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房地產行業財務風險范文1
關鍵詞：房地產; 財務風險 ;控制; 措施
房地產行業對我國經濟社會的發展有著不可替代的重要作用，這就需要積極防范潛在的財務風險，防止財務風險造成損失。財務風險能分成狹義以及狹義兩大類，其中廣義財務風險指的是企業資金運環節，因為各種原因在利潤以及資金分配方面產生不足，從而對企業的長期發展帶來嚴重不良影響的風險。本文當中的財務風險屬于狹義概念，指的是因為企業內部財務結構不夠合理以及融資方式不夠恰當而導致的融資財務杠桿效果下降的風險。
一、房地產行業的主要財務風險
第一，按期償債的風險。目前階段我國的房地產行業資金主要包括自持有資金部分、銀行抵押貸款部分、樓盤預售款項部分以及其他借款部分共同組成。通常情況下，自持有資金占總體資金的比例較低，大多數的開發資金都是來源于其他借款以及銀行貸款。房地產行業作為一個收回成本過長比較較長的產業，其收益利潤同意存在著比較明顯的不確定性，這一環節的財務管理存在著較大的風險。如果無法有效及時地控制成本收回，那么銀行抵押貸款產生的利息就會顯著降低企業經營利潤。企業需要應對銀行高利率，甚至被迫選擇風險更嚴重的融資途徑，從而給行業的發展帶來不利影響。第二，工程項目管理導致的風險。目前房地產行業的工程施工建設過程當中，往往缺乏對工程項目施工的有效監督管理，在簡單投資以及工程設計后，就交付施工企業去執行，從而導致工程項目的管理不夠銜接，工程質量的控制不夠嚴格，容易使得工程質量顯著低于預期，引發改造成本以及后續維修成本的上升，從而直接影響到房地產企業的效益。除此之外，由于缺乏行之有效的工程管理，工程施工進度也容易受到影響，出現延期預售以及交房問題，進一步延長資金回籠的時間，加大企業資金成本以及資金壓力。第三，市場因素以及通貨膨脹的風險。通貨膨脹容易導致市場當中貸款利率出現變化，利率上升就意味著企業的投資出現縮水，難以達到預期的收益，甚至使得房地產項目面臨利潤下降或者是虧損的風險。因此在房地產項目投資建設之前，在做好房地產項目市場定位的過程當中，不能忽視市場信貸這一影響因素，并且要重點考慮項目市場前景，確定價格方面也要同市場供需關系匹配。簡言之，通貨膨脹的風向集中體現于銀行對房地產項目的評估環節，并且容易受市場泡沫影響而導致收益下降。
二、房地產行業財務風險的成因
第一，經濟周期以及市場環境變化。宏觀經濟以及市場環境在房地產行業發展過程當中扮演者重要角色，房地產行業的發展周期往往伴隨國民經濟周期而波動。例如近年來全球經濟發展不斷下滑，在這一背景下，我國企業受到重大的沖擊，在某一定度上對房價增長發揮抑制的作用，從而增加房地產的融資壓力，這些都有可能引發財務風險。除此之外，房地產行業發展還同其他行業存在著密切的關系。這部分行業發展的狀況會對房地產帶來間接或者是直接的影響。制造業以及商業銀行發展情況會影響到房地產行業的開發成本。房地產項目占據企業的大量的資金，征服的土地政策、土地位置以及供求關系都會給開發商的資金周轉率以及收益率帶來直接影響。第二，資本結構不夠合理。房地產行業如果不具備合理科學的資本結構，往往會將影響到經營收益，并且增加行業財務風險。房地產行業在前期要求投入大量的資金，資金回籠的速度比較慢。因為自身變現的能力比較差，房地產行業的大多數資金來自于外部的金融機構貸款以及工程項目預付款，只有少量資金來自于房地產企業的自有資金。這就導致房地產行業的資產負債率居高不下，債務資金比例過高，一旦實際收益率遠遠低于預期的收益率，容易發生資金鏈的斷裂問題，甚至出現無法支付到期利息的財務風險。第三，融資渠道簡單。隨著我國房地產行業的不斷的發展，目前房地產企業的數量超過六萬家，其中只有一百家左右的企業可以借助于發行股票等途徑來籌資。房地產開發項目的初期需要大規模投資額度，從而導致現金流的風險較大，因此保持資金鏈的連續有重要意義。不過目前我國金融體系以及房地產金融不夠健全，使得房地產業的銀行信貸依賴度比較高．銀行貸款成為房地產項目運營的主要資金鏈。融資渠道簡單導致房地產行業面臨財務風險無法利用資產的組合規避風險。尤其是在人民幣利率上調的情況下，銀行的貸款條件不斷提高，不斷加大房地產項目費用成本。
三、房地產行業財務風險控制措施
第一，構建多元化的融資渠道。只通過傳統融資方式顯然不利于房地產行業控制財務風險，也會加大銀行的壓力，所以需要持續豐富融資渠道，探索新融資方案，從而解決房地產行業面臨的負債率居高不下問題。首先需要持續加強對股票、債券以及房屋預售款等環節的管理，其次是要改善自身資金的擁有狀況，并不斷提高自引外資條件。例如能夠根據房地產信托計劃，在確保公司負債率不變的條件下，吸引外來投資，從而降低融資的成本，這樣一方面有利于減少財務管理成本，另一方面也有利于持續優化房地產公司資金結構。借助于多元化融資以及合理搭配各種資本權益，進一步加強企業成本控制，逐步增加企業價值從而降低財務風險。第二，加強內部財務監督控制。財務管理可以說是企業經營的核心內容之一，房地產企業應當從空間以及時間這兩個維度動態監測成本，通過約束以及非約束措施相結合，構建可續額度成本管理機制，從而更好地加強內部財務監督控制。