前言：中文期刊網精心挑選了房產企業會計核算范文供你參考和學習，希望我們的參考范文能激發你的文章創作靈感，歡迎閱讀。
房產企業會計核算范文1
關鍵詞：房地產企業；會計核算；特點；措施
一、房地產企業生產經營的特點
近年來，我國房地產市場的火爆，房地產企業也成為研究關注的重點。作為經濟密集型行業，房地產企業生產和開發的產品具有自身的特點，這使得房地產企業的經營與其他企業相比有一些區別。房地產企業商品開發周期長，涉及各方面的往來比較復雜，需要大量的資金，因此進行項目建設前需要進行詳細的計劃。這些行業特點決定了其會計核算在開發成本、收入、稅金、利息支出方面具有一定的特殊性。
1、對開發成本的核算
這方面主要表現為核算對象具有復雜性和重復性。房地產的每一個項目都涉及大額資金，成本構成也比較復雜，需要計算土地出讓金、拆遷補償費、基礎設施費、各項稅費及項目開發建設過程中不可預見的費用，這就導致房地產企業的核算對象非常復雜。而開發成本的重復性，則是指在項目開發經營的全過程需要多次計算開發成本：房地產行業高風險的特點決定了在投資每個項目前都要慎重分析和考察，因此企業在作出投資決策前需要通過各種方法進行可行性研究和分析；決定投資后進行項目規劃時，財務人員也需要對成本進行初步核算；當項目正式開展實施后相關會計人員則需要隨著項目的進程及時進行會計核算，本著客觀、真實的原則，準確核算項目各項成本。最后在項目完成后，財會人員還應就房地產企業的流程進行成本核算，歸集項目開發全過程發生的直接費用和間接費用，分類計入相關賬戶，結轉已完工項目的實際成本，完成核算工作。
2、對收入的核算
房屋同其他商品不一樣，基于其風險高、價值高的特點，在收入確認上有一定的特殊性，銷售方式一般是預售。房屋預售前要獲得相應的銷售許可證，然后簽訂預售合同、交付預收款項，在項目竣工驗收合格后，再根據實際情況與客戶簽訂正式的銷售合同，收取尾款，辦齊各項手續。這種特殊的收入確認程序直接影響了企業財會人員的成本核算，預收賬款應當計入當期還是簽訂合同收取房款的那一期，這成為會計工作中的難點。雖然我國會計制度對銷售收入確認的時點也作出了相關規定，以風險和報酬是否轉移為界限，但是各個房地產企業對轉移的具體時點把握有差異，無法完全統一起來。
3、對應繳稅款的核算
我國房地產企業需要繳納的稅種主要有：營業稅、城建稅、城鎮土地使用稅、契稅等，有的是該行業獨有的，有的是同其他行業一樣要繳納的。而在上文已經提到我國房地產企業采用預售的方式銷售房屋，按照稅法的規定，納稅人轉讓土地使用權或者銷售不動產，采用預收款方式的，納稅義務產生的時間為收到預收款的當天，房地產企業應該以當期取得的預售收入為依據計算和繳納稅金，但是不按照預收款計提稅金，只在應交賬戶的借方反映已繳納的稅款。最后在年末的時候將滿足收入確認條件的預收款項記為企業收入，按配比原則計提應繳稅金，這樣房地產企業當年實際繳納的稅金不等于按利潤表中收入計提的稅金，使得房地產企業稅金核算區別于其他行業。
4、對利息支出的核算
在利息支出方面，我國稅法和企業的規定有所不同。稅法規定，從事房地產企業開發建設借入的資金產生的利息費用，在完工前應計入相關房地產的開發成本，完工后這部分費用計入財務費用。但企業會計制度則規定利息支出計入財務費用。可見區分開發項目是否竣工完成是這兩者的契合點，然而界定項目是否完工卻沒有統一的標準，這就使得這部分利息支出不確定，使財務人員產生困擾，可能計入開發成本、也可能計入財務費用，這便是會計核算在利息支出上的特殊性。
二、房地產企業會計核算存在的問題
很長一段時間里，我國房地產企業仍然執行著計劃經濟體制下的制度，毫無疑問計劃經濟體制在過去的幾十年里發揮過巨大的作用，但是隨著市場經濟的發展，房地產行業間競爭日益激烈，房地產企業管理方面出現越來越來越多的問題，尤其是會計核算方面，具體表現為以下幾點。
1、會計科目設置不科學、不合理
當前很多房地產企業會計科目的設置不合理、不科學，缺少專用會計科目且現行會計科目混亂。在新會計準則中列示了一百五十多個會計科目，包括銀行、證券公司、石油公司等各行業的專用科目，但是專屬于房地產企業的卻一個也沒有。房地產業會計科目的設置沒有統一的標準，各企業只能根據自身情況自由設置，卻并不全面。由于采用一般企業通用的會計科目，導致房地產企業部分會計科目使用混亂。比如在建筑工程和安裝工程中使用的“在建工程”科目，雖然新會計準則中為其明細科目進行了擴充和說明，但是明細科目過多而亂無法應用到大型項目的會計核算中。另外，由于房地產企業項目開發周期長的原因，建設過程中為在建工程，跨越幾個會計年度后才能竣工驗收，成本結轉以項目的建設周期為準，而按照記賬方式通常都是在年終結舊賬建立新賬，這就使得一個項目分別記在幾本賬上，嚴重增加了財會人員的工作量，也不利于投資分析。
2、會計信息風險披露不足
房地產企業開發建設過程中會面臨多種風險，有政策風險、項目開發風險、土地風險等，這種高風險的特點要求房地產企業相對于其他行業要更充分地披露風險。然而從當前我國的會計制度來看，缺乏針對房地產企業提取質量保證金的有關規定。雖然我國證監會也對質量保證金的提取及其核算方做了一些規定，但是僅限于抵押貸款的擔保風險，從實際情況來看，房地產企業基本沒有披露質量保證金的問題，無法真實地反映企業的財務信息。
3、房地產企業商品成本與售價不配比
