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房產糾紛的法律法規范文1
第一， 在思想上高度重視，召開專門的工作會議，部署相關工作要求。
與XX年相比，XX年是法律工作常態化的一年。XX年為配合國慶六十周年等重大政治活動，社區在矛盾調解、維護穩定等方面下了很大的功夫，并且也取得了很好的成績。進入XX年以后，法律服務、人民矛盾調解等工作進入了常態化狀態，不再有重大政治活動等事件。在這種情況下，就容易產生麻痹大意的心理，而這正是工作中的大忌。
為此，在XX年初，社區就召開專門的法律服務工作動員部署會，對今年一年的工作任務、工作重點進行了部署。社區黨委書記毛雪峰同志在會議上強調，大家一定要克服思想上的麻痹大意情緒，以高度的政治責任感把今年的工作做好。與前幾年相比，今年光南社區將法律服務工作上升到將政治的高度來看待，要求所有社區居干都要以高度的政治敏感性和政治責任感來對待這項工作。毛書記在會議上表示，雖然今年沒有奧運會和六十年大慶等重大活動，但是在這種情況下大家更要保持清醒的頭腦，防止在工作中出現麻痹情緒，防止工作態度簡單粗暴。同時，隨著我國改革的進一步深化以及外部國際大環境等因素的影響，一些矛盾糾紛有抬頭的趨勢，如果處理不慎，極易引起破壞社會安定團結的重大事件。因此，社區要求居干們要妥善地對待和處理涉及到居民具體利益的矛盾糾紛，及時做好居民的穩控工作，防止矛盾發生激化。
在年初，社區還專門召開了物業糾紛協調會議，邀請社區內三家主要物業公司(華燕物業、方建達物業和金島花園物業)的代表參加。會上，社區黨委書記和居委會主任充分肯定了長期以來物業公司對社區工作的支持和貢獻，并請大家進一步做好今后的工作。社區主任表示，今后希望物業公司進一步配合社區做好矛盾糾紛的調解工作，共同維護社區的和諧穩定。社區黨委毛書記則表示，目前涉及到物業的潛在矛盾糾紛隱患主要有兩個：一是光熙門北里8號樓居民反映燃氣集團咨詢公司和燃氣集團第二分公司的員工經常在小區內駕車快速行駛的問題，部分居民認為此問題影響到居民出行的安全;另一個是柳芳北街九號院居民在光熙家園穿行的問題。應該說，這兩個問題都是歷史遺留問題，短期內無法徹底解決，但社區一定要做好與社會單位的協調工作以及對居民的說服和解釋工作，物業公司也要盡到相應的責任，做好小區內秩序的維護和管理工作。
第二， 建立專門的支部機構，負責社區矛盾排查調處、法律宣傳教育以及兩類人員幫教等具體工作。
目前光南社區共有矛盾調解工作小組、物業糾紛工作調解小組、法律宣傳教育工作小組、社區矯正和安置幫教工作小組以及預防青少年犯罪工作小組等機構。這些共組偶小組的成員以社區居干為主，由社區領導擔任小組領導。矛盾調解工作小組則由社區積極分子和居干共同組成，目前擁有四個調解小組，組員35人，并配有糾紛信息員48名。物業糾紛調解小組由社區干部和三家主要物業公司的負責人組成，目前有成員九人。同時，XX年社區還成立了和諧促進員分會和居民事務協調委員會。社區目前有和諧促進員110余人，居民事務協調委員會委員15人。社區專門設立了律師接待日、物業接待日和人大代表接待日，由專人接待居民來訪。
XX年，糾紛信息員共為社區提供糾紛隱患信息16條，經社區排查，發現價值信息10條。根據這些信息，社區及時介入調解矛盾糾紛，避免了矛盾的激化。社區和諧促進員幫助調解矛盾7起，起到了良好的作用。這些和諧促進員在居民中威信比較高，所以在調解工作中有一定的優勢。借助這些優勢，幫助社區做好工作，這是今年以來社區探索的人民調解工作新方法。
矛盾排查調解要放手發動居民，走矛盾調解的“人民戰爭”路線，這是光南社區一直強調和堅持的。實踐證明，這一舉措是切實可行的。今后，我社區將繼續把這一工作方法堅持貫徹下去，以維護社區穩定。
第三， 切實開展矛盾排查和調處工作，妥善處理人民內部矛盾，維護好社區的和諧和穩定。
光南社區堅持每月至少系統排查一次轄區內矛盾，遇到重大節假日和政治活動期間則開展臨時性排查。XX年，社區在上海世
博會召開前、國慶節前夕，xx屆五中全會召開前夕等重點時期開展了臨時性排查。截至XX年11月，社區共排查和調處矛盾22起，調解成功19起，調解成功率86%。同時，今年以來，社區加大了對人民調解協議書簽署的重視，在調解成功的19起矛盾中，有16起簽訂了調解協議書。協議書的簽訂為協議的履行奠定了基礎，也增強了社區人民調解的威信。
XX年比較突出，牽扯社區精力較大的矛盾有兩起。一起是光熙門北里16號樓3門402居民孫麗華反映樓上502家漏水的糾紛，以及柳芳北街九號院4號樓1704居民夏哲反映隔壁1705居民曹長增家空調室外主機安裝到自己家窗戶下的糾紛。在調解這兩起糾紛時，調解員多次聯系雙方當事人，做好雙方的牽線搭橋工作。為了照顧雙方當事人的實際情況，調解員滿峰和趙洋還利用周六日的休息時間約雙方座談，為雙方調解。經過調解員的辛勤工作，這兩期矛盾都得到了妥善的解決，當事人也對調解員的工作表示感謝。
