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房地產行業法律法規范文1
關鍵詞：房地產；經濟管理；問題；對策；
中圖分類號：F293文獻標識碼： A
近年來，我國根據房地產市場中出現的種種問題，先后頒布實施了諸多的有關政策法規，但是縱觀國內現代房地產市場運轉狀況，政策法規的實施并未獲取到預期的效果。這主要是因為房地產市場運行中仍舊有部分本質問題沒有真正的處理，房價居高不下。從以上分析不難看出，房地產業在我國雖具有較大發展空間，但若對房地產經濟管理中出現的問題視而不見，那么，將直接制約產業的持續健康發展。
一、我國房地產經濟管理過程中存在的問題
1、經濟管理活動的實施缺乏有效地監管機制
實施經濟管理是為了督促房地產行業的快速發展，但是我國現行的一些管理制度真正落實到企業管理的很少，并且我國經濟管理中的政策主要是采取中央和地方共同監督管理，在管理細則和原則方面存在差異，缺乏有效的監管力度。
2.缺乏連續性政策，目標模糊不清
在我國，通常都是利用行政權威；來強制管理和控制房地產經濟，然而實際出具的文件多數都沒有廣泛的適用性、嚴肅性、穩定性，雖然部分在特定領域的法律法規體系已形成，但還缺乏一套完善匹配的實施細則及條例，給法律法規的有效貫徹落實帶來了極大的困難，執行效果不佳，大大降低房地產行業經濟管理效果。不連續、不合理的經濟管理政策會擾亂房地產行業，為不法投機者提供可乘之機，不利于我國房地產行業的良好發展。例如，經濟適用房、房產稅收、國五條等政策的執行情況，都充分說明我國房地產經濟管理存在目標模糊不清，缺乏連續性政策。
3.相關法律、法規體系的不健全
房地產市場要想穩定有序的快速發展，一套完善的法律法規體系必不可少。然而現階段，我國房地產市場的法律法規建設步伐遠遠跟不上房地產業的發展速度，進而出現了無法可依、有法不依的局面。在我國，通常都是利用行政權威；來強制管理和控制房地產經濟，然而實際出具的文件多數都沒有廣泛的適用性、嚴肅性、穩定性，雖然部分在特定領域的法律法規體系已形成，但還缺乏一套完善匹配的實施細則及條例，給法律法規的有效貫徹落實帶來了極大的困難，執行效果不佳。我國房地產經濟管理文件主要以國務院名義頒發，或者以國家部委辦公室的名義頒發，諸如國11條、新國4條等。這些房地產經濟管理法，缺乏嚴肅性、穩定性和適用性。雖然我國政府在房地產特定領域建立初步的法律、法規，但缺乏相應的管理條例和實施細則，導致房地產行業經常出現政令不通、有法不依、執法不嚴等現象。
二、我國房地產經濟管理建議和對策
1.明確房地產經濟管理目標
制定明確的房地產經濟管理目標是指導房地產行業開展各種經營活動的關鍵，房地產行業的相關負責人可以根據經濟管理目標的引導合理的開展各項活動。房地產行業的快速健康發展需要長期目標的指引，特別是在了解我國房地產行業的長期發展歷程以及房地產市場發展行情，根據這些制定的目標才會更有執行力，才能夠更加凸顯房地產今后的發展規劃。
2.完善相關法律、法規體系
目前，我國房地產市場處于初級階段，各項法律、法規需要逐步地建立和完善，進而形成具有中國特色的完整的房地產法律、法規體系。其一，房地產法律、法規體系建立過程漫長。完善的法律、法規體系，可以實現房地產市場規范化地運行，實現房地產市場經濟的合法化管理。房地產行業直接關系到社會經濟，影響國民經濟的穩定?！拔覈枰⒎戏康禺a市場發展規律的法律、法規體系，使中、低收入購房者可以享受國家的宏觀調控政策?！逼涠幏斗康禺a市場秩序。在現有房地產法律、法規條件下，住房業主尚未獲得法律方面的確認和保護，房地產涉及的多元化的復雜財產關系尚未得到有效的規范。目前，我國房地產秩序長時間脫離正常經濟軌道，經常出現矛盾糾紛，業主維權困難等問題，所以我國需要完善相關法律、法規，使得房地產秩序回歸到正常經濟軌道。我國政府對相關法律、法規體系進行完善，既可以規范房地產市場秩序，又避免出現政府過度干預房地產發展的現象。同時，完善的法律、法規體系，可以全方位、多角度、多層次地保障宏觀調控體系的建設。其三，不斷地完善房地產法律。目前，我國政府不斷地完善《土地管理法》、《建筑法》和《城市房地產管理法》等法律，并出臺相關的法規，促進《房地產法》的出臺。這些法律、法規將房地產開發、建設、交易和后期服務納入到經濟管理中，標志著我國房地產市場法律、法規體系的建立，提高房地產行業相關政策的層次性、嚴肅性和穩定性。
