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房地產價格策略分析范文1
關鍵詞：房地產；營銷策略；經濟影響
1、經濟危機給房地產造成的影響
2008年，美國經濟危機在全球范圍內引發了新一輪的金融動蕩，對我國經濟的快速平穩增長造成了極大的沖擊，這種金融動蕩逐漸蔓延到許多領域，包括中國的房地產市場。經濟危機爆發后，盡管政府已經采取了住房消費貸款、減輕住房轉讓環節營業稅等諸多經濟政策試圖刺激日益低迷的房地產市場，但是效果并不明顯。因此，經濟危機使得我國的房地產營銷現狀并不明朗。
經濟危機之前，由于房地產行業房價的不斷上漲，新樓盤開發層出不窮，為了盡快實現資金的回流，獲得巨額利潤回報，開發商往往在營銷上大動手腳，樓盤廣告鋪天蓋地，各種促銷手段五花八門。經濟危機爆發之后，房地產開發商為了擺脫金融困境，營銷手段更是無所不用其極，有的開發商甚至打出“零首付購房”的險招，整個房地產市場呈現出過度營銷的局面。
2、強化產品策略在營銷組合中的地位
①品質。面對經濟危機的到來，房地產企業首先要做好產品，產品是營銷的基礎，品質是營銷的核心和保證?，F在人們在購房時，更注重房地產商品質量。房地產開發商不能因為金融風暴來臨，資金緊張，就偷工減料，要按照國家抗震烈度設防標準進行設計、施工，對建筑主體結構所需每一批鋼筋、水泥等主材質量標準；每一處工程細節的質量標準；每一次施工的技術標準都應進行嚴格質量控制。并對有關質量方面的信息進行公開，以及對消費者高度負責等實事進行宣傳報導，這就是房地產企業在金融風暴后必須注重的企業新形象，這樣來消除購房者的不安全心理因素，達到不斷擴大市場的目的。
②差異性。房地產企業要突出本企業的產品、服務和品牌差異，形成有別于競爭對手的產品的特殊品質與功能，從而提高本企業房地產商品的價值，形成競爭優勢，其中產品差異是最基礎的，也是要首先考慮的。
③品牌。品牌就是借助語言、文字、符號確定能概括反映商品主要特性的稱號。建立良好的品牌對房地產營銷十分重要。目前，房地產市場競爭日趨激烈，房地產品牌的作用日益凸現。品牌不僅是企業或產品標識，更是寶貴的無形資產，能強化企業在市場和行業中的地位。要建立良好的品牌，必須要以優良的品質，適合的價格提高品牌美譽度。同時，兼以完善的售后服務提高品牌忠誠度，以及參加各類大型的房地產展銷會展示公司形象，推銷公司的樓盤等樹立品牌形象的手段來提高品牌影響力，這樣創造出來的品牌，才是真正的品牌，才是能促進商品房銷售的品牌，才是人們信賴的品牌，才能使得品牌成為企業的競爭優勢。
④人文。房地產營銷應該是以人為本的，為顧客創造良好的環境，體現人文情懷。文化是人文的重要組成部分，深厚的文化底蘊或高品位文化景觀和樓盤的結合可以給顧客以享受。人文的另一個方面體現在房地產開發商與顧客的關系建立上?！邦櫩途褪巧系邸保瑢τ诂F在正處于買方市場的房地產企業，更應該注重與顧客建立良好的關系，與顧客形成互動，展示企業形象的同時，更讓顧客感受到關懷，在選擇時傾向性更加明顯。人文營銷的再一個方面體現在為買主提供最大便利上。所以，從房地產開發到售后的全過程貫徹以人為本的原則，是提升銷售量的重要手段之一。
⑤服務。服務是產品的組成部分，是產品的延伸或附屬。在當今激烈競爭的房地產市場上要想取勝，企業活動的基本準則應是使顧客滿意。對于企業來講，一個滿意的顧客會對產品、品牌乃至公司保持忠誠，從而給企業帶來有形和無形的好處：一方面，顧客會上門光顧，從而增加公司盈利；另一方面，他們的口頭傳播又可以擴大產品知名度，提升企業形象，形成潛在顧客的推薦者，吸收新的客源，從而為公司帶來巨大的經濟效益。因此，開發商首先必須真正樹立以消費者為中心的觀念，并將此觀念貫穿于企業經營的全過程。另外，切實關心顧客利益，提供滿意的服務。
房地產價格營銷的目標是追求利潤最大化、提高市場占有率、樹立企業形象、應對市場競爭。其手段主要包括房地產心理定價策略、房地產組合定價策略、房地產折扣定價策略，但是關鍵在于經濟危機中價格營銷策略是否依然有效或者需要調整呢？
3.1 房產與其價格之間的內在聯系
所謂房產，即地上建筑物、附著物。可以將房產進行如下分類：住宅建筑物、生產用房、辦公用房、其他樓宇。
從營銷學角度來看，房地產價格是消費者對于房地產商品價值(實用價值、貴重價值、稀少價值)判斷的貨幣表現。房地產之所以有價格，需要三個條件：有用性、稀缺性、需求性。
與一般商品的價格相比，房地產價格有其共同之處，如用貨幣表示、受供求關系影響而發生波動、優質優價等，但是，房地產價格也有區別于一般商品的特性。①房地產價格是由房價、地價統一的房地產商品的物質構成，從總體上來說，是建筑物與土地的統一，相應的房地產價格是建筑物價格與土地價格的統一。從經濟意義上來講，它是地租的資本化，這一特征說明了房地產價格的本質。②房地產價格是地租的資本化以一定期限內的租金表示房地產價格與租金的關系，如本金與利息的關系。③房地產價格是房產權利利益價格，因為每種權利利益均可形成其價格，所以進行估價時必須明確發生轉移的房地產權利利益性質。④房地產價格有明顯的地區性，主要表現為不同城市區域之間的房地產差價。⑤房地產價格有土地不動性、不增性和個別性等特點，使房地產只能依賴房地產估價工作。⑥房地產價格在市場的動態變化中形成，受諸多固定因素影響，因此，房地產價格必須聯系特定時日房地產的用途及市場的動態變化情況。
3.2 消費者在經濟危機中的價值取向
經濟危機下，全球經濟面臨景氣持續低迷、復蘇前景慘淡的態勢。在此經濟背景之下，消費者本能地陷入一種對于不確定風險的恐慌的境地，捂緊口袋縮減開支，花錢意愿降低。相對應的，對于商品價值缺乏信心，引發懷疑與迷惑，而對價格越來越看重，甚至于達到一種視價格為唯一購買驅使欲望的地步。主要體現在以下幾方面：①在面對經濟危機時，從心理上講，不確定風險性的升高使得消費者對于自身掌握的信息量越多越覺得安全，因此往往需要獲得更多信息量來支持自己的購買決定。②消費者以削減不必要商品的消費、選擇性價比高的商品或打折促銷商品來抵制經濟危機的侵害。
顯然，經濟危機下的價格營銷應進行調整，消費者對價格的敏感度來源于其對房地產價格的判斷，各房地產企業的情況不盡相同，有的是資金雄厚型的就應提高產品的功能與質量甚至服務，反之可能就要關注從價格方面進行調整了。