截止到目前為止，社區還有一些未能完全解決的矛盾。矛盾未能解決的原因有很多，其中最重要的是需要相關部門的協調。因為作為居民自治性支部，居委會沒有行政執法權，對糾紛當事人只能以說服和教育為主，當單純的說服教育不能解決問題時，社區在解決糾紛時就會顯得心有余而力不足。目前比較突出，需要社區關注的問題是光熙門北里16號樓5門203居民劉桂清反映103居民張淑珍私自蓋房，影響到自己家生活的糾紛。針對這起糾紛，社區在第一時間請雙方當事人和香河園城管隊的工作人員一起進行了協商，當時城管隊要求張淑珍停工并去辦理相關手續。第二天，張淑珍從城管隊辦理完手續后繼續施工，并于一周后搭建完成。針對此事，社區一方面向司法所和矛盾調處中心書面說明情況，另一方面做好劉桂清的思想工作。目前事態比較平穩，社區將繼續關注此事。
第四， 開展法律宣傳和法律講座活動，提高居民的法律意識。
XX年，社區共開展法治宣傳活動12次，平均每月一次。今年是“xx”普法的驗收之年，同時也是文明城區的創建年。結合這兩個主題，社區開展了一系列的法律法規宣傳活動，包括《消費者權益保護法》、《人口與計劃生育法》、《中華人民共和國侵權責任法》等這種法律法規。同時，今年我社區注重探索法律宣傳的新形式，力爭突破以往的單傳以櫥窗式宣傳為主的居民，積極動員居民參與到宣傳活動中。今年3月，社區支部居民收看了中央電視臺《今日說法》欄目中關于《侵權責任法》的專題系列節目，并支部居民進行了討論，取得了良好的效果。同時，社區還舉辦了“xx”普法正文活動，收到居民普法征文五篇。
今年以來，社區還開展法律講座四場，每季度一場。講座分別為《婦女權益保障法》講座、《人口與計劃生育法》講座、《國防法》講座以及交通安全法律法規講座。在法治學習講座中，我們也注意探索形式的多樣化。例如，在青少年交通安全法律法規教育活動中，社區請青少年朋友來扮演司機、行人、交警等角色，模擬馬路上的實際情景。通過這種形式生動的活動，青少年朋友對交通安全法規有了一個很好的了解，也實際體驗到了遵守交通法規的重要性。活動后，社區還邀請交通隊的民警對活動進行了點評，取得了良好的效果。
第五， 做好法律服務室的建設工作，進一步推動“律師進社區”工作的開展。
XX年，在上級部門的關心和幫助下，社區法律服務室的硬件建設有了長足的進步。區司法所為法律服務室配備了電腦，實現了法律服務室的信息化。社區法律服務室的工作人員、工作制度等實現了上墻公示，進一步規范了服務室的建設。今年5月份，在街道司法所的主持下，社區與鑫泰洋律師事務所續簽了服務協議，繼續由該律師事務所為社區提供公益性法律服務。XX年，律師共在社區提供法律咨詢40余人次，獲得了良好的效果。今年7月，律師徐春江在社區接待一來訪居民后，又在后來抽時間去居民家中與居民詳談，而這一些都是義務的。同時，我們也將律師事務所的律師本人的電話提供給需要咨詢的居民，讓他們隨時能夠找到律師。從內容上看，咨詢的主要問題涉及房產糾紛、勞務糾紛以及婚姻家庭糾紛等。其中尤以房產糾紛最為突出，占整個咨詢量的80%以上。
除律師進社區外，XX年光南社區還開展了人大代表接待日工作，由地區人大代表高宏剛同志每個月最后一個星期五上午在社區接待居民。其中，柳芳北街九號院的北京市鐵路局退休工人向高宏剛反映了退休待遇的問題。高宏剛聽了大家反映的情況，并表示一定會向區里、市里反映。
第六， 認真做好社區矯正、安置幫教人員管理工作，避免重點人出現脫管、失控。
房產糾紛的法律法規范文2
【關鍵詞】商品房面積；糾紛；成因及治理
在商品房銷售時，因為銷售面積“注水”或者“缺斤少兩”，會帶給房屋購買者極大的經濟損失，可以說這是對消費者權益上的一種重要傷害，所以這是現階段建筑行業在發展中急需解決的問題，對此，文章通過下文對商品房面積糾紛的成因及治理的措施上進行了闡述，從而為有關的單位及工作人員提供一定的借鑒作用。
一、原因分析
通過社會調查能夠發現，商品房面積糾紛問題時有發生，對房地產行業和人們的購房都帶來了一定的負面影響，其中導致商品房面積糾紛出現的原因主要為如下幾個幾點：
1、開發商不合理經營
目前很多地方的商品房銷售面積是按照建筑面積進行銷售，開發商為了將商品房銷售面積增加上來，經常出現多攤公用面積的情況。因為有著極強的專業性存在于建筑中，在開發商提供的資料時故意隱瞞公用部分的使用范圍，相關部門在進行面積計算過程中，在有些公用部分的使用范圍不明確的情況下，公用面積進行分攤時就可能出現多分攤的情況，誤將屬于整個小區共用的公用面積分攤到商品房中，從而使得商品房建筑面積增大。
開發商在施工過程中經常會出現修改圖紙的情況，未及時提供變更通知和修改的圖紙到相關部門辦理變更測繪并及時修改網簽的銷售面積，就會出現預售面積與確權面積出現誤差，容易引起商品房面積糾紛。
2、客戶的無禮要求或誤解
因為很多購房者的建筑專業知識都不夠，對于房屋建筑面積是否合理他們在確認時也只是從直觀角度出發。將一個熟悉的、認可的套房為標準就是我們一種常見的情況，進而對所購新房的面積進行衡量，針對那些高層住宅和多層住宅而言，商住樓和住宅在對建筑面積進行計算時往往會存在著較大的差距，對于這些很多客戶也是很難知曉的。
3、不夠完善的商品房銷售管理