首先，房地產企業開發建設的周期比較長，從開始到完工驗收短則一至兩年，長則四五年，在這段期間資金投入也是不同的，比例不協調。項目開始和建設期間需要投入大量資金，發生大量費用，由于項目尚未竣工，即使產品都預售出去了，預售款項也無法確認為收入，這就給配比原則造成了困難。其次，房地產企業開發商品的成本載體是整個工程，而銷售時是按照樓層或戶型為單位，受朝向、樓層等因素的影響，樓層和戶型的售價與成本不配比。比如同一棟建筑，低層建筑的施工成本低于高層的成本，但實際銷售價格卻高于高層建筑。在計算銷售成本的方法上，通常房地產企業結轉時按照竣工后的總成本除以總開發建筑面積，計算得出每平方米的成本，再乘以銷售的面積就能得出本期的銷售成本。這樣平均分攤的方法雖然有一定的優點，但是忽略了樓層、采光等因素，核算結果不真實。
三、加強房地產企業會計核算的措施
1、合理設置會計科目
科學、合理的會計科目是企業有效開展會計工作的前提，因此房地產企業應該結合自身特點，根據企業項目的數量、規模和管理要求開展會計核算工作。若公司的下屬單位不獨立核算，便不用單獨設立間接費用賬本，只需要在成本欄內增加管理費用和利息欄，這樣能節省工作量，提高工作效率。在實際工作中，房地產企業完全可以根據工作需要建立臺賬，對不同的核算對象設置不同的成本卡片，完整地記錄項目開始到竣工驗收的發生的所有成本費用，到年末只需要將已結轉項目歸檔就可以了。
2、加強現金收付的實現功能
收付實現制與權責發生制不同，它以現金收到或付出為標準記錄取得的收入和發生的費用，這就將收入和費用的歸屬期同現金流動密切聯系起來了。根據我國企業會計準則，企業應該使用權責發生制的核算基礎，但是鑒于房地產企業的特殊性和會計工作實踐來看，收付實現制更合適。因為房地產企業采用權責發生制有一定的缺陷：一是很容易人為操縱利潤，弄虛作假，使得會計信息失真，資產流失，加大了舞弊的風險；二是權責發生制不能客觀、真實地反映企業實際收入，資金無法正常運轉，雖然簽訂了很多銷售合同，但應收賬款也隨之增加，導致資金更為緊張。另外，收付實現制大大彌補了上述缺陷，它不僅符合會計上的謹慎性原則，還能直觀、準確反映企業資金流動情況，有利于會計核算工作的開展。鑒于以上原因，房地產企業可以嘗試這兩種核算基礎并存，在分期銷售的情況下使用收付實現制，一般的銷售行為仍然采用權責發生制。
3、擴大房地產企業信息披露范圍
一是要注意加強對土地成本和儲備量信息的披露。在房地產開發成本中土地成本占了很大的比例，能否擁有土地尤其是優質的土地在一定程度上決定了企業發展的前景，因此在財務報告附注中要客觀披露土地儲備量和成本。二是在報告中要增加分項目現金流量信息的披露。也就是說要具體到企業每一個建設項目，對于開發建設過程中形成的經營活動現金流量包括銷售商品取得的現金，購置設備、工程物資支付的現金及支付工資付出的現金等都要披露，以提高信息的有用性。三是要注重披露質量保證金及其風險。針對房地產行業風險高的特點，充分披露質量保證金是十分必要的。因此，房地產企業應該根據項目的具體特點建立科學、合理的質量保證金制度，提高房地產開發商品的質量，有效地規避風險。
4、完善房地產企業收入核算
一方面要明確房地產收入的核算范圍。房地產企業的銷售收入不僅包括銷售房屋的收入還有轉讓土地的收入、配套設施的收入等。周轉房出售、拆遷改造中取得的拆遷面積的房產權款以及新增住房面積的款項也都應該通過銷售收入核算。另一方面要明確收入的確認標準。只有商品所有權上的主要風險和報酬都轉移到買方那里才能確認收入，否則即使已經收到款項也只能作為預收款處理。
參考文獻：
[1] 郭耿霞：試析房地產企業會計核算的問題與對策[J].時代金融，2012（11）.
房產企業會計核算范文2
(一)收入核算的復雜性
房地產開發企業的收入有一定特殊性，這也導致其收入核算上的困難。一般說來，房地產開發企業收入來源有自行銷售、租賃房屋以及代建工程收取的價款等，考慮到房地產開發周期長且耗資大，對于自行開發銷售的房屋，房地產開發企業常常采用預售的方式，這就導致銷售收入的確認標準存在爭議，有的觀點主張在簽訂預售合同、取得預售房款時即確認為收入，因為房地產開發企業取得預售許可證時各種條件已經基本確定，再加上房屋銷售合同不可撤銷，因而預收房款的收入取得基本是可以確定的，有的觀點卻反對預收房款即確認收入，而主張根據施工進度確認收入，另有觀點從謹慎性出發，認為收取的房款應該作為預收款進行反映，自工程交付后才從預收款項轉入收入，此時收入才滿足成本可靠計量（竣工結算）以及風險報酬已轉移（辦理產權轉移手續）等會計準則中確認的原則，收入標準的不確定性無疑為收入核算帶來了困難。此外，代為開發工程時，工程量增加、材料和人工成本的上漲等因素會造成實際價款與約定的合同價款存在差別，在這種情況下，企業就需要考慮增加的工程是否屬于新增項目，增加的收入是否符合確認的標準等，這些情況也增加了收入核算的難度。
(二)成本核算難度大
