企業作出投資決策的參考依據之一。固定資產投資項目檔案包含了整個投資項目的全過程，其是從項目立項到項目驗收程序的材料保存。通過建立檔案可以讓投資人清晰地了解投資過程，同時也為項目建設后的維護工作提供參考，因此企業做好固定資產投資項目檔案管理是十分必要的。
一、固定資產投資項目檔案的特征
（一）涉及部門和單位較多
檔案的建立必定會涉及到公司的各參與部門，一般固定資產投資項目檔案管理涉及的部門可以概括為內部和外部。內部主要是企業自身運營該項固定資產所涉及到的部門，常見的有財務部、物資管理部、技術部門、檔案部門等，這些部門從一開始的項目立項就參與其中，需要詳細記錄各個部門的參與狀況及其在該項固定資產投資所扮演的角色，以便于服務于后續固定資產項目驗收工作。外部主要是各個內部部門在履行職責時所對外涉及的部門，主要包括施工單位、供貨部門、儀器管理部門等。由于涉及部門廣，因此其所涉及的人員也較為廣泛。
（二）檔案記錄內容復雜
固定資產檔案管理工作和其他檔案工作最為顯著的特征就是記錄的內容多樣，并且其記錄的數量也較為龐大，因而增加了檔案管理工作的難度。目前，大部分企業的固定資產投資項目檔案內容可以分為基礎建設檔案、設備檔案、綜合管理檔案等，并且每一種檔案都有許多記錄載體，因此檔案記錄繁瑣復雜。
二、固定資產投資項目檔案管理的常見問題
（一）企業忽視項目檔案資料的管理
企業忽視檔案管理工作、缺乏檔案意識是固定資產投資項目檔案管理工作開展過程中的常見問題之一，也影響著檔案管理工作的正常進行。缺乏檔案收集意識主要體現在建設單位中，建設單位以完成工期為唯一目標，從而導致其在施工過程中只關心項目進度而忽略對檔案資料的收集整理，導致收集的檔案資料不齊全，甚至有些單位后期為了完成企業所需的檔案資料而進行后續補充檔案，這就使得檔案質量受到影響，影響檔案后續使用。此外，如果企業進行大規模的項目建設，當項目結束后需要進行歸檔時資產項目檔案材料不齊全，就無法達到制作檔案的要求，影響公司項目驗收，為企業帶來損失。
（二）檔案缺乏系統性和完整性
固定資產投資項目檔案建立是一個動態變化的過程，其記錄了項目的設立、建設以及驗收，整個過程會隨著施工的進行而動態變化，因此檔案的記錄一直在進行，即使項目驗收后檔案的記錄也不能停止，因為項目的一些設備還需要進行定期維護，這個過程都需要進入檔案中，以便后續查找利用。但是部分施工隊伍由于缺乏系統性知識，加之不夠重視檔案資料的收集，從而無法進行系統的資料收集，導致檔案的完整性不高，影響檔案收集的質量，為檔案整理工作帶來許多麻煩。
三、加強企業固定資產投資項目檔案管理的有效措施
（一）提高企業人員的檔案意識
提高企業全體員工的檔案意識，有利于檔案資料收集工作的開展。當企業管理層人員擁有足夠的檔案管理意識時，那么檔案管理人員的工作激情就能很好地被調動起來，這有利于促使檔案管理工作的開展更加高效。此外，不僅要提高企業管理人員的檔案意識，還需要提高企業基層員工的檔案意識?；鶎訂T工會直接參與到項目檔案的收集中，其檔案意識的強弱直接關系到收集資料的全面與否。如果其具備檔案意識，那么就能保證檔案資料及時地歸檔，也有助于檔案管理工作順利地開展下去。
（二）加強對項目檔案的收集
由于固定資產投資項目檔案的動態變化特點，通過檔案記錄整個項目變化過程，這為后續項目的維護提供有力的憑據，因此要加強對項目檔案的收集，確保項目檔案的完整性。項目檔案的收集首先要有一定的收集流程，而且檔案收集計劃需要在項目正式開工前設定好，包括檔案部門需要對建設部門進行檔案收集指導，以提高檔案收集效率。企業要實現檔案工作同項目建設工作的同步化，及時準備收集項目檔案資料，同時還要協調檔案收集工作，保證各個部門能夠相互協調，使檔案收集符合歸檔要求，保證檔案的質量。除此之外，當企業的項目完成之后，施工單位需要移交檔案，移交的檔案要符合檔案部門要求，同時需要整理清楚，確保移交材料的完整性。當然檔案部門要加強同各個部門的聯系，一起做好檔案收集工作。