首先，存在著不夠科學的管理規則。例如，針對當前的一些規定，對隔層陽臺或者層高較高的陽臺，是否在建筑面積中將此空間的水平投影計入進去，并沒有做任何細致的規定。一些開放商在對樓宇進行銷售時，經常抓住這個因素來解釋自己的經營不善。
其次，管理部門的素質缺失。一些不法的開發商為了將商品房的面積增加上來，很多開發商都動用了一些不法的手段，因此，就有一定的可能引發商品房面積糾紛情況的出現，一旦在一些管理環節上，政府管理部門能夠利用法律法規嚴格的去控制和管轄就能夠有效的進行控制，但是，這樣的工作還很難落實。因為很多開發商為了自身利益常常拉關系，例如他們在辦理大產證、小產證或者商品房竣工驗收時，經常會對這種方式進行使用，例如產權屬證上會將他們報的面積數有效的記錄下來，管理部門對于這些是否真實也不好去核實，這樣就會有很多失職的行為出現在其中。
二、治理措施分析
1、對商品房房產面積計算規則進行完善
在目前房地產測量中主要依據《房地產測量規范》進行面積計算，但其中很多細節并沒有做出明確的規定，有很多規章制度還需要進一步的完善和豐富。隨著建筑行業的發展，在現實社會中建筑的構造千奇百變，我們就需要相關的房產管理部門結合當地的實際情況針對房產測量規范中沒有明確規定的細節制定相關的規定，完善商品房房產面積計算規則，規范當地的房產測量市場。進而對于公用面積分攤和建筑面積分攤的新問題使其能夠不斷的予以適應。針對那些用現金購買房屋的客戶來講，這無疑是一個十分巨大的幫助。
2、建立完善的商品房面積測量機構管理制度
現階段的商品房面積測量工作主要是在房管局、測繪所或者相關房產管理部門指定的有房產測量資質的測繪公司負責，應根據各自不同的職責做好計算和審核的工作，確保所出具的測繪成果更具有權威性和說服力。
房管局、測繪所或者相關房產管理部門指定的有房產測量資質的測繪公司，他們的法人都是相對獨立的，經行政機關或者當事人委托，在測量房屋面積時通常依法獨立執行，并且會將有法律效益的測量成果提供出來，有效的承擔測量結果中所存在著的相應法律責任。因此，將房屋面積測量人員持證上崗制度要有效的建立起來，要先培訓這些測量人員之后再讓他們上崗。定期進行培訓教育和業務探討，就大家在實際工作中遇到的問題進行討論，達成統一的面積計算方式。
3、對商品房的預售合同和銷售合同進行完善
目前一手商品房市場基本實現了網上簽訂商品房買賣合同，實行統一的合同范本，絕大程度上減少開發商自行擬定和修改合同條款，因此影響當事人的權利和義務。二手房合同的簽訂也要逐步實現網簽，杜絕簽訂陰陽合同，正確反映買賣的真實情況保障買賣雙方的利益。對于地方性合同范本或者國家示范文本要不斷地予以完善，分析這兩類合同，并沒有存在過多的問題，然而，會時常出現當事人對此兩種文件沒有正確的去使用，所以，應該將一個細致的使用說明配置到其中，并且，對于很多銷售人員都可以進行把握和理解。此外，我們還應該定期的培訓商品房銷售人員的專業知識，將持證上崗的制度建立起來。
4、將商品房面積復測制度建立起來
在商品房銷售過程中，建議開發商將面積計算的測量成果在銷售現場進行公示，購房者可以隨時翻閱，有面積產生疑問的可以要求復測面積。但是，簽訂了商品房買賣合同之后復測面積，和購買其他事物比較起來會復雜很多，因此，我們在復測的時候，可以將兩種辦法假設出來，一旦復測到開發商對面積確定上有誤，就由開發商來承擔，一旦復測到開發商不存在著錯誤，就有購房者來承擔復測的費用。
結 語：
當客戶購買房屋之后，他們會付出很多的資金代價，一旦有缺斤少兩的情況出現在商品房銷售中，可以說對消費者的權益上就會帶來極大的傷害，因此，我們需要分析出現糾紛的原因，將正確的解決對策制定出來，以確保房地產行業順利發展，以保證客戶的權利不夠侵犯。
參考文獻：
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房產糾紛的法律法規范文3
【關鍵詞】房屋產權檔案；重要作用；管理；問題；措施
一、房屋產權檔案的重要作用
房屋產權檔案是一種交易的原始數據資
1、是解決糾紛的有效資料。隨著社會主義建設進程的加快，城市化的不斷發展，商品房越來越多，房屋交易也越來越多，這樣不可避免的就會產生一些房產糾紛事件。人們法律意識的逐漸增強，維權意識也在增強，在房產糾紛事件中，房產檔案作為最原始的數據資料，可以起到一定的作用，促進糾紛事件的快速解決。
2、是城市棚戶區改造的有效資料。對棚戶區進行拆遷改造，既能擴大城市規模，又能美化城市環境。但是拆遷改造的過程中又會出現很多問題，例如說：拆遷改造的范圍多大，如何跟當地居民進行協調進行拆遷改造。在這一過程中，房屋產權檔案能夠起到一定的作用，政府拆遷就需要對當地居民做出補償，而補償是要依據房屋產權的，房屋產權檔案在這時就又成為了原始的資料數據。
二、房地產權屬檔案管理存在的問題