由于涉及土地的開發以及各種基礎設施的建設，加上開發項目周期長以及竣工決算手續的繁雜等情況，房地產開發企業的成本核算包含的內容十分豐富。首先，在成本核算對象上，劃分方法不一，目前主要有按照項目區域劃分、按照產品形態或者把整個開發項目作為核算對象等方法，但是現在房地產項目越來越復雜，涉及的產品形態豐富，確定核算對象愈發成為一個難題；其次，在確定核算對象之后，一些成本費用的分攤問題又擺在企業面前，譬如一些拆遷補償款、公用基礎設施費用等間接費用該按照何標準進行分攤最為適宜，但是無論是會計還是稅法，都沒有對分攤原則進行一個唯一、明確的規定，因此分配的標準也需要企業根據實際情況判斷，這也增加了成本核算的難度；此外，由于房地產開發周期長，工程量大，核算的周期也是一個不容忽視的問題，有的項目是分期建設的，如果按照整體項目建設周期作為核算周期明顯不合適，這就需要企業根據項目的情況對核算周期進行劃分；最后，要獲得準確的成本數據，及時進行竣工決算十分必要，然而，由于決算需要諸多審批，有時企業出于資金或者其他問題的考慮，導致竣工決算不及時，阻礙成本核算的準確，也為成本的管理和控制帶來了不利影響。
(三)借款費用資本化的確定
舉債來籌集開發資金是房地產開發企業的日常活動，而債務的舉借到歸還通常歷時較長，加上利息金額巨大，同時涉及不動產的建造，如何恰當處理借款費用成為房地產企業需要重點關注的問題。在實際情況中，借款費用的資本化和計算又面臨諸多細化的問題，首選，企業需要確定借款為一般借款還是專門借款，各個項目動用的資金涉及哪些性質的借款；其次，企業需要結合實際情況判斷是否已滿足會計準則中規定的資本化條件，這是進行資本化的標準；最后，在項目建造過程中，企業要結合實際情況判斷借款費用的資本化是否需要暫停和中止，這些情況都會導致借款利息的核算是否準確，最終對成本的確定和利潤的計算產生影響。
(四)預交稅費的處理
相對來說，房地產開發涉及的稅種較多，除去日常的營業稅及附加、所得稅等，還有土地增值稅、房產稅等稅種，納稅時間也稍有不同，房地產開發企業收到預付的房款后，往往按比例預繳營業稅及附加、企業所得稅，然后在房屋竣工交付之后進行統一結算，因而稅收的賬務處理屬于一個較為重要而又特殊的問題，一方面企業要進行正確的會計核算，準確計算當期應納稅額并及時繳納稅款，另一方面也需要適當得進行稅收籌劃，提高資金的使用效率，避免過多占用資金導致的經營收益下降，這也對會計核算提出了新的要求。
二、針對房地產開發企業會計核算準確的建議
(一)完善收入核算與結轉標準
根據收入確認的相關會計準則，只有在滿足了風險報酬已轉移、企業沒有保留商品的管理權和控制權、以及收入與成本可以可靠計量等條件的情況下，才能確認收入，從這個角度考慮，對于企業自行開發、銷售房地產取得的收入，可以考慮與房地產項目的竣工驗收結合起來，在取得預售許可證、工程竣工、驗收報告以及竣工驗收備案證明書等證件且進行交付使用之后，才能進行收入的確認，對于竣工前取得的預收款項，由于其管理權和控制權仍在房地產開發企業的手中，加上銷售合同中往往對建筑面積差異、建筑質量等有一定的要求，風險并未完全轉移，建議將此部分預收款項作為負債處理，在項目大體完工，相關的成本也能可靠計量時再進行收入確認。而針對代為開發的項目，企業可以考慮按照完工百分比法結合合同約定價款進行收入的確認。另外，房屋銷售收入的確認還需要考慮付款方式是按揭貸款、一次性付款還是約定分期付款，付款方式的不同會影響銷售收入的確認時點，比如按揭貸款要在貸款劃轉到賬而非支付首付時確認收入，合同約定分期收款并明確日期的，企業要按照確定的日期分期進行收入的確認，所以在制定收入核算標準時，付款方式也需要考慮在內。
(二)加強成本核算
首先，企業可以綜合考慮開發項目的規模、產品類型開發周期等因素，確定成本核算對象，譬如對于開發期長、規模大（通常涉及多期開發）的項目，可按審批的總平圖確定的開發期數為核算對象，分期進行成本歸集，對于產品形態多樣化的項目，可以考慮按照產品開發形態進行核算，使得成本具有可比性；其次，對費用的劃分就需要企業確定成本費用的分配標準，譬如采用個別認定法、價值分配法、占地面積比例、預算造價比例等作為分配標準，具體使用方法需要企業結合實際情況進行考慮，如果開發產品完成后整體進行出售，企業就可以考慮使用面積比例作為劃分標準，如果開發產品多樣化且價值不一，那么企業可以考慮采取價值比例進行成本的分配……方法不一而足，但是標準的確定和修改必須納入管理制度中，一經確定就要保證其核算的前后一致；最后，企業要重視成本費用記錄的全面性和科學性，對于以竣工甚至交付使用的項目要及時進行決算。
(三)明確借款費用資本化標準
鑒于一般借款與專門借款在利息的核算上存在差別，企業首先要區分各個項目使用的借款屬于何種性質，這個一般根據借款發生的初衷可以進行判斷；其次，根據借款費用資本化的條件，企業需要明確進行資本化的標準，例如何種情況下滿足資產支出已經發生、構建活動已經開始，且資本化標準還要包括開始、暫停以及中止資本化的時點和條件，與此同時，企業在建筑過程中還要關注各個項目的進展情況，一旦出現暫?；蛑兄官Y本化的情況時要將正確進行賬務處理。
(四)提高稅費的會計核算，恰當進行納稅籌劃
為避免稅收風險，房地產開發企業要加強稅費的會計核算，多與稅務機關進行溝通，設置適當的會計科目，及時進行稅款的計算和繳納，如企業可考慮按照稅種類別設置二級明細，并通過賬務處理體現稅款的計提和繳納（計提時作為負債反映，繳納時沖減負債）。此外，為增加資金的使用效率，企業還可以仔細研讀相關的稅收條款，恰當進行納稅籌劃，如將房屋的附屬設施分離出來，降低房產價格以達到減小土地增值稅和營業稅稅基的目的，選擇將閑置的房地產投入企業獲得收益而非出租，降低稅款的繳納等。
三、結束語
房產企業會計核算范文3
關鍵詞：房地產企業會計核算；會計信息失真；問題；對策
一、引言
