前言：尋找寫作靈感？中文期刊網用心挑選的房產企業合作項目財務管理問題和策略，希望能為您的閱讀和創作帶來靈感，歡迎大家閱讀并分享。
摘要：國企市場化改革趨勢下，國有房地產企業與民營企業合作開發房地產項目的方式逐漸普及。國有房地產合作項目因股東體制和管理模式的差異，在財務管理方面，可能會出現組織結構設置、資金內控管理、全面預算管理等問題。國有房地產企業應遵循國有資產保值增值的指導方針，防范項目資金風險和管理風險，優化財務組織結構設置，健全資金內控管理機制，完善全面預算管理體系，切實提高對合作項目的財務管理水平。
關鍵詞：國有房地產企業；合作開發；財務管理
在當前國家宏觀調控背景下，為擴大市場規模、降低投資風險、更好地運用資金杠桿，聯合拿地和合作開發已成為房地產企業的主流策略。國有房地產企業因在土地儲備、土地信息資源獲取、融資平臺等方面存在一定的優勢，獲得許多民營房地產企業的合作邀請。為做強做優做大國有資本，部分國企會對合作項目提出并表主控及操盤的要求。但由于體制性質的不同，國企與民企對房地產項目的管理模式存在一定的差異，在財務管理方面較易產生特定的風險，因此，有針對性地強化國有房地產企業合作項目的財務管理，十分必要。［1］
一、國有房地產合作項目財務管理存在的問題及風險
國有房地產企業肩負著國有資產保值增值的使命，因此在項目財務管理體系中，應更加注重資產安全管理和經營風險控制。民營房地產企業財務管理模式受“股東利益最大化”管理目標的驅動，更追求管理資產的風險報酬，對經營風險的容忍度更高。雙方在合作項目財務管控理念上可能存在沖突，國有房地產企業在制度建設以及管理規范方面若未合理把控，可能發生以下財務管理問題及風險：
（一）財務組織結構設置不合理，財務控制力弱化
財務組織和崗位設置方面，項目合作開發協議中通常約定，項目公司財務負責人由國企控股股東委派擔任，財務部門其他崗位一般不會全部由控股方委任。實踐中有部分參股股東會提出在其他財務崗位如會計主管、會計或出納崗位委派其財務人員擔任，以掌握項目的關鍵資金管理權限。較為常見的是參股方要求委派人員管理資金支付網銀發起或審核權限，即參股方委派人員擔任其中一個貨幣資金業務不相容崗位。該安排可能削弱國企控股方對項目資金管理的主導地位，當合作各方在涉及資金事項決策出現分歧時，國企控股方未能完全掌控資金安排，參股方可能要求其委派財務人員使用資金管理權限拖延或阻止決策事項的實施，使得項目公司治理規程難以落實，弱化了國企控股方對項目的財務控制力，極端情況下甚至可能導致項目運作陷入癱瘓。另外，會計核算或稅務管理等財務崗位由參股方委派，若相關財務人員素質未達到控股方崗位管理要求，或未接受控股方委派的財務負責人統一管理和指導，則可能導致控股方主導的核算或稅務等財務管理制度未得到有效貫徹落實，使項目出現財務審計風險和稅務風險。人員管理方面，若參股方委派人員未接受項目公司財務負責人考核和評價，其薪酬績效也未在項目公司發放，財務人員不受項目公司制度約束，當出現前述股東各方分歧僵局或制度未得到執行的情況時，國企控股方難以對相關人員進行追責和處理，內部控制風險無法化解，國企控股方對項目的財務主導地位將受到嚴重影響。［2］
（二）資金內控管理體制不健全，資金安全風險凸顯
一是資金支付管理不規范。表現在項目公司雖建立財務審批聯簽制度，但制度實際執行流于形式，存在“決策一言堂，花錢一支筆”或“支付在前、審批在后”的內控缺陷。分級審批、分級授權的內控機制失效，可能導致資金挪用、失竊、貪污、詐騙等嚴重后果，容易產生資金安全方面的重大風險。該問題較多存在于資金內控信息化建設薄弱的企業，具體表現為：審批業務流程未使用專業信息管理系統，無法展現按層級以及時間先后順序審批信息、無法追溯和核實實際簽批時間等。二是對內部資金拆借的管理不規范。項目合作開發協議一般約定股東投入本金數目，對于超過資本金部分的項目土地價款、前期費用、建筑安裝工程費等資金需求，通常以各方股東按股權比例提供有息借款形式投入。實踐中部分資金狀況緊張的參股股東會提出由控股股東向項目公司提供超股權比例的資金拆借。國企控股方若未合理評估該拆借事項的風險，未對參股股東提出充分增信要求，除增加控股股東資金壓力外，當項目運營收益未達到預期時，可能面臨借款本息無法收回等資金風險，造成投資損失。另外，項目現金流量回正后，一些參股股東出于資金回籠或周轉需要向項目拆借資金，若項目公司和控股方未做好對外拆借資金事項的審批和監督管理，當參股方拆借資金超過項目實際可分紅金額而無法或拒絕償付時，國企控股方可能遭受嚴重損失。
（三）全面預算管理不到位，財務管理目標偏離