1、現行文件過于籠統，缺乏操作性。隨著房地產業和住房商品化的迅猛發展，房地產權屬檔案變得越來越重要，檔案數量也越來越多，單靠傳統的管理方式和管理手段已遠遠不能適應新形勢發展的需要。利用現代化技術設備、服務手段和科學的管理方法，實現房地產權屬檔案管理現代化已是必然趨勢。而標準化是現代化的基礎，在房地產權屬檔案管理工作中推行標準化，是房地產權屬檔案實現現代化管理的首要前提，也是做好房地產權屬檔案管理工作的必要條件?！冻鞘蟹康禺a權屬檔案管理辦法》從房地產權屬檔案的收集、整理和利用等幾個方面對房地產權屬檔案的管理工作進行了規定，但只限于宏觀層面，缺乏對具體工作的指導。目前的實際工作情況是，服務中心窗口受理業務時收什么材料，檔案室就存什么材料，對于檔案材料是否齊全、是否規范、是否準確，還缺少統一的標準。
2、保管期限不明確?！冻鞘蟹康禺a權屬檔案管理辦法》規定：房地產權屬檔案應以丘為單元建檔，以房地產權利人為全宗立卷。但在實際工作中是以房號為單元建檔，將權利人的所有權登記檔案、所有權轉移登記檔案、他項權登記檔案、他項權注銷登記檔案都集中在一起，合并組成一卷。由于房地產權屬檔案保管期限的不明確，無法開展鑒定、銷毀工作。如他項權注銷登記、拆遷房屋注銷登記、房改房注銷登記等利用率不高的注銷檔案材料也會占用一定的空間。因此，房地產權屬檔案出現了有增無減的現象，必將導致檔案庫房空間的資源短缺。
3、對房地產權屬檔案管理人員業務培訓不到位。由于房地產交易與權屬登記是流程式服務，按規定一般的流程是“受理-初審-繳納稅費-審批-發證-歸檔”。每個環節都有各自的職責、相應的業務規范。因此，每一宗不同類型的業務所形成的文件材料也各有不同。所以，房地產權屬檔案的內容和管理方法具有不同于其他檔案工作的專業性。這就使得房地產權屬檔案管理人員既要具有一定的檔案管理知識，又要了解一些測繪、法律等相關的專業知識，還要懂得每一類權屬登記流程中要形成的文件材料。因此，針對檔案管理人員的業務培訓工作是非常重要的，但現實情況卻是這方面培訓工作不到位。
三、加強房屋產權檔案管理的措施
1、認識房屋產權檔案的特點。第一，政策性。目前，我國房屋產權類別眾多，不僅涉及到所有權、適用權政策，涉及到國家、集體、個人三方面的利益，還涉及到僑務、統戰、對外關系、宗教、民族等各方面的政策。因此，房產檔案具有鮮明的政策性。第二，法制性。房產檔案管理是一項法制性很強的工作，要求遵循《憲法》、《房地產法》、《土地管理法》、《民法》、《婚姻法》、《繼承法》、《企業法》、《合同法》、《城市規劃法》、《檔案法》等法律法規的相關規定。因此，房屋產權檔案在利用過程中，必須依法辦事，嚴格遵從以法制指導工作實踐的工作要求。第三，動態性。房屋及房屋所有權不是一成不變的，而是隨著房屋的改擴建、拆遷、房屋的繼承、贈予、買賣等在不斷地變化，尤其是住房制度改革后，房屋已由福利性分配逐步轉向社會化、商品化，房屋和房屋產權的變化日趨頻繁。房屋產權檔案作為房屋變化中的原始記錄，必須隨著房屋及房屋所有權的變化而變化，全面真實地反映房屋變化的全貌，保證其利用價值的實現。這就決定了房產檔案的動態管理，檔案利用的動態性。第四，時效性。房屋產權檔案中記載的房屋所有權人取得房產的時間、房屋轉移時間、房屋權屬證件載名的確權日期為發生法律效力的權屬確立日期；辦理房屋初始登記和產權轉移及房屋變更登記時的時間是法律效力時間，這些都即為劃分權益歸屬的法定時效依據。
2、拓寬房屋產權檔案的收集渠道。房產管理處檔案管理包括房屋買賣、贈與和交換檔案、房屋仲載檔案、房產接管檔案、經營租賃檔案、房屋拆遷檔案、房屋登記發證記錄薄冊等。房屋產權管理處應加大收集力度，拓寬收集渠道，將分散在各機關、團體、企業事業單位和個人手中的具有保存價值的房屋產權文件材料收集齊全完整。主要通過房產登記，全面收集產權檔案資料；通過辦理產權轉移、變更登記，收集產權移動與變更材料；通過辦理商品房產權登記，收集產權資料；通過房地產開發和拆遷城市規劃部門，收集房屋拆遷、安置及房屋增籍和注銷登記資料；通過司法、仲裁等部門，收集具有法律憑證的房屋產權檔案資料。
3、開展房屋產權檔案公開查詢。開展房屋產權檔案公開查詢，構建開發房屋權檔案信息資源的社會性形式，是提高房屋產權檔案管理、促進房地產檔案事業發展的必然結果。首先開展房屋產權檔案公開查詢工作，必然向其他房屋產權業務工作提出相應的要求，只有提高房屋產權檔案整理、鑒定、保管工作的質量，才能滿足社會各方面利用房屋產權檔案的需要。通過利用工作反饋的要求，發現檔案工作的薄弱環節與不足之處。其次，開展房屋產權檔案公開查詢是對檔案工作最有效、最實際的宣傳。利用工作是檔案工作聯系群眾、服務群眾、密切群眾的紐帶，通過開展房屋產權檔案公開查詢，可以提高人們對房屋產權檔案的價值和房屋產權檔案工作重要性的認識，擴大社會影響，為爭取各方面的重視和支持，給檔案工作的發展創造了客觀條件。
4、提高房屋產權檔案管理人員的綜合素質。第一房屋產權檔案管理人員既要熟悉檔案專業知識和技能，又要有法律、測繪等相關學科的專業知識；密切與產權部門、交易部門、測繪部門等業務科室的聯系，做到嘴勤、多問，眼勤、多看，腦勤、多思考。第二房屋產權檔案管理人員要加強知識更新，強化自身素質，用現代科技知識來武裝自己，學習掌握現代化管理知識和應用技術，改變過去的經驗型管理方式，實現向科技型管理方式轉變。