房地產開發企業具有資金投入量大、投資時間長、投資風險偏高的特點。從生產經營角度而言，房地產開發企業開發周期長、環節多，開發投入大，風險高。表現在會計核算上，成本的結轉期以開發項目的建設周期為準，這就要求要在會計核算上做好謀劃，精打細算，以配合項目開發成功；從產品角度而言，房地產開發企業產品具有高價值性，銷售往往采用預售和分期付款銷售的辦法，在會計核算時，收入的確認同一般生產企業相比具有一定的特殊性。房地產企業投入產出比例階段性不合理，業績波動較大，信息披露容易不足。目前適用于房地產開發企業的會計規范有《企業會計準則》、《房地產企業會計制度》，如何在門類眾多的制度，準則、規定之下，結合企業自身特點，改進現有會計核算方法，使會計人員提供的會計信息更加真實、可靠，是目前亟待解決的關鍵問題。
二、房地產開發企業會計核算存在的問題
1 房地產開發企業收入確認的復雜性
房地產商品銷售往往采用預售、分期收款銷售等多種銷售方式，在會計實務中房地產收入的確認同其它的生產收入相比具有一定特殊性。房地產開發企業會計制度和《企業會計準則一收入》在商品房所有權上的重要風險和報酬是否轉移問題上存在分歧?！斗康禺a開發企業會計制度》中規定以結算賬單提交買方并得到認可作為房地產開發企業收入確認標準，《企業會計準則――收入》中規定以風險和報酬的實質轉移作為收入確認的標準。在會計實務中如何運用這一標準則比較混亂，核心問題在于應在哪一環節確認為收入。
2 房地產開發企業商品成本與售價的不配比性
房地產開發企業的生產周期較長，在開發過程中，由于項目尚未完工或即使開發產品已預售完畢，其預售款項也無法確認為收入，其結果是為配比原則的應用造成了困難。一般商品的售價總是圍繞其成本上下波動，而開發產品的成本載體是整個建設工程，而銷售則是按樓層或戶型為單位，這樣就造成單個樓層或戶型的售價明顯與其成本不配比。如同一結構的房屋，低層建筑施工成本低于高層建筑施工成本，但銷售時，低層售價卻高于高層售價；又如“丁字形”樓房雖然同樓層成本一樣，由于朝向不同，其售價相差也很大。房地產開發商品的成本載體是整個建設工程，而銷售則是按樓層或戶型為單位，這樣就造成單個樓層或戶型的售價明顯與其成本不配比。通常房地產開發企業的成本結轉方法是：按當期竣工后的核算對象的總成本除以總開發建筑面積，得出每平米建筑面積成本，然后再乘以銷售面積得出本期銷售成本。這樣均攤計算的結果沒有考慮房屋樓層、朝向的因素，得出的經營成果不具有真實性。
3 收益評價指標不能真實反映企業業績
房地產企業投入產出周期具有較強的特殊性，表現在會計年報中往往是業績波動較大，不適用一般的公司業績評價指標。因此，評價一個房地產開發企業的業績，不能以指標論好壞，應透過指標看實質，看其資質信譽、實力、現金流量、資產質量，還有更重要的表外風險等。
三、完善房地產開發企業會計核算的對策
1 正確確定和應用收入確認標準
房地產商品銷售收入的確認應符合兩個標準，即法律標準和專業標準。法律標準是指我國相關法規中規定的房地產銷售必須符合的條件或標準：如對于以出讓方式取得土地使用權的，未按照出讓合同規定支付全部土地使用權出讓金，未取得土地使用權證書，或未按照出讓合同規定進行投資開發的，以及權屬有爭議的，未依法登記領取權屬證書的房地產不得買賣。凡是不符合法律標準的，即使房地產商品已經開發完畢，甚至取得了相關報酬，并轉移了風險，也不能作為收入予以確認，法律標準是專業標準的前提條件。專業標準是指會計準則、會計制度中規定的商品銷售收人確認標準。專業標準的收入確認是以風險和報酬實質的轉移為標準，理論上比較合理，但由于房地產業銷售方式的多樣性和復雜性，在實際操作中有很大的困難性。
銷售合同是在房屋尚未建成竣工前的預先銷售行為，企業不論是否收取了款項，均不屬于實際發生的銷售業務。簽訂預售合同并收取預收貨款不符合收入確認條件，不能作為銷售實現依據，對于簽訂正式房屋銷售合同，由于商品所有權上的主要風險和報酬尚未轉移給買方，不符《企業會計準則一收人》的有關規定，也不能確認收入，購買方取得商品房產權證時確認收入，會導致收人滯后，不符合收入確認原則。因此，盡管房屋產權證書是房屋所有權的標志，但并非是確認收入的必要條件。
2 引入計劃銷售價格的概念，使銷售收入與成本配比
引人計劃銷售價格的概念，解決與銷售收入不配比的情況。即當開發的房屋達到可銷售狀態時，企業根據成本、市場、地段、樓層、朝向等因素制定一個計劃銷售價格，作為成本分配標準，以實際開發成本除以計劃銷售總額的出計劃銷售成本率來進行商品房成本的結轉。在實際工作中，視開發規模大小，還可以分為實際售價成本率結轉法和計劃售價成本率結轉法。實際售價成本率法，是在季度前兩個月按實際售價乘以計劃銷售成本等于季末銷售成木的方法調整。這種方法適用于開發規模較大的房地產企業，優點是可以減少下作量，缺點是季度前兩個月受房價影響會產生一定誤差，且不能及時、準確提供較詳細的成本資料。計劃售價成本率法，就是始終按計劃售價乘以計劃銷售成本率進行結轉。這種方法的缺點是結轉工作量較大，但遵循了一貫性原則，提供信息可靠及時，并能將結轉成本工作量分散在日常工作中，適用于一般房地產開發企業。
3 擴大信息披露內容，提高房地產開發企業信息披露中的信息含量
(1)應增加土地儲備量及成本構成的信息。房地產開發成本中土地成本的比例一般占有較大的比重。因此，能否擁有土地儲備以及土地儲備的成本狀況，從一定程度上決定了開發企業未來的發展，而信息使用者通過企業披露的土地使用權總額無法判斷其土地儲備的信息。因此，在房地產開發企業的財務報告附注中增加土地儲備量及取得成本情況的披露是必要的。