3.完善我國房地產經濟管理途徑
我國政府需要完善房地產經濟管理管理途徑，以此提高經濟管理的效率。首先，認真核算投資總額。開發商的項目可行性報告通過審核以后，其必須選擇適合的經理去完成項目。在房地產項目實施過程中，嚴格按照可行性研究報告、項目投資總額進行施工。因為項目投資總額的確定直接關系到項目的成敗，所以政府要嚴格審核開發商的資金情況。工程人員對項目進行初步估算之后，制作出資金流量表，并交有關部門進行審核，并載入相應檔案，為政府制定經濟管理政策提供依據。政府依據社會的實際發展需要和開發商的自身運轉情況，來確定開發商的投資總額。政府在項目開發前對開發商的投資總額進行核算，既可以有效地降低開發商投資失誤的幾率，又可以減少投資失敗給地方經濟造成的損失。其次，加強開發商的成本控制。房地產行業經濟管理的關鍵是成本控制，而成本控制又是開發商提高自身效益的主要手段。成本控制既關系到開發商的經濟效益，又關系到住房的未來使用價值，所以成本控制是總額核算之后的又一關鍵問題。房地產日常支出是成本控制中比較容易的一項，但日常支出中的業務費用控制卻很難有效進行，這主要歸咎于業務費用具有較大的彈性。成本管理者要具有較強的責任意識，保證成本控制的有效進行。同時，我國政府應該建立、完善成本控制制度，避免出現成本控制漏洞。另外，開發商采用合理包干的方式，提高相關人員的成本節約積極性。再次，在項目定性前進行利潤預期核算。我國加強經濟管理的最終目標是保證房地產行業的健康發展，促進地方經濟的良好發展。房地產行業的發展關系到地方部門之間的關系，也關系到地方政府利潤的獲得。在房地產經濟管理的過程中，地方政府應該將利潤的實現作為自己的目標。在項目定性前進行利潤預期核算，既從根本上保障開發商的利潤，又帶動了地方經濟發展。
結束語
房地產經濟管理的順利進行是維持國民經濟穩固發展的主要原因，在市場經濟背景下政府和房地產應該共同為規范房地產市場提出解決措施，從完善相應的法律法規、明確房地產行業經濟管理目標以及強化房地產經濟監督管理機制等方面探討。只有這樣才能不斷提高房地產行業經濟管理的能力，從而促使房地產行業的健康、快速發展。
參考文獻：
[1]余凱.中國房地產宏觀調控的長效機制研究[J].首都經濟貿易大學學報，2008（4）：12.
房地產行業法律法規范文2
關鍵詞：房地產；測繪；存在的問題；應對策略
0 引言
近年來，在住房制度的改革和相關政策的推動作用下，房地產行業在不斷的發展。在房地產的發展過程中，需要對房地產進行有效的測繪，以便提高房地產的質量安全。房地產測繪是專業測繪中的一部分，主要是調查和測量城鎮房屋、其他使用地的位置、權屬以及結構等方面的專業測繪。在測繪的過程中主要使用測繪儀器、測繪技術、測繪手段等，并根據國家法律規定以及房地產的相關規范進行的測繪，最終通過數據、圖片以及文字等形式呈現出來。在房地產中，進行有效的測繪可以加強對房地產的管理，促進房地產的可持續發展。但是在目前的房地產測繪中還存在較多的問題急需要解決[1]。
1 房地產測繪的概況
1.1 房地產測繪的重要性
房地產測繪主要使用的是常規測繪技術，并根據房地產管理業務進行測繪的。房地產測繪所取得的信息具有一定的法律效力，房地產測繪具有權屬、城鎮規劃以及財政等功能。房地產測繪的重要性主要體現在以下三個方面。
首先，體現在法律方面。房地產測繪需要經過檢查驗收的環節，主要由房地產行政管理部門對測繪成果的適用性以及準確性和面積測算的依據進行審核，確定無誤之后方可確保房地產測繪的效果，并確保其具有一定的法律效力，能夠有效的維護房產人的合法權益。
其次，體現在經濟管理方面。房地產測繪需要提供大量的準確的圖紙資料，以便確保準確的掌握城鎮房屋以及土地利用的現狀和變化情況等，清楚了解公私占有的房產數量面積等，并建立產權產籍和產業的圖形檔案，通過這種方式來統計各種房屋的數量，以便有效的確保數據的準確性。同時，還需要為城鎮財政以及稅收等部門研究確定土地分類的等級和制定稅收標準提供有效的依據。