（三）強化過程管理工作
固定資產投資項目檔案管理工作需要檔案管理人員全程參與項目建設，及時收集所產生的檔案資料。企業要加強對檔案收集過程的管理，要將項目檔案整理劃入合同范圍，以合同的形式確保檔案資料的質量，讓最終形成的檔案具有價值。同時，企業在同各個單位簽訂合同時，要將檔案工作與合同條款掛鉤，以更好地保證項目完成后的質量，也可以讓工程管理人員及時進行檔案收集，增強其責任意識。企業還應要求項目設計單位提供同實際情況相符合的施工圖和竣工文件，這些材料要進行審核后才能夠歸檔入庫，從而讓整個檔案管理工作有序合理地開展下去。
（四）提高檔案管理人員專業素養
企業應當根據部門需求來配備檔案管理人員，并定期對其進行培訓，讓其專業素養得到提升。由于檔案管理人員的工資待遇和有些崗位人員差距較大，這就使得員工不愿意留在這個崗位，從而造成人才的缺乏。因此企業需要充分調動檔案管理人員的工作積極性，多組織培訓工作，讓其實現自身價值。系統化的培訓可以讓檔案管理人員的工作效率得到大大提升，也能促進企業固定資產投資項目檔案管理水平得到相應的提高。固定資產投資項目檔案管理工作是企業管理工作的一部分，也會影響企業項目的進度，需要引起重視。固定資產投資項目檔案具有范圍廣泛、內容復雜的特征，這也為檔案的收集整理工作帶來了挑戰。忽視項目檔案資料的收集管理以及收集檔案不夠全面是當前項目檔案管理所面臨的重要問題，企業需要通過加強員工檔案管理意識以及加強檔案管理的監督來更好地實現檔案管理，并且企業還要注重檔案管理人才隊伍的建設，定期組織培訓，提升其專業素養。并不斷加強對企業固定資產投資項目檔案管理的研究，推動企業持續、健康發展。
參考文獻
[1]王建軍.基于全系統數字檔案館體系下的固定資產投資項目檔案管理的探索與實踐[J].機電兵船檔案，2016 （01 ）:16-19.
項目投資后續管理內容范文3
【關鍵詞】項目前期管理，重要性，建議
工程項目建設前期工作是工程建設過程中不可或缺的一個重要環節，前期工作做得是否扎實直接影響到后續工作的進程和工作質量。
1 項目前期管理的內容及重要性
1.1 程項目前期管理工作內容
工程項目前期管理是指工程建設中的項目決策階段，它包括：項目建議書，可行性研究報告，設計階段。
項目建議書又叫做預可行性研究報告，它是由建設單位根據規劃發展要求，結合自身各項資源條件，向上級主管部門提出的具體項目建設的輪廓設想和書面文件。項目建議書由上級主管部門審查、批準后，即可列入建設前期工作計劃。上級主管部門對項目建議書的審批通過關系到工程建設項目能否繼續進行，是工程項目建設的前提條件。
可行性研究報根據批準的項目建議書的進一步深化，收集資料對項目進行進一步論證和定位，綜合評選，確定經濟上合理，技術上先進，條件上具備，實施上可行的最佳方案，為項目決策提供依據。可行性研究報告需要得到行業專家的論證和主觀部門的批準。可行性研究報告為投資者和決策者提供可靠的決策依據，并可作為下一步工作開展的基礎。
設計階段又分為初步設計，技術設計和施工圖設計。設計階段是根據可行性研究報告提供的科學依據，擬定修建原則，選定方案；對重大、復雜的技術問題通過科學實驗、專題研究，落實技術方案；和確定工程數量，提出文字說明和適應施工需要的圖表資料。
1.2 項目前期工作的重要性
工程項目的前期工作工程項目管理中占據著至關重要的地位。因為工程項目的前期管理工作決定了項目能否存在和繼續發展，也基本預測了項目實施后的投資效果，同時還為工程項目的實施提供了理論依據，前期工作對后續工作的影響突出表現在工期進度控制和工程造價控制兩個方面。