(2)應增加分項目現金流量信息的披露。以企業每一開發項目為基本單位，披露其在開發經營過程中形成的經營活動現金流量，包括銷售房地產收到的現金、購買工程物資以及支付工資等所支付的現金，以此提高其現金流量信息的有用性。
(3)重視質量保證金及風險的披露。房地產開發行業具有高風險的特征，企業應在其財務會計報告中充分揭示其各種風險，而不應僅限于抵押風險，即在房地產開發企業報表附注中應增加風險披露的內容，就企業尚在開發的土地、工程項目等面臨的開發風險、籌資風險、土地風險等進行說明，提高風險的透明度。企業還應建立質量保證金制度，為房地產商品的質量提供保證，但鑒于房地產商品的長期性、高價值性，房地產開發企業的質量保證金與一般工商企業產品質量保證不同之處在于其保證金的數額更大、保證期限更長。
房產企業會計核算范文4
關鍵詞：房地產企業 會計核算 規范化管理
近年來，我國的社會經濟水平在很大程度上得到提升，房地產企業在經濟市場中的結構處于不斷完善與深化的過程中。為了能夠適應新時期的發展，房地產企業業務不斷朝著商業地產、住宅地產等多元化的方向發展，甚至有些房地產企業涉及物業、商業經營等業務，這就要求企業會計核算工作必須能夠與其進行良好的匹配。雖然我國企業已經跨入了全球經濟一體化的進程中，但是房地產企業內部的會計核算工作并不能夠良好的適應這一發展趨勢，還存在著一系列的問題，這嚴重影響了房地產企業在國內外市場中的競爭力。
一、管理問題
現階段，房地產企業在會計核算管理中存在許多問題，例如：缺乏嚴格的監督管理機制、缺乏完善的會計核算制度、會計賬簿的建立不規范、缺乏高素質專業會計人員，筆者將一一分析。
（一）缺乏監管機制
目前，大多數房地產企業監督管理工作僅表現于表面形式，企業的會計核算人員在監督企業內部的經濟活動時經常被企業領導干預，因此房地產企業的會計核算工作就會根據企業領導的意愿進行，使得企業的監督管理機制存在漏洞，降低企業財務管理工作的質量，同時也致使房地產企業財務存在重大風險。特別是中小型房地產企業中，企業的領導忽略了企業會計核算的重要作用，隨意把控財務，甚至任意抽調企業資金，使企業的監督管理機制失去其執行的能力。房地產企業管理層對會計監督功能不重視，使企業的會計核算結果不能準確的反映企業的經營情況，會計系統不能為企業管理層決策提供正確的方向，導致企業發展方向存在決策性錯誤，甚至致使房地產企業倒閉。
（二）缺乏完善的會計核算制度
在新時期這一背景下，對會計核算制度進行不斷創新與完善不僅是建立現代化企業制度的客觀需要，而且也是具體落實會計準則的重要前提。就我國現階段的房地產企業會計核算制度體系來看，大部分房地產企業均缺乏一套科學化、規范化、合理化的會計核算制度體系。
目前我國許多房地產企業的信息采集核算系統不完善，科目的建立及使用不規范，使企業的賬目混亂無序，不能為企業提供準確的、完整的、真實的會計賬目信息，使企業會計核算的管理存在眾多的問題，企業會計核算的管理不當，容易使內部監管失控，被不法分子利用，以獲取個人私利，給企業的發展帶來嚴重的損失。
（三）缺乏高素質專業會計人員
如今，在很多房地產企業，會計核算人員的專業水平與職業素質較低，使得企業會計人員在核算時出現各種失誤，導致企業的會計核算結果不準確，不能為企業制定決策提供正確的依據。
二、管理措施
（一）健全監督管理機制
會計監督職能是會計工作中的一個主要組成部分，是否能正確發揮會計監督的職能，關系到現代企業會計信息的合理性、真實性、準確性、科學性，也P系到現代企業會計行為的合法性、合理性。對房地產企業來說，完善的會計監督制度對會計核算管理起著關鍵性作用，所以，房地產企業要建設嚴格的監督制度，以此保證企業行為的合理化與合法化。對于內部監督管理，房地產企業應當加強對會計核算工作的重視，通過監督來提升會計工作人員的整體素質；對于外部監督管理，企業可以引入外來機構監督企業的相關稅務、大小財務事項，以此來確保現代企業不出現違紀違法的情況。此外，內部審計與財務部門應當定期檢查會計核算賬目，以此保證工作人員認真、仔細的投入工作。在保證內部監管的同時，房地產企業還應加強外部監管，使其能夠更高效、更快速地推進會計核算工作向著正確的方向發展。
（二）完善會計核算管理制度
房地產企業要完善會計核算管理制度，確保企業會計信息的準確性和完整性，并且懲罰企業會計核算中的違法違規操作，以此調動企業遵紀守法的進行會計核算工作。房地產企業管理層要嚴格監管會計核算人員，對會計核算工作中的失誤及不準確結果進行責任追究。對固定資產、無形資產進行科學歸類，建立符合原則的建帳流程，整改與完善不標準的制度等，由此實現會計核算工作的高效性。另一方面，房地產企業應當實行強有力的控制制度，建立可操作性強的成本核算制度、計量管理制度、財務收支審核制度、財務監督制度、財務清查制度、財務牽制制度等，對會計工作人員形成一定的約束，以保障會計核算工作的規范化執行。
（三）提高會計核算人員能力