在內部財務控制方面，需要承力由企業高級管理人員帶頭，并且財務部門作為核心的內控小組，對財務工作定期進行監督與考核，不斷完善財務內部控制。除此之外，還需要在房地產服務設計與開發方面，預先進行成本的規劃，確保設計圖紙成本同實際施工成本更加接近，盡可能降低誤差。房地產企業通過成立財務控制小組，在不同的環節根據制度以及控制目標嚴格進行監督，最大限度避免人為因素帶來的不良影響，提高財務風險的控制水平。第三，做好市場調研工作。房地產行業由于受外部因素以及自身因素的影響，其財務控制風險主要來自市場，尤其是市場需求量方面的變化，會給房地產行業帶來嚴重沖擊。這就需要房地產企業成立市場調研小組，招聘或者是聘請專業人才進行充分的市場調研，并在此基礎上制定財務管理方案，從而避免房地產企業盲目跟隨潮流而一味擴大投資，加大資金風險。這樣有利于房地產企業提高自身市場承受能力，從而更好應對行業變化過程當中出現的問題。第四，完善成本管理機制。財務風險控制離不開成本管理，而成本管理則離不開完善的預算管理機制。房地產行業要想建立健全預算制度，需要合理設置預算管理控制機構，通過組建權利與責任相一致的成本管理機制，有利于明確工作人員的管理職責，從而協調成本管理，監督成本控制的整體過程，確保房地產項目根據成本控制的目標施工建設。除此之外，房地產行業要執行全過程成本管理，在項目啟動之前根據具體情況確定成本控制目標，項目開發過程當中嚴格根據目標來監督控制成本，項目完工之后再度評估項目，對比目標成本以及實際成本，分析出現誤差的原因。
綜上所述，房地產行業的資金需求量大并且投資回收期限比較長，因此需要采取綜合性的措施來控制潛在的財務風險，最大限度減輕政策帶來的市場沖擊，從而穩定房地產行業穩定發展的態勢，并且為我國經濟社會的發展做出相應的貢獻。
作者:史功路 單位:西京學院
參考文獻：
[1]周霞,陳光明.后金融危機時代房地產企業財務風險控制分析[J].會計之友,2014,12(10)：103-105.
房地產行業財務風險范文2
關鍵詞：房地產；財務風險；控制措施
中圖分類號：F275 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2014）09-0241-01
我國房地產行業的發展歷史較短，規模還處在起步期，相對的房地產各方面基礎可能會薄弱一些，另外，加之以不科學的管理或經營，產業資產多呈現出負債率高的現象。房地產企業要想在激烈的市場競爭中獲得核心競爭力，就必須提高財務風險控制能力。
一、房地產行業財務風險分析
按期償債風險。現階段我國房地產行業企業的資金主要由自持有資金，樓盤預售款項，銀行抵押貸款，其他借款四部分組成。一般來說自持有資金占總體的極小部分，大部分開發資金來自于銀行貸款和其他借款。而房地產行業可以說是一個成本收回期相對較長的產業，收益利潤也存在著不確定性，在該方面的財務管理存在極大風險。若不能有效控制成本的收回，銀行抵押貸款的利息將大大降低企業的利潤。企業在面對銀行高利率的情況，還有可能選擇風險更大的融資活動，這將是企業生存的重要隱患。
土地浪費風險。近年來城市規劃的盲目擴大，房地產行業也在土地方面采取“粗獷式”開發，導致土地利用率與經濟收益率不成比例，重復開發，隨意建設的現象都嚴重影響了土地利用。有些企業為了追求更大的經濟利益，尋找法律空檔，過分征地，囤地等行為，不僅對于行業來說是浪費，對于國家資源來說也是浪費。
工程項目管理缺失帶來的風險?，F階段房地產企業對于房地產工程的建設，往往缺少對于工程項目的管理與監督，簡單的投資和工程設計之后，交付給施工企業執行，使得工程項目管理出現了斷層，對工程的質量控制不嚴格，導致工程質量低于預期，造成后期維修及改造成本的增加，最終影響到企業的收益。另外，工程管理的缺失，會影響工程進度，造成延期預售及交房，使得企業的資金回籠變慢，增大了企業的資金壓力和資金成本。因此，工程項目管理是整個房地產項目成功與否的基礎與關鍵。
通貨膨脹與市場因素帶來的風險。通貨膨脹會導致市場中貸款利率的改變，利率的增加就代表著企業投資縮水，無法完成預期收益，整個房地產項目也將面臨無利可圖或是虧損的危機。所以，房地產建設之前，房地產項目的市場定位分析往往要考慮到市場信貸的因素，要考慮到項目的市場前景，價格的確定要與市場的供需關系相適應，該類風險往往體現在銀行對于項目評估階段，很容易受到市場經濟泡沫的影響，導致項目收益縮水。
二、房地產行業財務風險控制
加強房地產企業建設投資的控制與管理。房地產項目的投資一般分為建設投資和銷售投資，對于成本的控制與管理要做到：第一、強化統籌，準確化成本核算，確保投資的最大收益；第二、加強工程施工的管理，確保資金到位，保證工程質量和工期，減少不必要的成本支出；第三、及時了解市場信息，及時調整企業經營策略，防止市場變動對發展的沖擊。在項目管理方面，要從實際收益目標出發，采用系統和理論的方法對項目進行決策和計劃。
健全企業財務管理體制，嚴格規范財務行為。房地產企業需要通過財務管理人員的研究，針對性地根據房地產企業的財務支出特點和管理重點，積極探索適合企業特點，適合市場特點的財務管理體制，并且要保證能夠及時地更新和優化管理體制，使得企業財務管理工作平穩安全的進行。管理部門要發揮監督職能，積極監督企業的財務行為，為其制定相關的規范化規定，對于不明財務問題及時查清并消除影響。