4、積極拓寬營銷渠道
①直銷。它是指房地產開發商利用自己的銷售部門，通過營銷人員對房地產商品進行直接銷售。直銷的優勢在于可以節省一筆委托的費用， 而且對于房地產開發商收集房地產市場信息、樹立企業信譽等有著特殊的作用。但它對營銷人員的經驗、素質要求較高。
②委托推銷。它是指房地產開發商委托房地產推銷商尋找顧客來推銷其房產的行為。相對于直銷模式，委托分散了企業開發房地產的風險，更容易把握市場機會，能夠更快地實現房地產的銷售。
③網絡營銷。這是房地產業借助互聯網進行有效營銷的一種手段。它可以打破地域限制，進行遠程信息傳播，拓展業務窗口，具有強大的消費市場。目前，國內出現了一些以房地產為主要內容的網站，如房網和中房網等。隨著電子商務的發展，網絡營銷應用在房地產業上將具有更大的發展潛力。
④隱性營銷。所謂隱性營銷是指企業通過采用樹立企業形象；進行公關宣傳和質量認證；傳遞與產品相關的科普知識；實施品牌戰略等手段，擴大企業和產品的知名度、信譽度，讓顧客信任企業和產品，促進服務產品的交換的一種營銷策略。
房地產價格策略分析范文2
關鍵詞：投機；房地產價格；多元回歸分析
一、問題的提出
自從20世紀80年代末城鎮住房商品化開始，城鎮居民住房價格就迅速上升。年均增長幅度高于10％。2009的年房價更是經歷了一輪瘋漲。截至2010年第一季度全國住房成交價在5193元／平方米，較2009年同期增長11.46％。其中，杭州作為一個區域經濟中心。房價一直位于全國的前列，2010年4月住房成交均價達到20553元／平方米，較2009年同期漲幅達到47.85％。房價的過快上漲，不僅對廣大普通居民的購房產生嚴重影響，對社會的穩定以及我國經濟的持續發展構成威脅。
美國次貸危機帶來的住房價格泡沫破裂。應該給我們敲響了警鐘。當前我們的住房價格是否存在嚴重的泡沫、房地產市場泡沫的主要成因是什么、對待房地產市場價格應該采取怎樣的預警機制和調控措施，這些都是迫切需要解決的現實問題。由于我國地域廣闊，地區差異巨大，各地區的政治、社會狀況及經濟發展水平都有著顯著的差別，區域房地產市場價格也存在著巨大的區別。因此，判斷區域房地產市場是否存在泡沫。探討區域房地產市場建設的合理性。對我國房地產市場的管理具有更為重要的現實意義。基于以上目的，本文采用近十年來杭州的經濟數據，建立多元回歸模型，對杭州房地產市場價格泡沫狀態及其主要成因進行了分析研究，并通過杭州市與全國的比較，說明區域差異的存在。
二、決定房價的理論模型
根據已有的理論與實證研究成果來分析房價與各影響因素的理論關系，構建出城市房價的理論模型。我們將房地產價格分解為兩個部分。一部分由經濟或市場基本因素驅動，稱為基本價格；一部分由房地產市場的投機行為驅動，稱為非基本價格。
影響房地產的基本價格因素：
第一，經濟發展形勢?？捎酶鱾€城市地區的GDP來反映經濟發展形勢，經濟的高速發展必將推動房地產的快速發展。從理論上分析，經濟增長形勢越好，房價上漲的可能性就越大。兩者應呈現出正向關系。
第二，人民生活水平。用城鎮居民人均可支配收入的增加來反映人民生活水平的提高。居民可支配收入決定了其實際購買能力，進而決定了居民住房的消費能力。
第三，土地價格。地價是房地產成本的重要組成部分，其走勢直接影響著房價。
第四，房地產投資。從理論上看，房地產投資增加，將導致房地產市場供給的增加，在需求不變或者房地產需求彈性小于供給彈性的情況下，房價將下降。
第五，利率的高低。利率的高低決定了房地產開發商的融資成本，貸款利率降低，開發商就可以以較低的成本獲得資金，而房地產開發的利潤相對而言是比較有保證的，因此在低利率的情況下，開發商就會有相對可觀的收益。中國房地產行業的高負債性決定了利率是影響房地產定價的重要因素。
第六，貨幣供應量。我國金融市場不發達，市場機制不成熟，間接融資比例很高，房地產投資在相對大的程度上需要銀行信貸資金支持。因而貨幣供應量將從供給方面影響房地產投資信貸規模，從需求方面影響購買水平。
第七，其他因素，如該城市的環境因素、地理位置等。
影響房地產的非基本價格因素：消費者對房價的預期。Levinand―Wright運用房地產價格增長率的歷史數據來建立房地產市場投機模型。其中心假設為：人們通過觀察房地產的歷史價格變化，形成對房地產未來價格變化的預期，從而導致房地產市場需求條件的變化。而這些不斷變化的需求條件影響了房地產的供求價格。
三、變量的選擇和模型的建立
為了考察導致杭州市房地產價格持續上漲的主要因素是居民自住需求還是投資和投機需求，考慮各相關因素的量化可能性以及數據的可獲得性，筆者決定選用人均可支配收入和上一期房地產價格兩個變量來解釋本期房地產價格變量。因為居民的自住需求主要取決于可支配收人的高低，而投資和投機需求則很大部分取決于上一期的房地產價格，決定投資或者投機行為盈利與否與當期房地產價格的高低無關，只要房地產價格的趨勢是上升的，投資和投機行為就會持續發生。
如果是居民自住需求所導致的房地產價格上漲，則模型的結果為人均可支配收入對本期的房地產價格影響較大：如果是投資和投機因素所導致的房地產價格上漲，則模型的結果為上一期的房地產價格對本期的房地產價格影響較大，市場中存在泡沫的因素。于是在即將建立的多元回歸模型中被解釋變量為房地產價格PT，解釋變量分別為可支配收入Y和前一期房地產價格PTl。建立房地產價格函數的計量模型如下：
PT=b0+blPTI+b2Y
①
該模型的經濟含義為：本期房地產價格主要取決于上一期的房地產價格PTl和當期的人均可支配收入Y.bo為隨機誤差。
四、多元線性回歸模型與White異方差檢驗
本模型的實驗數據樣本為2001年一2009年的時間序列數據。城鎮居民人均可支配收入Y和當年房地產價格P。數據來源于杭州統計局網站。樣本數據如表1所示。
可以看出，房地產價格pt和城鎮居民可支配收入v、上期房地產價格ptl有著較為明顯的相關關系，尤其是在06年以后。
然后筆者使用Eviews3.1版軟件對數據進行加權最小二乘回歸估計，根據回歸的結果，估計的模型為：
PT=6128885+0.728829PTl+0.079083Y
(661.4456)(0.525100)(0.177144)，
t=(0 926589)(1.387980)(0.446434)