結束語
面臨新的發展環境，房屋產權檔案管理也面臨新的形勢和挑戰。很多以前的產權制度已不再適應當前房屋商品化的形勢要求，有的已經制約了房地產市場的健康發展，因此必須加強房地產檔案的管理
參考文獻：
[1]尹振芳.強化房屋產權檔案管理意識之我見[J].蘭臺內外.2013
房產糾紛的法律法規范文4
Abstract: in order to realize the ownership of the distinction between buildings in our country, the property law, introduced the first building owners concept, this law is our country ownership of buildings of the involvement of the first time. Before this our country in this respect only simple rules to protect the related rights owner. But in the commodity house increase gradually, rely on the land registration rules "is not enough, property company with the developers, the contradiction between owner growing discontent. According to this problem, this paper "matter right law" issued by the new building owners distinguish issues were discussed.
Keywords: building owners legal rights real estate
中圖分類號：F293.33文獻標識碼：A 文章編號：
前言：為了明確業主、開發商以及物業之間的權利和義務，我國新頒布的《物權法》中對建筑物所有權的劃分做出了有關規定。但由于我國建筑物所有權方面的法律法規的起步較晚，法律條文還較為粗糙，尚處于初級階段。因此，本文針對我國的建筑物區分所有權的民法規定進行研究和闡述，之處其中仍存在的幾點問題，希望為我國建筑物區分所有權相關法律的制定和完善提供有益意見。1闡述建筑物區分所有權的概念 矛盾是人們工作生活中所不可避免的，但矛盾也有主次之分，并且主次矛盾之間是可以互相轉換的，這是長期不變的真理。雖然近些年房地產市場有起有落，但是這并不影響它對我們生活的重要性。不論其經濟價值怎樣變動，都難以改變它是我們人民生活基礎住房的事實。因此，從法律角度出發，房產始終是我們需要關注和完善的領域。在此需要說明的是房產交易過程并不是本文關注的重點，如果用專業術語來講就是建筑物區分所有權。
《物權法》首次將建筑物區分所有權這一概念引入中國，在商品房越來越暢銷的時刻，房產糾紛也逐漸增加，這主要是由于物業產權劃分混亂。大多時候權利和義務無法明確，為了區分建筑物所有權使業主的合法權益得到保證，建筑物區分所有權制度中做出了較為明確的規定。2區分建筑物所有權的必要性 二戰后期，各國均出現了不同程度的住房危機。要使人們基本的住房問題得到解決，各國均掀起了建房熱潮，因此建筑所有權區分問題也就越加突出。而作為世界人口大國的中國，這一問題則更加明顯，高層建筑的建設可以解決這一問題，但建筑物所有的劃分問題也越加突出激化。如何協調人民生活，已經成為我國法律將要面臨的重要問題。
我國為協調建筑物所有權人的關系，制定了區分建筑物所有權法律或對原有的民法進行修改。例如：香港《多層大廈條例》和臺灣《公寓大廈管理條例》。但我國在該方面并沒有制定專門的法律對業主的建筑物所有權進行區分，僅在《土地登記規則》做出部分規定。終于在人們的殷切期盼中我國的《物權法》于07年10月出臺了 ，并在第一章十三條中對建筑物所有權區分做出簡單規定，但將其與其他國家或我國臺灣香港相比仍較為單薄。
3我國在該方面存在的幾點問題
在《物權法》的第七十一條中對業主的權利和權限做出了規定，業主對其建筑物的專有部分享有使用、占有、處分以及收益的權利，但業主的權利要以不危害建筑物本身安全為基礎上方可行使，同時業主在行使權利時也不得使其他業主合法權益受到損害。在第七十二條中規定，業主不僅對建筑物專有以外的共有部分享有同樣的權利和義務；業主不得以放棄權利作為理由而不履行義務。業主具有專業建筑物內自有經營性用房和住宅，以及共有部分的管理的權利和義務一并轉讓的權利。