另外，在城市規劃以及制定相關政策等方面的作用。房地產測繪的成果具有廣泛的特點，城市房屋的規劃建設和管理水平能夠體現出一個城市的物質生活和精神文明的程度，城市規劃建設是政府的重要工作內容，要想做好這項工作，就需要對城市建設全面的了解，包括城市建設的歷史、現狀、房屋的分布等情況。房地產測繪的成果在數量以及規格方面具有豐富性特點，通過分類、統計以及整理之后，可以得出較多的數據資料。
1.2 房地產測繪的特點
其一，房地產測繪的比例尺較大。房地產測繪通常是在城市和城鎮內進行的，圖上的內容較多，房地產測繪需要在圖上準確的標注，需要具備較大的比例尺。
其二，測繪的時候需要及時的進行補測和c測等。城市建設需要及時的對房屋以及土地進行補測，當房屋和用地發生變化的時候需要進行修測，針對沒有發生權屬變化的土地和房屋需要及時的變更測繪方式，以便有效的確保房地產測繪的準確性和實時性。
其三，房地產測繪的內容不同于地形測量的內容。地形測量通常是對地表的地貌以及平面位置進行測量，地形測量對測量的對象和區域具有一定的要求，對高程的要求更高。而房地產測繪主要是針對房屋和土地要素進行測量，對高程沒有要求。房地產圖形主要是表示房地產要素的空間位置、屬性等內容。
2 房地產測繪中存在的問題
2.1 房地產測繪技術水平較低
目前，房地產相關測繪人員的整體素質偏低，沒有進行專業的素養培訓。另外，大多數測繪人員沒有對現代信息技術進行研究，仍然沿用傳統的測繪方式，對新技術的應用不夠深入，對現今的測繪儀器以及設備的操作流程不夠熟練。有的地區房地產測繪仍然使用手工測量，嚴重影響測繪技術的更新和完善，從而導致測量數據不夠準確，測繪質量不夠高。
2.2 房地產測繪法制建設不夠健全
我國房地產測繪仍然處于起步的階段，各地的房地產測繪技術水平差異較大，地區發展不夠平衡，難以形成統一的行業規范和標準。國家相關法律法規的操作性不夠強，沒有落實到實處。針對房地產測繪的相關權責不夠明確，其相關的法律法規實用性不強。因此，在房地產測繪的過程中，通常會出現一些違反法律法規的現象，給房地產測繪的發展帶來較多的負面影響。
2.3 房地產測繪部門獨立作業，聯系不夠緊密
目前，大多數房地產測繪部門之間沒有進行有效的溝通和交流，從而導致相關信息的阻塞，無法實現信息的共享。同時，針對測繪過程中出現的問題不能夠及時的采取相關措施解決，從而導致同一個房屋具有多種測繪結果，給監管部門帶來了較多的麻煩，在一定程度上阻礙了房地產測繪以及房地產行業的發展。
3 房地產測繪的優化措施
3.1 提高專業人員的素質，加強專業培訓
房地產測繪人員主要包括外業測繪人員、內部計算人員、資源整理人員、產品檢驗人員等，這些人員均需要經過嚴格的培訓才能夠正式上崗。要求測繪人員需要掌握一定的專業技能，明確自己的工作職責和權限等內容。同時，需要定期對測繪人員進行專業的培訓，鞏固原有的專業技能，在原有的基礎上學習新的知識和技能，學會使用先進的測繪儀器和設備。在培訓的時候，需要對相關的法律法規進行了解，例如房地產測繪的法律法規、房地產測量的規范、房地產測繪質量的檢驗方式以及質量管理法規等內容。
房地產行業法律法規范文3
1.1單純追求經濟效益
GDP日益成為評定地方政府政績的一個決定性指標，使得多數地方政府不擇手段的提高GDP以增加自己的政績，而忽視了政府的主要職責——提供公共產品。而據有關專家的研究成果顯示，在我國某些地區，當建設用地增加1％時，當地固定資產投資就增加4.1％，但是在城鎮居民的固定投資中，還是有大量的資金流入了房地產市場，針對這種情況，政府加強了對房地產業的控制，這樣反而造成違法用地情況的增加。
1.2沒有很好的配合中央政府的政策執行
房地產行業與其他行業不同，有著明顯的區域性特性，因此在政府管理過程中必須給地方政府一定的自由決定權。中央所設定的調控目標能否實現，在很大程度上取決于地方政府對政策的落實。但是地方政府和中央政府也存在了目標差異，這種差異就形成了兩者的非合作博弈，弱化了調控效果。
1.3越位行為多，過分干預房地產市場
在我國市場經濟體制下，政府對市場的調控能夠彌補市場漏洞，促進社會公平，但是政府也要遵守發展規律，不能強行干預市場正常運作，通過市場的調節機制，房地產市場為了供需平衡而降價。但是某些地方政府的一些政策會導致房價的上漲，因此盡管政府不斷的調節房價，但是房價依然居高不下。
1.4保障性住房管理缺位