相較于國有獨資項目，合作項目在全面預算工作的開展有其客觀復雜性，表現為合作各方對項目戰略目標和經營目標可能存在分歧、各自分管的業務部門合作意識缺乏、項目人員配置不足等。若無法克服上述不利因素，合作項目將難以建立健全有效的全面預算管理組織體系，表現為全面預算工作管理層次不高，預算編制以財務部門為主，業務部門參與度較低，橫向、縱向信息溝通不暢，導致預算管理責、權、利不匹配，預算目標缺乏準確性、合理性和可行性。由于項目預算管理層次不高，未能明確統一的戰略目標，各部門往往從自身資源或利益出發制定業務目標和指標，財務部門受專業及管理層級所限難以協調、平衡預算草案，使得預算編制工作未達到以戰略目標為導向、合理規劃和配置項目資源的目的。另外，部分合作項目的全面預算考核及相關監督機制缺失，也會導致預算目標難以實現、預算管理流于形式，項目運營管理與預算目標出現較大偏差。
二、針對合作項目財務管理問題的對策
（一）合理設置財務組織結構，加強國企主控力度
財務管理是項目管控的核心，財務組織結構設置是財務管理的基礎。國有房地產企業作為合作項目主導方，應牢牢把握財務管理組織中的關鍵位置。項目財務負責人應由國企控股方委派，接受上級財務中心垂直領導，其項目管理權限須得到制度保證，參與項目管理決策，監控項目經營運作狀況。財務部門中其他崗位設置、人員編制、職能分工應根據項目實際情況制定，崗位設置和分工遵從不相容職務相互分離原則。對于參股方參與資金管理的要求，可以實時報送資金信息等形式滿足參股方的知情權和管理權，應注意避免資金管理受到參股方的直接干預。財務人員管理方面，應做到所有財務人員統一接受項目財務負責人管理領導和考核評價，明確崗位職責及規章制度，工資及績效統一由項目公司計核發放。只有合理設置財務組織結構以及落實財務人員統一管理，才能確保財務部門嚴格按公司治理制度和財務管理制度履行職能，把項目各項決策事項落到實處，確保國企控股方的財務主導地位。
（二）健全資金內控管理體系，防范資金風險
一是以資金內控信息化建設為抓手，規范資金管理。項目應結合組織架構設置及權責安排，建立和健全資金支付審批管理制度，明確各項資金支付的流程及要求，嚴格執行對需要事前審批的事項，需按權限審批后才能辦理支付的規定。為保障資金支付審批制度的有效落實，項目應加強資金內控相關的信息化建設。將資金支付相關業務的立項審批、合同訂立審批、付款事項審批以及支付審批流程嵌入信息系統，強化資金事項全流程監控，實現資金管理活動可控制、可追溯、可檢查，杜絕人為違規操作空間。另外，建議國有房地產企業積極運用新興信息管理技術如銀企直連系統等，提高資金安全性，防范操作風險。二是健全融資管理制度，規范內部資金拆借事項。建立和健全融資管理制度，應以合規性和適當性為原則，合作項目的內外部融資事項應由控股方嚴格管控?？毓煞綉詫徤餍栽瓌t加強對參股方拆借資金的監督管理。對于國企控股方向項目提供超股權比例的拆借資金，建議要求項目及未按比例提供資金的參股方就超股比拆借部分提供足額的擔保措施并支付擔保費用。擔保措施包括但不限于實物抵押和股權、應收賬款或有價證券等質押，原則上不應接受保證方式擔保。對于項目公司向參股股東提供拆借資金，應充分評估借款單位信用狀況及還款能力，經控股方充分研究、嚴格審批，要求借款單位或其實際控制人提供足額擔保措施。此外，控股方應加強貸后監督管理，關注借款單位資金狀況和履約能力的變化，發現違約風險苗頭要及時采取措施收回借款，保證國有資產安全。
（三）合理構建合作項目全面預算管理體系，發揮預算管理引領作用
國有房地產企業主控的合作項目應當建立和健全全面預算管理組織體系，正確開展項目全面預算的編制、執行、監督和考核工作。項目董事會根據內部控制規范設置全面預算管理委員會，統籌全面預算管理工作，并接受控股方審核監督。由國企控股方主導的董事會應結合項目戰略規劃、生產經營計劃、經濟形勢變化以及對市場的預測分析等因素，確定年度經營目標，并分解下達到各預算執行部門。預算部門編制預算指標后，經過逐級匯總平衡，形成預算草案報項目董事會審議批準。預算方案下達后，國企控股方應指導和監督項目做好全面預算執行、分析、考核工作。其中須強調現金流量的預算控制，堅持先預算后開支的原則，規范審批程序，平衡項目現金收支。加強預算執行分析監控，定期編制預算執行分析報告，向項目管理層提供決策依據，及時調整經營策略。最后，國企控股方應要求項目公司嚴格落實預算考核評價，明確項目預算責任主體，將預算指標與責任主體績效掛鉤，保證項目的經營目標得到有效落實。
三、結語
對于國有企業，房地產合作項目管理有其特定的復雜性和難度，追求管理效率目標，應以保證國有資產安全為大前提。項目財務管理實踐中應加強國企主導地位，健全各項財務管理相關內部控制制度，尤其須重視資金風險的防范和全面預算制度的落實。這樣才能切實提高項目財務管理水平，實現對合作項目的有效管控。
參考文獻
［1］潘瑜天.參股合作開發房地產項目的財務管理問題與思考［J］.中國鄉鎮企業會計，2020（1）.
［2］張鐘玲.國有房地產企業全面預算管理存在的問題及應對策略［J］.會計師，2017（10）.
作者：謝智云 單位：佛山建投城市發展有限公司