現階段，社會信息化水平不斷提高，房地產企業的生產經營活動也朝著多元化的方向發展，對房地產企業會計核算人員的業務素質水平要求也越來越高。所以房地產企業要有意識將會計核算人員的業務素質與水平提高，對其進行專業化的業務培訓。為了能夠將房地產企業會計核算人員的素質以及業務水平提高，應該從以下幾個方面著手：將房地產企業會計核算人員的職業道德素質提高，確保其能夠對自我進行嚴格要求。將房地產會計核算人員的會計核算能力與業務素質提高，促使其能夠對國家會計制度中的會計核算標準進行熟練掌握，并且對自身的會計核算行為進行嚴格規范。對會計核算人員進行企業管理模式、理念以及方法的教育，幫助其對企業管理領域中的新模式、新方法以及新知識進行深刻的體會。除此之外，還要在房地產企業內部打造一支專業的、具有較強綜合能力、高水平的會計核算人才隊伍，以此來推動企業的長久穩定發展。
三、結束語
企業的會計核算對房地產企業的發展起著重要的作用，為了減少風險與成本，保證并推動房地產企業經營收益的發展，房地產企業應正確開展會計核算工作。國內房地產企業中的基礎建設項目的核算有一定的專業性與綜合性，只有持續完善相關制度，提升會計工作者的綜合素質，才可提升房地產企業中的會計核算質量及水平，從而推動這些企業的長遠發展。
參考文獻：
[1]祝曉輝.房地產開發企業會計核算中的問題及對策探討[J].財經界（學術版），2011
房產企業會計核算范文5
房地產企業的成本核算方面還包含了相關配套設施所產生的各種成本費用，比如說有償轉讓，不能有償轉讓，還有能直接計入開發產品成本的各種配套設施費用。這二者在進行實際歸集的過程中，往往會采用不同的方式，并產生配套設施自身成本歸集問題和成本分配問題兩個方面的問題。
二、房地產企業會計核算的改進措施
房地產企業的會計核算崗位設置不合理，工作人員綜合素質偏低，缺乏健全的財務會計核算監督管理機制，缺乏統一有效的財務會計核算考核政策，沒有重視會計核算資料保管工作等原因，使得房地產企業的會計核算工作面臨著諸多的困難與難點，長此以往，將直接造成房地產企業巨大的經濟損失，后果不堪設想。因此，我們必須以嚴謹的態度與科學的管理來切實提高房地產企業的會計核算工作質量。這就需要我們認真分析并把握好房地產企業的財務會計特點，即資金來源呈現出多元化特征，在建工程的資金量大給資金核算與財務處理帶來了一定的困難，開發的種類具有多樣性，經濟往來較為頻繁，這些都給房地產企業的會計核算工作帶了一些麻煩與困難。那么，我們應該基于這些房地產企業會計核算工作的特點，遵循一定的會計核算原則，即明確會計核算計量及要素的基本原則，會計核算信息質量準確有效的基本原則，會計核算慣例修訂基本原則等，然后切實采取相應的措施來積極強化房地產企業的會計核算工作，提升其規范化與科學化水平。具體措施如下：
（1）建立健全相關的會計核算規范化管理機制。房地產企業的會計核算工作中存在著很多問題的主要原因之一就是其缺乏較為完善的規范化管理機制。因此，我們應該針對這種現狀，積極采取各種措施來組建并持續完善相關的會計核算管理機制，因為會計核算管理機制是否規范化與科學化都將直接影響到房地產企業進行相關的決策，也會影響到企業是否能走上健康發展的道路。因而，房地產企業應該盡快安排設置實際工作崗位，進一步明確崗位職能與義務等。那么，即使在房地產企業的會計核算部門人才發生較大流動的時候，仍然能夠依據一定的規范化管理機制來進行會計核算的交接工作，盡可能的保障房地產企業的會計核算工作的完整與準確，盡可能的選擇合適的軟件系統，提升會計核算工作的效率與效果；
（2）切實實施損益預算規范化管理政策。對于房地產企業來說，其會計預算管理工作仍然具有一些急需解決的問題存在。因此，我們必須盡快規范化會計預算管理工作，尤其要重視其中的損益預算工作，比如說，企業實際費用支出、投入成本之間的劃分及明確管理政策等，我們還應該制定統一的會計核算考核政策，定期舉行會計核算報告會議，以便于房地產企業能夠及時發現其中存在的各種問題，并及時處理和解決這些問題；
（3）盡力完善房地產企業的收入會計制度與準則。這就需要房地產企業對商品房及其相關配套設施的銷售收入及核算制度進行一定的改革，還要加強對于土地轉讓，房屋出租以及其他方面的各項收入的監督與控制力度，要對房地產企業的各種成本核算操作實行歸集化、具體化及制度化，并進一步細化房地產企業的各種稅收制度，讓房地產企業的會計核算工作變得更為規范和科學；
（4）轉變房地產企業的生產與銷售模式。當前，我國房地產企業的融資體系主要依賴于銀行，是一種以銀行作為中心的間接融資體系。這種融資體系在為房地產企業提供大量的資金同時，也容易由于銀行的盲目信用擴張而引發巨大的房地產泡沫。尤其是在當前，我國房地產企業的開發活動已經陷入到了一種局部過熱的局面中，這也給我國整體經濟發展與正常運行產生了較大的壓力。因而，我們可以改變這種房地產企業的開發模式，甚至可以取消當前的商品房預售制，讓當前的間接融資體系向全面的直接融資體系轉變，并把房地產信托投資當作一種主要的融資和投資渠道，尤其是對當前的房地產融資模式與實施手段加以完善，從而最大限度的推動房地產企業的市場生命力進一步增強，讓房地產資本市場能夠真正培育并健全起來，從而促進整個社會經濟的正常和健康發展；
房產企業會計核算范文6
（一）積極影響
首先，在實施營改增以后，所有企業新增不動產所含增值稅納入抵扣范圍。企業新建或是購買辦公用房及廠房，以及廠房修繕、道路綠化等都可以作為進項稅抵扣，這有助于加速各個行業對不動產投資改造的步伐，激發對于商業地產購買的需求，有利于商業地產的去庫存化。對從事商業地產開發的企業來說，便于向下家轉移稅負，從而降低自身稅負水平。