R2=0.950074 AR=0.933432 F=57.08857
擬合優度：由檢驗數據中可得到R2=0.950074，修正的可決系數為AR=0.933432。說明該模型對實體經濟運行的解釋度為95％，模型的擬合性很好。
F檢驗：針對H0：bl=b2=0。給定顯著性水平a=0.05，在F值分布表中查出自由度為k-1=2和n-k=6的臨界值Fa(2，6)=5.14。而檢驗結果中F=57.08857。遠大于F的臨界值，所以應該拒絕原假設，說明回歸方程顯著，杭州市上一期房地產價格、人均可支配收入、本期房地產供給等解釋變量對被解釋變量一本期房地產價格有顯著影響。
T檢驗：分別對H0：bl=0和H0：b2=0在給定顯著性水平a=0.05，查t分布表得自由度為n―k=6的臨界值t(a/2)=2.447。而驗結果中與b1、b2相對應的t統計量的絕對值分別為1.387980和0.446434，也就是說，在其他解釋變量不變的情況下，PTl和Y的單獨變動對PT的影響并不顯著。
為了檢驗所采用的樣本數據之間是否具有異方差性，可以使用回歸檢驗的結果來繼續進行White檢驗，從結果可以看出，Obs*R-squared=4.724401，由White檢驗可知，在給定顯著性水平a=0.05下，查卡方分布表。得臨界值為5.99147。比較計算的卡方統計量和臨界值，因為Obs*R-squared=4.724401
由回歸結果我們可以看出，前一期的房地產價格對本期的房地產價格有明顯的影響。前一期房地產價格PTl的系數為0.728829，具體來說就是在本期其他變量不變的情況下，如果上一期的房地產價格上漲1個百分點，會直接導致本期的房地產價格上漲0.728829個百分點，說明杭州的房地產市場普遍存在比較明顯的投資、投機傾向。
為了便于比較觀察，我們同樣再對2001到2009年期間全國房價影響因素進行分析。2001-2009年全國統計數據，如表2所示。
我們使用Eviews3.1版軟件對數據進行加權最小二乘回歸估計，估計的模型為：
PT=231.0456+0.819097PTl+0.036427Y
(483.6203)(0.388236)(0.048461)，
t=(0.477742)(2.109789)(0.751673)
R2=0.992762 Ar=0.990349 F=411.4535
擬合優度：由檢驗數據中可得到R2=0.992762，修正的可決系數為AR=0.990349，說明該模型對實體經濟運行的解釋度為99％，模型的擬合性很好。
F檢驗：針對H0：b1=b2=0，給定顯著性水平a=0.05，在F值分布表中查出自由度為k一1=2和n―k=6的臨界值Fa(2，6)=5.14。而檢驗結果中F=411.4535，遠大于F的臨界值，所以應該拒絕原假設，說明回歸方程顯著，全國上一期房地產價格、人均可支配收入、本期房地產供給等解釋變量對被解釋變量一本期房地產價格有顯著影響。
T檢驗：分別對H0：bl=0和H0：b2=0在給定顯著性水平a=0.05，查t分布表-得自由度為n k=6的臨界值t(a/2)=2.447。而檢驗結果中與b1、b2相對應的t統計量的絕對值分別為2.109789和0.751673，也就是說，在其他解釋變量不變的情況下，PTl和Y的單獨變動對PT的影響并不顯著。
為了檢驗所采用的樣本數據之間是否具有異方差性，可以使用回歸檢驗的結果來繼續進行White檢驗，選擇沒有交叉乘積項，從結果可以看出，Obs*R-squared=2.868896，由White檢驗可知，在給定顯著性水平a=0.05下，查卡方分布表，得臨界值為5.99147。比較計算的卡方統計量和臨界值，因為Obs*R-squared=2.868896
五、回歸模型檢驗結果的現實意義
通過杭州市和全國這兩個回歸模型的結果數據的對比。我們可以看出：前一期的房地產價格PTl的系數最大，分別為0.728829和0.819097，說明我國的房地產市場普遍存在比較明顯的投資、投機傾向，這種情況全國的平均水平表現得更為突出。具體來說就是在本期其他變量不變的情況下，如果上一期的房地產價格上漲一個百分點，會導致本期的房地產價格上漲0.728829，如果是在全國范圍內，則會導致本期全國房地產平均價格上漲0.819097個百分點。
收入Y，系數分別為0.079083和0.036427，就是說在本期其他變量不變的情況下。如果本期的收入上漲1個百分點，就會導致本期房地產價格上漲0.079083個百分點，而導致房地產全國平均價格上漲0.036427個百分點。
這兩個回歸模型對比的現實意義在于：一是說明我國目前的房地產市場普遍存在比較明顯的泡沫因素，相對于全國平均水平而言，這種因素在杭州市體現的相對較弱些；二是投資和投機因素對當期房地產的決定因素超過了城鎮居民人均可支配收入，也就是說，我國目前房地產市場中的需求主要來自于投資和投機，而不是居民的自住需求，這說明國家歷年來出臺的各項抑制投資和投機需求的房地產市場調控措施的合理性。
從上述結論1可以看出，作為東部發達城市的杭州，房地產價格泡沫化的程度低于全國平均水平。而通過對其他東部沿海城市數據的收集與分析，在京津滬等東部一些發達城市，相對于全國平均水平而言，泡沫化因素則體現的更加明顯。筆者認為以下幾方面可以解釋這種差異性的存在：
第一，杭州相對于京津滬等東部沿海城市，其城市定位不同。杭州依托于西湖走的是旅游城市、消費服務型城市發展道路。其依托優越的地理環境、優美的風景以及浙江雄厚的經濟實力，其房價本身有其合理性的一面、“剛性”的一面。
第二，基于上述，杭州市房價基礎比較高，投資投機的成本、風險較大，收益相對較小，抑制了投資者和投機者的動力。
六、防范杭州市房地產市場泡沫的策略性思考
房價上漲的因素基本可以分為主觀因素和客觀因素兩部分?？陀^因素主要表現為消費者需求的提高、城市化的建設以及人口的增長等實質性因素。主觀因素則主要表現為兩個方面：一是非理性的市場預期。二是過度的信貸支持。目前我國房地產自有資金比重奇低，我國房地產開發資金的80％以上直接或者間接來自銀行貸款。再次，據統計，我國購房者的按揭率為75％。新建商品房60％-70％的購買資金是由信貸支持的。