加強成本管理，降低消耗提高效益。為了獲得利潤企業就必須進行投入。而成本則是企業最根本、最直接的投入，成本是決定企業利潤的重要因素。企業要生存和發展，獲得最大利潤，就必須全員參與成本管理。加強房地產項目成本管理，嚴格控制成本，努力降低成本，才能在激烈的市場競爭中，取得競爭優勢，處于不敗之地。因此，房地產開發企業既要重視成本管理，又要切實搞好成本管理。
（1）強化成本管理體系，完善各部門人員的職能分配。加強成本管理離不開科學合理的預算制度，建立科學合理的預算制度就必須對預算管理與控制的機構進行合理的設置，通過建立一套規范的責任和權利相結合的成本管理體系可以明確管理職責、協調成本管理工作，監督成本控制過程，保障項目按照既定的成本控制目標進行成本控制工作。（2）實行全過程的成本管理，努力實現成本管理目標。在項目正式啟動前根據項目的實際情況先建立―個目標控制成本；在項目開發過程中嚴格按照目標控制成本來進行監督和控制，努力實現成本管理目標；在項目完工后要對項目進行再評估，用實際成本和目標成本作對比，分析成本增加或減少的原因，為以后的項目提供有價值的參考數據。
積極創新高效財務管理方法，提高財務控制能力。首先，房地產企業的財務管理可以應用網絡信息化管理系統，使財務數據具有實時性和統一性，提高企業的財務管理效率和財務控制能力。其次，需要管理人員積極探索適合企業發展的財務管理方法，通過工作經驗總結出不斷完善的財務管理體系，不斷強化財務的管理職能。
強化企業財務管理人員的專業素質。財務管理作為企業核心競爭力所在，就必然需要高質量的管理部門和管理人員，為了提高企業的財務管理能力，就必須要求管理工作人員的高管理水平。企業可以在聘用和設立管理部門時，選擇具有專業知識的員工，并且在后續的工作中，根據企業的發展水平，積極組織管理人員的學習深造工作，及時考核工作人員的技術水平，確保管理部門一直處于高水平管理狀態，才能保證企業財務管理穩定發展。
房地產行業財務風險范文3
關鍵詞：房地產；財務風險；目標；構建；措施
中圖分類號：F275 文獻識別碼：A 文章編號：1001-828X（2016）030-000-01
一、房地產行業發展現狀分析
我國國民經濟發展的速度比較快，房地產行業的發展狀況較好，是國民經濟中的重要組成部分。房地產行業主要以土地和建筑物為其日常經營對象，是從事房地產開發、建設、經營、管理和服務等多種經濟活動為一體的綜合性產業，具有先導性和基礎性，在國民經濟中發揮著一定的帶動性作用。市場經濟不斷發展，城市化水平走勢穩步提高，同時人口流動增加和居民消費水平的不斷提高增加了居民對住宅的需求，因此人們對房屋的需求較為強烈，房地產行業處于買方市場。
但是，2011年國家針對房地產行業的發展頒布了一系列政策，比如出臺了限購、限貸、上調存款準備金率和利息率等政策，強化了對房地產企業的宏觀調控，房地產行業的發展不容樂觀，其行業競爭性逐漸增大。由于政府的宏觀調控，房地產行業的高收入和高利潤等特點被打破，出現了部分撤資現象，日常的資金營運工作質量直接影響到房地產企業的發展狀況，企業在進行市場運作過程中需要面臨的市場風險系數增大。在這樣的經濟發展背景下，房地產企業對內需要構建財務風險管理體系，轉變房地產企業在財務危機前的被動局面，提高自身的綜合競爭實力，保證財務管理工作的順利開展。
二、房地產企業財務風險管理目標
筆者認為，房地產企業財務風險管理目標是動態的，是在風險管理過程中不斷進行調整的，因此風險管理目標可以將風險作為管理目標區分的重要劃分線。
在風險對房地產企業產生影響之前，企業財務風險管理目標主要是為了實現成本支出合理并保證工程項目的安全開展。房地產企業作為一種經濟組織，其經營管理的目標就是實現自身經濟利益最大化，因此其會選擇預期收益或者是預期收益現值最高的投資方案，而且會盡可能的控制成本，以期通過合理的成本支出獲得合理的經濟收入。同時，房地產企業十分重視工程項目安全生產，安全生產直接影響到企業對工程的投入成本，同時還影響企業的形象和工程項目的進度。
在風險對房產企業產生影響之后，企業財務風險管理目標主要是為了保證企業正常運營和實現企業的項目預期目標。財務風險的產生會直接對企業的財務狀況帶來負面影響，甚至對房地產企業帶來重大的經濟損失，因此在風險產生之后，房地產企業需要盡可能降低財務風險對企業造成的損害，保證資金營運健康，以便保證企業的正常運營。同時，房產企業財務風險管理需要控制風險對項目開展的影響，縮小并調整企業在實際運行和計劃過程中出現的偏差，使得工程項目的收益達到預期目標。
三、房地產企業構建財務管理體系應該財務的措施
無論是房地產企業還是其他類型的企業，其構建財務管理體系都需要從三個方面入手，即財務風險識別、財務風險評估和財務風險防控。
（一）財務風險識別方面應該采取的措施
房地產企業要做好財務風險管理體系構建工作，首先就要根據企業的性質選擇科學合理的財務風險識別辦法，保證財務風險識別工作的嗜沸裕以便為風險防控和評估工作提供必要的信息，為風險管理部門提出針對性的管理方法和手段提供依據。其次，房地產企業在風險識別方面要重視財務風險調查表的使用，可以使用風險調查表對企業的財務風險識別工作進行輔助，以便對風險定性因素進行識別，幫助房地產企業迅速判定自身是否正面臨著財務風險。財務風險識別表簡單可靠，對企業的初步自查風險管理工作具有重要的積極作用。