住宅用房具有準公共品性質，需要政府為中低收入階層提供住房保障。盡管我國在近幾年加大了對于經適房和廉租房的支持力度，但是從執行的效果方面看，房價還存在過高問題，能夠適合中等收入家庭的住房還很少，仍然不能解決住房問題。這些問題的出現主要是政府在保障性住房的監管上出現了缺位現象。
1.5法律制度體系不健全
對于發達國家來說，房地產管理市場已經十分成熟，健全的法律法規也促進了房地產市場的良好發展。在我國，房地產方面的法律法規嚴重缺失，我國法律只對建設過程中的問題進行了規定，沒有做好后期管理的法律保障。所以，國家調控在房地產行業中始終處于滯后的境地，有的法律法規甚至不符合市場調節的規律，導致房地產管理不規范。
2、如何發揮政府在房地產市場管理中的作用
政府要不斷加強對房地產市場的管理和監督，保證房地產市場的正常運行、健康發展。這就要求政府從實際出發，根據自身的職能，采取合理、有效、科學、務實的政策措施，對房地產市場進行管理調節。
2.1加強對房地產行業的市場管理
政府要加強對開發商資質的審核管理，保證房地產廣告的真實性，讓房地產市場中的產品從質量上得到保證，更要從物業管理方面提高服務質量，讓人們真正的感受到良好的環境，為消費者的需求著想，提供更準確的信息。
2.2完善法律法規體制，增強執法科學性
社會主義市場經濟實質上就是法制經濟，在維護良好的市場秩序和發揮市場資源配置作用上法律起到關鍵作用。第一，用法律來制約政府的經濟管理作用的發揮，弱化因政府過分干預造成的負面影響。第二，繼續完善《土地管理法》、《建筑法》和《城市房地產管理法》，細化其他相關實施細則，推進《房地產法》的出臺，使得房地產行業從開發建設到交易，再到中介服務和相關的后期服務等各個方面的管理完全納入法律規范體系。只有這樣，才可以使房地產市場經濟管理有法可依、執法必嚴、違法必究。
2.3強化政府對房地產市場的稅收監管
針對市場中對房地產進行炒作的行為進行制約。炒房已經成為我國房地產行業健康發展的最大障礙。國家稅務部門需要用調控手段降低房產利潤，抑制炒房。
2.4加強對土地市場的管理
政府過度干預導致我國的土地市場十分混亂，而這種混亂讓我國土地的市場化運作程度大大降低。所以在土地管理中應該將政府調控與市場調節結合在一起，強化土地管理的計劃管理，對用地的總量都進行控制，通過年度用地計劃進行規范化管理。
2.5完善住房保障制度
首先，要保證保障性住房的供應。一方面必須完善公租房、廉租房和經濟適用房制度；另一方面對資金使用效率要不斷提高，在資金數量有限的情況下，通過解決中低收入者的住房問題，來抑制房價的過快上漲，將工作的重心轉入公租房以及廉租房上。其次，擴大住房保障對象的范圍。真正能夠支付經濟適用房的群體，大多是中等收入或以上的人，而低收入者在購買者中占非常小的比例。所以，在制定住房保障政策時應當更多的考慮其他弱勢群體的住房需求，擴大保障對象。再次，要保證住房保障制度的公平合理。其中廉租房以及經濟適用房的價格應該大幅低于商品房，政府必須做好對住房審批的管理，通過完善法律法規的途徑防止房地產行業的腐敗現象。
3、結語
房地產行業法律法規范文4
關鍵詞：房地產；會計信息；失真；治理
會計信息是指在經濟活動過程中，利用會計理論和會計方法，使用會計實踐獲取反映了會計主體的價值運動狀況的信息。會計信息的失真就是指會計信息的獲取在客觀上違背了可靠性原則，不能夠準確反映出會計主體真正的經營成果和財務狀況。因此，如果房地產行業會計信息失真，就不可以客觀、如實地去反映房地產企業在一定時期內的經濟業務和財務的狀況，不能給決策者提供宏觀經濟管理和經濟決策的依據，也不能提高管理水平和經濟效益。然而，隨著市場經濟的發展，房地產行業的會計暴露出了不少問題，特別是會計信息失真這一問題的亟待解決，受到了人們的廣泛關注。
一、房地產行業會計信息失真的原因
導致房地產行業會計信息失真的原因比較多，在宏觀方面有政策不配套、法律制度不健全、相關制度不完善等一系列的客觀因素，也存在微觀上的會計基礎工作薄弱、房地產行業管理制度不嚴密、會計人員業務能力和專業素質差和房地產行業業內部對自身利益的追求等。
（一）會計法規制度和會計法規尚不完善