工期進度控制的關鍵在于前期征遷設計及地質勘測設計，在實際工作中，征遷工作出現過因設計目標與現實差距較大，存在實物指標調查不準確，歷史地界劃分不明確、設計目標與當地情況情況脫鉤，或者移民安置規劃根本無法實現等問題而影響整體工期進度。地質勘測設計的問題主要表現在設計階段地勘不到位；施工開工后，實際開挖基礎情況與設計出入較大，而引起施工方案變更，甚至設計變更進一步影響整體工程進度和投資變化。
工程造價控制是整個工程管理的重中之重，其關鍵在于項目實施前的投資決策和設計階段，在項目做出投資決策后，控制工程造價的關鍵在于設計，可研階段的投資估算編制不合理，初步設計很難搞好。因為工程設計是與工程造價緊密相連的，是一一對應的。初步設計概算不能超過可研投資估算太多，否則將重新報審可研。
因此，在投資估算編制不合理的情況下，在初設階段要想實現原定的設計意圖是非常難的，否則，就得再次人為的壓低初步設計概算，可是這就形成了惡性循環，實施階段出現調概現象也就是必然的了，同時，給投資控制和管理帶來了相當大的難度和壓力。
2做好前期工作的幾點建議
2.1對于前期工作要積極主動地去參與。
前期工作有的是主管部門負責，有的是項目法人負責，不管由誰負責，出于對后期工作的考慮，只要工程的項目法人確定下來，就要積極主動地參與前期設計的管理，為后續工作做好鋪墊。千萬別說主管部門負責的前期工作與項目法人無關，只要是對整體工作、對后續工作有利，就可以提前介入協助主管部門做些工作，特別是涉及征遷的事情，前一階段留下一點懸而不決的事，后邊將會費很大勁。出于項目法人對最終工程負總責的考慮，要主動找主管部門，平時多參與，多了解，目的是找出前期工作存在的問題和不足，并且要想方設法協助主管部門把問題解決掉。
2.2 對于項目法人負責組織的初步設計工作，要對設計單位管理到位。
原來都是主管部門負責組織初步設計工作，初步設計批復后轉到項目法人來實施。對于初步設計由項目法人組織完成的工程項目，要對設計單位的管理到位，要把初步設計管好、管細。
首先，應該要求設計院編制初步設計工作大綱報項目法人審查。編工作大綱非常有必要，工作大綱不僅確定初步設計一些技術問題，對項目法人來說更重要的是能夠反映出完成初步設計詳細的工作計劃安排，為項目法人督促、檢查設計工作提供了一個很好的依據。
其次，提前組織編制鐵路、公路專項穿越方案，協調鐵路及公路主管部門審查認可，如果在初步設計階段把這些工作做好了，工程實施時將相當順利，會減少很多不必要的麻煩。
第三，提前組織編制電力、電信、自來水、煤氣等切改方案，帶著設計人員與各專業主管部門溝通，避免設計單位閉門造車，到最后實施中出現障礙。
第四，重點組織設計院做好征遷移民安置規劃編制工作，協調區縣政府提出可行的安置方案。
第五，要對設計工作隨時進行檢查。初步設計單位確定后，切不可撒手不管，別以為到時間就能得到滿意的設計成果。當中一定要檢查，對發現的問題以及要求設計應該注意的事項，要及時下發書面通知。
項目投資后續管理內容范文4
關鍵詞：煤炭勘探開發項目 凈現值法 實物期權法
中國礦業大學（北京）大學生創新訓練項目：煤炭資源勘探開發項目經濟評價研究
煤炭勘探開發項目投資大、周期長、風險大、分階段，影響因素多且相互關系錯綜復雜。在現代經濟社會發展迅速的大環境下，根據國情和行業的特性，結合多種方法對煤炭勘探項目進行分析評價具有現實意義。我國在煤炭勘探開發項目的經濟評價中大都采用傳統的凈現值評價法。這種評價方法是將項目中的各種影響因素以指標的形式表現，建立對應的公式模型，得到一個確定的指標數值，通過對不同方案的比較進行投資評價和項目決策。凈現值法適用于項目的經濟評價，但也有一定的不確定性和局限性；傳統的經濟評價指標往往是通過以往工程經驗的經濟指標計算得來一個具體數值，如凈現值等；沒有針對項目內容具體分析，針對不確定性往往依靠樂觀或悲觀的策略，采用系數法對評價參數進行處理，如對投資成本的處理，通常增加一定比例的不可預見費作為對不確定性的處理。而在市場經濟、技術如此強大的環境下，煤炭勘探開發項目是持續的，長期的，廣泛的，分階段進行的。在一個階段完成后。投資者會對勘探項目進行重新評估。以此來決定繼續投資、延續投資、出售部分等。這個過程中的每一個狀態都代表著一個期權。從實物期權的角度來看。評價煤炭勘探項目可分為四個階段：區域勘探階段、預探階段、詳探階段、穩定開發階段。隨著技術經濟的發展，逐漸將實物期權法引入了煤炭勘探項目的評價中，以豐富評價方法，增加評價的可信度。本文通過對凈現值法和實物期權法優缺點的比較，為煤炭勘探開發項目的經濟評價方法提供新的思考。