（二）財務風險評估方面應該采取的措施
財務風險評估工作的開展需要有風險評估指標，可以將風險評估指標分為定量指標和定性指標。定量指標可以分為財務效益指標、資產運營指標、償債能力指標、發展能力指標等等，不同的指標下又可以分為不同的評估內容和指標。風險評估的定性指標可以主要分為產品市場占有率、領導綜合素質、員工綜合素質、組織運行效率、經營發展戰略、技術裝備等。房地產企業應該根據自身的性質和特點選擇科學的風險評估指標，根據典型性原則選擇并構建房地產企業財務風險評估指標系統，為風險評估工作提供必要的基礎。
房地產企業財務風險評估管理工作可以從財務指標和非財務指標入手進行選擇，并將財務性風險評估指標和非財務性評估指標結合起來。房地產企業可以對財務性指標進行分層次管理，可以設定一級的財務性評估指標，在一級財務性評估指標下設置二級財務評估指標。比如，房地產企業可以將短期償債能力設為一級財務性評估指標，在短期償債能力下設置流動比率、速動比率等二級評估財務性評估指標。非財務性指標可以分為組織運行效率、銷售渠道、人才管理、崗位設置、制度管理、戰略制定的科學性等方面。
（三）在財務風險防控方面應該采取的措施
房地產企業要做好財務風險防控工作，就要積極拓寬資金籌措渠道。房地產企業項目的開發周期較長，資金需求量大，因此房地產企業要重視資金運營工作的重要性，為項目的順利開展提供必要的可持續性的資金流，為項目開展提供必要的資金保障。其次，房地產企業要建立健全財務預算管理機制，根據項目和各個部門的實際情況開展預算編制工作，對資金的籌措、使用和分配進行科學的規劃。在資金的使用上，財務管理部門要嚴格按照預算計劃撥付資金，杜絕預算資金挪用和盲目借貸行為的出現。再者，要加強流動資金管理，重視大宗大額資金的財務稽核，定期進行對賬工作，隨時檢查項目后期的資金保障情況。同時要完善風險防控監督管理機制，保證風險管理制度的執行效力。
參考文獻：
房地產行業財務風險范文4
關鍵詞：房地產企業；財務風險；管理
我國在經濟的發展過程中同時也重視對基礎設施的建設，并且也在不斷的提高城鎮化建設，人們對于房屋建筑的需求量也逐年增多，因此在這樣的大背景環境下，我國的房地產行業迎來了一個大的加速時期。在初始我國為了保證房地產行業的健康快速發展，開展了一系列的扶持政策，但是隨著經濟的增長速度，房地產行業在快速發展的過程中存在的問題也逐漸凸顯出來，首當其沖的就是房地產企業的財務風險管理問題。
一、房地產企業財務風險的概念
風險一詞主要是指不能明確各種事件發生的概率，并且也不能控制事件發生對于主體所造成損失的大小，而且也不確定事件發生時是否可以承擔損失的概率。通過對房地產企業財務活動方面進行劃分，一共可以分為以下四個階段：第一個階段是籌資階段，第二個階段是投資階段，第三個階段是資金回收階段，第四個階段是收益分配階段。并且通過對房地產企業財務活動的這四個階段進行分析發現，在每個階段所產生的對應的財務風險為：一是籌資風險，其主要的內容是負債規模的大小以及房地產企業是否有能力償還的問題；二是投資風險，主要的內容是對于房地產企業的投資項目中的不確定因素的損失情況分析以及項目實施的可行性分析等；三是資金回收風險，主要的內容是企業在后期回收款項以及存貨方面的控制；四是收益分配風險，主要是指在企業獲得收益后企業內部出現的問題[1]。
二、房地產企業財務風險的內容
房地產企業在籌集資金時的途徑通常是以下三種，分別是通過發行股票以及向銀行進行貸款和發行債券。后兩者都需要支付一定的利息，通過這種負債經營可以有效地解決房地產企業自身運營中投資多以及項目周期長的問題。但是企業在進行籌資的過程中所產生的財務杠桿是一把雙刃劍，所以需要企業充分的對自身實際情況進行考量再選擇負債的規模。房地產財務風險主要體現在以下三點：第一點是償付風險，主要是企業對負債的償還方面；第二點是債務資金成本的變動風險；第三點是再融資成本以及籌資渠道的變動風險[2]。
三、房地產企業財務風險的管理策略
(一)在籌集資金方面的風險管理
在籌集資金方面的風險管理主要包括以下幾點：一是房地產企業要加強自身對于資本結構的建設，一定要將自身的發展情況與完善的資本結構理論相結合，并且將權衡理論作為建設的基礎，對于負債規模需要符合房地產企業的財務實情，太大的負債規模可能會直接導致房地產企業破產或者貶值。主要的原因是由于房地產企業負債規模過大的話會導致企業在負債運營的過程中出現沒有資金償還的現象，并且這種無法償還的風險也是隨著負債規模的擴大而增加的。二是要擴展籌集資金的渠道，目前我國房地產企業應用最為廣泛的籌資手段就是向銀行申請貸款，從而忽視了債券籌資這種籌資方法，債券籌資在其他領域都取得了良好的成效，所以目前我國也在大力支持房地產企業使用這種方法進行籌資。房地產投資信托主要是指房地產企業聚集多個投資商進行籌資，并且為每個投資商都發放受益憑證，通過委托專業的投資機構進行管理，最后再將資金收益發放給投資商[3]。此外籌資渠道還有包括海外地產基金、私募方式籌集資金、典當融資以及合作開發等，企業可以根據自身的實力選擇籌資的渠道。