我國的會計制度的缺陷集中表現對沒有對新出現的會計業務做出規定，對某些經濟業務和事項的核算不明確或不科學。正是由于應用會計科目不合理及使用上的串項等一系列的會計核算不規范造成了房地產行業成本不實，會計信息失實，收入、支出和結余虛假。我國目前的《會計法》的規定尚有待進一步完善。例如，《會計法》中只規定了違法人員的刑事責任和行政責任，而沒有規定民事責任，降低了違法人員承擔巨大成本的風險。此外，對會計人員的獎勵和保護的法規還不明確。房地產行業的會計人員在違背單位、個人利益而遵守《會計法》要求時，國家要從法律上給予保護。如果缺少這方面的保護，很容易造成會計信息失真。
（二）房地產行業監督機制不健全
房地產行業的監督機制可分為內部監督機制與內部監督機制兩種。第一，房地產行業的內部監督有一定的局限性。房地產的內部會計監督的主體是決策者，但是會計負責人又是由決策者直接聘任的，會計人員的薪酬也是由決策者直接決定的。也就是說，會計工作某種程度上是在為企業的決策者服務，隨著決策者的意志而變化。所以，不少房地產企業的會計信息失真，沒有真實反映經營成果。第二，房地產行業的會計工作的社會監督機制也不健全。目前，房地產行業的外部監督還是由房地產行業的主管部門實現的，而主管部門往往考慮到的是本部門的利益，對其下屬的房地產行業采取保護的態度，不能夠很好地監督。第三，一些社會中介機構彼此間進行不正當的競爭，或者是一些注冊會計師職業道德水平差，出具虛假的會計驗證報告。這就使有些會計信息即使被確認了但仍缺乏真實性。
（三）房地產行業會計人員自身素質較低
總的來說，我國房地產行業會計人員的自身素質并不高。會計活動的主體是會計人員。會計信息要經過會計人員對相關要素的計量和確認后才能生成，必然要對經濟活動中的某些不確定的因素加以估算、推理和判斷。所以，會計人員的素質直接關系到會計信息的質量。一直以來，房地產行業對會計人員的業務素質的提高并不重視，致使會計人員的素質和技能得不到提高，常發生原理性和操作性的錯誤。近年來，會計制度變化特別大，新增的內容很多，更增加了會計核算的難度，這也影響了會計信息的質量。素質不高的會計人員即使遵守了會計法規，但受到認識水平的局限，也可能使計量處的數據與實際情況不符，從而使會計信息不實。有些會計人員素質較低，不按會計法核算，迎合上級或自身利益需要，做假賬、受理假憑證和編制假報表，使得會計信息失真。
二、房地產行業會計信息失真的治理對策
（一）健全法律法規制度體系，建立科學的會計法律體系
房地產行業法律法規范文5
關鍵詞：美國；房地產金融；房地產融資模式
中圖分類號：F68 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2016）32-0130-02
引言
作為全球經濟發展的風向標，美國經濟發展的很多方面都深深影響著世界濟，房地產市場也不例外。美國房地產業具有健全的法律法規、積極介入的政府支持、嚴格的行業監管、發達的金融市場、完善的金融制度等特點，其中金融創新工具在美國的房地產金融市場上更是屢見不鮮，使得其房地產市場始終保持強勁，促進著美國經濟的發展。
作為資金密集型產業，房地產業對資本有著很強的依賴性，單靠一個項目的開發、運營、周轉，資金的回籠速度明顯跟不上新開發的速度或企業發展壯大的需求，充足的資本是房地產開發、消費及流通過程順利進行的可靠保障，是房地產企業良性運營的必備前提。中國房地產業的融資明顯存在高度依賴銀行、融資渠道單一脆弱的弊端，通過借鑒美國房地產多樣化的融資模式，尋求符合中國國情的融資渠道，對于促進中國房地產業的良性發展、滿足一般居民的住房消費需求、保障金融體系的安全等方面，不僅具有重要的理論意義，也具有重大的現實意義。
一、美國房地產融資模式
一切經濟活動都是在宏觀經濟大環境下進行的，房地產企業的融資活動也不可避免地受到大的融資環境的影響。由于美國房地產行業起步較早，其市場和金融環境在不斷繁榮發展中已非常成熟，支持房地產行業發展的相關法律和稅收政策也層出不窮。此外，由于美國各類金融機構或個人均可通過不同方式參與房地產金融業務，不存在壟斷或被高度依賴的金融機構，在長期的充分競爭中逐步形成了多元化的融資模式，其中有的融資方式正在成為主流，有的被逐漸舍棄。美國房地產融資模式主要有以下幾種。
（一）房地產投資信托基金（Real Estate Investment Trusts，REITs）