一、凈現值法
凈現值（NPV）就是將項目方案各年凈現金流量按一定貼現率貼現到同一時點的現值累加值。凈現值法是將預測投資方案的未來現金流量，以預定的折現率進行折現，計算出投資方案的凈現值，并利用凈現值的大小評價投資方案的一種投資決策方法。
其表達式為：
二、實物期權法
實物期權法認為管理層對于項目后續選擇權力的利用也具有一定的價值，在項目投資決策時應當將這部分價值考慮在內，可得到管理能動性的價值稱為柔性價值，即期權價值。而傳統的評估方法沒有考慮管理的靈活性。項目的真實的總價值（ENPV）應是實物期權（OP）的價值與凈現值價值（NPV）之和，即：
ENPV = NPV +OP
式中：ENPV ――投資項目真實的總價值；
NPV ――傳統評估方法求得的項目的凈現值；
OP ――投資項目的實物期權價值。
如果一個投資項目不存在后續選擇的問題時，實物期權的價值就為零，此時用傳統的項目評估方法計算的結果是合理的；如果一個投資項目存在后續選擇的問題時，此時再運用傳統的項目評估方法就只反映了投資項目一部分的價值，是一個不完全估計。因此，運用傳統評估方法進行投資決策時應予拒絕的項目，運用實物期權進行投資決策時卻有可能被采納。在考慮或然決策的決策論方法中，投資者可以利用后續信息對初始的項目投資決策進行主動選擇，從而實現投資者后續投資的靈活，進而改變項目初始投資的概率分布。同時，投資項目現金流越分散，則可供選擇的空間就越大，那么得到的項目的價值也就越大。這樣，項目的不確定性不僅是風險同時也是機會，機會也就創造了價值。而選擇機會在傳統的項目投資決策方法中無法體現，實物期權與傳統評估方法的差異就體現在選擇機會的價值上。在煤炭勘探開發項目投資決策中，由于煤炭行業自身的特點，就必須考慮項目不確定性對于投資項目投資決策的影響，而實物期權的方法站在高風險高收益的角度上，闡釋了項目投資不確定性給項目投資決策帶來的影響。通過實物期權方法計算的項目價值更能反映煤炭行業投資項目本身的實際情況。
三、凈現值法和實物期權法的比較
長期以來，凈現值法一直占據著項目投資決策評價的核心地位。而實物期權法考慮經營柔性，機會投資等因素，也是一種更合理、科學的評價方法，兩者各有優點又有局限性，下文將從以下幾個方面對兩種方法進行分析比較。
四、結束語
現如今很多企業的項目評價還是運用傳統的方法，即凈現值法；在此基礎上通過合理確定折現率對此方法進行優化，提高準確度；然而煤炭企業有他本身的行業特點，煤炭勘探開發是一個長期的，分階段的，具有很高市場效益的項目，本文對凈現值和實物期權兩種進行系統論述，分析了兩者的優點和缺點以及適用方案；我們知道一個煤炭勘探開發投資項目的現金流量所能創造的利潤，等于目前資產的使用價值和未來投資機會的選擇價值，目前資產的使用價值我們可以通過傳統的評估方法獲得，即凈現值；而項目投資選擇機會的價值，就是人們常說的管理柔性，這個可以通過實物期權的方法來獲得，兩者之和才能構成投資項目的真實價值。由此可見，在煤炭勘探開發項目的經濟評價中，在傳統的評價方法的基礎上上引入實物期權法，進一步了解投資環境的變化和投資者偏好將會更加全面準確的對項目進行評價，這也將是經濟評價未來的發展趨勢。
參考文獻：
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項目投資后續管理內容范文5