(二)對投資方面的風險管理
為了有效的控制房地產企業在投資環節的財務風險，就需要企業在開展新的項目的同時要嚴格的對項目進行可行性分析，并且要對項目所涉及的各個環節做出報告，例如項目的投資成本等。首先房地產企業需要對投資的項目進行可行性分析，并且對項目的每個環節都需要進行預算統計，從而提高企業的抗風險能力，企業要明確市場的需求，從而再考慮自身的經濟效益。其次，企業在整個可行性分析的過程中需要注意以下幾點：第一是該項目的市場需求；第二是當地政府的規劃以及政策是否影響到該項目的開發；第三是該項目施工地點的周邊環境因素。房地產項目的開發不僅可以給房地產企業帶來客觀的經濟效益，同時也可以促進房地產項目周邊的發展，所以在投資項目前一定要充分的進行可行性分析，并且將動態指標與靜態指標相結合，從而做到多方面多角度的研究[4]。
(三)在房地產企業運營中的風險管理
在對房地產企業正常運行中的財務風險管理中，房地產企業首先要有財務風險的意識，從而在面對財務危機時才不會出現措手不及的情況。房地產行業作為一個高投資、高風險的高危行業，這也就致使房地產企業在正常運營中同樣要承擔大量的風險，所以房地產企業在這樣的發展環境下就需要提高對財務風險的意識程度，在日常的運營中就應該加強風險管理的建設，從而做到有備無患。房地產企業應該時刻的關注市場經濟以及房地產行業的最新動態，并且積極地響應國家的政策制度，在企業內部針對所處的環境狀態適時的進行調整，從而提高房地產企業對于財務風險的應對能力。房地產企業在日常不僅需要提高風險意識，同時也需要對企業內部的財務部門增強管理，樹立科學的發展觀念，提高企業自身的信譽度，并且加快企業資金的流通速度。在進行資金管理方面還應該進行全面的預算，從而避免企業在運營的各個環節中出現非法的情況造成資金的流失，從而實現房地產企業的可持續性發展。
(四)在房地產企業資金分配方面的風險管理
針對于我國的房地產行業的發展特點以及發展狀況，房地產企業應該將經營過程中所產生的現金流量凈額作為在分配決策過程中的主要財務指標，主要的原因就是現金流量可以有效的反映出企業的現金收支狀況，因此現金流量數據比企業的利潤更加重要，由此可以說明就算房地產企業的利潤在上升，但是如果企業的現金流量在持續下降，那么長遠來看企業的盈利其實是在下降的[5]。
(五)房地產企業內部制度對財務風險的管理
房地產企業內部的建設主要涉及以下三個方面：一是對市場情況的掌握；房地產企業需要建設專門的信息收集分析部門或人員，從而對市場的情況進行調研，并且及時的掌握其他房地產企業的工作情況以及國家出臺的相關政策，從而企業可以采取有效的防范措施并且提高企業的應變能力。二是要加強企業內部工作人員的自身素質，從而提升企業的總體工作水平；三是要加強企業對于財務方面的管理和控制，建立完善的財務管理制度，避免為不法分子造成可乘之機。
四、結論
房地產行業目前仍是我國經濟發展中的重要組成部分，并且有著較好的發展前景。本文旨在探究房地產企業在面對激烈的市場競爭、突出的內在矛盾以及外在調控壓力的情況下，是如何科學有效的進行財務風險管理，從而實現自身的可持續發展。
參考文獻：
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[4]王萌萌.房地產企業財務風險評估與防范研究[D].青島科技大學,2016.
房地產行業財務風險范文5
摘 要 我國房地產產業已經成為國民經濟的支柱產業，由于其投資規模大、周期長等特點，在當前房地產調控政策下，房地產企業高速發展的勢頭被遏制，房地產企業財務風險凸顯，防范其財務風險，成為社會關注的問題。本文從分析房地產企業面臨的財務風險表現形式開始，從房地產企業外部和內部兩個角度探討了其財務風險的成因，并提出部分控制風險的防范措施。
關鍵詞 房地產企業 財務風險 成因 措施
我國房地產行業飛速發展，成為國民經濟的支柱產業。近年來，房價持續上漲，特別是居住用商品房的價格飛漲已經嚴重影響社會經濟的健康穩定發展，因而為控制過快上漲的房價，國家相繼出臺一系列的調控政策，這些調控政策使得房地產企業財務風險問題凸顯出來，防范企業財務風險成為社會關注的問題。
一、房地產行業財務風險概述
財務風險是企業財務活動中由于各種不確定因素的影響，使企業實際財務收益與預期收益產生偏離，導致企業盈利能力和償債能力下降。財務風險包括籌資風險、投資風險、資金回收風險、收益分配風險等。房地產行業具有投資規模大，投資周期長，投資期內資金流動不均衡的特點，因此相應的經營特點與其他行業也會有所不同。因此房地產企業面臨的財務風險主要表現為以下內容。
一是從償還債務風險的角度分析，房地產企業在開發項目過程中需要大量的資金，在北京特別是土地招拍掛以后，從受讓土地開始，便需要投入巨額開發資金，資金的回收期進一步加長，投資規模進一步加大?？疾旆康禺a項目的開發期內，大多數項目公司的自有資金比例均較低，公司在項目開發期中均為高比例負債經營，如果項目在開發過程中資金不能按照資金預算流入，企業會產生嚴重的財務風險。如果無法償還到期債務，將威脅到企業的生存。