房地產投資信托基金（簡稱REITs）是一種以發行收益憑證的方式募集個人和機構投資者的資金，由專業基金管理機構經營，并將基金收益按一定比例分配給投資者的信托基金制度。近幾年，REITs在全球范圍內逐漸發展壯大。這種融資方式通過將個人和機構投資者的資金匯集起來，投資能產生固定現金流收益的房地產項目或為各類房地產項目有價證券融資。作為一種現代房地產融資手段，REITs是房地產證券化的產品，一般利用股票或受益憑證的方式，使房地產實現證券化。其本身具有很強的靈活性，體現在以下幾個方面：REITs包括個人和機構投資者、市場經紀人以及基金管理機構組成；REITs可以使用普通股、優先股融資，也可用無抵押或有抵押的貸款及債券進行融資；REITs可以優化資源配置，將一些機構或面臨困境的物業銷售商持有的分散房產整合上市，發揮證券工具的作用；REITs也可以將納稅集團公司整合運作。REITs大多數都由有經驗的資金管理機構實際操作，并且在股票市場中實現交易自由。REITs作為一種多元化的組合投資方式，市場回報率高，持股較為靈活，股東收益率高。
（二）商業地產抵押貸款支持證券（Commercial Mortgage-
Backed Securities，CMBS）
20世紀80年代以來，隨著直接融資方式運作的抵押銀行逐步占據主導地位，房地產抵押貸款證券化種類越來越多，CMBS在美國房地產金融市場中越來越占有較高的市場份額。這是一種將傳統商業房產抵押貸款組成資產池，通過資產證券化技術，以資產支持證券形式向投資者發行，并以物業的租金收入還本付息的結構性融資活動。其基礎資產是商業物業抵押貸款，而不是一般資產，物業形態包括寫字樓、酒店、出租公寓、商業零售項目和工業廠房等。它們的共性是能產生穩定的現金流的有形不動產。目前，美國共有住房抵押貸款轉手證券、多檔抵押貸款轉手證券、非機構擔保多檔抵押貸款轉手證券、商業房地產抵押貸款支持證券、資產支持證券和債務抵押債券等六大類。近些年，美國CMBS市場發展很快，這種方式將大量商業房地產抵押貸款混合后證券化成與債券類似的形式，之后在資本市場上向個人和機構投資者出售，大大提高了抵押貸款的流動性和貸款機構的借貸能力，同時也使資本市場的各類資金能夠流向房地產市場。
（三）信用公司（Credit Companies）
一些大型公司，如英特爾投資（Intel Capital）、通用電氣金融（GE Capital）等，或者一些非銀行類的私營金融機構，如獨立的貸款機構和數量龐大的貸款經紀人，通過利用在資本市場已建立的信用資本，成立信用公司，為公司新項目的建設或項目的再開發提供貸款。由于這些特殊的金融機構運營的獨立性，其本身受到政府支持卻又不易被政策管制，靈活度較高；一些從商業銀行難以獲得貸款的高風險項目或復雜項目，卻可以從中獲得資金支持，以贏取較高的投資回報率。
（四）夾層債券（Mezzanine Debt）
20世紀80年代，在美國出現了夾層債券，用以減少開發商前期投入的自有資金，平攤投資風險，減少權益資金比例。夾層融資本質是一種資本的混合形式，一般項目的抵押貸款占70%左右，夾層債券占10%左右，其余為自有資金。夾層債券利率通常比銀行基準利率高，期限也都比較短，但可以為開發商減少自有資金和權益資金額度的募集比例。在房地產領域，由于傳統優先債及次級債都屬于抵押貸款，夾層債券通常指不屬于抵押貸款的其他次級債或優先股，作為一種創新型融資手段，夾層債券的形式更加具有靈活性，通過融合不同的債權，從而可以形成無數新的組合，滿足投資人不同的需求。
二、美國房地產融資模式對我國的啟示
（一）健全法律法規體系
由于我國當前房地產業存在法律法規不健全、信用體系不完善等問題，迫切需要政策大環境的積極支持。健康、理性的房地產融資市場必須要有公平、公正、公開、完整的一整套法律法規體系作為保證。在相關法律的制定過程中，必須要將工作細致化，嚴格規范融資工具，這樣才能使復雜的房地產融資步驟都有法可依。只有健全和完善宏觀金融法律法規，大力推進金融體制改革，房地產業健康的外部環境才能得以維持，從而提升房地產金融的改革和創新程度。
（二）房地產融資必須加快同國際接軌，l展多元化融資渠道
雖然我國的銀行業已一再調整涉房資金結構，并一步步收緊涉房融資風控，但從現在來看，房地產行業的相關資金占銀行資金比例仍高達50%左右，銀行一旦出現風險或連鎖反應，必將關系到社會穩定。