[關鍵詞] 公允價值；房地產項目；計量
[中圖分類號] F230 [文獻標識碼] A [文章編號] 1673 - 0194（2013）17- 0002 -02
在財務會計中，歷史成本計量方式在會計發展環境的變遷過程中已經無法真實地反映公司的經營業績，無法為經濟決策者提供有用的信息，不能對經濟前景進行有效的預測，因此公允價值計量方式開始被廣泛應用。自20世紀70年代以來，美國財務會計準則委員會（FASB）對公允價值的定義做出了多次的修改，其最后一次修改發生在2006年9月，此次確定的公允價值的含義為：“市場參與者在有序交易中出售一項資產或轉移一項負債時在計量日支付的價格”。國際會計準則理事會（IASB）也是從20世紀80年代開始定義公允價值的概念，對公允價值的定義為“交易的當事人在對交易的情況充分熟悉的情況下自愿以資產進行交換或對負債進行清償的金額（前提是這一交易是公平的）”。2006年2月我國頒布的企業會計準則中，將公允價值定義為：“在公允價值計量下，資產和負債按照在公平交易中，熟悉情況的交易雙方自愿進行資產交換或者債務清償的金額計量”。通過以上分析我們發現，公允價值的本質就在于其公允性——即對交易的情況充分熟悉的雙方在自愿公平的前提下形成的，必須能反映交易和事項內含的公允的價格，同時還要兼具可靠性、相關性的信息質量特征。利用公允價值這種計量方式有利于確定企業資產的質量、管理潛在的企業的財務風險、真實地反映企業經營的狀況，進而為會計信息的使用者提供參考價值更高的決策依據。
1 投資性房地產項目公允價值計量存在的問題
對一些企業來說，投資性房地產項目采用公允價值計量能夠使企業的資產價值更加真實地反映出來，使企業實際獲得的現金流得到更加準確的披露，企業的經營能力、償債能力以及承擔的財務風險得到更加準確的反映，因而使會計信息質量得以有效的提高，有利于企業投資者及債權人等據此做出正確的決策。我國的會計準則也對該方面做出了相關規定，例如，對已經采用了公允價值模式進行后續計量的投資性房地產，不再對投資性房地產進行攤銷或計提折舊，而是應該根據資產負債表日的公允價值對投資性房地產的賬面價值做出合理的調整，原賬面價值和公允價值之間所存在的差額則計入當期損益中。因此采用公允價值后續計量方式能夠極大地提高公司的凈資產和當期凈利潤，是對公司有重大利好的計量方式。
但是，通過調查發現，國內只有相當小部分的持有投資性房地產的上市公司采用該計量方法，這說明公允價值這種新興的計量方式在給公司帶來巨大利好的同時，也對公司帶來不利的影響，大多數持有投資性房地產的上市公司正是由于看到了這一點才未敢觸及這種能夠為公司帶來絕對利好的計量方式。我們認為具體問題主要有以下幾個方面：
1.1 相關利潤波動幅度不可控
很多企業持有的投資性房地產采用歷史成本模式進行后續計量，并按照固定資產準則和無形資產準則的規定對投資性房地產進行折舊或攤銷。計入固定資產和無形資產的投資性房地產只是逐年計提折舊或攤銷，它的價值不會隨著市場價值的變化而變化，也不會將其市場價值發生的變化計入當期損益，其賬面價值無法反映出資產的構成情況及各類資產對公司業績的貢獻程度。如果企業對其持有的投資性房地產變更后續計量模式，由原先的歷史成本模式變更為公允價值計量模式，例如，對投資性房地產采用公允價值進行后續計量之后，將對投資性房地產不再計提折舊、攤銷以及減值準備，而且對投資性房地產的賬面價值以資產負債表日的公允價值為基礎進行調整，將資產負債表日的公允價值與賬面價值的差額計入公允價值變動損益，最終再將公允價值變動損益轉入本年利潤。因此，公司的利潤受投資性房地產公允價值變化的直接影響，而受投資性房地產公允價值變動損益影響的這部分利潤與市場價值變化的方向一致，即如果房地產市場價格上升，那么投資性房地產的公允價值就會因此而上升，從而公司利潤也會因此而上升；反之，如果房地產市場價格下跌，那么投資性房地產的公允價值就會因此而下降，從而公司利潤也會因此而下降。因此公允價值的變化會加大凈利潤的變動幅度，這種利潤的不穩定容易引起會計報表使用者對公司盈利能力與經營成果穩定性的質疑，誤導眾多利益相關者的決策。