二是房地產企業再籌資風險問題，大型房地產企業在開發過程中往往是多個項目滾動開發，通過控制各個項目進度，利用項目投資期內現金流量不均衡的特點，以預售期的項目流動資金彌補一部分開發期的項目的資金不足。同時，可以以企業擔保方式在金融機構取得資金支持。這樣，整個集團公司就形成了一個相互關聯的資金鏈條，如果一旦某一個環節出現問題，將致使整個資金鏈的斷裂，由此產生的財務風險威脅到整個集團公司的生存。
二、房地產行業財務風險的成因分析
（一）外部財務風險
外部性財務風險是房地產企業外部環境給房地產企業財務帶來的風險，這類風險一般是房地產企業較難預料和控制的，是一種間接性財務風險。特別是近年來政府各部門頒布了一系列的政策以調控房價、抑制房地產市場過熱發展。政府的調控政策一方面通過增加企業稅負和減少市場的資金供應總量，來直接加大房地產企業的運營成本，增加企業的現金流出。同時還通過相關政策限制市場購買力，減少有效需求，從而減少房地產企業的現金流入。房地產企業的經營受到來自“市場”和“政府”的雙重外力影響，負債水平攀升的同時存貨規模迅速攀升，房地產企業的短期償債能力下降，也削弱了房地產企業的資產流動性，企業財務風險進一步提高。
（二）內部財務風險
外部財務風險是無法控制的，它往往是通過影響房地產企業內部性風險因素而發生作用，房地產企業的內部風險是房地產企業自身內部原因帶來的財務風險，其財務風險在于：
1.房地產開發周期風險
房地產開發產品的生產周期較長，周期越長期間的不確定因素越大，風險也就越大。一直以來，開發周期長曾給房地產企業能夠帶來超預期的收益。但隨著房地產調控政策的進一步深入和細化，房地產開發周期越長，其資金成本等開發成本越高，政策等外部環境變化的可能性加大，其風險就越大；其次，在崇尚追求個性的當今社會，追求房地產產品的個性化也將成為趨勢，開發周期過長，將使開發的產品缺乏創新性，從而失去市場競爭力。
2.房地產企業資本結構風險
目前我國房地產企業的資產負債率非常高， 調查顯示多數房地產企業的資產負債結構都存在或多或少的問題，相當數量的房地產企業資產負債率都超過了60%的國際公認警戒線。過高的財務杠桿也使企業面臨較高的財務風險。過高的負債率意味著企業每年需要支付大額的利息，占用了企業的營運資金，增加了企業的償債壓力，一旦資金的收回或籌資活動出現問題，就可能造成企業資金鏈斷裂。同時，雖然高負債率可以起到節稅的作用，但總體會加大企業的項目成本，會減少企業的收益。
自2010年樓市調控以來，銀行存款準備金率多次上調，使銀行放貸量迅速萎縮，讓眾多房企資金鏈面臨巨大壓力。因此，諸多房企開始通過信托產品、出讓股權等方式融資。雖然新的融資渠道使房企緊張的資金鏈得以一定緩解，但統計數字顯示2011年信托的融資成本基本在15%～22%之間，從而增加了房地產企業的資金成本，增加了其籌資的風險。而股權交易雖沒有還款壓力，但公司控制權的更迭、管理層的變更等因素會對公司的穩定發展產生不利影響。
房地產企業資金來源多樣化后，房地產投資的規模越大、融資方式越多，投資者承擔的風險也越大。
3.房地產企業內部控制風險
長期以來，房地產企業依賴土地紅利和人口紅利，有項目經營即可獲得巨額利潤，因而忽視企業內部管理，不重視企業內部控制，管理人員對財務風險的特性認識不足風險意識的淡薄是財務風險產生的重要原因之一。
在組織結構上，大多數房地產公司都按照投資項目成立多個項目分公司。房地產企業與內部各部門之間及房地產企業與上級房地產企業之間，在資金管理及使用、利益分配等方面存在權責不明、管理不力的現象，造成資金使用效率低下，資金流失嚴重，資金的安全性、完整性無法得到保證。
內部控制是大部分企業包括房地產企業在內的企業普遍存在的財務風險，房地產企業開發企業環節多，其經營活動受限于多個政府部門，房地產產業為新興產業沒有成熟的內部控制體系可以借鑒，內部管理難度比較大，因此內部控制所造成的財務風險也是不可忽視的。
三、房地產行業財務風險防范措施
（一）建立企業外部環境預警機制，提高企業自身的應變能力
房地產企業是受外部環境影響較強企業，在國家政策調控的背景下，房地產公司受外部環境影響更強。外部環境是客觀存在的，外部環境變化帶來的財務風險，企業無法對其施加直接影響。但可以根據外部經濟環境發展規律和國家政策的態勢，對其進行研究和分析，建立相應的預警機制，根據研究分析結果隨時調整自身的管理制度、銷售政策及財務政策。在增強財務管理應變能力的同時，也能降低不利條件對財務管理活動的影響，進而降低房地產企業外部風險。
（二）加強對投資項目的可行性分析的同時，制定科學后備措施
在項目設立初期，了解、熟悉當地房地產相關的政策、規定、房地產收費標準和房地產市場發展狀況，從而充分明確可能存在的風險因素。
同時，為了應對一些不確定因素的影響，房地產企業也應該嚴格科學的制定出一些后備措施，比如市場價格的波動，消費需求的變化，國家政策法規的更新等，后備措施要能最大限度的應對以上幾個方面的變故。
（三）根據本企業的實際情況，尋求最佳資本結構和籌資渠道，降低財務風險
房地產項目的開發需要大量的資金，特別是在企業的開發期，基本沒有現金流入，這就要求房地產企業有較強的籌資的能力。在我國現階段，資金來源主要是依靠銀行貸款，在目前調控形勢下，銀行的資金供應量有限，從銀行獲得開發貸款的可能性進一步降低，因而開拓其他資金來源渠道，成為現今房地產開發能否持續的有一個課題。在如此大規模的資金需求量下，多渠道融資會分散財務風險。