在物權法中僅有以上兩條對建筑物的專有和共有部分進行規定，這兩條是物權法中關于共有部分和專有部分的全部規定，七十一條雖然明確了建筑物專有部分的占有使用和收益，但該條例卻未明確建筑物專有部分的具體內容，甚至沒有相關的抽象規定。這給法官留有過大的操作空間，雖然看上去具有一定操作靈活度，但連抽象的界定都沒有，就使法官的判定缺乏一定的法律依據。業主是極為關心建筑物專有部分界定問題的，因為專有部分是關系業主的切身利益的，這是關系到建筑物有關法律立法后是否能夠終止糾紛的關鍵。專有部分界定過大就會使小區資源無法做到合理利用，界定的專有范圍過小呢，又會影響業利的行使。比方說建筑物的頂樓平臺和外墻面，是應該規定為專有還是共有才更合理呢？如果將外墻界定為專有部分，業主就可根據自身喜好與需要來粉刷墻面顏色、懸掛各種裝飾物、廣告牌等等，這難免會影響其他業主的居住環境；若要將其規定為共有呢，那不論是粉刷墻面還是在墻體上懸掛物品都必須經由全體業主的一致同意，相當麻煩。從這個例子我們可以看出，對于專有部分的界定在生活中就會被無限放大，從而引發各種各樣的麻煩。因此，我們只有盡量提升法律規定的可操作性。
我國臺灣的相關法律條例中對專有部分是這樣規定的：公寓大廈之全部或一部分，具有使用上獨立性，且為區分所有之標的者。怎樣理解“使用上的獨立性”呢，可以理解為由業主單獨使用，具有獨立經濟價值的建筑物。例如，無需經他人許可，就可以使用的走廊樓梯，業主具有獨立使用的權利，這就是業主專有部分。對于這個問題，王澤鑒先生看法則略有不同：專有部分不僅應有“使用上的獨立性”，也必須擁有“構造上的獨立性”。就拿建筑外墻來說，它擁有獨立使用權，但是在構造上并不能獨立，這樣的就不能成為專有部分。
該條例中的四十四條和四十五條也是非常重要，前一條注明大廈建立之初到申請執照期間就應當對住戶的共有部分和專有部分有明確的標注說明，向住戶提供相關規章和草約，在設計變更時也應同樣處理。建筑物所有權的第一次登記辦理時應對所有權人的區分應按照公寓大廈的建立之初的測量規定：首先墻壁要獨立于建筑物的所有權之外，以墻的外緣作為邊界。其次，共用的建筑物墻壁，應以墻壁中心為界。然后以附屬建筑物的外緣作為邊界進行登記辦理。最后，共用的隔墻墻壁，應遵照四十四條的第二款的規定，沒有隔墻設置的，根據其使用執照的竣工平面圖來劃分使用邊界。其中包括墻壁的面積。而四十五條中規定未取得建造執照，不允許其進行銷售等等。也就是在臺灣的法律中，共有和專有部分的劃分是以標示圖的方式確定的，借此預防糾紛的發生。
通過上述闡述，說明專有部分與共有部分在建筑物所有權中的劃分十分重要，但其并不具有絕對性，它們是相互制約和限制的。無論是建筑物所有權的專有或是共有，在其權利的行使上均存在一定的限制。
結束語：
通過上述分析說明，《物權法》中建筑物所有權這一最新概念的分析和引入，并不精確，尚不能滿足我國人民的住房要求。如果不能確立明確的共有部分和專有部分規定，那么很多現實問題將不能得以解決。以建筑物區分所有權的基礎上，不僅要區分所有權，同事也要保證小區環境的整體性，對所有權加以限制，以使我國在建筑所有權方面的法律法規更加健全完善。
房產糾紛的法律法規范文5
關鍵詞:房產測繪;測繪面積;質量管理
引言
房產測繪工作作為后期房產項目竣工必須履行的一項重要環節，它的工作質量直接關系到房產交易雙方的合法利益。因此，在每一個房產建筑項目竣工后，房產開發商都有義務和責任去委托專業的測繪機構單位去展開測繪面積實際工作，測繪單位需嚴格按照國家房產測繪的相關標準規范，根據委托方提供的設計圖科學合理的計算出房產的實際面積。由于當期我國測繪行業市場化程度偏低，各項測繪技術有待完善，測繪機構必須通過不斷提高測繪面積的工作質量，來促進整個行業的健康發展。
1．房地產測繪及其重要性
隨著人們生活水平的不斷提高，房價的日益上漲，房產面積測繪工作變得尤為重要。測繪的工作質量直接決定了房屋建筑的實際面積大小，一旦存在較大誤差就會造成房產交易雙方的嚴重經濟損失。因此，房產測繪機構必須堅決履行自身的社會和法律責任，嚴格按照國家頒布的各項法律法規進行測繪作業，對于每一個測量環節都要做到精確性、科學性。產權人的房產合法權益能否得到保護，關鍵還要看房屋面積測繪工作的質量，房產測繪的結果往往是作為房產糾紛的有力憑據，是保護產權人切身利益的重要證據［1］。一個國家的房地產產業發展是否科學合理，其中一個重要的判定指標就是房產面積規格大小。在房產測繪工作實踐過程中，由于房屋大小和規模存在著很大的差異性，普通人員根本無法正確判斷房屋的準確面積，部分不良開發商為了謀取利益，會選擇偷換房屋建筑面積概念，致使購房者遭到嚴重的經濟損失，這種問題嚴重阻礙著我國房產市場穩定健康持續的發展。因此，通過不斷提高測繪的質量管理工作，能有效避免上述問題發生，保證房產交易雙方切實利益。
2．房產測繪中測繪面積的質量管理
2．1前期的資料質量控制。在房產測繪面積實際中，為了進一步確保房產測繪的質量，相關工作人員必須不斷加強對前期各項資料的質量控制和審查［2］，特別是在房產建筑面積預測算過程中，必須獲取設計好的施工圖紙交給規劃部進行嚴格審批。測繪機構在測繪房產面積過程中，必須保證得到了委托方提供的已經合格通過審批的建筑施工圖紙，一旦在過程中出現了變更事項，應當及時獲取變更詳單．相關工作人員必須保證圖紙的完整性，它的主要內容涵蓋了房產的剖面圖、平面圖、立體圖、陽臺大樣以及樓梯的樣圖［3］，圖紙的完整性直接關系到測繪工作的質量和效率，方便在實際測繪中及時的查閱各種尺寸數據。例如，當測繪工作人員發現陽臺的實際護寬度標注不清楚，就可以通過去查閱陽臺的大樣圖，確保測繪工作的精確性。