美國著名經濟學家查爾斯，P，金德伯格認為：房地產泡沫可理解為房地產價格在一個連續的過程中的持續上漲，這種價格的上漲使人們產生價格會進一步上漲的預期，并不斷吸引新的買者。隨著價格的不斷上漲與投機資本的持續增加，房地產的價格遠遠高于與之對應的實體價格，由此導致房地產泡沫。而資產泡沫的形成會產生非常嚴重的后果，主要表現在以下幾個方面：一是泡沫經濟會強化正常的經濟波動，使經濟系統具有更大的不穩定性：二是泡沫經濟具有通脹效應：三是泡沫經濟扭曲了正常的價格信號，使市場的資源最優配置效應失效：四是資產泡沫的破滅將導致金融危機，甚至經濟危機的發生，美國次貸危機便是一個很好的佐證。而上述實證分析表明。當前杭州市房地產市場價格上漲受主觀預期影響的比重巨大，投機成分不斷增加，具有一定的泡沫成分。因此對于杭州市房地產市場價格的調控，政府必須通過公布城市住房建設規劃信息、建立城市住房保障機制等方法消除消費者的非理性市場預期，確立正確的住房消費觀念。其次，必須加強金融信貸的控制，嚴格執行政府的有關規定，從資本渠道消除市場過度投機的資金來源。從而對住房價格起到控制作用。最后，加強對政府政策的宣傳力度，加強對購房者的相關知識的教育，提高其認識，降低購房者的恐慌以及盲目的跟風。
從長遠的角度來看，房地產市場價格調控還必須從供給管理人手，不能單靠需求管理。對此，需要杭州市政府主管部門盡快建立包含二手房、經濟租用房、廉租房、商品房在內的多層次住房供給市場，以滿足市場的多元化需求，實現房地產市場價格的有效控制。
參考文獻：
1.劉紅玉，張紅，房地產與社會經濟[M1，清華大學出版社,2006.
房地產價格策略分析范文3
關鍵詞：房地產價格；回歸分析；供求影響
中圖分類號：F293.3 文獻標志碼：A 文章編號：1673－291X（2011）14－0076－03
引言
從1998年開始停止住房實物分配以后，住房價格一直是社會普遍關注的問題，住房價格上漲過快直接影響城鎮居民家庭住房條件的改善，影響金融安全和社會穩定，甚至影響整個國民經濟的健康運行。2003年以后，上海、杭州、南京等少數幾個城市的房價呈現快速攀升的趨勢，漲幅居全國前列。之后，全國其他主要城市的房價也開始快速上漲。2004年全國新建商品房價格同比上漲15.02%，其中商品住宅價格同比上漲15.99%。相比前幾年3%~5%的漲幅，房價上漲明顯過快。
為了房地產市場的健康穩定，國家在2009年底、2010年初果斷出臺調控措施，相繼出臺了如“國四條”、“國十一條”、“提高存款準備金率”等措施，抑制房價過快的增長?？梢?，房價在近幾年內發生了很大幅度的變動。因此，透過我國房地產價格的波動，研究影響其波動的主要因素，對于防范房地產泡沫，穩定金融安全有極其重要的意義。
一、實證分析過程
（一）指標選擇
影響房地產價格的因素很多，本文將從供求原理出發，通過實證分析的方法找出影響房地產價格的主要因素。選取貸款利率，住宅年竣工面積，土地價格，房地產投資額占固定資產投資額的比重這四個指標作為供給指標。首先，房地產開發和消費者購買房產都離不開銀行的貸款支持，貸款利率將影響房地產開發商的融資成本及消費者的購買成本，進而影響房價。其次，住宅年竣工面積直接決定了房屋的供給量。再次，土地價格也作為成本體現在房地產價格之中，成本增加，必將導致房價虛高。最后，房地產投資額占固定資產投資額的比重衡量的是房地產開發的熱度，投資過熱，也會對房價有影響。另外，選取零售商品物價指數CPI及城鎮居民年人均收入作為需求指標。人均收入決定了消費者的購買力，而CPI決定了在零售商品價格變動時，消費者對房產的消費選擇。
（二）模型構建
將房地產價格y作為被解釋變量，零售商品物價指數X1，貸款利率X2， 城鎮居民人均收入X3，住宅年竣工面積X4，土地交易價格指數X5，房地產投資額占固定資產投資額的比重X6，作為被解釋變量，建立多元線性回歸方程如下：
Y=β0+β1X1+β2X2+β3X3+β4X4+β5X5+β6X6（1）
（三）數據來源
從1998年開始，隨著把住宅業培養成為新的經濟增長點的制度改革，以及各項政策措施的出臺和貫徹落實，我國房地產市場和房地產業進入了新的發展時期。這個時期，全國城鎮停止了住房實物分配，所以1998年以后的數據是有效的。本文選取了1999―2009年度的統計數據，其中貸款利率是1―3年期的長期貸款利率各個季度的加權平均數。（住房建設的周期較長，平均為2年，所以選擇1―3年期的貸款利率）
具體數據見表1。
（四）模型的估計與統計檢驗
1.對方程進行OLS估計
估計結果如表2。
由表2分析可知，只有X3和X6的t統計量顯著，而其他解釋變量不顯著，但是擬合優度R^2=0.99很高，F統計量也很大，初步判斷解釋變量之間存在多重共線性。
2.多重共線性分析
各變量之間的相關系數矩陣如下表3
從相關系數矩陣來看，X4與X3之間相關系數為0.77，X1與X3之間的相關系數為0.51，相關程度高，有可能出現共線性。于是剔除X1和X4變量，及常數項后重新進行OLS估計。結果如表4。
剔除X1和X4之后，其他變量的t統計量變小了，參數顯著性得到了很大的提高，但是X2仍然不顯著，有可能是方程設定有誤，需要對模型進行修正。
3.模型修正
X2代表貸款利率，由于中長期貸款利率變動對當期的房地產價格不會產生太大影響，反而作用于后期的房地產價格，其影響作用有滯后性，所以，我們考慮在模型中將X2變量一階滯后，于是方程修改為：
Y=β2X2t-1+β3X3+β5X5+β6X6 （2）
OLS重新估計結果如表5
模型修改之后，每一個變量的t統計量都小于5%顯著水平下的臨界值，表明參數顯著，方程F統計量也很顯著，擬合優度值R^2=0.99。
（五）模型的診斷檢驗
1.殘差檢驗
（1）White檢驗
樣本容量為11，檢驗的擬合優度R^2為0.877，F統計量為0.89，計算得出N*R^2=9.54。自由度為8的卡方分布5%顯著性水平對應的臨界值是15.507。因此根據White檢驗，可以判定在5%顯著性水平下接受“不存在異方差”的原假設。
（2）LM檢驗
采用LM統計量對殘差序列的相關性進行檢驗（P=1），得到如下結果：
LM統計量顯示，回歸方程的殘差序列不存在1階自相關。設P=2時，得到如下結果：
LM統計量顯示，回歸方程的殘差序列不存在2階自相關。