同時，應該充分認識到現在房地產企業普遍存在的資本結構不合理的問題，加大企業自有資金的比例，努力將負債率調整到合理的范圍內。
（四）加強企業預算管理、資金管理，重視日常資金運營風險的防范
首先，房地產企業應建立全面預算管理體系，特別重視企業的現金流量預算。保有充足的現金是房地產企業能夠持續生存下去的關鍵。準確的現金流量預算，可以為企業提供真實的現金需求流量，有利于企業就此作出相應的籌資預算，減少籌資的盲目性，提示現金量不足的的風險時點，便于企業及時采取相應的防范風險措施。
其次，當前形勢下多數房地產企業為獲取銀行開發貸款及按揭貸款，大多存在多個銀行賬戶。在資金短缺的情況下，資金分散在各個賬戶，不利于有效利用。特別是大型房地產公司，資金分散于各個項目的各個銀行，只有將資金匯集集中起來，才更容易發揮集團公司的協同效用，提高公司日常資金運作效率。從而提高企業的抗風險能力。
（五）提高風險管理意識，加強內部控制與監督
房地產企業要增強全員的風險意識，特別是項目管理者的風險意識。在當前政府干預日強，企業應及時評估面臨的相關風險，調整內部管理，建立制衡的內部管理機構，明確董事會、監事會、經理層及內部各職能部門的責權利關系，以風險管理為中心，加強內部控制制度建設，以控制財務風險。
在當前市場環境下，以加強內部監督，建立健全企業內部的各種監督機制。在加強財務監督的同時，建立定期內部審計機制，對本企業的內部控制制度做出有效地評價以及監督，以實現不斷完善內部審計監督職責。定期聘請外部審計，對企業內部控制設計與運行的有效性進行評價，對內部控制存在的缺陷與風險進行評估，以及時完善內部控制體系。
房地產行業是資金密集型的高風險行業，面對激烈的競爭，房地產企業要實現長期的發展，獲得持續性核心競爭能力，就必須提高本企業的財務風險管理水平。財務風險管理作為企業管理的核心系統之一，理應成為房地產企業實現長期發展戰略的有效管理控制工具。各房地產企業應該充分重視風險管理在財務管理中的重要作用，保持充足的資金流將是房地產公司成熟持續發展的必要條件。
參考文獻：
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[2]趙晗華.淺談政府調控下房地產企業財務風險管理.企業導報.2012（7）：52-53.
房地產行業財務風險范文6
內容摘要:多元化經營在給房地產企業帶來新的利潤增長和分散其高風險的同時,也會帶來一系列的財務風險,盡管企業無法完全規避這些風險,但仍有必要對這些風險加以控制,從而減少多元化經營財務風險給企業帶來的損失。
關鍵詞:多元化 財務風險 房地產
多元化經營的財務風險指的是在企業多元化經營的條件下實際收益小于預期收益的可能性。由于房地產屬于高風險行業,企業管理者傾向于利用多元化經營來分散相關的系統風險,房地產企業的多元化經營更具備一定的典型性,所以本文將以房地產企業為例來重點探討企業多元化經營的財務風險控制問題。
房地產行業特性及多元化發展
房地產行業一般都具有較大的土地儲備,土地儲備能作為房地產企業進行金融貸款的抵押資產,從而使房地產企業能夠順利獲得大量資金。由于具有了長期和短期的資金流入量保證,房地產行業有野心并且有信心進行多元化的投資和經營。
房地產行業具備一定的周期性。從標地到開發直到最后的銷售,房地產業的基本周期約為一年半到三年左右的時間。在地產開發階段,房地產企業資金是比較緊張的,需要大量地貸款。當然,企業可以通過錯開各地塊的開發時間來填平周期的波動性,但無疑地,通過多元化經營來緩解這種行業特有周期性所帶來的風險將是明智之舉。
房地產行業融資渠道多元化。房地產是一個現金流占主導的行業,企業為了獲取更多的現金流而獲得生存與發展的機會,需要進行多元化的籌資,這也成為了房地產行業進行多元化經營的原因之一。多元化的經營能夠給企業帶來更穩定、更有保障的現金流入,從而緩解企業在房地產開發階段可能會出現的資金短缺問題。
房地產行業多元化所帶來的風險
(一)委托關系導致的財務風險問題
企業經營權與所有權的分離使得企業所有者與經營者之間形成了委托關系。經營者具有經濟人的特性,他們更傾向于做出有利于增加自身收入和待遇,而不一定會有利于企業所有者的決策。在多元化投資或經營的決策中,企業經營者存在盲目擴張的風險。只要可以提高經營者的薪酬水平,提升自己對企業的掌控力度,鞏固自己的權力和地位,經營者就存在一定的風險,做出影響企業健康發展的決策,從而給企業帶來財務風險。同時,企業從事多元化經營,意味著企業會有較大的規模擴張,無論是相關多元化發展還是非相關多元化發展,企業都將會尋找新的經營者來進行新業務的管理,這樣就會形成新的產權委托關系,使得問題更加復雜化。
由于經營者的決策導致多元化經營的投資收益達不到預期目標,是企業產生財務風險的主觀原因,這種情況在高風險的房地產行業中要尤其注意。
(二)資金短缺問題