2．2面積計算部位認定準確。房產測繪機構要想保證房產測繪總面積的準確性，就必須在測繪工作展開之前，明確房產的全面積、半面積以及不算入計算范圍面積的部位。測繪工作人員必須嚴格按照國家政府頒布的《房產測量規范》規定，明確出房屋各個面積的計算部位。測繪人員要根據以往的經驗，高度重視部分房產開放商為了增加賣點，會造成實際設計圖中的注釋與《房產測量規范》的規定不一致［4］。例如，開發商會在設計圖紙上加入陽臺花園或者飄窗等。因此，測繪人員在實際的測繪面積工作過程中，應當從房產建筑的實際結構特點出發，在特殊情況下可以向委托方索要詳細的設計圖紙說明，保證設計圖中的內容是和國家相關規定保持一致的，這樣才能計算出正確的房產面積。
2．3面積計算公用分攤科學。測繪人員在保證房產計算面積、套型以及邊長數據準確性的前提下［5］，就要去高度關注到接下來面積計算和共用面積的合理分攤問題，房產面積分攤計算作為測繪工作的核心所在，直接關系到購房者的自身利益，所以測繪人員必須保證房產分攤面積的準確性。由于當前我國房產測繪軟件尚不完善，測繪人員使用軟件也不太熟練。所在在實際的操作測算過程中，往往會造成某些面積計算錯誤的現象發生。根據這個問題，測繪機構在對公用面積進行分攤計算時，應當嚴格按照國家頒布的《房產測量規范》以及當地的《房產實施細則》進行合理操作，如果存在部分的公用面積分攤不明確，可以通過組織委托人、技術人員、測繪人員以及質檢人員共同商討確定，確保分攤面積計算的公平性、準確性。
2．4控制外業測繪質量。房產外業測繪作為提高測繪整體工作質量的重要基礎，理應得到測繪人員高度重視。外業測繪質量控制的內容主要分為以下幾個方面:一是確保房產權界線示意圖的用地范圍和調查表中的用地略圖、房產權界線以及相關詮釋符號和房產設計圖上保持一致;二是房產測繪的最后結果是否合理規范，各項內容是否完整;三是房產測量的各項要素是否完整準確。
2．5管理內業數據處理。測繪人員在管理房產內業的數據處理上要嚴格做到以下幾點:一是保證房產各項要素表述的完整準確，符合國家防測繪要求;二是檢查房產設計圖的規格尺寸、表述內容以及技術要求是否符合相關規定;三是房產測繪最后結果是否合理規范的歸檔保存。
3．結束語
綜上所述，房地產行業要想得到穩定持續的發展，就必須充分認識到房產測繪中測繪面積工作的重要性，為了有效解決各類房產面積測繪問題，測繪人員必須不斷提高自身的專業水平，嚴格按照國家測繪制度規定，根據房產測繪技術文件展開房產面積的測量計算，保證房產面積測繪的準確性和規范性，從而推動我國房產行業健康的發展。
參考文獻:
［1］張聞宇．分析房產測繪面積中存在的問題及質量控制［J］．科技信息，2011(8)．
［2］丁巧林．如何做好房產面積測繪工作［J］．城市建設理論研究，2012(26)．
［3］宋愛祥．對于加強房產測繪面積質量控制的幾點看法［J］．科技經濟市場，2010(13)．
［4］陳靖．房產面積測繪存在的問題及策略［J］．城市建設理論研究，2011(29)．
房產糾紛的法律法規范文6
一、未成年人房屋取得時的監護權行使
未成年人的房產取得途徑一般為父母或他人出資，從行為性質上分析，該行為具有民事法律行為的構成要件，主體合格、意思表示真實、形式合法。從社會常理上分析，父母出資為未成年子女購房，往往是家庭經濟情況較好且出于自愿，一般不會存在房產糾紛隱患。從法理上分析，根據《民法通則》第9條規定，“公民從出生時起到死亡時止，具有民事權利能力，依法享有民事權利，承擔民事義務?！?004年1月1日起施行的《最高人民法院關于適用婚姻法若干問題的解釋（二）》第22條規定，父母為子女購置房產的出資，可認定為子女的贈與，符合法律的規定。因此，通過父母或他人出資的途徑，未成年人可以成為獨立的房產權利人。由于未成年人作為限制民事行為能力人或無民事行為能力人，無法獨自完成申請行為，其房屋登記行為必須由監護人，即法定。通常情況下，父母或他人出資給未成年人購房不會損害到未成年房屋權利人的利益，因此可由父母雙方或一方作為監護人向登記機構申請未成年子女取得房屋的登記。
二、未成年人房屋處分時的監護權行使
處分未成年人房屋應由監護人行使，但具體是由全體監護人還是全體監護人之一行使監護權，法律條文并未明確，致使各地登記機構操作不一。有的登記機構認為取得房屋和處分房屋登記的監護人都需要全體監護人共同代為申請，如杭州；有的登記機構認為取得房屋登記時可由監護人之一代為申請，但處分房屋登記時，就需要全體監護人共同代為申請，如廣州、成都、無錫；還有的登記機構認為取得房屋登記只要監護人之一代為申請，處分房屋登記也只需監護人之一代為申請，如天津、寧波。筆者認為，從考慮房產價值的巨大性和保護未成年人合法權益的慎重原則出發，原則上應對監護人的資格和權限從嚴要求，但也應根據具體情況具體對待。