由此可見，由于我國房地產市場正處于發展階段，各項完善措施正在跟進，房地產市場價值升值固然會對公司產生利好影響，但是價值下跌的可能性并不是沒有。因此，公司投資性房地產采用公允價值進行計量會因市場價格的波動而加大利潤波動幅度從而誤導眾多利益相關者。
1.2 投資性房地產項目的特殊性
雖然目前在房地產市場價值持續走高的情況下，投資性房地產的公允價值也有可能因為受全球經濟及其他諸多因素所影響出現市場價值下跌的情況，但是這種公允價值的下跌所產生的公允價值變動損失給公司利潤帶來的影響是非常小的，相對于因房地產價格的提升而產生的公允價值變動收益給公司帶來的巨額利潤來說幾乎可以忽略不計，而且采用公允價值后續計量投資性房地產又不需要計提折舊、攤銷和減值準備，因此這將對以后年度公司的利潤產生巨大的提升作用。如果企業對未出售出去的商品房或公建暫時出租后作為固定資產處理采用成本模式進行計量，這種計量方式需要在其初始成本的基礎上逐年提取折舊或攤銷，賬面價值只能逐年降低，按照成本模式計量的賬面價值將與我國房地產市場景氣情況下的公允價值反應不一致。因為如果房地產價格上升的趨勢持續，運用公允價值方式進行后續計量不但賬面價值會有所提升，而且還不需要計提折舊或攤銷，這對公司利潤的影響將是不言而喻的。如果企業在年度會計報表中只是解釋本期新增加的投資性房地產的具體用途，并且用途的披露也完全符合會計準則的規定，但是對于其他投資性房地產的真實用途，投資者等無法從報表中得到確切的信息，在報表中所列示的其他投資性房地產是否完全符合準則規定的投資性房地產的確認標準，是否存在將未出售出去的商品房或公建暫時出租也確認為投資性房地產無法把握。
很多情況下，審計者無法針對企業的投資性房地產和自用固定資產進行清晰的確認，在房地產企業中，該項目下的會計舞弊時有發生。
1.3 計量的客觀性不足
很多企業年報中對公允價值的確定依據和方法的披露在內容上有失公允，難以讓人信服。例如，很多房地產企業制定的《投資性房地產公允價值計量管理辦法》，對投資性房地產公允價值的確定，公司決定采用可比項目成交價格類比法：實地綜合調研投資性房地產所在城市或所在城市的主要城區項目；自權威機構和政府房地產行政管理部門取得可類比房產項目；依據投資性房地產的類型、房產境況、房產附近的環境、交易的時間和形式等方面來調整并最終認定調整因素的區間，編寫出調整因素的比照表格；然后再對能夠進行類比的房產項目根據以上確定的調整因素比對表格對房產的成交價格進行修正，并對修正后的數值求出其算術平均值，進而取得標的物的預估價格，從中減掉預計的土地增值稅以及營業稅及附加，作為投資性房地產的公允價值。從表面上看，這種公允價值的確定依據和方法比較嚴謹與周密，但經過仔細分析后會發現其實是比較粗糙和模糊的，并沒有實質性的內容。因為在對投資性房地產公允價值的具體計量過程的披露中只有文字的說明，沒有披露相配套的數據作為支撐，無法進行實際操作，很難讓報表使用者信服，企業財務人員據此估價進行會計處理進而形成的數據信息就著實令報表使用者擔憂，因為采用可比項目成交價格類比法的主觀性與隨意性是比較強的。
另外，很多企業缺失投資性房地產公允價值計價的內部控制制度，對于企業市場部門人員僅憑上述過程評估出來的結果是否客觀、公允，是否會存在公司高管因道德觀的缺失而指使、強迫工作人員，或者工作人員因自身利益的原因故意通過調整公允價值從而操縱利潤、粉飾報表等問題，企業沒有相關的內部控制部門及人員對其進行有效的監管和防范。另外，由于公允價值確定的專業性較強，企業外部監管部門又不能直接參與其中進行干預，企業管理者可能會利用這種看似合理但是經過推敲后卻是漏洞百出的關于投資性房地產公允價值如何確定的信息披露達到某種其想要達到的目的。