2.協整關系檢驗
本文采用協整檢驗來判斷線性回歸方程設定是否合理，檢驗解釋變量和被解釋變量之間是否存在協整關系等價于殘差序列是否平穩?，F在對殘差進行單位根檢驗，其結果如下：
檢驗結果顯示，殘差序列在1%的顯著性水平下拒絕原假設，接受不存在單位根的結論，因此可以確定殘差平穩，即殘差ε-I（0）。上述結果表明，y與 X2t-1，X3， X5， X6之間存在協整關系。
二、結果分析
本文建立的回歸方程經過修正之后，通過了殘差檢驗及協整檢驗，解釋變量和被解釋變量顯示了很好的穩定性與高度擬合性，并且殘差不存在異方差和自相關性。最終的方程為：
Y = -226.34×X2t-1 + 0.11×X3 + 31.65×X5 - 5295.11×X6
（3）
影響房價的主要供給因素為貸款利率，土地價格和房地產開發投資的比例，主要需求因素是人們的收入水平。研究結果表明：
第一，貸款利率和房價呈負相關，并且存在一階滯后，即上一期的利率變化將對本期的房價造成影響。利率和房價的變動關系既受供求關系又受預期與風險等多重因素的影響。作為開發商，現階段的融資渠道已經呈現多元化發展，包括信托、基金、外商注資等，降低了對銀行貸款的依賴程度，加息對房價的調控并不是很明顯。從消費者角度來看，自住型購房人在迅速攀升的房價面前根本不會因為加息而延緩購房計劃，只會去選擇一些低總價的中小戶型，盡量減少貸款量；而對于投機型買家，只要房價上漲的幅度能夠滿足他們的投資預期，加息帶來的每月幾十元甚至是幾百元的額外負擔，可以忽略不計。此外，2006年，我國城市化率達到42.99%。根據諾瑟姆曲線，處在30%～70%的城市化率之間，城市化將呈現高速發展的態勢。我國現階段正處于這一區間，城市人口的膨脹必然帶來對住宅需求的增長。面對旺盛的市場需求，房產價格依然呈上漲趨勢。
第二，城鎮居民收入X3作為影響房產價格的主要因素之一，與房價正相關。我們可以將對住房有消費傾向的人群劃分為兩大類。第一類是中等收入人群，他們對房屋的需求主要是住宅需求。當收入上升時，刺激他們產生改善生活條件的意愿，從而增加對房產的需求，促使房價上升。第二類是高收入人群，他們手中的富余資金較多，而房地產可以作為一種資本品進行投資，這種投資或者投機需求更會加劇房產的價格急劇攀升。
第三，本文選取的解釋變量X5代表的是土地交易價格指數，反映的是土地價格的變動對房地產價格的影響。土地價格的上漲導致商品房開發成本的攀升，因為土地成本占房地產開發成本的比重較大。隨著我國房地產業的快速發展和城市化進程中對房地產需求量的急劇上升，房地產市場對土地的需求也將增加。所以，土地是我國房地產價格不斷上漲的重要原因。
第四，房地產開發的投資比重與房價呈現負相關，但是，過多的資金進入房地產開發行業，會加大開發的盲目性，使商品房供給增加，空置率上升，房地產泡沫加劇，對經濟的穩定發展不利。
由以上我們得知，穩定房價不能單純地依靠某種政策調控，例如，提高貸款利率其實對房地產的影響并不大，且具有滯后性。我們應該對土地價格實施控制，為投資者創造好的投資環境，并合理引導社會資金進入其他行業，促進其他行業的高效發展，減少房地產過多的資金聚集造成房地產泡沫的出現，以利于維持房地產價格的穩定。
參考文獻：
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Analysis of the real estate price influencing factors in our country
QI Qian
(Finance college,Harbin commerce university,Harbin 150076,China)
房地產價格策略分析范文4
【關鍵詞】 房地產經濟 土地 關系
0 引言
近年來，隨著社會的進步和經濟的發展，住房需要日益加劇成為了人們生活的根本需求之一。然而在市場經濟體制下，房地產經濟面臨著激烈的競爭環境，因此，必須對房地產經濟進行深入研究，進一步探究防房地產經濟的影響因素，從而制定合理方案，并運用科學手段加強調控力度，以保證房地產經濟的可持續發展。
1 房地產市場的運行現狀及存在的問題
大家都知道，房地產是人類生產、生活及一切社會活動的最基本的物質基礎，在人類的社會財富中占最高的比例。房地產行業和社會，經濟和文化方面的發展有著密切的聯系，行業之間的密切聯系并具有很強的連帶性。自從上世紀八十年代以來，中國的房地產行業已經經歷了30多年的發展，20世紀90年代初，中國的住房制度改革，房地產行業開始快速發展，在改善國民生活條件做出了巨大的貢獻。然而，與發達國家相比，中國的房地產行業起步較晚，仍處于發展的初期階段，逐漸顯現出快速發展的市場的過程中的一些問題。如何發展和運作的房地產行業的發展趨勢和合理科學的分析和判斷已經成為政府目前正面臨著嚴峻的考驗。因此導致現如今我國房價情況如下：
（1）市場價格過高，大部分百姓無購買能力。在許多大中城市，動輒百萬元的一套房價已經不足為奇，在一些二線城市和縣級市萬元房價已經走進了百姓的視野。
（2）價格增長過快，在全國一些大中城市房價增長率接近50%，遠遠高于人民收入增長速度，而居民的工資漲幅遠遠跟不上物價上漲的速度。
（3）房地產市場體制不健全，目前房地產開發、監管體制落實不到位，房地產市場秩序混亂，一些危害房地產健康發展的現象屢發。
2 對土地和房產業的有效調控措施
房地產經濟過熱和房價的瘋漲現象現如今已成為我國社會主義現代化建設和經濟發展中的重要制約因素，給我國經濟社會的進步和發展造成了嚴重的影響。在造成房地產經濟問題的眾多因素中，土地作為房地產開發的前提和基礎成為了關鍵之一。因此，必須明確土地與房地產經濟的實質關系，從而確保相關調控政策的正確性和科學性，促進房地產經濟的健康發展。
2.1 土地價格與房地產價格的關系
房地產的價格水平及其變動由房地產的市場供求所決定，土地的價格水平及其變動由土地的市場供求所決定。地價作為房地產價格的組成部分之一，影響著房地產經濟變動。
地價上漲導致土地取得成本增加，土地取得成本增加必然會引起房價的上漲。但地價僅僅是導致房價上漲的重要原因，而不是房價上漲的唯一原因。因此，土地價格的上漲有可能會造成房地產經濟的過熱，還受到市場供求的影響。