1. 未成年人父母已亡或喪失監護能力
未成年人父母已亡或沒有監護能力的，根據《民法通則》規定，按照監護順序，應由祖父母、外祖父母擔任監護人，行使監護權。因此，處分未成年人房屋，應要求祖父母、外祖父母共同申請。若祖父母、外祖父母不在，則由其成年的兄、姐擔任監護人，若無兄、姐，再根據《民法通則》依次確定監護人。至于如何證明父母無監護能力，根據《最高人民法院關于貫徹執行若干問題的意見（試行）》第11條規定，“認定監護人的監護能力，應當根據監護人的身體健康狀況、經濟條件以及與被監護人在生活上的聯系狀況等因素確定?！毕嚓P因素的確定由于登記機構在現實中很難把握，建議由其他監護人提供人民法院出具的認定父母無監護能力的法律文書作為佐證。
2. 未成年人房屋為父母離婚之前共同出資購買
我國《民法通則》第18條第1款規定：“監護人應當履行監護職責，保護被監護人的人身、財產及其他合法權益，除為被監護人的利益外，不得處理被監護人的財產?！本唧w到未成年人房產的處分，為最大程度保證未成年人的利益不受損害，一般應由未成年人的全體監護人（一般為父母）共同至登記機構申請登記。對于夫妻離婚之前雙方出資登記在未成年子女名下的房產，由于原夫妻雙方都是出資方并知曉為成年子女購房一事，因此處分時應由父母雙方作為監護人共同申請，并提交不損害未成年人利益的書面聲明書。
3. 未成年人房屋為離婚后父或母一方出資購買
對于離婚后父或母一方出資為未成年人子女購買的房屋處分，當前不同地方登記機構有著不同的規定。認為可由出資人代為申請的如天津、杭州、無錫；認為需由父母共同代為申請的如成都。對于離婚家庭中未成年人房產處分時的監護權行使問題，最高人民法院印發《關于貫徹執行若干問題的意見（試行）》第21條規定：“夫妻離婚后，與子女共同生活的一方無權取消對方對該子女的監護權。但是未與該子女共同生活的一方，對該子女有犯罪行為、虐待行為或者對該子女明顯不利的，人民法院認為可以取消的除外?！睆脑撘幎梢钥闯?，父母離婚后，父母對未成年人的監護權，均不因離婚而解除，而是共同承擔對未成年人的監護權利和義務。父母離婚后，若為未成年人利益要處分未成年人房屋或未成年人房產份額的，應由其父母共同申請，而不能由父或母一方申請。但實踐中，這一規定也有其不足。一方面，如果未成年人確實因就醫、上學或是改變居住環境等原因要出售名下的房產，而離婚雙方因對未成年子女撫養等意見的不同，或者因發生矛盾和糾紛導致對未成年子女的監護意見各執一詞，則恰好造成了無法保證實現未成年子女利益最大化的現狀。若登記機構堅持要求由離婚家庭未成年人的父母共同申請轉移未成年人的房產，在一定程度上是剝奪了未成年人的財產收益權。另一方面，根據《最高人民法院關于貫徹執行若干問題的意見（試行）》第158條規定：“夫妻離婚后，未成年子女侵害他人權益，同該子女共同生活的一方應承擔民事責任；如果獨立承擔民事責任確有困難的，可以責令未與該子女共同生活的一方共同承擔民事責任。”由此可見，和未成年人共同生活的一方應承擔主要責任，而另一方應承擔次要責任。根據權利與義務相對等的原則，承擔責任的不同所享受的權利也應不同。離婚后，父母對子女的監護權雖然并未因雙方離婚而消除，但由于父母雙方已經不能同時與子女共同生活，無法隨時對其進行教育和監管，因此對于夫妻離婚以后由其中一方出資登記在未成年子女名下的房產，處分時只要不損害未成年人的利益，應允許出資一方作為法定監護人單獨申請登記。
三、對我國未成年人監護權的設置建議
未成年人監護是為了監督和保護未成年人合法權益而設立的民事法律制度。監護的性質是權利還是義務在學理上說法不一，若為權利即意味著監護人可以通過監護被監護人而獲得利益，而我國《民法通則》則明確將監護規定為職責。雖然監護人的確享有一定的權利（如權等），但法律賦予監護人一定權利的目的只是為了方便監護人履行監護義務。從世界各國（地區）立法看，離婚時采取一方行使監護權的很多，如《法國民法典》1987年修正時規定：“于父母離婚時，在符合未成年子女之利益下，法官在聽取父母意見后，決定由父母雙方共同或一方單獨行使親權?！蔽覈愀厶貐^的《未成年人監護條例》中也規定，“父母離婚時，可以確定未成年子女歸哪一方監護。一方監護，不影響另一方對子女履行撫養義務和享有探視的權利”。為了更好地做好未成年人房屋登記工作，筆者認為現行法律法規中還應建立夫妻離婚后未成年子女的監護權如何行使原則。
1.設置離婚雙方重新確定監護人原則
在符合未成年子女利益原則下，由離婚雙方協商決定監護權由父母一方單獨或雙方共同行使。雙方共同行使監護權的應以書面形式認定與子女分居的父母一方以何種形式參與行使對未成年子女的監護權，單方行使監護權的則以撫養子女的一方確定為未成年子女的監護人，賦予另一方對子女撫養與探視權。
2.設置法院認定監護權規定
離婚雙方無法就監護權達成一致意見的，由法院根據符合未成年子女利益的原則來認定監護人。若達成的關于子女監護權協議不利于子女或是撫養子女一方不履行監護職責的，法院可依未成年子女本人、其他利害關系人、未成年人保護機關或監護機關的請求重新判定。