房地產企業融資渠道的選擇直接影響著融資成本的大小。為了滿足地產商大量的資金需求，打破單一的融資結構是其未來發展方向，優化融資工具和拓展融資渠道便顯得迫在眉睫。參考美國房地產業成熟的融資模式，我國大型房地產業可以選擇上市、發行債券、房地產基金等多種方式融資，而眾多中小型房地產公司可以選擇信托、夾層融資、聯合開發等方式。另一方面，房地產業也通過銀行貸款與其他融資模式相互結合的方式來解決融資，如“銀行貸款+信托”或“銀行貸款+基金”是目前看來較為理性、相對通用的。但是以上方式都不可避免存在局限性，需要企業結合自身發展需求去不斷嘗試。
（三）推出適合我國國情的REITs
同美國相比，我國的信托業相關法規仍是空白，行業還很不成熟，信托的規模瓶頸使其很難成為市場融資的主體，REITs上市還存在許多障礙。國際上的房地產金融巨頭紛紛設立基于中國內地地產業務的REITs，這種競爭壓力也敦促我國的信托投資公司和監管層共同努力推出適合我國國情的REITs。
我國目前房地產投資的現狀是低收入者買不起房，高收入者將房產投資看作是資產增值工具，REITs一旦上市，作為一種基金形式，購買它比直接投資房產更加方便，中低收入者也可以通過購買REITs來獲得收益。如果政府能夠為REITs的進入實施創造有利環境并著力于培養大量投資者，在一定程度上對REITs在中國的普及有促進作用。
三、結論
（一）美國房地產融資多元化、主體環境健全
美國房地產融資有種類繁多、中小投資者比例大且活躍度高、融資機構體系完善、運作規范等特點，其中最具美國特色的是房地產投資信托基金（REITs），它通過投資多樣化、管理專業化等形式將大量的個人投資者的資金融入到房地產行業，在為其帶來效益的同時也降低了投資風險，是對以銀行為手段的間接金融的極大補充。對比之下，我國房地產融資模式明顯存在不夠多元化、主體環境不夠健全的劣勢。
（二）房地產行業的發展需要政府的積極介入與房地產金融的支持
我國房地產金融業的滯后發展己成為房地產業健康發展的瓶頸。建設房地產融資體系是一項復雜的制度建設工程，只有健全現有法律法規，規范政府宏觀調控環境并完善房地產金融體系，才能更好地優化融資渠道。
（三）構建多元化融資渠道，降低融資風險
為了實現我國房地產融資多樣化，一方面可以在既有的融資渠道上構建更多的融資渠道，將其他行業資本注入房地產融資業務中；另一方面可以通過出售資產組合以及其他金融衍生工具來降低融資風險，通過調節財富在不同收入階層間的分配，縮小貧富差距，有效促進社會和諧。加上必要的法律保障和政府支持，我國房地產融資多樣化的實現值得期待。
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房地產行業法律法規范文6
關鍵字：房地產 會計信息 失真
一、影響房地產行業會計信息失真的成因
會計信息失真就是指會計信息對它的使用者而言失去了真實客觀性，它可以分為主觀會計信息失真和客觀會計信息失真。客觀會計信息失真是指由物價指數變動、幣值變動，會計原則之間不協調導致主觀方法介入等客觀因素導致的會計失真。一般說來，會計人員無意識的失誤也被稱為客觀的會計信息失真，它是無法避免的。主觀會計信息失真是相關人員由于利益驅使而人為制造的會計信息失真。導致房地產行業會計信息失真的原因比較多，在宏觀方面有政策不配套、法律制度不健全、相關制度不完善等一系列的客觀因素，也存在微觀上的會計基礎工作薄弱、房地產行業管理制度不嚴密、會計人員業務能力和專業素質差和房地產行業業內部對自身利益的追求等。
（一）會計法規制度和會計法規尚不完善
我國的會計制度的缺陷集中表現對沒有對新出現的會計業務做出規定，對某些經濟業務和事項的核算不明確或不科學。正是由于應用會計科目不合理及使用上的串項等一系列的會計核算不規范造成了房地產行業成本不實，會計信息失實，收入、支出和結余虛假。我國目前的《會計法》的規定尚有待進一步完善。例如，《會計法》中只規定了違法人員的刑事責任和行政責任，而沒有規定民事責任，降低了違法人員承擔巨大成本的風險。此外，對會計人員的獎勵和保護的法規還不明確。房地產行業的會計人員在違背單位、個人利益而遵守《會計法》要求時，國家要從法律上給予保護。如果缺少這方面的保護，很容易造成會計信息失真。
（二）房地產行業監督機制不健全