2.2 土地供給量與房地產價格的關系
土地供應量增減對房地產價格有著直接影響，土地供應量減少，開發商無法得到足夠數量的土地用于建造房屋， 建筑量減少，房地產存量無法跟上市場需求，從而導致房價增高。
房地產市場帶有明顯的區域性，固定區域內的土地供應量是一定的，而住房供給可以通過人口數量進行協調。因此，土地供應量與房地產價格存在著正相關的關系，房地產價格直接影響土地需求， 進而對土地供應產生影響。
2.3 土地政策與房地產經濟的關系
近年來，我國先后出臺了系列土地調控政策，對房地產市場產生了深遠的影響。從具體實施上看，嚴格的土地政策使得土地供給總量減少，對房地產開發商的土地開發以及消費者的地產市場需求均造成了消極影響，從而大大推動了即時消費，造成了房價的迅速增長。
從供給結構的角度分析，土地政策是對高檔寫字樓和豪華住宅盲目開發的控制，而房地產行業并未發生預期縮水的狀況。
3 從土地政策的角度分析房地產經濟調控的策略
從以上分析不難看出，土地對于房地產經濟有著不容忽視的影響。土地價格和供應量的變動在很大程度上決定著房地產經濟的發展方向和水平，直接關系到房地產行業發展的可持續性。
3.1 加強土地規劃，確保土地政策與國民經濟的適應性
房地產經濟的有效調控要求必須堅持科學發展觀的理念，在結合我國國民經濟發展特點要求的基礎上，制定與之相適應的土地規劃。同時，要以土地利用集約化和單位土地效益最大化前提，將農業發展和環境改善作為土地規劃的基本目標要求，做到嚴格控制管理，實施持續、適度、高效的土地供應和利用，確保社會的可持續發展。
3.2 加強土地供應調控，確保土地價格合理變動
土地價格的合理變動是保證房地產經濟穩定發展的重要內容之一，這就要求必須加強對土地供應的合理調控。在具體實施中，要嚴格控制地區土地的年度和長期供應總量，逐年穩步增加經濟適用房用地的供給，對低價商品房的土地給予低價控制。同時，要對土地招投標和銷售作出明確規范，防止地價的不合理飆升。
3.3 加強土地轉讓調控，避免惡性競爭的不良影響
土地轉讓調控是對房地產經濟外部環境因素的管理，能夠有效避免惡性競爭的發生，從而減少不良影響。這就需要嚴格執行相關法律法規，防止土地生炒。對于二手或多手土地的取得，明確規定再次轉讓的條件。同時，量化制裁土地囤積，增加土地轉讓稅和增值累進稅，杜絕炒家的炒地行為。此外，還要強化對違規土地的查處，重點解決關聯問題。
4 結語
房地產經濟過熱是我國房地產行業目前存在的重大問題之一，影響著我國國民經濟和國家金融業的發展。在經濟全球化發展的新時期，房地產行業面臨著巨大的機遇和挑戰，房地產經濟問題的影響因素也多種多樣。本文對其根本原因展開了進一步研究，明確了土地與房地產經濟的關系，認識到了國家政策對于房地產調控的重要性。在此基礎上，對國家土地政策提出了相應的建議，要求必須重視規劃和相關調控的科學性、合理性，從而確保房地產經濟健康穩定的發展。
參考文獻：
[1]邱士磊.淺析土地與房地產經濟[J].現代營銷，2012（5）.
房地產價格策略分析范文5
論文關鍵詞：利率，匯率，房地產價格
一、引言
在中國經濟發展的過程中，宏觀經濟政策影響著中國經濟的發展。房地產市場近年來隨著改革開放的發展取得了很大的成就，然而在成就的同時，房地產等資產價格的快速上升，也慢慢超出了人們的心理預期。房地產與國家經濟政策相互作用很強，國家政策在房地產市場方面的影響比較典型，尤其是當國家調整利率和匯率時候，都在很大程度上影響著房地產的價格。
（一）利率與房地產價格的關系
資料來源：中國人民銀行
圖1：2002年2月21日——2010年10月20日我國存貸款基準利率
上圖是國家自2002年以來在存貸款基準利率方面的調整，從圖中可以看出，在2008年以前，國家政策的存貸款基準利率比較低，處于緩慢增長的趨勢，2008年，由于受經濟危機的影響，國家為促進經濟的穩定經濟學論文，曾五次提高存貸款基準利率，最高時分別達到4.14%和7.2%。自此之后國家放松銀根，從2008年底到2010年上半年一直保持著較低的存貸款基準利率，分別為2.25%和5.31%。2010年10月20日，由于受通貨膨脹的影響，國家首次提高人民幣存貸款利率。10月份CPI高達4.4%，11月16日央行又上調銀行存款準備金率0.5個百分點，接著宣布，從 2010年11月29日起，上調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點。
房地產業屬于資金密集型和勞動密集型產業,需要銀行作為中介,銀行為房地產的開發和銷售提供資金的融通,而利率是資金的價格,利率的變動必然會對房地產的供給和需求產生影響,從而帶來房地產價格的波動論文格式。按照四象限模型理論，房地產資產價格(P)=租金（R）/資本化率（i），即P=R/i。利率水平的變動會影響到房地產供需狀況，假設資本市場能對各種資產的價格進行有效調整，使投資進行風險調整后，能夠獲得社會平均投資回報，那么，利率上升使投資者愿意將資產投向其他領域，導致房地產市場資金減少，價格下降，直到達到均衡，其引導機制為：利率上升→房地產價格下降→新開發建設房屋量下降→市場存量下降→租金上升，需求下降→達到均衡。反之，利率下降，房地產市場資金增加，價格上升。
圖2：房地產市場四象限模型
（二）匯率與房地產價格的關系
資料來源：中國外匯交易中心和外匯管理局
圖3：人民幣兌美元匯率中間價
從圖中可以看出，自2005年7月份國家實行參考一籃子有管理浮動的匯率政策以來，人民幣升值幅度很大，從2005年7月21日的1美元兌換8.2765元人民幣，到2010年11月21日的1美元兌換人民幣6.6389元，升值近19.8%。
一般理論認為經濟學論文，當一國貨幣升值時，其代表的資產價格會上升，例如房地產價格，居民消費品價格等，出口下降。在本幣升值的背景下，首先，央行為保持經常賬戶和資本賬戶外匯頭寸的平衡，不得不加大本國貨幣供給，這樣無形中加大的M2的供應量，這些貨幣會進入房地產市場，引起房價上漲；其次，在存在本幣升值的預期下，國外“熱錢”會大舉流入國內，炒作房地產市場和與其相應的股票市場，也使得房價上漲。二者傳導機制為：人民幣升值→國家外匯儲備增加→貨幣供應量增加→流動性過剩→通脹壓力增加→以人民幣計價的資產價格上升。