由于房地產行業是一個以現金流占主導的行業,所以更應借鑒資金短缺導致企業死亡的案例。房地產行業雖然融資來源廣,籌措資金較為方便,但也應時刻注意企業現金流的變化情況。首先,應關注企業主營業務即房地產相關業務的現金流入及其穩定程度,只有原業務發展成熟,形成了較為穩定的現金流,才能為企業的多元化擴張形成一定的經濟基礎。如果原業務的未來現金流水平具備較大的不確定性,則不但不能為新業務提供資金支持,還可能導致新老業務搶奪企業資源,使企事業為發展各業務籌措資金而疲于奔命。特別是當房地產行業資金不足或未來存在資金回籠困難的情況下,如果仍然進行多元化經營,將會導致資金鏈的斷裂,使企業直面破產危機。
(三)新業務存在“拖后腿”現象
企業多元化經營的目的是希望多元化經營能給企業帶來新的利潤增長點,同時分散單一業務經營的風險。新業務的發展往往需要企業進行足夠的投資,同時關注新業務新市場的競爭情況,在開拓市場的同時掌握新領域的核心競爭力,從而在該市場上取得成功。但盲目地進行多元化經營往往只會關注于眼前利潤,從而導致新涉足的業務不僅不能為公司帶來新的利潤,還有可能會拖垮原業務,拖累整個企業。
多元化經營財務風險的二元控制
(一) 委托關系中的激烈約束機制
委托關系主要就是“道德風險”和“逆向選擇”問題。因此,為了避免經營者在進行多元化經營決策時出現這種問題,企業的所有者們需要一套有效的激勵與約束機制來增加多元化戰略成功的可能性。
經營者實行多元化決策時所出現的“道德風險”問題主要表現為盲目擴張和鼠目寸光的行為,然而衡量多元化戰略的成功與否不僅僅是看短期內企業規模的擴張或短期利潤的增加,更重要的是能否給企業創造長遠的價值。因此,為了使經營者在做出多元化決策之時能站在企業長遠的角度,企業所有者所采取的激勵措施也需要短長期激勵相結合來鼓勵經營者。長期激勵措施例如有股票期權制及EVA激勵機制,都能使經營者的目標與企業長遠價值的增長有機結合起來。在房地產企業中,經營者若能享受到股票期權所帶來的遠期利益時,將會在實施多元化經營前考慮該戰略能否使企業在遠期增值,從而為自己帶來長遠的利益。
在對經營者是否實施多元化經營這一戰略行為時除了給予一定的激勵外,也需要采取約束機制防止多元化經營的盲目性。
(二)合理預測企業預計現金流
多元化經營最重要的基礎就是現金流,企業擁有較好的現金流和較穩定的融資渠道的話,對多元化戰略的成功具有極大的幫助。因而,企業需要能夠較為準確地預測未來的現金流水平。因為準確的現金流量預算不僅是經營者做出多元化戰略決策的依據,還能夠為企業提供財務預警信號,使經營者能夠采取及時的行動。在準確預測企業現金流水平的基礎上,企業還需要努力提高其現金流水平,在主營業務發展成熟的基礎上,才能為新拓展的業務提供良好的財務基礎。另外,企業還需要做出預算,保證現金流被合理地利用到企業的各個業務活動中,在預算出現赤字的情況下還要進行融資規劃,以保證企業的現金流能夠支持企業繼續生存和發展下去。因而,對于房地產企業來講,銷售預測、資金預算、多元化的融資渠道都是其減少財務風險的必要手段。
(三)多元化戰略的風險評估
對于風險較高的房地產企業來講,拓展新的業務的目的之一就是分散其原主營業務的風險,因而,新業務的風險評估顯得尤為重要。在進行多元化決策之前,經營者需要根據多方面的資料來對即將從事的新業務進行全方位的風險評估,例如產業吸引力檢驗、進入風險、新業務的行業前景等問題都值得考慮。如若新業務無法為企業帶來新的利潤增長,則該拓展決策不可行;若新業務雖然能帶來一定的利潤,但遠小于預期目標或者存在較大的風險,甚至高于原主營業務風險從而使得風險分散原則被打破,該決策也不可行。
(四)多元經營下的核心競爭力打造
企業的核心競爭力與多元化戰略之間有著密切的關系,二者相互影響、相互制約。普哈拉德和哈默教授曾經提出了一個形象的“樹型”理論,深刻的揭示了核心競爭力與多元化戰略之間的關系,這個理論指出核心競爭力與多元化戰略是相互影響、相輔相成的,關鍵是如何把二者有機地結合起來,形成一個有機整體,使其效能與潛能發揮至最大化。
利用核心競爭力推進多元化戰略。 企業核心競爭力是向某一方向或某幾個方向集中的,而多元化戰略是業務外向的擴張,因此在推進多元化戰略的過程中,核心競爭力往往未必會隨著被推廣到新業務中去。如果多元化選擇不慎則有可能導致新業務的失敗,以至于波及整個企業,因此企業在推進多元化的過程中必須謹慎選擇;通過多元化戰略提高和增強核心競爭力。企業具有強大的核心競爭力就意味著它具有大量開發新產品或新市場的潛力。若其生產和經營僅局限于某一特定領域,這是資源的極大浪費。因此,適度、適時的推進多元化戰略可以提高核心競爭力的利用效率。 (五)建立健全財務風險預警系統
財務風險預警系統是指房地產企業財務管理機構以財務指標體系為中心,通過專門的方法監測、分析企業經濟活動和理財環境,預測和及時反映企業經營情況和財務狀況的變化,對企業各環節發生或將可能發生的經營風險發出預警信號,為管理提供決策依據的監控系統。財務風險預警系統需要有兩個方面:第一是對新業務的財務風險預警,用于評估和防范新拓展業務的財務風險;第二是針對整個企業的財務風險預警,以防止企業在實施多元化發展戰略后產生較大的財務風險。我們可以通過企業或者新業務的獲利能力及其穩定性,以及企業實行多元化戰略前后的償債能力及其可靠性、營運能力及其合理性、成長能力及其持續性等有代表性指標重點進行分析,以較好地反映新業務以及實施多元化戰略后企業的財務狀況。
參考文獻:
1.張巖.房地產企業發展中的多元化經營戰略選擇[J].決策與探索,2008.3