其次，營改增的實施有助于房地產企業在經營過程中，對重復征稅現象進行避免。增值稅在征稅過程中，是以不同環節增值額作為依據的，而征稅過程中以銷售額為依據是營業稅的主要特點。房地產企業經營過程中，由于會涉及到大量的土地、建筑材料等成本內容，而材料成本事實上已經繳納過稅收，如果房地產企業在進行銷售的過程中，還需要繼續繳納這部分稅負，則將產生嚴重的重復征稅現象。營改增的有效實施，可以避免這一問題的產生。房地產企業只需要依據自身生產經營各個環節進行繳稅即可，同時抵扣也可以在建安成本、材料成本等增值稅發票中實現，因此能夠極大地避免重復征稅問題的發生。
再次，在實施營改增的過程中，對于明晰房地產企業財務與業務部門之間的職責分工具有重要意義。在原有營業稅的基礎上，業務部門人員將取得的發票單據交由財務部門進行報銷，并不對單據進行審核及歸類，導致財務部門工作人員在日常工作中需要承擔繁重的工作任務及較大的風險。如果企業經營過程中，產生了重大的項目金額，那么會擁有相對簡單的財務數據形式存在于財務部門中，但是，卻擁有雜亂無章的內容。在營改增有效落實的基礎上，在報銷過程中由于只有取得進項稅發票的支出才能抵扣，這就要求業務人員對普通發票和增值稅專用發票進行歸類審核，促使業務人員在與業務單位往來過程中更加注重票據的合規性和及時性，在這一過程中，房地產企業的財務部門僅需審核增值稅發票的真實性和準確性即可。由此可見，房地產企業在經營過程中，通過深入落實營改增，實現科學整合業務財務票據的目的。
（二）消極影響
首先，營改增在實施過程中，有可能對房地產企業稅負產生一定的影響。一方面，在計算企業所得稅時，原營業稅作為價內稅可以作為營業稅稅金及附加在計算企業所得稅時進行扣除。而在實施營改增以后，由于增值稅是價外稅，無法在企業所得稅前扣除。另一方面，營改增后，房地產開發企業的增值稅率確定為11%，雖然理論上相應的進項稅額可以抵扣，但是只有與一般納稅人合作才能取得足額的增值稅專用發票進行抵扣，一定程度上限制了合作公司的選擇范圍。同時也面臨著上游建安公司向房地產企業轉移稅負提高價格的問題，此外房地產開發成本中也有很大一部分支出無法取得增值稅專用發票進行抵扣，如勞務費等，由于不能獲得足額有效的進項抵扣，加之稅率升高，一定程度上增加了房地產開發企業的實際稅負。
其次，消極影響產生于營改增下的財務報表中。首先，資產負債表在實施營改增以前，購置不動產支付的價款全額計入固定資產的入賬價值，而在實施營改增以后，購置的不動產支付的價款需要價稅分離，相應的增值稅進項稅額是能夠進行抵扣的，從而導致固定資產入賬價值的降低，并使企業資產負債率提高，對企業融資產生一定的負面影響。
二、“營改增”后房地產開發土地成本稅務籌劃的必要性
（1）土地成本占房地產企業開發總成本比重大，進行稅務籌劃符合企業收益最大化原則。伴隨房地產行業市場競爭愈演愈烈的趨勢，各地不斷涌現新的“地王”，巨額的土地成本已經成為房地產企業經營成敗的關鍵因素之一。增值稅下，企業支付政府部門土地價款高低，最終會以杠桿原理的形式影?項目開發經營的整體稅負。因此，土地成本稅務籌劃工作必然是房地產企業內部管理的重點。
（2）基于財政部、國稅總局的財稅[2016]36號及國稅總局的2016年第18號公告等文件，各地國稅局相繼出臺具體實施辦法，基本上明確了房地產企業增值稅銷售額計算中允許扣除的土地價款只限“向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價款的單位直接支付的土地出讓金”。然而，實際操作中企業支付政府部門的市政配套費、政府主導收取并統一支付拆遷戶的拆遷費等其他成本費用，金額大且取得的合法憑證基本上是國家財政部監制的資金往來結算票據或地方政府（非稅收入）票據，增值稅下無法取得進項抵扣或銷項抵減，造成企業實際稅負仍然很高。
三、增值稅下房地產開發土地成本核算會計分錄設計及實務案例
土地成本依據“價稅分離”原則核算入賬。根據國家稅務總局2016年18號文件規定：適用一般計稅方法計稅的房地產企業，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當期銷售房地產項目對應土地價款后的余額計算銷售額，即土地價款抵減銷售額而減少銷項稅。根據財政部的《關于印發的通知》（財會[2012]13號）規定：一般納稅人提供應稅服務，試點期間按照營業稅改征增值稅有關規定允許從銷售額中扣除其支付給非試點納稅人價款的，應在“應交稅費-應交增值稅”科目下增設“營改增抵減銷項稅”專欄，用于記錄該企業因按規定扣減銷項額而減少的銷項稅額，同時，“主營業務成本”等相關科目應按照經營業務種類進行明細核算。
（1）支付政府土地價款時。房地產企業支付政府土地價款時，按規定允許扣減銷售額而減少的銷項稅額，借記“其他應收款-營改增抵減銷項稅額”科目，按實際支付與上述增值稅額的差額，借記“開發成本-土地購置成本-土地出讓金”，按實際支付金額，貸記“銀行存款”。
案例1：甲房地產企業2016年5月5日支付政府3.5億元獲取了一宗土地，用于商業、住宅混合型開發，并取得財政部監制的資金往來結算票據，該房地產企業采用一般計稅方法計稅，會計分錄處理如下：因土地價款抵減銷項稅=35000÷（1+11%）×11%=3468.47萬元，開發成本入賬金額=35000-3468.47=31531.53萬元；借：開發成本/土地購置成本/土地出讓金31531.53；其他應收款/營改增抵減銷項稅額3468.47；貸：銀行存款/人民幣35000。