二、文獻綜述
國外關于利率和匯率對房地產價格研究的文獻相對于國內較多，但是他們大多都是通過單一影響因素分別分析利率和匯率對于房地產價格的影響，沒有綜合分析這兩者對于房地產價格的共同影響。Kau和Keennan(1980)在文章中認為利率與住宅需求成反比例關系，利率提高將是住宅需求降低，反之，則能促進住宅需求。 Abraham和Hendershott（1996）做出了一個模型，模型考慮了一些滯后的變化量，該模型說明住宅價格和利率成負相關。[①]Korhonen和Wachtel(2005)運用VAR模型，以獨立國家聯合體為樣本，發現匯率變動對本國物價和房地產價格有較大影響。但是也有一些相反的論點，Goodman(1995)在論文研究中發現，住宅需求和利率存在正比例關系。Krugman(1989)認為，國外出口商為了占領市場，改變營銷策略，所以匯率變動對國內消費品價格和房價不顯著。[②]
國內關于這方面的研究文獻不是很多。除了利率以外，也有部分學者從匯率方面研究與房地產的關系。宋晗（2008）在論文中把影響房地產市場價格的機制分為預期機制、財富機制和溢出機制經濟學論文，而預期機制能更好的解釋人民幣匯率與房地產價格之間的關系，建立匯率和房地產價格關聯模型。沈慶劼（2007）[③]在文獻中提出，在人民幣幣被低估和對外人民幣升值的背景下，通過影響房地產的供給與需求，與房地產價格的高漲有著密切的聯系論文格式。黃安永，周林（2010）[④]通過分析近幾年的利率波動與房價走向，表明中國房地產的發展和利率存在著很強發關聯性，國家必要時可以采用上調利率的辦法使房價平穩。
由此可見，關于房價在利率和匯率方面的存在著不同的觀點，西方國家和國內的一些研究人員、學者只是單獨地從利率或者匯率分析房地產市場，而沒有把二者結合綜合分析對房地產市場的影響。本文在闡述房價變動的同時，綜合分析了利率和匯率對國內房價的影響，通過建立二元模型，來分析二者對房價的影響程度。
三、構建模型及檢驗
（一）數據選取
本文通過利率和匯率兩個解釋變量來分析被解釋變量房地產價格，由于現在國家存在一些統計數據的局限性，而上海的房地產市場發展較為完善，數據保存和分析方面做的工作也比較理想，而且上海房地產市場價格在全國房地產價格中有很強的代表性，市場機制相對很完善，所以本文選取中房上海住宅指數作為被解釋變量（房地產價格）。表1選取2005年7月至2010年10月的人民幣兌美元的匯率平均中間價作為解釋變量（匯率采用直接標價法），考慮到人民幣存款和貸款利率的浮動性幅度不是太大，本文選取自2005年以來調整的人民幣貸款利率作為解釋變量（利率），由于中房上海住宅指數較大，選取變量時按照中房住宅指數的1/100作為變量，從2009年12月份中房上海指數作如下調整，住宅指數1999年10月取值1000點，所以調整后歷期漲跌幅度不變，更有利于比較分析。
表1：2005年7月—2010年10月中房上海住宅指數與人民幣匯率和貸款利率
時間
中房住宅指數*100
匯率中間價
貸款利率%
時間
中房住宅指數*100
匯率中間價
貸款利率%
Jul-05
14.15
8.11
5.58
Mar-08
18.99
7.02
7.47
Aug-05
13.88
8.1
5.58
Apr-08
19.23
7
7.47
Sep-05
13.57
8.09
5.58
May-08
19.47
6.95
7.47
Oct-05
13.41
8.09
5.58
Jun-08
19.81
6.9
7.47
Nov-05
13.11
8.08
5.58
Jul-08
19.81
6.84
7.47
Dec-05
12.86
8.07
5.58
Aug-08
19.6
6.85
7.47
Jan-06
12.73
8.07
5.58
Sep-08
19.37
6.83
7.2
Feb-06
12.66
8.05
5.58
Oct-08
19.24
6.83
6.93
Mar-06
12.66
8.02
5.58
Nov-08
18.98
6.83
6.93
Apr-06
12.69
8.01
5.85
Dec-08
18.81
6.84
5.58
May-06
12.76
8.01
5.85
Jan-09
18.68
6.84
5.58
Jun-06
12.9
8
5.85
Feb-09
29
6.83
5.31
Jul-06
12.88
7.98
5.85
Mar-09
29
6.83
5.31
Aug-06
12.95
7.95
6.12
Apr-09
29.16
6.83
5.31
Sep-06
13
7.9
6.12
May-09
29.47
6.82
5.31
Oct-06
13.05
7.8
6.12
Jun-09
30.41
6.83
5.31
Nov-06
13.07
7.84
6.12
Jul-09
31.95
6.83
5.31
Dec-06
13.06
7.78
6.12
Aug-09
34.36
6.83
5.31
Jan-07
13.05
7.75
6.12
Sep-09
35.77
6.82
5.31
Feb-07
13.05
7.74
6.12
Oct-09
37.36
6.82
5.31
Mar-07
13.1
7.73
6.39
Nov-09
39.63
6.82
5.31
Apr-07
13.25
7.7
6.39
Dec-09
41.84
6.82
5.31
May-07
13.4
7.65
6.57
Jan-10
42
6.82
5.31
Jun-07
13.75
7.62
6.57
Feb-10
42.46
6.82
5.31
Jul-07
14.27
7.57
6.84
Mar-10
43.13
6.82
5.31
Aug-07
14.95
7.56
7.02
Apr-10
43.88
6.82
5.31
Sep-07
15.77
7.51
7.29
May-10
44.32
6.82
5.31
Oct-07
16.96
7.47
7.29
Jun-10
43.93
6.81
5.31
Nov-07
17.82
7.4
7.29
Jul-10
43.63
6.77
5.31
Dec-07
18.47
7.3
7.47
Aug-10