通過以上分析我們發現，企業的投資性房地產項目必須嚴格遵循會計準則的確認、計量原則，牢牢把握會計信息質量的客觀性、相關性、可比性原則才能避免不必要的麻煩。
2 解決措施
針對以上問題，我們可以采取以下解決措施。
2.1 加強企業利潤管理
房地產項目公允價值波動所帶來的利潤企業自身不可控，企業不可能通過經營去管理，這種波動受市場環境中外在因素的影響，如經濟因素、政治因素與宏觀調控因素等。為了不使這種利潤波動誤導投資者、債權人等眾多利益相關者，進而損壞公司的良好形象，企業應該強化自身的利潤管理，充分披露投資性房地產公允價值變動產生的利潤波動所受到的外部影響，特別是波動幅度和對整體利潤的影響。只有加強企業利潤管理，強化自身披露，才會使眾多報表使用者在閱讀公司年報時真正了解公司的經營能力與盈利能力是否具有穩定性，投資者才會有清晰的思路判斷利潤波動是由哪些原因所導致的，這種利潤波動對自己的投資策略是否會構成較大的威脅以及公司是否具有投資價值等。
2.2 嚴格披露投資性房地產
明示投資性房地產各項目的用途是企業會計準則對擁有投資性房地產上市公司的最起碼的要求，而且也是防止上市公司利用將不屬于投資性房地產的項目也確認為投資性房地產從而進行利潤操縱而做出的最為嚴格的規定，上市公司必須嚴格遵守準則對這方面的規定，否則準則只會變成一紙空文，對上市公司的行為毫無約束力。因此，建議企業在年度報告披露中按照準則的規定及時、中立地明示投資性房地產各項目的用途，其中包括原有的各類投資性房地產的用途，新增加的投資性房地產的各項用途。只有這樣做，才可以在源頭上防范并遏制住公司經營者利用投資性房地產項目用途的模糊披露來進行利潤操縱提高公司盈利水平的可能性。這樣一來，投資性房地產自身的賬面價值和對利潤產生的影響才會令報表使用者信服。因此，明示投資性房地產各項目的用途是防止公司經營者虛增公司利潤的最佳途徑。
2.3 房地產項目公允價值確認、計量的可操作性
項目投資后續管理內容范文6
關鍵詞：企業；投資管理；問題；對策
一、企業投資概述
企業投資大致可以分為對內投資和對外投資。對內投資主要是對企業內部固定該資產的投資；而對外投資是對于企業外部資產的投入資金的操作，在對外投資中，很多企業的投資人對于其中的投資管理往往沒有全面的考慮，所以很容易出現盲目投資，從而使得投資資本的喪失，對企業的財務狀況造成不良的影響，從而企業財務風險不斷。
二、企業投資管理中存在的問題
（一）投資戰略缺乏科學性和指導性
在企業投資管理中，管理的理念注重科學性和指導性，只有做到科學的投資管理才能對于整個企業的投資戰略具有指導性的意義，科學性與指導性二者是密不可分的。從現實中看，大多數企業在投資的管理理念上存在著不科學的現象，制定出的戰略也沒有很好的指導意義。其最大的問題主要表現在，投資管理缺乏長期的目標設定，一些企業的投資目光往往聚焦在短期的利益上，只對短期獲益的一些投資項目進行投資，對另一些存在潛在投資價值的項目沒有清晰和明確的認識，于是就容易錯過具有很大收益的項目。所以，對于企業的投資管理而言，其中一大問題就是投資管理者缺乏科學性和指導性的管理理念，從而使得企業投資往往沒有遠大的目標，從而不能獲得足夠的利益。
（二）企業投資決策具有盲目性
企業投資管理中的另一個大問題就在于，沒有科學的投資戰略指導，企業投資管理的決策者往往會出現盲目決策的狀況，這點對于企業的發展具有很大的威脅，如果投資過于盲目，沒有根據企業自身的財務狀況以及投資項目的投資風險的比對分析來進行決策，則會存在更多的投資風險。一個企業在作出投資的決策之前，特別是對外投資之前，首先要對企業自身的財務狀況有一個較為全面的了解，除了要確保企業資金充足的情況下，還要預測財務危機發生時是否有足夠的流動資金用于周轉，在這兩個基本的前提保證下，才能有投資的考慮。盲目投資，不僅會給企業帶來損失，更糟糕的是這樣可能會給企業的財務狀況造成巨大的財務危機，從而影響企業后續的運作，這對于企業良好、穩定的發展來說十分不利。