房地產行業的監督機制可分為內部監督機制與內部監督機制兩種。第一，房地產行業的內部監督有一定的局限性。房地產的內部會計監督的主體是決策者，但是會計負責人又是由決策者直接聘任的，會計人員的薪酬也是由決策者直接決定的。也就是說，會計工作某種程度上是在為企業的決策者服務，隨著決策者的意志而變化。所以，不少房地產企業的會計信息失真，沒有真實反映經營成果。第二，房地產行業的會計工作的社會監督機制也不健全。目前，房地產行業的外部監督還是由房地產行業的主管部門實現的，而主管部門往往考慮到的是本部門的利益，對其下屬的房地產行業采取保護的態度，不能夠很好地監督。第三，一些社會中介機構彼此間進行不正當的競爭，或者是一些注冊會計師職業道德水平差，出具虛假的會計驗證報告。這就使有些會計信息即使被確認了但仍缺乏真實性。
（三）房地產行業會計人員自身素質較低
總的來說，我國房地產行業會計人員的自身素質并不高。會計活動的主體是會計人員。會計信息要經過會計人員對相關要素的計量和確認后才能生成，必然要對經濟活動中的某些不確定的因素加以估算、推理和判斷。所以，會計人員的素質直接關系到會計信息的質量。一直以來，房地產行業對會計人員的業務素質的提高并不重視，致使會計人員的素質和技能得不到提高，常發生原理性和操作性的錯誤。近年來，會計制度變化特別大，新增的內容很多，更增加了會計核算的難度，這也影響了會計信息的質量。素質不高的會計人員即使遵守了會計法規，但受到認識水平的局限，也可能使計量處的數據與實際情況不符，從而使會計信息不實。有些會計人員素質較低，不按會計法核算，迎合上級或自身利益需要，做假賬、受理假憑證和編制假報表，使得會計信息失真。
二、對房地產行業會計信息失真的治理辦法分析
（一）健全法律法規制度體系，建立科學的會計法律體系
會計工作的技術性極強，有它自身的工作規律。因此，會計法律法規的制定應當符合會計工作反映出的客觀規律，特別是關于會計信息質量的判定標準和判定方法要具有較強的可操作性。國家要進一步制定實施會計法規的細則和詳細的管理會計信息質量的法規，完善會計信息的披露制度，為管理人員的責任提供明晰的法律依據，嚴肅財經類法規，切實貫徹好以《會計法》為核心的整個會計法律體系。修訂后的《會計法》明確了會計違法行為的法律責任，尤其是加大了打擊會計提供虛假會計信息的力度。有關部門在執法時一定要做到有法必依、執法必嚴、違法必究，使提供虛假會計信息者受到法律的懲罰，力保會計信息的真實可靠性。
（二）強化房地產行業的監督機制，建立會計信息管理體制
一方面，房地產行業要建立起強化其內部管理的會計管理體系，制定內部稽查和財務監察制度，加強對內部的控制，為真實會計信息的提供打下良好的會計基礎。完善內部監督，還應當建立內部審計機構并明確相關責任，實行好內部監督崗位責任制，增強內部會計監督的真實有效性。另一方面，房地產行業要健全社會監督機制，提高會計監督的權威性和全面性。大力倡導注冊會計師事業的發展，充分突顯出社會審計的客觀公正作用。同時，也要增強對注冊會計師的相關法律責任的監督，促使他們不斷提高業務水準和職業道德水平。注冊會計師審查鑒定會計信息的法律責任要明確，對違反法規和職業道德的注冊會計師要加以懲處。財政、審計和稅務機關都要依法加強對房地產行業的審計監督和財務檢查。各個主管部門也要擔當起相應的責任，要對所屬的會計人員在業務上做好指導，監督和檢查其核算情況，糾正其已經查處的問題，嚴肅處理有問題的會計人員。
（三）提高房地產行業會計人員的素質，建立一支過硬的會計隊伍
房地產行業要加強對會計從業人員的道德品質、職業道德、遵守法律和業務素質等的思想教育，讓每一個會計人員都牢牢樹立起會計行業的誠信信念，全面提高自身的綜合素質。首先，要實行會計人員持證上崗制度，強化會計人員接受再教育和職業道德、法律法規的教育。對會計人員要進行職業化的管理，完善他們的從業制度，嚴格遵守會計人員的從業和任職資格條件，由專門的機構定期考察。其次，要加強財務會計人員的業務培訓，特別是計算機知識的普及，改變傳統的單一的會計工作方式，轉變為現代的全面的工作方式，逐漸從核算型過渡到管理型。最終使會計人員的素質與現代企業制度相符合，并能與國際接軌。最后，要適當提高會計人員的經濟地位，保護其合法權益。會計人員的工作積極性要充分調動起來，將其會計職能充分發揮。人們已經意識到房地產行業會計信息失真是一個較為普遍的現象，要治理這一現象需要較長的時間，只有在國家、社會和房地產行業的一起努力下，才能徹底解決好會計信息失真的問題。
參考文獻：