（2）企業當期結轉并確認收入時。根據國家稅務總局公告2016年第18號規定，項目結轉當期確認銷項稅時允許扣除的土地價款=（當期銷售房地產項目建筑面積÷房地產項目可供銷售建筑面積）×支付的土地價款，從而減少增值稅銷項稅額，借記“應交稅費-應交增值稅（營改增抵減的銷項稅額）”，貸記“其他應收款-營改增抵減銷項稅額”科目；期末，當期銷項稅額扣減當期允許抵減銷項稅額和預繳稅款后的凈值大于當期允許抵扣進項稅額，則借記“應價稅費-應交增值稅（轉出未交增值稅）”，貸記“應交稅費-未交增值稅”。
案例2續案例1，甲房地產企業2016年11月達到預售條件時，總可售建筑面積120000平米。11月份前累計取得可抵扣增值稅專用發票進項稅額200萬元。11月份預售建筑面積為1200平米，預售價款5550萬元，預繳增值稅額150萬元，均未開增值稅發票。2016年12月25日將11月份預售的房屋交房，當月建筑主體工程取得可抵扣增值稅專用發票進項稅額50萬元。稅務處理及會計處理如下：①交房結轉收入并確認銷項稅額=5550÷（1+11%）×11%=550萬元，收入金額=5550-550=5000萬元。借：預收賬款5550；貸：主營業務收入5000；應交稅費-應交增值稅（銷項稅額）550。②根據結轉收入對應建筑面積，確認當期允許扣除土地價款抵減的銷項稅=1200÷120000×3468.47=34.68萬元；借：應交稅費-應交增值稅（營改增抵減的銷項稅額）34.68；貸：其他應收款-營改增抵減銷項稅額34.68。③計算2016年12月應交納增值稅（次月申報未交增值稅額）=550-34.68-200-50-150=115.32萬元；借：應交稅費-應交增值稅（轉出未交增值稅）115.32；貸：應交稅費-未交增值稅115.32。④2017年申報交納上期未交增值稅；借：應交稅費-未交增值稅115.32；貸：銀行存款115.32。
（3）土地成本核算不考慮“價稅分離”。根據國家稅務總局2016年18號文件規定：一般納稅人應建立臺賬登記土地價款的扣除情況，扣除的土地價款不得超過納稅人實際支付的土地價款。而且財會[2012]13號是截止目前財政部統一規范企業“營改增”后會計處理的唯一文件，時間較早，參考價值有限，有關房地產企業“營改增”后會計分錄的設計空間仍然較大。在滿足項目結轉確認收入時，僅按照對應比例確認當期允許抵減的土地價款而計算當期銷項稅，不再使用“應交稅費-應交增值稅（營改增抵減的銷項稅額）”、“其他應收款-營改增抵減銷項稅額”等會計科目，減少核算中繁瑣環節。
綜上案例1、案例2，稅務處理及會計處理如下：①支付政府土地價款：借：開發成本-土地購置成本（土地出讓金）23000；貸：銀行存款23000。②項目結轉并確認收入，計算當期銷項稅=（5550-1200÷120000×35000）÷（1+11%）×11%=515.32萬元，當期確認收入金額5034.69=5550-515.32；借：預收賬款5550；貸：主營業務收入5034.69；應交稅費-應交增值稅（銷項稅）515.32。③計算2016年12月應交納增值稅（次月申報未交增值稅額）115.32萬元=515.32-200-50-150。借：應交稅費-應交增值稅（轉出未交增值稅）115.32；貸：應交稅費-未交增值稅115.32。④2017年申報交納上期未交增值稅：借：應交稅費-未交增值稅115.32；貸：銀行存款115.32。
四、增值稅下房地產開發土地成本稅務籌劃實施方案及建議
（一）實際談判中，擴大“營改增”政策中“支付土地價款”的界定范圍
根據2011年1月21日國務院頒布的《國有土地上房屋征收與補償條例》第四條規定，“市、縣級人民政府負責本行政區域的房屋征收與補償工作”。因此，有關拆遷系列成本費用納入目前增值稅下只允?S銷項抵減的“土地出讓金”提供了可能。企業在簽訂土地出讓合同時，應爭取將涉及項目有關拆遷的費用一并納入“土地價款”合計金額中，加大了未來增值稅下銷項扣除基數，從而合法有效地降低企業稅負。
（二）合理控制拿地成本在開發總成本中的比例，收窄企業收益流失范圍
財稅[2016]36號文件中明確規定土地出讓金可以增值稅下抵減銷項稅，據此模擬測算，若企業在同樣開發規模、同樣設計規劃條件下，獲取不同價格的土地，企業可根據自身發展戰略不同做出合理選擇：
（1）追求營業收入規模最大化的企業，在同樣售價水平下，合理利用土地價款杠桿作用，將因此所抵減的銷項稅轉化為營業收入。根據國稅總局2016年第18號文件，銷項稅=（全部價款和價外費用-允許扣除的土地價款）÷（1+11%）×11%，從而可確認營業收入=全部價款和價外費用-銷項稅，相比提供貨物銷售行業，房地產企業核算所確認的收入中因土地價款抵減銷項稅而有所增加，具體金額=土地出讓金×（1÷（1+11%）×11%）。
（2）兼顧收入、利潤規模雙贏的企業，應優先選擇供不應求的市場獲取土地，同時應考慮市場環境中客戶積極接受因土地價格轉移到銷售價格的能力，如果可消化價格差，應優先在該市場拿地。由于土地價款將所抵減的增值稅銷項稅轉化為營業收入，并且除附加稅外，增值稅不納入稅前利潤扣除項。因此，企業在獲取較高價格土地的同時，可以較低增長幅度提高銷售價格，同樣可以在不減少利潤總量的情況下，獲得收入、利潤規模雙贏的效果。