三、企業投資管理問題的對策
（一）企業明確自身財務的狀況
一個企業在作出投資的決策之前，特別是對外投資之前，首先要對企業自身的財務狀況有一個較為全面的了解，除了要確保企業資金充足的情況下，還要預測財務危機發生時是否有足夠的流動資金用于周轉，在這兩個基本的前提保證下，才能有投資的考慮。如果在沒有調查分析清楚的情況下，就進行盲目的投資，很難在較大的程度上保證收益，最好的情況是有收益，差一點是不賺不虧的情況，但是，最常見的也是概率最大的可能性就是，投資出現損失，即投出去的資金不僅沒有獲得收益，甚至連投資資金都無法收回，這樣不僅會給企業帶來損失，更糟糕的是這樣可能會給企業的財務狀況造成巨大的財務危機，從而影響企業后續的運作，這對于企業良好、穩定的發展來說十分不利。
（二）評定和管控企業的投資風險
企業投資風險管控，投資風險，顧名思義，就是指對未來投資收益不確定性的把控，由于在投資經過中，有很大可能性，是會出現收益損失，甚至是成本損失，在這種情況下，企業為了要獲取應獲得的利益，就必須在投資之前，對投資所可能帶來的風險進行評估，從而對可能獲得的收益和可能遇到的損失做到心中有數。投資風險對于企業來說，也可以說是一種在經營經過中最優可能出現的風險，眾所周知，企業投資的收益都是不穩定的，收益的比例具有很大的不確定性，而為了管控投資風險，就要在風險和效益相統一的情況下，對投資行為先進行分析，進而制定出投資計劃，最終確保在最大程度上降低投資風險。除了企業的籌資投資管理管控和企業投資投資管理管控，企業在分派的經過中也會存在不可避免的投資管理，由此，需要對企業的分派投資管理進行管控。分派指的是在確保了企業相關的利益方的利益之后，通過制定相應的收益分派制度，從而在最大程度上，實現股東利益分派最大化。在分派的經過中，也會存在相應的投資管理，例如，企業收益分派政策制定經過中的投資管理。一般來說，企業內部收益對于企業的凝聚力具有至關重要的作用，故而在分派利益的時候就需要多方考慮，在制定相應的收益分派制度的時候就會出現相應的投資管理。這些投資管理包括分派決策投資管理、分派執行的投資管理等等。
（三）積極引入投資管理人才
在進行上述種種投資管理的管控的時候，往往需要對投資的項目本身先進行深入的了解，此外，在進行投資管理管控的時候很重要的一點，就是需要不斷地創新和完善相應的機制，而在創新這一方面來講，創新網絡人才培養機制前景十分可觀。隨著我國經濟發展和科學技術的不斷取得突破，網絡信息技術涉足的范圍會越來越廣，在企業的投資管理管控方面也可以引進新興的計算機信息系統來完善，從而更加適應新時代對于企業投資管理管控的要求。人才對于一個企業來說，不僅僅是一個員工的存在，在現代社會中，人才更是一個企業發展的保障，只擁有先進的技術往往不夠，人才是一個企業的主導，積極引入優秀人才，在企業投資管理中發揮其作用。除了引入人才，在后續的制度調整上也要花費一番氣力，也就是說，企業需要為最大程度發揮人才的作用調整其賞罰制度，對優秀的有貢獻的員工進行適時的獎勵，這樣才能激發出員工工作的熱情，從而提高工作效率，使得企業的投資管理工作更加高效地完成。
四、結語
隨著社會經濟的日漸發展和科學技術不斷取得重突破，企業也在不斷進行改革和發展，但是，企業在投資管理方面還是存在些許問題尚未得到很好的解決，本文就根據企業投資管理問題及其對策進行分析。文章在內容還較為單薄，而結構安排上也還存在不足之處，所以在未來的研究中將會繼續改進，豐富內容，希望本文能夠引起大眾對于企業投資管理問題的關注，并積極提出更多的對策，推進企業更加穩定、快速的發展。
參考文獻：
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