43.63
6.79
5.31
Jan-08
18.78
7.18
7.47
Sep-10
44.24
6.74
5.31
Feb-08
18.85
7.11
7.47
Oct-10
44.65
房地產價格策略分析范文6
【關鍵詞】利率上升 房地產價格 直接影響 間接影響
2007年3月18日,中國人民銀行將金融機構一年期及以上存貸款利率全部上調0.27個百分點,這是2006年以來央行第三次提高利率。至此,一年期存、貸款利率分別升至2.79%、6.39%,五年以上貸款基準利率八年來首次突破7%。對于央行連續的提高利率的舉措,有人說是針對房地產市場,有人說其初衷并不是針對房地產市場,其實對廣大購房自用者、投機者、房產商而言,初衷并不重要,重要的是利率提高后對房地產價格有何影響,如何影響以及可能影響的程度。
一、利率上升對房地產價格的直接影響
房地產價格是房地產市場運行情況的集中表現,用于房地產開發的主要資金多數來源于銀行貸款,利率的高低直接影響房地產開發的成本及其利潤。而利率的變動作為外部因素,勢必對資金投入巨大的房地產投資的影響很大,因此,利率的變動可以對房地產價格起到一定的調節作用。
1、利率上升通過抑制房地產投資影響房價。(1)導致房地產投資的機會成本加大。利率的高低反映房地產投資的機會成本水平。利率上升,加大了房地產投資的機會成本,因而在存、貸款利率均上升的情況下會對房地產投資起到一定的抑制作用。與此相反,如果銀行利率越低,則表明房地產投資的機會成本越小,進而刺激了對房地產的投資。因此,此次銀行利率上升加大了房地產投資的機會成本,從而最終抑制房地產投資。(2)抑制房地產投資主體的投資。對一般購房者而言,他們購房的主要目的是為改善居住條件的需求,利率上升后,這類購房者的還貸數額肯定會有所增加,但增加的貸款數額非常有限,就當前的利率水平而言,對購房者幾乎不構成實質性影響,也不足以影響購房自用的主流購買力。那些迫切需要改善住房條件提高生活質量的人還會到市場上尋求經濟適用房,利率上升對其的抑制作用較小。對買房投機者而言,利率上升后,其融資成本提高,使買房投機者對房地產價格的預期發生改變,房價的漲幅必須極高才能確保其收回投資本金。更甚者,由于持續加息的預期對房地產泡沫有抑制作用,投機者極易改變其對房價走勢的預期,進而改變他們的資金投向。如果他們因為房價下跌預期而大量撤出房地產投資的話,會導致房地產的大量空置,影響房地產的供求關系變化,進而導致房價的變動。對開發商而言,貸款利率的上升使開發商面臨市場風險。首先,對投資者而言,貸款利率的上升致使房地產投資的融資成本提高,相當于投資利潤的下降。這樣很可能導致投資者轉移投資方向,減少其對房地產的投資。其次,利率上升導致民眾對房地產的購買力下降,使得房地產市場的有效需求下降,進而引發房地產價格的下跌,導致房地產開發企業無法及時回籠資金,增加其開發成本,使其盈利減少甚至虧損,將使房地產行業開始新一輪的結構改革和調整。
2、利率上升通過房地產開發商行為選擇影響房價。受房地產開發商行為選擇的影響,利率上升后會出現截然不同的局面。貸款利率的上升,增加了房地產開發商的利息成本。而這些新增的利息成本的承擔只有兩種可能:一種是房地產開發商自己承擔。這樣,財務成本的增加可能迫使開發商考慮縮短房地產開發的周轉期,通過增快房地產的變現速度來消化因利率上升而帶來的增加成本。在開發商自己承擔增加的成本的情況下,為了消化這部分成本,就要加快房產的周轉速度,供給隨之增加,若維持價格不變,則有效需求不足,房產閑置,開發商為了收回資金必然降價,消費者受益。但是,隨之而來的是開發商利潤降低,部分開發商退出該行業。另一種則是將新增的利息成本與風險轉移給購房者,并通過提高房地產價格轉移新增利息成本,進而彌補貸款利率上升造成的利潤損失。在這種情形下,房地產價格不但不會下降,反而會持續上漲。這與我們理論上推斷的“貸款利率的上升降低了購房者對房地產的購買需求,從而致使房地產價格下降”是相反的。2004年央行將貸款利率提高了0.27個百分點,隨著利率的上升,與房地產關聯度高的企業——土地、建材行業等費用提高,房地產成本隨之提高,成本的提高進一步推動了房價的上漲。
不難看出,國家通過提高銀行利率,使房地產開發的融資成本上升,房地產開發商若“自我消化”新增成本,必然采用“薄利多銷”的數量型策略,將使房地產供給增加,影響房地產的供求關系變化,進而導致房價下降。在成熟或競爭的市場條件下,房價最終由供求關系而不是供給方的成本來決定,即上升的開發成本很難直接傳導到房價上。但對中國現階段的房地產市場來說,此種情形出現的可能性不大。相反,房地產開發商如果拒絕為新增成本“埋單”,為確保收回投資本金,必須推高房價的漲幅,加之地方政府出于某種利益也會為高房價推波助瀾,因此,房價在一定時期內會持續上漲。二、利率上升對房地產價格的間接影響
利率是借貸資本的使用報酬,因此,利率的升降對金融資本具有較大的影響。在開放的金融市場上,利率的變動會改變資金在外匯市場和證券市場的流向,進而影響資金對實業界的流入。
1、利率上升通過外匯市場進而影響房價。在其他條件不變的前提下,一國貨幣利率上升會吸引外部金融資本流入,在外匯市場上形成對該國貨幣的需求,推動高利率貨幣的匯率上升。當代的國際金融市場上存在著大量的國際游資,這些資金對利率的變動極為敏感,這些國際資金的流入將推動人民幣匯率的上升。人民幣升值意味著我國經濟狀況好,能創造更多投資機會,且有較高的收益。國外投資者會預期人民幣持續升值,大量短期投機性資金將涌入我國,而房地產市場無疑將成為這些資金的集中場所。特別是我國放松了外資進入房地產市場的限制后,大量國外資金會通過各種渠道涌入我國的房地產市場,加大了對房產的需求預期,使房產的需求曲線向外移動。有關資料表明,當房價上漲5%,人民幣升值5%的情況下,國外投資者的投資收益就提高10.3%;當房價上漲15%,人民幣升值5%的情況下,國外投資者的投資收益率提高20.8%;當房價上漲15%,人民幣升值15%時,國外投資者收益率提高到32.3%。目前,最可能對國內房地產行業產生重要影響的是海外“熱錢”,如果人民幣繼續升值或者保持升值的良好預期,按照資本逐利的本性,大量“熱錢”將會進入中國房地產市場,推動我國房地產價格的上漲。
